Keď potrebujete uskutočniť transakciu s nehnuteľnosťou, je potrebné posúdiť jej hodnotu. Je takmer nemožné dokončiť tento postup bez špeciálnych znalostí - „na oko“, pretože na to musíte správne používať hodnotiace nástroje - prístupy a metódy regulované federálnymi normami. Údaje uvedené znalcom v posudku musia byť presné. Na tento účel špecialisti nachádzajú a analyzujú veľké objemy informácií, pričom všetky ich akcie sú v súlade so zavedenými pracovnými algoritmami.

Výber prístupu

Pre každý typ a typ nehnuteľnosti je aplikovaný špecifický súbor prístupov obsahujúci viacero metód. Na základe analýzy predmetu hodnotenia odborník vyberie vhodné nástroje pre prácu, ktoré sú optimálne vhodné na štúdium špecifických a štandardných charakteristík konkrétnej nehnuteľnosti. Pre typické objekty, ktoré majú v Moskve veľké množstvo porovnateľných analógov, sa používa porovnávací prístup. Použitie metódy sa odporúča aj pri posudzovaní pozemkov, súkromné domy.

Ak sa napríklad pracuje s unikátnym objektom, vzácnym vo svojom architektonickom dizajne, alebo so štruktúrami, je prijateľný nákladný prístup. V takýchto prípadoch nájdite vlastnosti s podobnými vlastnosťami v otvorený trh Je to takmer nemožné, takže odborníci len odhadujú náklady na výstavbu. Pri komerčných nehnuteľnostiach sa uplatňuje výnosový prístup. Zvážme vlastnosti každého prístupu samostatne.

Porovnávací prístup

Ak odborník stojí pred úlohou porovnať oceňovaný predmet s mnohými podobnými alebo rovnakými predmetmi, ktorých informácia o trhovej hodnote je v otvorený prístup na internete alebo uvedené v periodikách sa porovnávajú analógy. Táto definícia je špecifikovaná vo federálnej norme č. 1 (odsek 12). V článku 13 tej istej FSO sa uvádza, že na výpočty sa môžu použiť informácie o cenách uskutočnených transakcií alebo ponukových cien. Ak sú informácie o zdokumentovaných dokončených transakciách dôverné a nachádzajú sa v databáze, ktorá nie je prístupná, odhadca nemôže zbierať údaje v prvej fáze práce. Z tohto dôvodu odborníci využívajú informácie z otvorených zdrojov, nie však o predajných cenách, ale o cenách v ponukách.

Analóg musí byť porovnateľný s predmetom hodnotenia z hľadiska niekoľkých charakteristík, ktoré určujú hodnotu: technickej, ekonomickej, sociálnej a materiálnej. Najpodobnejšia nehnuteľnosť by mala patriť do rovnakého segmentu trhu a byť porovnateľná s nehnuteľnosťou z hľadiska faktorov, ktoré tvoria cenu.

Na porovnávané vlastnosti sa vzťahujú určité požiadavky:

Typ a trieda budovy;
Geografická poloha;
Námestie;
Podlaha;
Stav, kvalita spracovania;
Konštrukčné vlastnosti;
Materiály stien, povrchová úprava, dodatočné prvky;
Terénne úpravy územia;
rozvoj infraštruktúry;
Prestíž oblasti a oveľa viac.

Je veľmi dôležité vybrať analógy, ktoré sa nachádzajú v budovách rovnakého typu a triedy ako posudzovaná nehnuteľnosť. Ak sa podobná nehnuteľnosť v niektorých ohľadoch líši od oceňovanej nehnuteľnosti, potom sa ich hodnota upraví v procese výpočtu.

Pri hľadaní analógií odhadcovia využívajú údaje publikované v médiách, na realitných weboch, v špecializovaných službách a spolupracujú aj s veľkými realitnými kanceláriami, ktoré poskytujú informácie z ich databáz.

Metódy

Jedným z nástrojov je metóda porovnávacej analýzy komparatívny prístup, na základe práce s predajnými transakciami podobných nehnuteľností.
Metóda modelovania trhových cien. V rámci metódy špecialista vytvára lineárne alebo kreslené závislosti analýzou veľké množstvoštatistické údaje o uskutočnených transakciách s porovnateľnými objektmi.

Príjmový prístup

Tento prístup určenie trhovej hodnoty spočíva vo výpočte predpovedí príjmu očakávaného kupujúcim od objektu. Táto technika sa aplikuje len na nehnuteľnosti, ktoré generujú špekulatívny príjem počas celej svojej životnosti. Je založený na 4 princípoch: efektívne využitie, očakávanie, ponuka a dopyt, substitúcia. Hodnota sa vypočíta kapitalizáciou súčasného príjmu nehnuteľnosti za 365 dní alebo diskontovaním očakávaného budúceho príjmu. Obdobie predpokladané odhadcom je minimálne 5 rokov. Do úvahy sa berú aj zisky z prípadného ďalšieho predaja obchodného tovaru. nehnuteľný predmet.

Výsledkom je cieľová hodnota trhovej hodnoty, ktorá odráža ziskovosť nehnuteľností ako efektívne fungujúceho aktíva a podniku, ktorý vytvára príjem pre svojich vlastníkov. Príjmový prístup zohľadňuje rozvojový potenciál nehnuteľnosti - investičné programy, príležitosti pre rozvoj trhu a ďalšie ekonomické zložky, ktoré môžu ovplyvniť túto nehnuteľnosť z hľadiska príjmu z nej trvalý príjem. Medzi nimi sú výmenné kurzy, inflácia, zmeny v legislatíve Ruskej federácie - to všetko má pozitívny a negatívny vplyv, takže prístup k príjmu vám umožňuje vyhodnotiť možnosti ekonomický vývoj objekt.

Postup výpočtu nehnuteľnosti výnosovým prístupom je technicky zložitý proces, pretože všetok zisk, ktorý znalec analyzuje, sa rozdeľuje v čase. Pri analýze je možné použiť prognózu, ako aj retrospektívne údaje získané počas akýchkoľvek období zdanenia objektu. Hlavnou podmienkou pre výpočty je, že štúdia porovnateľných a oceňovaných nehnuteľností musí prebiehať na rovnakom základe.

Metódy príjmového prístupu

Kapitalizácia príjmu

Metóda sa určí tak, že príjem pri užívaní majetku za 1 rok sa vydelí číselným kapitalizačným multiplikátorom, alebo sa vynásobí obdobím potrebným na splatenie predmetu a získanie kapitálu.

2. Ak je príjem získaný v dôsledku komerčného využitia predmetu nestabilný, použije sa metóda diskontovania peňažných tokov. Pomocou tejto metódy špecialista oceňuje nehnuteľnosť na základe aktuálnej hodnoty finančných príjmov. Základom pre výpočet hodnoty bežných príjmov je zostatková hodnota a projekcie budúcich peňažných tokov.

Nákladovo efektívny prístup

Ak je potrebné oceniť určité zlepšenia a konverzie vytvorené na nehnuteľnosti, ocenenie sa vykoná pomocou špecifikovaného prístupu. Táto technika vám umožňuje izolovať jednu zložku v jednotnej cene jedného objektu. Náklady sú vypočítané s prihliadnutím na náklady, ktoré sú potrebné na zlepšenie stavu nehnuteľnosti za súčasných podmienok. Posudzuje sa aj opotrebovanie predmetu, ktoré sa následne započítava do posudku pomocou potrebných úprav. Na zistenie výšky nákladov odborník obrazne vytvorí presnú kópiu objektu pomocou výpočtov, zopakuje všetky jeho charakteristiky a vypočíta jeho náklady. Táto technika sa nazýva náhradné náklady. Realizuje sa aj reprodukčná cena, ktorej koncepcia je daná výškou výdavkov na reprodukciu „dvojnásobkov“ oceňovaného predmetu z hľadiska jeho prínosov, materiálové charakteristiky a akékoľvek iné zápasy.

Na určenie stupňa poškodenia nehnuteľného objektu znalec vypracuje štúdiu jeho fyzického stavu a tiež skontroluje, do akej miery stavba zodpovedá úžitkovej hodnote získanej z jej prevádzky. Zohľadňuje sa nielen starnutie materiálových prvkov, ale aj ekonomická irelevantnosť a nesúlad s funkčným výkonom.

Môže byť urobené potrebné opatrenia na odstránenie opotrebenia, odstránenie jeho následkov, no v niektorých prípadoch je neodstrániteľné. Ak sa pri zrušení odpisov hodnota majetku na voľnom trhu nezvýši, považuje sa za nelikvidný a odstrániteľný. Ak sa výška hodnoty zvýšila, keďže eliminácia odpisov pridala k zlepšeniu, podmienky na vylúčenie odpisov sú priaznivé.

V závislosti od cieľov oceňovacieho konania a typu nehnuteľnosti sa vyberie vhodná technológia.

Metódy nákladového prístupu

Špecialisti INEXu, ktorí vykonávajú hodnotenie pomocou prístupu založeného na nákladoch, používajú reziduálnu a alokačnú metódu. Ak sa použijú iné metódy, účelnosť ich použitia musí byť uvedená v dokumente o hlásení.

Pri práci s nákladovým prístupom pri oceňovaní podniku sa používajú 2 metódy: metóda likvidačnej hodnoty a metóda likvidácie čisté aktíva. Ak sa uskutočňuje ocenenie pozemkov, používajú sa tieto metódy: alokácia, porovnateľné predaje, kapitalizácia pozemkového nájomného, technika zvyšku, metóda rozvoja lokality, metóda prevodu.

Pomocou metódy alokácie znalec vypočíta hodnotu predmetu na trhu tak, že od tejto hodnoty odpočíta sumu vynaloženú na transformácie. Táto prax je bežná pri oceňovaní pozemkov a zahŕňa zhromažďovanie informácií o cenách za analógy tam, kde je štandardná výstavba.
Porovnávanie predaja sa aktívne používa v komparatívnom prístupe. Metóda je založená na výbere a analýze transakcií s analógmi oceňovaného objektu, ako aj na úpravách hodnoty.
Kapitalizácia ziskov získaných v dôsledku prenájmu pôdy je založená na metóde kapitalizácie pozemkovej renty.
Zvyšná technika je podobná predchádzajúcej metóde. Ale v v tomto prípade výška zisku sa vypočíta odpočítaním od celkového príjmu z najvýnosnejšieho využitia predmetu.
Ak sa pri prevádzke jeden pozemok rozdelí na niekoľko samostatných objektov, znalec prirovná hodnotu pozemku k hodnote diskontovaného peňažného toku, ktorým je rozdiel medzi ziskom z predaja pozemku a hotovými výdavkami na jeho rozvoj. .
Technikou prevodu špecialista hľadá nehnuteľnosť, ktorá bola nedávno predaná na trhu, ktorá má pozemok podobný hodnotenej nehnuteľnosti. Hodnota získaná pri predaji sa vydelí hodnotou pozemkov a budov nachádzajúcich sa na jej území.
Pri posudzovaní budov a stavieb pomocou nákladového prístupu sa používa niekoľko samostatných techník, a to:

1. Hodnotenie výdavkov po jednotlivých prvkoch. Znalec určí cenu všetkých prvkov budovy, ako sú základy, podlahy, fasáda atď. Zohľadňuje sa opotrebovanie každého z nich.

2. Porovnávacia jednotková metóda. Vypočítajú sa jednotkové náklady, na základe ktorých sa určí cena stavby. Výška špecifických výdavkov zase koreluje s porovnávacími jednotkami, ktoré merajú spotrebiteľské vlastnosti objektu.

3. Metóda odhadu. Znalec porovnáva stavebné náklady prevzaté zo starých odhadov s aktuálnymi cenami.

Naše služby

Každá realitná transakcia si vyžaduje individuálny prístup, pretože proces má vždy jedinečné nuansy a podmienky. Vyberte optimálny súbor metód na posúdenie objektu na základe odborné znalosti a súbor zákonov môže len vysokokvalifikovaný odborník. Spoločnosť INEX Vám ponúka oceňovanie nehnuteľností za dobré ceny v Moskve a regióne. Dostanete nielen dobre napísanú hodnotiacu správu, ale aj kompletnú právnu podporu vo veciach akejkoľvek zložitosti.

Pri oceňovaní nehnuteľností existujú tri všeobecne akceptované prístupy k určovaniu hodnoty: náklady, trh a príjem. Každý prístup má svoje zavedené metódy, techniky a postupy.

Ukazuje sa koncepčná podobnosť prístupov k posudzovaniu rôznych majetkových predmetov. Typ posudzovaného objektu zároveň určuje vlastnosti špecifických metód vyplývajúcich zo špecifických problémov posudzovania, ktoré sú spravidla vlastné len tento druh nehnuteľnosť.

Nákladovo efektívny prístup

Nákladový prístup je súbor metód hodnotenia hodnoty veci, ktorý je založený na stanovení nákladov potrebných na reprodukciu alebo výmenu veci s prihliadnutím na jej opotrebovanie.

Nákladový prístup predpokladá, že náklady potrebné na vytvorenie oceňovaného majetku v jeho existujúcom stave alebo na reprodukciu jeho spotrebiteľského majetku zodpovedajú trhovej hodnote tohto majetku. Nákladový prístup umožňuje vypočítať náklady na výstavbu objektu v bežných cenách (ku dňu ocenenia) mínus celkové akumulované (celkové) odpisy.

1. Kalkulácia nákladov na obstaranie alebo dlhodobý prenájom voľného a dostupného pozemku za účelom jeho optimálneho využitia;
2. Hodnotenie cena náhrady posudzovanú budovu. Výpočet reprodukčnej ceny je založený na kalkulácii nákladov na obnovu predmetného objektu na základe aktuálnych cien a výrobných podmienok podobných predmetov k určitému dátumu;
3. Stanovenie výšky fyzického, funkčného a vonkajšieho opotrebovania nehnuteľnosti;
4. Odhad výšky obchodného zisku (zisk investora);
5. Výpočet konečnej ceny oceňovaného predmetu úpravou reprodukčnej ceny opotrebenia a následným zvýšením výslednej hodnoty o náklady pozemok.

Príjmový prístup

Stanovenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti výnosovým prístupom je založené na princípe očakávania. V súlade s týmto princípom typický investor, teda kupujúci nehnuteľnosti, ju kupuje v očakávaní budúcich príjmov z používania. Vzhľadom na to, že existuje priamy vzťah medzi veľkosťou investície a výhodami z komerčného využitia investičného predmetu, hodnota nehnuteľnosti je definovaná ako hodnota práv na príjem, ktorý generuje, inými slovami, hodnota predmetu nehnuteľnosti je definovaná ako súčasná hodnota budúcich príjmov generovaných predmetom posudzovania.

Hlavné fázy postupu hodnotenia v tomto prístupe:

1. Vypracovanie prognózy budúcich príjmov z prenájmu predpokladaných plôch na dobu vlastníctva a na základe získaných údajov stanovenie potenciálneho hrubého príjmu (PVI), ktorý sa vypočíta podľa vzorca (1):

PVD=S x Na, (1)

kde S je prenajímaná plocha, m2.

Na - nájomné za 1 m2.

3. Stanovenie strát z nedostatočného využitia priestoru a pri zbere na základe analýzy trhu prenajať, výpočet skutočného hrubého príjmu (DVI). Vlastník z dlhodobého hľadiska spravidla nemá možnosť neustále prenajímať 100 % plochy budovy. K stratám na nájomnom dochádza v dôsledku neobsadenosti nehnuteľnosti a neplatenia nájomného bezohľadnými nájomníkmi. Mieru neobsadenosti výnosovej nehnuteľnosti charakterizuje koeficient nevyužitia, ktorý je určený pomerom množstva neprenajatého priestoru k výške Celková plocha na prenájom. Výpočet skutočného hrubého príjmu (DVI) sa vykonáva podľa vzorca (2):

DVD = PVD * Kz * Ks, (2)

kde DVD je skutočný hrubý príjem,

PVP - potenciálny hrubý príjem,

Kz - faktor využitia priestoru,

Kc - pomer inkasa platby.

Treba si uvedomiť, že k DVD vypočítanému vyššie uvedeným spôsobom je potrebné okrem platieb za prenájom pripočítať aj ďalšie príjmy prijaté z prevádzky zariadenia (napr. doplnkové služby- parkovisko a pod.).

4. Výpočet nákladov na prevádzku oceňovaného majetku, ktorý je založený na analýze skutočných nákladov na jeho údržbu a/alebo typických nákladov na danom trhu. Výdavky môžu byť podmienene fixované (daň z nehnuteľnosti, poistné, platby za pôdu), podmienečne variabilné (inžinierske, bežné renovačné práce, mzda personál údržby atď.), náklady na výmenu (náklady na pravidelnú výmenu rýchlo sa opotrebúvajúcich konštrukčných prvkov budovy).

teda vypočítaná hodnota prevádzkové náklady sa odpočítajú od DV a výsledným údajom je čistý prevádzkový príjem (NOI).

5. Prepočet čistého prevádzkového výnosu na aktuálnu hodnotu objektu.

Postup pri posudzovaní nehnuteľnosti sa začína jej obhliadkou. Pred začatím kontroly sa odporúča zoznámiť sa s existujúcim technická dokumentácia o zariadení, ako aj viesť rozhovor s odborníkmi technickej služby zodpovednými za jeho prevádzku.

Porovnávací prístup

Nevyhnutným predpokladom pre uplatnenie metód trhového prístupu je dostupnosť informácií o transakciách s podobnými nehnuteľnosťami (ktoré sú porovnateľné z hľadiska účelu, veľkosti a umiestnenia), ku ktorým došlo za porovnateľných podmienok (čas transakcie a podmienky financovania transakcie) .

Porovnávací prístup je založený na troch základných princípoch oceňovania nehnuteľností: ponuka a dopyt, substitúcia a príspevok. Na základe týchto princípov oceňovania nehnuteľností využíva trhový prístup celý rad kvantitatívnych a kvalitatívnych metód na izoláciu porovnávačov a meranie úprav trhových údajov pre porovnateľné nehnuteľnosti na modelovanie hodnoty oceňovanej nehnuteľnosti.

Hlavným princípom v trhovom prístupe k oceňovaniu nehnuteľností je princíp substitúcie, ktorý hovorí, že potenciálny kupujúci nezaplatí za nehnuteľnosť cenu, ktorá prevyšuje z jeho pohľadu náklady na obstaranie podobnej nehnuteľnosti.

Hlavné ťažkosti pri uplatňovaní metód trhového prístupu súvisia s neprehľadnosťou ruský trh nehnuteľnosť. Vo väčšine prípadov sú skutočné ceny realitných transakcií neznáme. V tomto ohľade sa pri posudzovaní často používajú ceny ponúk predmetov ponúkaných na predaj.

Metóda porovnávania predajov určuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti na základe analýzy nedávnych predajov porovnateľných nehnuteľností, ktoré majú podobnú veľkosť a využitie ako predmetná nehnuteľnosť. Tento spôsob stanovenia hodnoty predpokladá, že trh stanoví cenu za nehnuteľnosť, ktorá sa oceňuje, rovnako ako v prípade porovnateľných, konkurenčných nehnuteľností. Na uplatnenie metódy porovnávania tržieb znalci využívajú množstvo princípov oceňovania, vrátane princípu substitúcie.

Aplikácia metódy porovnávania predaja pozostáva z postupného vykonania nasledujúcich krokov:

1. Podrobný prieskum trhu s cieľom získať spoľahlivé informácie o všetkých faktoroch súvisiacich s predmetmi porovnateľnej užitočnosti;
2. Určenie vhodných jednotiek na porovnanie a vykonanie porovnávacej analýzy pre každú jednotku;
3. Porovnanie hodnoteného objektu s vybranými objektmi porovnávania za účelom ich korekcie predajné ceny alebo vylúčenie zo zoznamu porovnávaných;
4. Priblíženie viacerých upravených ukazovateľov hodnoty porovnateľných predmetov na trhovú hodnotu posudzovanej nehnuteľnosti.

Realitné kancelárie môžu slúžiť ako zdroje informácií o transakciách na realitnom trhu. vládne zdroje, vlastné databázy, publikácie a pod.

Po výbere porovnávacej jednotky je potrebné určiť hlavné ukazovatele alebo prvky porovnávania, pomocou ktorých môžete modelovať hodnotu objektu cez potrebné úpravy nákupných a predajných cien porovnateľných nehnuteľností.

V oceňovacej praxi sa pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti zisťujú tieto základné prvky porovnávania: prevádzané práva k nehnuteľnostiam, podmienky finančného vyrovnania pri kúpe nehnuteľnosti, podmienky predaja (čistota transakcie), čas predaja, čas predaja, podmienky finančného vyrovnania pri kúpe nehnuteľnosti, čas predaja, kúpu nehnuteľnosti, kúpu nehnuteľnosti, kúpu nehnuteľnosti, kúpu nehnuteľnosti, kúpnu cenu nehnuteľnosti, funkčný účel objekt, poloha, výhodnosť prístupových ciest, oblasť objektu, technický stav a úroveň dokončenia priestorov.

Táto metóda je najúčinnejšia pre bežne predávané predmety. Na identifikáciu prvkov na meranie úprav sa používajú kvantitatívne a kvalitatívne techniky.

Kvantitatívne metódy zahŕňajú:

· Analýza párového predaja (porovnávajú sa dva rôzne predaje, aby sa určila úprava pre jednu porovnávanú položku);
· štatistická analýza (metóda je založená na použití matematickej štatistiky na vykonanie korelačnej a regresnej analýzy);
· analýza sekundárneho trhu (táto metóda určuje výšku úprav na základe údajov, ktoré priamo nesúvisia s predmetom hodnotenia alebo predmetom porovnávania) a iné.

Medzi kvalitatívne metódy patrí:

klasifikačná (porovnávacia) analýza (metóda je podobná analýze párových predajov s tým rozdielom, že úpravy nie sú vyjadrené v percentách resp. peňažné sumy a v kategóriách fuzzy logiky);

distribučná analýza (porovnávacie tržby sa rozdeľujú v zostupnom poradí podľa primeranosti, potom sa určí miesto objektu ocenenia v rade porovnávacích predajov).

Zosúladenie výsledkov

Záverečnou fázou hodnotenia je harmonizácia výsledkov získaných rôznymi metódami v rámci použitých prístupov. Účelom takéhoto schválenia je získať konečné celkové náklady.

Tieto tri oceňovacie prístupy sú na sebe nezávislé, hoci každý je založený na tom istom ekonomické princípy. Na ideálnom (otvorenom a konkurenčnom) trhu by všetky tri prístupy mali viesť k rovnakej hodnote. Väčšina trhov je však nedokonalá, ponuka a dopyt nie sú v rovnováhe. Potenciálni používatelia môžu byť nesprávne informovaní a výrobcovia môžu byť neúčinní. Z týchto a iných dôvodov môžu prístupy produkovať rôzne hodnotové ukazovatele, ktoré oceňovateľ počas schvaľovacieho konania navzájom porovnáva.

Ako sa uvádza vo federálnych hodnotiacich štandardoch (FSO č. 1), metóda zosúlaďovania, ktorú zvolil odhadca, ako aj všetky úsudky, predpoklady a informácie použité odhadcom pri zosúlaďovaní výsledkov musia byť odôvodnené.

Najvýhodnejšia možnosť na vykonanie postupu zosúladenia získaných výsledkov s cieľom získať konečnú hodnotu nákladov sa považuje za vážené priemerovanie. Odhadca zvažuje, do akej miery ten či onen prístup zodpovedá účelu hodnotenia predmetného predmetu, či sú vykonané výpočty podložené trhovými údajmi, či sú s nimi v rozpore, a pri konečnom závere sa viac spolieha na hodnotu ukazovateľ, ktorý sa získa na základe najideálnejšieho zo všetkých prístupových hľadísk.

Oceňovanie nehnuteľností je jedným z najdôležitejších mechanizmov, bez ktorého sa nedá organizovať efektívne riadenie nehnuteľnosť. Nezávislé hodnotenie nehnuteľnosť je proces, ktorým nezainteresovaný odhadca určuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti alebo právo na tohto objektu.

Základné prístupy k oceňovaniu nehnuteľností.

Existuje niekoľko prístupov k oceňovaniu akéhokoľvek typu nehnuteľností, ktoré používajú profesionálni znalci: - porovnávací prístup; - nákladový prístup; - príjmový prístup.

Každý z 3 prístupov má svoje špecifické techniky.

Dôchodkový prístup k oceňovaniu nehnuteľností je založený na stanovení hodnoty nehnuteľnosti na základe výpočtu očakávaných príjmov z vlastníctva (užívania) tejto nehnuteľnosti. Tento ukazovateľ je veľmi dôležitý, pretože vám umožňuje predpovedať náklady na objekt v budúcnosti.

Výnosový prístup je dnes jednou z najpoužívanejších metód oceňovania nehnuteľností v oceňovacej praxi.

Podľa moderný ekonóm Vishnevetsky AV, tento prístup sa tiež nazýva „marginálny“ (z anglického výrazu „marža“, ktorý sa v Rusku často používa ako analóg pojmu „zisk“). Uplatniteľnosť maržového prístupu je jasne vyjadrená počas obdobia hospodársky rast v štáte. Príjmový prístup je neoddeliteľnou súčasťou postupu“ Vďaka pracovitosti"(náležitá dimmligencia).

Výnosová metóda je založená najmä na stanovení hodnoty nehnuteľnosti výpočtom diskontovaného toku príjmov (z vlastníctva alebo používania tohto objektu). Táto metóda je založená na princípe očakávania - stanovenia aktuálnej hodnoty príjmu a iných výhod, ktoré môžu byť v budúcnosti získané z vlastníctva tejto nehnuteľnosti. Je logické, že vlastník nehnuteľnosti sa nevzdá svojej nehnuteľnosti za nižšiu sumu, ako by mohol získať jej pokračovaním v ťažbe, a kupujúci nezaplatí viac, ako je suma, ktorú mu prinesie následné užívanie tejto nehnuteľnosti. . komerčné účely. Cena nehnuteľnosti sa teda určuje na základe hodnoty budúcich príjmov dohodou zmluvných strán.

Pri výpočte výnosovým prístupom sa používajú tieto metódy: kapitalizácia výnosov a diskontovanie peňažných tokov. Tieto techniky sú hlavné v tejto metóde.

1) V súlade s technológiou metódy priamej kapitalizácie sa hodnota určuje pomerom čistého prevádzkového zisku pred zdanením k sadzbe kapitalizácie. Mieru kapitalizácie určuje odhadca na základe základnej sadzby úpravou o riziká.

2) Metóda diskontovaných peňažných tokov sa používa, keď sú peňažné toky nerovnomerné (nestabilný príjem), alebo pri použití rôznych kapitalizačných pomerov. Podľa metodiky sa náklady na objekt určujú ako súčet diskontovaných príjmov za projekt. K tomu je potrebné určiť model cash flow s prognózou výdavkov a investícií na zvolené obdobie. Diskontná sadzba sa určuje s prihliadnutím na rovnaké parametre ako pri metóde kapitalizácie.

Podstatou metódy je, že výnosový prístup odhaduje hodnotu nehnuteľnosti ako súčasnú hodnotu budúcich peňažných tokov. Tento prístup navyše odzrkadľuje mieru rizika pre posudzovanú nehnuteľnosť, ako aj kvalitu a kvantitu príjmov, ktoré môže posudzovaná nehnuteľnosť počas svojej životnosti priniesť. Hlavnou výhodou príjmového prístupu je, že vám umožňuje brať do úvahy budúcnosť investičné riziká teraz.

Nevýhodou metódy je, že budúci príjem – predpokladanú hodnotu príjmu z prenájmu a výšku budúceho ďalšieho predaja nehnuteľnosti – určuje odhadca analýzou viacerých faktorov, a preto môže obsahovať určitú chybu, keďže je z dlhodobého hľadiska nemožno absolútne presne určiť stav realitného trhu. Nákladový prístup (asset-based approach) je súbor metód oceňovania, pri ktorých sa hodnota objektu rovná súčtu hodnoty pozemku a nákladov na reprodukciu (náhradu) všetkých zlepšení mínus oprávky, a hodnota záväzkov, to znamená, že hodnota hodnoteného objektu závisí od nákladov na vytvorenie podobného objektu. Tento prístup sa používa na hodnotenie samostatne stojacich budov, domácností a podnikov.

Porovnávací prístup je súbor metód hodnotenia hodnoty oceňovaného predmetu, ktorý je založený na porovnaní oceňovaného predmetu s predmetmi - analógmi oceňovaného predmetu, pri ktorých sú k dispozícii informácie o cenách. Predmet - obdoba predmetu ocenenia na účely oceňovania - je predmet, ktorý je podobný predmetu ocenenia z hľadiska základných ekonomických, materiálových, technických a iných vlastností, ktoré určujú jeho hodnotu.

Základné metódy oceňovania nehnuteľností.

Metóda kapitalizácie príjmu (vzorec 1)

Podstatou metódy kapitalizácie príjmu je, že hodnota nehnuteľnosti sa určuje prepočítaním ročného čistého prevádzkového príjmu (NOI) na súčasnú hodnotu.

Kde: C -- náklady na nehnuteľnosť (peňažné jednotky)

NOI -- Čistý prevádzkový príjem (NOI)

R_k -- Kapitalizačný pomer

Kapitalizačný pomer je ukazovateľ vyjadrujúci pomer očakávaného ročného príjmu (ANI) k hodnote nehnuteľnosti (vzorec 2):

R_k = R_n + N_v (2)

Kde: R_k -- kapitalizačný pomer

R_n -- investorova miera návratnosti investovaného kapitálu -- miera návratnosti očakávaná investorom z investovania, berúc do úvahy riziko na trhu.

N_v -- miera návratnosti kapitálu -- úroková sadzba ktorý poskytuje návratnosť počiatočnej investície. Sadzba rozdeľuje príjem na dve časti: kompenzáciu kapitálové investície v nehnuteľnostiach a príjem z vlastníctva nehnuteľnosti.

V oceňovacej praxi sa na výpočet miery návratnosti kapitálu používajú 3 metódy: Ringova metóda, Inwoodova metóda a Hoskoldova metóda.

Krúžková metóda Táto metóda sa používa, keď sa očakáva, že istina bude splatená v rovnakých splátkach. Návratnosť je ročný podiel počiatočný kapitál, odpočítané do fondu bezúročných náhrad. Tento podiel predstavuje 100 % návratnosť kapitálu.

Metóda Inwood sa používa, ak sa výška kapitálového výnosu reinvestuje pri miere návratnosti investície. V tomto prípade sa miera návratnosti ako zložka kapitalizačného pomeru rovná faktoru fondu obnovy pri rovnakej úrokovej sadzbe.

Hoskoldova metóda sa používa v prípadoch, keď je miera návratnosti počiatočnej investície trochu vysoká a reinvestícia pri rovnakej miere je nepravdepodobná. Očakáva sa, že reinvestované prostriedky získajú výnos s bezrizikovou sadzbou.

Táto metóda sa používa, ak sú toky príjmov stabilné počas dlhého obdobia a sú významné, a tiež ak toky príjmov rastú stabilným tempom.

Metóda nie je použiteľná v situácii, keď je posudzovaná nehnuteľnosť nedokončeným stavebným projektom alebo si vyžaduje výraznú rekonštrukciu, to znamená, že v blízkej budúcnosti nemôže generovať stabilný príjem.

„Informačná nepriehľadnosť“ ruského trhu sťažuje výpočet čistého prevádzkového príjmu a miery kapitalizácie z dôvodu nedostatku informácií o skutočné ponuky tržby, prevádzkové platby atď.

Metóda diskontovaných peňažných tokov

Metóda diskontovaných peňažných tokov (DCF) je zložitejšia, podrobnejšia a umožňuje vám vyhodnotiť objekt v prípade, že z neho dostanete nestabilné peňažné toky, modelujúc charakteristické znaky ich príjmu.

Metóda DCF sa používa, keď:

Očakáva sa, že budúce peňažné toky sa budú výrazne líšiť od súčasných;

Údaje sú k dispozícii na zdôvodnenie veľkosti budúcich tokov Peniaze z nehnuteľností;

Toky príjmov a nákladov sú sezónne;

Posudzovaná nehnuteľnosť je veľký polyfunkčný obchodný objekt;

Nehnuteľnosť je vo výstavbe alebo bola práve postavená a skolaudovaná: (alebo uvedená do prevádzky).

Metóda diskontovaných peňažných tokov je najuniverzálnejšia metóda na určenie súčasnej hodnoty budúcich peňažných tokov. Peňažné toky sa môžu ľubovoľne meniť, plynúť nerovnomerne a líšiť sa vysoký stupeň riziko. Je to spôsobené špecifikami takého konceptu, akým je nehnuteľnosť. Nehnuteľnosti kupuje investor predovšetkým pre určité budúce výhody. Investor vníma nehnuteľnosť ako balík budúcich výhod a hodnotí jej atraktívnosť z hľadiska toho, ako sa peňažná hodnota týchto budúcich výhod porovnáva s cenou, za ktorú je možné nehnuteľnosť kúpiť.

Metóda DCF umožňuje odhadnúť hodnotu nehnuteľnosti na základe súčasnej hodnoty príjmu, ktorá pozostáva z projektovaných peňažných tokov a zostatkovej hodnoty.

Základné prístupy k oceňovaniu nehnuteľností (nákladové, príjmové, porovnávacie)

Pri oceňovaní nehnuteľností existujú tri všeobecne akceptované prístupy k určovaniu hodnoty: náklady, trh a príjem. Každý prístup má svoje zavedené metódy, techniky a postupy. Ukazuje sa koncepčná podobnosť prístupov k posudzovaniu rôznych majetkových predmetov. Druh oceňovaného objektu zároveň určuje vlastnosti špecifických metód vyplývajúcich zo špecifických problémov oceňovania, ktoré sú spravidla vlastné len tomuto druhu majetku.

Nákladovo efektívny prístup

Nákladový prístup k oceňovaniu nehnuteľností je založený na porovnaní nákladov na vytvorenie predmetu nehnuteľnosti s nákladmi na oceňované alebo porovnateľné predmety. Prístup je založený na preštudovaní možností investora pri kúpe nehnuteľnosti a je založený na princípe substitúcie, ktorý hovorí, že kupujúci nezaplatí za nehnuteľnosť viac, než koľko by stálo získanie vhodného stavebného pozemku a výstavba podobného objektu. v účele a kvalite v dohľadnej dobe bez výraznejších prieťahov.

1. Kalkulácia nákladov na obstaranie alebo dlhodobý prenájom voľného a dostupného pozemku za účelom jeho optimálneho využitia;
2. Odhad reprodukčných nákladov oceňovanej budovy. Výpočet reprodukčnej ceny je založený na kalkulácii nákladov na obnovu predmetného objektu na základe aktuálnych cien a výrobných podmienok podobných objektov k určitému dátumu.
3. Stanovenie výšky fyzického, funkčného a vonkajšieho opotrebovania nehnuteľnosti;
4. Odhad výšky obchodného zisku (zisk investora);
5. Výpočet konečnej hodnoty oceňovaného predmetu úpravou reprodukčnej ceny o opotrebovanie s následným zvýšením výslednej hodnoty o cenu pozemku.

Nákladový prístup je najvhodnejší pri posudzovaní objektov, ktoré boli nedávno uvedené do prevádzky, k najpresvedčivejším výsledkom vedie pri dostatočne opodstatnených nákladoch na pozemok a nevýznamnom kumulovanom opotrebovaní úprav. Nákladový prístup je legitímny pri posudzovaní nákladov na plánované objekty, objekty špeciálny účel a iný majetok, s ktorým sa obchody na trhu uzatvárajú len zriedka, možno použiť pri posudzovaní na účely poistenia. Tento prístup pri posudzovaní objektov, ktoré sú predmetom rekonštrukcie, umožňuje určiť, či náklady na výstavbu budú kompenzované zvýšením prevádzkových výnosov alebo výnosov z predaja majetku. Aplikácia nákladový prístup v tomto prípade sa vyhne riziku nadmernej kapitálovej investície.

Taktiež nákladový prístup sa používa na účely zdaňovania majetku právnických a jednotlivcov, pri zatknutí nehnuteľnosť analyzovať najlepšie a najefektívnejšie využitie pozemku.

Určenie hodnoty pozemku

V súlade s čl. 35 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, keď sa vlastníctvo budovy, stavby, stavby umiestnenej na cudzom pozemku prevedie na inú osobu, získa právo užívať zodpovedajúcu časť pozemku, ktorý zaberá budova, štruktúru, štruktúru a potrebné na ich užívanie, za rovnakých podmienok a v rovnakej výške ako predchádzajúci vlastník.

Spomedzi všetkých metód oceňovania pozemkov má rozhodujúci význam metóda porovnávacej analýzy predaja.

Reprodukčná cena výstavby oceňovanej nehnuteľnosti sa vypočíta v bežných cenách ako nová (bez zohľadnenia oprávok) a vo vzťahu k dátumu ocenenia. Základom pre stanovenie reprodukčnej ceny je kalkulácia nákladov spojených s výstavbou zariadenia a jeho dodaním zákazníkovi. V závislosti od poradia účtovania týchto nákladov v nákladoch na výstavbu je zvykom rozlišovať priame a nepriame náklady.

Priame náklady priamo súvisia so stavbou (náklady na materiál, mzdy stavebných robotníkov, náklady na stavebné stroje a mechanizmy atď.). Nepriame náklady- náklady, ktoré priamo nesúvisia s výstavbou (poplatky za projektovanie a odhad organizácií, náklady na investície do pozemkov, náklady na marketing, poistenie a reklamu atď.). Zisk developera odráža náklady na riadenie a organizáciu výstavby, všeobecný dozor a podnikateľské riziko spojené s developmentom. Zisk podnikateľa sa zisťuje ako súčasť zisku z predaja predmetu. Bez ohľadu na výšku úrokov a zodpovedajúci základ (zložka hodnoty majetku) zostáva výška zisku z podnikania konštantná.

Hlavným zdrojom porovnávacích údajov o nákladoch na nehnuteľnosť je stavebné zákazky na výstavbu konštrukcií podobných tej, ktorá sa posudzuje. Okrem toho hodnotitelia dizajnu zvyčajne udržiavajú svoje vlastné databázy aktuálnych cien hotové domy, kancelárske budovy, byty, hotely, obchodné budovy a priemyselné budovy. V súčasnosti v Rusku existuje systém noriem a cenových hladín určených zodpovedajúcimi cenovými indexmi.

Pod vplyvom rôznych prírodných a funkčných faktorov strácajú konštruované predmety svoje úžitkové vlastnosti a sú zničené. Okrem toho je trhová hodnota objektu ovplyvnená vonkajšími ekonomickými vplyvmi z bezprostredného prostredia a zmenami v trhovom prostredí. Zároveň rozlišujú fyzické zhoršenie(strata výkonu), funkčné starnutie (strata technologickej relevantnosti a nákladov v dôsledku vedecko-technický pokrok), vonkajšie alebo ekonomické opotrebovanie (zmena atraktivity objektu z hľadiska zmien vonkajšieho prostredia a ekonomická situácia v regióne). Všetky tieto typy opotrebenia predstavujú akumulované opotrebenie, ktoré bude predstavovať rozdiel medzi reprodukčnými nákladmi predmetu a nákladmi na reprodukciu (náhradu) oceňovaného predmetu.

Najucelenejším a najspoľahlivejším zdrojom informácií o technickom stave budovy alebo stavby sú materiály z prírodného prieskumu. Prvou podmienkou vykonávania takýchto prieskumov by malo byť presné určenie funkčného účelu posudzovaného objektu: využitie podľa priamy účel alebo so zmenami technologických a funkčných parametrov. V tomto prípade je potrebné prezentovať limity zmien zaťažení a vplyvov na nosné konštrukcie budov.

Druhou podmienkou realizácie výskumu je získanie úplných informácií o prírodných a klimatických parametroch a špecifických faktoroch ovplyvňujúcich územie, kde sa objekt nachádza a ich zmeny v procese človekom spôsobenej činnosti.

Trhový prístup

Hlavné ťažkosti pri uplatňovaní metód trhového prístupu súvisia s neprehľadnosťou ruského trhu s nehnuteľnosťami. Vo väčšine prípadov sú skutočné ceny realitných transakcií neznáme. V tomto ohľade sa pri posudzovaní často používajú ceny ponúk predmetov ponúkaných na predaj.

Aplikácia metódy porovnávania predaja pozostáva z postupného vykonania nasledujúcich krokov:

1. podrobný prieskum trhu s cieľom získať spoľahlivé informácie o všetkých faktoroch relevantných pre predmety porovnateľnej užitočnosti;
2. identifikácia vhodných jednotiek na porovnanie a vykonanie porovnávacej analýzy pre každú jednotku;
3. porovnanie oceňovaného predmetu s vybranými predmetmi porovnávania s cieľom upraviť ich predajné ceny alebo ich vylúčiť zo zoznamu porovnávaných;
4. zosúladenie viacerých upravených ukazovateľov hodnoty porovnateľných predmetov na trhovú hodnotu hodnoteného majetku.

Ako zdroje informácií o trhových transakciách s nehnuteľnosťami možno využiť realitné kancelárie, vládne zdroje, vlastné databázy, publikácie atď.

V oceňovacej praxi sa pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti zisťujú tieto hlavné prvky porovnania: prevedené práva k nehnuteľnostiam, podmienky finančného vyrovnania pri kúpe nehnuteľnosti, podmienky predaja (čistota transakcie), čas predaja, čas predaja, podmienky finančného vyrovnania pri nákupe nehnuteľnosti, podmienky predaja nehnuteľnosti. funkčný účel objektu, poloha, vhodnosť prístupových ciest, rozloha objektu, technický stav a úroveň dokončenia priestorov.

Táto metóda je najúčinnejšia pre bežne predávané predmety.

Na identifikáciu prvkov na meranie úprav sa používajú kvantitatívne a kvalitatívne techniky.

Kvantitatívne metódy zahŕňajú:

- analýza párového predaja (porovnávajú sa dva rôzne predaje, aby sa určila úprava pre jednu porovnávanú položku);
- štatistická analýza (metóda je založená na použití matematickej štatistiky na vykonanie korelačnej a regresnej analýzy);
- analýza sekundárneho trhu (táto metóda určuje výšku úprav na základe údajov, ktoré priamo nesúvisia s predmetom hodnotenia alebo predmetom porovnávania) a iné.

Medzi kvalitatívne metódy patrí:

- klasifikačná (porovnávacia) analýza (metóda je podobná analýze párových predajov s tým rozdielom, že úpravy nie sú vyjadrené v percentách alebo peňažných sumách, ale v kategóriách fuzzy logiky);
- distribučná analýza (porovnávacie predaje sú rozdelené v zostupnom poradí podľa primeranosti, potom sa určí miesto predmetu ocenenia v rade porovnávacích predajov).

Príjmový prístup

Výhodou príjmového prístupu v porovnaní s nákladovým a trhovým prístupom je, že do značnej miery odzrkadľuje investorovo chápanie nehnuteľnosti ako zdroja príjmu, to znamená, že táto kvalita nehnuteľnosti sa berie do úvahy ako hlavná cenový faktor. Hlavnou nevýhodou príjmového prístupu je, že na rozdiel od ostatných dvoch prístupov je založený na prognózovaných údajoch.

Hlavné fázy postupu hodnotenia v tomto prístupe:

1. Vypracovanie prognózy budúcich príjmov z prenájmu predpokladaných plôch na dobu vlastníctva a na základe získaných údajov stanovenie potenciálneho hrubého príjmu (PVI), ktorý sa vypočíta podľa vzorca:

PVD = S * Ca, kde

S - plocha na prenájom, m2;

So - nájomné za 1 m2.

2. Stanovenie strát z nedostatočného využívania priestorov a pri výbere nájomného na základe analýzy trhu, výpočet skutočného hrubého príjmu (DVI). Vlastník z dlhodobého hľadiska spravidla nemá možnosť neustále prenajímať 100 % plochy budovy. K stratám na nájomnom dochádza v dôsledku neobsadenosti nehnuteľnosti a neplatenia nájomného bezohľadnými nájomníkmi. Mieru neobsadenosti výnosnej nehnuteľnosti charakterizuje koeficient nevyužitia, ktorý je určený pomerom množstva neprenajatých priestorov k veľkosti celkovej plochy podliehajúcej prenájmu.

Výpočet skutočného hrubého príjmu (DVI) sa vykonáva pomocou vzorca:

DVD = PVD * Kz * Ks, kde

DVD - skutočný hrubý príjem;

PVP - potenciálny hrubý príjem;

Kz - faktor využitia priestoru;

Kc - pomer inkasa platby.

Treba si uvedomiť, že k DVD vypočítanému vyššie uvedeným spôsobom je potrebné okrem platieb za prenájom pripočítať aj ďalšie príjmy z prevádzky zariadenia (napríklad za využívanie doplnkových služieb - parkovanie a pod.) .

3. Výpočet nákladov na prevádzku oceňovaného majetku, ktorý je založený na analýze skutočných nákladov na jeho údržbu a/alebo typických nákladov na danom trhu. Výdavky môžu byť podmienene fixné (daň z nehnuteľnosti, poistné, platby za pozemky), podmienene variabilné (inžinierske služby, bežné opravy, mzdy personálu údržby atď.), náklady na výmenu (náklady na pravidelnú výmenu opotrebovaných konštrukčných prvkov). prvky).

Od DV sa teda odpočítajú odhadované prevádzkové náklady a výsledným údajom je čistý prevádzkový výnos (NOI).

4. Prepočet čistého prevádzkového výnosu na aktuálnu hodnotu objektu.

Metóda priamej kapitalizácie je metóda na určenie trhovej hodnoty objektu generujúceho príjem, založená na priamej konverzii najtypickejšieho príjmu prvého roka na hodnotu jeho vydelením koeficientom kapitalizácie získaným na základe analýzy trhových údajov. o pomere čistého príjmu a hodnoty majetku podobného oceňovanému predmetu, získaného trhovou metódou extrakcie. Mala by sa použiť táto západná klasická verzia metódy priamej kapitalizácie, v ktorej sa kapitalizačný pomer získava z trhových transakcií ruské pomery takmer nemožné pre ťažkosti, s ktorými sa stretávame pri zhromažďovaní informácií (najčastejšie sú podmienky a ceny transakcií dôvernými informáciami). Na základe toho je v praxi potrebné použiť algebraické metódy zostrojenia kapitalizačného pomeru, ktoré umožňujú oddelene posúdiť mieru návratnosti kapitálu a mieru návratnosti.

Je potrebné poznamenať, že metóda priamej kapitalizácie je použiteľná pre ocenenie existujúceho majetku, ktorý si ku dňu ocenenia nevyžaduje veľké kapitálové investície do opráv alebo rekonštrukcie.

Základné pojmy

Etapy rozvoja oceňovacích činností v Rusku

Zdroje chýb v odhade

Základné pojmy

Nákladovo efektívny prístup

Porovnávací prístup

Príjmový prístup

Metódy hodnotenia

Oceňovanie pôdy sa v Rusku začalo formovať od konca 15. storočia, keď sa panstvo objavilo ako špecifický typ súkromného feudálneho kondicionálu. vlastníctvo pôdy. Hlavným charakteristickým znakom oceňovania pozemkového majetku do polovice 19. storočia bolo oceňovanie pôdy so závislým roľníkom. Opisovanie a posudzovanie pozemkov bolo zverené miestnemu rádu špeciálne vytvorenému v 16. storočí - ústrednej štátnej inštitúcii. Nasledujúce dátumy možno považovať za hlavné míľniky vo vývoji aktivít v oblasti oceňovania pozemkov:

28. február 1752 – Alžbetin manifest položil základ celoštátnej zememeračskej práci. Inštrukcie z roku 1754 určovali pravidlá a postup pri vykonávaní oceňovacích prác.

1779 - s cieľom skvalitniť všeobecné zememeračstvo a vytvoriť odbornú pracovnú silu zememeračov a odhadcov bola v Moskve založená Zememeračská škola Konstantinovského, ktorá sa v roku 1835 zmenila na Zemeračský ústav.

Začiatok 19. storočia - zmeny v pozemkovej legislatíve. Dekrét z 12. decembra 1801 priznáva osobám všetkých slobodných stavov (kupcom, mešťanom, štátnym zemanom) právo nadobudnúť vlastníctvo pozemkovej držby mimo miest bez roľníkov.

1864 - oceňovacie činnosti boli pridelené do kompetencie zemských provinčných a okresných inštitúcií. Pod vedením zemstva v rokoch 1860-1880. Na celom území prebiehali masívne oceňovacie práce nehnuteľností Ruská ríša. Začiatok oceňovania zemstva bol spojený so vznikom oceňovacej štatistiky, ktorá zahŕňala prácu na prieskume a oceňovaní pozemkov. poľnohospodárstvo na daňové účely.

Koncom 19. - začiatkom 20. storočia sme vyvinuli ekonomické a štatistické metódy na zber a spracovanie prvotných údajov potrebných na vypracovanie základných kritérií a hodnotiacich štandardov pre rôzne účely: zdaňovanie, poistenie, hypotéky a predaj.

Celkovo v koniec XIX- na začiatku 20. storočia sa oceňovanie pôdy vykonávalo buď hodnotou pôdy alebo jej výnosnosťou. Pozemky sa oceňovali jednak ako zdroj príjmov, jednak ako predmet kúpno-predajnej transakcie.

Návrat oceňovacích aktivít do Ruska bol spôsobený návratom krajiny na trh.

Priekopníkom oceňovacích aktivít v Rusku bol Ruská spoločnosť Odhadcovia. V súčasnosti existujú také verejné organizácie ako Národná liga odhadcov, Ruská vysoká škola odhadcov a Moskovská spoločnosť odhadcov.

Ruská federácia je členským štátom Medzinárodného výboru pre štandardy oceňovania (IVSC). Ciele výboru pre medzinárodné oceňovacie štandardy (IVSC) sú dvojaké:

- vyvíjať a publikovať v verejný záujemŠtandardy oceňovania na hodnotenie hodnoty majetku a podporujú ich prijatie na celom svete.

- zabezpečiť harmonizáciu noriem rôznych krajín a identifikovať rozdiely v znení a (alebo) uplatňovaní noriem, ak existujú
miesto.

Medzinárodné normy Hodnotenia predstavujú akceptovanú alebo najlepšiu prax v profesii hodnotenia, ktorá je tiež známa ako všeobecne uznávané princípy a koncepcie hodnotenia (CEP). Zámerom je, aby sa medzinárodné štandardy oceňovania a národné štandardy príslušných členských štátov IVSC navzájom dopĺňali a posilňovali. IVSC sa zasadzuje za to, aby boli zverejnené rozdiely medzi znením a/alebo aplikáciou národných a medzinárodných štandardov oceňovania.

Medzinárodné oceňovacie štandardy môžu niekedy vyžadovať prístup, ktorý sa líši od miestnej praxe a/alebo národnej regulácie. V situáciách, keď sa vyskytnú nezrovnalosti, sa od odborníkov očakáva, že vyčíslia a vysvetlia výsledné rozdiely v nákladoch. Z tohto dôvodu ICSE nabáda profesionálnych hodnotiteľov, aby si boli vedomí programov ďalšieho vzdelávania počas svojej kariéry. Medzinárodné oceňovacie štandardy predpisujú, čo musia oceňovatelia robiť, a nie vysvetľovať, ako sa uplatňujú konkrétne postupy alebo metodológie. IVS uznáva, že každá žiadosť je viazaná na špecifický problém oceňovania, ktorého riešenie závisí od schopnosti odhadcu vybrať relevantné metódy a urobiť vhodný úsudok.

V Rusku okrem zákona o oceňovacích činnostiach existuje množstvo regulačné dokumenty:

- Koncepcia rozvoja hodnotiacich činností v Ruskej federácii.

- Štandard na hodnotenie hodnoty podniku (podnikania).

- Štandard pre oceňovanie nehnuteľností.

- Norma na hodnotenie strojov a zariadení

- Štandard pre oceňovanie nehmotných archívov a duševného vlastníctva.

Čo sa týka rôznych Metodické odporúčania, aktívne publikované v r V poslednej dobe rôzne vládne a verejné organizácie, potom všetci, hovoriaci po rusky, nepatria metodologické základy, ale na úzko metodickú podporu konkrétnych výpočtových postupov.

Zdroje chýb v odhade:

Nevýhody legislatívy a hodnotiacich noriem;

Nevýhody metodiky hodnotenia;

- „nepriehľadnosť“ ruského podnikania;

Nesprávne konanie zákazníka;

nedostatočná kvalifikácia odhadcov;

Nevýhody v organizácii práce znaleckej firmy.

K hlavným charakteristikám nákladový prístup týkať sa:

stupeň majetkový komplex, ktorý pozostáva z pozemku a na ňom vytvorených úprav na základe kalkulácie nákladov potrebných na jeho prerobenie k určitému dátumu (deň ocenenia);

Účtovanie opotrebenia (znehodnotenia) hodnotených zlepšení počas doby prevádzky pod vplyvom rôznych faktorov;

Princíp „substitúcie“.

Nevyhnutnou podmienkou použitia nákladového prístupu je dostatočne podrobné posúdenie nákladov na zhotovenie identického (podobného) objektu s následným zohľadnením opotrebenia posudzovaného objektu.

Použitie nákladového prístupu je vhodnejšie a niekedy aj jedinou možnosťou v nasledujúcich prípadoch.

1. Keď sa posudzujú nové alebo nedávno postavené zariadenia. V tomto prípade sú náklady na výstavbu takýchto zariadení (s prihliadnutím na zisk investora) zvyčajne bližšie k trhovej hodnote.

2. V prípade, že je potrebná analýza najlepšieho a najefektívnejšieho využitia pozemku. Najlepším využitím pôdy je využitie voľnej pôdy alebo pôdy s úpravami, ktoré sú fyzicky možné, právne prípustné, finančne realizovateľné a prinášajú najvyššie možné príjmy.

3. Keď je potrebná štúdia uskutočniteľnosti novej výstavby.

4. Hodnotiť nedokončené stavebné projekty.

5. Na posúdenie za účelom identifikácie zdaniteľných predmetov.

6. Na posúdenie na účely poistenia.

7. Na precenenie dlhodobého majetku podnikov.

8. Ak je nedostatok informácií použiť iné prístupy k hodnoteniu.

Hlavné fázy uplatňovania nákladového prístupu:

1) posúdenie nákladov na obnovu posudzovanej budovy;

2) posúdenie výšky zisku z podnikania (zisk investora);

3) výpočet identifikovaných typov opotrebovania;

4) posúdenie trhovej hodnoty pozemku;

5) výpočet konečnej hodnoty oceňovaného predmetu úpravou reprodukčnej ceny o opotrebovanie s následným zvýšením výslednej hodnoty o cenu pozemku.

Hlavné metódy hodnotenia hodnoty nehnuteľnosti na základe nákladového prístupu sú znázornené na obr. A.1

Porovnávací prístup oceňovanie nehnuteľností je založené na informáciách o nedávnych transakciách s podobnými nehnuteľnosťami na trhu a porovnaní oceňovanej nehnuteľnosti s analógmi.

Prvotným predpokladom pre uplatnenie komparatívneho prístupu k oceňovaniu nehnuteľností je prítomnosť rozvinutého realitného trhu. Nedostatočný rozvoj tohto trhu, ako aj skutočnosť, že oceňovaná nehnuteľnosť je špecializovaná alebo má mimoriadne výhody či záťaže, ktoré neodrážajú všeobecný stav trhu robia tento prístup nepraktickým.

Porovnávací prístup je založený na troch základných princípoch oceňovania nehnuteľností: ponuka a dopyt, substitúcia a príspevok. Na základe týchto princípov oceňovania nehnuteľností porovnávací prístup využíva množstvo kvantitatívnych a kvalitatívnych metód na izoláciu prvkov porovnávania a meranie úprav trhových údajov porovnateľných nehnuteľností na modelovanie hodnoty oceňovanej nehnuteľnosti.

Základný princíp komparatívny prístup k oceňovaniu nehnuteľností je princíp substitúcie ktorý hovorí, že ak je na trhu viacero podobných nehnuteľností, racionálny investor nezaplatí viac, ako by stála kúpa nehnuteľnosti podobnej úžitkovej hodnoty.

Uvažujme o hlavných fázach oceňovania nehnuteľností pomocou komparatívneho prístupu.

1. etapa. Skúma sa stav a vývojové trendy realitného trhu a najmä segment, do ktorého táto nehnuteľnosť patrí, identifikujú sa nehnuteľnosti, ktoré sú najviac porovnateľné s tým, ktorý sa oceňuje a predáva relatívne nedávno.

2. etapa. Informácie o analógových objektoch sa zhromažďujú a overujú; zhromaždené informácie sa analyzujú a každý analógový objekt sa porovnáva s hodnoteným objektom.

3. etapa. Aby sa zohľadnili zistené rozdiely v cenových charakteristikách porovnávaných predmetov, vykonajú sa úpravy predajných cien porovnateľných analógov.

4. etapa . Upravené ceny analógových nehnuteľností sú dohodnuté a konečná trhová hodnota nehnuteľnosti je odvodená na základe komparatívneho prístupu.

Príjmový prístup odhadne hodnotu nehnuteľnosti v danom momente ako súčasnú hodnotu budúcich peňažných tokov, t.j. odráža:

Kvalita a kvantita príjmu, ktorý nehnuteľnosť dokáže
priniesť počas svojej životnosti;

Riziká špecifické tak pre posudzovaný objekt, ako aj pre región.
Príjmový prístup sa používa na určenie:

Hodnota investície, keďže potenciálny investor nie je
zaplatí za predmet väčšiu sumu, ako je súčasná hodnota budúcnosti
pohybuje sa od tohto objektu;

Trhová hodnota.

V rámci príjmového prístupu je možné použiť jednu z dvoch metód:

Priama kapitalizácia príjmu;

Diskontované peňažné toky.

Tieto metódy vychádzajú z predpokladu, že hodnota nehnuteľnosti je určená schopnosťou oceňovanej nehnuteľnosti generovať toky príjmov v budúcnosti. Pri oboch metódach sa budúci príjem z nehnuteľnosti prepočítava na jej hodnotu s prihliadnutím na mieru rizika charakteristickú pre túto nehnuteľnosť. Tieto metódy sa líšia iba spôsobom, akým transformujú toky príjmov. Pri použití metódy kapitalizácie výnosov sa na hodnotu nehnuteľnosti prepočítavajú výnosy za jedno časové obdobie a pri použití metódy diskontovaných peňažných tokov výnosy z jeho zamýšľaného použitia za niekoľko prognózovaných rokov, ako aj výnosy z ďalšieho predaja nehnuteľností. vlastnosť na konci prognózovaného obdobia.