Zrušil licenciu na činnosť od 2. augusta bankové operácie v akciovej spoločnosti Krasnodar komerčná banka„Krylovského“, ktorý je účastníkom systému poistenia vkladov. Úverová inštitúcia sa podľa vykazovaných údajov k 1. júlu 2017 z hľadiska aktív umiestnila na 360. mieste. bankový systém RF, informuje regulátor.

Podľa centrálnej banky banka v roku 2017 presadzovala agresívnu politiku priťahovania hotovosť jednotlivcov. Regulátor opakovane uplatňoval opatrenia dohľadu proti Krylovskému, vrátane dvakrát zavedenia obmedzení a raz zákazu získavania vkladov od verejnosti. Počas auditu registračných pokladníc viacerých divízií, ktorý vykonala centrálna banka 26. júla, sa zistil veľký nedostatok.

Tvorba potrebných rezerv na prípadné straty na skutočne chýbajúcich aktívach odhalila úplnú stratu banky vlastného imania, hovorí správa.

Ako poznamenáva regulátor, manažéri a majitelia Krylovského neprijali účinné opatrenia na normalizáciu jej činnosti. Ich konanie navyše vykazovalo znaky nečestného správania, ktoré sa prejavilo podávaním falošných správ regulátorovi, sťahovaním aktív poškodzujúcim záujmy veriteľov a vkladateľov.

Informácie o týchto skutočnostiach zašle Banka Ruska orgánom činným v trestnom konaní. V súlade s príkazom Ruskej banky bola do Krylovského zavedená dočasná správa. Bude fungovať až do vymenovania správcu konkurznej podstaty alebo likvidátora. autorita výkonné orgány úverová organizácia pozastavené.

Finančná situácia banky

Banka "Krylovsky" bola založená v roku 1999. Okrem centrály v Krasnodare má ďalšie kancelárie v obci Kushchevskaya, kde fungovala aj prevádzková pokladňa, ďalšie kancelárie v obci Krylovskaja, mestách Soči a Novorossijsk, pobočku v Moskve a pobočky v r. Moskovská oblasť.

Podľa vykazovania IFRS za rok 2016 mala banka na konci roka 3,7 miliardy rubľov. klientske prostriedky vrátane 2,3 miliardy jednotlivcov. Začiatkom tohto roka mala banka jedného klienta so zostatkami viac ako 20 miliónov rubľov.

Banka mala 182 dlžníkov celková suma dlh z poskytnutých úverov 871 miliónov RUB. Minulý rok banka utrpela stratu 44,7 milióna rubľov. so ziskom 50,5 milióna rubľov. o rok skôr. Banka sa podieľa na systéme povinné poistenie vklady fyzických osôb v ruských bankách.

Akcionármi Krylovského je deväť fyzických osôb a tri právnické osoby, na konci roka bol hlavným akcionárom Michail Ruzin, ktorý žije v Moskve (66,48 %), LLC, ktorej výlučným vlastníkom je Ruzin, vlastní ďalších 6,25 % v banke; .

Platby vkladateľom

Podľa Agentúry pre poistenie vkladov sa platby vkladateľom Krylovského začnú najneskôr 16. augusta. Agentské banky, ktoré vyplatia odškodné, budú vybrané na základe výberového konania najneskôr 8. augusta.

Žiadosti o platbu poistnú náhradu vkladatelia môžu žiadať počas celej doby likvidácie banky.

Kancelárske práce

Ako pre agentúru TASS uviedli prevádzkovatelia bankových pobočiek na Krasnodarskom území, vedúci a ďalšie pobočky Krylovského banky prestali poskytovať služby klientom.

„Zamestnanci banky sú na svojich pracoviskách, ale nevykonávame transakcie s účtami právnických osôb, čas prijímania žiadostí fyzických osôb o náhradu vkladov bude oznámený dodatočne,“ Elena Krupchenko, manažérka doplnkovej kancelárie Krylovského. banke v obci Krylovskaja, povedal agentúre TASS.

Zatvorenie kancelárií TASS potvrdili aj pobočky banky v Soči a v obci Kushchevskaya. V centrále v Krasnodare ráno operátori na telefónnej linke potvrdili, že banka nefunguje. Vyjadrenie vedenia JSCB Krylovského sa zatiaľ nepodarilo získať.

Bývanie v Moskve je také drahé a výnos z prenájmu bytov je taký nízky, že investíciu môže ospravedlniť až po desaťročiach

Text: Nadezhda Nikolaeva

Pre Rusov bola kúpa nehnuteľnosti vždy považovaná za spoľahlivú investíciu. voľné prostriedky. Po dobu 5-10 rokov na rastúcom trhu to bolo pre investorov ziskové aktívum. Teraz, keď pokles cien nehnuteľností ustupuje stagnácii a developeri už nesnívajú o raste cien, je však takáto kúpa veľmi riskantná. A ak zoberieme do úvahy nové pravidlá pre výpočet dane pri ďalšom predaji, investor sa môže ocitnúť v strate.

V súčasnosti sa investori môžu spoliehať len na príjmy z prenájmu – teda prostriedky, ktoré možno získať z prenájmu bývania. Portál „Elite.RU“ sa rozhodol od zástupcov realitných kancelárií zistiť, nakoľko je oprávnená kúpa bytu špeciálne na prenájom alebo či je trh stále ponechaný na neprofesionálnych prenajímateľov.

Riaditeľka oddelenia luxusných nehnuteľností v Est-a-Tet Anna Karpova

– Ziskovosť z prenájmu vo vysokých cenových segmentoch aj v období rastu trhu vyzerala dosť skromne. V porovnaní s európskymi mestami dosahoval výnos z prenájmu v niektorých 7-8 % ročne. V „tučných“ rokoch v Moskve toto číslo neprekročilo 5 % ročne. Dnes sa ziskovosť drahých nájomných bytov pohybuje medzi 2-4% ročne a doba návratnosti je od 20 rokov.

Prenájom v prémiovom a elitnom segmente nemožno nazvať ziskovým

Na výpočet ziskovosti sa používa určitý ideálny vzorec - kúpna cena sa vydelí priemernou sadzbou prenájmu. Celkovo, vrátane platieb za energie, môžu všetky výdavky na údržbu bytu za mesiac dosiahnuť až 80 000 rubľov. Napríklad doba návratnosti trojizbového bytu je približne 35 rokov. Prenájom v prémiovom a elitnom segmente teda nemožno nazvať ziskovým, ale ide o stabilný mesačný príjem.

Teraz už takmer neexistujú kupci novostavieb, ktorí sú pevne presvedčení, že kúpený byt prenajmú a na trhu sa budú venovať profesionálnemu prenájmu. Väčšina našich klientov sa pri preberaní kľúčov rozhoduje, ako budú nehnuteľnosť využívať – či tam budú bývať sami, alebo nasťahujú dospelé deti, predá alebo prenajme.

Managing partner Point Estate Pavel Treivas

– Pred krízou bola prax prenajímania oveľa rozšírenejšia. Dnes prakticky neexistujú ľudia, ktorí by boli ochotní investovať do nestabilných a málo ziskových podnikov. Za posledné dva roky obchod so súkromným prenájmom výrazne stratil na ziskovosti vo všetkých segmentoch trhu. Miera ziskovosti zo 7 – 8 % v roku 2007 sa dnes znížila na 3 – 4 %. A ak vezmete do úvahy prestoje (čas, keď je byt ponechaný bez nájomníkov), čo sa stane, ak majiteľ nafúkne nájomné, potom klesne na 2-3%.

Stojí za zmienku, že za posledné dva roky sa v elitnom segmente trhu s prenájmom všetky platby začali uskutočňovať v rubľoch. A ak predtým majiteľ, ktorý prenajíma byt za 5 tisíc dolárov mesačne, dostal 155 tisíc rubľov, dnes ho naďalej prenajíma za 155 tisíc rubľov mesačne, ale jeho príjem je len 2,4 tisíc dolárov.

Riziko, že investujete do kúpy, renovácie a propagácie vašej nehnuteľnosti a potom zostanete bez nájomníkov, je veľmi vysoké

Situáciu zhoršuje prebytok ponúk od vlastníkov, ktorí chcú bývanie prenajať. Dnes si byty prenajímajú aj investori, ktorí čakajú, kým sa trh rozrastie a nehnuteľnosť sa bude dať predať drahšie. Na trhu je však pomerne veľa ľudí, ktorí prenajímajú byty, ktoré zdedili napríklad po babičke. Nevykonávajú žiadne transakcie s nehnuteľnosťami, aby zvýšili ich ziskovosť, nenakupujú, nepredávajú ani „nehrajú“ na výkyvy trhové ceny, jednoducho dostávajú malý stabilný príjem z prenájmu. Preto je riziko, že investujete do kúpy, renovácie a propagácie svojej nehnuteľnosti a potom zostanete bez nájomníkov, veľmi vysoké.

Riaditeľ oddelenia luxusných nehnuteľností Metrium Group Ilya Menzhunov

– Trh s prenájmom je otvorený hlboká kríza, za posledný rok sa priemerná sadzba znížila o 15 %. Výsledkom je, že výnos z prenájmu, napríklad v ekonomickej triede, nepresahuje 4-6% ročne. A vysokorozpočtový segment trpí v dôsledku stláčania efektívneho dopytu a sankcií, ktoré prinútili mnohé západné spoločnosti ukončiť spoluprácu s Ruskom.

V súčasnej realite viac výnosná investícia je bankový vklad

Medzinárodné firmy začali odvolávať svojich zamestnancov a boli to práve expati, ktorí tvorili chrbticu nájomníkov. To isté platí pre domácich podnikateľov a topmanažérov z regiónov, ktorí si počas služobných ciest prenajímali byty. V súlade s tým klesol investičný dopyt.

V súčasnej realite je výnosnejšou investíciou bankový vklad, ktorého výnos sa pohybuje od 7 % do 12 %. Preto sa byty na prenájom spravidla stávajú konzervatívnou investíciou zameranou skôr na šetrenie ako na zvyšovanie finančných prostriedkov. A v dôsledku súčasnej situácie podiel investičných transakcií dnes nepresahuje 10 %.

Generálna riaditeľka Akadémie vied TWEED Irina Mogilatova

– V elitnom segmente si nie viac ako 5 % kupujúcich kupuje byty s cieľom prenajať si ich. Motívy takýchto klientov môžu byť rôzne. Mali sme napríklad klienta, ktorý si kúpil niekoľko bytov v Moskve a odišiel bývať do zahraničia. Jej matka, ktorá zostáva v Rusku, žije z peňazí na prenájom. Stáva sa, že nehnuteľnosť sa kupuje do užívania malým deťom, a aby byt nestál ladom, prenajíma sa. Prirovnal by som požičovňu s bankový vklad. Aj keď, samozrejme, doba návratnosti prenájmu je pomerne dlhá. Ak napríklad prenajmete dom, ktorý ste si kúpili za milión dolárov a zarobíte 60 000 dolárov ročne, bude trvať asi 20 rokov, kým sa vám investícia vráti. V priemere sa doba návratnosti u elitných pohybuje od 10 do 15 rokov.

Riaditeľka oddelenia prenájmu Savills v Rusku Elena Kulikova

– Väčšina našich klientov-prenajímateľov sú vlastníci, ktorí investíciu do prenájmu považujú za určitú fázu, ktorá rieši ich aktuálne problémy: udržanie úspor, investície na ďalší predaj, dočasný prenájom bytov kúpených pre seba, deti alebo rodičov atď. Za posledné štyri rokov sa priemerná trhová návratnosť prenájmu vysokorozpočtových bytov znížila o 1 % av súčasnosti predstavuje 4 % ročne. Zároveň hovoríme o agregovaných „odhadoch“, t. j. bez daní.

Riadiaci partner AN Spencer Estate Vadim Lamin

– Špeciálny na prenájom je podľa mňa teraz úplne nerentabilný. Samozrejme, ak by sa objavil dobrý variant bytu, do ktorého sa napríklad o päť rokov nasťahujú deti, tak prečo nie, alebo približne podobné možnosti. Faktom je, že ak chcete dosiahnuť aspoň 5% ziskovosť, musíte sa veľmi snažiť optimalizovať proces.

Situácia sa navyše zhoršuje - sadzby za prenájom minimálne nerastú, na rozdiel od účtov za energie a daní. IN v poslednej dobe Biznis a elitný segment výrazne klesli. Predovšetkým kvôli poklesu efektívneho dopytu. Dobré časy, keď bola štandardom 10-12% ziskovosť, sú dávno preč a zdá sa, že sú nezvratné.

– Dnes sa podiel investičných nákupov mierne znížil vo všetkých segmentoch. Na konci roka 2014 by podiel investorov v masovom segmente mohol dosiahnuť 40%, teraz je to asi 14% v biznis triede a 33% v ekonomickej a komfortnej triede. Zároveň je ťažké identifikovať podiel tých, ktorí ho po uvedení do prevádzky zamýšľajú prenajať a ktorí ho hodlajú prenajať.

V pluse zostávajú len tí, ktorí byt zdedili

Výnosy z prenájmu klesajú. Vplyv na to mal pokles všeobecnej platobnej schopnosti obyvateľstva počas krízy – niekto prišiel o prácu, bol nútený presťahovať sa z Moskvy do regiónu alebo sa vrátiť do regiónov a podobne, to znamená, že potenciálnych nájomníkov bolo menej. Neexistuje žiadny spôsob, ako úplne zahrnúť náklady na platenie daní (nákup patentu alebo daň z príjmu fyzických osôb) do sadzby prenájmu - to môže odradiť väčšinu nájomníkov (samozrejme, predovšetkým v segmente hromadného prenájmu).

Akú cenu mám stanoviť za prenájom? Je prenájom bytov rentabilný? Zmluva o prenájme bytu - všetky nuansy. Platobný postup a porušenie ustanovení nájomnej zmluvy. Výpočet príjmu.

• Štvrť v meste, ak hovoríme o veľkej metropole s miliónom obyvateľov.
• Vzdialenosť od metra a dopravná dostupnosť. Ľudia často prichádzajú do práce veľké mesto, je dôležité, aby sa rýchlo pustili do práce. Alebo študenti - dostať sa na univerzitu.
• Typ domu, dispozícia bytu, poschodie. Byt v starej budove je lacnejší. Klienti nemajú radi prvé poschodia - ide o otázku bezpečnosti, byt na prvom poschodí sa nebude dobre prenajímať. Navyše je nepríjemné žiť, ak sú na oknách mreže a za oknom zaparkované autá.
• Sada nábytku, stav bytu, typ vchodových dverí, prítomnosť lodžie alebo balkóna (odložte tam nepotrebné veci).
• Parkovisko, parkovisko. V súčasnosti veľa obyvateľov dáva na dvor zábrany, aby zabránili parkovaniu cudzích áut.
• Sezónne variácie. Vysoká úroveň ceny od augusta do novembra, nízke nájomné - apríl, máj, jún (veľa býva v záhradách). V mimosezóne sú ceny priemerné na trhu – ide o obdobie od 20. decembra do 20. januára, májové sviatky.

Ďalšie peniaze od nájomcu

Zmluvu o prenájme uzatvoríte napríklad od marca do augusta (mimo sezóny) a potom zvýšite nájomné s uvedením hlavnej sezóny (od septembra do decembra).

Prenájom poskytuje nepretržitý, stály tok hotovosti, ktorý môže šikovný investor reinvestovať alebo použiť podľa vlastného uváženia.

Kvalita života každým rokom rastie a mladšia generácia už nechce bývať s rodičmi. Sú to rôzne záujmy a rôzne pracovné plány, záujmy. Veľmi často chodí pár alebo mladá rodina do prenajatého bytu, aby neboli odkázaní na morálne učenia a rady starších príbuzných.

37 % zamestnávateľov v roku 2017 v Moskve si chcú prenajať 1-izbový byt; 39 % - 2-izb.

IN posledné roky V Ruskej federácii dochádza k stagnácii príjmov a ľudia sa zjednocujú platením hypotekárny úver. Mladý pár sa môže nasťahovať do rodičovského domu a prenajať svoj byt, aby nejakým spôsobom splatil úver.

Pokyny na prenájom

Dlhodobý prenájom. Spravidla je to rok alebo dva.

Krátky prenájom (do 4-5 mesiacov) - na letné obdobie, študenti, sezónni pracovníci zo susedných krajín.

Obľúbené sú najmä minihotely a hostely. No v poslednom čase chcú naši zákonodarcovia túto tému „prekryť“ kvôli neustálym sťažnostiam susedov, navyše hostely často neplatia dane.

Prenájom viacizbového bytu po izbe dáva dobrý príjem. Prenájom postele, no je tu veľa problémov: insolventní klienti, imigranti, bezdomovci, problémy s hygienou kvôli častému striedaniu nájomníkov.

Aké výhody má byt, keď môže prenajímateľ premeňte ekonomickú triedu na komfortnú a pýtať si viac nájomného? To zahŕňa interkom, vysoké stropy (min. 2,65 m), vyhradený internet, káblovú TV, klimatizáciu, vyhrievané podlahy, súkromné ​​parkovacie miesto, ďalšie domáce spotrebiče (digestor, mikrovlnná rúra, TV s plochou obrazovkou).

Čo je výnosnejšie?

Čo je výhodnejšie prenajať si byt: drahšie alebo rýchlejšie? Pozrime sa na tabuľku nižšie. Výpočty založené na príklade 1-izbového bytu v Moskve.

Pre prenajímateľa je lepšie rýchlejšie prenajať, aj keď nie vždy za maximálnu cenu – menej prestojov.

Čo je výhodnejšie: s opravami alebo bez nich?

Pozrime sa na príklad 1-izbového bytu 35/19/7 v blízkosti stanice metra Belyaevo (Moskva). Pri renovácii je priemerná sadzba prenájmu 35-40 tisíc rubľov, bez renovácie - 25-28 tisíc rubľov. Ako vidíme, z dlhodobého hľadiska je lepšie udržiavať byty vo výbornom stave.

Alebo môžete vykonať opravy na náklady prenajať(ak si opravu chce nájomca robiť sám). Ale tu musíte sledovať náklady a kvalitu opráv.

Kde hľadať prenajímateľov?

• Kolegovia z práce, známi. Hlavné nevýhody: nemôžete od nich žiadať maximálnu cenu za prenájom + ťažko žiadať náhradu spôsobenej škody (napr. pokazený televízor).
• Nezávislé vyhľadávanie prostredníctvom bezplatných inzertných stránok (Avito, Yula).
• Realitné kancelárie a súkromní makléri.
• Inzeráty v novinách a časopisoch. Je tu veľa nízkopríjmových, insolventných klientov, ktorí môžu mať v budúcnosti problémy.
• "Odlepenie." Klienti s nízkym príjmom.

Dokumenty na plnenie zmluvy

Prenajímateľ (aj keď prenajímate cez realitnú kanceláriu) bude povinný:

• Pas majiteľa.
• Vlastnícke listiny k bytu, osvedčenie o dedičstve, nájomná zmluva, zmluva o podielovej účasti.
• Ak je v byte niekto prihlásený, potrebujete od neho notársky overený súhlas, že byt prenajímate, alebo osobnú prítomnosť, aby ste podpísali dohodu, že nie je proti prenajímaniu nehnuteľnosti.

Platobný postup a dohoda

Častejšie Autor: mesačná splátka alebo mesačná splátka + záloha. Ak osoba nechce vykonať vklad, malo by vás to upozorniť. To nepriamo potvrdzuje jeho platobnú neschopnosť. Môže podpísať zmluvu na rok, no v skutočnosti bude mesiac žiť a utečie. Vďaka tomu máte jednoduchý byt a ďalšie výdavky na upratovanie bytu a prípravu na následný prenájom.

Môžete vyjsť v ústrety nájomcovi na polceste a prijať 50 % zálohy, pričom daná osoba platí aj úroky agentovi. A v zmluve uveďte, že zostatok zálohy bude vyplatený o mesiac.

Platba vopred 2-3 mesiace + záloha. Zriedka videný. Skutočnosť takejto zálohovej platby naznačuje, že osoba má dobré úmysly a je pripravená na prenájom na dlhú dobu.

Predplatenie na šesť mesiacov až rok. Vtedy má zmysel znížiť nájomné.

Venujte zvláštnu pozornosť ustanoveniam zmluvy upravujúcim výšku a postup prijímania peňazí. Zapíšte si sumu zreteľne číslami a rozpis slovami. Uveďte, do akého dátumu musí nájomca platiť každý mesiac (uveďte 2-3 dni v prípade vyššej moci).

Uveďte, kto platí verejné služby. Platba za merače, internet, káblová TV, kúrenie atď. V ideálnom prípade si plaťte sami s vedomím, že platíte včas, nehromadia sa vám pokuty a nemáte žiadne dlhy.

Ak v byte zostane nábytok, domáce spotrebiče a predmety pre domácnosť, vyhotovte osvedčenie o prevode a prevzatí a urobte inventúru.

Uveďte v zmluve dobre pre nájomcu, ak sa odsťahuje v predstihušpecifikované v zmluve.

Niektorí majitelia uprednostňujú rodiny s malými deťmi. Je v tom istá stabilita. No medzi prenajímateľmi je známy mylný názor, že ak nájomca nepredĺžil zmluvu v zime, potom je zákonne nemožné vysťahovať rodinu s malým dieťaťom. Toto je mylná predstava, takáto klauzula v zákone nie je. Úlohu tu zohráva čisto morálny faktor.

Po uplynutí platnosti sa nájomná zmluva automaticky neobnoví za rovnakých podmienok, pokiaľ zmluvné strany nevznesú námietku. Zmluvu budete musieť podpísať znova.

Ak chcete po podpise zmluvy udržiavať kontakt s nájomcom, uveďte to kontaktné čísla(mobil, práca) priamo v zmluve alebo sa dohodnite na návšteve bytu 1x mesačne.

Do zmluvy uveďte doložku: v prípade dočasného odchodu je nájomca povinný túto skutočnosť oznámiť prenajímateľovi.

Zahrňte klauzulu: neprítomnosť nájomcu v byte po určitú dobu dáva majiteľovi právo vykonať pitvu v prítomnosti miestneho policajta a dvoch svedkov a považovať zmluvu za ukončenú na konci platenej doby prenájmu .

Porušenie nájomnej zmluvy

Čo robiť, ak zamestnávateľ neplní niektoré ustanovenia zmluvy? Nedodržiava ticho, nevyužíva byt na bývanie, neustále mešká platby nájomného alebo ich platí na splátky.

Začnite vyjednávaním. Ak to nevyjde, je veľmi nežiaduce kontaktovať miestneho policajta. Môže vás postaviť na pult a vziať si svoje percento za každý byt, ktorý prenajímate.

IN ako posledná možnosťísť na súd.

Fráza „Byt nebol nikdy prenajatý“ dáva +15% k cene prenájmu.

Ak prenajímate bývanie na sekundárnom trhu

Pred ukázaním takéhoto bytu urobte nasledovné:

• Prejdite prstom generálne upratovanie, odstráňte všetky cudzie pachy.
• Vykonajte drobné opravy.
• Vymeňte a opravte netesný kohútik.
• Vyčistite odtokové potrubia.
• Vymeňte staré WC a záchodovú dosku.
• Odstráňte odpadky z bytu, staré nepotrebné veci. Pridajte minimum nového nábytku.
• Opravte kľučky, vymeňte vypálené žiarovky.

Dane z prenájmu

1. Phys. tvár - 13%
2. IP - 6%.
3. Patent.

Prečo trh s prenájmom rastie?

• Byty a predtým prenajaté. Pamätajte, že nie ste jediným prenajímateľom, dnešný trh je veľmi konkurenčný. V Moskve je to 100 000 až 150 000 prenajatých bytov.
• Byty uvoľnené po odchode zahraničných nájomníkov zo susedných krajín.
• Byty na predaj na trhu. Nákupný a predajný trh stále stojí, a aby byt nezaháľal a prinášal nejaké príjmy, majiteľ ho prenajíma.
• Byty dostali do dedičstva pred darovacou zmluvou.
• Príbuzenské združenie z dôvodu zníženého príjmu. Situácia v rodine sa zhoršila, príbuzní sa rozhodnú žiť spolu a zvyšný byt prenajať.
• Prenájom bytu spolu. Predtým, pred krízou rubľa v roku 2014. Prenajímali sme pre jedného, ​​po kríze sme sa rozhodli prenajať byt pre dvoch. V dôsledku toho je druhý byt k dispozícii na prenájom.

Zlaté pravidlo rentiérov

Čím je obytná plocha menšia, tým je pri kúpe lacnejšia, prináša väčší príjem.

Najvýhodnejšie na prenájom sú mini byty

Dnes rastie počet slobodných ľudí, ktorí si nezakladajú rodinu, ale chcú žiť oddelene. Hlavné výhody takéhoto mini-bytu:

• Malý rozpočet pri kúpe oproti bežnému 1-izbovému bytu v novostavbe.
• Malé účty za energie. Navyše, ročná daň z nehnuteľnosti sa bude blížiť k nule.
• Úspora pri dokončovaní vďaka malej ploche je až 30%.
• Menej času na upratovanie – pri zmene nájomníkov.
• Ziskový prenájom (20-25 000 RUB v Moskve).
• Investičná atraktivita.

Hlavné nevýhody:

• Obmedzená ponuka na trhu. Takéto byty sa objavujú len v určitých oblastiach. Môžu to byť oblasti, ktoré nie sú hypotekárne, miesta, kde prebieha demolácia schátraných bytov.
• Malý výber.
• Byty zo sekundárneho trhu potrebujú veľká renovácia. Nie je tam veľmi dobrá sociálna štruktúra.
• Dlhá doba expozície počas predaja.

Ktorý nájomca platí viac?

Mnohí majitelia bytov nechcú prenajímať bývanie cudzincom a rodinám zo susedných krajín, najmä ak majú 2-3 deti. Ale takéto rodiny sú ochotné zaplatiť o 10-15% viac. To isté platí pre ľudí neslovanského vzhľadu.

Ak máte veľký 3-4 izbový byt, môžete ho prenajať skupine cudzincov zo susedných krajín. Váš príjem bude o 40 % vyšší.

Mnoho ľudí nechce prenajímať byt slobodným chlapom, mužom, mysliac si, že to bude neporiadok a odpad. Ale často to tak nie je. Muž môže mať dobre platenú prácu a môže sa mu účtovať 1 000 - 2 000 rubľov. viac na prenájom.

Obyvatelia s mačkami a psami platia o 1000-2000 rubľov viac. Obyvatelia s veľkým psom - do 5000 RUR/mesiac.

Nájomné právo v spoločnom nájme

Ako viac ľudí bude bývať v tom istom byte, tým vyššia je sadzba.

Pri spoločnom prenájme bytu si najväčšiu izbu vyberie nájomca s najvyšším príjmom. Zároveň sa účty za energie delia rovnakým dielom, pretože je nemožné pochopiť, kto koľko minul. Nájomná zmluva je vyhotovená v bežnej forme. Pred podpisom si všetky body prediskutujte s nájomníkmi, aby neskôr nedošlo k nedorozumeniam.

Príjem z prenájmu

Príjem z prenájmu bytu možno vypočítať podľa tohto vzorca:

Najťažším bodom, ktorý sa ťažko určuje, je koeficient K. Ak by byt stál bez nájomníkov 3 dni, tak K = 0,1.

Ak sa byt mesiac neprenajíma, zvážte úpravu mesačnej sadzby.

Ak máte postavenie samostatného podnikateľa, výška dane sa bude tiež líšiť v závislosti od zvoleného daňového systému.
Pozrime sa na možné možnosti.

Populárne možnosti

DÔLEŽITÉ! Spolu s daňou z príjmu musí platiť fyzická osoba podnikateľ pevná výška poistných príspevkov do dôchodkových a zdravotných fondov. Toto je jediná výnimka, pretože poistné znížiť výšku dane.

Poistné je potrebné zaplatiť v plnej výške aktuálny rok, inak budú účtované pokuty. Ak individuálny podnikateľ nemá zamestnancov (a s najväčšou pravdepodobnosťou sa prenajímateľ zaobíde bez nich), môže si znížiť výšku dane na celú sumu zaplateného poistného. Ak je výška dane väčšia ako výška príspevkov, potom individuálny podnikateľ skutočne zaplatí pevné poistné v plnom rozsahu a daň vo forme rozdielu medzi 6 % z príjmu a príspevkom. A ak je výška dane nižšia ako výška príspevku, potom individuálny podnikateľ zaplatí iba poistné - daň v tomto prípade bude nulová, ale vyhlásenie musí aj tak podať.

Prenajímate byt a chcete vedieť, koľko daní musíte zaplatiť, aby ste mohli pokojne spať? Rozdelenie zdaňovania pri prenájme bytov je nasledovné.

Ak ste fyzická osoba, ktorá nie je registrovaná ako individuálny podnikateľ , potom musia zaplatiť štátnu daň z príjmu fyzických osôb (NDFL) vo výške 13 % z poplatkov prijatých od nájomníkov. Na konci roka, do 30. apríla nasledujúceho roka, musíte podať daňový úrad vyhlásenie (vo formulári 3-NDFL), v ktorom uvedie všetky príjmy získané počas roka z prenájmu bytu. A sumu dane zaplatiť do rozpočtu do 15. júla.

Upozorňujeme, že ak ste byt neprenajali niekomu inému jednotlivcovi, a organizácie, potom musí táto právnická osoba zraziť 13% daň z príjmu fyzických osôb a daň odviesť do rozpočtu ihneď po úhrade Vám mesačný príjem. IN v tomto prípade organizačné stánky daňový agent a je povinný zraziť daň z príjmov fyzických osôb v súlade s požiadavkou Daňový poriadok. Ale aj keď to z nejakého dôvodu neurobí, nezachráni vás to od nezávislého priznania príjmu a platenia daní na konci roka. A ak áno, nemusíte podávať ročné priznanie.

Ak ste zaregistrovaný ako individuálny podnikateľ bez vzdelania právnická osoba, potom bude daň skromnejšia. Koľko presne? Sú dve možnosti:

1. Podávate žiadosť o uplatnenie zjednodušeného daňového systému ( zjednodušený daňový systém) s predmetom dane „príjmy“ a zaplatiť 6 % z poplatku prijatého od nájomcov.
2. Môžete si kúpiť patent v rámci patentový daňový systém a platiť pevnú sumu ročne bez ohľadu na to, koľko ste zarobili na prenájme bytu. Náklady na patent sú stanovené miestnymi zákonmi v každom regióne a závisia od oblasti priestorov. Náklady na váš prípad si môžete vypočítať pomocou online kalkulačky na oficiálnej webovej stránke Federálnej daňovej služby: http://patent.nalog.ru/

Ako ukazuje prax, nákup patentu vám umožňuje ušetriť až 6% príjmu v porovnaní so zjednodušeným daňovým systémom. Patent je navyše možné zakúpiť nie nevyhnutne na začiatku roka, ale aj v strede, pričom platíte na základe mesiacov zostávajúcich do konca roka. Odporúčame zvážiť túto možnosť. Jeho jedinou nevýhodou je, že ak byt nemôžete prenajať a zostane nečinný, nijako to neovplyvní náklady na patent, budete musieť platiť.

Na prvý pohľad vyzerá registrácia ako individuálny podnikateľ (IP) ako výnosnejšia daňová možnosť ako platenie 13 %. Tento bod však musíme vziať do úvahy. Aj keby ste Samostatný podnikateľ bez zamestnancov(t.j. neplatíte mzdy iné osoby), musíte za rok zaplatiť sami 22 261 rubľov 38 kopejok poistné (príspevky na dôchodkového fondu a pozadie med. poistenie; údaj je za rok 2015). Navyše bez ohľadu na to, či ste dostali aspoň 1 kopeck príjmu alebo nie. A ak ste dostali dobrý príjem, viac ako 300 000 rubľov ročne, budete musieť okrem pevnej sumy uvedenej vyššie pridať ďalšie 1% z celkového príjmu presahujúceho 300 000 rubľov. Je pravda, že ak zaplatíte 6% na zjednodušený daňový systém, potom tieto príspevky znížia výšku dane, ktorú platíte v rámci zjednodušeného systému. Vo všeobecnosti sa môže ukázať, že registrácia ako samostatný podnikateľ za účelom prenájmu jedného lacného bytu je nerentabilná, je jednoduchšie dať štátu 13% - odhadnite si sami na základe sumy, za ktorú si byt prenajímate.

Ďalší tip. Ak sa chystáte pravidelne platiť 13% daň, je lepšie v nájomnej zmluve uviesť výšku mesačnej platby bez účtov za energie a uviesť, že účty za energie platí nájomca. na vlastné náklady okrem poplatku za prenájom. Ide tu o to, že ak uvediete výšku mesačného poplatku s prihliadnutím na platby alebo to uvediete mesačný poplatok zvýšenie za účty za energie, množstvo „energie“ bude tiež spadať pod 13% daň.

Problémom je, že výdavky vo forme energií, opráv a iných výdavkov na údržbu priestorov, žiaľ, neznižujú základ dane. Faktom je, že daňový poriadok upravuje situáciu, keď príjem osoby na účely dane z príjmu fyzických osôb sa znižujú o sumu jeho výdavkov spojených s výkonom práce alebo poskytovaním služieb. Prenájom (alebo lízing) však nie je „práca“ alebo „služba“, preto využite toto ustanovenie čl. 221 daňového poriadku nebude fungovať.

Mimochodom, prenájom bytu a prenájom bytu sú odlišné zmluvy, aký je rozdiel, ktorý sme vysvetlili v článku „Prenájom bytu alebo jeho prenájom, aký je rozdiel?“ . Typ dohody v tomto prípade nemá vplyv na zdanenie, treba však brať do úvahy formu, akou je dohoda uzatvorená. A aj keď nie ste právnik a málo rozumiete nuansám zmluvného práva, pomocou našej bezplatnej služby môžete pripraviť profesionálnu nájomnú alebo nájomnú zmluvu na byt za 15 minút - stačí si vybrať kľúčové možnosti špeciálne pre váš prípad krok za krokom.