Naruszenia wymogów prawnych w działalności wspólnot mieszkaniowych. W sprawie zawierania umów o świadczenie usług mieszkaniowych i usług komunalnych z właścicielami domów niebędącymi członkami HOA Streszczenie Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, art. 138

Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek:
1) zapewnić dotrzymanie wymagań niniejszego rozdziału, przepisów innych prawa federalne, inne regulacyjne akty prawne, a także statut spółki;
2) zarządzać budynkiem mieszkalnym w sposób określony w art. 8 niniejszego Kodeksu;
3) wykonywać w kolejności, przewidziane przez prawo, zobowiązania wynikające z umowy;
4) zapewnić należyte warunki sanitarne i stan techniczny wspólna własność V apartamentowiec;
5) zapewnić, aby wszyscy właściciele lokali w apartamentowcu wywiązywali się z obowiązków w zakresie utrzymania i remontów mienia wspólnego w apartamentowcu zgodnie z przysługującymi im udziałami w prawie wspólna własność dla tej nieruchomości;
6) zapewnia poszanowanie praw i uzasadnionych interesów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym przy ustalaniu warunków i trybu własności, korzystania i rozporządzania majątkiem wspólnym;
7) podjąć działania niezbędne do zapobieżenia lub zakończenia działań osób trzecich utrudniających lub zakłócających wykonywanie praw własności, użytkowania oraz, w granicach określonych ustawą, właścicieli lokali wspólnych w budynku mieszkalnym;
8) reprezentuje uzasadnione interesy właścicieli lokali w apartamentowcu, związane z zarządzaniem majątkiem wspólnym w tym budynku, w tym w stosunkach z osobami trzecimi;
9) prowadzenia rejestru członków spółki oraz corocznie przez pierwszy kwartał rok bieżący przesłać odpis tego rejestru organom wykonawczym podmiotów wchodzących w jego skład Federacja Rosyjska określone w części 2 artykułu 20 niniejszego Kodeksu;
10) poddać się upoważnione organy władza wykonawcza podmiotów Federacji Rosyjskiej, określonych w części 2 art. 20 niniejszego Kodeksu, w terminie trzech miesięcy od dnia rejestracja państwowa zmiany statutu spółki poświadczone przez prezesa spółki i sekretarza walne zgromadzenie wspólników spółki, odpis statutu spółki, wyciąg z protokołu walnego zgromadzenia wspólników spółki w sprawie podjęcia decyzji o zmianie statutu spółki, z kopiami tekstów odpowiednich zmian poświadczonymi przez prezes spółki i sekretarz walnego zgromadzenia członków spółki.

Komentarz do art. 138 kodeksu mieszkaniowego RF

W komentowanym artykule zdefiniowano główne obowiązki wspólnoty mieszkaniowej.

Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej przypisał HOA następujące obowiązki:

zapewnić zgodność z wymogami niniejszego rozdziału, przepisami innych ustaw federalnych, innych regulacyjnych aktów prawnych, a także statutu spółki;

zawierać umowy o utrzymanie i remonty mienia wspólnego w apartamentowcu z właścicielami lokali w apartamentowcu niebędącymi członkami spółki;

wypełniać zobowiązania wynikające z umowy w sposób określony przez prawo;

zapewnić właściwy stan sanitarno-techniczny mienia wspólnego w budynku mieszkalnym;

zapewnić, aby wszyscy właściciele lokali w apartamentowcu wywiązywali się z obowiązków w zakresie utrzymania i naprawy mienia wspólnego w apartamentowcu zgodnie z ich udziałami we wspólnej własności tej nieruchomości;

zapewnić poszanowanie praw i uzasadnionych interesów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym przy ustalaniu warunków i trybu własności, korzystania i zbywania majątku wspólnego;

podjąć działania niezbędne do zapobieżenia lub zaprzestania działań osób trzecich utrudniających lub zakłócających wykonywanie praw własności, użytkowania oraz, w granicach określonych przepisami prawa, właścicieli lokali wspólnych w budynku mieszkalnym;

reprezentujemy uzasadnione interesy właścicieli lokali w apartamentowcu, w tym w stosunkach z osobami trzecimi.

Należy zauważyć, że statut HOA musi zawierać konkretną listę obowiązków partnerstwa, biorąc pod uwagę normy komentowanego artykułu. Statut może przewidywać inne Obowiązki HOA, chociaż nie są one przewidziane w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej, są niezbędne, aby partnerstwo mogło w pełni realizować swoje zadania i nie jest sprzeczne z obowiązującym ustawodawstwem.

Kolejny komentarz do art. 138 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej

1. Komentowany artykuł, uwzględniając cele utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, określa główne zadania takiej spółki.

W szczególności spółka partnerska jest zobowiązana do zapewnienia zgodności z wymogami Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, przepisami innych ustaw federalnych, innych regulacyjnych aktów prawnych, a także statutem spółki.

2. Właściciel lokalu w apartamentowcu jest obowiązany ponosić koszty utrzymania należącego do niego lokalu, a także partycypować w kosztach utrzymania majątku wspólnego w apartamentowcu proporcjonalnie do przysługującego mu udziału w prawie wspólnym własności tej nieruchomości poprzez uiszczanie opłat za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego. Rozmiar obowiązkowe płatności i (lub) składki członków wspólnoty mieszkaniowej związane z pokryciem wydatków na utrzymanie i naprawy mienia wspólnego w budynku mieszkalnym są ustalane przez władze wspólnoty mieszkaniowej zgodnie ze statutem tej spółki.

Ponadto, jeżeli właściciele lokali w apartamentowcu utworzyli spółkę cywilną, to na niej ciąży obowiązek realizacji w ustalony sposób Sekcja VIII Zespół mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej, zarządzanie apartamentowcem tj. zapewnienie obywatelom korzystnych i bezpiecznych warunków życia, należyte utrzymanie mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, rozstrzyganie kwestii korzystania z tej nieruchomości, a także zapewnienie narzędzia obywateli mieszkających w takim domu.

Jeżeli właściciel lokalu w kamienicy, w której utworzono wspólnotę mieszkaniową, nie złożył wniosku o przystąpienie do tej wspólnoty, wówczas stowarzyszenie ma obowiązek zawrzeć z nim umowę o opłacaniu rachunków za media, utrzymanie, aktualne i generalny remont wspólna nieruchomość w kamienicy. Obowiązek ten przewiduje ustalona część 6 art. 155 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej w sprawie procedury płacenia za lokale mieszkalne i media. Zgodnie z tą procedurą właściciele lokali w budynku wielorodzinnym, w którym wspólnota mieszkaniowa nie jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, wnoszą opłaty za lokal mieszkalny i media zgodnie z umowami, które zawarli z taką spółką.

Z kolei należyte wypełnienie zobowiązań umownych wynikających z główna zasada jest obowiązkiem wspólnoty właścicieli domów i wszystkich jej członków. Dopełnienie tego obowiązku należy rozpatrywać szeroko w odniesieniu do wszelkich umów zawieranych przez spółkę.

3. Obowiązki za zapewnienie należytego stanu sanitarno-technicznego nieruchomości wspólnej w apartamentowcu oraz wywiązywanie się przez wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu, bez względu na przynależność do spółki, z obowiązków utrzymania i naprawy mienia wspólnego nieruchomości w apartamentowcu wynikają z głównego celu utworzenia spółki, jakim jest wspólne zarządzanie majątkiem wspólnym w takim domu i zapewnienie jego funkcjonowania.

Obowiązek zapewnienia należytego stanu sanitarno-technicznego nieruchomości wspólnej w apartamentowcu realizowany jest w ramach umowy zawartej przez spółkę partnerską z organizacją zarządzającą o świadczenie usług, w tym wykonywanie prac związanych z prawidłowym utrzymaniem własność wspólna w takim budynku. Spółka może także zawierać odrębne umowy z osobami świadczącymi takie usługi i zapewniać kontrolę nad ich realizacją. Ogólna kontrola nad użytkowaniem i bezpieczeństwem zasobów mieszkaniowych, w tym zgodność lokali mieszkalnych z ustalonymi przepisami i normami sanitarnymi i technicznymi, a także uprawnienia do sprawowania państwowego nadzoru mieszkaniowego w ogóle, przysługują władzom wykonawczym podmiotów Federacji Rosyjskiej (art. 20 kodeksu mieszkaniowego) .

4. Odpowiedzialność właścicieli lokali w apartamentowcu za utrzymanie i remonty mienia wspólnego w takim budynku polega głównie na terminowym uiszczaniu wydatków na te cele. W tym zakresie w budynku mieszkalnym, w którym utworzono wspólnotę mieszkaniową, spółka taka ma obowiązek zapewnić należyte wykonanie tych obowiązków przez wszystkich właścicieli. Osiąga się to poprzez codzienną pracę organów zarządzających wspólnoty mieszkaniowej wraz z jej członkami, zawieranie odpowiednich umów z właścicielami lokali niebędącymi członkami stowarzyszenia, zapewnienie kontroli i rozliczanie środków otrzymanych z tytułu zapłaty za utrzymanie i naprawy części wspólnej w budynku wielorodzinnym. Jeżeli właściciele lokali w budynku wielorodzinnym nie dopełnią swoich obowiązków w zakresie udziału w kosztach wspólnych, stowarzyszenie właścicieli domów w postępowanie sądowe ma prawo żądać przymusowego zwrotu obowiązkowych wpłat i składek, a także może żądać pełen zwrot kosztów straty wyrządzone spółce na skutek niewypełnienia przez właścicieli lokali w apartamentowcu obowiązków w zakresie obowiązkowych wpłat i składek, pokrycia innych wydatków ogólnych (patrz komentarz do art. 137 Kodeksu mieszkaniowego).

5. Realizacja praw przyznanych przez Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej spółce właścicieli domów w zakresie ustalania przez spółkę warunków i trybu własności, użytkowania i zbywania własności wspólnej musi odbywać się zgodnie z prawami i uzasadnione interesy właścicieli lokali w apartamentowcu. Cechą charakterystyczną zapewnienia przez wspólnotę domów poszanowania tych praw jest to, że wspólna własność w budynku mieszkalnym nie jest własnością takiej spółki i należy na mocy prawa wspólnego współwłasność wszystkim właścicielom lokali w apartamentowcu. Realizacja praw własności, użytkowania i zbycia określonej nieruchomości przewidzianych w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej musi odbywać się w ścisłej zgodności z kompetencjami organów zarządzających spółki i walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym (patrz komentarz do art. 44 - 48, 145 i 147 LCD).

6. W celu ochrony interesów zarówno wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu, jak i indywidualnych właścicieli w takim budynku, wspólnota mieszkaniowa podejmuje działania niezbędne do zapobiegania lub eliminowania działań osób trzecich, które komplikują lub zakłócają realizację praw własności, użytkowania i w granicach rozporządzania ustawowo ustalonych majątkiem wspólnym w takim budynku, a także reprezentuje w stosunkach z osobami trzecimi uzasadnione interesy właścicieli lokali, związane z zarządzaniem majątkiem wspólnym w apartamentowcu. Te obowiązki wspólnoty mieszkaniowej wynikają także z celu utworzenia takiej spółki, a mianowicie zapewnienia współwłasności, korzystania i, w granicach przewidzianych przez prawo, rozporządzania majątkiem wspólnym w budynku mieszkalnym. W konieczne przypadki ochrona i reprezentacja w stosunkach z osobami trzecimi przez wspólnotę mieszkaniową tych interesów może być realizowana poprzez złożenie wniosku lub skargi do uprawnionego organy rządowe lub samorządy lokalne, organy rządowe organizacja zarządzająca, z którą spółka zawarła umowę o zarządzanie apartamentowcem, a także oświadczenie o żądaniu do sądu lub poprzez rozstrzyganie konfliktów pomiędzy właścicielami lokali w takim domu, rozpatrywanie skarg na działania zarządu spółki i jej prezesa.

7. W celu zapewnienia przejrzystości stosunków powstałych w związku z utrzymaniem majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, podejmowanymi decyzjami w sprawie zarządzania takim budynkiem, wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek prowadzenia rejestru członków stowarzyszenia, który musi zawierać informacje umożliwiające identyfikację członków stowarzyszenia i komunikację z nimi, a także informacje o wielkości ich udziałów w prawie współwłasności nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym (patrz także komentarz do art. 143 Kodeksu mieszkaniowego).

Ponieważ bieżące kierowanie działalnością wspólnoty mieszkaniowej sprawuje zarząd stowarzyszenia, zatem ustawodawca przekazał odpowiedzialność za prowadzenie rejestru wskazanemu organowi zarządzającemu stowarzyszenia (patrz także komentarz do art. 148 ust. kodeksu mieszkaniowego). Jednocześnie, w celu realizacji tego obowiązku, ust. 5 art. 143 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej członkom spółki powierzono odpowiedni obowiązek przekazywania zarządowi spółki wiarygodnych informacji o sobie i niezwłocznego informowania go o swoich zmianach.

8. Uwzględniając uprawnienia przyznane państwowym inspektoratom mieszkalnictwa w zakresie sprawdzania spełniania wymagań dotyczących tworzenia i funkcjonowania osoby prawne, zarządzanie apartamentowcami, zasady utrzymania wspólnej własności właścicieli lokali w apartamentowcu, tryb dostarczania mediów (patrz także komentarz do art. 20 Kodeksu mieszkaniowego), komentowany artykuł dotyczący wspólnot mieszkaniowych dodatkowo nakłada obowiązki corocznie (w pierwszym kwartale danego roku) przesyłać do określonych inspekcji odpisy z rejestrów członków spółki, a także w ciągu trzech miesięcy od dnia rejestracji państwowej zmian dokonanych w statucie spółki poświadczone przez prezesa spółki i sekretarza walnego zgromadzenia członków spółki, odpisy statutu spółki, wyciągi z protokołu walnego zgromadzenia członków spółki dotyczące podjęcia decyzji o wprowadzeniu zmian do statutu spółki z kopiami tekstów odpowiednich zmian poświadczonymi przez prezesa spółki i sekretarza walnego zgromadzenia wspólników spółki.

Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek:

1) zapewnić zgodność z wymogami niniejszego rozdziału, przepisami innych ustaw federalnych, innych regulacyjnych aktów prawnych, a także statutu spółki;

2) zarządzać budynkiem mieszkalnym w sposób określony w dziale VIII niniejszego Kodeksu;

3) wypełniać zobowiązania wynikające z umowy w sposób określony przez prawo;

4) zapewnienia właściwego stanu sanitarnego i technicznego mienia wspólnego w budynku mieszkalnym;

5) zapewnić, aby wszyscy właściciele lokali w apartamentowcu wywiązywali się z obowiązków w zakresie utrzymania i naprawy mienia wspólnego w apartamentowcu zgodnie z przysługującymi im udziałami w prawie współwłasności tej nieruchomości;

6) zapewnia poszanowanie praw i uzasadnionych interesów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym przy ustalaniu warunków i trybu własności, korzystania i rozporządzania majątkiem wspólnym;

7) podjąć działania niezbędne do zapobieżenia lub zakończenia działań osób trzecich utrudniających lub zakłócających wykonywanie praw własności, użytkowania oraz, w granicach określonych ustawą, właścicieli lokali wspólnych w budynku mieszkalnym;

8) reprezentuje uzasadnione interesy właścicieli lokali w apartamentowcu, związane z zarządzaniem majątkiem wspólnym w tym budynku, w tym w stosunkach z osobami trzecimi;

9) prowadzi rejestr członków spółki i corocznie w pierwszym kwartale bieżącego roku przesyła odpis tego rejestru władzom wykonawczym podmiotów Federacji Rosyjskiej, o których mowa w art. 20 część 2 niniejszego Kodeksu;

10) przedłożyć uprawnionym organom wykonawczym podmiotów Federacji Rosyjskiej, o których mowa w art. 20 część 2 niniejszego Kodeksu, w ciągu trzech miesięcy od dnia rejestracji państwowej zmian dokonanych w statucie spółki, kopię statut spółki, wypis z protokołu poświadczony przez prezesa spółki i sekretarza walnego zgromadzenia członków spółki, walne zgromadzenie członków spółki w sprawie podjęcia decyzji o zmianie statutu spółki z kopiami tekstów odpowiednich zmian poświadczonymi przez prezesa spółki i sekretarza walnego zgromadzenia wspólników spółki.

Komentarz do art. 138 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej

1. Komentowany artykuł, uwzględniając cele utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, określa główne zadania takiej spółki.

2. Właściciel lokalu w apartamentowcu jest obowiązany ponosić koszty utrzymania należącego do niego lokalu, a także partycypować w kosztach utrzymania majątku wspólnego w apartamentowcu proporcjonalnie do przysługującego mu udziału w prawie wspólnym własności tej nieruchomości poprzez uiszczanie opłat za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego. Wysokość obowiązkowych wpłat i (lub) składek członków wspólnoty mieszkaniowej związanych z pokryciem wydatków na utrzymanie i naprawy nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym ustalają organy wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z art. statut tego partnerstwa.

Ponadto, jeżeli właściciele lokali w apartamentowcu utworzyli stowarzyszenie właścicieli domów, to spółka partnerska jest odpowiedzialna za zarządzanie apartamentowcem zgodnie z procedurą określoną w dziale VIII Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, tj. zapewnienie obywatelom korzystnych i bezpiecznych warunków życia, prawidłowe utrzymanie mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, rozstrzyganie kwestii związanych z korzystaniem z tej nieruchomości, a także zapewnienie mediów obywatelom mieszkającym w tym budynku.

Jeżeli właściciel lokalu w kamienicy, w której utworzono wspólnotę mieszkaniową, nie złożył wniosku o przystąpienie do tej spółki, wówczas stowarzyszenie ma obowiązek zawrzeć z nim umowę o opłacaniu rachunków za media, utrzymanie , naprawy bieżące i główne mienia wspólnego w apartamentowcu. Obowiązek ten przewiduje ustalony tryb uiszczania opłat za lokale mieszkalne i media. Zgodnie z tą procedurą właściciele lokali w budynku wielorodzinnym, w którym wspólnota mieszkaniowa nie jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, wnoszą opłaty za lokal mieszkalny i media zgodnie z umowami, które zawarli z taką spółką.

Z kolei za prawidłowe wypełnienie zobowiązań umownych co do zasady odpowiada wspólnota mieszkaniowa i wszyscy jej członkowie. Dopełnienie tego obowiązku należy rozpatrywać szeroko w odniesieniu do wszelkich umów zawieranych przez spółkę.

Obowiązek zapewnienia należytego stanu sanitarno-technicznego nieruchomości wspólnej w apartamentowcu realizowany jest w ramach umowy zawartej przez spółkę partnerską z organizacją zarządzającą o świadczenie usług, w tym wykonywanie prac związanych z prawidłowym utrzymaniem własność wspólna w takim budynku. Spółka może także zawierać odrębne umowy z osobami świadczącymi takie usługi i zapewniać kontrolę nad ich realizacją. Ogólną kontrolę nad użytkowaniem i bezpieczeństwem zasobu mieszkaniowego, w tym zgodność lokali mieszkalnych z ustalonymi przepisami sanitarnymi i technicznymi, a także uprawnienia do sprawowania państwowego nadzoru mieszkaniowego w ogóle, powierzono organom wykonawczym podmiotów wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego. Federacji Rosyjskiej (art. 20 kodeksu mieszkaniowego).

4. Odpowiedzialność właścicieli lokali w apartamentowcu za utrzymanie i remonty mienia wspólnego w takim budynku polega głównie na terminowym uiszczaniu wydatków na te cele. W tym zakresie w budynku mieszkalnym, w którym utworzono wspólnotę mieszkaniową, spółka taka ma obowiązek zapewnić należyte wykonanie tych obowiązków przez wszystkich właścicieli. Osiąga się to poprzez codzienną pracę organów zarządzających wspólnoty mieszkaniowej wraz z jej członkami, zawieranie odpowiednich umów z właścicielami lokali niebędącymi członkami stowarzyszenia, zapewnienie kontroli i rozliczanie środków otrzymanych z tytułu zapłaty za utrzymanie i naprawy części wspólnej w budynku wielorodzinnym. Jeżeli właściciele lokali w apartamentowcu nie dopełnią obowiązków udziału w kosztach wspólnych, wspólnota mieszkaniowa ma prawo żądać przed sądem przymusowego zwrotu obowiązkowych wpłat i składek, a także może żądać pełnego naprawienia strat wyrządzonych spółce osobowej w wyniku niewypełnienia przez właścicieli lokali w apartamentowcu swoich obowiązków płatniczych obowiązkowych wpłat i składek na pokrycie pozostałych wydatków ogólnych (patrz komentarz do art. 137 kodeksu mieszkaniowego).

5. Realizacja praw przyznanych przez Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej spółce właścicieli domów w zakresie ustalania przez spółkę warunków i trybu własności, użytkowania i zbywania własności wspólnej musi odbywać się zgodnie z prawami i uzasadnione interesy właścicieli lokali w apartamentowcu. Specyfika zapewnienia przestrzegania tych praw przez stowarzyszenie właścicieli domów polega na tym, że wspólna własność w budynku mieszkalnym nie jest własnością takiej spółki i na mocy prawa wspólnej współwłasności należy do wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu. Realizacja praw własności, użytkowania i zbycia określonej nieruchomości przewidzianych w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej musi odbywać się w ścisłej zgodności z kompetencjami organów zarządzających spółki i walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym (patrz komentarz do art. 44 - 48, 145 i 147 LCD).

6. W celu ochrony interesów zarówno wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu, jak i indywidualnych właścicieli w takim budynku, wspólnota mieszkaniowa podejmuje działania niezbędne do zapobiegania lub eliminowania działań osób trzecich, które komplikują lub zakłócają realizację praw własności, użytkowania i w granicach rozporządzania ustawowo ustalonych majątkiem wspólnym w takim budynku, a także reprezentuje w stosunkach z osobami trzecimi uzasadnione interesy właścicieli lokali, związane z zarządzaniem majątkiem wspólnym w apartamentowcu. Te obowiązki wspólnoty mieszkaniowej wynikają także z celu utworzenia takiej spółki, a mianowicie zapewnienia współwłasności, korzystania i, w granicach przewidzianych przez prawo, rozporządzania majątkiem wspólnym w budynku mieszkalnym. W razie potrzeby ochrona i reprezentacja tych interesów w stosunkach z osobami trzecimi przez stowarzyszenie właścicieli domów może odbywać się poprzez złożenie wniosku lub skargi przez to stowarzyszenie do uprawnionych organów państwowych lub organów samorządu terytorialnego, organów zarządzających organizacji zarządzającej z którym stowarzyszenie zawarło umowę o zarządzanie apartamentowcem, a także złożenie pozwu do sądu lub rozstrzyganie sporów pomiędzy właścicielami lokali w takim domu, rozpatrywanie skarg na działania zarządu spółki i jej prezesa.

8. Uwzględniając uprawnienia państwowych inspekcji mieszkaniowych do sprawdzania spełniania wymogów dotyczących tworzenia i działalności osób prawnych zarządzających apartamentowcami, zasad utrzymywania majątku wspólnego właścicieli lokali w apartamentowcu, trybu dostarczanie mediów (patrz także komentarz do art. 20 Kodeksu mieszkaniowego), Komentowany artykuł dodatkowo nakłada na wspólnoty mieszkaniowe obowiązki corocznego (w pierwszym kwartale danego roku) przesyłania do określonych inspekcji odpisów rejestrów członków stowarzyszenia, a także w ciągu trzech miesięcy od dnia rejestracji państwowej zmian dokonanych w statucie stowarzyszenia, poświadczonych przez przewodniczącego stowarzyszenia i sekretarza walnego zgromadzenia członków spółki, kopie statutu stowarzyszenia spółki, wyciągi z protokołu walnego zgromadzenia wspólników spółki w sprawie podjęcia decyzji o zmianie statutu spółki wraz z kopiami tekstów odpowiednich zmian poświadczonymi przez prezesa spółki i sekretarza walnego zgromadzenia wspólników partnerstwa.

Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek:
1) zapewnić zgodność z wymogami niniejszego rozdziału, przepisami innych ustaw federalnych, innych regulacyjnych aktów prawnych, a także statutu spółki;
2) zarządzać budynkiem mieszkalnym w sposób określony w dziale VIII niniejszego Kodeksu;
(Klauzula 2 zmieniona ustawą federalną z dnia 04.06.2011 N 123-FZ)
3) wypełniać zobowiązania wynikające z umowy w sposób określony przez prawo;
4) zapewnienia właściwego stanu sanitarnego i technicznego mienia wspólnego w budynku mieszkalnym;
5) zapewnić, aby wszyscy właściciele lokali w apartamentowcu wywiązywali się z obowiązków w zakresie utrzymania i naprawy mienia wspólnego w apartamentowcu zgodnie z przysługującymi im udziałami w prawie współwłasności tej nieruchomości;
6) zapewnia poszanowanie praw i uzasadnionych interesów właścicieli lokali w budynku mieszkalnym przy ustalaniu warunków i trybu własności, korzystania i rozporządzania majątkiem wspólnym;
7) podjąć działania niezbędne do zapobieżenia lub zakończenia działań osób trzecich utrudniających lub zakłócających wykonywanie praw własności, użytkowania oraz, w granicach określonych ustawą, właścicieli lokali wspólnych w budynku mieszkalnym;
8) reprezentuje uzasadnione interesy właścicieli lokali w apartamentowcu, związane z zarządzaniem majątkiem wspólnym w tym budynku, w tym w stosunkach z osobami trzecimi;
(zmieniona ustawą federalną z dnia 4 czerwca 2011 r. N 123-FZ)
9) prowadzi rejestr członków spółki i corocznie w pierwszym kwartale bieżącego roku przesyła odpis tego rejestru władzom wykonawczym podmiotów Federacji Rosyjskiej, o których mowa w art. 20 część 2 niniejszego Kodeksu;
(Klauzula 9 wprowadzona ustawą federalną z dnia 04.06.2011 N 123-FZ)
10) przedłożyć uprawnionym organom wykonawczym podmiotów Federacji Rosyjskiej, o których mowa w art. 20 część 2 niniejszego Kodeksu, w ciągu trzech miesięcy od dnia rejestracji państwowej zmian dokonanych w statucie spółki, kopię statut spółki, wypis z protokołu poświadczony przez prezesa spółki i sekretarza walnego zgromadzenia członków spółki, walne zgromadzenie członków spółki w sprawie podjęcia decyzji o zmianie statutu spółki z kopiami tekstów odpowiednich zmian poświadczonymi przez prezesa spółki i sekretarza walnego zgromadzenia wspólników spółki.
(Klauzula 10 wprowadzona ustawą federalną z dnia 04.06.2011 N 123-FZ)

Artykuł 138. Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

Komentarz do art. 138

1. Komentowany artykuł, uwzględniając cele utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, określa główne zadania takiej spółki.
W szczególności spółka partnerska jest zobowiązana do zapewnienia zgodności z wymogami Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, przepisami innych ustaw federalnych, innych regulacyjnych aktów prawnych, a także statutem spółki.
2. Właściciel lokalu w apartamentowcu jest obowiązany ponosić koszty utrzymania należącego do niego lokalu, a także partycypować w kosztach utrzymania majątku wspólnego w apartamentowcu proporcjonalnie do przysługującego mu udziału w prawie wspólnym własności tej nieruchomości poprzez uiszczanie opłat za utrzymanie i remonty lokalu mieszkalnego. Wysokość obowiązkowych wpłat i (lub) składek członków wspólnoty mieszkaniowej związanych z pokryciem wydatków na utrzymanie i naprawy nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym ustalają organy wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z art. statut tego partnerstwa.
Ponadto, jeżeli właściciele lokali w apartamentowcu utworzyli stowarzyszenie właścicieli domów, to spółka partnerska jest odpowiedzialna za zarządzanie apartamentowcem zgodnie z procedurą określoną w dziale VIII Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, tj. zapewnienie obywatelom korzystnych i bezpiecznych warunków życia, prawidłowe utrzymanie mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, rozstrzyganie kwestii związanych z korzystaniem z tej nieruchomości, a także zapewnienie mediów obywatelom mieszkającym w tym budynku.
Jeżeli właściciel lokalu w kamienicy, w której utworzono wspólnotę mieszkaniową, nie złożył wniosku o przystąpienie do tej spółki, wówczas stowarzyszenie ma obowiązek zawrzeć z nim umowę o opłacaniu rachunków za media, utrzymanie , naprawy bieżące i główne mienia wspólnego w apartamentowcu. Obowiązek ten przewiduje ustalona część 6 art. 155 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej w sprawie procedury płacenia za lokale mieszkalne i media. Zgodnie z tą procedurą właściciele lokali w budynku wielorodzinnym, w którym wspólnota mieszkaniowa nie jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, wnoszą opłaty za lokal mieszkalny i media zgodnie z umowami, które zawarli z taką spółką.
Z kolei za prawidłowe wypełnienie zobowiązań umownych co do zasady odpowiada wspólnota mieszkaniowa i wszyscy jej członkowie. Dopełnienie tego obowiązku należy rozpatrywać szeroko w odniesieniu do wszelkich umów zawieranych przez spółkę.
3. Obowiązki za zapewnienie należytego stanu sanitarno-technicznego nieruchomości wspólnej w apartamentowcu oraz wywiązywanie się przez wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu, bez względu na przynależność do spółki, z obowiązków utrzymania i naprawy mienia wspólnego nieruchomości w apartamentowcu wynikają z głównego celu utworzenia spółki, jakim jest wspólne zarządzanie majątkiem wspólnym w takim domu i zapewnienie jego funkcjonowania.
Obowiązek zapewnienia należytego stanu sanitarno-technicznego nieruchomości wspólnej w apartamentowcu realizowany jest w ramach umowy zawartej przez spółkę partnerską z organizacją zarządzającą o świadczenie usług, w tym wykonywanie prac związanych z prawidłowym utrzymaniem własność wspólna w takim budynku. Spółka może także zawierać odrębne umowy z osobami świadczącymi takie usługi i zapewniać kontrolę nad ich realizacją. Ogólną kontrolę nad użytkowaniem i bezpieczeństwem zasobu mieszkaniowego, w tym zgodność lokali mieszkalnych z ustalonymi przepisami sanitarnymi i technicznymi, a także uprawnienia do sprawowania państwowego nadzoru mieszkaniowego w ogóle, powierzono organom wykonawczym podmiotów wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego. Federacji Rosyjskiej (art. 20 kodeksu mieszkaniowego).
4. Odpowiedzialność właścicieli lokali w apartamentowcu za utrzymanie i remonty mienia wspólnego w takim budynku polega głównie na terminowym uiszczaniu wydatków na te cele. W tym zakresie w budynku mieszkalnym, w którym utworzono wspólnotę mieszkaniową, spółka taka ma obowiązek zapewnić należyte wykonanie tych obowiązków przez wszystkich właścicieli. Osiąga się to poprzez codzienną pracę organów zarządzających wspólnoty mieszkaniowej wraz z jej członkami, zawieranie odpowiednich umów z właścicielami lokali niebędącymi członkami stowarzyszenia, zapewnienie kontroli i rozliczanie środków otrzymanych z tytułu zapłaty za utrzymanie i naprawy części wspólnej w budynku wielorodzinnym. Jeżeli właściciele lokali w apartamentowcu nie dopełnią obowiązków udziału w kosztach wspólnych, wspólnota mieszkaniowa ma prawo żądać przed sądem przymusowego zwrotu obowiązkowych wpłat i składek, a także może żądać pełnego naprawienia strat wyrządzonych spółce osobowej w wyniku niewypełnienia przez właścicieli lokali w apartamentowcu swoich obowiązków płatniczych obowiązkowych wpłat i składek na pokrycie pozostałych wydatków ogólnych (patrz komentarz do art. 137 kodeksu mieszkaniowego).
5. Realizacja praw przyznanych przez Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej spółce właścicieli domów w zakresie ustalania przez spółkę warunków i trybu własności, użytkowania i zbywania własności wspólnej musi odbywać się zgodnie z prawami i uzasadnione interesy właścicieli lokali w apartamentowcu. Specyfika zapewnienia przestrzegania tych praw przez stowarzyszenie właścicieli domów polega na tym, że wspólna własność w budynku mieszkalnym nie jest własnością takiej spółki i na mocy prawa wspólnej współwłasności należy do wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu. Realizacja praw własności, użytkowania i zbycia określonej nieruchomości przewidzianych w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej musi odbywać się w ścisłej zgodności z kompetencjami organów zarządzających spółki i walnego zgromadzenia właścicieli lokali w budynku mieszkalnym (patrz komentarz do art. 44 - 48, 145 i 147 LCD).
6. W celu ochrony interesów zarówno wszystkich właścicieli lokali w apartamentowcu, jak i indywidualnych właścicieli w takim budynku, wspólnota mieszkaniowa podejmuje działania niezbędne do zapobiegania lub eliminowania działań osób trzecich, które komplikują lub zakłócają realizację praw własności, użytkowania i w granicach rozporządzania ustawowo ustalonych majątkiem wspólnym w takim budynku, a także reprezentuje w stosunkach z osobami trzecimi uzasadnione interesy właścicieli lokali, związane z zarządzaniem majątkiem wspólnym w apartamentowcu. Te obowiązki wspólnoty mieszkaniowej wynikają także z celu utworzenia takiej spółki, a mianowicie zapewnienia współwłasności, korzystania i, w granicach przewidzianych przez prawo, rozporządzania majątkiem wspólnym w budynku mieszkalnym. W razie potrzeby ochrona i reprezentacja tych interesów w stosunkach z osobami trzecimi przez stowarzyszenie właścicieli domów może odbywać się poprzez złożenie wniosku lub skargi przez to stowarzyszenie do uprawnionych organów państwowych lub organów samorządu terytorialnego, organów zarządzających organizacji zarządzającej z którym stowarzyszenie zawarło umowę o zarządzanie apartamentowcem, a także złożenie pozwu do sądu lub rozstrzyganie sporów pomiędzy właścicielami lokali w takim domu, rozpatrywanie skarg na działania zarządu spółki i jej prezesa.
7. W celu zapewnienia przejrzystości stosunków powstałych w związku z utrzymaniem majątku wspólnego w budynku mieszkalnym, podejmowanymi decyzjami w sprawie zarządzania takim budynkiem, wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek prowadzenia rejestru członków stowarzyszenia, który musi zawierać informacje umożliwiające identyfikację członków stowarzyszenia i komunikację z nimi, a także informacje o wielkości ich udziałów w prawie współwłasności nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym (patrz także komentarz do art. 143 Kodeksu mieszkaniowego).
Ponieważ bieżące kierowanie działalnością wspólnoty mieszkaniowej sprawuje zarząd stowarzyszenia, zatem ustawodawca przekazał odpowiedzialność za prowadzenie rejestru wskazanemu organowi zarządzającemu stowarzyszenia (patrz także komentarz do art. 148 ust. kodeksu mieszkaniowego). Jednocześnie, w celu realizacji tego obowiązku, ust. 5 art. 143 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej członkom spółki powierzono odpowiedni obowiązek przekazywania zarządowi spółki wiarygodnych informacji o sobie i niezwłocznego informowania go o swoich zmianach.
8. Uwzględniając uprawnienia państwowych inspekcji mieszkaniowych do sprawdzania spełniania wymogów dotyczących tworzenia i działalności osób prawnych zarządzających apartamentowcami, zasad utrzymywania majątku wspólnego właścicieli lokali w apartamentowcu, trybu dostarczanie mediów (patrz także komentarz do art. 20 Kodeksu mieszkaniowego), Komentowany artykuł dodatkowo nakłada na wspólnoty mieszkaniowe obowiązki corocznego (w pierwszym kwartale danego roku) przesyłania do określonych inspekcji odpisów rejestrów członków stowarzyszenia, a także w ciągu trzech miesięcy od dnia rejestracji państwowej zmian dokonanych w statucie stowarzyszenia, poświadczonych przez przewodniczącego stowarzyszenia i sekretarza walnego zgromadzenia członków spółki, kopie statutu stowarzyszenia spółki, wyciągi z protokołu walnego zgromadzenia wspólników spółki w sprawie podjęcia decyzji o zmianie statutu spółki wraz z kopiami tekstów odpowiednich zmian poświadczonymi przez prezesa spółki i sekretarza walnego zgromadzenia wspólników partnerstwa.

Zespół mieszkaniowy ST 138 Federacji Rosyjskiej.

Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek:
1) zapewnić przestrzeganie wymagań niniejszego rozdziału, przepisów innych przepisów federalnych
ustawy, inne regulacyjne akty prawne, a także statut spółki;
2) prowadzić zarządzanie budynkiem mieszkalnym w sposób określony w ust
VIII niniejszego Kodeksu;
3) wypełniać zobowiązania wynikające z umowy w sposób określony przez prawo;
4) zapewnienia właściwego stanu sanitarnego i technicznego mienia wspólnego w
apartamentowiec;
5) zapewnienia przestrzegania przepisów przez wszystkich właścicieli lokali w budynku mieszkalnym
obowiązki związane z utrzymaniem i naprawą mienia wspólnego w budynku mieszkalnym zgodnie z art
wraz z ich udziałami w prawie współwłasności tej nieruchomości;
6) zapewnienia poszanowania praw i uzasadnionych interesów właścicieli lokali w
budynku mieszkalnego przy ustalaniu warunków i trybu własności, użytkowania i zbywania
wspólna własność;
7) podjąć działania niezbędne do zapobieżenia lub powstrzymania działań osób trzecich
osobom utrudniającym realizację praw własności, użytkowania i zgodnie z przepisami
w granicach rozporządzania właścicielami lokali mających wspólną własność w budynku mieszkalnym lub
zapobieganie temu;
8) reprezentuje uzasadnione interesy właścicieli lokali w budynku mieszkalnym,
związanych z zarządzaniem majątkiem wspólnym w danym domu, w tym w stosunkach z osobami trzecimi
osoby;
9) prowadzenia rejestru członków spółki oraz corocznie przez pierwszy kwartał bieżącego roku
przesłać kopię tego rejestru władzom wykonawczym podmiotów Federacji Rosyjskiej,
określone w części 2 artykułu 20 niniejszego Kodeksu;
10) reprezentuje przed uprawnionymi władzami wykonawczymi podmiotów Federacji Rosyjskiej
Federacje określone w części 2 artykułu 20 niniejszego Kodeksu, w ciągu trzech miesięcy od
moment rejestracji państwowej zmian dokonanych w statucie spółki, poświadczony
prezes spółki i sekretarz walnego zgromadzenia członków spółki, odpis statutu
spółki, wypis z protokołu walnego zgromadzenia wspólników spółki o podjęciu uchwały w sprawie
zmiany statutu spółki z załącznikiem poświadczonym przez prezesa spółki
oraz sekretarzowi walnego zgromadzenia członków spółki kopie tekstów odpowiednich zmian.

Komentarz do art. 138 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej

1), 2), 3), 4), 5), 6), 7), 8) Niektóre obowiązki wspólnoty mieszkaniowej wynikają bezpośrednio z art. 137 Kodeksu „Prawa Wspólnoty Mieszkaniowej”.

W szczególności spółka partnerska nie tylko ma prawo ustalać preliminarz przychodów i wydatków na dany rok, w tym niezbędnych wydatków na utrzymanie i remonty mienia wspólnego w budynku mieszkalnym, ona (spółka) ma obowiązek się nimi zająć kwestie bezpośrednio.

Ustalanie szacunku przychodów i wydatków jest jednym z najważniejszych obowiązków spółki wynikających z jej statutu.

Ustalanie, na podstawie przyjętego kosztorysu, przychodów i wydatków na dany rok jest nie tyle prawem, co jednym z najważniejszych obowiązków spółki osobowej.

Zawarcie umów o utrzymanie i remonty mienia wspólnego w apartamentowcu oraz o świadczenie usług komunalnych należy uważać przede wszystkim za zobowiązania spółki.

Zgodnie z zasadami konstrukcji prawnej kształtowania praw i obowiązków podmiotowych w przepisach prawa, konieczne wydaje się kierowanie się przepisami teoretycznymi:

a) w przypadkach, gdy działania podmiotu niezbędne do normalnego rozwoju stosunków prawnych można rozpatrywać zarówno z punktu widzenia władzy, jak i obowiązku - jest to w istocie obowiązek osoby.

Zwróćmy uwagę na wyrażenie: „prawo do zawierania umów o konserwację i naprawy”. Czy jest to jedynie prawo spółki partnerskiej i nie ma obowiązku zawarcia takiej umowy?

Dlatego w w tym przypadku wyrażenia te stanowią obowiązek spółki; jednakże w stosunku do kontrahenta z zawartej umowy obowiązek ten zakłada prawo do dochodzenia roszczeń.

Istota stosunku prawnego: jeżeli jeden podmiot ma prawo, to drugi ma obowiązek;

b) w sytuacjach, w których przewidziano akt prawny, przy określonej normie, władza nie może być postrzegana jako obowiązek – jest to jedynie prawo (władza).

Należy zwrócić uwagę na klauzulę 5 ust. 1 art. 137 Kodeksu: „Prawo korzystania z kredytu udzielanego przez banki…”. Czy to uprawnienie można uznać także za obowiązek? W sensie: „spółka ma obowiązek skorzystać z kredytu”. Oczywiście, że nie. Jeśli partnerstwo tego potrzebuje gotówka i ma środki do jego egzekwowania, otrzyma uznanie. Gdy nie będą już potrzebne, poradzi sobie z własnymi środkami.

Oznacza to, że wyrażenie to tworzy „prawo”, jedynie władzę spółki osobowej.

W przyszłości, poprawiając lub rewidując szereg artykułów Kodeksu, należy zwrócić uwagę na te okoliczności.