Pri aplikácii komparatívneho prístupu sa hodnota oceňovacieho majetku určuje v porovnaní s predajnou cenou podobných predmetov. Základ aplikácie tento prístup je skutočnosť, že hodnota Predmetu ocenenia priamo súvisí s predajnou cenou podobných predmetov. Každý porovnateľný predaj (predmet porovnávania, analóg) sa porovnáva s oceňovanou nehnuteľnosťou. Presnosť výpočtu hodnoty Predmetu ocenenia komparatívny prístup závisí od objemu (úplnosti) a kvality (spoľahlivosti) informácií o nákupných a predajných transakciách (alebo ponukách na predaj).
Porovnávací prístup pozostáva z nasledujúcich krokov:
1. Určenie účelu posudzovania s identifikáciou druhu posudzovaných práv Predmetu posudzovania a analógov.
2. Analýza trhu s nehnuteľnosťami zodpovedajúcich analógov funkčný účel s najlepším a najefektívnejším využitím Predmetu ocenenia.
3. Výber porovnávacej jednotky.
4. Výber analógov z nákupných a predajných transakcií a ponúk na predaj (verejná ponuka); kontrola informácií na vybraných analógoch o predajnej cene, požadovanej cene, platobných podmienkach, lokalite, fyzicka charakteristika a ďalšie podmienky transakcie.
5. Výber najvýznamnejších porovnávacích parametrov pre úpravu cien analógov.
6. Úprava nákladov na porovnávacie jednotky analógov o rozdiely v porovnávacích parametroch.
7. Analýza upravených hodnôt jednotkových cien analógov.
8. Koordinácia upravených hodnôt jednotkových cien analógov a záver o hodnote Predmetu ocenenia pomocou komparatívneho prístupu.
V predajnej cene sa vykonávajú úpravy (úpravy) tak, aby odrážali výrazné rozdiely medzi nimi. Prvotné údaje o posudzovanej nehnuteľnosti a analógy bytov na porovnanie sú uvedené v tabuľke 7.
Tabuľka 7 - Počiatočné údaje o objektoch porovnávania (analógy)
| Porovnávacie prvky | Predmet posudzovania | Predmety porovnania (analógy) | |||
| 1. Predajná cena, rub. | - | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 |
| 2. Vlastnícke práva | Úplné vlastníctvo | Vo vlastníctve viac ako 3 roky, jeden dospelý majiteľ | Vo vlastníctve viac ako 3 roky, jeden dospelý majiteľ | ||
| 3. Podmienky financovania | Platba v hotovosti bez splátok | Platba v hotovosti bez splátok | Platba v hotovosti bez splátok | Platba v hotovosti bez splátok | |
| 4. Podmienky predaja | Žiadne oneskorenie pri registrácii | Oneskorený nástup na základňu | Žiadne oneskorenie pri registrácii | Žiadne oneskorenie pri registrácii | Žiadne oneskorenie pri registrácii |
| 5. Trhové podmienky (čas) | 3 mesiace | Podobný | Podobný | Podobný | Podobný |
| 6. Umiestnenie | |||||
| 7. Fyzikálne vlastnosti: | |||||
| – Celková plocha | 74,9 | 72,0 | 78,0 | 70,0 | |
| - životný priestor | 46,0 | 43,0 | 46,0 | 40,2 | 40,0 |
| – kuchynský kút | 10,2 | 10,0 | 10,0 | 10,0 | |
| - podlaha | 6/16 | 13/16 | 4/16 | 9/16 | 10/16 |
| - výška stropu | 2,65 | 2,50 | 2,70 | ||
| – prítomnosť balkóna, lodžie | K dispozícii, zasklená loggia | Na balkóne chýba loggia | Chýba balkón loggia | Na balkóne chýba loggia | Na balkóne chýba loggia |
| - podlaha | Laminát | Parkety | n/a | Linoleum | Laminát |
| – kúpeľňa | Oddelené | Oddelené | Oddelené | Spoločný | n/a |
| 8. Ekonomické charakteristiky: | |||||
| - prevádzkové náklady | 7150 rub./mesiac. | Podobný | Podobný | Podobný | Podobný |
| 9. Použitie | |||||
| - funkčný účel | Pre vlastný pobyt | Pre vlastný pobyt | Pre vlastný pobyt | Pre vlastný pobyt | Pre vlastný pobyt |
| - štát | dobre | Priemerná | dobre | Priemerná | Výborne |
| - kvalita spracovania | Štandardné | Štandardné | Štandardné | Štandardné | Štandardné |
| 10. Nerealitné zložky | |||||
| - telefón | Dostupné | Dostupné | Dostupné | Dostupné | Dostupné |
| - Ďalšie informácie | Vrátnik, okná s dvojitým sklom | Intercom Okná s dvojitým zasklením | n/a | Intercom Okná s dvojitým zasklením | Videovrátnik, Dvojité okná |
Niektoré prvky porovnávania sú charakterizované niekoľkými ukazovateľmi, pre každý z nich sa vykonávajú úpravy.
Pri zbere informácií o porovnávacích objektoch (analógoch) je potrebné v prvom rade zhromaždiť dostatočné množstvo zdokumentovaných údajov o uskutočnených nákupných a predajných transakciách analógov. Vzhľadom na to, že tieto informácie sú dôverné a nie je k dispozícii voľný prístup k databázam o uskutočnených transakciách pri kúpe a predaji nehnuteľností, môžete použiť údaje o ponukových cenách porovnávacích objektov prevzaté z otvorených zdrojov špecializovaných periodík a internetu. Údaje z verejných ponúk sa najviac približujú reálnym cenám kúpno-predajných transakcií, čo umožňuje s prihliadnutím na úpravu vyvolávacej ceny čo najbližšie odrážať reálne ceny kúpy a predaja nehnuteľností.
Analógy musia byť čo najviac podobné hodnotenej Nehnuteľnosti, a to predovšetkým z hľadiska prvých piatich prvkov porovnávania a v prípade nehnuteľností na bývanie (apartmánov) aj z hľadiska fyzických charakteristík (počet izieb, celková plocha, typ budovy, atď.). Všetky vybrané analógy sú zhrnuté v tabuľke 8, ktorá obsahuje primárne údaje získané z otvorených zdrojov a dodatočné údaje získané priamo od predajcu analógov.
Nasleduje zdôvodnenie a výpočet množstva úprav prvkov porovnania, ktoré sa líšia pre analógy a predmet hodnotenia. Používa sa technika na priblíženie každého porovnávaného objektu k objektu hodnotenia. Všetky údaje o objekte ocenenia musia zostať nezmenené a pravdepodobne (hypoteticky) sa zmenia iba údaje o objekte porovnania. Znamienko úpravy sa určuje na základe nasledovného: ak sa hodnota predmetu porovnania pri približovaní sa k predmetu ocenenia pre ktorýkoľvek prvok zvýši, potom znamienko úpravy je kladné; ak sa teda zníži, potom znamienko úpravy úprava je negatívna.
Úpravy (doplnky) môžu byť nákladové alebo percentuálne. Z hľadiska kvantitatívnych charakteristík sa zvyčajne zavádzajú rozdiely v hodnotovom vyjadrení, a pre kvalitatívne - v percentách. Percentuálne úpravy sa aplikujú na náklady porovnávaného objektu aj porovnávacej jednotky a úpravy nákladov sa aplikujú na náklady porovnávaného objektu. Úpravy pre podmienky na trhu, umiestnenie a opotrebovanie sú percentá.
Rozdiel medzi získanými hodnotami nákladov na byt a nákladov na byt s vymeneným porovnávacím prvkom bude približne tvoriť výšku úpravy.
Veľkosť každej úpravy je odôvodnená. Toto určenie výšky úpravy je najspoľahlivejšie na rozvinutom trhu, ak existuje dostatočný počet ponúk.
Na základe získaných údajov (veľkosť korekcií, pozitívnych aj negatívnych) bola zostavená tabuľka. 8
Aplikované úpravy sú zohľadnené a zdôvodnené v tabuľke. 9.
Tabuľka 8 – Úprava a výpočet hodnoty Predmetu ocenenia komparatívnym prístupom
| Porovnávacie prvky | Predmet posudzovania | Predmety porovnania (analógy) | |||
| Predajná cena, rub. | - | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 |
| Vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | Vo vlastníctve viac ako 3 roky, jeden dospelý majiteľ | Vo vlastníctve viac ako 3 roky, dvaja dospelí majitelia | Vo vlastníctve viac ako 3 roky, jeden dospelý majiteľ | Vo vlastníctve viac ako 3 roky, jeden dospelý majiteľ |
| Úprava vlastníctva | |||||
| Upravené náklady | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| Podmienky financovania | Platba v hotovosti bez splátok | Platba v hotovosti bez splátok | Platba v hotovosti bez splátok | Platba v hotovosti bez splátok | Platba v hotovosti bez splátok |
| Úprava podľa podmienok financovania | |||||
| Upravené náklady | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| Podmienky predaja | Žiadne oneskorenie pri registrácii | Oneskorený nástup na základňu | Žiadne oneskorenie pri registrácii | Žiadne oneskorenie pri registrácii | Žiadne oneskorenie pri registrácii |
| Úprava podľa podmienok predaja | |||||
| Upravené náklady | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| Trhové podmienky (čas) | 3 mesiace | Podobný | Podobný | Podobný | Podobný |
| Prispôsobenie trhovým podmienkam | |||||
| Upravené náklady | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| Poloha | 115563, Moskva, ul. generála Belova, 21 | 115583, Moskva, ul. Generál Belov, 47 rokov | 115563, Moskva, ul. generála Belova, 29 | 115583 Moskva, sv. Generala Belov, 53/1 | 115583, Moskva, ul. Generala Belov, 45/1 |
| Do metra | 12 min | 11 min | 10 min | 13 min | 10 min |
| - 0,5% | -1% | +1,5% | -1% | ||
| Upravené náklady | 12 139 000 | 11 672 100 | 9 845 500 | 13 662 000 | |
| Fyzicka charakteristika: | |||||
| - Celková plocha | 74,9 | 72,0 | 78,0 | 70,0 | |
| +2% | -4% | +7% | +4% | ||
| Upravené náklady | 12 381 780 | 11 205 216 | 10 534 685 | 14 208 480 | |
| - životný priestor | 46,0 | 43,00 | 46,00 | 40,20 | 40,00 |
| +3% | 0% | +5% | +6% | ||
| Upravené náklady | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 061 419 | 15 060 989 | |
| – kuchynský kút | 10,2 | 10,00 | 10,00 | 9,00 | 10,00 |
| 0 % | 0% | +1% | 0% | ||
| Upravené náklady | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| - podlaha | 6/16 | 13/16 | 4/16 | 9/16 | 10/16 |
| Úprava na poschodie | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| - výška stropu | 2,65 | 2,50 | 2,70 | 2,60 | 2,60 |
| Nastavenie pre výšku stropu | + 0,2% | 0% | 0% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 778 740 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| – prítomnosť balkóna, lodžie | Balkónová loggia | Na balkóne chýba loggia | Chýba balkón loggia | Na balkóne chýba loggia | Na balkóne chýba loggia |
| Úprava pre prítomnosť balkóna a lodžie | +2% | +5% | +2% | +2% | |
| Upravené náklady | 13 034 315 | 11 765 477 | 11 395 474 | 15 362 209 | |
| - podlaha | Laminát | Parkety | n/a | Linoleum | Laminát |
| Úprava pre pohlavie | -5% | 0% | 2% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 623 384 | 15 362 209 | |
| – kúpeľňa | Oddelené | Oddelené | Oddelené | Kombinované | Oddelené |
| Úprava do kúpeľne | 0% | 0% | +2% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| Ekonomické vlastnosti: | |||||
| - prevádzkové náklady | 7150 rub./mesiac. | Podobný | Podobný | Podobný | Podobný |
| Úprava o prevádzkové náklady | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| Použitie | |||||
| - funkčný účel | Pre vlastný pobyt | Pre vlastný pobyt | Pre vlastný pobyt | Pre vlastný pobyt | Pre vlastný pobyt |
| Úprava pre funkčný účel | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| - štát | dobre | Priemerná | dobre | Priemerná | Výborne |
| Úprava podľa stavu | +5 000 | +5 000 | -5 000 | ||
| Upravené náklady | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| - kvalita spracovania | Štandardné | Štandardné | Štandardné | Štandardné | Štandardné |
| Úprava pre kvalitu povrchovej úpravy | |||||
| Upravené náklady | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| Nerealitné zložky | |||||
| - telefón | Dostupné | Dostupné | Dostupné | Dostupné | Dostupné |
| Oprava v telefóne | |||||
| Upravené náklady | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| - Ďalšie informácie | Vrátnik, okná s dvojitým sklom | Intercom Okná s dvojitým zasklením | n/a | Intercom Okná s dvojitým zasklením | Videovrátnik, Dvojité okná |
| Úprava na základe dodatočných informácií | - 10 000 | ||||
| Upravené náklady | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 347 209 | |
| Počet úprav | |||||
| Celková čistá korekcia | 297 993 | 1 145 045 | -2 160 851 | -944 769 | |
| (rovnako, v percentách) | 2,44 | 9,71 | -22,28 | -6,85 | |
| Celková hrubá úprava | 334 400 | 1 179 000 | 1 993 500 | 1 809 000 | |
| (rovnako, v percentách) | 2,74 | 10,00 | 20,55 | 13,11 |
Tabuľka 9 – Odôvodnenie úprav
| Typ úpravy | Opis povahy úpravy | Zavedené úpravy |
| Úprava pre umiestnenie | Úprava závisí od prestíže oblasti, vzdialenosti k najbližšej stanici metra | 0,5 % za každú minútu |
| Úprava pre celkovú plochu | Úprava sa vykoná, ak sa celková plocha hodnotenej nehnuteľnosti odchyľuje od plochy jej obdoby o viac ako 1 m2. | 1 % za každý m2. |
| Úprava pre životný priestor | Úprava sa vykoná, ak sa obytná plocha hodnotenej nehnuteľnosti odchyľuje od plochy analógu o viac ako 1 m2. | 1 % za každý m2 |
| Úprava pre kuchynský priestor | Úprava sa vykoná iba vtedy, ak sa plocha kuchyne hodnoteného objektu odchyľuje od plochy analógovej kuchyne o 1 m2 | 1 % za každý m2 |
| Úprava na poschodie | Poloha posudzovanej nehnuteľnosti na prvom alebo poslednom podlaží má negatívny vplyv na jej hodnotu | Prvé poschodie: -7% Posledné poschodie: -2% |
| Nastavenie výšky stropu | Úprava sa vykoná len vtedy, ak sa výška stropu hodnoteného objektu odchyľuje od výšky stropu analógu o viac ako 10 cm. | 0,2 % na každých 10 cm |
| Úprava pre prítomnosť balkóna | Prítomnosť balkóna a lodžie zvyšuje hodnotu posudzovanej nehnuteľnosti | 2% - prítomnosť balkóna 5% - prítomnosť lodžie |
| Úprava pre pohlavie | Kvalitná podlahová krytina zvyšuje hodnotu oceňovanej nehnuteľnosti | Parkety: -5% Linoleum: +2% |
| Úprava do kúpeľne | Výhodnejšia je samostatná kúpeľňa, v dôsledku čoho sa zvyšuje hodnota nehnuteľnosti | Kombinované: +2 % |
| Úprava podľa stavu a kvality povrchovej úpravy | Dobrý stav a výzdoba bytu majú pozitívny vplyv na hodnotu posudzovanej nehnuteľnosti | Vyžaduje opravu: +15 000 Priemerný stav: +5 000 |
| Oprava v telefóne | Prítomnosť telefónu zvyšuje hodnotu predmetnej nehnuteľnosti | Inštalácia telefónu:+7 000 |
| Úprava podľa Ďalšie informácie | Jeho hodnotu zvyšujú aj ďalšie podstatné prvky predmetnej nehnuteľnosti | Plastové okná: + 20 000 Interkom: + 5 000, videovrátnik - 10 000 |
Najmenší počet úprav sa pozoruje v analógu č. 2, malá celková čistá korekcia sa pozoruje v analógu č. 3 a najmenšia hrubá korekcia sa pozoruje v analógu č. 1.
V tomto smere budú hmotnostné koeficienty rozdelené nasledovne: analóg č. 1 – 0,35, analóg č. 2 – 0,3, analóg č. 3 – 0,2, analóg č. 4 – 0,15
Upravená hodnota predmetnej nehnuteľnosti:
12 387 599*0,35+11 765 477*0,3+11 860 851*0,2+15 347 209*0,15 = 12 539 554,3 RUB
Úprava pre vyjednávanie. Pri štúdiu aktuálnej situácie na trhu je aktuálna úprava pre vyjednávanie 3-7%. V pomerne zriedkavých prípadoch je cena transakcie a cena ponuky rovnaká. Počiatočná cena je vo väčšine prípadov výrazne vyššia ako skutočné náklady na nehnuteľnosť. Táto prémia podľa našich prepočtov predstavuje vyššie uvedené 3 - 7%.
Na základe týchto stránok:
http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/
http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609
V tejto správe teda úprava z dôvodu vyjednávania bola 5 %.
Úprava za prevedené práva. Nakoľko dochádza k prevodu majetku predmetu hodnotenia a predmetov analógií, neboli vykonané žiadne úpravy prevádzaných práv.
Úprava podľa podmienok financovania. Keďže predmet hodnotenia a analógie majú trhové podmienky financovania, neboli vykonané žiadne úpravy podmienok financovania.
Prispôsobenie sa podmienkam transakcie. Keďže objekt hodnotenia a objekty analógov trhové podmienky transakcie neboli vykonané žiadne úpravy podmienok transakcie.
Úprava podľa trhových podmienok (dátum predaja). Podľa trhových podmienok je predmet ocenenia a podobné predmety porovnateľné. Neuskutočnili sa teda žiadne úpravy vzhľadom na trhové podmienky.
Úprava vzdialenosti od metra Keďže posudzovaná nehnuteľnosť a jej analógy sa nachádzajú v rovnakom bloku, nebola vykonaná žiadna úprava vzdialenosti od metra.
Úprava pre typ domu. Keďže typ domu posudzovanej nehnuteľnosti a podobné vlastnosti sú rovnaké, panelové, neboli vykonané žiadne úpravy pre typ domu.
Úprava pre poschodie/počet poschodí. Faktor, ktorý ovplyvňuje náklady, je, na ktorom poschodí sa byt nachádza. Ak je podlaha prvá, znamená to vlhkosť a nízku teplotu vzduchu v byte a tiež spravidla v bytoch na prvom poschodí nie je dostatok prirodzeného denného svetla kvôli stromom alebo kríkom vysadeným okolo domu. Pokiaľ ide o najvyššie poschodie, v lete je vysoká pravdepodobnosť úniku strechy a silného vyhrievania okien. Nedá sa vylúčiť problém s tlakom vody v dôsledku horného poschodia. Preto budú byty na vyšších podlažiach stáť viac ako byty na nižších podlažiach.
Podľa stránok:
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html
úprava pre prvé a Horné poschodie je 5-15%. Ale keďže podobné byty sa nachádzajú približne všetky na stredných poschodiach, úprava pre poschodie/počet poschodí nie je zahrnutá.
Úprava podľa počtu izieb. Čo sa týka počtu izieb, posudzovaný objekt a podobné objekty sú rovnaké - 3 izby. Preto nebola vykonaná žiadna úprava počtu izieb.
Úprava pre celkovú plochu. Táto úprava sa zavádza, ak sa výmera hodnotenej nehnuteľnosti odchyľuje od výmery jej obdoby o viac ako 10 m2. Keďže analógové objekty sa mierne líšia od celkovej plochy hodnoteného objektu, nebola vykonaná žiadna úprava celkovej plochy.
Úprava pre kuchynský priestor. Táto zmena sa zavádza, ak sa kuchynská plocha hodnotenej nehnuteľnosti odchyľuje od kuchynskej plochy analógu o viac ako 1 m2.
Podľa stránok:
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html
Suma úpravy sa berie vo výške 0,5 % za každý 1 m2.
Úprava pre obytný priestor. Na základe analýzy trhu sa zistilo, že priemerná cena 1 štvorcový m dvojizbového bytu v oblasti Yasenevo je 157 834 rubľov. Preto bola úprava vypočítaná ako rozdiel medzi obytnou plochou posudzovanej nehnuteľnosti a obytnej plochy podobnej nehnuteľnosti vynásobený nákladmi na 1 m2. Úpravy boli vykonané na všetkých analógových objektoch okrem č.4, nakoľko celková plocha analógových objektov č.1, č.2, č.3 a č.5 sa líši v priemere o 2 m2. z obytnej plochy posudzovanej nehnuteľnosti.
Nastavenie pre výšku stropu. Keďže séria domu, konkrétne P-3, má všetky rovnakú výšku stropu, takže sa výška stropu neupravovala .
Podľa stránky:
http://tipdoma.ru/series_p-3.html
Úprava pre okná. Keďže okná oceňovaného objektu a analógových objektov sú rovnaké, neboli vykonané žiadne úpravy.
Prispôsobenie pohľadu z okna. Keďže okno posudzovanej nehnuteľnosti a jej analógov má výhľad do dvora a do ulice, k úprave nedošlo.
Úprava do kúpeľne. Posudzovaná nehnuteľnosť má spojenú kúpeľňu, pričom podobné nehnuteľnosti majú samostatnú, preto bola vykonaná úprava vo výške 2 %.
Podľa stránky:
http://www.directeconomic.ru/dhoms-669-6.html
Úprava pre prítomnosť balkóna/lodžie. Táto novela znamená zvýšenie nákladov na byt v prípade tohto typu zlepšenia vo výške 1-5%, keďže posudzovaná nehnuteľnosť má lodžiu, ktorá má výhody oproti balkónu, robíme úpravu o 2% k objektu obdobnému č. 3.
Podľa stránok:
http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02
Úprava podľa stavu dokončenia. Opravy a kvalita povrchovej úpravy priamo ovplyvňujú náklady na byt. Bezchybná a kvalitná povrchová úprava zvyšuje cenu o 10%. Keďže kvalita povrchovej úpravy posudzovaného objektu sa príliš nelíši od kvality dokončenia analógových predmetov, neprišlo k žiadnej úprave.
Úprava pre ďalšie charakteristiky. Keďže dodatočné charakteristiky predmetu ocenenia a analógových predmetov sa veľmi nelíšia, neboli vykonané žiadne úpravy.
Logiku výpočtu konečnej hodnoty objektu ocenenia a výpočtu opravných položiek si môžete pozrieť v tomto súbore Excel: . Má tiež blok s názvom „pravidlá úprav“, ktorý uvádza konkrétne sumy úprav, ktoré sa majú uplatniť. Napríklad na úpravu vzdialenosti od metra sa používa koeficient 1 pre odchýlku 200 jednotiek, čo znamená, že každých 200 metrov vzdialenosti od metra predstavuje odchýlku v cene 1 %. Všetky tieto hodnoty sú navyše prispôsobiteľné, v závislosti od toho, čo je uvedené vo vašej správe v popise úprav, je možné ich zmeniť, pretože odporúčania sa môžu z rôznych zdrojov líšiť. Pre 8 hlavných typov úprav odporúčame použiť automatický výpočet hodnôt podľa vašich parametrov.
- Úprava vzdialenosti od zastávky verejná doprava(metro)
- Úprava na poschodie
- Úprava pre dostupnosť letných priestorov
- Úprava do kúpeľne
- Úprava pre celkovú plochu
- Úprava pre obytný priestor
- Úprava pre kuchynský priestor
- Úprava podľa stavu
Neznamená to, že musíte použiť všetky tieto úpravy, ak chcete, môžete v nastaveniach ktorejkoľvek úpravy zadať číslo 0 a automatický výpočet k nej sa štandardne nevykoná. Musíte tiež pochopiť, že vzdialenosti medzi objektmi sa počítajú priamo na mape bez zohľadnenia plotov, dier a iných prekážok, ktorým je potrebné sa vyhnúť. Yandex dokáže vypočítať vzdialenosti na diaľniciach, ale cesta chodca je záhadná a bude trvať dlho, kým sa naučíte, ako ju vypočítať s akoukoľvek presnosťou. Pri vytváraní správy môžete kedykoľvek opraviť ľubovoľnú automaticky vypočítanú hodnotu na 0 alebo vložiť vlastnú, ak si to situácia vyžaduje. Systém tiež poskytuje jednu ľubovoľnú relatívnu úpravu, aby sa zohľadnili netriviálne vlastnosti objektu ocenenia. Na presnejšie určenie konečných nákladov na objekt môžete použiť aj absolútnu úpravu, pomocou ktorej sa požadovaná hodnota upraví nie o percento z ceny analógu, ale o určitú sumu. Pri takejto úprave sa spravidla zohľadňujú náklady na vylepšenia, či už ide o sanáciu alebo výhradné opravy, ktorých náklady má znalec právo určiť vlastným odborným posúdením.
V Prosimple sa veľkosť úprav určuje na základe metodiky navrhnutej Vedecko-praktickým centrom odborných odhadcov, kde podľa metodiky majú úpravy tieto hodnoty:
| názov | lepšie | Priemerná | horšie | ||
| Pridať k cene, % | Odpočítať od ceny, % | ||||
| Balkón, loggia | K dispozícii je balkón a loggia | 2% | K dispozícii je balkón alebo loggia 2-2,5 m2. | Nie | -2% |
| K dispozícii je veľký balkón | |||||
| 1% | |||||
| Umiestnenie izby | - | - | Izolovaný | Súvisiace | -2; -8% |
| Dodávka vody | - | - | Centrálne | Gejzír | -1; -2% |
| Kúpeľňa | Západný štýl | 5% | Malý samostatný | Kombinované | -2; -4% |
| Umiestnenie okna | Okná do dvora | 1; 2% | Polovica okien smeruje do vozovky | Všetky okná sú orientované na vozovku | -5; -1% |
| Bezpečnosť | Vrátnik | 3; 5% | kombinačný zámok | Nie | -5% |
| Interkom | 2% | ||||
| Štát | Byt po generálna oprava | 5; 1% | Uspokojivé, vyžaduje menšie kozmetické opravy | Byt si vyžaduje rozsiahlu rekonštrukciu | -3; -5% |
| Kuchynský priestor | Viac ako 8 m2. | +0,3 % za každých 0,1 m2. | Od 7 m2 do 8 m2. | Menej ako 7 m2. | -0,3 % za každých 0,1 m2. |
| Výška stropu | Od 2,8 m. | 1,90% | Od 2,65 m do 2,8 m. | Menej ako 2,6 m | -1 % na každých 10 cm |
| Dostupnosť výťahu | Dostupné v piatich poschodová budova | 3; 4% | Nie vo výškovej budove | -3; -4% | |
| Odpadkový žľab | K dispozícii v päťposchodovej budove | 2; 4% | Áno vo výškovej budove, nie v 5-poschodovej | Nie vo výškovej budove | -2; -4% |
JA. Yaskevich. „Praktické metódy a príklady vykonávania porovnávacích úprav pri oceňovaní nehnuteľností (kúpa, predaj a prenájom). Zisk podnikateľa a vonkajšie opotrebenie. Posudzovanie zariadení infraštruktúry." M.: NPCPO LLC, 2010.
Pri aplikácii komparatívneho prístupu sa hodnota oceňovacieho majetku určuje v porovnaní s predajnou cenou podobných predmetov. Základom pre aplikáciu tohto prístupu je skutočnosť, že hodnota oceňovaného majetku priamo súvisí s predajnou cenou podobných predmetov. Každý porovnateľný predaj (predmet porovnávania, analóg) sa porovnáva s oceňovanou nehnuteľnosťou. Presnosť výpočtu hodnoty Predmetu ocenenia pomocou komparatívneho prístupu závisí od objemu (úplnosti) a kvality (spoľahlivosti) informácií o nákupných a predajných transakciách (alebo ponukách na predaj).
Porovnávací prístup pozostáva z nasledujúcich krokov:
1. Určenie účelu posudzovania s identifikáciou druhu posudzovaných práv Predmetu posudzovania a analógov.
2. Analýza trhu s nehnuteľnosťami analógov, ktoré sa funkčne zhodujú s najlepším a najefektívnejším využitím posudzovanej nehnuteľnosti.
3. Výber porovnávacej jednotky.
4. Výber analógov z nákupných a predajných transakcií a ponúk na predaj (verejná ponuka); kontrola informácií na vybraných analógoch o predajnej cene, požadovanej cene, platobných podmienkach, umiestnení, fyzických vlastnostiach a iných podmienkach transakcie.
5. Výber najvýznamnejších porovnávacích parametrov pre úpravu cien analógov.
6. Úprava nákladov na porovnávacie jednotky analógov o rozdiely v porovnávacích parametroch.
7. Analýza upravených hodnôt jednotkových cien analógov.
8. Koordinácia upravených hodnôt jednotkových cien analógov a záver o hodnote Predmetu ocenenia pomocou komparatívneho prístupu.
V predajnej cene sa vykonávajú úpravy (úpravy) tak, aby odrážali výrazné rozdiely medzi nimi. Počiatočné údaje o objekte ocenenia a analógoch na porovnanie sú uvedené v tabuľke 7.
Tabuľka 7 - Počiatočné údaje o objektoch porovnávania (analógy)
| Porovnávacie prvky | Predmet posudzovania | Analógy | |||
| 1.Cena, rub. | 11 504 400 rubľov + 5% provízia. | 16 500 000 rubľov. Žiadna provízia. | 11 500 000 rubľov + provízia 5% | ||
| 2. Vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | |
| 3. Podmienky financovania | n/a | ||||
| 4. Podmienky predaja | trhu | trhu | trhu | trhu | |
| 5. Trhové podmienky (čas) | n/a | ||||
| 6. Miesto | m. Planernaya, sv. Fomicheva 7 min. pešo | m. Planernaya st. Rodionovskaja, 5 | metro Planernaja metro Skhodnenskaja 15 min. pešo | ||
| 1. poschodie novostavby bytového domu | 1. poschodie bytového domu | 1. poschodie bytového domu | |||
| 7.2. Rozloženie | Otvorený plán | Usporiadanie kancelárie | n/a | Usporiadanie kancelárie | |
| 7.3 Výška stropu, m | 4,0 m. | 3,0 | 3,45 | 2,65 | |
| 7.4.Celková plocha, m 2 | 144 m2 | 174 m2 | 148 m2 | 102 m2 | |
| Elektrina 30kW | Existuje | Elektrina 21 kW | n/a | ||
| 7.6.Telefón | Existuje | n/a | n/a | Existuje | |
| 7.7.Parkovanie | Parkovisko | n/a | n/a | n/a | |
| 7.8. Bezpečnosť | Signalizácia | n/a | n/a | n/a | |
| 7.9.Internet | Existuje | n/a | n/a | Existuje | |
| 7.10. komunikácie | Existuje | Existuje | Existuje | Existuje | |
| 7.11.Prihlásenie | Je tam 1 | Dva samostatné vchody | Samostatný vchod | ||
| 8.Prejazdnosť miesta | vysoká | n/a | n/a | n/a | |
| 9.Domová linka | 1 | 1 | 1 | n/a | |
| 10. Použitie | Kancelárska budova, banka, salón, služby, predajňa atď. | Salón krásy | n/a | ||
| 11. Stav priestorov | Stredná renovácia | Vyžaduje renováciu | Dobrá oprava | Vyžaduje renováciu | |
| INCOM | INCOM | INCOM | INCOM | ||
| 13. Ďalšie informácie | Vstavané skrine |
Niektoré prvky porovnávania sú charakterizované niekoľkými ukazovateľmi, pre každý z nich sa vykonávajú úpravy.
Pri zbere informácií o porovnávacích objektoch (analógoch) je potrebné v prvom rade zhromaždiť dostatočné množstvo zdokumentovaných údajov o uskutočnených nákupných a predajných transakciách analógov. Vzhľadom na to, že tieto informácie sú dôverné a nie je k dispozícii voľný prístup k databázam o uskutočnených transakciách pri kúpe a predaji nehnuteľností, môžete použiť údaje o ponukových cenách porovnávacích objektov prevzaté z otvorených zdrojov špecializovaných periodík a internetu. Údaje z verejných ponúk sa najviac približujú reálnym cenám kúpno-predajných transakcií, čo umožňuje s prihliadnutím na úpravu vyvolávacej ceny čo najbližšie odrážať reálne ceny kúpy a predaja nehnuteľností.
Analógy sa musia čo najviac podobať predmetu hodnotenia a predovšetkým v prvých piatich prvkoch porovnávania. Všetky vybrané analógy sú zhrnuté v tabuľke 8, ktorá obsahuje primárne údaje získané z otvorených zdrojov a dodatočné údaje získané priamo od predajcu analógov.
Nasleduje zdôvodnenie a výpočet množstva úprav prvkov porovnania, ktoré sa líšia pre analógy a predmet hodnotenia. Používa sa technika na priblíženie každého porovnávaného objektu k objektu hodnotenia. Všetky údaje o objekte ocenenia musia zostať nezmenené a pravdepodobne (hypoteticky) sa zmenia iba údaje o objekte porovnania. Znamienko úpravy sa určuje na základe nasledovného: ak sa hodnota predmetu porovnania pri približovaní sa k predmetu ocenenia pre ktorýkoľvek prvok zvýši, potom znamienko úpravy je kladné; ak sa teda zníži, potom znamienko úpravy úprava je negatívna.
Úpravy (doplnky) môžu byť nákladové alebo percentuálne. Pre kvantitatívne charakteristiky sa rozdiely zvyčajne zavádzajú v hodnotovom vyjadrení a pre kvalitatívne charakteristiky - v percentách. Percentuálne úpravy sa aplikujú na náklady porovnávaného objektu aj porovnávacej jednotky a úpravy nákladov sa aplikujú na náklady porovnávaného objektu. Úpravy pre podmienky na trhu, umiestnenie a opotrebovanie sú percentá.
Rozdiel medzi získanými hodnotami nákladov na byt a nákladov na byt s vymeneným porovnávacím prvkom bude približne tvoriť výšku úpravy.
Veľkosť každej úpravy je odôvodnená. Toto určenie výšky úpravy je najspoľahlivejšie na rozvinutom trhu, ak existuje dostatočný počet ponúk.
Na základe získaných údajov (veľkosť korekcií, pozitívnych aj negatívnych) bola zostavená tabuľka. 8
Aplikované úpravy sú zohľadnené a zdôvodnené v tabuľke. 9.
Tabuľka 8 – Úprava a výpočet hodnoty Predmetu ocenenia komparatívnym prístupom
| Porovnávacie prvky | Predmet posudzovania | Analógy | |||
| 1.Cena, rub. | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 2. Vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | |
| Úprava vlastníctva | |||||
| Upravené náklady | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 3. Podmienky financovania | n/a | n/a | n/a | n/a | |
| Úprava podľa podmienok financovania | |||||
| Upravené náklady | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 4. Podmienky predaja | trhu | trhu | trhu | trhu | |
| Úprava podľa podmienok predaja | |||||
| Upravené náklady | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 5. Trhové podmienky (čas) | n/a | n/a | n/a | n/a | |
| Prispôsobenie trhovým podmienkam | |||||
| Upravené náklady | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 6. Miesto | m. Planernaya, sv. Fomicheva 10 min. pešo | m. Planernaya 10 min. dopravy | m. Planernaya st. Rodionovskaya, 5 15 min dopravou | m. Planernaya 15 min. pešo | |
| +8% | +12% | +2% | |||
| Upravené náklady | 13 045 990 | 18 480 000 | 12 316 500 | ||
| 7. Fyzikálne vlastnosti: | |||||
| 7.1.Typ budovy a jej počet podlaží | Samostatne stojaca jednoposchodová budova. | 1. poschodie novostavby bytového domu | 1. poschodie bytového domu | 1. poschodie bytového domu | |
| Úprava na poschodie | -5% | -5% | -5% | ||
| Upravené náklady | 12 393 690 | 17 556 000 | 11 700 675 | ||
| 7.2. Rozloženie | Otvorený plán | Usporiadanie kancelárie | n/a | Usporiadanie kancelárie | |
| Úprava pre rozloženie | +1% | +1% | |||
| Upravené náklady | 12 517 627 | 17 556 000 | 11 817 682 | ||
| 7.3 Výška stropu, m | 4,0 m | 3,0 | 3,45 | 2,65 | |
| Nastavenie pre výšku stropu | +1% | +0,5% | +1% | ||
| Upravené náklady | 12 642 803 | 17 643 780 | 11 935 859 | ||
| 7.4.Celková plocha, m 2 | 144 m2 | 174 m2 | 148 m2 | 102 m2 | |
| -6% | -1% | +8% | |||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 467 342 | 12 890 727 | ||
| 7.5. Oddaný elektrická energia | Elektrina 30kW | Existuje | Elektrina 21 kW | n/a | |
| +0,5% | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.6.Telefón | Existuje | n/a | n/a | Existuje | |
| Oprava v telefóne | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.7.Parkovanie | Parkovisko | n/a | n/a | n/a | |
| Úprava dostupnosti parkovania | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.8. Bezpečnosť | Signalizácia | n/a | n/a | n/a | |
| Bezpečnostná úprava | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.9.Internet | Existuje | n/a | n/a | Existuje | |
| Úprava internetu | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.10. komunikácie | Existuje | Existuje | Existuje | Existuje | |
| Úprava v komunikácii | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.11.Prihlásenie | Je tam 1 | Tri vchody (dva z dvora, 1 centrálny) | Dva samostatné vchody | Samostatný vchod | |
| Úprava vstupu | -3% | -1,5% | |||
| Upravené náklady | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 8.Prejazdnosť miesta | vysoká | n/a | n/a | n/a | |
| Úprava pre priechodnosť lokality | |||||
| Upravené náklady | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 9.Domová linka | 1 | 1 | 1 | n/a | |
| Úprava na domovú linku | |||||
| Upravené náklady | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 10. Použitie | Administratívna budova, banka, salón, služby, obchod | Kancelária, stomatológia, školiace stredisko | Salón krásy | n/a | |
| Úprava pre použitie | |||||
| Upravené náklady | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 11. Stav priestorov | Stredná renovácia | Vyžaduje renováciu | Dobrá oprava | Vyžaduje renováciu | |
| Prispôsobenie stavu miestnosti | +4% | -2% | +4% | ||
| Upravené náklady | 11 988 816 | 16 945 532 | 13 406 356 | ||
| 12. Prestíž realitnej kancelárie | INCOM | INCOM | INCOM | INCOM | |
| Úprava pre prestíž agentúry | |||||
| Upravené náklady | 11 988 816,36 | 16 945 531,55 | 13 406 356,34 | ||
| 13. Ďalšie informácie | Pozemok 3 áre na prenájom | n/a | Nie | n/a | |
| Úprava pre dodatočné inteligenciu | -7% | ||||
| Upravené náklady | 11 988 816 | 15 759 344 | 13 406 356 | ||
| Počet úprav | |||||
| Celková čistá korekcia | -90803,64 | -740 655,66 | 1 331 356,34 | ||
| (rovnako, v percentách) | -0,75 | -4,49 | 11,03 | ||
| Celková hrubá úprava | 0,00 | 577 500,00 | 1 328 250,00 | ||
| (rovnako, v percentách) | 0,00 | 3,50 | 11,00 |
Tabuľka 9 – Odôvodnenie úprav
| Typ úpravy | Opis povahy úpravy | Zavedené úpravy |
| Úprava pre umiestnenie | Úprava závisí od prestíže oblasti, vzdialenosti k najbližšej stanici metra | 5 minút pešo - 2% 5 minút dopravou -4% |
| Úprava pre celkovú plochu | Úprava sa vykoná, ak sa celková plocha hodnoteného objektu odchyľuje od plochy analógu o viac ako 5 m2 | 1% za každých 5 m2. |
| Nastavenie výšky stropu | Úprava sa vykoná len vtedy, ak sa výška stropu posudzovaného objektu odchyľuje od výšky stropu analógu o viac ako 50 cm. | 0,5 % na každých 50 cm |
| Oprava pre parkovanie | Vlastné parkovisko zvyšuje hodnotu nehnuteľnosti. | Za dostupnosť parkovania + 2 % |
| Úprava na riadok | Línia domu ovplyvňuje prestíž budovy a pohodlie prístupových ciest. | Za prvý riadok +5 % k cene |
| Úprava pre prestíž agentúry | Prestíž agentúr ponúkajúcich predmet hodnotenia a agentúr ponúkajúcich analógy je približne rovnaká, preto sa na tento prvok porovnávania nerobia žiadne úpravy | |
| Úprava pre rozloženie | Prítomnosť zmiešaného usporiadania zvyšuje náklady na priestory o 0,5%, usporiadanie chodby a kancelárie ich znižuje o 1% | |
| Úprava vstupu | Každý vstup zvyšuje prestíž objektu | Jeden vstup – 1,5 % |
| Úprava podľa stavu a kvality povrchovej úpravy | Dobrý stav a výzdoba bytu majú pozitívny vplyv na hodnotu posudzovanej nehnuteľnosti | Vyžaduje opravu: +4 % Dobrá oprava: -2 % |
| Oprava v telefóne | Prítomnosť telefónu zvyšuje hodnotu predmetnej nehnuteľnosti | Inštalácia telefónu: +0,5 % Inštalácia internetu: +1 % |
| Úprava na základe dodatočných informácií | Jeho hodnotu zvyšujú aj ďalšie podstatné prvky predmetnej nehnuteľnosti | Neprítomnosť pozemok znižuje hodnotu nehnuteľnosti o 7% |
| Úprava na elektrinu | Dostupnosť väčšieho množstva elektriny zvyšuje hodnotu nehnuteľnosti | 10 kW – 0,5 % |
| Úprava pre typ budovy | Samostatne stojaca budova zvyšuje hodnotu nehnuteľnosti v porovnaní s bytovou budovou | Ak je 1. poschodie bytového domu mínus 5 % |
Najmenší počet úprav je zaznamenaný v analógu č. 3, najmenšia celková hrubá korekcia je zaznamenaná v analógu č.
V tomto ohľade budú váhové koeficienty rozdelené takto:
analóg č. 1 – 0,4, analóg č. 2 – 0,25, analóg č. 3 – 0,35.
Upravená hodnota predmetnej nehnuteľnosti:
11 988 816*0,4+15 759 344*0,25+13 406 356*0,35 = 13 427 587 RUB
Súvisiace informácie.