Pri aplikovaní komparatívneho prístupu sa hodnota hodnotenej nehnuteľnosti určí v porovnaní s predajnou cenou podobných nehnuteľností. Aplikačný základ tento prístup je skutočnosť, že hodnota Nehnuteľnosti priamo súvisí s predajnou cenou podobných nehnuteľností. Každý porovnateľný predaj (predmet porovnávania, analóg) sa porovnáva s oceňovanou nehnuteľnosťou. Presnosť výpočtu hodnoty Predmetu hodnotenia komparatívny prístup závisí od objemu (úplnosti) a kvality (spoľahlivosti) informácií o predajných transakciách (alebo ponukách na predaj).
Porovnávací prístup pozostáva z nasledujúcich krokov:
1. Určenie účelu posudzovania s identifikáciou druhu posudzovaných práv Predmetu posudzovania a analógie.
2. Analýza trhu s nehnuteľnosťami analógov, ktoré sa z hľadiska funkčnosti zhodujú s najlepším a najefektívnejším využitím Nehnuteľnosti.
3. Výber porovnávacej jednotky.
4. Výber analógov z počtu predajných transakcií a ponúk na predaj (verejná ponuka); overenie informácií na vybraných analógoch o predajnej cene, požadovanej cene, platobných podmienkach, umiestnení, fyzických vlastnostiach a iných podmienkach transakcie.
5. Výber najvýznamnejších porovnávacích parametrov pre úpravu cien analógov.
6. Úprava nákladov na porovnávacie jednotky analógov o rozdiely v porovnávacích parametroch.
7. Analýza upravených hodnôt jednotkových cien analógov.
8. Zosúladenie upravených hodnôt jednotkových cien analógov a záver o hodnote Predmetu hodnotenia komparatívnym prístupom.
Predajná cena je upravená (upravená) tak, aby odrážala výrazné rozdiely medzi nimi. Počiatočné údaje o predmete hodnotenia a analógy na porovnanie sú uvedené v tabuľke 7.
Tabuľka 7 - Počiatočné údaje o objektoch porovnávania (analógy)
| Porovnávacie prvky | Predmet posudzovania | Analógy | |||
| 1.Cena, rub. | 11 504 400 rubľov + 5% provízia. | 16 500 000 rubľov. Žiadna provízia. | 11 500 000 rubľov + provízia 5% | ||
| 2. Vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | |
| 3.Podmienky financovania | n/a | ||||
| 4. Podmienky predaja | trhu | trhu | trhu | trhu | |
| 5. Trhové podmienky (čas) | n/a | ||||
| 6. Miesto | m. Planernaya, sv. Fomicheva 7 min. pešo | m. Planernaya st. Rodionovskaja, 5 | m. Planernaya m. Skhodnenskaja 15 min. pešo | ||
| 1. poschodie novostavby bytového domu | 1. poschodie bytového domu | 1. poschodie bytového domu | |||
| 7.2. Rozloženie | Voľné rozloženie | Usporiadanie skrine | n/a | Usporiadanie skrine | |
| 7.3 Výška stropu, m | 4,0 m | 3,0 | 3,45 | 2,65 | |
| 7.4 Celková plocha, m2 | 144 m2 | 174 m2 | 148 m2 | 102 m2 | |
| Elektrina 30kW | Existuje | Elektrina 21 kW | n/a | ||
| 7.6 Telefón | Existuje | n/a | n/a | Existuje | |
| 7.7.Parkovanie | parkovisko | n/a | n/a | n/a | |
| 7.8. Bezpečnosť | Signalizácia | n/a | n/a | n/a | |
| 7.9.Internet | Existuje | n/a | n/a | Existuje | |
| 7.10. komunikácie | Existuje | Existuje | Existuje | Existuje | |
| 7.11.Prihlásenie | Je tam 1 | Dva samostatné vchody | Samostatný vchod | ||
| 8.Priepustnosť miesta | vysoká | n/a | n/a | n/a | |
| 9. Domová linka | 1 | 1 | 1 | n/a | |
| 10. Použitie | Kancelárska budova, banka, salón, služby, obchod atď. | Salón krásy | n/a | ||
| 11. Stav priestorov | Stredná oprava | Vyžaduje sa oprava | Dobrá oprava | Vyžaduje sa oprava | |
| INCOM | INCOM | INCOM | INCOM | ||
| 13. Ďalšie informácie | Vstavané skrine |
Niektoré prvky porovnávania sú charakterizované niekoľkými ukazovateľmi, pre každý z nich sa vykonávajú úpravy.
Pri zbere informácií o Predmetoch porovnania (analógov) je potrebné v prvom rade zhromaždiť dostatočné množstvo zdokumentovaných údajov o uskutočnených transakciách na predaj analógov. Vzhľadom na to, že tieto informácie sú dôverné a nie je voľný prístup do databáz o uskutočnených nákupoch a predajoch nehnuteľností, je možné použiť údaje o ponukových cenách predmetov porovnávania čerpané z otvorených zdrojov odborných periodík a internetu. Údaje verejných ponúk sa najviac približujú reálnym cenám kúpno-predajných transakcií, čo umožňuje s prihliadnutím na úpravu vyvolávacej ceny čo najbližšie odrážať reálne ceny kúpy a predaja nehnuteľností.
Analógy by sa mali čo najviac podobať predmetu hodnotenia a predovšetkým v prvých piatich prvkoch porovnávania. Všetky vybrané analógy sú zhrnuté v tabuľke 8, ktorá obsahuje primárne údaje získané z otvorených zdrojov a dodatočné údaje získané priamo od predajcu analógov.
Nasleduje zdôvodnenie a výpočet výšky úprav pre prvky porovnania, ktoré sú odlišné pre analógy a predmet hodnotenia. Používa sa technika aproximácie každého predmetu porovnania k predmetu hodnotenia. Všetky údaje o predmete hodnotenia musia byť nezmenené a pravdepodobne (hypoteticky) sa menia iba údaje o predmete porovnania. Znamienko úpravy sa určuje na základe nasledovného: ak sa hodnota predmetu porovnania pre ktorýkoľvek prvok pri priblížení k predmetu hodnotenia zvýši, potom je znamienko úpravy kladné, resp., ak sa zníži, potom znamienko úpravy úprava je negatívna.
Úpravy (doplnky) môžu byť nákladové a percentuálne. Z kvantitatívneho hľadiska sa rozdiely zvyčajne zavádzajú hodnotové podmienky, a pokiaľ ide o kvalitu - v percentách. Percentuálne úpravy sa aplikujú na náklady porovnávaného objektu aj na jednotku porovnávania a úpravy nákladov sa aplikujú na cenu porovnávaného objektu. Úpravy o trhové podmienky, umiestnenie a odpisy sú vyjadrené v percentách.
Rozdiel medzi získanými hodnotami nákladov na byt a nákladov na byt s nahradeným prvkom porovnania je približný a bude vo výške úpravy.
Výška každej úpravy je opodstatnená. Toto určenie výšky úpravy je najspoľahlivejšie na rozvinutom trhu, ak existuje dostatočný počet návrhov.
Na základe získaných údajov (korekčné hodnoty, pozitívne aj negatívne), tab. 8
Uplatnené úpravy sú zohľadnené a odôvodnené v tabuľke. 9.
Tabuľka 8 – Úprava a výpočet hodnoty Nehnuteľnosti podľa porovnávacieho prístupu
| Porovnávacie prvky | Predmet posudzovania | Analógy | |||
| 1.Cena, rub. | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 2. Vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | |
| Úprava vlastníctva | |||||
| Upravené náklady | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 3.Podmienky financovania | n/a | n/a | n/a | n/a | |
| Úprava podľa podmienok financovania | |||||
| Upravené náklady | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 4. Podmienky predaja | trhu | trhu | trhu | trhu | |
| Úprava podľa podmienok predaja | |||||
| Upravené náklady | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 5. Trhové podmienky (čas) | n/a | n/a | n/a | n/a | |
| Prispôsobenie trhovým podmienkam | |||||
| Upravené náklady | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 6. Miesto | m. Planernaya, sv. Fomicheva 10 min. pešo | m. Planernaya 10 min. dopravy | m. Planernaya st. Rodionovskaya, 5 15 minút jazdy | m. Planernaya 15 min. pešo | |
| +8% | +12% | +2% | |||
| Upravené náklady | 13 045 990 | 18 480 000 | 12 316 500 | ||
| 7.fyzicka charakteristika: | |||||
| 7.1 Typ budovy a jej počet podlaží | Samostatne stojaca jednoposchodová budova. | 1. poschodie novostavby bytového domu | 1. poschodie bytového domu | 1. poschodie bytového domu | |
| Úprava podlahy | -5% | -5% | -5% | ||
| Upravené náklady | 12 393 690 | 17 556 000 | 11 700 675 | ||
| 7.2. Rozloženie | Voľné rozloženie | Usporiadanie skrine | n/a | Usporiadanie skrine | |
| Úprava rozloženia | +1% | +1% | |||
| Upravené náklady | 12 517 627 | 17 556 000 | 11 817 682 | ||
| 7.3 Výška stropu, m | 4,0 m | 3,0 | 3,45 | 2,65 | |
| Nastavenie výšky stropu | +1% | +0,5% | +1% | ||
| Upravené náklady | 12 642 803 | 17 643 780 | 11 935 859 | ||
| 7.4 Celková plocha, m2 | 144 m2 | 174 m2 | 148 m2 | 102 m2 | |
| -6% | -1% | +8% | |||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 467 342 | 12 890 727 | ||
| 7.5. Oddaný elektrická energia | Elektrina 30kW | Existuje | Elektrina 21 kW | n/a | |
| +0,5% | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.6 Telefón | Existuje | n/a | n/a | Existuje | |
| Oprava telefónu | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.7.Parkovanie | parkovisko | n/a | n/a | n/a | |
| Úprava dostupnosti parkovania | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.8. Bezpečnosť | Signalizácia | n/a | n/a | n/a | |
| Nastavenie ochrany | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.9.Internet | Existuje | n/a | n/a | Existuje | |
| Úprava internetu | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.10. komunikácie | Existuje | Existuje | Existuje | Existuje | |
| Oprava v komunikácii | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.11.Prihlásenie | Je tam 1 | Tri vchody (dva z dvora, 1 stred) | Dva samostatné vchody | Samostatný vchod | |
| Vstupná úprava | -3% | -1,5% | |||
| Upravené náklady | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 8.Priepustnosť miesta | vysoká | n/a | n/a | n/a | |
| Úprava pre priechodnosť | |||||
| Upravené náklady | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 9. Domová linka | 1 | 1 | 1 | n/a | |
| Korekcia domovej linky | |||||
| Upravené náklady | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 10. Použitie | Administratívna budova, banka, salón, služby, obchod | Kancelária, stomatológia, školiace stredisko | Salón krásy | n/a | |
| Úprava používania | |||||
| Upravené náklady | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 11. Stav priestorov | Stredná oprava | Vyžaduje sa oprava | Dobrá oprava | Vyžaduje sa oprava | |
| Oprava stavu priestorov | +4% | -2% | +4% | ||
| Upravené náklady | 11 988 816 | 16 945 532 | 13 406 356 | ||
| 12. Prestíž realitnej kancelárie | INCOM | INCOM | INCOM | INCOM | |
| Úprava prestíže agentúry | |||||
| Upravené náklady | 11 988 816,36 | 16 945 531,55 | 13 406 356,34 | ||
| 13. Ďalšie informácie | Pozemok 3 áre na prenájom | n/a | Nie | n/a | |
| Oprava na dodatočné inteligenciu | -7% | ||||
| Upravené náklady | 11 988 816 | 15 759 344 | 13 406 356 | ||
| Počet úprav | |||||
| Celková čistá korekcia | -90803,64 | -740 655,66 | 1 331 356,34 | ||
| (rovnaké ako percento) | -0,75 | -4,49 | 11,03 | ||
| Celková hrubá korekcia | 0,00 | 577 500,00 | 1 328 250,00 | ||
| (rovnaké ako percento) | 0,00 | 3,50 | 11,00 |
Tabuľka 9 – Zdôvodnenie úprav
| Typ úpravy | Opis povahy úpravy | Zavedené úpravy |
| Úprava polohy | Úprava pozostáva z prestíže oblasti, vzdialenosti k najbližšej stanici metra | 5 minút pešo - 2% 5 minút dopravou -4% |
| Korekcia pre celkovú plochu | Úprava sa vykoná, ak Celková plocha predmet hodnotenia sa odchyľuje od plochy analógu o viac ako 5 m 2 | 1% za každých 5 m2. |
| Nastavenie výšky stropu | Oprava sa vykoná len vtedy, ak sa výška stropu predmetu hodnotenia odchyľuje od výšky stropu analógu o viac ako 50 cm | 0,5 % na každých 50 cm |
| Úprava parkovania | Vlastné parkovisko zvyšuje hodnotu nehnuteľnosti. | Za parkovanie + 2 % |
| Korekcia riadkov | Línia domu ovplyvňuje prestíž budovy a pohodlie prístupových ciest. | Za prvý riadok +5 % k cene |
| Úprava prestíže agentúry | Prestíž agentúr ponúkajúcich predmet hodnotenia a agentúr ponúkajúcich analógy je približne rovnaká, preto sa na tento prvok porovnávania nerobia žiadne úpravy. | |
| Úprava rozloženia | Prítomnosť zmiešaného usporiadania zvyšuje náklady na priestory o 0,5%, usporiadanie chodby a kancelárie znižuje o 1% | |
| Vstupná úprava | Každý vstup zvyšuje prestíž objektu | Jeden vstup – 1,5 % |
| Úprava podľa stavu a kvality povrchovej úpravy | Dobrý stav a úprava bytu majú pozitívny vplyv na hodnotu oceňovaného predmetu | Vyžaduje opravu: +4 % Dobrá oprava: -2 % |
| Oprava telefónu | Prítomnosť telefónu zvyšuje hodnotu predmetu hodnotenia | Inštalácia telefónu: +0,5 % Internetové pripojenie: +1 % |
| Úprava pre Ďalšie informácie | Jeho hodnotu zvyšujú aj ďalšie podstatné prvky oceňovaného objektu. | Neprítomnosť pozemok znižuje hodnotu nehnuteľnosti o 7% |
| Korekcia na elektrinu | Dostupnosť väčšieho množstva elektriny zvyšuje hodnotu nehnuteľnosti | 10 kW - 0,5 % |
| Úprava typu budovy | Samostatne stojaca budova zvyšuje hodnotu nehnuteľnosti v porovnaní s bytovou | Ak je 1. poschodie bytového domu mínus 5 % |
Najmenší počet úprav je zaznamenaný v analógu č. 3, najmenšia celková hrubá korekcia - v analógu č. 1.
V tomto ohľade budú váhové koeficienty rozdelené takto:
analóg č. 1 - 0,4, analóg č. 2 - 0,25, analóg č. 3 - 0,35.
Upravená hodnota predmetnej nehnuteľnosti:
11 988 816*0,4+15 759 344*0,25+13 406 356*0,35 = 13 427 587 RUB
Podobné informácie.
Logiku výpočtu konečnej ceny objektu hodnotenia a výpočtu úprav môžete vidieť v tomto súbore Excel: . Obsahuje tiež blok s názvom „pravidlá úprav“, ktorý špecifikuje konkrétne sumy úprav, ktoré sa majú použiť. Napríklad na úpravu vzdialenosti od metra sa používa faktor 1 pre odchýlku 200 jednotiek, čo znamená, že každých 200 metrov vzdialenosti od metra predstavuje cenovú odchýlku 1 %. Všetky tieto hodnoty sú navyše nastaviteľné, v závislosti od toho, čo je uvedené vo vašej správe v popise úprav, je možné ich zmeniť, pretože odporúčania sa môžu v rôznych zdrojoch líšiť. Pre 8 hlavných typov úprav odporúčame použiť automatický výpočet hodnôt podľa vašich parametrov.
- Oprava vzdialenosti od zastávky verejná doprava(metro)
- Úprava podlahy
- Úprava pre dostupnosť letného ubytovania
- Úprava do kúpeľne
- Korekcia pre celkovú plochu
- Úprava obytnej plochy
- Úprava pre kuchynský priestor
- Úprava stavu
Neznamená to, že by ste mali použiť všetky tieto úpravy, ak chcete, pri ktorejkoľvek úprave môžete v nastaveniach zadať číslo 0 a automatický výpočet sa štandardne nevykoná. Musíte tiež pochopiť, že vzdialenosti medzi objektmi sa počítajú priamo na mape bez zohľadnenia plotov, dier a iných prekážok, ktoré je potrebné obísť. Yandex vie, ako vypočítať vzdialenosť pozdĺž diaľnic, ale cesta chodca je nevyspytateľná a bude chvíľu trvať, kým sa naučíte, ako ju presne vypočítať. Pri vytváraní správy môžete kedykoľvek opraviť ľubovoľnú automaticky vypočítanú hodnotu na 0 alebo vložiť vlastnú, ak si to situácia vyžaduje. Systém tiež poskytuje jednu ľubovoľnú relatívnu úpravu, aby sa zohľadnili netriviálne znaky predmetu hodnotenia. Na presnejšie určenie konečných nákladov na objekt môžete použiť aj absolútnu úpravu, pomocou ktorej sa požadované náklady upravia nie o percento z ceny analógu, ale o určitú sumu. Spravidla sa takouto úpravou zúčtujú náklady na zlepšenie, či už ide o sanáciu alebo výhradné opravy, ktorých náklady má znalec právo určiť vlastným znaleckým posudkom.
V Prosimple sa stanovenie výšky opravných položiek robí na základe metodiky navrhnutej Vedecko-praktickým centrom odborných odhadcov, kde podľa metodiky majú úpravy nasledovné hodnoty:
| názov | lepšie | Priemerná | horšie | ||
| Pridať k cene, % | Odpočítať od ceny, % | ||||
| Balkón, loggia | K dispozícii je balkón a loggia | 2% | K dispozícii je balkón alebo loggia 2-2,5 m2. | Nie | -2% |
| K dispozícii je veľký balkón | |||||
| 1% | |||||
| Rozloženie miestnosti | - | - | Izolovaný | Súvisiace | -2; -8% |
| Dodávka vody | - | - | Centrálne | Gejzír | -1; -2% |
| kúpeľňa | Západný štýl | 5% | malý samostatný | Kombinované | -2; -4% |
| Usporiadanie okien | Okná do dvora | 1; 2% | Polovica okien na vozovke | Všetky okná smerujú k ceste | -5; -1% |
| Bezpečnosť | Concierge | 3; 5% | kódový zámok | Nie | -5% |
| interkom | 2% | ||||
| Štát | Byt po generálna oprava | 5; 1% | Uspokojivé, potrebuje menšie kozmetické opravy | Byt potrebuje generálnu rekonštrukciu | -3; -5% |
| kuchynský kút | Viac ako 8 m2. | +0,3 % za každých 0,1 m2. | Od 7 m2 do 8 m2. | Menej ako 7 m2. | -0,3 % za každých 0,1 m2. |
| Výška stropu | Od 2,8 m. | 1,90% | Od 2,65 m do 2,8 m. | Menej ako 2,6 m | -1 % na každých 10 cm |
| Dostupnosť výťahu | Je ich päť poschodová budova | 3; 4% | Nie v bytovom dome | -3; -4% | |
| Odpadkový žľab | Nachádza sa tu päťposchodová budova | 2; 4% | K dispozícii vo výškovej budove, nie v 5-poschodovej budove | Nie v bytovom dome | -2; -4% |
JA. Yaskevich. „Praktické metódy a príklady porovnávacích úprav pri oceňovaní nehnuteľností (kúpa a predaj a prenájom). Zisk podnikateľa a vonkajšie opotrebenie. Hodnotenie zariadení infraštruktúry.» M.: NPCPO LLC, 2010
Pri aplikovaní komparatívneho prístupu sa hodnota hodnotenej nehnuteľnosti určí v porovnaní s predajnou cenou podobných nehnuteľností. Základom pre uplatnenie tohto prístupu je skutočnosť, že hodnota Predmetnej nehnuteľnosti priamo súvisí s predajnou cenou podobných nehnuteľností. Každý porovnateľný predaj (predmet porovnávania, analóg) sa porovnáva s oceňovanou nehnuteľnosťou. Presnosť výpočtu hodnoty Predmetu ocenenia komparatívnym prístupom závisí od objemu (úplnosti) a kvality (spoľahlivosti) informácií o predajných transakciách (alebo ponukách na predaj).
Porovnávací prístup pozostáva z nasledujúcich krokov:
1. Určenie účelu posudzovania s identifikáciou druhu posudzovaných práv Predmetu posudzovania a analógie.
2. Analýza trhu s nehnuteľnosťami analógov, ktoré sa z hľadiska funkčnosti zhodujú s najlepším a najefektívnejším využitím Nehnuteľnosti.
3. Výber porovnávacej jednotky.
4. Výber analógov z počtu predajných transakcií a ponúk na predaj (verejná ponuka); overenie informácií na vybraných analógoch o predajnej cene, požadovanej cene, platobných podmienkach, umiestnení, fyzických vlastnostiach a iných podmienkach transakcie.
5. Výber najvýznamnejších porovnávacích parametrov pre úpravu cien analógov.
6. Úprava nákladov na porovnávacie jednotky analógov o rozdiely v porovnávacích parametroch.
7. Analýza upravených hodnôt jednotkových cien analógov.
8. Zosúladenie upravených hodnôt jednotkových cien analógov a záver o hodnote Predmetu hodnotenia komparatívnym prístupom.
Predajná cena je upravená (upravená) tak, aby odrážala výrazné rozdiely medzi nimi. Počiatočné údaje o Predmete hodnotenia a analógoch bytov na porovnanie sú uvedené v tabuľke 7.
Tabuľka 7 - Počiatočné údaje o objektoch porovnávania (analógy)
| Porovnávacie prvky | Predmet posudzovania | Predmety porovnania (analógy) | |||
| 1. Predajná cena, rub. | - | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 |
| 2. Vlastnícke práva | Úplné vlastníctvo | Vo vlastníctve viac ako 3 roky, jeden dospelý majiteľ | Vo vlastníctve viac ako 3 roky, jeden dospelý majiteľ | ||
| 3. Podmienky financovania | Platba v hotovosti bez splátok | Platba v hotovosti bez splátok | Platba v hotovosti bez splátok | Platba v hotovosti bez splátok | |
| 4. Podmienky predaja | Bez odkladu | Oneskorená zúčtovacia základňa | Bez odkladu | Bez odkladu | Bez odkladu |
| 5. Trhové podmienky (čas) | 3 mesiace | Podobný | Podobný | Podobný | Podobný |
| 6. Umiestnenie | |||||
| 7. Fyzikálne vlastnosti: | |||||
| - Celková plocha | 74,9 | 72,0 | 78,0 | 70,0 | |
| – životný priestor | 46,0 | 43,0 | 46,0 | 40,2 | 40,0 |
| - kuchynský kút | 10,2 | 10,0 | 10,0 | 10,0 | |
| - podlaha | 6/16 | 13/16 | 4/16 | 9/16 | 10/16 |
| - výška stropu | 2,65 | 2,50 | 2,70 | ||
| - prítomnosť balkóna, lodžie | K dispozícii, zasklená loggia | Na balkóne chýba loggia | Balkón bez loggie | Na balkóne chýba loggia | Na balkóne chýba loggia |
| - podlaha | Laminát | Parkety | n/a | Linoleum | Laminát |
| – kúpeľňa | Oddelené | Oddelené | Oddelené | Spoločný | n/a |
| 8. Ekonomické charakteristiky: | |||||
| - prevádzkové náklady | 7150 rubľov mesačne | Podobný | Podobný | Podobný | Podobný |
| 9. Použitie | |||||
| – funkčný účel | Pre vlastný pobyt | Pre vlastný pobyt | Pre vlastný pobyt | Pre vlastný pobyt | Pre vlastný pobyt |
| - štát | Dobre | Priemerná | Dobre | Priemerná | Výborne |
| - kvalitné prevedenie | Štandardné | Štandardné | Štandardné | Štandardné | Štandardné |
| 10. Nerealitné zložky | |||||
| - telefón | Dostupné | Dostupné | Dostupné | Dostupné | Dostupné |
| - Ďalšie informácie | Intercom, dvojité presklenie | Intercom Okná s dvojitým zasklením | n/a | Intercom Okná s dvojitým zasklením | Videovrátnik, dvojité zasklenie |
Niektoré prvky porovnávania sú charakterizované niekoľkými ukazovateľmi, pre každý z nich sa vykonávajú úpravy.
Pri zbere informácií o Predmetoch porovnania (analógov) je potrebné v prvom rade zhromaždiť dostatočné množstvo zdokumentovaných údajov o uskutočnených transakciách na predaj analógov. Vzhľadom na to, že tieto informácie sú dôverné a nie je voľný prístup do databáz o uskutočnených nákupoch a predajoch nehnuteľností, je možné použiť údaje o ponukových cenách predmetov porovnávania čerpané z otvorených zdrojov odborných periodík a internetu. Údaje verejných ponúk sa najviac približujú reálnym cenám kúpno-predajných transakcií, čo umožňuje s prihliadnutím na úpravu vyvolávacej ceny čo najbližšie odrážať reálne ceny kúpy a predaja nehnuteľností.
Analógy by sa mali čo najviac podobať predmetu hodnotenia, a to predovšetkým z hľadiska prvých piatich prvkov porovnania a pre obytné nehnuteľnosti (byty) a z hľadiska fyzických charakteristík (počet izieb, celková plocha, typ budovy a pod.). Všetky vybrané analógy sú zhrnuté v tabuľke 8, ktorá obsahuje primárne údaje získané z otvorených zdrojov a dodatočné údaje získané priamo od predajcu analógov.
Nasleduje zdôvodnenie a výpočet výšky úprav pre prvky porovnania, ktoré sú odlišné pre analógy a predmet hodnotenia. Používa sa technika aproximácie každého predmetu porovnania k predmetu hodnotenia. Všetky údaje o predmete hodnotenia musia byť nezmenené a pravdepodobne (hypoteticky) sa menia iba údaje o predmete porovnania. Znamienko úpravy sa určuje na základe nasledovného: ak sa hodnota predmetu porovnania pre ktorýkoľvek prvok pri priblížení k predmetu hodnotenia zvýši, potom je znamienko úpravy kladné, resp., ak sa zníži, potom znamienko úpravy úprava je negatívna.
Úpravy (doplnky) môžu byť nákladové a percentuálne. Z kvantitatívneho hľadiska sa rozdiely zvyčajne zavádzajú v hodnotovom vyjadrení a z kvalitatívnych dôvodov v percentuálnom vyjadrení. Percentuálne úpravy sa aplikujú na náklady porovnávaného objektu aj na jednotku porovnávania a úpravy nákladov sa aplikujú na cenu porovnávaného objektu. Úpravy o trhové podmienky, umiestnenie a odpisy sú vyjadrené v percentách.
Rozdiel medzi získanými hodnotami nákladov na byt a nákladov na byt s nahradeným prvkom porovnania je približný a bude vo výške úpravy.
Výška každej úpravy je opodstatnená. Toto určenie výšky úpravy je najspoľahlivejšie na rozvinutom trhu, ak existuje dostatočný počet návrhov.
Na základe získaných údajov (korekčné hodnoty, pozitívne aj negatívne), tab. 8
Uplatnené úpravy sú zohľadnené a odôvodnené v tabuľke. 9.
Tabuľka 8 – Úprava a výpočet hodnoty Nehnuteľnosti podľa porovnávacieho prístupu
| Porovnávacie prvky | Predmet posudzovania | Predmety porovnania (analógy) | |||
| Predajná cena, rub. | - | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 |
| Vlastníctvo | Úplné vlastníctvo | Vo vlastníctve viac ako 3 roky, jeden dospelý majiteľ | Vo vlastníctve viac ako 3 roky, dvaja dospelí majitelia | Vo vlastníctve viac ako 3 roky, jeden dospelý majiteľ | Vo vlastníctve viac ako 3 roky, jeden dospelý majiteľ |
| Úprava vlastníctva | |||||
| Upravené náklady | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| Podmienky financovania | Platba v hotovosti bez splátok | Platba v hotovosti bez splátok | Platba v hotovosti bez splátok | Platba v hotovosti bez splátok | Platba v hotovosti bez splátok |
| Úprava podľa podmienok financovania | |||||
| Upravené náklady | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| Podmienky predaja | Bez odkladu | Oneskorená zúčtovacia základňa | Bez odkladu | Bez odkladu | Bez odkladu |
| Úprava podľa podmienok predaja | |||||
| Upravené náklady | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| Trhové podmienky (čas) | 3 mesiace | Podobný | Podobný | Podobný | Podobný |
| Prispôsobenie trhovým podmienkam | |||||
| Upravené náklady | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| Poloha | 115563, Moskva, ul. Generala Belová, d.21 | 115583, Moskva, ul. generála Belová, 47 rokov | 115563, Moskva, ul. generála Belová, 29 | 115583 Moskva, sv. Generala Belová, d.53/1 | 115583, Moskva, ul. Generala Belová, 45/1 |
| Do metra | 12 min | 11 min | 10 min | 13 min | 10 min |
| - 0,5% | -1% | +1,5% | -1% | ||
| Upravené náklady | 12 139 000 | 11 672 100 | 9 845 500 | 13 662 000 | |
| Fyzicka charakteristika: | |||||
| - Celková plocha | 74,9 | 72,0 | 78,0 | 70,0 | |
| +2% | -4% | +7% | +4% | ||
| Upravené náklady | 12 381 780 | 11 205 216 | 10 534 685 | 14 208 480 | |
| - životný priestor | 46,0 | 43,00 | 46,00 | 40,20 | 40,00 |
| +3% | 0% | +5% | +6% | ||
| Upravené náklady | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 061 419 | 15 060 989 | |
| - kuchynský kút | 10,2 | 10,00 | 10,00 | 9,00 | 10,00 |
| 0 % | 0% | +1% | 0% | ||
| Upravené náklady | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| - podlaha | 6/16 | 13/16 | 4/16 | 9/16 | 10/16 |
| Úprava podlahy | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| - výška stropu | 2,65 | 2,50 | 2,70 | 2,60 | 2,60 |
| Nastavenie výšky stropu | + 0,2% | 0% | 0% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 778 740 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| - prítomnosť balkóna, lodžie | Balkónová loggia | Na balkóne chýba loggia | Balkón bez loggie | Na balkóne chýba loggia | Na balkóne chýba loggia |
| Úprava pre prítomnosť balkóna a lodžie | +2% | +5% | +2% | +2% | |
| Upravené náklady | 13 034 315 | 11 765 477 | 11 395 474 | 15 362 209 | |
| - podlaha | Laminát | Parkety | n/a | Linoleum | Laminát |
| Úprava podlahy | -5% | 0% | 2% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 623 384 | 15 362 209 | |
| – kúpeľňa | Oddelené | Oddelené | Oddelené | Kombinované | Oddelené |
| Úprava do kúpeľne | 0% | 0% | +2% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| Ekonomické vlastnosti: | |||||
| - prevádzkové náklady | 7150 rubľov mesačne | Podobný | Podobný | Podobný | Podobný |
| Úprava prevádzkových nákladov | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| Použitie | |||||
| - funkčný účel | Pre vlastný pobyt | Pre vlastný pobyt | Pre vlastný pobyt | Pre vlastný pobyt | Pre vlastný pobyt |
| Úprava pre funkčný účel | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| - štát | Dobre | Priemerná | Dobre | Priemerná | Výborne |
| Úprava stavu | +5 000 | +5 000 | -5 000 | ||
| Upravené náklady | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| - kvalitné prevedenie | Štandardné | Štandardné | Štandardné | Štandardné | Štandardné |
| Úprava pre kvalitu dokončenia | |||||
| Upravené náklady | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| Nerealitné zložky | |||||
| - telefón | Dostupné | Dostupné | Dostupné | Dostupné | Dostupné |
| Oprava telefónu | |||||
| Upravené náklady | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| - Ďalšie informácie | Intercom, dvojité presklenie | Intercom Okná s dvojitým zasklením | n/a | Intercom Okná s dvojitým zasklením | Videovrátnik, dvojité zasklenie |
| Úprava podľa dodatočných informácií | - 10 000 | ||||
| Upravené náklady | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 347 209 | |
| Počet úprav | |||||
| Celková čistá korekcia | 297 993 | 1 145 045 | -2 160 851 | -944 769 | |
| (rovnaké ako percento) | 2,44 | 9,71 | -22,28 | -6,85 | |
| Celková hrubá korekcia | 334 400 | 1 179 000 | 1 993 500 | 1 809 000 | |
| (rovnaké ako percento) | 2,74 | 10,00 | 20,55 | 13,11 |
Tabuľka 9 – Zdôvodnenie úprav
| Typ úpravy | Opis povahy úpravy | Zavedené úpravy |
| Úprava polohy | Úprava pozostáva z prestíže oblasti, vzdialenosti k najbližšej stanici metra | 0,5 % za každú minútu |
| Korekcia pre celkovú plochu | Úprava sa vykoná, ak sa celková plocha predmetu hodnotenia odchyľuje od plochy analógu o viac ako 1 m 2 | 1 % za každý m2. |
| Úprava obytnej plochy | Úprava sa vykoná, ak sa obytná plocha predmetu hodnotenia odchyľuje od plochy analógu o viac ako 1 m 2 | 1% za každý m2 |
| Úprava pre kuchynský priestor | Úprava sa vykoná iba vtedy, ak sa plocha oceňovanej kuchyne odchyľuje od plochy analógovej kuchyne o 1 m 2 | 1% za každý m2 |
| Úprava podlahy | Umiestnenie oceňovaného objektu na prvom alebo poslednom podlaží negatívne ovplyvňuje jeho hodnotu | Prvé poschodie: -7% Posledné poschodie: -2% |
| Nastavenie výšky stropu | Oprava sa vykoná len vtedy, ak sa výška stropu predmetu hodnotenia odchyľuje od výšky stropu analógu o viac ako 10 cm | 0,2 % na každých 10 cm |
| Úprava pre prítomnosť balkóna | Prítomnosť balkóna a lodžie zvyšuje hodnotu oceňovaného objektu | 2% - balkón 5% - loggia |
| Úprava podlahy | Kvalitná podlaha zvyšuje hodnotu predmetu posudzovania | Parkety: -5% Linoleum: +2% |
| Úprava do kúpeľne | Výhodnejšia je samostatná kúpeľňa, v dôsledku čoho sa zvyšuje hodnota oceňovaného predmetu | Kombinované: +2 % |
| Úprava podľa stavu a kvality povrchovej úpravy | Dobrý stav a úprava bytu majú pozitívny vplyv na hodnotu oceňovaného predmetu | Vyžaduje opravu: +15 000 Priemerný stav: +5 000 |
| Oprava telefónu | Prítomnosť telefónu zvyšuje hodnotu predmetu hodnotenia | Inštalácia telefónu: +7 000 |
| Úprava pre ďalšie informácie | Jeho hodnotu zvyšujú aj ďalšie podstatné prvky oceňovaného objektu. | Plastové okná: + 20 000 Interkom: + 5 000, videovrátnik - 10 000 |
Najmenší počet úprav je zaznamenaný v analógu č. 2, malá celková čistá korekcia - v analógu č. 3, najmenšia hrubá korekcia - v analógu č. 1.
V tomto smere budú váhové koeficienty rozdelené nasledovne: analóg č. 1 - 0,35, analóg č. 2 - 0,3, analóg č. 3 - 0,2, analóg č. 4 - 0,15
Upravená hodnota predmetnej nehnuteľnosti:
12 387 599*0,35+11 765 477*0,3+11 860 851*0,2+15 347 209*0,15 = 12 539 554,3 RUB
Úprava pre obchodovanie. Pri štúdiu aktuálnej situácie na trhu v súčasnosti je hodnota úpravy pre obchodovanie 3-7%. V zriedkavých prípadoch je cena transakcie a cena ponuky rovnaká. Počiatočná cena je vo väčšine prípadov oveľa vyššia ako skutočná hodnota objektu. Toto poistné je podľa našich prepočtov vyššie uvedených 3 - 7 %.
Na základe týchto stránok:
http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/
http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609
V tejto správe teda úprava pre obchodovanie predstavovala 5 %.
Úprava prevoditeľných práv. Nakoľko k predmetu oceňovania a predmetu analógie dochádza k prevodu vlastníckych práv, nebola vykonaná žiadna úprava prevádzaných práv.
Úprava podľa podmienok financovania. Keďže predmet hodnotenia a analogické predmety majú trhové podmienky financovania, nebola vykonaná žiadna úprava podmienok financovania.
Prispôsobenie sa podmienkam obchodu. Od predmetu hodnotenia a predmetov analógov trhové podmienky transakcie, nebola vykonaná žiadna úprava podmienok transakcie.
Úprava podľa trhových podmienok (dátum predaja). Podľa trhových podmienok sú predmet hodnotenia a predmety analógov porovnateľné. Preto sa nevykonala žiadna úprava trhových podmienok.
Oprava vzdialenosti od metra Keďže objekt hodnotenia a podobné objekty sa nachádzajú v tom istom bloku, nebola vykonaná žiadna úprava vzdialenosti od metra.
Úprava typu domu. Keďže typ domu na hodnotenie a objekty analógov sú rovnaké, panelové, nebola vykonaná žiadna úprava pre typ domu.
Oprava na poschodie/počet poschodí. Faktor, ktorý ovplyvňuje náklady, je, na ktorom poschodí sa byt nachádza. Ak je podlaha prvá, znamená to vlhkosť a nízku teplotu vzduchu v byte a spravidla v bytoch na prvom poschodí nie je dostatok prirodzeného denného svetla kvôli stromom alebo kríkom vysadeným okolo domu. Pokiaľ ide o posledné poschodie, je tu vysoká pravdepodobnosť zatekania strechy a silného vyhrievania okien v lete. Problém je aj s tlakom vody kvôli hornému poschodiu. Preto budú byty na vyšších podlažiach stáť viac ako byty na nižších podlažiach.
Podľa webových stránok:
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html
úprava pre prvé a posledné poschodie je 5-15%. Ale keďže byty sú takmer všetky analógové na stredných poschodiach, úprava pre poschodie / počet poschodí nie je zahrnutá.
Úprava podľa počtu izieb. Podľa počtu izieb sú predmet hodnotenia a objekty analógov rovnaké - 3 izby. Preto nebola vykonaná žiadna úprava počtu izieb.
Korekcia pre celkovú plochu. Táto úprava sa zavádza, ak sa plocha predmetu hodnotenia odchyľuje od plochy analógu o viac ako 10 m2. Keďže objekty analógov sa mierne líšia od celkovej plochy predmetu hodnotenia, celková plocha sa neupravovala.
Úprava pre oblasť kuchyne. Táto úprava sa zavádza v prípade, že sa plocha kuchyne hodnoteného objektu odchyľuje od plochy kuchyne analógu o viac ako 1 m2.
Podľa webových stránok:
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html
Výška úpravy sa berie sadzbou 0,5 % za každý 1 m2.
Úprava obytnej plochy. Na základe analýzy trhu sa zistilo, že priemerná cena 1 štvorcový m dvojizbového bytu v oblasti Yasenevo je 157 834 rubľov. Preto sa úprava vypočítala ako rozdiel medzi obytnou plochou oceňovaného objektu a analógového objektu, vynásobený nákladmi na 1 m2. Úprava bola vykonaná na všetkých objektoch analógov okrem č.4, nakoľko celková plocha objektov analógov č.1, č.2, č.3 a č.5 sa líši v priemere o 2 m2. m. z obytnej časti oceňovaného objektu.
Nastavenie výšky stropu. Keďže séria domu, menovite P-3, má všetky rovnakú výšku stropu, preto nebola vykonaná žiadna úprava výšky stropov. .
Podľa stránky:
http://tipdoma.ru/series_p-3.html
Nastavenie okien. Keďže okná predmetu posudzovania a predmety analógov sú rovnaké, nedošlo k žiadnej úprave.
Korekcia pohľadu na okno. Od výhľadu z okna na objekt hodnotenia a obdobné objekty do dvora a do ulice nebola vykonaná žiadna úprava.
Úprava kúpeľne. Kúpeľňa v objekte hodnotenia je kombinovaná, zatiaľ čo objekty analógov sú samostatné, takže úprava bola vykonaná v sadzbe 2%.
Podľa stránky:
http://www.directeconomic.ru/dhoms-669-6.html
Úprava pre prítomnosť balkóna / lodžie. Táto novela znamená zvýšenie ceny bytu v prípade tohto typu zlepšenia, je to 1-5%, keďže predmet hodnotenia má loggiu, ktorá má výhody oproti balkónu, robíme dodatok z 2. % k objektovému analógu č.3.
Podľa webových stránok:
http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02
Úprava podľa stavu povrchovej úpravy. Opravy a kvalitné povrchové úpravy ovplyvňujú cenu bytu tým najpriamejším spôsobom. Bezchybné a vysokokvalitné povrchové úpravy zvyšujú cenu o 10%. Keďže kvalita povrchovej úpravy predmetu hodnotenia sa príliš nelíši od kvality povrchovej úpravy predmetov analógov, nedošlo k žiadnej úprave.
Úprava pre ďalšie funkcie. Keďže dodatočné charakteristiky predmetu hodnotenia a predmetov analógov sa príliš nelíšia, nedošlo k žiadnej úprave.