Dobrý deň. V tomto článku si povieme, ako predať byt na hypotéku.
Dnes sa dozviete:
- Ako sa k predaju stavia banka? hypotekárny byt;
- Ako správne predať založenú nehnuteľnosť;
- Na čo si dať pozor pri predaji bytu založeného na hypotéke.
Je možné predať byt na hypotéku?
Každý tretí dlžník je znepokojený otázkou: Je možné predať nehnuteľnosť, ktorá bola získaná na úkor požičané prostriedky? Keďže tento produkt je vydaný dňa dlhodobo, potom veritelia chápu, že sa môžu stať nepredvídané situácie, takže vo väčšine prípadov nie sú proti predaju nehnuteľnosti.
Ak si pozorne preštudujete podmienky úverovej zmluvy, môžete získať nielen odpoveď na túto otázku, ale aj zistiť, čo treba urobiť, aby ste to dosiahli. V zmluve o pôžičke sú špecifikované podmienky predaja, ktoré si jednoducho treba dôkladne preštudovať.
V praxi sú relevantné tieto možnosti predaja:
- Splatenie dlhu v predstihu. Pre takúto transakciu budete musieť nájsť kupca, ktorému by nevadilo kúpiť byt zaťažený zástavou.
- Požičiavanie. Táto možnosť je vhodná pre tých dlžníkov, ktorí môžu získať úver na viac priaznivé podmienky za účelom splatenia existujúceho hypotekárneho dlhu.
- Zmena dlžníka. V tomto prípade budete musieť nájsť kupca, ktorý bude súhlasiť s prevzatím hypotekárneho dlhu. Dlžník bude môcť dostať len tie prostriedky, ktoré zaplatil finančnej spoločnosti na splatenie dlhu.
Ukazuje sa, že nehnuteľnosť môžete predať aj bez splatenia hypotéky. Jediná vec, ktorú si musíte zapamätať, je, že k tejto otázke by sa malo pristupovať mimoriadne zodpovedne.
V akých situáciách sa predáva byt?
Dôvodov, prečo sa dlžníci rozhodnú predať byt na hypotéku, je viacero.
Bežne ich možno rozdeliť do troch skupín:
- V prípade straty základného príjmu.
Málokto pri podpise zmluvy o pôžičke myslí na to, že sa môže ocitnúť v ťažkej finančnej situácii. Nedá sa však odhadnúť, čo bude o pár rokov.
Dlžník pri podpise zmluvy o pôžičke súhlasí so všetkými obchodnými podmienkami a zaväzuje sa vykonávať platby každý mesiac podľa harmonogramu. Ak tento stav budú porušené, veriteľ si môže účtovať úroky a penále.
Čo však robiť, ak ste prišli o hlavné zamestnanie a nemáte z čoho splácať úver? Ak sa vám to stalo, nemali by ste strácať čas a čakať na zázrak. Treba kontaktovať finančná inštitúcia a vyjadriť problém.
Finančná spoločnosť samozrejme ponúkne predĺženie splatnosti úveru a tým zníženie mesačnej splátky. To je však relevantné pre tých dlžníkov, ktorí si našli novú prácu s nižším platom a môžu platiť.
- Keď potrebujete kúpiť nový byt.
To je relevantné pre tých klientov bánk, ktorí nemajú finančné ťažkosti a chcú si kúpiť nový, priestrannejší byt. Stáva sa to vtedy, keď dlžníci plánujú deti a potrebujú sa zlepšiť životné podmienky. Táto potreba môže vzniknúť v dôsledku presťahovania sa do iného mesta.
- Keď dlžník chce hypotéku.
Mnoho ľudí vie, že si môžete kúpiť byt vo fáze výstavby za málo peňazí. Po dokončení domu je možné byt predať a pokryť všetky náklady spojené s počiatočnou investíciou do hypotéky.
Jediná vec, ktorú by ste si mali zapamätať, je, že kúpa bytu v rozostavanej budove je veľkým rizikom. Pri investícii do novostavby ste nútení dlho čakať, kým bude dom kompletne postavený.
Ale ako sa hovorí, kto neriskuje, nepije šampanské. Investíciou do bytu môžete svoje prostriedky navýšiť 5-7 krát za 3-5 rokov.
Je možné predať byt bez oznámenia banke?
Ak sa rozhodnete predať nehnuteľnosť, ktorá bola kúpená na úver, musíte pamätať na to, že bez veriteľa to nebudete môcť urobiť. Až do úplného splatenia dlhu sa všetky transakcie s týmto majetkom vykonávajú iba po dohode s veriteľom.
Ak chcete získať povolenie, budete musieť osobne kontaktovať kanceláriu spoločnosti a písomne oznámiť veriteľovi vašu túžbu. Taktiež nečakajte, že banka okamžite poskytne odpoveď. Spracovanie vašej žiadosti môže trvať niekoľko týždňov.
Takže až po splatení dlhu sa môžete rozhodnúť, no zatiaľ čo je predmetom zabezpečenia, podmienky vám bude diktovať banka.
Ako predať byt na hypotéku
Ak ste sa rozhodli predať byt, ktorý je zástavou, potom by ste mali pochopiť, že transakcia nebude jednoduchá. Existuje niekoľko osvedčených možností. Všetko, čo musíte urobiť, je vybrať si spôsob, ktorý vám vyhovuje.
Ako predať byt na hypotéku:
Hľadanie kupca pre záložnú nehnuteľnosť
Sberbank a VTB túto možnosť svojim klientom aktívne ponúkajú. Podstatou predaja bude, že dlžník bude musieť nájsť kupca.
Nestačí však nájsť kupca, je potrebné, aby súhlasil:
- Po prvé, splatiť všetky dlhy dlžníka v rámci hypotekárneho dlhu;
- Počkajte, kým veriteľ bremeno neodstráni;
- Znovu zaregistrujte byt ako svoj vlastný.
Súhlasíte, je to veľmi riskantná dohoda, s ktorou nie každý bude súhlasiť. V praxi dlžníci ponúkajú kupujúcim dobrú zľavu.
Ak kupujúci súhlasí, potom:
- Zistite celkový dlh na hypotekárnom úvere;
- Kupujúci prevedie peňažné prostriedky potrebné na splatenie dlhu predávajúcemu;
- Hypotekárny dlh je splatený a vecné bremeno je odstránené;
- Byt je prepísaný na nového majiteľa s prevodom zvyšnej sumy peňazí.
Vklad sa spravidla prevádza výlučne v prítomnosti notára a zamestnanca banky. V tomto prípade je vyhotovená dohoda, ktorá stanovuje všetky práva a povinnosti každej zmluvnej strany.
Predaj úverových záväzkov
Ide o postup, pri ktorom všetky vaše dlhy a záložný majetok prejsť na inú osobu. Túto možnosť spravidla využívajú tí dlžníci, ktorí nadobudli majetok počas manželstva, no neskôr sa rozviedli.
V tomto prípade je hypotéka znovu vystavená jednému dlžníkovi, ktorý získa byt a nesplatené dlhy. Problém spočíva predovšetkým v tom, že kupujúci bude musieť pripraviť celý balík dokumentov a podrobiť sa overeniu zamestnancami banky.
Postup sa prakticky nelíši od získania bežnej hypotéky.
Jediný rozdiel je v tom, že nový kupujúci bude potrebovať:
- Absolvujte test a preukážte svoju integritu veriteľovi;
- Vykonajte zálohovú platbu;
- Počkajte, kým bude vecné bremeno zrušené a znova prihláste byt do registračnej komory na svoje meno.
Samozrejme, stojí za to vziať do úvahy, že je mimoriadne ťažké predať dlhy cudzincovi. Iba blízki ľudia alebo priatelia sú pripravení súhlasiť s takouto dohodou.
Predaj cez banku
Ak zvolíte túto možnosť, nebudete musieť nič robiť. Stačí počkať, kým banka nájde kupca a dá vám prostriedky, ktoré zostanú po pokrytí dlhu z úveru.
Na jednej strane skvelá možnosť, neurobíte absolútne nič, zbavíte sa dlhov a dostanete hotovosť. Na druhej strane nie je všetko také jednoduché. Veriteľ predá byt za minimálne náklady, pričom sleduje jediný cieľ - uzavrieť dlhopisy. Ukazuje sa, že zverením transakcie veriteľovi prichádzate o peniaze.
V praxi to znamená, že poverený pracovník finančnej spoločnosti môže úmyselne znížiť náklady, sám nehnuteľnosť kúpiť a následne predať za vyššiu cenu.
Táto metóda sa používa, ak dlžník dlho neplatil, ignoroval hovory zamestnancov banky a nekontaktoval sa. Banka sa často rozhodne predať byt len vtedy, ak sa prípad vymáhania pohľadávky dostal na súd a bol vydaný príkaz na vymáhanie celej sumy dlhu, berúc do úvahy naakumulované úroky a pokuty.
Je možné predať byt na hypotéku a kúpiť si iný?
Ako už bolo povedané, dlžník môže potrebovať predať záložný byt a kúpiť iný, väčší, v inej oblasti alebo v dome vo výstavbe. Teoreticky je tento postup celkom možný, ale v praxi bude mimoriadne ťažké ho vykonať.
Buďte pripravení na to, že budete musieť stráviť veľa času a úsilia nájsť kupca, ktorý bude súhlasiť so splatením vašich dlhov.
Potom budete potrebovať:
- Nájdite novú nehnuteľnosť;
- Pripravte si kompletný balík dokumentov;
- byť overený finančnou spoločnosťou;
- Vykonajte zálohovú platbu;
- Podpíšte zmluvu.
V praxi môže takýto postup trvať niekoľko mesiacov. Stojí za to vziať do úvahy, že veriteľ môže odmietnuť vykonať transakciu a budete musieť hľadať prostriedky na úplné splatenie svojich dlhových záväzkov.
Tiež skúsený pôžičkových úradníkov Radia si najskôr dôkladne preštudovať podmienky úverovej zmluvy a až potom kontaktovať banku. Ak je to možné, mali by ste sa poradiť so skúseným právnikom, ktorý si dôkladne preštuduje podmienky hypotekárna zmluva a povie vám správne riešenie tohto problému.
Je možné predať byt kúpený s vojenskou hypotékou?
Vojenský personál si často kupuje byt vo vnútri špeciálny program, ktorý dostal názov -. To však vôbec neznamená, že dlžník nebude môcť byt prevzatý na vojenskú hypotéku predať a kúpiť si nový.
V praxi takáto potreba vzniká vtedy, keď sa opravár potrebuje presunúť na iné pracovisko. Bez ohľadu na to, z akého dôvodu padlo rozhodnutie o predaji nehnuteľnosti, treba k tejto otázke pristupovať veľmi zodpovedne.
Od podstaty programu vojenská hypotéka je, že dlh čiastočne hradí štát, dlžník bude môcť byt predať až po úplnom splatení dlhu. Kým sa tak stane, byt je zábezpekou nielen pre finančnú spoločnosť, ale aj pre ruské ministerstvo obrany.
Vlastnosti a fázy predaja bytu založeného na hypotéke:
- Kontaktujte úverovú inštitúciu "Rosvoenipoteka" a písomne informujte o svojom zámere predať byt, ktorý bol zakúpený v rámci programu "vojenská hypotéka".
- Zistite výšku celkového dlhu a splácajte ho. V takejto situácii môže dlžník použiť vlastné úspory alebo si zobrať spotrebný úver.
- Zaplaťte dlh a získajte oficiálny doklad, že voči finančnej spoločnosti neexistuje žiadny dlh.
- Získajte list vlastníctva a predajte byt ako obyčajný dom bez ťarchy.
Postup je zložitý a dosť časovo náročný. V praxi armáda aktívne využíva tento program a.
Riziká pri predaji bytu na hypotéku
Stojí za zváženie, že každá transakcia súvisiaca s predajom bytu s hypotékou je osobitným rizikom. Pred rozhodnutím o takomto zodpovednom kroku by ste si mali dôkladne preštudovať všetky nuansy a zistiť úskalia.
Keďže finančná spoločnosť má jediný cieľ - vrátiť sumu dlhu a dosiahnuť zisk vo forme úroku, potom nebude hľadať výhodnú možnosť pre dlžníka, aby bolo dosť peňazí na pokrytie dlhu pre predávajúceho. . Preto by ste nikdy nemali súhlasiť s tým, že banka sama hľadá kupca a predáva založený byt.
Ak sa chcete zbaviť hypotekárneho dlhu a získať peniaze z predaja bytu, potom sa s predajom vysporiadajte sami. Hoci niekedy veritelia zakazujú dlžníkovi rozhodovať o otázkach predaja sám. Túto požiadavku je možné vidieť v zmluve o pôžičke.
Ak bude tento zákaz stanovený, veriteľ predá byt výlučne prostredníctvom svojej databázy úverových inštitúcií. Ak však predaj rieši banka, tak sa na transakcii zúčastnia zástupcovia finančnej spoločnosti, právnici a realitní makléri. Vďaka tomu bude transakcia „čistá“.
Ak predávate byt sami, existuje riziko stretnutia s podvodníkmi.
Pri predaji bytu na hypotéku riskujete:
- prísť o časť prostriedkov z predaja majetku;
- Uzatvorte dohodu s podvodníkmi;
- Nesprávne vyplňte dokumentáciu a strácajte čas opravovaním všetkých dokumentov.
Zamestnanci finančnej spoločnosti preto radia zveriť predaj profesionálom, ktorí sa ujmú všetkých problémov a pomôžu zrealizovať transakciu maximálny úžitok pre predajcu.
Pojem „hypotéka“ je tu už dlho a každý pozná jeho význam. Náklady na bývanie neustále rastú, preto je hypotéka jedným z najrozumnejších spôsobov riešenia bytová otázka. Nastávajú však situácie, keď treba predať byt založený na hypotéke. Ako predať byt s hypotékou Sberbank? Aké sú riziká pre kupujúcich a predávajúcich takéhoto bývania?
Dôvody predaja bývania na hypotéku
Hypotekárne nehnuteľnosti je možné predať z nasledujúcich dôvodov:
- Majitelia zastaveného bytu ho už z rôznych dôvodov nemôžu splácať, napríklad v dôsledku straty zamestnania.
- Je tu možnosť kúpy nehnuteľnosti v lepšie podmienky. Založený byt sa tak stáva nepotrebným.
- Rodinné okolnosti, napríklad rozvod, manželstvo, prevzatie inej nehnuteľnosti dedením alebo darom atď.
Ako na takéto transakcie reagujú banky?
Keď dlžník úveru na bývanie nie je schopný splácať, vo väčšine prípadov je jediným rozumným riešením predať založený byt a kúpiť si menší. Na uskutočnenie transakcie tohto typu musíte najskôr získať povolenie od banky, v ktorej sa transakcia uskutočnila. úver na bývanie. Banka má spravidla záujem o včasné splatenie hypotéky a vyhnutie sa omeškaniu. Pri predaji preto väčšinou asistuje banka hypotekárnych nehnuteľností aby sa predišlo prípadnému dlhu.
Vlastnosti predaja hypotekárnych nehnuteľností
Realitné kancelárie už dávno vedia, že hypotekárne transakcie s nehnuteľnosťami tvoria viac ako 50 % všetkých transakcií. Na vykonanie transakcie musíte získať povolenie od úverovej inštitúcie, v našom prípade od Sberbank Ruska. V tomto prípade bude musieť banka v plnej miere uhradiť náklady, ktoré jej vznikli v dôsledku poskytnutia úverových prostriedkov dlžníkovi, a čiastočne aj ušlý zisk.
Spôsoby predaja
Ako predať byt s hypotékou Sberbank? Existujú 3 spôsoby dokončenia transakcie:
- Vykúpenie úver na bývanie. Metóda je vhodná len v situáciách, keď podmienky hypotekárneho úveru počítajú s možnosťou predčasného splatenia. Hypotéka bude splatená z prostriedkov kupujúceho bytu, predávajúci s ním musí uzavrieť zmluvu predbežná dohoda a dať si to overiť notárom. Potom kupujúci, predávajúci a banka uzavrú dohodu o vyplatení hypotéky a odstránení vecného bremena. Byt môžete predať až po zaregistrovaní zrušenia vecného bremena u Rosreestr.
- Predaj hypotéky. Založenú nehnuteľnosť je možné previesť na tretiu osobu na základe novej úverovej zmluvy so Sberbank. Na tento účel, ako v predchádzajúcom prípade, kupujúci a predávajúci najprv uzatvoria a zaregistrujú predbežnú dohodu medzi sebou a potom s bankou - trojstrannú dohodu o zmene dlžníka. Potom sa vypracuje a zaregistruje zmluva o kúpe a predaji u Rosreestr.
- Opätovné poskytnutie pôžičky. Metóda je vhodná v prípadoch, keď je možné previesť hypotéku na bežnú. spotrebný úver. Na začiatok predávajúci opätovne poskytne úver a potom dostane súhlas od Sberbank na predaj domu. Potom môžete začať zostavovať kúpno-predajnú zmluvu.
Aké dokumenty budú potrebné?
Predaj bytu s hypotékou zahŕňa inkaso:
- titulné papiere,
- kópie pasov vlastníkov,
- pasy ZINZ,
- výpisy z domovej knihy,
- kópie osobného účtu nehnuteľnosti.
Okrem toho sa môže vyžadovať povolenie od opatrovníckych orgánov, ak je jeden z vlastníkov maloletý. Budete tiež potrebovať výpis z Jednotného štátneho registra s uvedením aktuálny stav vecných bremien a všetkých vlastníkov.
Banka má právo dodatočne požadovať:
- kópiu vodičského preukazu,
- vojenský preukaz,
- osvedčenie z tuberkulóznej kliniky (ak existujú starší majitelia).
Postup predaja
Postup predaja bytu, ktorý je hypotékou Sberbank, pozostáva z týchto etáp:
- Kupujúci bytu zaň skladá zálohovú platbu predávajúcemu.
- Predávajúci poskytne banke dohodnutý balík dokumentov.
- Predávajúci pozýva odborníkov z oceňovacej kancelárie, aby vypracovali úplnú správu o byte.
- Príprava predbežných a hlavných zmlúv, koordinácia postupu pri predaji bytu založeného na hypotéke so Sberbank.
- Podpisovanie zmlúv.
- Registrácia hypotéky na byt v banke, odstránenie vecného bremena, štátna registrácia zmluvy a vlastníckeho práva.
- Prijatie osvedčenia o registrácii práv, vykonávanie vzájomného vyrovnania medzi kupujúcim a predávajúcim.
Predaj bytu s hypotékou Sberbank je pomerne zdĺhavá procedúra, najmä pokiaľ ide o predčasné splatenie úveru na bývanie. Sberbank nezohľadňuje pochybné schémy, preto ponúka hlavne konať podľa algoritmov, ktoré vyvinula. Postup predaja tak bude v každom konkrétnom prípade individuálny. Je dôležité poznamenať, že Sberbank sa zdráha akýmkoľvek spôsobom znovu vydať hypotéku.
Ako predať byt s hypotékou Sberbank s materským kapitálom?
Ak bol úver na bývanie čerpaný proti materský kapitál, obchod bude vyzerať trochu komplikovanejšie. Dieťa, na ktoré boli vyčlenené finančné prostriedky zo štátneho rozpočtu, musí mať 3 roky. Iba v tomto prípade môžete predať svoj dom, aby ste si za výnosy kúpili nový. Môže ísť buď o iné nehnuteľnosti, vrátane hypotekárnych nehnuteľností, v novostavbách alebo na sekundárnom trhu.
Predajca musí získať písomné povolenie od Sberbank na predaj domu. Tento dokument špecifikuje podmienky transakcie (napríklad vyplatenie provízie). Potom môžete začať splácať aktuálny dlh a predložiť Rosreestrovi dokumentáciu na vymazanie záznamu o existencii vecného bremena a zároveň na opätovnú registráciu vlastníctva. Okrem toho je možné byt predať, ak je tam vecné bremeno, a úver je splatený po štátna registrácia dohoda. Potom môžete začať s odstraňovaním kolaterálu.
Ak je byt vo vlastníctve menej ako 3 roky
Postup pri predaji bytu, ktorý je vo vlastníctve menej ako 3 roky, sa nelíši od vyššie uvedeného algoritmu. Jediný rozdiel je v tom, že predávajúci musí zaplatiť daň z príjmu. Ale ak si kúpite nové bývanie vyššej hodnoty, môžete ho získať daňový odpočet a návratnosť 13 %. Ak je zakúpený nový byt menšia hodnota – neplatí sa zrážka.
Predaj bytu počas rozvodu
IN v poslednej dobeČoraz väčší počet manželských párov sa rozhoduje pre rozvod. Bývalí manželia si v tomto prípade musia rozdeliť majetok nadobudnutý počas manželstva, ale aj spoločné dlhové záväzky. Ako predať byt s hypotékou Sberbank počas rozvodu? Existujú dve schémy.
- Hypotéka bola vydaná po sobáši. Bývalí manželia musia v banke podpísať dodatok k zmluve pôžičky na bývanie. Banky sa v tejto situácii väčšinou rozhodnú opätovne poskytnúť dva nové úvery alebo prepísať ten predchádzajúci na jedného dlžníka. Keďže podmienky pôžičky sa určujú individuálne, musíte sa najskôr poradiť s bankou.
- Hypotéka bola získaná predtým, ako manželia uzavreli zákonné manželstvo. V tejto situácii vystupuje jeden z bývalých manželov ako dlžník. Bývanie sa zároveň právne nepovažuje za spoluvlastníctvo. Tu môžu byť rozdelené iba platby uskutočnené po uzavretí manželstva. To sa dá dosiahnuť len rozhodnutím súdu. A v tomto prípade by ste sa mali poradiť so zamestnancom Sberbank.
Ako predať byt s hypotékou Sberbank prostredníctvom realitnej kancelárie?
Majitelia bytov na hypotéku, ktorí chcú takéto bývanie predať, často lákajú realitné kancelárie. Ako v tomto prípade predať byt s hypotékou Sberbank? Najprv to musíte zistiť možné možnosti predaj nehnuteľností v banke. Potom musíte kontaktovať realitnú kanceláriu, ktorá priamo vyhľadá kupujúcich a zhromaždí dokumenty potrebné na transakciu. Agentúra si za svoje služby vezme nemalú províziu, no proces predaja sa výrazne zrýchli. Spôsob predaja bytu založeného na hypotéke za účasti realitnej kancelárie je vhodný pre tých vlastníkov, ktorí sa chcú takéhoto bývania čo najskôr zbaviť.
Riziká pre kupujúceho
Transakcie s nehnuteľnosťami kúpenými za požičané prostriedky sú rizikové predovšetkým pre kupujúceho. Ak sa predávajúci ukáže ako nepoctivý, kupujúci si nebude môcť kúpiť zaťažený byt, bude mu zamietnutý úver a požadovaný byt nedostane. Žiaľ, nastávajú situácie, keď predajcovia falšujú doklady. Okrem toho môže kupujúci čeliť nedostatku potrebné dokumenty alebo ich nesúlad s požiadavkami banky zo strany predávajúceho na preregistráciu nehnuteľnosti. Ak je vlastníkom maloletý, opatrovnícke orgány môžu zakázať predaj bývania.
Riziká pre predávajúceho
Pripomeňme, že postup predaja bytu založeného na hypotéke je vo všetkých jeho fázach plne pod kontrolou bankovej inštitúcie. Banku najviac zaujíma úspešnosť a transparentnosť transakcie. Dôležitú úlohu tu zohráva taký faktor, ako je platobná schopnosť kupujúceho, pretože ak tento parameter nespĺňa požiadavky banky, hypotéka nebude znovu vystavená.
Predajca by mal byť pri vzájomných platbách s kupujúcim opatrný a nezapájať sa do rôznych „šedých“ schém prevodu peňazí, ktoré podvodníci často realizujú. Hrozí, že predaj sa nepodarí. Ak sa však zistí bezohľadný kupujúci, pomôže to predajcovi vyhnúť sa vážnym problémom v budúcnosti. Pamätajte, že podvodníci môžu uviesť do omylu aj zamestnanca banky. Na transakcii sa však podieľa aj poisťovňa zo strany banky, ktorej zodpovednosťou je aj overenie zákonnosti a zákonnosti transakcie. Schéma tieňa sa tak odhalí.
V tomto smere je najväčším rizikom pre predávajúceho strata času, ak kupujúcemu odmietnu úver na bývanie.
Predaj nehnuteľností na hypotéku nie je v dnešnej dobe ničím výnimočným. Často sa vyskytujú situácie, keď dlžník už nedokáže splácať svoj dlh. Jediným rozumným riešením je predať nehnuteľnosť založenú na hypotéke. Ako predať byt kúpený s hypotékou Sberbank? V prvom rade by ste mali získať súhlas od úverovej inštitúcie na predaj takéhoto bytu a nájsť kupca. Potom môžete začať s dokončením transakcie. Existujú dve hlavné možnosti - kupujúci splatí hypotéku alebo mu je úver na bývanie znovu vystavený. Ďalším spôsobom je premena hypotéky na spotrebný úver. Hypotekárne obchody s nehnuteľnosťami sú však rizikové pre kupujúcich aj predávajúcich.
Posledná aktualizácia: 20.08.2018
otázka:
Kúpil som byt na hypotéku. Môžem ho predať, ak ešte nie je splatený úver a byt je v zálohe v banke? Ako na to?
odpoveď:
Kúpite si takýto byt na hypotéku, začnete splácať úver a potom - bum! Prírastok do rodiny. Alebo sa presťahovať do iného mesta. Alebo vás vyhodili z práce. Alebo naopak, váš plat sa náhle zvýšil o nová práca, a rozhodli ste sa postaviť si vlastný dom. Vo všeobecnosti sa vaše plány dramaticky zmenili a na byt máte pôžičku na 15 rokov... Čo robiť? Musíme sa nejako zbaviť tohto bremena. Vyvstáva rozumná otázka - Je možné predať byt kúpený na hypotéku, ak je v banke záložný?
Odpovedáme - je to možné. A to dokonca viacerými spôsobmi. Ale sú tu ťažkosti. Ktoré? Teraz vám všetko ukážeme. Najprv si však niečo ujasnime.
Predaj bytu založeného na hypotéke sa môže stať ako primárny trh s bývaním a sekundárne. V „primárnej“ fáze vlastník bytu v rozostavanej budove ešte nevlastní byt vlastníckych práv , tak môže predávať len svoje reklamačné práva na ňu. Na sekundárnom trhu majiteľ predáva svoju nehnuteľnosť za . V oboch prípadoch je princíp konania rovnaký, ale na predaj bytu na primárnom trhu budete potrebovať okrem súhlasu veriteľskej banky aj súhlas Vývojár.
Ako predať založený byt, ktorý je založený v banke?
– Ako predať založený byt, keď sa manželia rozvedú?
Ak si manželia kúpili byt s hypotékou a potom sa rozviedli bez toho, aby ešte splatili úver, budú sa musieť podeliť nielen o dlhy, ale aj o spoločné dlhy. K rozdeleniu dlhových záväzkov voči banke môže dôjsť len za účasti samotnej banky, pretože pre neho nie je rozvod manželov dlžníkov podkladom na zmenu podmienok zmluvy o pôžičke.
Podmienky splácania hypotekárneho úveru je možné meniť len so súhlasom samotnej banky, a to len vtedy, ak je spokojná s platobnou schopnosťou manželov samostatne. Sami manželia však právo podľa dohody nemajú ( medzi sebou) zmeniť postup splácania úveru. A ak dôjde k deleniu majetku a dlhov manželov v súdne konanie, potom bude banka účastníkom tohto civilného procesu.
Predám byt založený na hypotéke po rozvode manželov ( spoludlžníkov) je tiež možné len so súhlasom veriteľskej banky, napríklad jedným z vyššie uvedených spôsobov. Prípadne sa po vzájomnej dohode manželov a banky môže jeden z manželov vzdať svojho podielu na založenom majetku ( byty) a z vášho podielu na dlhu, resp.
– Je možné predať byt na hypotéku?
Ide o prípad, keď je Kupujúci zároveň držiteľom hypotéky a má schválený úver z inej banky. To znamená, že založený byt sa predáva Kupujúcemu, ktorý sám užíva úverových prostriedkov. Aj toto je možné ( so súhlasom hypotekárnej banky).
Kupujúci si po schválení úveru od svojej banky vyberie založený byt založený v inej banke. Potom hypotekárny úver banka Kupujúceho uhradí zvyšný dlh banke Predávajúceho a zvyšné finančné prostriedky prevedie Predávajúcemu samotnému. Prevádza sa hypotekárne bremeno na byte ( znovu zaregistrovaný) z banky Predávajúceho do banky Kupujúceho. V skutočnosti pri predaji bytu založeného na hypotéke dochádza k refinancovaniu prevodom dlhu a zabezpečenia do inej banky.
– Aké sú riziká pre Kupujúceho pri kúpe bytu založeného na hypotéke?
Kupujúci môže byť vystavený vážnym rizikám, ak sa odchýli od vyššie uvedených pravidiel pre kúpu bytu so záložným právom. Napríklad, ak kupujúci dostane príliš veľkú zálohu na splatenie hypotéky a po vyrovnaní s bankou predávajúci odmietne predať byt oslobodený od ťarchy ( hovoria, prepáčte, brat kupujúci, peniaze vám vrátim neskôr, inak bolo pre mňa ťažké splatiť pôžičku banke - ďakujem za pomoc).
– Aké dane je potrebné zaplatiť pri predaji bytu založeného na hypotéke?
Tu je zdanenie rovnaké ako pri predaji bežného bytu ( tie. bez úveru a bez záruky). Ak v dôsledku transakcií zahŕňajúcich nákup bytu na hypotéku a jeho následný predaj vlastník dosiahne zisk, musí zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb - 13 %. Ale môže si túto daň znížiť alebo úplne znížiť na nulu uplatnením daňové odpočty.
"TAJOMSTVO REALITNÝCH kancelárií":
Podrobný algoritmus akcií pri kúpe a predaji bytu je zobrazený na interaktívnej mape Otvorí sa vo vyskakovacom okne."> POKYNY KROK ZA KROKOM (otvorí sa vo vyskakovacom okne).
Väčšina ľudí nemá dosť finančné zabezpečenie kúpiť byt. Získavajú ho prijímaním bankový úver. Vďaka tomu je kupovaný byt zárukou splatenia úveru a úrokov. Po celú dobu splácania dlhu je vlastníctvo nadobudnutého majetku „zmrazené“ bankou. Majiteľ nemá plnú kontrolu nad bytom.
Vecné bremená na nehnuteľnosti a ich odstránenie musia byť zaregistrované na štáte. Pri uzatváraní transakcií s bytmi sa informácie zapisujú do štátneho registra práv. Pre každý byt môže kupujúci získať informácie o prítomnosti vecného bremena na ňom.
Predaj bytu na hypotéku sa veľmi nevypláca. Predajca musí znížiť cenu z dôvodu, že atraktivita nehnuteľnosti je výrazne nižšia v porovnaní s bežné byty. Okrem toho sa výrazne zvyšujú morálne a časové náklady. S bankou, registračnou komorou a notárom musíte uzavrieť veľa zmlúv.
Výhodné podmienky pre predávajúceho sa vytvárajú až vtedy, keď cena bývania na trhu s nehnuteľnosťami stúpa.
Spôsoby predaja bytu na hypotéku
Úver na byt je splatný na 10-20 rokov. V tomto období si mnohí chcú zlepšiť svoje životné podmienky kúpou väčšieho bývania. Možnosti sa môžu líšiť. Aj keď je nehnuteľnosť na hypotéku, nehnuteľnosť je na meno kupujúceho a ten ju môže predať aj napriek obmedzeniam. Existuje niekoľko takýchto metód. Všetky vyššie uvedené schémy znamenajú určité poradie akcií.
Predčasné splatenie dlhu pred kúpou a predajom
Situácia je veľmi jednoduchá: hypotéka je prekážkou predaja a musí byť uzavretá splatením dlhu. Potom bude možný predaj bytu bez tretích strán. V takejto situácii je hlavným problémom nájsť požadované množstvo peňazí.
Rodina, ktorá si zobrala bývanie na úver, takéto prostriedky nemá. V opačnom prípade by si ho kúpila okamžite a nemusela by preplácať úroky. Príbuzní alebo priatelia môžu prísť na pomoc a požičať prostriedky na obdobie, kým sa byt nevezme z hypotéky a predajca dostane platbu po dokončení transakcie.
V inom prípade Kupujúci môže kúpiť dom, ak ho to veľmi zaujíma. Motiváciou k tomu môže byť túžba bývať v danej oblasti resp rozumnú cenu na bývanie.
Všetky činnosti súvisiace s predajom bytu môžu začať po získaní súhlasu banky. Všetko závisí od toho, ako je uzatvorená zmluva s dlžníkom. Podmienky sa môžu líšiť. Jedným z nich je obdobie, po ktorom môžete začať predávať. V opačnom prípade musí dlžník zaplatiť aspoň 50 % hypotéky. Predávajúci teda musí pred predajom informovať úverovú inštitúciu o svojich zámeroch.
Hlavnou úlohou dlžníka je nájsť kupca ochotného zaplatiť za zaťaženú nehnuteľnosť. Ak chcete začať s predajom, všetci obyvatelia sa musia z bytu odhlásiť..
Pri uzatvorení zmluvy s bankou dostane predávajúci od kupujúceho 100% zálohovú platbu v nasledujúcich možnostiach:
- hotovosť (najnepravdepodobnejšia a najnebezpečnejšia metóda);
- na účet predávajúceho v banke, ktorá poskytla úver;
- kupujúci zloží požadovanú sumu na splatenie úveru, po čom banka okamžite ruší zákaz scudzenia nehnuteľnosti.
Pred uzavretím obchodu sa musíte uistiť, že za splatenie úveru nehrozia žiadne sankcie v predstihu. Ak je významná, celá akcia bude pre predajcu nerentabilná. Navyše, splatenie dlhu z peňazí kupujúceho pre neho vytvára určité riziko. Takúto operáciu môže vykonať len predajca, ktorý má s bankou zmluvný vzťah.
Zapojenie veriteľa do transakcie ako tretej strany
Ochrana práv oboch strán je zabezpečená zapojením veriteľskej banky do predaja. Prítomnosť sprostredkovateľa v transakcii presvedčí kupujúceho, aby zaplatil zálohu, po ktorej sa zákaz scudzenia nehnuteľnosti zruší a nákup a predaj sa formalizuje. Hoci kupujúci vloží prostriedky na splatenie pôžičky na účet predávajúceho, veriteľ je o transakcii informovaný, čím sa zabráni podvodom.
Čiastočne sú chránené práva kupujúceho, keď vyhotoví ručiteľskú zmluvu a oficiálne vo svojom mene splatí pôžičku predávajúceho. Má teda právo požadovať splatenie dlhu.
Transakciu je možné vykonať dvoma spôsobmi, po ktorých kupujúci získa vlastníctvo bytu bez zaťaženia:
- Odstránenie zabezpečenia z nehnuteľnosti pred prevodom vlastníctva na kupujúceho
Po obdržaní súhlasu banky s transakciou kupujúci vloží peniaze za byt do 2 depozitných schránok veriteľskej banky. V jednom vloží výšku dlhu na hypotéku av ďalšom - zvyšné prostriedky. Až potom sa podpisujú kúpno-predajné zmluvy a podávajú sa žiadosti Company House. Po obdržaní dokumentov potvrdzujúcich vlastnícke práva kupujúceho môže banka vybrať sumu splátky úveru z depozitnej schránky. Predajcovi zostáva zvyšok peňazí z 2. bunky, s ktorými môže nakladať podľa vlastného uváženia.
- Predbežná registrácia kúpno-predajnej zmluvy
Po uzavretí kúpno-predajnej zmluvy vopred poskytne kupujúci predávajúcemu zálohu vo výške zostatku úveru. Touto sumou predávajúci spláca úver. Potom banka odstráni z bytu vecné bremeno, pričom vystaví doklad o zaplatení hypotéky. Ďalej sú vlastnícke práva zaregistrované u Federálnej migračnej služby pre kupujúceho, ktorý potom zaplatí zostatok sumy predávajúcemu a prevezme práva vlastníka bytu.
Výmena dlžníka
Hoci je to zriedkavé, banka môže nahradiť dlžníka na úvere. Dôvodom môžu byť problémy s platbami, ktoré vznikli u pôvodného dlžníka. Najčastejšou možnosťou je, keď si kupujúci berie úver od tej istej banky. Po vysvetlení dôvodov sa veriteľovi predloží petícia s dokladmi nového dlžníka. Balíček je presne taký istý, aký mal predajca pri čerpaní úveru. Obsahuje identifikačné doklady, finančný stav, spôsobilosť na právne úkony a rodinný stav.
IN v tomto prípade hypotekárne záväzky sa predávajú. Výška náhrady predávajúcemu sa dojednáva samostatne. Schéma platí, ak kupujúci nemá dostatok finančných prostriedkov na zaplatenie zostávajúceho úveru.
Nie vždy banka súhlasí so schválením nového dlžníka, keďže nemusí mať dostatočný príjem.
O kladné rozhodnutie dohodu s novým dlžníkom úverová zmluva a finančné prostriedky sú pridelené na splatenie dlhu predávajúceho. Hypotéka a vlastníctvo potom prechádzajú na nového majiteľa.
Úrok, ktorý sa nahromadil, spláca predávajúci, pretože nemá nič spoločné s cenou bytu. Ide o platbu banke za poskytnutie úveru.
Keď aktuálna hodnota domu presiahne sumu dlhu a splateného úveru, rozdiel medzi nimi sa vyplatí predávajúcemu. V niektorých prípadoch sa to pre neho stáva výhodným, ak nehnuteľnosť zdražela.
Iná situácia môže nastať v prípade, ak kupujúci domu získa úver od inej banky. V tomto prípade veriteľ predávajúceho nie vždy súhlasí s takouto transakciou, pretože pre neho nie je zisková z dôvodu nedostatku úrokov.
Extrémnym prípadom je nútený predaj bytu veriteľom. Ale toto je posledná možnosť, ktorý banka využíva, keď vlastník bytu nemôže splácať hypotéku a nájsť si nového dlžníka. Banka v tomto prípade jednostranne hľadá nového kupca bytu, pričom preberá práva záložného veriteľa. Ak výťažok z jeho predaja nepokryje výšku dlhu, dlžník je povinný chýbajúce finančné prostriedky doplniť. Táto metóda je pre neho najviac nerentabilná a nemala by k tomu prísť.
Charakteristické črty kúpy bytu s vecným bremenom
Predaj domu, ktorý je zabezpečený hypotékou v banke, je dobrou voľbou. Banka kontroluje správnosť všetkých transakcií. Pri uzatváraní transakcie je potrebné zvážiť nasledovné:
- Banka musí byť informovaná vopred.
- Je lepšie platiť cez banku. Ak sú medzi predávajúcim a kupujúcim, mali by sa získať potvrdenia o všetkých sumách.
- IN povinné sú stanovené podmienky na odstránenie zabezpečenia.
- Podmienky transakcie sú dohodnuté písomne všetkými stranami.
Záver
Predaj bytu s vecným bremenom sa od bežného líši prítomnosťou tretej osoby pri transakcii v podobe veriteľskej banky. Ruská legislatíva Zakázané je predávať len byty, ktoré boli zabavené alebo sa nachádzajú v chátrajúcom dome.
Ak máte ešte otázky ohľadom predaja nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou, tak náš službukonajúci právnik je pripravený vám bezplatne poradiť priamo na stránke. Stačí položiť otázku vo formulári nižšie a čakať na odpoveď.
Hypotekárne úvery sú obľúbeným typom zmluvy medzi bankou a dlžníkom. Toto je skutočný spôsob, ako získať vlastníctvo nehnuteľností bankové prostriedky. Ale môže existovať rôzne situácie, čo môže viesť k tomu, že klient bankovej organizácie nebude schopný splácať dlh. V tejto situácii sa mnohí začínajú pýtať, ako predať byt s hypotékou. V tomto článku sa budeme zaoberať otázkou, či je možné predať založený byt, a povieme vám o všetkých možnostiach predaja nehnuteľností prijatých na úver.
Ako predať hypotéku na byt: všetky spôsoby
Vhodný spôsob do značnej miery závisí od podmienok hypotekárnej zmluvy. Bankové spoločnosti aby ste sa ochránili pred nepredvídanými rizikami, berte do úvahy rôzne možné situácie. Z podmienok teda môže vyplývať, že predaj je možný len s pripočítaním penále alebo sa byt napríklad nedá ani prenajať a v prípade porušenia súčasných pravidiel sa nehnuteľnosť stáva majetkom banky.
Preto na začiatok odporúčame dlžníkovi preštudovať si individuálne a všeobecných podmienok dohoda. A tiež sa poradiť priamo s manažérom banky. Pretože v každom prípade bude pre finančnú organizáciu výhodnejšie vyriešiť problém klienta, ako zaťažiť dlžníka dlhmi a riešiť problémy súdnou cestou.
Preto existujú spôsoby, ako predať nehnuteľnosť, a je ich niekoľko:
- predčasné splatenie pôžička;
- predaj bytu so splatením dlhu počas transakcie;
- prevod bytu spolu s úverovými záväzkami;
- predaj bývania cez banku.
V závislosti od situácie bude ktorýkoľvek z týchto typov prevodu práv prijateľný pre dlžníka a kupujúceho, ako aj pre banku. Pozrime sa na každý bod podrobnejšie.
Táto možnosť predaja bytu kúpeného na hypotéku znamená absenciu účasti banky. Kupujúci a predávajúci sa nezávisle dohodnú na transakcii. Banková organizácia nie je zapojený do tejto operácie. Pre finančná spoločnosť vyzerá to ako úplné predčasné splatenie úveru dlžníkom.
Schéma, ako predať byt s hypotekárnou zmluvou, môže byť nasledovná:
- Kupujúci a predávajúci sa dohodnú na cene nehnuteľnosti.
- Potom ten, kto kupuje byt, ktorý má hypotéku, prevedie peniaze oproti potvrdeniu.
- Predávajúci kontaktuje banku a vypracuje žiadosť o úplné predčasné splatenie, vloží prostriedky na účet na splatenie.
- Je možné, že podmienky zmluvy stanovujú uzavretie nie v deň prijatia peňazí na účet, ale 30 dní po napísaní žiadosti alebo v deň uvedený v harmonograme.
- Je potrebné počkať na uzavretie obchodu s bankou a tiež požiadať peňažný ústav o čo najrýchlejšie odstránenie vecného bremena.
- Po uzavretí úveru je možné bremeno odstrániť do 5 pracovných dní.
- Ďalej kupujúci a predávajúci požiadajú o opätovnú registráciu nehnuteľnosti.
Výhodou takejto operácie je, že môže byť výhodná pre všetky strany, možno okrem banky. Kupujúci si totiž môže kúpiť byt aj za ceny pod trhovou cenou, keďže nehnuteľnosť je zaťažená vecným bremenom a transakcie vyzerajú komplikovanejšie ako bežná kúpno-predajná transakcia.
Dlžník je schopný so ziskom vyriešiť problém dlhov voči bankovej organizácii, pretože predaj bytu v hypotéke je často spojený so skutočnosťou, že klient nie je schopný splácať mesačné splátky. Zvážme alternatívne možnosti, či je možné predať byt, ktorý je na hypotéku.
Pri tejto možnosti sa predaj bytu s hypotékou uskutočňuje za účasti banky. Dlžník tak môže predať založený byt a kúpiť si iný. Na tejto transakcii sa zúčastňuje pasívnejšie. Hlavnou úlohou je nájsť kupca, ktorý je pripravený na kúpu nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená vecným bremenom. Postup bude nasledovný:
- Kupujúci kontaktuje banku a vypracuje predbežnú kúpno-predajnú zmluvu na byt, ktorý je na hypotéku.
- Vkladá prostriedky do jednej bunky na splatenie dlhu banke a do druhej - zostávajúce náklady na nehnuteľnosť pre predávajúceho.
- Banka ruší vecné bremeno na nehnuteľnosti.
- Vznikne kúpno-predajná zmluva.
- Strany podpisujú dokumenty a otvára sa prístup k bezpečnostným schránkam.
Je to viac bezpečná metóda ako predať byt s vecným bremenom, keďže pravidlá používania bezpečnostných schránok umožňujú vytvárať podmienky, za ktorých je otvorený prístup do skladu. Ak napríklad nebolo odstránené bremeno na byte, tak si peniaze môže zobrať len kupujúci.
Ak došlo k opätovnej registrácii práv, potom v hotovosti Môže ho použiť iba banková organizácia a predajca. Nemali by ste však zabúdať, že pri kúpe bytu na hypotéku pomocou skriniek nesiete zodpovednosť za podvodné transakcie úverová inštitúcia neprevezme a mali by ste byť mimoriadne opatrní.
Nielenže môžete predať svoj dom jednotlivcovi, ale aj právne. Pri prvej možnosti musí predávajúci nájsť človeka, ktorý bude ochotný previesť hypotéku na seba. V tomto prípade sú úkony podobné ako pri bežnej hypotekárnej zmluve.
Potenciálny kupujúci sa obráti na banku s dokumentmi, aby požiadal o úver na nehnuteľnosť. Banková organizácia balík posúdi a rozhodne o možnosti transakcie. V prípade schválenia hypotéky sa vlastníkom bytu stáva nový dlžník. Ale zároveň má dlhové záväzky voči bankovej organizácii.
V druhom prípade vystupuje ako kupujúci iná banka. Táto služba sa nazýva „refinancovanie“. Klient tak môže znížiť úroková sadzba alebo zmeniť podmienky zmluvy tak, aby boli pre vás výhodnejšie. Napríklad zvýšiť splatnosť úveru, čo povedie k zníženiu mesačné splátky. Postup je podobný ako pri žiadosti o novú hypotéku.
Ďalšou možnosťou je, ako predať byt spolu s hypotékou. Najčastejšie táto situácia nastáva, ak sa dlžník stane dlžníkom a nemôže splácať mesačné splátky. Banka rozhodnutím súdu alebo na základe dohody začne samostatne predávať nehnuteľnosť.
Banková spoločnosť nájde kupca a koná prostredníctvom bunky. Od vlastníka sa nebude vyžadovať nič iné, len podpísať potrebné dokumenty. Osoba kupuje nehnuteľnosť vkladom peňazí do úschovne a podpísaním kúpnej zmluvy s peňažným ústavom. Banková spoločnosť preberá aj prepis vlastníckych práv.
Operácia predaja založenej nehnuteľnosti je zložitejšou transakciou, keďže okrem dokladov, ktoré sa priamo týkajú bývania, je potrebné pripraviť aj dokumentáciu o úvere a zabezpečení. Preto v závislosti od typu transakcie môže byť potrebná nasledujúca súprava.