طريقة Stakeoutتقع في دراسة مفصلةومراعاة جميع أنواع البلى ومنها (شكل 2):

• الاهتراء الجسدي القابل للإزالة وغير القابل للإصلاح ؛
• ارتداء وظيفي قابل للإزالة وغير قابل للإزالة ؛
• ارتداء خارجي.

التآكل القابل للإزالة (القابل للتصحيح) هو التآكل ، والقضاء عليه ممكن ماديًا ومجدٍ اقتصاديًا ، أي تساهم التكاليف المتكبدة لإزالة نوع أو آخر من التآكل في زيادة قيمة الكائن ككل.

التآكل المميت (غير القابل للاسترداد) هو التآكل الذي يكون التخلص منه مستحيلًا ماديًا أو غير مجدٍ اقتصاديًا ، أي التكاليف المتكبدة لإزالة نوع أو آخر من التآكل لا تساهم في زيادة قيمة الكائن ككل.

أرز. 4 تصنيف استهلاك العقارات

لتطبيق طريقة الانهيار في تحديد الاستهلاك المتراكم ، من الضروري الحصول على بيانات حول تكلفة الإنشاءات الجديدة ، مقسمة حسب العناصر الهيكلية ، كقاعدة حسابية.

التدهور الجسدي- الفقد التدريجي للصفات الفنية والتشغيلية للكائن ، والتي تم وضعها في الأصل أثناء البناء ، تحت تأثير العوامل الطبيعية والمناخية ، وكذلك الحياة البشرية. يعكس التدهور المادي التغيرات في الخصائص الفيزيائية للممتلكات بمرور الوقت (على سبيل المثال ، عيوب العناصر الهيكلية).

هناك أربع طرق حسابية رئيسية البلى الجسدي:

• خبير (معياري) ؛
• يكلف؛
• طريقة لحساب عمر المبنى.

طريقة الخبراء لحساب البلى الجسدييعتمد على إنشاء بيان معيب وتحديد نسبة التآكل لجميع العناصر الهيكلية للمبنى أو الهيكل. طريقة الخبراء هي الأكثر دقة ، ولكنها أيضًا تستغرق وقتًا طويلاً.

تتضمن هذه الطريقة استخدام تعليمات معيارية مختلفة على مستوى الأقسام أو الأقسام. على سبيل المثال ، يمكننا تسمية VSN 53-86 المطبق من قبل المكتب جرد تقنيمن أجل تقييم التدهور المادي للمباني السكنية أثناء الجرد الفني والتخطيط اصلاح المساكنبغض النظر عن انتمائها الإداري. في هذه القواعديتم إعطاء خصائص التآكل المادي للعناصر الهيكلية المختلفة للمباني وتقييمها.

يتم تحديد التدهور المادي للمبنى على النحو التالي:

و - التدهور المادي للمبنى ، (٪) ؛

F i - التآكل المادي للعنصر الهيكلي i (٪) ؛

L i - المعامل المقابل للسهم تكلفة الاستبدالالعنصر الهيكلي الأول (القسم) في التكلفة الإجماليةمبنى؛

ن - عدد العناصر الإنشائية في المبنى

يجب أن تؤخذ حصص تكلفة استبدال الهياكل والعناصر والأنظمة الفردية في تكلفة الاستبدال الإجمالية للمبنى وفقًا للمؤشرات الموحدة لتكلفة استبدال المباني السكنية ، المعتمدة بالطريقة المحددة ، وللإنشاءات والعناصر والأنظمة التي لا تحتوي على مؤشرات معتمدة - بتكلفتها التقديرية.

المثال 30.تحديد التدهور المادي لمبنى سكني ، إذا كان معروفاً أنه أثناء فحصه تم الكشف عن التدهور المادي لجميع العناصر الإنشائية:

• المؤسسات - 10٪ ؛
• الجدران - 15٪ ؛
• تداخل - 20٪ ؛
• تسقيف - 10٪ ؛
• طوابق - 35٪ ؛
• النوافذ - 40٪ ؛
• الطلاء النهائي - 30٪ ؛
• السباكة الداخلية والأجهزة الكهربائية - 50٪ ؛
• آخرون - 25٪.

حل:

1. تحديد الثقل النوعي للعناصر الهيكلية وفقًا لـ Sat. رقم 28 UPVS.

2 - نتائج تقييم التآكل المادي للعناصر والأنظمة ، وكذلك تحديد وزنها النوعي بتكلفة الاستبدال:

اسم عناصر البناء	أوزان محددة للعناصر الهيكلية ،٪		الجاذبية النوعية × نسبة التآكل
أسس
الجدران
طوابق
سَطح
طوابق
نافذة او شباك
طلاء التشطيب
السباكة الداخلية والأجهزة الكهربائية
آحرون
		-

وبذلك يكون التدهور المادي للمبنى 23.25٪.

طريقة التكلفةحساب البلى البدنييستند إلى افتراض أن التآكل المادي في وقت التقييم يتم التعبير عنه كنسبة من تكلفة تدابير الإصلاح الضرورية بشكل موضوعي لإزالة الضرر الذي يلحق بالهيكل أو العنصر أو المبنى ككل ، وتكلفة استبدالها.

المثال 31.تحديد التآكل المادي لمبنى سكني ، إذا كان معروفًا أن تكلفة استبدال العناصر الهيكلية والتكاليف الضرورية الموضوعية لإصلاحها هي على التوالي: الأساسات - 3200 ألف روبل ، 640 ألف روبل ؛ الجدران - 4000 ألف روبل ، 1200 ألف روبل ؛ طوابق - 800 ألف روبل ، 160 ألف روبل ؛ آخرون - 8000 روبل ، 2800 ألف روبل.

دعونا نحدد مقدار التآكل البدني. نتائج تقييم التآكل المادي للعناصر ، وكذلك تحديد حصتها بتكلفة الاستبدال:

اسم عناصر البناء	تكلفة استبدال العنصر ألف روبل	تكاليف الإصلاح اللازمة موضوعيا ، ألف روبل
أسس
الجدران
طوابق
آحرون

وبذلك يكون التدهور المادي للمبنى 30٪.

تتيح لك هذه الطريقة حساب تآكل العناصر والمبنى ككل على الفور من حيث القيمة. نظرًا لأن حساب الانخفاض في القيمة يستند إلى تكلفة فعلية معقولة لإحضار العناصر البالية إلى "مثل الحالة الجديدة" ، يمكن اعتبار النتيجة بموجب هذا النهج دقيقة إلى حد ما. عيوب الطريقة هي التفاصيل الإلزامية ودقة حساب تكاليف إصلاح عناصر البناء البالية.

طريقة حساب عمر المبنىيعتمد على افتراض أن النسبة بين التآكل المادي (FI) وتكلفة الاستبدال (RC) يتم تحديدها من خلال النسبة بين العمر الفعال (EV) والحياة النموذجية الحياة الاقتصادية(FJ):

المثال 32.تحديد التآكل المادي لمبنى سكني ، إذا كان معروفًا أن تكلفة الاستبدال والعمر الفعلي والعمر المادي العام لعناصره الهيكلية هي على التوالي: الأساسات - 1200 ألف روبل ، 10 سنوات ، 15 عامًا ؛ الجدران - 400 ألف روبل ، 5 سنوات ، 10 سنوات ؛ الطوابق - 300 ألف روبل ، 6 سنوات ، 15 سنة ؛ الآخرين - 900 ألف روبل ، سنة واحدة ، 10 سنوات.

دعونا نحدد مقدار التآكل البدني. نتائج تقييم التآكل المادي للعناصر:

اسم عناصر البناء		العمر الفعلي ، سنوات	الحياة الجسدية العامة ، سنوات		الاستهلاك ، ألف روبل
سَطح
طوابق
نافذة او شباك
طلاء التشطيب
			-	-

وبالتالي ، فإن الاستهلاك المادي للمبنى هو 1210 روبل. أو 43.2٪.

يتكون تحديد مقدار التآكل الجسدي من عدة مراحل متتالية:

• تحديد مقدار التآكل البدني القابل للتصحيح ؛
• تحديد مقدار التآكل المادي الذي لا يمكن إصلاحه في العناصر قصيرة العمر ؛
• تحديد قيمة التآكل المادي الذي لا يمكن إصلاحه في العناصر طويلة العمر.

تحديد مقدار الاستهلاك المادي القابل للتصحيح (يُطلق عليه أيضًا الإصلاح المؤجل ، حيث يُفترض أن يقوم المشتري النموذجي بإجراء إصلاح فوري من أجل استعادة الخصائص التشغيلية العادية للهيكل: إصلاحات تجميلية ، واستعادة مناطق التسرب المتسربة ، إصلاح المعدات الهندسية ، وما إلى ذلك) باستخدام التكلفة أو طريقة الخبراء لحساب الاستهلاك المادي.

البلى الذي لا يمكن إصلاحه يتوافق مع العناصر التي يستحيل إصلاحها فعليًا حاليًا أو غير مجدية اقتصاديًا للإصلاح. يتم تحديد مبلغ هذا النوع من الإهلاك على أساس الفرق بين تكلفة الاستبدال الكامل (أو الاستبدال) ومقدار الاستهلاك المادي القابل للإزالة.

لأغراض حساب التآكل والتلف ، يتم تقسيم العناصر الهيكلية التي لا يمكن إصلاحها إلى تآكل بدني طويل الأمد وقصير العمر.

بالنسبة للعناصر طويلة العمر ، تتزامن الحياة المتبقية المتوقعة مع العمر الاقتصادي المتبقي للهيكل بأكمله. العناصر قصيرة العمر لها حياة اقتصادية متبقية أقل من الهيكل بأكمله.

لتقييم التآكل المادي الذي لا يمكن إصلاحه في العناصر قصيرة العمر ، يتم استخدام طريقة حساب عمر المبنى: الفرق بين تكلفة الاستبدال الكامل (أو الاستبدال) للعنصر ومقدار التآكل القابل للتصحيح للعنصر هو مضروبة في نسبة العمر الفعلي إلى إجمالي الحياة المادية للعنصر.

في هذه الحالة ، يتم تحديد العمر المادي الكلي للعنصر من خلال البيانات المرجعية ، مع مراعاة الإصلاحات الدورية والحفاظ على خصائص التشغيل العادية.

لتقييم التآكل المادي الذي لا يمكن إصلاحه في العناصر طويلة العمر ، يتم أيضًا استخدام طريقة لحساب عمر المبنى: يتم طرح مقدار التآكل المادي القابل للتصحيح ومجموع تكلفة استبدال العناصر قصيرة العمر ذات التآكل المادي غير القابل للإصلاح من تكلفة الاستبدال الكامل (أو الاستبدال) وتضاعف النتيجة في الاستبدال المتبقي (أو تكلفة الاستبدال).) العناصر طويلة العمر ، وكذلك نسبة العمر الفعلي إلى إجمالي العمر المادي للمبنى.

يتم تحديد العمر المادي العام للمبنى اعتمادًا على نوع العناصر الهيكلية الرئيسية له فئات مختلفةمباني لقوة التحمل. يتم إعطاء تصنيف المباني السكنية والعامة حسب المتانة في الأدبيات التنظيمية.

المثال 33.تحديد التدهور المادي لمبنى سكني. سيتم تقديم البيانات الأولية أثناء إجراء الحساب.

1. على أساس وثائق الميزانيةنحدد تكلفة البناء الجديد لتقييم الاستهلاك المتراكم:

اسم عناصر البناء	تكلفة الاستبدال ، ألف روبل
التكاليف المباشرة (المواد والمعدات وتكاليف العمالة والنفقات العامة وأرباح المقاول) ،
أسس
ترتيب الجدار الخارجي
جهاز الأرضيات
تسقيف
جهاز التقسيم
تركيب السقف المعلق
الأرضيات
الديكور الداخلي والخارجي
نظام المجارى
نظام امدادات الطاقة
نظام التدفئة
التهوية والتكييف
التكاليف غير المباشرة
ربح صاحب المشروع
تكلفة الاستبدال الإجمالية

2. تحديد مقدار التآكل البدني القابل للتصحيح:

وبالتالي ، فإن تكلفة البلى القابل للتصحيح هي 3000 ألف روبل.

2. تحديد مقدار التآكل المادي الذي لا يمكن إصلاحه في العناصر قصيرة العمر:

اسم عناصر البناء	تكلفة استبدال العنصر ألف روبل.	العمر الفعلي ، سنوات	إجمالي العمر المادي ، بالسنوات		الاستهلاك ، ألف روبل
سَطح
طوابق
التشطيب
الصرف الصحي
نظام امدادات الطاقة
نظام التدفئة
التهوية والتكييف
المجموع:		-	-

وبالتالي ، فإن تكلفة التآكل البدني الذي لا يمكن إصلاحه في العناصر قصيرة العمر هي 22967 ألف روبل ، وتكلفة استبدال العناصر قصيرة العمر ذات التآكل البدني الذي لا يمكن إصلاحه هي 33000 ألف روبل.

تحديد استهلاك الممتلكات

الاستهلاك هو انخفاض في قيمة الممتلكات لأسباب مختلفة. يجب التمييز بين مفهوم "الإهلاك" المستخدم في أنشطة التقييم ومفهوم "الإهلاك" المستخدم في المحاسبة. الاستهلاك في المحاسبة هو عملية تخصيص التكاليف الأولية المرتبطة بالحصول على كائن على مدار فترة خدمته بالكامل ، دون تحديد القيمة الحالية. في أنشطة التقييم ، يعتبر الاستهلاك هو العامل الرئيسي لتحديد القيمة الحالية ، بغض النظر عن تكلفتها الأصلية.

في نهج التكلفة ، يتم استخدام الاستهلاك لحساب الاختلافات والخصائص الخاصة بالممتلكات الجديدة والممتلكات المعينة التي يتم تقييمها. تعد محاسبة استهلاك العنصر نوعًا من التعديل على تكلفة مبنى مُعاد إنتاجه حديثًا (يتم تحديده باستخدام نهج التكلفة) لتحديد القيمة الحالية للعنصر الذي يتم تقييمه ،

هناك ثلاثة أنواع من التآكل: المادي والوظيفي والخارجي (أو الاقتصادي).

يعكس التدهور المادي التغيرات في الخصائص الفيزيائية للممتلكات بمرور الوقت (على سبيل المثال ، عيوب العناصر الهيكلية). البلى الجسدي من نوعين: الأول يحدث تحت تأثير العوامل التشغيلية ، والثاني - تحت تأثير العوامل الطبيعية والطبيعية. يؤخذ التآكل البدني في الاعتبار في القواعد رسوم الاستهلاك.

هناك أربع طرق رئيسية لحساب الاستهلاك المادي للمباني: الخبير ، والتكلفة ، والتنظيمية (أو المحاسبية) وطريقة حساب العمر الافتراضي للمبنى. يتم تحديد النسبة المئوية للتدهور المادي ، على سبيل المثال ، لمنشأة سكنية ، التي يتم تقييمها بطريقة متخصصة ، على أساس "قواعد تقييم التدهور المادي للمباني السكنية VSN-53-86" Gosgrazhdanstroy ".

تعتمد مدة خدمة المباني ككل على متانة مكوناتها.

يتم حساب التآكل المادي لعناصر البناء (FIke) بالصيغة التالية:

حيث UVke هي الثقل النوعي للعنصر الهيكلي ؛

PIke - نسبة تآكل عنصر هيكلي.

وتجدر الإشارة إلى أنه في ممارسة أنشطة التقييم ، هناك تمييز بين البلى الجسدي القابل للإزالة وغير القابل للإزالة.

يعني الإهلاك المادي القابل للإزالة أن تكلفة الإصلاحات الحالية أقل من القيمة المضافة للكائن.

يعتبر التدهور المادي غير قابل للإصلاح عندما تتجاوز تكلفة تصحيح العيب القيمة التي يمكن إضافتها إلى الكائن. يمكن ، من حيث المبدأ ، تصحيح أي عيب في شيء ما ، ولكن يجب ألا تتجاوز تكاليف التصحيح الفوائد المتوقعة.

لتحديد التآكل المادي الذي لا يمكن إصلاحه ، يتم تقسيم عناصر البناء إلى فئتين: طويل الأمد وسريع التآكل.

يمكن حساب تآكل العناصر المتينة مثل الأساسات والجدران والسقوف وما إلى ذلك في مجموعات عن طريق حساب العمر التشغيلي الفعال والعمر المتبقي للحياة المادية في الظروف الحقيقية.

لحساب التآكل المادي للعناصر طويلة المدى ، يمكنك أيضًا استخدام طريقة تحديد تكلفة إعادة إنتاج عناصر المبنى (أو طريقة التكلفة).

في طريقة تكلفة معدلة أكثر دقة لحساب الاستهلاك المادي ، يتم تحديد النسبة المئوية لاستهلاك عناصر المبنى كقيمة مرجحة.

تشمل فئات عناصر المباني عالية التآكل العناصر التي تكون مدة خدمتها أقصر من العمر الاقتصادي المحسوب للمبنى. هذه هي الأسقف ، والتشطيبات الزخرفية ، والطلاء ، وما إلى ذلك ، أي العناصر التي يمكن إصلاحها (ترميمها) الإصلاح الحالي.

تتضمن الطريقة المعيارية (أو المحاسبية) لتحديد الإهلاك المادي للمباني استخدام "معدلات الإهلاك الموحدة الصالحة حاليًا للاستعادة الكاملة للأصول الثابتة في الاتحاد الروسي"، تمت الموافقة عليه بموجب مرسوم مجلس وزراء اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية المؤرخ 22 أكتوبر / تشرين الأول 1990 رقم 1072.

التقادم الوظيفي (أو التدهور الوظيفي لشيء ما) هو أن الكائن يتوقف عن تلبية المعايير الحديثة من حيث فائدته الوظيفية. هذا النوع من التدهور (الذي ، على سبيل المثال ، قد يظهر في الهندسة المعمارية القديمة ، والتخطيط ، وهندسة البناء ، وما إلى ذلك) يرجع أساسًا إلى التأثير. التقدم العلمي والتكنولوجيفي الهندسة المعمارية والبناء. ارتداء وظيفي في الممارسة المحليةيسمى التقادم ، ومثله مثل البلى الجسدي ، يمكن أن يكون محدودًا وغير قابل للإزالة.

يمكن أن يشمل التآكل الوظيفي القابل للإزالة ترميم الخزانات المدمجة ، وعدادات المياه والغاز ، والمعدات التقنية ، والأرضيات ، وما إلى ذلك. . إذا تجاوزت القيمة الإضافية المستلمة تكلفة الاستعادة ، فإن التآكل الوظيفي قابل للإزالة. يتم تعريف مقدار الإهلاك الوظيفي القابل للإزالة على أنه الفرق بين القيمة المحتملة للمبنى في وقت تقييمه مع العناصر المحدثة وقيمته نفسها في نفس التاريخ بدون عناصر محدثة.

يشير التآكل الوظيفي غير القابل للإزالة إلى انخفاض في قيمة المبنى بسبب العوامل المرتبطة بالزيادة والافتقار إلى خصائص الجودة للمبنى. على سبيل المثال ، في سوق تأجير العقارات السكنية ، شقق من غرفتينمقارنة بالغرف الفردية. يتم احتساب مبلغ الإهلاك الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه على أنه مقدار الخسائر من الإيجار عند تأجير هذه الشقق ، مضروباً في مضاعف الإيجار (نسبة سعر بيع العقار إلى القيمة المحتملة. إيجارلذلك) ، نموذجي لهذا النوع من الشقق. وبالتالي ، يتم تحديد مبلغ الاستهلاك الوظيفي غير القابل للاسترداد من خلال رسملة خسائر الإيجار.

الإهلاك الخارجي أو إهلاك الأثر الخارجي هو انخفاض في قيمة المبنى بسبب تغير سلبي في بيئته الخارجية بسبب عوامل اقتصادية أو سياسية أو عوامل أخرى. أسباب البلى الخارجي هي: التدهور العام للمنطقة التي يقع فيها الجسم ؛ عمل حكومي أو الإدارة المحليةفي مجال الضرائب والتأمين ؛ تغييرات أخرى في سوق العمل والترفيه والتعليم وما إلى ذلك.

من العوامل المهمة التي تؤثر على مقدار البلى الخارجي هو المكون البيئي لموقع الجسم: القرب من الأشياء الطبيعية أو الاصطناعية "غير الجذابة" - المستنقعات ، ومحطات معالجة مياه الصرف الصحي ، ومحطات الوقود ، ومحطات السكك الحديدية ، والمؤسسات الصناعية ، وما إلى ذلك.

إذا كان من الممكن القضاء على التآكل المادي ، وإلى حد ما ، وظيفي عن طريق إعادة بناء أو تحديث مبنى ، فلا يمكن القضاء على تآكل التأثير الخارجي في معظم الحالات.

تتمثل طريقة قياس مدى تآكل التأثير الخارجي في تحليل المبيعات المزدوجة (عندما يتم بيع كائنين متماثلين في سوق العقارات ، أحدهما يحمل علامات تآكل خارجي ، وتأثير خارجي ، والآخر لا). يسمح لنا الفرق في الأسعار باستخلاص استنتاج حول مقدار التآكل والتلف للتأثير الخارجي للكائن الذي تم تقييمه.

هناك طريقة أخرى لقياس انخفاض قيمة التأثير الخارجي وهي مقارنة دخل الإيجار لشيئين مشابهين للكائن الذي يتم تقييمه ، أحدهما يخضع التأثير السلبي. ستحدد رسملة خسائر الدخل من مقارنة هذين العنصرين مقدار الاستهلاك من التأثير الخارجي.

تحديد القيمة الإجمالية للعقار و قطعة أرض

في المرحلة الأخيرة من نهج التكلفة ، يتم تحديد التكلفة الإجمالية المطلوبة من خلال تلخيص تكلفة العقار دون الاستهلاك الذي تم الحصول عليه في المرحلة السابقة وتكلفة قطعة الأرض التي تم الحصول عليها في المرحلة الأولى ، وتنفيذ نهج التكلفة.

المرحلة 3.

الاستهلاك هو انخفاض في قيمة الممتلكات لأسباب مختلفة.

يجب التمييز بين مفهوم "الإهلاك" المستخدم في أنشطة التقييم ومفهوم "الاستهلاك" المستخدم في المحاسبة. "الإهلاك" في المحاسبة هو عملية تخصيص التكاليف الأولية المرتبطة بالحصول على عنصر طوال مدة خدمته ، دون تحديد قيمته الحالية ؛ في أنشطة التقييم ، يعتبر "التآكل والتلف" العامل الرئيسي لتحديد القيمة الحالية ، بغض النظر عن تكلفتها الفعلية الأصلية.

بالإضافة إلى هذا التمييز ، من الضروري أيضًا التمييز بين مصطلح "الاستهلاك" المستخدم في نهج التكلفة لتقييم العقارات و "الاستهلاك" كما يستخدمه Ellwood في رسملة استثمار الرهن العقاري.

باستخدام نهج التكلفة ، يتم تحديد الاستهلاك بالدولار بالسعر الحالي مقارنةً بالتكلفة الحالية لإعادة إنتاج الكائن ، ولإيلوود مع إعادة بيعه اللاحقة. لا يحاول Ellwood أيضًا تخصيص حجم الانخفاض في قيمة كائن ما بين مكوناته الفردية.

في نهج التكلفة ، يتم استخدام الاستهلاك لمراعاة الاختلافات في خصائص الممتلكات الجديدة والممتلكات العقارية التي يتم تقييمها. إن إهلاك عنصر ما هو نوع من التعديل على قيمة مبنى مُعاد إنتاجه حديثًا (يُعاد إنتاجه باستخدام نهج التكلفة) من أجل تحديد قيمة العنصر الذي يتم تقييمه.

هناك ثلاثة أنواع من البلى: البدني ، والوظيفي (أو الأخلاقي) والخارجي (أو الاقتصادي).

يعكس التآكل المادي التغيرات في الخصائص الفيزيائية للممتلكات بمرور الوقت. على سبيل المثال ، عيوب في العناصر الهيكلية.

البلى الجسدي من نوعين: الأول يحدث تحت تأثير العوامل التشغيلية ، والنوع الثاني - تحت تأثير العوامل الطبيعية والطبيعية.

يؤخذ الاستهلاك المادي في الاعتبار في معدلات الاستهلاك. في حالة حدوث انحرافات في ظروف التشغيل العادية للمنشأة (زلزال ، فيضان ، إلخ) ، يتم استخدام عوامل التصحيح ، والتي يحددها خبير.

هناك أربع طرق لحساب الاستهلاك المادي للمباني: خبير ، تكلفة ، تنظيمي (أو محاسبة) وطريقة حساب عمر المبنى.

يتم تحديد النسبة المئوية للتدهور المادي ، على سبيل المثال ، لمنشأة سكنية ، التي يتم تقييمها بطريقة متخصصة ، على أساس "قواعد تقييم التدهور المادي للمباني السكنية VSN - 53-86 Gosgrazhdan-stroy".

تعتمد مدة خدمة المباني ككل على متانة مكوناتها. يتم حساب التآكل المادي لعناصر البناء بالصيغة التالية:

الوزن النوعي للعنصر الهيكلي i ×٪ ارتداء العنصر أنا

يتم تحديد التدهور المادي للمبنى بأكمله كمتوسط ​​قيمة مرجح لجميع عناصر المبنى (انظر الجدول 3).

الجدول 3

حساب التدهور المادي للمبنى

بناءً على عمر المبنى وحالته ، بلغ التدهور المادي للمبنى نسبة A٪ من تكلفة استبداله.

يمكن تسمية هذه الطريقة لتحديد التدهور المادي للمبنى "بالخبراء". يتم استخدامه عادة في جرد العقارات.

يحتاج المقيم أيضًا إلى معرفة أن هناك تآكلًا قابلًا للإزالة وتآكلًا لا يمكن إصلاحه.

يعني الإهلاك المادي القابل للإزالة أن تكلفة الإصلاحات الحالية أقل من القيمة المضافة للكائن.

يتم أخذ الاستهلاك الفادح في الاعتبار عندما تتجاوز تكلفة تصحيح العيب القيمة التي يمكن إضافتها إلى الكائن. يمكن تصحيح أي عيب في الكائن ، ولكن إذا تجاوزت تكاليف التصحيح الفوائد المتلقاة ، فإن البلى والتلف يعتبر غير قابل للإصلاح.

لتحديد التآكل المادي الذي لا يمكن إصلاحه ، يتم تقسيم عناصر البناء إلى فئتين: طويل الأمد وسريع التآكل. يمكن حساب تآكل العناصر المتينة مثل الأساسات والجدران والسقوف وما إلى ذلك في مجموعات عن طريق حساب العمر التشغيلي الفعال والعمر المتبقي للحياة المادية في الظروف الحقيقية.

هناك طريقة أخرى لحساب التآكل المادي للعناصر طويلة الأجل وهي تحديد تكلفة إعادة إنتاج عناصر المبنى (أو طريقة التكلفة) ، الواردة في الجدول 4.

الجدول 4

طريقة التكلفة لتحديد التآكل البدني "

في هذه القضيةمن خلال الفحص ، يتم تحديد النسبة المئوية للتآكل لكل عنصر من عناصر المبنى ، والتي يتم ترجمتها بعد ذلك إلى شروط القيمة.

يتم الحصول على طريقة تكلفة معدلة أكثر دقة لحساب الاستهلاك المادي عندما يتم تحديد النسبة المئوية لاستهلاك عناصر المبنى كمتوسط ​​مرجح.

الفئة الثانية ، فئة عناصر البناء عالية التآكل ، تشمل تلك العناصر التي تكون مدة خدمتها أقصر من العمر الاقتصادي المقدر للمبنى. وتشمل هذه الأسقف والزخرفة والطلاء وما إلى ذلك ، أي تلك العناصر التي يمكن إصلاحها (استعادة) من خلال الإصلاحات الحالية.

تتشابه طرق حساب التآكل المادي لهذه الفئة من عناصر البناء مع تلك المستخدمة أعلاه لتقييم التآكل المادي.

هناك أيضًا طريقة معيارية (أو محاسبية) لتحديد التدهور المادي للمباني. وهو ينطوي على استخدام معدلات موحدة للإهلاك من أجل الاستعادة الكاملة للأصول الثابتة في الاتحاد الروسي ، والتي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم مجلس الوزراء لاتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية الصادر في 29 أكتوبر 1990 رقم 1072.

التآكل الوظيفي للكائن.

يشير التقادم الوظيفي إلى حقيقة أن الكائن لا يفي بالمعايير الحديثة من حيث فائدته الوظيفية. يمكن أن يتجلى التقادم الوظيفي في الهندسة المعمارية القديمة للمبنى ، في راحة تصميمه ، وأحجامه ، ودعمه الهندسي ، وما إلى ذلك. يرجع التقادم الوظيفي إلى تأثير التقدم العلمي والتكنولوجي في مجال الهندسة المعمارية والبناء. الاستهلاك الوظيفي في الممارسة المحلية يسمى التقادم.

يمكن أن يكون التآكل الوظيفي ، وكذلك التآكل الجسدي ، قابلين للإزالة ولا يمكن إصلاحه. يمكن أن يشمل التآكل الوظيفي القابل للإزالة استعادة الخزانات المدمجة ، وعدادات المياه والغاز ، ومعدات السباكة ، والأرضيات ، وما إلى ذلك. ومعيار ما إذا كان التآكل قابلاً للإزالة أم لا هو مقارنة مقدار تكاليف الإصلاح بكمية القيمة الإضافية المستلمة. إذا تم الاستلام بالإضافة إلى ذلك: تجاوزت التكلفة تكلفة الاستعادة ، فإن التآكل الوظيفي قابل للإزالة.

يتم تعريف مقدار الإهلاك القابل للإزالة على أنه الفرق بين القيمة المحتملة للمبنى في وقت تقييمه بالعناصر المحدثة وقيمته نفسها في تاريخ التقييم بدون عناصر محدثة.

يشير التدهور الوظيفي غير القابل للاسترداد إلى انخفاض في قيمة المبنى بسبب العوامل المتعلقة بخصائص جودة المبنى. علاوة على ذلك ، يمكن أن يكون هناك فائض ونقص في خصائص الجودة. على سبيل المثال ، في سوق الإيجار ، هناك طلب كبير على الشقق المكونة من غرفتين ، مقارنة بالشقق المكونة من غرفة واحدة. يتم حساب مبلغ هذا النوع من الإهلاك على أنه مقدار الخسائر من الإيجار عند تأجير هذه الشقق ، مضروبًا في مضاعف إجمالي الإيجار الشهري النموذجي لهذا النوع من الشقق (انظر الجدول 5). وبالتالي ، يتم تحديد مبلغ الاستهلاك الوظيفي غير القابل للاسترداد من خلال رسملة خسائر الإيجار.

الجدول 5

حساب التآكل الوظيفي القاتل

هذا المثال هو توضيح لحالة كان فيها نقص في خصائص الجودة ، أي كانت هناك غرفة واحدة مفقودة لتدر دخلاً أكثر من تأجير شقة من غرفة واحدة.

مثال على البلى الوظيفي ، عندما تكون هناك صفات زائدة للمستهلك ، هو وجود ما يسمى "العناصر المفرطة" ، عندما قام سكان المنزل ، بتكييفه "لأنفسهم" ، بإجراء بعض التغييرات لراحتهم. على سبيل المثال ، إنشاء أنظمة الاتصال الداخلي أو تكييف الهواء. وبلغت تكلفة تركيب هذه العناصر 30 ألف دولار ، وعند تقييم المنزل أضافت هذه العناصر 25 ألف دولار فقط للمنزل ، وبذلك بلغت الخسارة من تركيب هذه العناصر 5000 دولار مع صفات استهلاكية مفرطة في المنزل.

لحساب تقريبي للتآكل الوظيفي لجسم ما ، يمكنك تحديد عامل التصحيح لتكلفة استبدال المبنى.

عامل التصحيح هو نسبة المعلمات المعمارية والإنشائية والتشغيلية للكائن الذي تم تقييمه إلى نفس المعلمة الخاصة بالتناظرية الحديثة. في حالة عدم وجود نظير ، يتم تحديد عامل التصحيح بناءً على عمر الكائن.

البلى الخارجي (أو الاقتصادي).

الاستهلاك الخارجي (أو الاقتصادي) أو انخفاض قيمة التأثير الخارجي هو انخفاض في قيمة المبنى بسبب تغير سلبي في بيئته الخارجية ، بسبب عوامل اقتصادية أو سياسية. أسباب التدهور الخارجي هي التدهور العام للمنطقة التي يقع فيها الكائن ، وإجراءات الحكومة أو الإدارة المحلية في مجال الضرائب والتأمين والتغييرات الأخرى في سوق العمل والترفيه والتعليم وما إلى ذلك.

العوامل الهامة التي تؤثر على مقدار البلى الخارجي هي القرب من الأشياء الطبيعية أو الاصطناعية "غير الجذابة": المستنقعات ، ومحطات معالجة مياه الصرف الصحي ، والمطاعم ، وأرضيات الرقص ، ومحطات الوقود ، ومحطات السكك الحديدية ، والمستشفيات ، والمدارس ، والمؤسسات ، وما إلى ذلك.

إذا كان من الممكن القضاء على التآكل المادي ، وإلى حد ما ، البلى الوظيفي عن طريق إعادة بناء أو تحديث المبنى ، فلا يمكن القضاء على تآكل التأثيرات الخارجية في معظم الحالات.

تتمثل إحدى طرق قياس إهلاك التأثير الخارجي في تحليل المبيعات المزدوجة ، عندما يتم بيع عقارين متماثلين في سوق العقارات ، أحدهما يحتوي على علامات انخفاض الأثر الخارجي ، والآخر لا يفعل ذلك.

سيسمح الاختلاف في الأسعار باستخلاص استنتاج حول مقدار التآكل والتلف الناتج عن التأثير الخارجي للمبنى الذي تم تقييمه (انظر الجدول 6)

الجدول 6

حساب التآكل الخارجي باستخدام تحليل المبيعات المقترنة

هناك طريقة أخرى لقياس إهلاك الأثر الخارجي وهي مقارنة إيرادات الإيجار لعقارين متشابهين مع العقار الذي يتم تقييمه. , أحدها يتأثر سلبًا. ستحدد رسملة خسائر الدخل من مقارنة هذين العنصرين مقدار الاستهلاك من التأثير الخارجي. يتم الرسملة باستخدام إجمالي مضاعف الإيجار كما هو موضح في الجدول 5.9.

تحديد مدى التآكل المادي لجسم ما بطريقة حساب العمر الافتراضي.

مصطلح الحياة الاقتصادية هو الفترة الزمنية التي يمكن خلالها استخدام الكائن ، وتحقيق ربح. خلال هذه الفترة ، تساهم التحسينات في قيمة الكائن ؛ تنتهي الحياة الاقتصادية للشيء عندما لا تساهم التحسينات التي تم إجراؤها في قيمة الشيء بسبب تقادمه العام.

مصطلح الحياة المادية للعنصر هو الفترة الزمنية التي يكون فيها المبنى موجودًا ويمكنك العيش فيه أو العمل فيه. ينتهي مصطلح الحياة المادية عندما يتم هدم الشيء.

يعتمد العمر الفعال على تقدير مظهر, الحالة الفنية, عوامل اقتصاديةتؤثر على قيمة الشيء. العمر الفعلي هو العمر الذي يتوافق مع الحالة المادية للشيء ويأخذ في الاعتبار إمكانية بيعه. إذا بعد إجراء إصلاح شامل منزل من الطوبالذي يبلغ من العمر 80 عامًا ، يبدو وكأنه كان عمره 15 عامًا ، فالعمر الفعلي لهذا المنزل هو 15 عامًا.

العمر الزمني هو الفترة التي انقضت منذ تاريخ تشغيل المرفق.

مدة الحياة الاقتصادية المتبقية للمبنى هي الفترة من التقييم إلى نهاية العمر الاقتصادي للكائن. عادة ما يتم استخدام هذه الفترة من قبل المقيم للتقييم. تجديد وتحديث المرفق يطيل العمر الاقتصادي المتبقي. يمكن أن يؤدي التغيير في مستوى المعيشة إلى تقليل الحياة الاقتصادية للكائن بشكل كبير. يمكن ملاحظة هذه الظاهرة جزئياً مع مباني "خروتشوف" المكونة من خمسة طوابق.

يتم تعريف مدة الخدمة القياسية (أو الحياة المادية النموذجية) أنظمةعمر خدمة المباني والهياكل.

يتم التعبير عن العلاقة بين الاستهلاك وتكلفة الاستبدال والعمر الفعال والحياة الاقتصادية النموذجية من خلال العلاقة التالية:

أنا / الشمس- EV / TS E.W ،

أين و-يرتدي؛

شمس- تكلفة الاستبدال؛

EV- العمر الفعال

Tz Zh -الحياة الاقتصادية النموذجية.

يمكن كتابة هذه الصيغة على النحو التالي:

النسبة المئوية للإهلاك من تكلفة الاستبدال = EV / TS EZH.

في بعض الأحيان ، بالنسبة لحسابات الإهلاك التقريبية ، يمكن للمثمنين استخدام نسبة العمر الزمني إلى عمر الخدمة القياسي للمبنى ، معبرًا عنها كنسبة مئوية.

يتم تحديد الاستهلاك العام (التراكمي) للعنصر من خلال تلخيص جميع أنواع الإهلاك الثلاثة: الإهلاك المادي والوظيفي والخارجي.

يعد تعريف الاستهلاك ضروريًا لمراعاة الاختلافات في خصائص الكائن الجديد والممتلكات العقارية التي يتم تقييمها.

يرتديفي التقييم يعني فقدان المنفعة ، وبالتالي قيمة موضوع التقييم لأي سبب من الأسباب.

هناك طريقتان لحساب الاستهلاك:

طريقة وقت الحياة

طريقة التقسيم إلى أنواع البلى.

6.3.1. حساب التآكل حسب طريقة الحياة

التآكل التراكمي المتراكم هو دالة على وقت الجسم.

عند حساب الاستهلاك باستخدام طريقة العمر الفعال ، يتم استخدام المفاهيم التالية: العمر المادي للمبنى ، والعمر الفعلي ، والعمر الاقتصادي المتبقي. ضع في اعتبارك فترات عمر المبنى والمؤشرات المقدرة التي تميزها (انظر الشكل 6.2).

الحياة الجسديةالمبنى (FZh) - فترة تشغيل المبنى ، والتي تستوفي خلالها حالة العناصر الهيكلية الحاملة للمبنى معايير معينة (الموثوقية الهيكلية ، والمتانة المادية ، وما إلى ذلك). يتم تحديد مصطلح العمر المادي للكائن أثناء البناء ويعتمد على المجموعة الرأسمالية للمبنى. تنتهي الحياة المادية عندما يتم هدم الشيء.

العمر الزمني (XA) - الفترة الزمنية التي انقضت من بدء تشغيل المنشأة إلى تاريخ التقييم.

يتم تحديد الحياة الاقتصادية (EL) من خلال وقت التشغيل الذي يولد خلاله الكائن دخلاً. خلال هذه الفترة ، تساهم التحسينات المستمرة في قيمة العقار.

يتم احتساب العمر الفعلي (EV) على أساس العمر الزمني للمبنى ، مع مراعاة حالته الفنية والعوامل الاقتصادية السائدة في تاريخ التقييم التي تؤثر على قيمة العقار قيد التقييم. اعتمادًا على خصائص تشغيل المبنى ، قد يختلف العمر الفعلي عن العمر الزمني لأعلى أو لأسفل. في حالة الاستخدام العادي (النموذجي) للمبنى ، يكون العمر الفعلي عادةً مساويًا للعمر الزمني.

العمر الاقتصادي المتبقي (RESL) للمبنى هو الفترة الزمنية من تاريخ التقييم إلى نهاية عمره الاقتصادي (الشكل 6.2).

يعتمد تحديد استهلاك المباني من خلال طريقة العمر على فحص مباني الكائن الذي يتم تقييمه والافتراض بأن العمر الفعلي للكائن يتعلق بالفترة النموذجية للحياة الاقتصادية بنفس الطريقة التي يتعلق بها الاستهلاك المتراكم تكلفة استنساخ (استبدال) المبنى.

مؤشرات الاستهلاك المادي والعمر الفعال والحياة الاقتصادية في نسبة معينة ، والتي يمكن التعبير عنها بالصيغة

I = (EV: VF) 100٪ = [EV: (EV + OSF)] 100٪ ، (6.4)

حيث أنا - أرتدي ، ٪ ؛

EV - العمر الفعال ، الذي يحدده خبير على أساس الحالة الفنية للعناصر أو المبنى ككل ؛

VF - الفترة النموذجية للحياة الجسدية ؛

OSFZh - الفترة المتبقية من الحياة الجسدية.

أنا \ u003d (HV: VF) 100٪ ، (6.5)

حيث أنا - أرتدي ، ٪ ؛

VF هي فترة نموذجية للحياة الجسدية.

تطبيق الصيغة 6.5. مناسب أيضًا عند حساب تعديلات النسبة المئوية للإهلاك في العناصر المقارنة (طريقة المبيعات المقارنة) ، عندما لا يكون من الممكن للمقيم أن يفحص نظائرها المحددة لتحديد المؤشرات المستخدمة في الصيغة 6.4.

يمكن تحويل النسبة المئوية لاستهلاك العناصر أو المبنى ككل المحسوبة بهذه الطريقة إلى شروط قيمة (إهلاك):

O \ u003d SW (I: 100) ، (6.6)

حيث أنا - أرتدي ، ٪ ؛

CB هي تكلفة الاستنساخ (تكلفة الاستبدال).

مثال.

مجمع كبير للملكية الصناعية يخضع للتقييم. تاريخ التقييم هو 1 أبريل 2005.

النظر في حساب الإهلاك للعديد من المستودعات من مجمع عقاري معين ، تم بناؤه وفقًا لنفس المشروع ، ويستخدم للتخزين مواد بناء. وفقًا للوثائق الخاصة بالمستودعات المقدرة ، فإن مدة الحياة المادية 75 عامًا (FZh = 75 عامًا).

يتم تحديد العمر الفعلي من قبل المثمن وفقًا للحالة الفنية للأشياء المقيمة ، وترد بيانات حساب الإهلاك وحساب الإهلاك في الجدول.

طريقة حساب الاستهلاك هذه قابلة للتطبيق للتقييم الشامل ، عند تقييم العقارات كجزء من أصول المؤسسة عند تقييم مؤسسة (عمل).

عيب استخدام طريقة العمر لتقدير الاستهلاك المتراكم هو أن هناك عامل واحد فقط يحدد مقدار الاستهلاك (نسبة العمر الفعلي إلى الحياة المادية). للقضاء على هذا القصور ، يتم النظر في أنواع مختلفة من عوامل خفض التكلفة ويتم تطبيق طريقة التقسيم إلى أنواع التآكل.

دروس الفوركس رائعة بالنسبة لك للتحضير للعمل الناجح في سوق الفوركس!

6.3.2. حساب التآكل بالتقسيم إلى أنواع تآكل

الأكثر شيوعًا هو طريقة انهيار ارتداء.

ينقسم الاستهلاك إلى الاستهلاك المادي والوظيفي والخارجي (الاقتصادي) اعتمادًا على عوامل خفض قيمة الممتلكات. يمكن أن يكون التآكل البدني والوظيفي قابلاً للإزالة ولا يمكن إصلاحه. عادة ما يكون الاستهلاك الاقتصادي لا رجوع فيه.

يعتبر الاستهلاك قابلاً للإزالة إذا كان القضاء عليه ممكنًا ماديًا ومجديًا اقتصاديًا.

مجموع جميع أنواع الإهلاك الممكنة هو الاستهلاك المتراكم للممتلكات.

التدهور الجسدييعكس التغييرات في الخصائص الفيزيائية للممتلكات بمرور الوقت (على سبيل المثال ، عيوب العناصر الهيكلية). يمكن أن يحدث التآكل المادي تحت تأثير العوامل التشغيلية أو تحت تأثير العوامل الطبيعية والطبيعية.

هناك أربع طرق رئيسية لحساب الاستهلاك المادي:

خبير؛

معياري (أو محاسبة) ؛

يكلف؛

طريقة لحساب عمر المبنى.

الطريقة الأكثر دقة والأكثر استهلاكا للوقت هي خبير.يتضمن إنشاء قائمة معيبة وتحديد نسبة التآكل لجميع العناصر الهيكلية للمبنى أو الهيكل.

مثال.

يحدد الجدول 6.2 تآكل العناصر الهيكلية الفردية للمبنى بواسطة طريقة الخبراء.

الطريقة المعياريةيعتمد حساب الاستهلاك المادي على استخدام تعليمات تنظيمية مختلفة على مستوى القطاعات أو الإدارات. نادرا ما تستخدم في ممارسة التقييم.

طريقة التكلفةهو تحديد تكلفة ترميم عناصر المباني والهياكل. من خلال الفحص ، يتم تحديد نسبة التآكل لكل عنصر من عناصر المبنى ، والتي يتم ترجمتها بعد ذلك إلى شروط القيمة. يتم استخدام طريقة التكلفة لتحديد التآكل المادي القابل للإزالة.

ويرد في الجدول مثال شرطي لحساب التآكل البدني بواسطة طريقة التكلفة. 6.4.

تتيح لك هذه الطريقة حساب تآكل العناصر والمبنى ككل على الفور من حيث القيمة. نظرًا لأن حساب انخفاض القيمة يستند إلى تكلفة فعلية معقولة لإحضار الأجزاء البالية إلى حالة شبه جديدة ، يمكن اعتبار نتيجة هذا النهج دقيقة إلى حد ما. عيوب الطريقة هي التفاصيل الإلزامية ودقة حساب تكاليف إصلاح عناصر البناء البالية.

طريقة العمرتُستخدم هذه الطريقة لحساب الاستهلاك والتلف ، وقد تمت مناقشة هذه الطريقة بالتفصيل في القسم 6.3.1. من هذا الدليل.

ل ارتداء وظيفيتتضمن انخفاضًا في قيمة الممتلكات المرتبطة بالتباين بين التصميم و قرارات التخطيط، معايير البناء ، جودة التصميم ، متطلبات التصنيع الحديثة لهذه الوظائف.

يتم تعريف مقدار الإهلاك القابل للإزالة على أنه الفرق بين القيمة المحتملة للمبنى في وقت تقييمه بالعناصر المحدثة وقيمته في تاريخ التقييم بدون عناصر محدثة (الفرق بين تكلفة إعادة إنتاج المبنى واستبداله يكلف).

أسباب التآكل الوظيفي:

المساوئ التي تتطلب إضافة العناصر ؛

أوجه القصور التي تتطلب استبدال أو تحديث العناصر ؛

التحسينات الزائدة.

نقاط الضعف التي تتطلب إضافة عناصر هي عناصر المبنى والمعدات غير الموجودة في البيئة الحالية والتي بدونها لا يمكن أن تلبي معايير الأداء الحديثة. يتم قياس التآكل الناتج عن هذه المواضع من خلال تكلفة إضافة هذه العناصر ، بما في ذلك تركيبها.

يمكن أن يكون التآكل الوظيفي قابلاً للإزالة ولا يمكن إصلاحه. غالبًا ما يتم حساب التآكل الوظيفي القابل للإزالة بطريقة التكلفة.

أوجه القصور التي تتطلب استبدال العناصر أو تحديثها هي العناصر التي لا تزال تؤدي وظائفها ، ولكنها لم تعد تلبي المعايير الحديثة (عدادات المياه والغاز ومعدات مكافحة الحرائق). يتم قياس الإهلاك لهذه المواضع على أنها تكلفة العناصر الموجودة ، مع مراعاة التآكل المادي لها ، مطروحًا منها تكلفة المواد المرتجعة ، بالإضافة إلى تكلفة تفكيك العناصر الموجودة ، بالإضافة إلى تكلفة تركيب العناصر الجديدة. يتم احتساب تكلفة المواد المرتجعة على أنها تكلفة المواد والمعدات المفككة عند استخدامها في منشآت أخرى (القيمة المتبقية المكررة).

التحسينات الفائقة - مواقف وعناصر الهيكل ، وجودها حاليًا غير كافٍ للمتطلبات الحديثة لمعايير السوق. يتم قياس التآكل الوظيفي القابل للإزالة في هذه الحالة على أنه تكلفة إعادة إنتاج المواضع من التحسينات المذكورة أعلاه مطروحًا منها التآكل المادي ، بالإضافة إلى تكلفة التفكيك وقيمة الإنقاذ للعناصر المفككة.

مثال على التحسينات الفائقة هو الموقف عندما يقوم مالك المنزل ، بتكييفه لنفسه ، ببعض التغييرات لراحته ( قيمة الاستثمار) غير كافية من وجهة نظر المستخدم العادي. وتشمل هذه إعادة تطوير المنطقة الصالحة للاستخدام في المبنى لاستخدام معين ، بسبب هوايات المالك أو مهنته. يتم تحديد التآكل الوظيفي القابل للإزالة في مثل هذه الحالة من خلال التكلفة الحالية لتكلفة إحضار العناصر المتغيرة إلى حالتها الأصلية.

بالإضافة إلى ذلك ، يرتبط مفهوم التحسينات الزائدة ارتباطًا وثيقًا بقطاع سوق العقارات ، حيث يمكن التعرف على نفس التحسينات على أنها مناسبة لشريحة معينة وكزائدة عن الحاجة من وجهة نظر المستخدم العادي.

يقدم الجدول 6.5 مثالاً على حساب التآكل الوظيفي الذي يمكن التخلص منه.

ينتج التآكل الوظيفي غير القابل للإزالة عن التخطيط القديم للمساحة و / أو الخصائص الهيكلية للمباني التي تم تقييمها فيما يتعلق بمعايير البناء الحديثة. من علامات التدهور الوظيفي غير القابل للإزالة عدم الجدوى الاقتصادية لتكبد التكاليف للتخلص من أوجه القصور هذه. بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري مراعاة الموجود في تاريخ التقييم ظروف السوقمن أجل التوافق المعماري المناسب للمبنى مع الغرض منه.

يعتمد على حالة محددةيمكن تحديد تكلفة التآكل الوظيفي غير القابل للإزالة بطريقتين:

رسملة الخسائر في الإيجار ؛

رسملة تكاليف التشغيل الزائدة.

لتحديد المؤشرات المحسوبة المطلوبة (معدلات الإيجار ، ومعدلات الرسملة ، وما إلى ذلك) ، يتم استخدام البيانات المعدلة على نظائرها القابلة للمقارنة.

في الوقت نفسه ، يجب ألا تحتوي النظائر المختارة على علامات تآكل وظيفي غير قابل للإزالة تم تحديده في موضوع التقييم. بالإضافة إلى ذلك ، يجب تقسيم إجمالي الدخل الناتج عن المجمع العقاري ككل (المبنى والأرض) والمُعبر عنه في الإيجار إلى مكونين وفقًا لذلك. لعزل جزء الدخل المنسوب للمبنى ، يمكنك استخدام طريقة رصيد الاستثمار للمبنى أو طريقة تحليل نسبة قيمة الأرض إلى إجمالي سعر البيع للمجمع العقاري. في المثال أدناه ، يعتبر الإجراء المحدد مكتملاً في العملية حسابات أولية(الجدول 6.6).

يتم تحديد الانخفاض الناجم عن الاستهلاك الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه بسبب حل تخطيط مساحة قديم (منطقة محددة ، سعة تكعيبية) من خلال رسملة الخسائر في الإيجار.

يمكن حساب التآكل الوظيفي غير القابل للاسترداد عن طريق رسملة تكاليف التشغيل الزائدة المطلوبة للحفاظ على المبنى في حالة جيدة بطريقة مماثلة. هذا النهجيُفضل لتقييم الاستهلاك الوظيفي غير القابل للإزالة للمباني التي تختلف في الحلول المعمارية غير القياسية والتي ، مع ذلك ، يمكن مقارنة مبلغ الإيجار بإيجار الأشياء المماثلة الحديثة ، على عكس مبلغ تكاليف التشغيل.

يتم عرض مثال لتحديد مقدار التآكل الوظيفي من خلال رسملة تكاليف التشغيل الزائدة في الجدول 6.7.

الاستهلاك الخارجي (الاقتصادي)- إهلاك الكائن ، بسبب التأثير السلبي للبيئة الخارجية فيما يتعلق بموضوع التقييم: الموقع ، حالة السوق ، حقوق الارتفاق المفروضة على استخدام معين للعقار ، التغييرات في البنية التحتية المحيطة والقرارات التشريعية في مجال الضرائب ، إلخ. بينما لا يمكن إصلاح التآكل الخارجي في معظم الحالات ، يمكن أحيانًا التصحيح الذاتي بسبب ذلك تغيير إيجابيبيئة السوق المحيطة.

يمكن استخدام الطرق التالية لتقييم التآكل الخارجي:

طريقة رسملة خسارة الإيجار ؛

طريقة رسملة تكلفة التشغيل الزائدة ؛

طريقة بيع الزوج ؛

طريقة العمر.

يتم إجراء تقييم الاستهلاك الخارجي من خلال طريقة رسملة الخسائر في الإيجار وطريقة رسملة خسائر التشغيل الزائدة بشكل مشابه لحساب طرق الاستهلاك الوظيفي التي تمت مناقشتها أعلاه. في حالة تقييم الاستهلاك الخارجي ، من الضروري تحديد الخسائر في الإيجار بسبب علامات الاستهلاك الخارجية أو تكاليف التشغيل الزائدة بسبب علامات الاستهلاك الخارجية.

تعتمد طريقة المبيعات الزوجية على تحليل معلومات الأسعار المتاحة عن العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا (مبيعات الزوج). في الوقت نفسه ، يُفترض أن عناصر بيع الزوج تختلف عن بعضها البعض فقط في الاستهلاك الاقتصادي المحدد والمرتبط بموضوع التقييم. يتم عرض نهج مماثل لحساب التآكل الخارجي في الجدول. 6.8

مثال.من الضروري تقييم التآكل الخارجي الناجم عن التخفيض جاذبية الاستثمار مبنى إداريبسبب الجهاز في المنطقة المجاورة مباشرة لسوق الملابس أو المواد الغذائية. دع بيع زوج من الأشياء A و B لغرض مماثل يتم الكشف عنه في سوق العقارات. تبلغ تكلفة الأرض في هذه المنطقة 30٪ من القيمة الإجمالية للعقار النموذجي.

في بعض الحالات ، الطريقة تحليل مقارنتسمح لك المبيعات بتحديد إجمالي الاستهلاك المتراكم ، كقاعدة عامة ، لكائن نموذجي للتقييم. سيكون متوسط ​​الفرق بين تكلفة الاستبدال المعدلة وسعر السوق لكل من النظائر (باستثناء تكلفة قطعة الأرض) هو شروط القيمةالبلى المتراكم. في الممارسة المحلية ، فإن الطرق المدروسة لحساب التآكل الخارجي ، بناءً على عناصر التحليل المقارن للمبيعات ، هي في كثير من الحالات غير قابلة للتطبيق بسبب كثافة العمالة العالية ، فضلاً عن عدم وجود قاعدة المعلومات الضرورية والموثوقة.

أسباب الهدم:

الحاجة إلى إعادة التطوير ؛

توسيع طرق النقل.

يجب أن تؤخذ الحالة الفنية للمباني المهدمة في الاعتبار ، والتي تسمح في كثير من الحالات باستخدامها لفترة طويلة إلى حد ما.

مثال.يخضع التقييم إلى مبنى تم اكتشافه سابقًا من مخزون الإسكان وتم تكييفه الآن للاحتياجات الإدارية. المبنى في ملكية البلدية. التدهور المادي للمبنى الجاري تقييمه ، وفقًا لـ BTI ، في وقت التقييم هو 40 ٪. تشير الحالة الفنية للمبنى والموقع والبنية التحتية المتطورة إلى جاذبية تجارية عالية نسبيًا للمنشأة من المستثمرين المحتملين. ومع ذلك ، ووفقًا لخطة إعادة التطوير ، وللأسباب المذكورة أعلاه ، فإن المبنى عرضة للهدم بعد خمس سنوات من تاريخ التقييم.

عند فحص الكائن ، حدد الخبير المؤشرات التالية:

1) العمر الفعلي للمبنى الخاضع للتقييم هو 30 عامًا ؛

2) الفترة المتبقية من العمر الاقتصادي - 60 سنة.

نسبة الاستهلاك المتراكم باستثناء النشاط. عامل خارجيمحسوبة بالصيغة:

أنا \ u003d EV: (EV + OSEZH) 100 \ u003d (30:90) 100 \ u003d 33٪.

نسبة التآكل ، مع مراعاة تأثير عامل خارجي:

و \ u003d (30/35) 100 = 86٪.

الاستهلاك المتراكم المحسوب في هذه الحالة بمبلغ 86 ٪ يرجع بشكل أساسي إلى عمل عامل خارجي. تعتبر حصة النظر المحتمل لأنواع التآكل الأخرى في هذه النتيجة صغيرة للغاية ، مما يسمح لنا بالنظر إلى النتيجة التي تم الحصول عليها على أنها تآكل خارجي. يؤدي الانخفاض الحاد في العمر الاقتصادي المتبقي للمبنى إلى انخفاض جاذبية الاستثمار ، ونتيجة لذلك ، انخفاض كبير في سعر البيع المحتمل. في مثل هذه الحالات ، لا يكون الغرض من التقييم هو حساب حقوق الملكية الكاملة للمبنى الجاري تقييمه ، ولكن حقوق الإيجار قصيرة الأجل للفترة المتبقية من العمر الاقتصادي (المادي) ، بشرط أن يرى المستثمر المحتمل أي فائدة من هذا الاستحواذ. .

بعد حساب تكلفة الاستنساخ (تكلفة الاستبدال) ، وكذلك الاستهلاك المتراكم ، يتم تحديد تكلفة قطعة الأرض والممتلكات المقيمة ككل. (الجدول 6.9).

مناهج وطرق التقييم قطع ارضتم تناولها في الفصل 7 من هذا البرنامج التعليمي.

لتحسين دقة إجراءات الحساب لتحديد تكلفة الاستبدال ولحساب الاستهلاك ، من الضروري إجراء تجميع معقول لعدة طرق لحساب هذه المؤشرات.

يتم عرض طرق حساب قيمة قطع الأراضي في الفصل السابع.

وزارة التربية والتعليم والعلوم في الاتحاد الروسي

ميزانية الدولة الفيدرالية التعليمية

مؤسسة عليا التعليم المهني

"جامعة ولاية تولا"

معهد القانون والإدارة

قسم المالية والإدارة

عمل التحكم والدورة

في تخصص "تقييم الأعمال والعقارات"

حول موضوع:

ارتدِ في التقييم

صُنع بواسطة Belova E.S.

غرام. 720621

فحصه Solomykova L.V.

مساعد قسم "FiM"

تولا 2014

مقدمة

لا شك أن إحدى المراحل المهمة في تقييم الممتلكات هي تحديد درجة التآكل والتلف. الاستهلاك ، في جوهره ، هو فقدان منفعة موضوع التقييم ، مما يؤدي إلى حقيقة أن القيمة السوقية للكائن تصبح أقل من تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة الإنتاج. لذلك ، بدون تحديد الاستهلاك ، سيكون تقييم قيمة الكائن غير صحيح ، لأنه لا يأخذ في الاعتبار التغييرات المادية والوظيفية التي حدثت مع الكائن أثناء تشغيله ، ولا يأخذ في الاعتبار التكاليف التي سوف أن تكون مطلوبة لاستعادة الخصائص الأصلية أو تكييف الكائن مع الحديث متطلبات السوق. يسمح لك الإجراء الخاص بتحديد إهلاك كائن ما بتقييم حالته الحقيقية ، وتحديد فترة حياته الاقتصادية بموضوعية ، والأهم من ذلك ، تحديد كائنات مماثلة بشكل صحيح لإجراء تحليل مقارن وتقييم قيمة كائن عقاري.

الموصوفة أعلاه تؤكد أهمية الموضوع الذي اخترته. الغرض الرئيسي من هذا العمل هو النظر في مشكلة تحديد الاستهلاك في التقييم. إن تحقيق هذا الهدف يحدد مسبقًا صياغة وحل المهام التالية: وصف وحساب التآكل ،المحتوى الاقتصادي ، الاعتبار أنواع مختلفةالاستهلاك ، وتحليل طرق تقييم الاستهلاك المادي والمعنوي والخارجي ، وكذلك تحديد مزاياها وعيوبها.

1 تعريف الاستهلاك ومحتواه الاقتصادي

يعد تحديد درجة الإهلاك مرحلة مهمة في تقييم العقار ، حيث يساعد على تحديد حالته الحقيقية ، وتحديد حياته الاقتصادية بموضوعية واختيار العناصر المماثلة بشكل صحيح للتحليل المقارن والتقييمهدف.

الاستهلاك خسارة جزئية أو كاملة لممتلكات المستهلك وقيمته ، سواء أثناء التشغيل أو عند الخمول.

الاستهلاك في التقييم هو أي خسارة في منفعة العنصر الذي تم تقييمه والتي تؤدي إلى انخفاض القيمة السوقية للعنصر المقدر إلى ما دون تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة الإنتاج.

يتم تعريف الاستهلاك على أنه الفرق بين تكلفة إعادة إنتاج التحسينات في تاريخ التقييم وقيمتها السوقية الحالية. يكمن المحتوى الاقتصادي للاستهلاك في حقيقة أن الاستهلاك لا يصنف من وجهة نظر الجدوى الفنية ، ولكن من وجهة نظر جدواها الاقتصادية.. ضع في اعتبارك فترات حياة موضوع التقييم والمؤشرات المقدرة التي تميزها (الشكل 1)

تاريخ البناء المقدر هدم الكائن

يوم تاريخ التقييم عندما لا يتم إجراء أي تحسين

العمر الفعلي لقيمة الزيادة

العمر الفعال للحياة الاقتصادية المتبقية

الحياة الاقتصادية للكائن

مصطلح الحياة المادية لموضوع التقييم

الشكل 1 فترات حياة موضوع التقييم

دعونا نحلل بمزيد من التفصيل فترات حياة الكائن ، المعروضة في الشكل 1:

• الحياة المادية للشيءطول الفترة الزمنية التي يمكن خلالها استخدام الكائن بالفعل للغرض المقصود منه. بشكل مبسط ، يتم تحديد هذه الفترة اعتمادًا على مجموعة رأس المال للعنصر في ممارسة التقييم. يعمل كمحدد طبيعي للحياة الاقتصادية.تنتهي الحياة المادية عندما يتم هدم الشيء.
• الحياة الاقتصادية للكائنالوقت الذي تساهم فيه التحسينات في قيمة العنصر بما يتجاوز تكلفة التحسين ، أي عندما يكون الإهلاك قابلاً للإزالة.

يمكن تمديد المصطلح بسبب جودة الخدمة والتحديث والإصلاح في الوقت المناسب.

في الممارسة المحلية ، التكنولوجيا قضية أعماليتم تحديد العمر الافتراضي لتصميم المبنى ، والذي يشار إليه عادة في جوازات السفر مشروع قياسيوكائن مبني. بناءً عليه ، يتم تحديد معدل الاستهلاك وتكرار صيانة الإصلاح.

• العمر الفعليالوقت من تشغيل الكائن حتى تاريخ التقييم وفقًا لجواز سفر الشيء أو شهادة تسجيله.
• العمر الفعالالوقت ، والذي يقدر بمتوسط ​​العمر المتوقع لشيء ما بناءً على حالته المادية ومعداته وتصميمه وعوامله الاقتصادية وغيرها من العوامل التي تؤثر على قيمته.

اعتمادًا على خصائص تشغيل المبنى ، قد يختلف العمر الفعلي عن العمر المادي لأعلى أو لأسفل. في حالة التشغيل العادي (النموذجي) للكائن ، فإن العمر الفعلي ، كقاعدة عامة ، يساوي العمر الفعلي.

• الحياة الاقتصادية المتبقيةالاعتراض الوقت الذي يحدده المثمن من لحظة فحص الكائن حتى نهاية حياته الاقتصادية.

يعود تدهور المبنى إلى تدهور حالته المادية ، والتناقض بين الخصائص الوظيفية للأفكار الحديثة لسوق العقارات ، وتأثير الظروف الخارجية لتشغيل الكائن على قيمته. نظرًا لأن هذه العوامل مترابطة ، يتم تقييم تأثيرها على التكلفة بشكل شامل.

في ظل إجمالي الاستهلاك المتراكم ، يفهم المثمنون فقدان قيمة الممتلكات التي يتم تقييمها لجميع الأسباب الممكنة.. يمثل مبلغ الاستهلاك المتراكم الفرق بين القيمة السوقية للهيكل في تاريخ التقييم وتكلفة الاستبدال الكاملة ، محسوبة إما كتكلفة الاستبدال أو تكلفة الاستبدال. نهج التكلفةيأخذ في الاعتبار تكلفة الاستبدال الكاملة للمباني التي يتم تقييمها على افتراض أنها جديدة. لذلك ، بعد تقدير قيمة إجمالي الاستهلاك المتراكم للمباني ، يقوم المثمنون بطرحها من مؤشر إجمالي تكلفة الاستبدال ، ونتيجة لذلك ، يحصلون على القيمة المتبقية للمبنى.

يعكس الاستهلاك المقدر رد فعل السوق على خصائص معينة للممتلكات التي يتم تقييمها ، والتي تميزه عن عقار مشابه حديثًا افتراضيًا كما في تاريخ التقييم.. يحدث ارتداء الأشياء تحت تأثير ثلاثة أسباب رئيسية ، والتي يمكن أن تتجلى في كل من المعقد والعزلة ، كل سبب من الأسباب هو أساس نوع التآكل ، والتي أخذتها في الاعتبار في الفصل الثاني من هذا العمل. .

2 أنواع البلى

كما ذكرنا سابقًا ، يتأثر تآكل أي شيء بثلاثة أسباب (عوامل) ، والتي هي أساس ثلاثة أنواع مختلفة من التآكل:

1. التدهور الجسديتخفيض قيمة الممتلكات بسبب فقدان خصائص المستهلك المحددة لأسباب طبيعية أو نتيجة للتشغيل غير السليم. هو صيعني تغييرًا في القدرات الوظيفية ، حتى التدمير الكامل للممتلكات.

البلى البدني مقسم إلى قابل للإزالة وغير قابل للإصلاح. المعيار هو ملاءمة تكاليف الاستبعاد ، والتي لا يمكن أن تتجاوز الفوائد المحتملة التي يحسبها المثمن الخبير. يتم تحديد التآكل المادي الذي لا يمكن إصلاحه للعناصر التي تتآكل بسرعة من خلال الطريقة الهندسية (طرح من المبلغ الإجماليتكلفة الاستنساخ تكلفة تكلفة أعمال الترميم). يتم تحديد البلى الجسدي المميت من خلال مجموعة من العوامل.

العناصر طويلة المدى للأشياء مختلفةخدمة الحياةاعتمادًا على المواد التي صنعت منها والتقنيات المستخدمة. يؤثر الترابط الفني للهياكل على أداء المنشأة بأكملها. يتم إجراء الحسابات على العنصر الأكثر تهالكًا. يمكن أن تخضع العناصر التي تتآكل بسرعة لتغييرات نوعية في عملية الاستبدال المتكررة ، والتي لها بعض التأثير على تحديد التكلفة. غالبًا ما تكون الصيانة البسيطة بمثابة مثالارتداء بدني قابل للإزالة. تكاليف تحديد المباشر و التكاليف غير المباشرة، بالإضافة إلى احتساب أرباح ريادة الأعمال عندما أعمال الترميم العناصر الفرديةمحسوبة على أساس أسعار السوقللسلع والخدمات.

1. وظيفي أو تقادمانخفاض في قيمة الممتلكات بسبب عدم توافقها مع متطلبات السوق الحديثة للهندسة المعمارية والجمالية وتخطيط المساحات وحلول التصميم والعيش والسلامة والراحة وغيرها من الخصائص الوظيفية.في الوقت نفسه ، قد لا تكون هناك خصائص استهلاكية غير كافية فحسب ، بل قد تكون مفرطة أيضًا ، على سبيل المثال ، تغطية باهظة الثمن لا تتوافق مع الغرض الوظيفي للممتلكات.

ارتداء وظيفييتم تحديده أيضًا من خلال اختلاف التكاليف عند تركيب ، على سبيل المثال ، نظام تكييف الهواء في مبنى قيد الإنشاء أو مبنى عامل. يمكن أن يؤدي تقليل تكلفة أحد العناصر إلى نقص أو زيادة خصائص الجودة الفردية. وتشمل هذه: سوء التخطيط ، والكثافة المفرطة للبناء لقطعة أرض ، والموقع غير الملائم والوصول إلى المبنى ، ووجود عناصر زائدة عن الحاجة لا تشارك في الغرض الوظيفيوإلخ.

1. الإهلاك الخارجي أو الاقتصاديالتغيير في قيمة الممتلكات نتيجة التغيرات في البيئة الخارجية ، أي المعايير الاجتماعية للمجتمع ، والظروف التشريعية والمالية ، الوضع الديموغرافي, حلول التخطيط العمراني, الوضع البيئيومعايير الجودة الأخرى.

يتأثر حجم التآكل الخارجي بشكل كبير بالقرب من الأشياء الطبيعية أو الاصطناعية غير الجذابة (مرافق المعالجة ، وأرضيات الرقص ، ومحطات الوقود ، ومحطات السكك الحديدية ، والمؤسسات الصناعية).

سيكون الاستهلاك الاقتصادي ، على عكس الاستهلاك المادي والمعنوي ، دائمًا لا رجوع فيه.

من أجل الوضوح ، ضع في اعتبارك أنواع التآكل في الشكل 2.

الشكل 2 أنواع التآكل وتصنيفها

القابل للإزالة هو مثل هذا النوع من الاستهلاك ، وتكلفة الحذف التي لا تتجاوز الزيادة الناتجة في قيمة الممتلكات. إذا كانت تكلفة القضاء على الاستهلاك أكبر من الزيادة اللاحقة في قيمة العقار ، فإن هذا الاستهلاك يعتبر غير قابل للإصلاح.

بالإضافة إلى ذلك ، يتم تصنيف البلى الجسدي

بسبب التسبب في تآكل:

• البلى المتراكم نتيجة الاستخدام العادي ؛
• تراكم الاستهلاك نتيجة لذلك الكوارث الطبيعيةوالحوادث وما إلى ذلك.

حسب وقت التدفق في:

• مستمر - انخفاض تدريجي في المؤشرات الفنية والاقتصادية ؛
• ارتداء سريع للطوارئ.

تصنف الأخلاق إلى:

• التآكل الوظيفي ، والسبب في ذلك هو تغيير خصائص المنتجات المماثلة لهذا المنتج ، وانخفاض تكلفة إنتاجها ؛
• استهلاك الاستهلاك التكنولوجي ، والسبب في ذلك هو تغيير في الدورة التكنولوجية التي يتم تضمين هذا الكائن فيها تقليديًا.

3 طرق لتقييم التآكل ومزاياها وعيوبها

1. التدهور الجسدي

تصف أدبيات تقييم العقارات والأعمال العديد من الطرق لتحديد الاستهلاك ، ولكن الأكثر شيوعًا هي ما يلي:

• طريقة العمر الفعالة
• طريقة بيع قابلة للمقارنة
• طريقة الخبراء
• طريقة الانهيار.

طريقة العمر الفعالةبسيط في التنفيذ الفني ويعتمد قليلاً على حالة السوق ، فهو يعتمد على فحص المباني موضوع التقييم والفرضية القائلة بأن العمر الفعال مرتبط بالفترة النموذجية للحياة الاقتصادية بنفس الطريقة المتراكمة الاستهلاك مرتبط بتكلفة الاستبدال. بناءً على هذا الافتراض ، توجد معادلة لحساب التآكل:

والبلى ؛

العمر الفعال EF ؛

الحياة الاقتصادية EZh ؛

تكلفة استبدال BC.

مزايا الطريقة:

1. يتم تنفيذ العملية الحسابية بالكامل في عملية حسابية واحدة ؛
2. مؤشر BC مأخوذ من الوثائق المعيارية لتشغيل المباني ولا يحتاج إلى مبرر خاص.

عيوب الطريقة:

1. ستكون جميع افتراضات المثمن بموجب هذه الطريقة بديهية ، مما يؤدي إلى ضعفه القانوني.
2. لا تعطي الطريقة اختلافات في أنواع التآكل ، وكذلك من حيث عمر العناصر الفردية للكائن.

تؤدي المقارنة بين مزايا وعيوب الطريقة إلى حقيقة أن هذه الطريقة لا تُستخدم أبدًا في الممارسة العملية.

طريقة مقارنة المبيعاتفي أغلب الأحيان لتحديد الاستهلاك الاقتصادي ، وبالتالي وصف مفصلالموصوفة في الجزء الثالث من هذا الفصل ، الذي يصف طرق التآكل الخارجي.

طريقة الخبراء. تعتمد الطريقة على المقياس تقييمات الخبراءلتحديد البلى الجسدي ، المنصوص عليها في الوثيقة التنظيمية للإداراتVSN 53-86r "قواعد تقييم التدهور المادي للمباني السكنية". يتم تحديد مقدار التآكل من خلال الضرر الخارجي (المرئي) للعناصر. هذه هي الطريقة التي يستخدمها موظفو BTI عند تجميع جوازات السفر الفنية للمباني.

تبدو صيغة الحساب:

Ifiz = × 100٪

حيث II مقدار التآكل المادي لهذا العنصر في المبنى ، والذي يتم تحديده وفقًا للوثيقة المعيارية ؛

سو أنا الثقل النوعي i لهذا العنصر في المبنى ؛

أنا رقم العنصر.

مزايا الطريقة:

1. سهولة نسبية في أداء الحسابات.

2. تم وضع منهجية لتحديد التآكل الجسدي وثيقة معياريةووصفها بالتفصيل الكافي. جزء الدليل هو الخرسانة المسلحة. خاصةً عندما تتقارب آراء موظف BTI (الواردة في جواز السفر الفني للمبنى) والمثمن (المنعكس في تقرير التفتيش على كائن التقييم أو في البيان المعيب) بشكل مفاجئ تمامًا.

عيوب الطريقة:

1. المنهجية نفسها توفر دقة حسابات تصل إلى ± 5٪. يمكن تحديد الإهلاك لعنصر معين ، على سبيل المثال ، عند 25٪ أو 30٪ - حسنًا ، مثل هذا التدرج يكون من خلال 5٪. لكن حتى هذا ليس مخيفًا ، لكن التأثير الكبير للعامل الذاتي /

2. حجم الخطأ يتناسب عكسيا مع خبرة المقيم. بالإضافة إلى ذلك ، غالبًا ما يكون هناك موقف يخفي فيه إصلاح تجميلي بسيط العديد من علامات التآكل المرئية لعناصر القوة الرئيسية للمبنى ، مما يؤدي إلى التقليل بشكل كبير من التآكل الفعلي للمبنى ككل.

عند اختيار طريقة الحساب ، غالبًا ما تفوق مزايا الطريقة عيوبها ، وبالتالي يتم استخدام هذه الطريقة من قبل المثمنين بنشاط كبير.

طريقة Stakeout يتضمن تحديد التآكل المادي الكلي للمجموعات الفردية ، مع الأخذ في الاعتبار الإمكانية المادية للقضاء على هذا التآكل أو الجدوى الاقتصادية للقضاء عليه:

• التدهور المادي القابل للتصحيح (الإصلاح المؤجل) ؛
• البلى البدني الذي لا يمكن إصلاحه للعناصر قصيرة العمر (تلك التي يمكن استبدالها بشكل متكرر أثناء تشغيل المبنى) ؛
• البلى الذي لا يمكن إصلاحه للعناصر طويلة العمر (تلك التي تشكل الإطار الحامل للمبنى ولا يمكن استعادتها إلا أثناء عملية الإصلاح الكبرى أو إعادة بناء المبنى بأكمله).

يتم تحديد قيم التآكل غير القابل للإزالة من تكلفة العناصر ، مع مراعاة التآكل القابل للإزالة. يتم تحديد التآكل البدني الكلي من خلال التلخيص أنواع معينةيرتدي. في الوقت نفسه ، كجزء من تنفيذ طريقة التقسيم ، في مراحل مختلفة من الحساب ، يمكن استخدام طريقة تعويض التكلفة وطريقة العمر الزمني وطريقة الخبراء.

ميزة الطريقة:

1. تتيح الطريقة إمكانية مراعاة العوامل المرئية والمخفية التي تسبب تآكل العناصر (على سبيل المثال ، "التعب" الطبيعي للمواد ، والذي يتجلى فجأة ويؤدي إلى تدمير فوري للعنصر).

عيوب الطريقة:

1. من الصعب أن تشرح للشخص الذي يقرأ تقريرك السبب القيمة المحسوبةتجاوز إهلاك المبنى ككل الإهلاك المحدد في شهادة فحص المبنى (أي الإصلاحات المؤجلة) ؛
2. عدد كبير جدًا من العمليات الحسابية مقارنة بالطرق الأخرى ؛
3. لا تنطبق هذه الطريقة على الظروف التي لا توجد فيها معلومات موثوقة حول توقيت الإصلاحات للعناصر قصيرة العمر (على سبيل المثال ، تم شراء المبنى مؤخرًا ولا يملك المالك الجديد ببساطة بيانات حول ما ومتى تم إصلاحه في آخر مرة. الكائن المقدر). لذلك ، يصبح من المستحيل حساب التآكل غير القابل للإزالة للعناصر قصيرة العمر باستخدام طريقة العمر الزمني.

على الرغم من وجود عدد كبير من أوجه القصور ، يتم استخدام هذه الطريقة بنشاط كبير في الممارسة العملية.

1. تقادم

ل ارتداء وظيفيتشمل انخفاضًا في قيمة الممتلكات المرتبط بعدم تناسق حلول التصميم والتخطيط ، ومعايير البناء ، وجودة التصميم ، ومواد التصنيع مع المتطلبات الحديثة لهذه الوظائف.

يتم تعريف مقدار الإهلاك القابل للإزالة على أنه الفرق بين القيمة المحتملة للمبنى في وقت تقييمه بالعناصر المحدثة وقيمته نفسها في تاريخ التقييم بدون عناصر محدثة (الفرق بين تكلفة إعادة إنتاج المبنى وتكلفة استبداله).

يمكن أن يكون التآكل الوظيفي قابلاً للإزالة ولا يمكن إصلاحه. يتم حساب التآكل الوظيفي القابل للإزالة في أغلب الأحيان بطريقة التكلفة.

أوجه القصور التي تتطلب استبدال أو تحديث العناصر ، العناصر التي لا تزال تؤدي وظائفها ، ولكنها لم تعد تلبي المعايير الحديثة (عدادات المياه والغاز ومعدات مكافحة الحرائق). يتم قياس استهلاك هذه العناصر على أنها تكلفة العناصر الموجودة ، مع الأخذ في الاعتبار التآكل المادي لها ، مطروحًا منها تكلفة إعادة المواد ، بالإضافة إلى تكلفة تفكيك العناصر الموجودة ، بالإضافة إلى تكلفة تركيب العناصر الجديدة. يتم احتساب تكلفة المواد المرتجعة على أنها تكلفة المواد والمعدات المفككة عند استخدامها في منشآت أخرى (القيمة المتبقية النهائية).

ينتج التآكل الوظيفي غير القابل للإزالة عن التخطيط القديم للمساحة و / أو الخصائص الهيكلية للمباني التي تم تقييمها فيما يتعلق بمعايير البناء الحديثة. علامة على التآكل الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه هو عدم الجدوى الاقتصادية لتكبد التكاليف للتخلص من أوجه القصور هذه. بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري مراعاة ظروف السوق السائدة في تاريخ التقييم للامتثال المعماري المناسب للمبنى مع الغرض منه.

اعتمادًا على الموقف المحدد ، يمكن تحديد تكلفة التآكل الوظيفي غير القابل للإزالة بطريقتين:

رسملة الخسائر في الإيجار ؛

رسملة تكاليف التشغيل الزائدة.

لتحديد المؤشرات المحسوبة المطلوبة (معدلات الإيجار ، ومعدلات الرسملة ، وما إلى ذلك) ، يتم استخدام البيانات المعدلة على نظائرها القابلة للمقارنة.

في الوقت نفسه ، يجب ألا تحتوي النظائر المختارة على علامات تآكل وظيفي غير قابل للإزالة تم تحديده في موضوع التقييم. بالإضافة إلى ذلك ، يجب تقسيم إجمالي الدخل الناتج عن المجمع العقاري ككل (المبنى والأرض) والمُعبر عنه في الإيجار إلى مكونين وفقًا لذلك. لعزل جزء الدخل المنسوب للمبنى ، يمكنك استخدام طريقة رصيد الاستثمار للمبنى أو طريقة تحليل نسبة قيمة الأرض إلى إجمالي سعر البيع للمجمع العقاري.

يتم تحديد الانخفاض الناجم عن الاستهلاك الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه بسبب حل تخطيط مساحة قديم (منطقة محددة ، سعة تكعيبية) من خلال رسملة الخسائر في الإيجار.

يمكن حساب التآكل الوظيفي غير القابل للاسترداد عن طريق رسملة تكاليف التشغيل الزائدة المطلوبة للحفاظ على المبنى في حالة جيدة بطريقة مماثلة. هذا النهج هو الأفضل لتقييم التدهور الوظيفي غير القابل للإزالة للمباني التي تختلف في غير القياسية حلول معماريةومع ذلك ، يكون مبلغ الإيجار مشابهًا لإيجار المرافق الحديثة من نظائرها ، على عكس مبلغ تكاليف التشغيل.

3.3 التآكل الخارجي

الإهلاك الخارجي أو الاقتصاديإهلاك الكائن بسبب التأثير السلبي للبيئة الخارجية فيما يتعلق بموضوع التقييم: الموقع ، حالة السوق ، حقوق الارتفاق المفروضة على استخدام معين للعقار ، التغييرات في البنية التحتية المحيطة والقرارات التشريعية في مجال الضرائب ، إلخ. . على الرغم من أنه لا يمكن القضاء على التآكل الخارجي في معظم الحالات ، إلا أنه في بعض الأحيان يمكن أن يحل نفسه بسبب التغيير الإيجابي في بيئة السوق المحيطة.

يمكن استخدام الطرق التالية لتقييم التآكل الخارجي:

طريقة رسملة خسارة الإيجار ؛

طريقة رسملة تكلفة التشغيل الزائدة ؛

طريقة مقارنة المبيعات.

يتم إجراء تقييم الاستهلاك الخارجي من خلال طريقة رسملة الخسائر في الإيجار وطريقة رسملة خسائر التشغيل الزائدة بشكل مشابه لحساب طرق الاستهلاك الوظيفي التي تمت مناقشتها أعلاه. في حالة تقدير التآكل الخارجي ، من الضروري تحديد الخسائر في الإيجار بسبب البلى الخارجي أو تكاليف التشغيل الزائدة بسبب التآكل الخارجي.

طريقة مقارنة المبيعاتهو التعرف القيمة السوقيةالاستهلاك المتراكم للعنصر ، من خلال مقارنة تكلفة استبداله مع أسعار المبيعات الحالية للكائنات المماثلة.

خطوات تنفيذ الطريقة:

1. اختيار المبيعات الحديثة لأشياء مشابهة لموضوع التقييم من حيث طبيعة التحسينات وتعديل أسعارها وتوليد المعلومات لتحديد تكلفة استبدال المبنى ؛
2. تحديد قيمة قطعة أرض لكل عقار قابل للمقارنة ؛
3. تحديد أسعار المباني مع مراعاة الاستهلاك باستبعاد قيمة قطع الأراضي من أسعار بيع العقارات المماثلة.
4. حساب تكلفة الاستبدال الحالية لشيء كل من المقارنات ؛
5. تحديد مقدار الاستهلاك المتراكم للمباني المماثلة بطرح أسعارها ، مع مراعاة الاستهلاك ، من تكلفة الاستبدال الحالية لنفس المباني ؛
6. تحديد متوسط ​​نسبة إهلاك المباني المماثلة لتحويلها إلى موضوع التقييم.

مزايا الطريقةيتمثل في موضوعية نتائجه ، حيث أنه من خلال مقارنة المبيعات ، يكشف المثمن فقط عن رد فعل السوق على تقادم الممتلكات والتغيرات في البيئة.

عيب الطريقةهي عدم شخصية نوع الاستهلاك المحدد ، أي في غياب إمكانية التمايز حسب أنواع وأنواع الإهلاك ، مما يحد من استخدام هذه الطريقة في إدارة العقارات. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الطريقة شاقة للغاية ، لأنها تتطلب حسابات ليس فقط لمقارنة المبيعات ، ولكن أيضًا لتحديد تكلفة الأرض وتكلفة الاستبدال لتحسين جميع الكائنات.

خاتمة

الاستهلاك جزء لا يتجزأ من تقييم العقارات. إنه يساهم في التحديد المناسب للحالة الحقيقية للكائن ، ويساعد في تقييم الفترة المتبقية من حياته الاقتصادية. بدون مرحلة تحديد البلى ، سيكون تقييم الكائن غير مكتمل وغير صحيح.

أثناء كتابة العمل ، تم حل المهام المقصودة ، بما في ذلك من قبلي ، تم تحديد أن الاستهلاك في التقييم هو أي خسارة في فائدة الكائن المقدر ، مما يؤدي إلى حقيقة أن القيمة السوقية للكائن المقدر تصبح أقل من إما تكلفة الاستبدال أو تكلفة الاستنساخ. بالإضافة إلى ذلك ، يتم تحليل المحتوى الاقتصادي للاستهلاك ، والذي يتكون من حقيقة أن الاستهلاك لا يصنف من وجهة نظر الجدوى الفنية ، ولكن من وجهة نظر جدواها الاقتصادية.

عند تحليل مشكلة تحديد الاستهلاك ، حددت أسباب انخفاض قيمة الأشياء العقارية ، وكذلك أنواعها: المادية أو الوظيفية أو الأخلاقية أو الخارجية أو الاقتصادية.

بالإضافة إلى ذلك ، أثناء العمل ، نظرت في الأساليب الحالية لتحديد التآكل والتلف وتأكدت من أن الطريقة المختارة بشكل صحيح لتحديد التآكل والتلف لها أهمية كبيرة في تقييم شيء ما ، لأن كل نوع من أنواع البلى له خاصته تفاصيل. بعد تحليل طرق تحديد التقييم ، حددت مزاياها وعيوبها ، مما سمح لي باستنتاج أن الاستخدام الأكثر منطقية وفعالية لطريقة الخبير وطريقة التفصيل ، وهو ما تؤكده الممارسة الحالية.

فهرس

1. القانون الاتحادي"بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" بتاريخ 29 يوليو 1998 برقم 135-FZ
2. Kalinin V.M. ، Sokova S.D. تقييم الحالة الفنية للمبنى: كتاب مدرسي. م: INFRA-M، 2010. 268 ص.
3. قواعد تقييم التدهور المادي للمباني السكنية VSN 53-86 (p)، M: Gosgrazhdanstroy، 2007.
4. Alenicheva E.V. طرق تقدير الأشياء العقارية. تامبوف: دار تامبوف للنشر. ولاية تقنية. أون تا ، 2012. -335 ص.
5. ياسكيفيتش إي. ممارسة تثمين العقارات. موسكو: تكنوسفيرا ، 2011. -504 ص.
6. التقييم العقاري: كتاب مدرسي. الطبعة الثانية ، أد. Drapikovsky A.I. ، إيفانوفا إ. إد. الثاني ب ، دار إيغا بسمة للنشر ، 2011. 480 ص.