So službami odhadcov sa skôr či neskôr musí vysporiadať takmer každý. Prevažnú väčšinu zákazníkov tohto druhu práce tvoria ľudia, ktorí chcú získať hypotéku; posúdenie je tiež nevyhnutným postupom pri zápise dedičstva, vykonávaní refinancovania, delení majetku v súdne konanie a v niektorých iných prípadoch. IN tento článok popisuje nuansy hodnotenia bytov, ktoré často spôsobujú zmätok na strane zákazníkov. V prvom rade musíte pochopiť, že pri svojej práci sa odhadca riadi platná legislatíva. Hlavné predpisov v práci odhadcu sú federálny zákon 135 „O oceňovacích činnostiach v Ruskej federácie"a Federal Assessment Standards." Práve tieto dokumenty upravujú množstvo aspektov, ktoré medzi zákazníkmi často vyvolávajú otázky. Týka sa to najmä:
- povinná obhliadka oceňovaného majetku (obhliadka je potrebná vždy, s výnimkou stanovenia hodnoty spätne, napr. ku dňu úmrtia sa vykonáva posúdenie dedičstva);
- potreba uviesť v správe zamýšľané použitie výsledkov hodnotenia (napríklad „Na použitie v súdnom konaní“); z tohto dôvodu nie je možné objednať jednu správu na rôzne účely, napríklad na registráciu dedičstva a rozdelenie majetku;
- prítomnosť fotografií oceňovanej nehnuteľnosti v správe, ktoré poskytujú predstavu o jej stave vo vzťahu k bytu - stav všetkých priestorov bytu (vrátane tých, v ktorých bola vykonaná prestavba alebo rekonštrukcia). Často nastáva situácia, keď pri objednávaní správy k žiadosti o hypotéku je jednou z podmienok banky súlad plánovacieho riešenia bytu s tým, ktorý je uvedený v technická dokumentácia, čo spôsobuje požiadavky klientov oceňovacej organizácie nefotografovať ten či onen priestor. Stretnutie s klientom v tomto prípade znamená pre odhadcu porušenie zákonných požiadaviek.
V rámci porovnávacieho prístupu sa pri oceňovaní bytov zvyčajne používa metóda priameho porovnania tržieb, ale znalec má právo samostatne rozhodnúť o použitých metódach. Metóda priameho porovnania predajov spočíva vo výbere bytov na trhu, ktoré sa najviac podobajú hodnotenému. Parametre ako umiestnenie, plánovacie riešenie, počet izieb, umiestnenie poschodia a iné. Počet vybraných bytov nemôže byť menší ako tri, avšak mnohí používatelia správ, ako napríklad banky, vyžadujú väčší počet analógov - zvyčajne štyri až šesť. Táto požiadavka je zameraná na minimalizáciu možnosti skreslenia ceny: na rozvinutom trhu je ľahké nájsť dva alebo tri byty ponúkané za vyššiu cenu, čo vytvára príležitosť na zvýšenie hodnoty oceňovaného bytu. Keď je potrebných šesť analógov, je oveľa ťažšie meniť cenu.
Spravidla je možné na trhu nájsť predmety, ktoré nie sú úplne podobné posudzovanému bytu. Napríklad posudzovaný byt sa nachádza na treťom poschodí a analógový na prvom poschodí. Keďže výška umiestnenia ovplyvňuje cenu bytu, tento rozdiel je potrebné zohľadniť pri výpočte. Na tento účel sa vykoná úprava: náklady na analógový byt sa vynásobia určitým koeficientom, ktorý zohľadňuje rozdiel v nákladoch na byty na prízemí a na strednom poschodí. Hodnotu tohto koeficientu možno určiť výpočtom alebo vziať na základe výsledkov prieskumu veľkého počtu odborníkov, ktorí v tomto prípade môžu konať realitné kancelárie. V správe musí odhadca uviesť, na akom základe akceptoval túto alebo tú hodnotu opravného faktora. Dôležitou úpravou je úprava dražby, ktorá zohľadňuje, že cena transakcie je spravidla nižšia ako cena, za ktorú sa nehnuteľnosť ponúka na predaj. otvorený trh. Pri bytoch sa výhodná zľava pohybuje zvyčajne od 2,5 % do 5 %. V súlade s tým bude pre byt v hodnote asi dva milióny zľava na aukcii 50 - 100 tisíc rubľov. Objednávateľ hodnotenia túto zľavu veľmi často neberie do úvahy alebo považuje jej veľkosť za kontroverznú, avšak zohľadnenie vyjednávacej zľavy je povinná požiadavka pri hodnotení bytu na získanie hypotéky. Stávajú sa prípady, že pri predaji bytu predajcovia nechajú vstavaný nábytok vrátane toho v cene bytu. Banková emisia hypotekárny úver, akceptuje do zábezpeky len samotný byt, preto sa pri posudzovaní nebude brať do úvahy prítomnosť nábytku. V takýchto situáciách sa spravidla hodnota stanovená odhadcom ukáže byť nižšia ako transakčná cena. Posledný dôležitý bod, ktorý stojí za pozornosť, je správny výpočet plochy oceňovaného bytu. V súlade s odsekom 5 článku 15 Kódex bývania, do celkovej plochy nie je započítaná plocha balkónov, lodžií, verand a terás. Preto sa pri posudzovaní plocha bytu určí bez zohľadnenia týchto priestorov. Nepochopenie tejto problematiky často vedie k vysokým očakávaniam zo strany zákazníkov služieb.
1) Úprava pre „vyjednávanie“ vám umožňuje prispôsobiť ponukovú cenu predajnej cene. Na základe prieskumu medzi účastníkmi trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami v Simferopole (realitné kancelárie „Ruský Krym“, „Orion“, „Rielcom“, „Veta“, „Krymský Terem“, „Real Estate Parade“, „VIP Šanca”), vyšlo najavo, že zľava na Vyjednávacia cena pri predaji takýchto nehnuteľností na bývanie je v priemere 10 %.
2. Úprava pre „realitné služby“ umožňuje prispôsobiť ponukové ceny realitných kancelárií nákladom bez zohľadnenia nákladov na ich služby. Na základe analýzy priemerných cien za služby v oblasti nehnuteľností (realitné kancelárie „Infoservice“, „Business Crimea“, „Crimea Plus“, „RIO“, „Svet nehnuteľností“, „Dom-Plus“), odhadca to zistil priemerné náklady služby realitnej kancelárie tvoria 5 %.
3. Úprava o „umiestnenie“ pre všetky analogické predmety bola 0 %, keďže predmet hodnotenia a tieto analógy sú v tomto faktore porovnateľné.
4. Úprava o „materiál stien“ pre všetky analogické objekty bola 0 %, nakoľko posudzovaný objekt a analógy sa nachádzajú v panelových domoch.
5. Úprava pre „rok výroby“. Okrem toho rovnaké podmienky, cena bytu závisí nepriamo úmerne od roku postavenia domu z dôvodu navýšenia fyzické opotrebovanie tejto budovy. Táto úprava sa neuplatnila, keďže predmet hodnotenia a obdobné predmety sú podľa tohto kritéria porovnateľné.
6. Úprava na „podlahu“. Byty nachádzajúce sa na extrémnych poschodiach obytných budov, pričom všetky ostatné veci sú rovnaké, majú nižšie náklady na 1 m2. náklady v porovnaní s bytmi na stredných poschodiach. Táto úprava nebola aplikovaná, nakoľko posudzovaná nehnuteľnosť a jej analógy sa nachádzajú na najvyššom poschodí päťposchodových budov.
7. Úprava pre „počet miestností“ všetkých analógových objektov je identická, preto nebola použitá žiadna úprava.
8. Úprava stavu (dostupnosť vybavenia a nábytku). Na základe analýzy trhu vykonanej v časti 3 sa zistilo, že náklady na 1 m2. Byty s nábytkom a vstavanými spotrebičmi sú v priemere o 12 % vyššie ako v bytoch bez takéhoto vybavenia. Preto odhadca uplatnil úpravu smerom nadol o túto sumu
Tabuľka 13
Vzorka je teda homogénna a možno ju použiť na určenie hodnoty predmetu ocenenia. Okrem toho sú náklady na dodávku vybraných analógov v priemernom trhovom rozsahu.
Metódy výpočtu nákladov na byt pomerne široko pokrytý a teoreticky rozpracovaný, o čom svedčí obrovské množstvo literatúry a metodické odporúčania podľa posúdenia.
Prispieva k tomu aj vyspelý realitný trh. Navyše, počet ponúk je rovnako rôznorodý na primárnom aj sekundárnom trhu s bývaním.
Súčasná legislatíva a federálne oceňovacie štandardy vyžadujú použitie troch hlavných prístupov k oceňovaniu: komparatívny, nákladový a výnosový prístup. V prípade posudzovania nehnuteľnosti, ktorou je byt, je však nákladový a výnosový prístup málo užitočný. stupňa trhová hodnota bytov sa vykonáva pomocou komparatívneho prístupu. Algoritmus je nasledovný: Vyberie sa 7-10 analógov nehnuteľností, ktoré zodpovedajú hodnotenej nehnuteľnosti na základe jej hlavných charakteristík. V prípade nesúladu alebo odlišností od predmetu hodnotenia sa zavádzajú korekčné faktory. Ako ukazuje prax, hlavné úpravy sú:
- K umiestneniu objektu
- Úprava pre fyzikálne vlastnosti(plocha bytu, pomer úžitkovej plochy k celkovej ploche, prítomnosť nábytku, typ dekorácie, veľkosť kuchyne, typ kúpeľne, poschodie bytu v dome, prítomnosť balkóna/lodžie)
- Dostupnosť a typ parkovania
Ďalej, po uplatnení príslušných úprav, sa určí priemerná trhová hodnota 1 m2. byty. Okrem toho je potrebné poznamenať existenciu rozdielu medzi pojmami „trhová hodnota“ a „predajná cena“. Odhadca určí trhovú hodnotu predmetu, ktorou sa rozumie „najpravdepodobnejšia cena, za ktorú možno ocenený predmet scudziť v deň ocenenia na voľnom trhu za konkurenčných podmienok“ ( Federálny štandard hodnotenie č. 2 Účel hodnotenia a druhy hodnoty). To znamená, že všetci účastníci transakcií poznajú podmienky a môžu sa slobodne rozhodovať. Trhová hodnota je predmetom prieskumu a výpočtov odhadcu. Predajná cena môže byť diktovaná faktormi, ktoré nepodliehajú týmto obmedzeniam, čo zásadne odlišuje ekonomický zmysel tieto definície.
Tento rozdiel je zrejmý na príklade posudzovania podielu bytu. Medzitým je presvedčená o potrebe takéhoto hodnotenia veľké množstvo občania: patrí sem vstup do dedičstva, ktoré je niekedy súčasťou bytu a súdne postupy pri delení majetku, napríklad pri rozvode a v konečnom dôsledku pri obchodoch na kúpu a predaj zodpovedajúcich podielov bytu.
V oceňovacej praxi neexistuje medzi odborníkmi spoločný názor. Hlavná diskusia vzniká okolo potreby uplatnenia úprav a zliav na 1 m2. podiel bytu v porovnaní s 1 m2. byty ako jeden nehnuteľný objekt. K tomuto zmätku prispieva aj neexistencia plnohodnotného trhu pre transakcie nákupu a predaja akcií bytov.
V prvom rade je potrebné jasne pochopiť kontext a právne nuansy, v ktorých vzniká potreba posudzovania. Ako prvé treba určiť, aký je posudzovaný podiel bytu – či ho možno prideliť v naturáliách, vo forme izby. Ak je odpoveď áno, potom tu pracujú klasické metódy posúdenie podielu ako samostatnej izby, izby.
Nadobudnutie podielu na byte je spojené s množstvom ťažkostí, čo si vyžaduje zníženie nákladov štvorcový meter pri posudzovaní podielu na byte si však treba uvedomiť, že tieto problémy a nepríjemnosti je ťažké preniesť do peňažného vyjadrenia.
Každý spoluvlastník má rovnaké práva k podielu na byte, ktorý je mu pridelený. Keď ocenenie podielu na byte zvyšuje náklady na meter štvorcový v porovnaní s nákladmi na meter štvorcový celého bytu, odhadca stavia spoluvlastníkov do trochu nerovnomernej pozície, pretože kupujúca strana musí platiť viac za vlastníctvo bytu. celého bytu ako v prípade kúpy podobného bytu na voľnom trhu. Ak ocenenie podielu na byte zníži náklady na meter štvorcový v porovnaní s nákladmi na meter štvorcový v celom byte, predávajúci nemá možnosť kúpiť si za výnos ekvivalentnú nehnuteľnosť.
V tomto prípade by sa malo vychádzať z podstaty transakcie so zodpovedajúcim podielom. Napríklad v prípade odkúpenia zvyšného podielu bytu od iných vlastníkov sa môžu náklady na podiel zvýšiť, pretože v tejto situácii sa kupuje časť bytu zabezpečujúca jednotu vlastníctva, t.j. pozoruje sa synergický efekt – t.j. kupujete niečo viac ako len časť bytu. Pokiaľ ide o nákup akcií tretích strán, potom je možné uplatniť úpravy smerom nadol.
Ale ani zvýšenie nákladov na jednotku plochy podielu bytu, ani zníženie vo vzťahu k nákladom na jednotku plochy celého bytu nemožno presne vypočítať, ale možno len predpokladať. Treba si uvedomiť, že transakčná cena sa môže výrazne líšiť od trhovej hodnoty podielu bytu.
Preto by odhadcovia mali použiť náklady na 1 m2. podiely bytu zodpovedajúce cene 1 m2. byty ako celok, pri dodržaní čl. 250 „Prednostné právo na kúpu“ Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý znie takto: „pri predaji podielu na práve spoločný majetok cudzincovi, ostatným účastníkom zdieľané vlastníctvo má predkupné právo na kúpu predávaného podielu za cenu, za ktorú sa predáva, a za iných rovnakých podmienok s výnimkou predaja na verejnej dražbe,“ čo znamená povinné dodržanie zákonného postupu pri priznaní práva. spoluvlastníkov bytu kúpiť tento podiel v preferenčnom režime.
Úprava pre vyjednávanie.
Pri štúdiu aktuálnej situácie na trhu je aktuálna úprava pre vyjednávanie 3-7%. V pomerne zriedkavých prípadoch je cena transakcie a cena ponuky rovnaká.
http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/
http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609
V tejto správe teda úprava z dôvodu vyjednávania bola 5 %.
Úprava za prevedené práva. Nakoľko dochádza k prevodu majetku predmetu hodnotenia a predmetov analógií, neboli vykonané žiadne úpravy prevádzaných práv.
Úprava podľa podmienok financovania. Keďže predmet hodnotenia a analógie majú trhové podmienky financovania, neboli vykonané žiadne úpravy podmienok financovania.
Prispôsobenie sa podmienkam transakcie. Keďže objekt hodnotenia a objekty analógov trhové podmienky transakcie neboli vykonané žiadne úpravy podmienok transakcie.
Úprava podľa trhových podmienok (dátum predaja). Podľa trhových podmienok je predmet ocenenia a podobné predmety porovnateľné. Neuskutočnili sa teda žiadne úpravy vzhľadom na trhové podmienky.
Úprava vzdialenosti od metra Keďže posudzovaná nehnuteľnosť a jej analógy sa nachádzajú v rovnakom bloku, nebola vykonaná žiadna úprava vzdialenosti od metra.
Úprava pre typ domu. Keďže typ domu posudzovanej nehnuteľnosti a podobné vlastnosti sú rovnaké, panelové, neboli vykonané žiadne úpravy pre typ domu.
Úprava pre poschodie/počet poschodí. Faktor, ktorý ovplyvňuje náklady, je, na ktorom poschodí sa byt nachádza.
Ak je podlaha prvá, znamená to vlhkosť a nízku teplotu vzduchu v byte a tiež spravidla v bytoch na prvom poschodí nie je dostatok prirodzeného denného svetla kvôli stromom alebo kríkom vysadeným okolo domu. Pokiaľ ide o najvyššie poschodie, v lete je vysoká pravdepodobnosť úniku strechy a silného vyhrievania okien. Nedá sa vylúčiť problém s tlakom vody v dôsledku horného poschodia.
Preto budú byty na vyšších podlažiach stáť viac ako byty na nižších podlažiach.
Podľa stránok:
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.htmlúprava pre prvé a
najvyššie poschodie je 5-15%. Keďže sa však podobné byty nachádzajú približne všetky na stredných podlažiach, úprava pre podlažie/počet podlaží nie je zahrnutá.
Úprava podľa počtu izieb. Táto úprava sa zavádza, ak sa výmera hodnotenej nehnuteľnosti odchyľuje od výmery jej obdoby o viac ako 10 m2.
Keďže analógové objekty sa mierne líšia od celkovej plochy hodnoteného objektu, nebola vykonaná žiadna úprava celkovej plochy.Úprava pre kuchynský priestor.
Ak je podlaha prvá, znamená to vlhkosť a nízku teplotu vzduchu v byte a tiež spravidla v bytoch na prvom poschodí nie je dostatok prirodzeného denného svetla kvôli stromom alebo kríkom vysadeným okolo domu. Pokiaľ ide o najvyššie poschodie, v lete je vysoká pravdepodobnosť úniku strechy a silného vyhrievania okien. Nedá sa vylúčiť problém s tlakom vody v dôsledku horného poschodia.
Táto zmena sa zavádza, ak sa kuchynská plocha hodnotenej nehnuteľnosti odchyľuje od kuchynskej plochy analógu o viac ako 1 m2.
Preto budú byty na vyšších podlažiach stáť viac ako byty na nižších podlažiach.
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html
Suma úpravy sa berie vo výške 0,5 % za každý 1 m2.Úprava pre obytný priestor. V dôsledku analýzy trhu sa zistilo, že priemerné náklady na 1 m2. m dvojizbového bytu v oblasti Yasenevo je 157 834 rubľov. Preto bola úprava vypočítaná ako rozdiel medzi obytnou plochou posudzovanej nehnuteľnosti a obytnej plochy podobnej nehnuteľnosti vynásobený nákladmi na 1 m2. m boli vykonané úpravy na všetkých obdobných objektoch okrem č. 4, od r
celková plocha. podobné objekty č. 1, č. 2, č. 3 a č. 5 sa líšia v priemere o 2 m2. z obytnej plochy posudzovanej nehnuteľnosti. .
Nastavenie pre výšku stropu
Keďže séria domu, konkrétne P-3, má všetky rovnakú výšku stropu, takže sa výška stropu neupravovala
Podľa stránky: http://tipdoma.ru/series_p-3.html
Úprava pre okná.. Keďže okná oceňovaného objektu a analógových objektov sú rovnaké, neboli vykonané žiadne úpravy.
Prispôsobenie pohľadu z okna Keďže okno posudzovanej nehnuteľnosti a jej náprotivkov má výhľad do dvora a do ulice, k úprave nedošlo.
Nastavenie pre výšku stropu
Úprava do kúpeľne.
Posudzovaná nehnuteľnosť má spojenú kúpeľňu, pričom podobné nehnuteľnosti majú samostatnú, preto bola vykonaná úprava vo výške 2 %. http://www.directeconomic.ru/dhoms-669-6.html
Ak je podlaha prvá, znamená to vlhkosť a nízku teplotu vzduchu v byte a tiež spravidla v bytoch na prvom poschodí nie je dostatok prirodzeného denného svetla kvôli stromom alebo kríkom vysadeným okolo domu. Pokiaľ ide o najvyššie poschodie, v lete je vysoká pravdepodobnosť úniku strechy a silného vyhrievania okien. Nedá sa vylúčiť problém s tlakom vody v dôsledku horného poschodia.
Úprava pre prítomnosť balkóna/lodžie.
Táto novela znamená zvýšenie nákladov na byt v prípade tohto typu zlepšenia vo výške 1-5%, keďže posudzovaná nehnuteľnosť má lodžiu, ktorá má výhody oproti balkónu, robíme úpravu o 2% k objektu obdobnému č. 3.
http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow Opravy a kvalita povrchovej úpravy priamo ovplyvňujú náklady na byt. Bezchybná a kvalitná povrchová úprava zvyšuje cenu o 10%. Keďže kvalita povrchovej úpravy posudzovaného objektu sa príliš nelíši od kvality dokončenia analógových predmetov, neprišlo k žiadnej úprave.
Úprava pre ďalšie charakteristiky. Keďže dodatočné charakteristiky predmetu ocenenia a analógových predmetov sa veľmi nelíšia, neboli vykonané žiadne úpravy.