عند تطبيق المنهج المقارن، يتم تحديد قيمة عقار التقييم بالمقارنة مع سعر بيع الأشياء المماثلة. أساس التطبيق هذا النهجهي حقيقة أن قيمة كائن التقييم ترتبط ارتباطًا مباشرًا بسعر بيع الأشياء المماثلة. تتم مقارنة كل عملية بيع قابلة للمقارنة (موضوع المقارنة، التناظرية) مع الممتلكات التي يتم تقييمها. دقة حساب قيمة كائن التقييم النهج المقارنيعتمد على حجم (اكتمال) وجودة (موثوقية) المعلومات حول معاملات الشراء والبيع (أو عروض البيع).
ويتكون النهج المقارن من الخطوات التالية:
1. تحديد الغرض من التقييم مع تحديد نوع الحقوق المقدرة لموضوع التقييم ونظائرها.
2. تحليل سوق العقارات من نظائرها التي تتزامن في وظائفها مع الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية للعقار الذي يتم تقييمه.
3. اختيار وحدة المقارنة.
4. اختيار النظائر من بين عمليات البيع والشراء وعروض البيع (العرض العام). التحقق من المعلومات حول نظائرها المختارة حول سعر البيع وسعر الطلب وشروط الدفع والموقع والخصائص المادية والشروط الأخرى للمعاملة.
5. اختيار أهم معايير المقارنة لتعديل أسعار نظائرها.
6. تعديل تكلفة وحدات المقارنة من نظائرها للاختلافات في معايير المقارنة.
7. تحليل القيم المعدلة لأسعار وحدات نظائرها.
8. تنسيق القيم المعدلة لأسعار وحدات نظائرها والاستنتاج حول قيمة كائن التقييم باستخدام النهج المقارن.
يتم إجراء تعديلات (تعديلات) على سعر البيع لتعكس الفروق الكبيرة بينهما. يتم عرض البيانات الأولية حول كائن التقييم ونظائرها للمقارنة في الجدول 7.
الجدول 7 - البيانات الأولية عن كائنات المقارنة (نظائرها)
| عناصر المقارنة | موضوع التقييم | النظير | |||
| 1. السعر، فرك. | 11.504.400 روبل + عمولة 5%. | 16500000 روبل. لا عمولة. | 11.500.000 روبل + العمولة 5% | ||
| 2.الملكية | ملكية كاملة | ملكية كاملة | ملكية كاملة | ملكية كاملة | |
| 3. شروط التمويل | غير متوفر | ||||
| 4. شروط البيع | سوق | سوق | سوق | سوق | |
| 5. ظروف السوق (الوقت) | غير متوفر | ||||
| 6. الموقع | م بلانيرنايا ش. فوميتشيفا 7 دقائق. سيرا على الاقدام | م شارع بلانيرنايا. روديونوفسكايا، 5 | مترو Planernaya مترو Skhodnenskaya 15 دقيقة. سيرا على الاقدام | ||
| الطابق الأول من مبنى سكني جديد | الطابق الأول من مبنى سكني | الطابق الأول من مبنى سكني | |||
| 7.2.التخطيط | خطة مفتوحة | تخطيط المكتب | غير متوفر | تخطيط المكتب | |
| 7.3 ارتفاع السقف م | 4.0 م. | 3,0 | 3,45 | 2,65 | |
| 7.4.المساحة الإجمالية م2 | 144 م2 | 174 م2 | 148 م2 | 102 م2 | |
| الكهرباء 30 كيلوواط | هنالك | الكهرباء 21 كيلوواط | غير متوفر | ||
| 7.6.الهاتف | هنالك | غير متوفر | غير متوفر | هنالك | |
| 7.7 وقوف السيارات | موقف سيارات | غير متوفر | غير متوفر | غير متوفر | |
| 7.8. حماية | إرسال الإشارات | غير متوفر | غير متوفر | غير متوفر | |
| 7.9.الإنترنت | هنالك | غير متوفر | غير متوفر | هنالك | |
| 7.10. مجال الاتصالات | هنالك | هنالك | هنالك | هنالك | |
| 7.11 تسجيل الدخول | هناك 1 | مدخلين منفصلين | مدخل منفصل | ||
| 8.عبور المكان | عالي | غير متوفر | غير متوفر | غير متوفر | |
| 9. خط المنزل | الأول | الأول | الأول | غير متوفر | |
| 10. الاستخدام | مبنى إداري، بنك، صالون، خدمات، متجر، الخ. | صالون التجميل | غير متوفر | ||
| 11. حالة المبنى | تجديد متوسط | يحتاج إلى التجديد | إصلاح جيد | يحتاج إلى التجديد | |
| الوارد | الوارد | الوارد | الوارد | ||
| 13. معلومات إضافية | خزائن مدمجة |
وتتميز بعض عناصر المقارنة بعدة مؤشرات، يتم إجراء التعديلات على كل منها.
عند جمع معلومات عن كائنات المقارنة (نظائرها)، من الضروري أولاً جمع كمية كافية من البيانات الموثقة عن معاملات الشراء والبيع المكتملة للنظائر. وبالنظر إلى أن هذه المعلومات سرية ولا يوجد حرية الوصول إلى قواعد البيانات الخاصة بالمعاملات المنجزة لشراء وبيع العقارات، يمكنك استخدام البيانات المتعلقة بأسعار العرض لأشياء المقارنة المأخوذة من المصادر المفتوحة للدوريات المتخصصة والإنترنت. البيانات المستمدة من العروض العامة هي الأقرب إلى الأسعار الحقيقية لمعاملات الشراء والبيع، مما يسمح، مع مراعاة تعديل سعر الطلب، بأن يعكس بأكبر قدر ممكن الأسعار الحقيقية لشراء وبيع العقارات.
يجب أن تكون النظيرات مشابهة قدر الإمكان لموضوع التقييم، وقبل كل شيء، في العناصر الخمسة الأولى للمقارنة. يتم تلخيص جميع نظائرها المختارة في الجدول 8، الذي يتضمن البيانات الأولية التي تم الحصول عليها من المصادر المفتوحة والبيانات الإضافية التي تم الحصول عليها مباشرة من بائع نظائرها.
فيما يلي الأساس المنطقي وحساب مقدار التعديلات لعناصر المقارنة، والتي تختلف بالنسبة لنظائرها وموضوع التقييم. يتم استخدام تقنية لتقريب كل كائن مقارنة إلى موضوع التقييم. يجب أن تظل جميع البيانات الموجودة في كائن التقييم دون تغيير، ومن المفترض (افتراضيًا) أن تتغير فقط البيانات الموجودة في كائن المقارنة. يتم تحديد علامة التعديل بناءً على ما يلي: إذا زادت قيمة موضوع المقارنة عند الاقتراب من موضوع التقييم لأي عنصر، فإن علامة التعديل تكون موجبة، وعليه إذا نقصت، فإن علامة التعديل التعديل سلبي .
التعديلات (التعديلات) يمكن أن تكون تكلفة أو نسبة مئوية. من حيث الخصائص الكمية، عادة ما يتم إدخال الاختلافات من حيث القيمةوبالنسبة للنوعية - كنسبة مئوية. يتم تطبيق تسويات النسبة المئوية على كل من تكلفة كائن المقارنة ووحدة المقارنة، كما يتم تطبيق تسويات التكلفة على تكلفة كائن المقارنة. التعديلات الخاصة بظروف السوق والموقع والاستهلاك هي نسب مئوية.
إن الفرق بين القيم التي تم الحصول عليها لتكلفة الشقة وتكلفة الشقة مع عنصر المقارنة المستبدل سيشكل تقريبًا مبلغ التعديل.
حجم كل تعديل له ما يبرره. يكون تحديد مقدار التعديل أكثر موثوقية في السوق المتقدمة إذا كان هناك عدد كافٍ من العروض.
واستناداً إلى البيانات التي تم الحصول عليها (حجم التصحيحات الإيجابية والسلبية)، تم إعداد جدول. 8
تنعكس التعديلات المطبقة ومبررة في الجدول. 9.
الجدول 8 - تعديل وحساب قيمة كائن التقييم باستخدام النهج المقارن
| عناصر المقارنة | موضوع التقييم | النظير | |||
| 1. السعر، فرك. | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 2.الملكية | ملكية كاملة | ملكية كاملة | ملكية كاملة | ملكية كاملة | |
| تعديل الملكية | |||||
| التكلفة المعدلة | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 3. شروط التمويل | غير متوفر | غير متوفر | غير متوفر | غير متوفر | |
| تعديل شروط التمويل | |||||
| التكلفة المعدلة | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 4. شروط البيع | سوق | سوق | سوق | سوق | |
| تعديل شروط البيع | |||||
| التكلفة المعدلة | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 5. ظروف السوق (الوقت) | غير متوفر | غير متوفر | غير متوفر | غير متوفر | |
| التكيف مع ظروف السوق | |||||
| التكلفة المعدلة | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 6. الموقع | م بلانيرنايا ش. فوميتشيفا 10 دقائق. سيرا على الاقدام | م.بلانيرنايا 10 دقائق. ينقل | م شارع بلانيرنايا. روديونوفسكايا، 5 15 دقيقة بواسطة وسائل النقل | م Planernaya 15 دقيقة. سيرا على الاقدام | |
| +8% | +12% | +2% | |||
| التكلفة المعدلة | 13 045 990 | 18 480 000 | 12 316 500 | ||
| 7.الخصائص البدنية: | |||||
| 7.1.نوع المبنى وعدد طوابقه | مبنى منفصل مكون من طابق واحد. | الطابق الأول من مبنى سكني جديد | الطابق الأول من مبنى سكني | الطابق الأول من مبنى سكني | |
| التعديل لكل طابق | -5% | -5% | -5% | ||
| التكلفة المعدلة | 12 393 690 | 17 556 000 | 11 700 675 | ||
| 7.2.التخطيط | خطة مفتوحة | تخطيط المكتب | غير متوفر | تخطيط المكتب | |
| تعديل للتخطيط | +1% | +1% | |||
| التكلفة المعدلة | 12 517 627 | 17 556 000 | 11 817 682 | ||
| 7.3 ارتفاع السقف م | 4.0 م | 3,0 | 3,45 | 2,65 | |
| تعديل لارتفاعات السقف | +1% | +0,5% | +1% | ||
| التكلفة المعدلة | 12 642 803 | 17 643 780 | 11 935 859 | ||
| 7.4.المساحة الإجمالية م2 | 144 م2 | 174 م2 | 148 م2 | 102 م2 | |
| -6% | -1% | +8% | |||
| التكلفة المعدلة | 11 884 235 | 17 467 342 | 12 890 727 | ||
| 7.5. مخلص الطاقة الكهربائية | الكهرباء 30 كيلوواط | هنالك | الكهرباء 21 كيلوواط | غير متوفر | |
| +0,5% | |||||
| التكلفة المعدلة | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.6.الهاتف | هنالك | غير متوفر | غير متوفر | هنالك | |
| التصحيح على الهاتف | |||||
| التكلفة المعدلة | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.7 وقوف السيارات | موقف سيارات | غير متوفر | غير متوفر | غير متوفر | |
| تعديل لتوفر مواقف السيارات | |||||
| التكلفة المعدلة | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.8. حماية | إرسال الإشارات | غير متوفر | غير متوفر | غير متوفر | |
| التعديل الأمني | |||||
| التكلفة المعدلة | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.9.الإنترنت | هنالك | غير متوفر | غير متوفر | هنالك | |
| تعديل الانترنت | |||||
| التكلفة المعدلة | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.10. مجال الاتصالات | هنالك | هنالك | هنالك | هنالك | |
| التعديل على الاتصالات | |||||
| التكلفة المعدلة | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.11 تسجيل الدخول | هناك 1 | ثلاثة مداخل (اثنان من الفناء وواحد مركزي) | مدخلين منفصلين | مدخل منفصل | |
| تعديل الإدخال | -3% | -1,5% | |||
| التكلفة المعدلة | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 8.عبور المكان | عالي | غير متوفر | غير متوفر | غير متوفر | |
| تعديل لنفاذية الموقع | |||||
| التكلفة المعدلة | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 9. خط المنزل | الأول | الأول | الأول | غير متوفر | |
| التكيف على خط المنزل | |||||
| التكلفة المعدلة | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 10. الاستخدام | مبنى مكاتب، بنك، صالون، خدمات، متجر | مكتب، طب الأسنان، مركز التدريب | صالون التجميل | غير متوفر | |
| تعديل للاستخدام | |||||
| التكلفة المعدلة | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 11. حالة المبنى | تجديد متوسط | يحتاج إلى التجديد | إصلاح جيد | يحتاج إلى التجديد | |
| التكيف مع حالة الغرفة | +4% | -2% | +4% | ||
| التكلفة المعدلة | 11 988 816 | 16 945 532 | 13 406 356 | ||
| 12. هيبة الوكالة التي تعرض العقارات | الوارد | الوارد | الوارد | الوارد | |
| التعديل من أجل هيبة الوكالة | |||||
| التكلفة المعدلة | 11 988 816,36 | 16 945 531,55 | 13 406 356,34 | ||
| 13. معلومات إضافية | قطعة أرض للإيجار بمساحة 3 دونم | غير متوفر | لا | غير متوفر | |
| تعديل لمزيد من ذكاء | -7% | ||||
| التكلفة المعدلة | 11 988 816 | 15 759 344 | 13 406 356 | ||
| عدد التعديلات | |||||
| التصحيح الصافي الإجمالي | -90803,64 | -740 655,66 | 1 331 356,34 | ||
| (نفس الشيء بالنسبة المئوية) | -0,75 | -4,49 | 11,03 | ||
| التعديل الإجمالي الشامل | 0,00 | 577 500,00 | 1 328 250,00 | ||
| (نفس الشيء بالنسبة المئوية) | 0,00 | 3,50 | 11,00 |
الجدول 9 - مبررات التعديلات
| نوع التعديل | وصف طبيعة التعديل | التعديلات المقدمة |
| تعديل للموقع | يعتمد التعديل على مكانة المنطقة والمسافة إلى أقرب محطة مترو | 5 دقائق سيرا على الأقدام - 2% 5 دقائق بالمواصلات -4% |
| تعديل للمساحة الإجمالية | يتم التعديل إذا المساحة الكليةينحرف الكائن الذي يتم تقييمه عن مساحة التناظرية بأكثر من 5 م2 | 1% لكل 5 م2. |
| تعديل لارتفاع السقف | لا يتم التعديل إلا إذا كان ارتفاع سقف كائن التقييم ينحرف عن ارتفاع سقف النظير بأكثر من 50 سم | 0.5% لكل 50 سم |
| تصحيح لوقوف السيارات | وجود موقف سيارات خاص بك يزيد من قيمة العقارات. | لتوفر مواقف السيارات +2% |
| التعديل لكل سطر | يؤثر خط المنزل على هيبة المبنى وراحة طرق الوصول. | للخط الأول +5% من التكلفة |
| التعديل من أجل هيبة الوكالة | إن مكانة الوكالات التي تقدم موضوع التقييم والوكالات التي تقدم نظائرها هي نفسها تقريبًا، وبالتالي لا يتم إجراء أي تعديلات على عنصر المقارنة هذا | |
| تعديل للتخطيط | يؤدي وجود تخطيط مختلط إلى زيادة تكلفة المبنى بنسبة 0.5٪، كما أن تخطيط الممر المكتبي يقللها بنسبة 1٪ | |
| تعديل الإدخال | كل مدخل يزيد من هيبة الكائن | دخول واحد – 1.5% |
| تعديل لحالة وجودة التشطيب | الحالة الجيدة والديكور للشقة لهما تأثير إيجابي على قيمة العقار الذي يتم تقييمه | يحتاج إلى إصلاح: +4% إصلاح جيد: -2% |
| التصحيح على الهاتف | وجود الهاتف يزيد من قيمة العقار الموضوع | تركيب الهاتف: +0.5% تركيب الانترنت: +1% |
| التعديل بواسطة معلومات إضافية | العناصر الأساسية الإضافية لخاصية الموضوع تزيد أيضًا من قيمتها | غياب قطعة أرضيقلل من قيمة العقار بنسبة 7% |
| التكيف للكهرباء | توافر المزيد من الكهرباء يزيد من قيمة الممتلكات | 10 كيلوواط – 0.5% |
| تعديل لنوع المبنى | المبنى المنفصل يزيد من قيمة العقارات مقارنة بالمبنى السكني | إذا كان الطابق الأول من مبنى سكني هو ناقص 5٪ |
لوحظ أقل عدد من التعديلات في التماثلية رقم 3، وأصغر تصحيح إجمالي لوحظ في التماثلية رقم 1.
وفي هذا الصدد، سيتم توزيع معاملات الترجيح على النحو التالي:
تناظري رقم 1 – 0.4، تناظري رقم 2 – 0.25، تناظري رقم 3 – 0.35.
القيمة المعدلة لخاصية الموضوع:
11 988 816*0,4+15 759 344*0,25+13 406 356*0,35 = 13427587 روبل روسي
معلومات ذات صله.
يمكنك رؤية منطق حساب القيمة النهائية لكائن التقييم وحساب التعديلات في ملف Excel هذا: . كما أن لديها كتلة تسمى "قواعد التعديل"، والتي تشير إلى الكميات المحددة من التعديلات التي سيتم تطبيقها. على سبيل المثال، لضبط المسافة من المترو، يتم استخدام معامل 1 لانحراف 200 وحدة، وهذا يعني أن كل 200 متر من المسافة من المترو يعطي انحرافًا في السعر بنسبة 1٪. علاوة على ذلك، فإن جميع هذه القيم قابلة للتخصيص، اعتمادًا على ما هو موضح في تقريرك في وصف التعديلات، ويمكن تغييرها، لأن التوصيات قد تختلف من مصادر مختلفة. بالنسبة إلى 8 أنواع رئيسية من التعديلات، نقترح استخدام الحساب التلقائي للقيم وفقًا لمعلماتك.
- تعديل المسافة من التوقف النقل العام(مترو)
- التعديل لكل طابق
- تعديل لتوافر المباني الصيفية
- تعديل للحمام
- تعديل للمساحة الإجمالية
- التكيف مع مساحة المعيشة
- تعديل لمنطقة المطبخ
- تعديل للحالة
هذا لا يعني أنه يجب عليك استخدام كل هذه التعديلات، إذا كنت ترغب في ذلك، يمكنك إدخال الرقم 0 في إعدادات أي من التعديلات، ولن يتم إجراء الحساب التلقائي له بشكل افتراضي. عليك أيضًا أن تفهم أن المسافات بين الأشياء يتم حسابها مباشرة على الخريطة، دون مراعاة الأسوار والثقوب وغيرها من العوائق التي يجب تجنبها. يمكن لـ Yandex حساب المسافات على الطرق السريعة، لكن مسار المشاة غامض، وسوف يستغرق الأمر وقتًا طويلاً لمعرفة كيفية حسابه بأي دقة. عند إنشاء تقرير، يمكنك دائمًا تصحيح أي رقم تم حسابه تلقائيًا إلى 0 أو إدراج الرقم الخاص بك إذا كان الموقف يتطلب ذلك. يوفر النظام أيضًا تعديلًا نسبيًا تعسفيًا واحدًا لمراعاة الميزات غير التافهة لموضوع التقييم. لتحديد التكلفة النهائية للكائن بشكل أكثر دقة، يمكنك أيضًا استخدام التعديل المطلق، والذي سيتم من خلاله تعديل القيمة المطلوبة ليس بنسبة مئوية من سعر النظير، ولكن بمقدار معين. كقاعدة عامة، يتم استخدام هذا التعديل لمراعاة تكاليف التحسينات، سواء كانت إعادة تطوير أو إصلاحات حصرية، والتي يحق للمثمن تحديد تكلفتها من خلال تقييمه الخبير.
في بروسيمبل يتم تحديد حجم التعديلات بناءً على المنهجية التي يقترحها المركز العلمي والعملي للمثمنين المحترفين، حيث تكون التعديلات حسب المنهجية بالقيم التالية:
| اسم | أحسن | متوسط | أسوأ | ||
| أضف إلى السعر % | طرح من السعر،٪ | ||||
| شرفة، لوجيا | هناك شرفة ورواق | 2% | توجد شرفة أو لوجيا بمساحة 2-2.5 متر مربع. | لا | -2% |
| هناك شرفة كبيرة | |||||
| 1% | |||||
| موقع الغرفة | - | - | معزول | متعلق ب | -2; -8% |
| إمدادات المياه | - | - | وسط | السخان | -1; -2% |
| حمام | النمط الغربي | 5% | صغيرة منفصلة | مجموع | -2; -4% |
| موقع النافذة | نوافذ إلى الفناء | 1; 2% | نصف النوافذ تواجه الطريق | جميع النوافذ تواجه الطريق | -5; -1% |
| حماية | خدمات الاستقبال والإرشاد | 3; 5% | قفل بالرمز | لا | -5% |
| الاتصال الداخلي | 2% | ||||
| ولاية | شقة بعد إصلاح | 5; 1% | مرضية، وتتطلب بعض الإصلاحات التجميلية البسيطة | الشقة تتطلب تجديدا كبيرا | -3; -5% |
| منطقة المطبخ | أكثر من 8 متر مربع. | +0.3% لكل 0.1 متر مربع. | من 7 متر مربع. ما يصل إلى 8 متر مربع. | أقل من 7 متر مربع. | -0.3% لكل 0.1 متر مربع. |
| ارتفاع السقف | من 2.8 م. | 1,90% | من 2.65 م إلى 2.8 م. | أقل من 2.6 م | -1% لكل 10 سم |
| توفر مصعد | متوفر في خمسة طوابق | 3; 4% | ليس في مبنى شاهق | -3; -4% | |
| خزانة او غرفة القمامة | متوفر في مبنى مكون من خمسة طوابق | 2; 4% | نعم في مبنى شاهق وليس في مبنى مكون من 5 طوابق | ليس في مبنى شاهق | -2; -4% |
ها. ياسكيفيتش. "أساليب وأمثلة عملية لإجراء التعديلات المقارنة عند تقييم العقارات (الشراء والبيع والإيجار)." ربح رجل الأعمال و ارتداء خارجي. تقييم مرافق البنية التحتية." م: شركة NPCPO LLC، 2010.
عند تطبيق المنهج المقارن، يتم تحديد قيمة عقار التقييم بالمقارنة مع سعر بيع الأشياء المماثلة. وأساس تطبيق هذا المنهج هو أن قيمة العقار المثمن ترتبط بشكل مباشر بسعر بيع الأشياء المماثلة. تتم مقارنة كل عملية بيع قابلة للمقارنة (موضوع المقارنة، التناظرية) مع الممتلكات التي يتم تقييمها. تعتمد دقة حساب قيمة كائن التقييم باستخدام النهج المقارن على حجم (اكتمال) وجودة (موثوقية) المعلومات المتعلقة بمعاملات الشراء والبيع (أو عروض البيع).
ويتكون النهج المقارن من الخطوات التالية:
1. تحديد الغرض من التقييم مع تحديد نوع الحقوق المقدرة لموضوع التقييم ونظائرها.
2. تحليل سوق العقارات من نظائرها التي تتزامن في وظائفها مع الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية للعقار الذي يتم تقييمه.
3. اختيار وحدة المقارنة.
4. اختيار النظائر من بين عمليات البيع والشراء وعروض البيع (العرض العام). التحقق من المعلومات حول نظائرها المختارة حول سعر البيع وسعر الطلب وشروط الدفع والموقع والخصائص المادية والشروط الأخرى للمعاملة.
5. اختيار أهم معايير المقارنة لتعديل أسعار نظائرها.
6. تعديل تكلفة وحدات المقارنة من نظائرها للاختلافات في معايير المقارنة.
7. تحليل القيم المعدلة لأسعار وحدات نظائرها.
8. تنسيق القيم المعدلة لأسعار وحدات نظائرها والاستنتاج حول قيمة كائن التقييم باستخدام النهج المقارن.
يتم إجراء تعديلات (تعديلات) على سعر البيع لتعكس الفروق الكبيرة بينهما. يتم عرض البيانات الأولية حول العقار الذي يتم تقييمه ونظائرها من الشقق للمقارنة في الجدول 7.
الجدول 7 - البيانات الأولية عن كائنات المقارنة (نظائرها)
| عناصر المقارنة | موضوع التقييم | كائنات المقارنة (نظائرها) | |||
| 1. سعر البيع، فرك. | - | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 |
| 2. حقوق الملكية | ملكية كاملة | مملوكة لأكثر من 3 سنوات، مالك واحد بالغ | مملوكة لأكثر من 3 سنوات، مالك واحد بالغ | ||
| 3. شروط التمويل | الدفع نقدا بدون أقساط | الدفع نقدا بدون أقساط | الدفع نقدا بدون أقساط | الدفع نقدا بدون أقساط | |
| 4. شروط البيع | لا يوجد تأخير في تسجيل الوصول | تأخر التحرك في القاعدة | لا يوجد تأخير في تسجيل الوصول | لا يوجد تأخير في تسجيل الوصول | لا يوجد تأخير في تسجيل الوصول |
| 5. ظروف السوق (الوقت) | 3 اشهر | مشابه | مشابه | مشابه | مشابه |
| 6. الموقع | |||||
| 7. الخصائص الفيزيائية: | |||||
| - المساحة الكلية | 74,9 | 72,0 | 78,0 | 70,0 | |
| – مكان عيش \ سكن | 46,0 | 43,0 | 46,0 | 40,2 | 40,0 |
| - منطقة المطبخ | 10,2 | 10,0 | 10,0 | 10,0 | |
| - أرضية | 6/16 | 13/16 | 4/16 | 9/16 | 10/16 |
| - ارتفاع السقف | 2,65 | 2,50 | 2,70 | ||
| – وجود شرفة لوجيا | متاح، لوجيا المزجج | شرفة مفقودة لوجيا | شرفة لوجيا مفقودة | شرفة مفقودة لوجيا | شرفة مفقودة لوجيا |
| - أرضية | صفح | ارضية خشبية | غير متوفر | مشمع | صفح |
| - حمام | منفصل | منفصل | منفصل | مشترك | غير متوفر |
| 8. الخصائص الاقتصادية: | |||||
| - تكاليف التشغيل | 7150 فرك / شهر. | مشابه | مشابه | مشابه | مشابه |
| 9. الاستخدام | |||||
| – الغرض الوظيفي | لإقامتك الخاصة | لإقامتك الخاصة | لإقامتك الخاصة | لإقامتك الخاصة | لإقامتك الخاصة |
| - ولاية | جيد | متوسط | جيد | متوسط | ممتاز |
| – جودة التشطيب | معيار | معيار | معيار | معيار | معيار |
| 10. المكونات غير العقارية | |||||
| - هاتف | متاح | متاح | متاح | متاح | متاح |
| - معلومات إضافية | انتركوم، نوافذ بزجاج مزدوج | الاتصال الداخلي. نوافذ زجاجية مزدوجة | غير متوفر | الاتصال الداخلي. نوافذ زجاجية مزدوجة | الاتصال الداخلي عبر الفيديو، نوافذ ذات زجاج مزدوج |
وتتميز بعض عناصر المقارنة بعدة مؤشرات، يتم إجراء التعديلات على كل منها.
عند جمع معلومات عن كائنات المقارنة (نظائرها)، من الضروري أولاً جمع كمية كافية من البيانات الموثقة عن معاملات الشراء والبيع المكتملة للنظائر. وبالنظر إلى أن هذه المعلومات سرية ولا يوجد حرية الوصول إلى قواعد البيانات الخاصة بالمعاملات المنجزة لشراء وبيع العقارات، يمكنك استخدام البيانات المتعلقة بأسعار العرض لأشياء المقارنة المأخوذة من المصادر المفتوحة للدوريات المتخصصة والإنترنت. البيانات المستمدة من العروض العامة هي الأقرب إلى الأسعار الحقيقية لمعاملات الشراء والبيع، مما يسمح، مع مراعاة تعديل سعر الطلب، بأن يعكس بأكبر قدر ممكن الأسعار الحقيقية لشراء وبيع العقارات.
يجب أن تكون النظيرات مماثلة قدر الإمكان للعقار الذي يتم تقييمه، في المقام الأول من حيث العناصر الخمسة الأولى للمقارنة، وبالنسبة للعقارات السكنية (الشقق) أيضًا من حيث الخصائص المادية (عدد الغرف، المساحة الإجمالية، نوع المبنى، إلخ.). يتم تلخيص جميع نظائرها المختارة في الجدول 8، الذي يتضمن البيانات الأولية التي تم الحصول عليها من المصادر المفتوحة والبيانات الإضافية التي تم الحصول عليها مباشرة من بائع نظائرها.
فيما يلي الأساس المنطقي وحساب مقدار التعديلات لعناصر المقارنة، والتي تختلف بالنسبة لنظائرها وموضوع التقييم. يتم استخدام تقنية لتقريب كل كائن مقارنة إلى موضوع التقييم. يجب أن تظل جميع البيانات الموجودة في كائن التقييم دون تغيير، ومن المفترض (افتراضيًا) أن تتغير فقط البيانات الموجودة في كائن المقارنة. يتم تحديد علامة التعديل بناءً على ما يلي: إذا زادت قيمة موضوع المقارنة عند الاقتراب من موضوع التقييم لأي عنصر، فإن علامة التعديل تكون موجبة، وعليه إذا نقصت، فإن علامة التعديل التعديل سلبي .
التعديلات (التعديلات) يمكن أن تكون تكلفة أو نسبة مئوية. بالنسبة للخصائص الكمية، يتم تقديم الاختلافات عادةً من حيث القيمة، وبالنسبة للخصائص النوعية - من حيث النسبة المئوية. يتم تطبيق تسويات النسبة المئوية على كل من تكلفة كائن المقارنة ووحدة المقارنة، كما يتم تطبيق تسويات التكلفة على تكلفة كائن المقارنة. التعديلات الخاصة بظروف السوق والموقع والاستهلاك هي نسب مئوية.
إن الفرق بين القيم التي تم الحصول عليها لتكلفة الشقة وتكلفة الشقة مع عنصر المقارنة المستبدل سيشكل تقريبًا مبلغ التعديل.
حجم كل تعديل له ما يبرره. يكون تحديد مقدار التعديل أكثر موثوقية في السوق المتقدمة إذا كان هناك عدد كافٍ من العروض.
واستناداً إلى البيانات التي تم الحصول عليها (حجم التصحيحات الإيجابية والسلبية)، تم إعداد جدول. 8
تنعكس التعديلات المطبقة ومبررة في الجدول. 9.
الجدول 8 - تعديل وحساب قيمة كائن التقييم باستخدام النهج المقارن
| عناصر المقارنة | موضوع التقييم | كائنات المقارنة (نظائرها) | |||
| سعر البيع، فرك. | - | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 |
| ملكية | ملكية كاملة | مملوكة لأكثر من 3 سنوات، مالك واحد بالغ | مملوكة لأكثر من 3 سنوات، مالكين بالغين | مملوكة لأكثر من 3 سنوات، مالك واحد بالغ | مملوكة لأكثر من 3 سنوات، مالك واحد بالغ |
| تعديل الملكية | |||||
| التكلفة المعدلة | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| شروط التمويل | الدفع نقدا بدون أقساط | الدفع نقدا بدون أقساط | الدفع نقدا بدون أقساط | الدفع نقدا بدون أقساط | الدفع نقدا بدون أقساط |
| تعديل شروط التمويل | |||||
| التكلفة المعدلة | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| شروط البيع | لا يوجد تأخير في تسجيل الوصول | تأخر التحرك في القاعدة | لا يوجد تأخير في تسجيل الوصول | لا يوجد تأخير في تسجيل الوصول | لا يوجد تأخير في تسجيل الوصول |
| تعديل شروط البيع | |||||
| التكلفة المعدلة | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| ظروف السوق (الوقت) | 3 اشهر | مشابه | مشابه | مشابه | مشابه |
| التكيف مع ظروف السوق | |||||
| التكلفة المعدلة | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| موقع | 115563، موسكو، ش. جنرالا بيلوف، 21 | 115583، موسكو، ش. جنرالا بيلوف، 47 | 115563، موسكو، ش. جنرالا بيلوف، 29 | 115583 موسكو، ش. جنرالا بيلوف، 53/1 | 115583، موسكو، ش. جنرالا بيلوف، 45/1 |
| إلى المترو | 12 دقيقة | 11 دقيقة | 10 دقائق | 13 دقيقة | 10 دقائق |
| - 0,5% | -1% | +1,5% | -1% | ||
| التكلفة المعدلة | 12 139 000 | 11 672 100 | 9 845 500 | 13 662 000 | |
| الخصائص البدنية: | |||||
| - المساحة الكلية | 74,9 | 72,0 | 78,0 | 70,0 | |
| +2% | -4% | +7% | +4% | ||
| التكلفة المعدلة | 12 381 780 | 11 205 216 | 10 534 685 | 14 208 480 | |
| - مكان عيش \ سكن | 46,0 | 43,00 | 46,00 | 40,20 | 40,00 |
| +3% | 0% | +5% | +6% | ||
| التكلفة المعدلة | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 061 419 | 15 060 989 | |
| - منطقة المطبخ | 10,2 | 10,00 | 10,00 | 9,00 | 10,00 |
| 0 % | 0% | +1% | 0% | ||
| التكلفة المعدلة | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| - أرضية | 6/16 | 13/16 | 4/16 | 9/16 | 10/16 |
| التعديل لكل طابق | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| التكلفة المعدلة | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| - ارتفاع السقف | 2,65 | 2,50 | 2,70 | 2,60 | 2,60 |
| تعديل لارتفاعات السقف | + 0,2% | 0% | 0% | 0% | |
| التكلفة المعدلة | 12 778 740 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| – وجود شرفة لوجيا | شرفة لوجيا | شرفة مفقودة لوجيا | شرفة لوجيا مفقودة | شرفة مفقودة لوجيا | شرفة مفقودة لوجيا |
| تعديل لوجود شرفة لوجيا | +2% | +5% | +2% | +2% | |
| التكلفة المعدلة | 13 034 315 | 11 765 477 | 11 395 474 | 15 362 209 | |
| - أرضية | صفح | ارضية خشبية | غير متوفر | مشمع | صفح |
| التعديل حسب الجنس | -5% | 0% | 2% | 0% | |
| التكلفة المعدلة | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 623 384 | 15 362 209 | |
| - حمام | منفصل | منفصل | منفصل | مجموع | منفصل |
| تعديل للحمام | 0% | 0% | +2% | 0% | |
| التكلفة المعدلة | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| الخصائص الاقتصادية: | |||||
| - تكاليف التشغيل | 7150 فرك / شهر. | مشابه | مشابه | مشابه | مشابه |
| تعديل تكاليف التشغيل | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| التكلفة المعدلة | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| الاستخدام | |||||
| - الغرض الوظيفي | لإقامتك الخاصة | لإقامتك الخاصة | لإقامتك الخاصة | لإقامتك الخاصة | لإقامتك الخاصة |
| التعديل لغرض وظيفي | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| التكلفة المعدلة | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| - ولاية | جيد | متوسط | جيد | متوسط | ممتاز |
| تعديل للحالة | +5 000 | +5 000 | -5 000 | ||
| التكلفة المعدلة | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| – جودة التشطيب | معيار | معيار | معيار | معيار | معيار |
| التعديل على جودة التشطيب | |||||
| التكلفة المعدلة | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| المكونات غير العقارية | |||||
| - هاتف | متاح | متاح | متاح | متاح | متاح |
| التصحيح على الهاتف | |||||
| التكلفة المعدلة | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| - معلومات إضافية | انتركوم، نوافذ بزجاج مزدوج | الاتصال الداخلي. نوافذ زجاجية مزدوجة | غير متوفر | الاتصال الداخلي. نوافذ زجاجية مزدوجة | الاتصال الداخلي عبر الفيديو، نوافذ ذات زجاج مزدوج |
| التعديل على أساس معلومات إضافية | - 10 000 | ||||
| التكلفة المعدلة | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 347 209 | |
| عدد التعديلات | |||||
| التصحيح الصافي الإجمالي | 297 993 | 1 145 045 | -2 160 851 | -944 769 | |
| (نفس الشيء بالنسبة المئوية) | 2,44 | 9,71 | -22,28 | -6,85 | |
| التعديل الإجمالي الشامل | 334 400 | 1 179 000 | 1 993 500 | 1 809 000 | |
| (نفس الشيء بالنسبة المئوية) | 2,74 | 10,00 | 20,55 | 13,11 |
الجدول 9 - مبررات التعديلات
| نوع التعديل | وصف طبيعة التعديل | التعديلات المقدمة |
| تعديل للموقع | يعتمد التعديل على مكانة المنطقة والمسافة إلى أقرب محطة مترو | 0.5% عن كل دقيقة |
| تعديل للمساحة الإجمالية | يتم التعديل إذا كانت المساحة الإجمالية للعقار الذي يتم تقييمه تنحرف عن مساحة نظيره بأكثر من 1 م2 | 1% لكل م2. |
| التكيف مع مساحة المعيشة | يتم إجراء التعديل إذا كانت مساحة المعيشة في العقار الذي يتم تقييمه تنحرف عن مساحة التماثلية بأكثر من 1 متر مربع | 1% لكل م2 |
| تعديل لمنطقة المطبخ | يتم التعديل فقط في حالة انحراف مساحة مطبخ كائن التقييم عن مساحة المطبخ التناظري بمقدار 1 م2 | 1% لكل م2 |
| التعديل لكل طابق | موقع العقار الذي يتم تقييمه في الطابق الأول أو الأخير له تأثير سلبي على قيمته | الطابق الأول: -7% الطابق الأخير: -2% |
| تعديل لارتفاع السقف | لا يتم التعديل إلا إذا كان ارتفاع سقف الجسم الذي يتم تقييمه ينحرف عن ارتفاع سقف نظيره بأكثر من 10 سم | 0.2% لكل 10 سم |
| التعديل لوجود شرفة | يزيد وجود الشرفة واللوجيا من قيمة العقار الذي يتم تقييمه | 2% - وجود بلكونة 5% - وجود لوجيا |
| التعديل حسب الجنس | إن أغطية الأرضيات عالية الجودة تزيد من قيمة العقار الذي يتم تقييمه | الباركيه: -5% مشمع: +2% |
| تعديل للحمام | يعتبر الحمام المنفصل أكثر ملاءمة، مما يؤدي إلى زيادة قيمة العقار | مجمعة: +2% |
| تعديل لحالة وجودة التشطيب | الحالة الجيدة والديكور للشقة لهما تأثير إيجابي على قيمة العقار الذي يتم تقييمه | يحتاج إلى إصلاح: +15,000 متوسط الحالة: +5,000 |
| التصحيح على الهاتف | وجود الهاتف يزيد من قيمة العقار الموضوع | تركيب الهاتف:+7000 |
| التعديل على أساس معلومات إضافية | العناصر الأساسية الإضافية لخاصية الموضوع تزيد أيضًا من قيمتها | نوافذ بلاستيكية: + 20,000 انتركم: + 5,000، انتركم فيديو - 10,000 |
لوحظ أقل عدد من التعديلات في التماثلية رقم 2، ولوحظ تصحيح إجمالي صغير في التماثلية رقم 3، ولوحظ أصغر تصحيح إجمالي في التماثلية رقم 1.
وفي هذا الصدد، سيتم توزيع معاملات الوزن على النحو التالي: التماثلية رقم 1 – 0.35، التماثلية رقم 2 – 0.3، التماثلية رقم 3 – 0.2، التماثلية رقم 4 – 0.15
القيمة المعدلة لخاصية الموضوع:
12 387 599*0,35+11 765 477*0,3+11 860 851*0,2+15 347 209*0,15 = 12.539.554.3 روبل روسي
التكيف للمساومة. عند دراسة الوضع الحالي في السوق، فإن التعديل الحالي للمساومة هو 3-7٪. في حالات نادرة إلى حد ما، يكون سعر المعاملة وسعر العرض متماثلين. السعر الأولي في معظم الحالات أعلى بكثير من التكلفة الفعلية للعقار. وهذا القسط، بحسب حساباتنا، يصل إلى 3 - 7% المذكورة أعلاه.
بناءً على هذه المواقع:
http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/
http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609
وهكذا، في هذا التقرير كان تعديل المساومة 5٪.
تسوية الحقوق المنقولة. نظرًا لنقل ملكية الشيء محل التقييم والأشياء المماثلة، لم يتم إجراء أي تعديلات على الحقوق المنقولة.
تعديل شروط التمويل. وبما أن موضوع التقييم ونظائره يتمتعان بشروط تمويل سوقية، لم يتم إجراء أي تعديلات على شروط التمويل.
التعديل على شروط الصفقة. منذ كائن التقييم والأشياء من نظائرها ظروف السوقالمعاملة، لم يتم إجراء أي تعديلات على شروط الصفقة.
التعديل لظروف السوق (تاريخ البيع). وفقا لظروف السوق، فإن كائن التقييم والأشياء المماثلة قابلة للمقارنة. وبالتالي، لم يتم إجراء أي تعديل لظروف السوق.
تعديل المسافة من المترونظرًا لأن العقار الذي يتم تقييمه ونظائره يقع في نفس المبنى، لم يتم إجراء أي تعديل للمسافة من المترو.
التكيف مع نوع المنزل. نظرًا لأن نوع منزل العقار الذي يتم تقييمه والعقارات المماثلة هي نفسها، لم يتم إجراء أي تعديلات على نوع المنزل.
تعديل للطابق/عدد الطوابق.العامل الذي يؤثر على التكلفة هو الطابق الذي تقع فيه الشقة. إذا كانت الأرضية هي الأولى، فهذا يستلزم الرطوبة وانخفاض درجة حرارة الهواء في الشقة، وكذلك، كقاعدة عامة، في الشقق في الطابق الأول لا يوجد ما يكفي من ضوء النهار الطبيعي بسبب الأشجار أو الشجيرات المزروعة حول المنزل. أما الطابق العلوي فهناك احتمال كبير لتسرب السقف وتدفئة قوية للنوافذ في الصيف. لا يمكن استبعاد وجود مشكلة في ضغط المياه بسبب الطابق العلوي. ولذلك، فإن تكلفة الشقق في الطوابق العليا ستكون أكثر تكلفة من الشقق في الطوابق السفلية.
بحسب المواقع:
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html
تعديل لأول و الطابق العلويهو 5-15%. ولكن بما أن جميع الشقق المشابهة تقع تقريبًا في الطوابق الوسطى، فلا يتم تضمين التعديل الخاص بالطابق/عدد الطوابق.
التعديل على عدد الغرف . من حيث عدد الغرف، فإن الكائن الذي يتم تقييمه والأشياء المماثلة هي نفسها - 3 غرف. ولذلك، لم يتم إجراء أي تعديل على عدد الغرف.
تعديل للمساحة الإجمالية.يتم تقديم هذا التعديل إذا كانت مساحة العقار الذي يتم تقييمه تنحرف عن مساحة نظيره بأكثر من 10 أمتار مربعة. نظرًا لأن الكائنات التناظرية تختلف قليلاً عن المساحة الإجمالية للكائن الذي تم تقييمه، لم يتم إجراء أي تعديل على المساحة الإجمالية.
تعديل لمنطقة المطبخ.يتم تقديم هذا التعديل إذا كانت مساحة المطبخ في العقار الذي يتم تقييمه تنحرف عن مساحة المطبخ التماثلية بأكثر من 1 متر مربع.
بحسب المواقع:
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html
يتم أخذ مبلغ التعديل بمعدل 0.5% لكل 1 متر مربع.
التكيف مع مساحة المعيشة.ونتيجة لتحليل السوق، تم الكشف عن ذلك متوسط السعر 1 متر مربع م لشقة من غرفتين في منطقة ياسينيفو 157834 روبل. لذلك، تم حساب التعديل على أنه الفرق بين مساحة المعيشة في العقار الذي يتم تقييمه ومساحة العقار المماثل، مضروبًا في تكلفة 1 متر مربع. م تم إجراء التعديلات على جميع الأجسام التناظرية باستثناء رقم 4، حيث أن المساحة الإجمالية للأجسام التناظرية رقم 1 ورقم 2 ورقم 3 ورقم 5 تختلف بمتوسط 2 متر مربع. من منطقة المعيشة للعقار الذي يتم تقييمه.
تعديل لارتفاعات السقف. نظرًا لأن سلسلة المنزل، وهي P-3، جميعها لها نفس ارتفاع السقف، لذلك لم يتم إجراء أي تعديل على ارتفاع السقف .
بحسب الموقع:
http://tipdoma.ru/series_p-3.html
تعديل للنوافذ. نظرًا لأن نوافذ كائن التقييم والكائنات التناظرية هي نفسها، لم يتم إجراء أي تعديلات.
التكيف مع العرض من النافذة. وبما أن نافذة العقار الذي يتم تقييمه ونظائره تطل على الفناء والشارع، لم يتم إجراء أي تعديل.
تعديل للحمام. يحتوي العقار الذي يتم تقييمه على حمام مشترك، بينما تحتوي العقارات المماثلة على حمام منفصل، لذلك تم إجراء تعديل بمبلغ 2٪.
بحسب الموقع:
http://www.direct Economic.ru/dhoms-669-6.html
تعديل لوجود شرفة/لوجيا.يتضمن هذا التعديل زيادة في تكلفة الشقة في ظل وجود هذا النوع من التحسين تصل إلى 1-5%، حيث أن العقار الذي يتم تقييمه يحتوي على لوجيا، والتي لها مزايا على الشرفة، فإننا نقوم بإجراء تعديل بنسبة 2% إلى الكائن المماثل لرقم 3.
بحسب المواقع:
http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02
تعديل لحالة التشطيب.تؤثر الإصلاحات وجودة التشطيب على تكلفة الشقة بشكل مباشر. تشطيب لا تشوبه شائبة وعالي الجودة يزيد السعر بنسبة 10٪. نظرًا لأن جودة تشطيب الجسم الذي تم تقييمه لا تختلف كثيرًا عن جودة تشطيب الأشياء التناظرية، لذلك لم يتم إجراء أي تعديل.
تعديل لخصائص إضافية.ونظرًا لأن الخصائص الإضافية لكائن التقييم والأشياء التماثلية لا تختلف كثيرًا، لم يتم إجراء أي تعديلات.