Podľa sociologických výskumov sa asi štyridsať percent ruských rodín snaží zlepšiť svoje bydlisko. Presťahujte sa do iného mesta, odsťahujte sa od rodičov alebo rozšírte svoju oblasť. Každý deň sa uskutoční obrovské množstvo obchodných transakcií realitnom trhu. Ľudia sa stali mobilnejšími a mnohí vykonávajú tento druh operácií na základe objednávky bývania viac ako raz.

Častejšie sa predávajú obytné priestory, aby si kúpili ďalšie, pričom za najbežnejší a najvyhľadávanejší typ sa považuje alternatívna realitná transakcia.

Referencia! Podľa štatistík sa k takýmto vzťahom uchyľujú takmer všetci vlastníci, ktorí majú len jeden jediný domov.

Jedinečnosť procesu spočíva v tom, že človek musí súčasne hľadať vhodnú možnosť pre seba a zároveň hľadať kupca pre svoj dom. To znamená, že sa ukazuje, že akvizičné a predajné procesy sú úzko prepojené. Môže ísť o bývanie v nových budovách alebo na sekundárnom trhu. Najprimitívnejšia forma takéhoto postupu je väčšine známa už dlho - ide o výmenu. Najčastejšie prichádza s doplatkom, ktorý je spôsobený nerovnosťou štvorcových metrov a rôzne finančné možnostiúčastníkov.

Zaujímavé! Tento typ dohody v mnohých zakladajúcich subjektoch Ruskej federácie sa nazývajú vlastným spôsobom. Napríklad v Petrohradských publikáciách toto- „protiidúca premávka“.

Terminológia a mechanizmy

V reklamách môžete často vidieť mätúce poznámky. Pre bežného človeka nie je vždy jednoduché porozumieť pojmom v oblasti nehnuteľností. Aký je rozdiel a aké riziká v jednotlivých prípadoch čakajú na predávajúceho alebo kupujúceho, moderný človek musí pochopiť.

Čo teda znamená toto:

alternatívny predaj bytu - majiteľ predá svoj dom a za výťažok z predaja si ihneď kúpi ďalší pre seba.
priamy - predávajúci predá nehnuteľnosť a dostane za ňu platbu bez toho, aby za to niečo kúpil.

Každý typ hovorí o jeho jednoduchosti alebo zložitosti, ako aj o čase, ktorý zaberie príprava;

Pre vašu informáciu! Prvá možnosť zaberá viac ako osemdesiat percent trhu.

Algoritmus akcií

Existujú dva typy takýchto transakcií:

keď sa veľký obytný priestor zmení na menší;
naopak, zväčšenie plochy.

Prečítajte si tiež: Kto platí za nákup a predaj bytu: štandardné schémy

Príklad

Mladá rodina má v centre dvojizbový byt. Nastal čas a rozhodli sa rozšíriť svoj životný priestor kúpou trojrubľového bytu v inej oblasti, pričom časť zostala na rekonštrukciu. Zároveň ho chce druhý majiteľ predať na kúpu jednoizbového bytu. A za zvyšné peniaze si povedzme kúpte auto a pozemok. Aby všetko klaplo, musíte najskôr nájsť kupca na dvojizbový byt. Preddavok, ktorý od neho dostal, dajte druhému vlastníkovi, aby ho zase zaplatil za jednoizbový byt. Potom nasleduje dôkladná kontrola dokladov pre všetky tri priestory. Nakoniec všetci štyria: traja majitelia a ten, kto kupuje „kopeckú časť“, sa môžu stretnúť, uzavrieť dohodu a navzájom si previesť peniaze.

Dôležité! Všetko sa musí stať v jeden deň.

Počet strán

Ide o jednorazovú transakciu predaja jednej nehnuteľnosti a kúpy druhej za účasti minimálne troch strán:

hlavný kupujúci;
jediný domáci predajca;
predajca druhého.

Dobré vedieť! V alternatívnej transakcii kúpy a predaja bytu je až šesť účastníkov.Predávajúci každého predchádzajúceho predmetu je kupujúcim ďalšieho.Ale snažia sa rozdeliť takéto dlhé a viacstupňové procesy na časti, pretože dohody so všetkými stranami môžu byť veľmi oneskorené, aTie sú pre svoju zložitosť mimoriadne zriedkavé.

Postupné financovanie

Pri tejto transakcii hlavnú časť zaplatí hlavný kupujúci (v hotovosti alebo prostredníctvom hypotéky) a zvyšné strany v skutočnosti menia svoj životný priestor s dodatočnou platbou alebo bez nej. Potom sa uzatvárajú dohody, ktoré povinné podliehajú štátnej registrácii. Účastníci si budú musieť chvíľu počkať, pretože sa musia spojiť všetky články tohto pomerne zložitého reťazca vlastníkov a ich nehnuteľností na predaj a každý si musí nájsť nový domov.

Ale to má svoje výhody; alternatíva je zvyčajne lacnejšia ako bezplatná. Keď reklama hovorí, že bola vybratá alternatíva, nebudete musieť dlho čakať. V každom prípade, aby sa suma nemenila každý týždeň, má zmysel platiť akontáciu. Po zaplatení akontácie sa suma nezmení, môžete pokojne čakať a hľadať náhradnú možnosť. Potom už zostáva len skontrolovať doklady. Ak s jedným bytom niečo nie je v poriadku, transakcia nemusí byť zaregistrovaná.

Prečítajte si tiež: Postavený dom: ako správne zaregistrovať vlastníctvo

Právne normy

Je tiež potrebné vedieť, že podľa typu predaja je „alternatívou“ notárska transakcia a týka sa zraniteľných kategórií obyvateľstva:

maloletí;
oddelenia;
dôchodcov.

Ak chcete získať zoznam všetkých zaregistrovaných v byte, stačí navštíviť predajcu EIRC, kde vám vydajú príslušný certifikát.

Poradte! Nemá zmysel chodiť do centra bez predajcu, nikto nedá údaje bez majiteľa v centre.

Špecifické vlastnosti

Okrem typických rizikových situácií charakteristických pre bežný predaj alebo nákup môžu pri konštrukcii alternatívy navyše vzniknúť nesystematické riziká. Niekedy nastanú okolnosti, ktoré bežného účastníka donútia zmeniť názor. Predpokladajme, že po prijatí zálohy si človek uvedomí, že podcenil cenu alebo jednoducho nemá dostatok finančných prostriedkov na tú, ktorú si vybral. A potom môže ľahko a bez varovania porušiť dohodu. Je tiež možné, že niektorí ďalší účastníci v určitom okamihu odmietnu účasť. Jednoduchý nedostatok koordinácie medzi stranami môže viesť k rovnakému výsledku.

Pripomienka! Aby ste sa ochránili pred pozastavením registrácie, musia byť podmienky a postupnosť operácie opakovane dohodnuté medzi účastníkmi a ich zástupcami.

Zmluvné záväzky

Aj keď sú všetky nuansy podrobne vypracované, riziko pri registrácii stále zostáva. A je to pochopiteľné, pretože zmluvy nie sú nijako právne prepojené a registrátor môže odmietnuť registráciu jedného z predmetov. V tomto prípade je potrebné prerušiť proces prípravy zvyšku. Keď už k registrácii čiastočne došlo, je potrebné pokúsiť sa rokovať s ostatnými stranami o ukončení. Ak sa situácia nevyrieši, treba sa obrátiť na súd so žiadosťou o vrátenie práva na byt.

Definícia a vlastnosti

Pre bývanie s hypotekárnymi záväzkami zostáva transakčný postup rovnaký. Jediná vec je, že každá úverová inštitúcia má svoje vlastné požiadavky na finančné výpočty a registračné postupy, ktoré môžu tiež ovplyvniť podmienky. Registrácia prebieha v priemere:

hypotéka – do štyroch dní;
zvyčajne - desať dní.

Mimochodom! Ak je viacero kupujúcich s hypotékou, budete si musieť vybrať jedného finančná inštitúcia alebo hľadať inú nehnuteľnosť.

Bezpečné platby

Prirodzene, predajca má záujem dostať peniaze čo najrýchlejšie. S hotovosťou v ruke si nebude robiť také starosti s registráciou ako kupujúci. Kto má zase záujem previesť peniaze až potom, čo sa stane vlastníkom. Zlatú strednú cestu možno nájsť pomocou jednej z nasledujúcich metód:

bezpečnostná schránka;
akreditív;
viazaný účet.

Podľa odborníkov na realitný trh až 70 % všetkých transakcií na sekundárnom trhu s bývaním - alternatívne ponuky.

Preto nákup alebo predaj sekundárne bývanie, každý účastník trhu má veľmi vysokú pravdepodobnosť, že sa stretne presne s týmto typom transakcie.

Zároveň môže pôsobiť jednoducho predajcu alebo kupujúci, takže kupujúci a predávajúci zároveň.

Poďme zistiť, čo to je alternatívna transakcia kúpy a predaja bytu a kde sa uplatňuje.

Vážení čitatelia! Naše články hovoria o typických riešeniach právne otázky. Ak chcete vedieť ako presne vyriešiť váš problém - zavolajte bezplatná konzultácia:

Alternatívna dohoda: čo to je?

Alternatívna dohoda- transakcia nákupu a predaja, pri ktorej predávajúci bytu súčasne získava bývanie pre seba.

Alternatívna transakcia má nasledujúce vlastnosti:

vykonávané súčasne aspoň 2 nákupné a predajné transakcie a v druhom prípade je kupujúci predávajúcim prvej transakcie;
ponuky navzájom prepojené zrušenie prvej transakcie automaticky znamená zlyhanie druhej.

Tieto zásady odlíšiť alternatívnu transakciu od bežnej, v ktorom príjem peňazí predávajúcim nie je načasovaný tak, aby sa zhodoval s akýmikoľvek udalosťami.

V budúcnosti môže zlikvidujte ich podľa vlastného uváženia a napriklad aj kupit byt. V alternatívnej transakcii sú hlavné princípy presne prepojenosť A simultánnosť.

Spravidla sa takáto situácia vyvíja kvôli jednému singlu dôvod - predávajúci nemá kde bývať, ak len predá byt.

A predaj je spôsob zlepšiť alebo zmeniť ich životné podmienky.

Možnosti ponuky

Všetky transakcie na sekundárnom trhu možno rozdeliť do troch typov:

priamy (čistý) predaj;
alternatívna dohoda;
„reťazca“ bytov.

Priamy predaj- transakcia, pri ktorej predávajúci jednoducho prijme peniaze a následne s nimi naloží podľa vlastného uváženia.

Toto najjednoduchší typ transakcií, sa vo svojich princípoch príliš nelíši od nákupov na primárnom trhu s bývaním.

Alternatívna dohoda- predaj bytu so súčasnou kúpou ďalšieho bývania.

Takáto dohoda má minimálne 3 účastníci:
Kupujúci – predávajúci/kupujúci – predávajúci.

Peniaze, prevzaté Predávajúcim/Kupujúcim od Kupujúceho vcelku alebo sčasti sú prevedené K predajcovi.

Alternatívne spôsoby organizácie transakcie:

zlepšenie životné podmienky , napríklad predaj jednoizbového bytu a kúpa dvojizbového bytu;
zmena životných podmienok bez jasného zvýšenia kvality, napríklad presťahovanie sa do inej oblasti, výmena podláh atď.;
cestovanie pri predaji viacizbového bytu a kúpe 2 domov;
kongrese- pomerne zriedkavá možnosť, keď sa dva alebo viac domov predávajú súčasne a jeden sa kúpi.

Možnosť kongrese je pomerne zriedkavé, pretože môže byť ťažké nájsť dvoch alebo viacerých kupcov pre predávané nehnuteľnosti súčasne.

Navyše, nasťahovaní môžu väčšinou „bezbolestne“ predať jeden byt priamym predajom nekomplikujte alternatívnu dohodu.

Pri vykonávaní alternatívnej transakcie druhá dohoda nákup a predaj je vždy "čistý predaj", inak sa tvorí „reťazca“ bytov.

Pozostáva z niekoľkých alternatívnych obchodov končiacich na „ čistý predaj».

O pravidlách vyjednávania pri kúpe bytu sa môžete dozvedieť od.

Postup

Alternatívna dohoda v podstate pozostáva z niekoľko bežných transakcií, ktorého poradie závisí od počtu účastníkov.

Ak sú traja (kupujúci, predávajúci/kupujúci, predávajúci), môžete to zhruba popísať postup pre všetky strany.

Etapy implementácie

Fázy alternatívnej transakcie majú menšie nuansy v porovnaní s transakciou priameho nákupu a predaja:

Predávajúci dáva byt do predaja, súčasne hľadať alternatívu (proti opcii). Keď nájdete kupujúci pre svoj byt sa musí definitívne rozhodnúť o jeho kúpe;
Predávajúci/kupujúci uzavrie zmluvu o zálohe/zálohe s kupcom jeho obytnej plochy, ktorá uvádza predbežné dátumy a podmienky nadchádzajúcej transakcie;

Prečítajte si, ako správne vyhotoviť zmluvu o vklade pri kúpe nehnuteľnosti.

Zároveň sa uzatvára zálohová alebo zálohová zmluva s predávajúcim vybraného bytu je v dohode určená rovnaká lehota na registráciu transakcie u štátnych orgánov. registrácia;
Deje sa zhromaždenie všetkých potrebné dokumenty pre obe transakcie. Po zhromaždení dokumentov sa nastaví deň nadchádzajúcej transakcie a kúpno-predajné zmluvy sa pripravujú;
V určený deň je vhodné pre všetkých účastníkov transakcií dať sa dokopy v rovnakom čase aby sa predišlo neočakávaným poruchám. Sú podpísané kúpne aj predajné zmluvy, peniaze sa prevádzajú v reťazci(v hotovosti alebo vkladom do bezpečnostnej schránky);
Kúpno-predajné zmluvy spolu s potrebnými dokumentov prenášané na štátne orgány registrácia.

Pozrite si video o tom, ako bezpečne uskutočniť transakciu pri kúpe bytu prostredníctvom bezpečnostnej schránky:

Požadované dokumenty

Na uskutočnenie alternatívnej transakcie nákupu a predaja je to nevyhnutné rovnaký zoznam dokladov ako pri štandardnej transakcii.

Obaja predajcovia musia poskytnúť:

legálne dokumenty (výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností);
, podľa ktorého sa byt stal vlastníctvom (kúpa a predaj, privatizácia, darovanie a pod.);
k.ú pasy;
certifikát na predaj od Bytové družstvo(o absencii dlhov, počte a zložení registrovaných osôb);
generálna plná moc, súhlas opatrovníckych orgánov, súhlas manžela (v prípade potreby).

Všetci účastníci transakcie musia poskytnúť občianske preukazy. Pre kupujúcich - dohoda manželov na nákup.

„Reťazec“ bytov: čo to je?

"reťaz" byty sú tie alternatívne transakcie, v ktorých počet účastníkov presahuje 3 a môže dosiahnuť tucet alebo dokonca viac.

Aj keď v praxi sú takéto prípady zriedkavé. Zvyčajne "reťaz" volal súvisiace transakcie nákup a predaj minimálne 4 účastníkov.

Takáto transakcia môže byť znázornená nasledujúcim vzorcom:

kupujúci - Predávajúci/kupujúci 1 - Predávajúci/kupujúci 2 - Predavač

Akékoľvek "reťaz" končí „čistým predajom“, teda transakciou nákupu a predaja, pri ktorej nie je dostupná žiadna alternatíva.

"Reťazec" bytov- ešte zložitejšia možnosť ako alternatívna transakcia, pretože počet účastníkov v nej je väčší a rastie pravdepodobnosť narušenia celého „reťazca“. v geometrickom postupe.

Preto veľa predávajúcich či kupujúcich bytov ťažko sa dohodnúť podieľať sa na „reťazcoch“ kvôli vysoká pravdepodobnosť rozpad osobný nákup a predaj zavinením jedného z účastníkov „reťazca“.

Riziká a privilégiá

Alternatívna dohoda má svoje vlastné klady A nevýhody, ale predovšetkým v ňom tá osoba má záujem, ktorý predáva a zároveň kupuje byt.

Ostatní kupujúci a predávajúci stať sa zmluvnými stranami takejto dohody nedobrovoľne vďaka tomu, že môžu nájsť priame možnosti bývania alebo kupcov, ktorí im vyhovujú nepodarilo.

Hlavné alternatívne transakčné riziko je zložitosť jeho organizácie a dizajnu.

Čím viac účastníkov- tie ťažšie organizovať ich, dohodnúť podmienky a náležitosti, vypracovať a podpísať predbežné a hlavné kúpno-predajné zmluvy a zároveň evidovať transakcie u štátnych registračných orgánov.

Preto sa takéto transakcie takmer nikdy nezaobídu realitných kancelárií, pričom je možné vykonávať podporu jeden alebo dokonca viaceré agentúry podľa počtu účastníkov.

Takáto dohoda by mohla uvoľniť sa nielen v štádiu prípravy, ale aj po predložení dokumentov na registráciu.

Napríklad, ak registračné orgány pozastavia jednu transakciu, potom budú musieť o pozastavenie požiadať aj strany druhej dohody.

Veľký počet účastníkov transakcie, najmä pri „reťazci“ bytov, ostro zvyšuje pravdepodobnosť nevhodných účastníkov, kvôli čomu by mohol padnúť celý celkový obchod.

Preto by ste pri alternatívnej transakcii mali venovať pozornosť najmä psychologický A morálne kvality strán, keďže jeden účastník môže pretrhnúť celú „reťaz“.

Ohrozený je najmä ten, kto kupuje a predáva bývanie súčasne.

Ostatní účastníci alternatívnej transakcie majú menší záujem pri jeho implementácii, pretože je pre nich jednoduchšie realizovať bežné transakcie priameho predaja.

Pomerne často to musí poskytnúť predávajúci/kupujúci zľava na váš byt A kúpiť dom trochu drahšie trhová hodnota , aby ostatní účastníci súhlasili zúčastniť sa na alternatívnej transakcii.

Teoreticky alternatívna transakcia nákupu a predaja možno rozdeliť do dvoch jednoduchých transakcií Táto možnosť má však aj nevýhody.

TO výhody alternatívnej transakcie zahŕňa možnosť priameho premiestnenia a registrácie na novú adresu, obídenie medziľahlých obytných priestorov.

Navyše v prípade neúspešný nákup predajca neriskuje, že zostane s peniazmi a horúčkovito bude hľadať nové možnosti nákupu.

Uskutočnenie dvoch pravidelných transakcií neochráni predajcu z neúspechu kúpy, ktorá je špeciálna nebezpečenstvo na nestabilnom trhu s rastúcimi cenami.

Počas obdobia, keď sa hľadá nová možnosť nákupu, ceny sa môžu zvýšiť o 10 percent alebo viac, čo nie je v žiadnom prípade v záujme predávajúceho.

zdaňovanie

Podľa ruštiny daňovej legislatívy , predaj bývania sa považuje za príjem a musí sa zdaniť Daň z príjmu fyzických osôb vo veľkosti 13% ak sú splnené dve podmienky:

bývanie bolo vo vlastníctve menej ako 5 rokov(pre bývanie zakúpené pred 01.01.2016 - menej ako 3 roky);
náklady na bývanie presahuje 1 milión rubľov, pričom príjem presahujúci túto sumu sa zdaňuje (1 mil. – suma odpočet majetku, oslobodené od dane).

Je zaužívaným názorom, že pri realizácii dvoch predajných transakcií, ak je kúpna cena rovná alebo väčšia ako predajnej ceny, potom je osoba oslobodená od Daň z príjmu fyzických osôb.

Tento názor je trochu nesprávne, keďže daňový rezident nie je oslobodený od platenia dane.

Ale vie využiť offset, ak predtým nepožíval právo na prijatie daňový odpočet pri kúpe bývania.

V tomto prípade môžete vydať vrátenie dane vo výške 13% z nákladov na obstarané bývanie, pričom základ dane nemôže presiahnuť 2 milióny rubľov.

Pri vykonávaní kompenzácií môžete v závislosti od nákladov na predané a zakúpené bývanie znížiť základ dane na nulu a úplne osloboď sa z povinnosti platiť daň, ale len vtedy, ak osoba predtým nevyužila odpočítanie dane.

Alternatívna dohoda, a najmä „reťazca“ bytov- jedna z najťažších možností nákupu a predaja na sekundárnom trhu.

Nezaškodilo by ich dať pár radu profesionálnych účastníkov realitnom trhu.

Realitní makléri radia:

Pri vykonávaní alternatívnej transakcie je lepšie kontaktovať spoľahlivá realitná kancelária, keďže realitné kancelárie sa s týmto typom transakcie stretli opakovane.
Správať sa nezávisle takúto transakciu a kontrolovať všetkých jej účastníkov dosť ťažké;
Nemali by ste stavať dlhé „reťazce“ bytov, ktoré sú takmer vždy odsúdený na neúspech. Čím menej odkazov v alternatívnej transakcii, tým lepšie.
Vezmite prosím na vedomie na charakterové vlastnosti všetkých účastníkov transakcie a v prípade aspoň jedného nespoľahlivého článku je lepšie nestrácať čas budovaním celého reťazca;
Alternatívna dohoda - posledná možnosť Pre všetkých jeho účastníkov, ak existuje možnosť jednoducho predať alebo kúpiť byt, potom je lepšie sa toho nezúčastniť.
Na druhej strane, ak sú úmysly pevné a všetko je podpísané predbežné dohody, potom by ste si mali veľakrát premyslieť, kým takúto dohodu odmietnete, pretože v tomto prípade budete veľmi sklamaní veľké množstvoľudia;
Najlepší čas na to alternatívne transakcie – obdobie stabilné ceny na trhu nehnuteľnosti, pretože skoky v hodnote môžu ovplyvniť zámery niektorých účastníkov.

Pri výbere bytu reklamy často uvádzajú „alternatívu“. Čo to znamená pre potenciálneho kupujúceho? a čo to je?

Byty na trhu sú rozdelené do dvoch hlavných kategórií – voľné a s alternatívou. Prvé implikujú čistý predaj za peniaze a druhé implikujú potrebu, aby si majiteľ na oplátku našiel inú nehnuteľnosť, t.j. vymeniť to.

Alternatívny stav je vážnou nevýhodou pre kupujúceho; Po zaplatení zálohy kupujúcim si predávajúci takéhoto bytu začne vyberať možnosti pre seba a napríklad kvôli neskromným požiadavkám nemusí nájsť vhodnú pre neho a transakciu odmietnuť. Najmä dlhoročné skúsenosti na trhu ukazujú, že takýto predajcovia sa takmer vždy snažia nereklamovať, že potrebujú alternatívu a spočiatku tvrdia, že predaj je čistý. Ale môžete ich skúsiť vypočítať.

Po prvé– Nezabudnite sa priamo, aj keď telefonujete, opýtať na právny stav bytu. Stáva sa, že na priamu otázku neexistuje priama odpoveď, a ak začne nejaké kolísanie, potom nemôže byť reč o čistom predaji.

Po druhé– Inzerát by ste si mali veľmi pozorne preštudovať. Hovorí sa tam „voľný predaj“, „netto“ alebo niečo iné. Ak je napísané „jednoduchá alternatíva“ alebo „AP“, musíte pochopiť, že v reklamách sa nikdy nepíše o ťažkostiach.

Po tretie - Pri obhliadke bytu si treba všímať jeho obývateľnosť, t.j. Je prázdny alebo v ňom žijú ľudia? Ak žijú, kam sa pri predaji presunú, ak niekde existuje, tak prečo sa už nepresťahujú? Preto je potrebné okamžite nastaviť podmienku, že byt bude pred transakciou uvoľnený. S predávajúcim by ste mali ísť aj na EIRC, kde si môžete vyžiadať výpis z domovej knihy alebo jednotný doklad o bývaní, kde budú uvedení všetci občania evidovaní v byte. Opäť je problém, kam pôjdu po kúpe a predaji. Ak sa podľa predajcu plánujú niekde preregistrovať, neznamená to, že to urobia. Bolo by pekné urobiť to všetko pred transakciou.

Ďalším potvrdením, že byt je alternatívny, je časový rámec, v ktorom je predávajúci pripravený sa dohodnúť. Dnes trvá zhromaždenie všetkých dokumentov vrátane ZINZ 2 týždne a čokoľvek dlhšie by malo vzbudzovať podozrenie. Ak predávajúci začne uvádzať služobné cesty alebo chorobu, potom s najväčšou pravdepodobnosťou hľadá iný byt.

A nakoniec: Kúpno-predajná zmluva musí obsahovať podmienkou prevodu bytu do jedného dňa po zaregistrovaní transakcie.

Alternatívny typ predaja, čo to je a ako sa chrániť pri takejto transakcii? Aké riziká nesie kúpa bytu pri tomto type transakcie? Nie každý realitný maklér totiž bude vedieť jasne vysvetliť, čo znamená alternatívny typ predaja.

Vlastnosti rôznych typov predaja bytov

Najbežnejšie typy transakcií pri transakciách nákupu a predaja nehnuteľností sú:

čistý (priamy, voľný) predaj,
alternatívny predaj.

Ak pri prvom type predaja nehnuteľnosti je už z názvu všetko jasné, teda že byt sa predá a kupujúci zaň zaplatí peniaze a predávajúci ich dostane a naloží s nimi podľa vlastného uváženia bez akýchkoľvek podmienok. Pri druhom type predaja nie je všetko také jednoduché, pretože nie je hneď jasné, čo alternatívny typ predaja znamená a aké dôsledky to má pre všetkých účastníkov transakcie.

Predaj v rámci alternatívnej transakcie znamená, že vlastník bytu predajom svojej nehnuteľnosti použije získané prostriedky na súčasnú kúpu iného domu. Navyše všetky transakcie prebiehajú v ten istý deň a predávajúci a kupujúci (ako jedna osoba) nedostávajú do rúk prakticky žiadne peniaze.

Je tento typ transakcie plus alebo mínus?

Alternatívny predaj je v podstate rovnaká výmenná dohoda v sovietskych časoch. Transakcie nákupu a predaja alternatívneho typu tvoria až 80 % všetkých transakcií s nehnuteľnosťami. To všetko je spôsobené tým, že proces hromadenia peňazí za nákupy nový byt- dosť dlhé a niekedy jednoducho nemožné. Zároveň každý chce mať svoj vlastný domov. Tu prichádza na rad alternatívna dohoda.

Hlavnou vecou v procese alternatívnej kúpy a predaja je nájsť kupca na predávané bývanie a následne nehnuteľnosť, ktorú je možné kúpiť za výnos z predávaného bytu. Správnym plánovaním všetkých etáp môžete pre každú zo strán nákupu a predaja uzavrieť pomerne výnosný obchod.

Medzi výhody alternatívneho predaja nehnuteľností patria:

dostupnosť všetkého bývania ponúkaného na realitnom trhu,
sloboda výberu objektu, ktorý vyhovuje požiadavkám a parametrom,
k predaju Vašej nehnuteľnosti dochádza až pri dohodnutom výbere náhradného bytu, ktorý funguje ako akási poistka proti nepredvídaným situáciám.

Tento typ predaja má však aj svoje nevýhody, ktoré je potrebné vziať do úvahy, a to:

vysoká zložitosť,
potreba úplnej konzistencie všetkých reťazových objektov,
možnosť zničenia reťaze kedykoľvek, ak je vylúčený ktorýkoľvek článok,
neprehľadnosť transakcie.

Ako sa vyhnúť problémom?

Dôkladným preštudovaním vlastností transakcie a vedomím, čo je alternatívny typ predaja, sa môžete chrániť pred rôznymi nepredvídanými situáciami.

Aby ste to dosiahli, musíte vo fáze hľadania potrebnej nehnuteľnosti pochopiť, čo chcete získať po dokončení všetkých transakcií, a tiež vziať do úvahy súvisiace náklady. K riešeniu týchto otázok patrí aj kvalifikované posúdenie nezávislý odborník stav a cenu predávanej nehnuteľnosti.

Ďalšou fázou je hľadanie možného kupca, ktorého možno nájsť buď samostatne, alebo kontaktovaním realitná spoločnosť. Po nájdení takéhoto klienta musíte s ním uzavrieť príslušnú dohodu a prijať zálohu na predávané bývanie.

Nasleduje hľadanie alternatívnych nehnuteľností, vykonávanie potrebných predpredajných postupov a zhromažďovanie chýbajúcich dokumentov. Poslednou fázou je vykonanie všetkých transakcií, ktoré možno vykonať súčasne. Táto fáza zahŕňa vykonávanie peňažného vyrovnania prostredníctvom bezpečnostnej schránky, do ktorej predajcovia získajú prístup až po správnom vyplnení všetkých dokumentov.

Niekedy sa alternatívny predaj môže zmeniť na niekoľko malých. Je to však možné iba vtedy, ak sú k dispozícii všetky potrebné dokumenty, ako aj množstvo postupov, napríklad prepustenie nájomníkov z bytu pred dokončením samotnej transakcie.

V každom prípade výber typu transakcie vždy patrí kupujúcemu a len on sa môže rozhodnúť, čo urobí, aby získal maximálny úžitok.