Koncepcja podstawowa O możliwości wykorzystania ekspertyz zbiorowych w procesie wyceny nieruchomości Rynek nie kształtuje się pod wpływem podstawowe prawa natury (na przykład prawo powszechnego ciążenia czy tzw. silne oddziaływanie cząstek elementarnych). Rynek i jego cechy (przede wszystkim ceny) kształtują się w wyniku interakcji sprzedawców, kupujących i innych uczestników rynku w oparciu o ich motywacje, preferencje, możliwości finansowe, oczekiwania i postawy wobec zagrożeń oraz posiadane przez nich informacje. Dlatego bezpośrednim sposobem uzyskania informacji o wewnętrznych procesach i mechanizmach rynku jest przeprowadzenie wywiadów z bezpośrednimi uczestnikami rynku. Jeśli subiektywne opinie różnych uczestników zostaną połączone w jedną uogólnioną opinię setek uczestników z kilkudziesięciu różnych miast, to można to uznać za odzwierciedlenie obiektywnego stanu rynku. Jako pewnego rodzaju paliatyw (zamiast badania głównych uczestników rynku) można zastosować badanie profesjonalnych rzeczoznawców, którzy są uczestnikami procesów rynkowych i znają zachowania innych uczestników rynku. W tym badaniu opinie różnych uczestników rynku reprezentują rzeczoznawcy, którzy z racji swojego zawodu i po prostu doświadczenia wiedzą o tym lepiej niż inni.
Cel projektu Na podstawie indywidualnych ocen ekspertów Asesorów profesjonalna wiedza, osobiste doświadczenie i intuicji własnych osądów na temat parametrów rynek nieruchomości w chwili obecnej iw dającej się przewidzieć przyszłości, w celu formułowania zbiorowych ocen eksperckich dotyczących różnych cech rynku nieruchomości.
Cechy drugiego etapu Poszerzenie zakresu cech, na podstawie których tworzy się ekspertyzę zbiorową Poszerzenie geografii ekspertów (55 miast) oraz liczby ekspertów Ekspertyzy w postaci interwałów Zróżnicowanie cech rynku ze względu na rodzaje nieruchomości Powiązanie parametry rynków nieruchomości wg miast (zidentyfikowano 13 miast, dla których powstaje odrębna opinia) Operacyjne przetwarzanie danych (pierwsze wyniki w ciągu miesiąca) Publikacja podręcznika z metodami, rekomendacjami i przykładowymi raportami
Zbiorcze ekspertyzy charakterystyki nieruchomości Etap 2 projektu Etap 1 Etap 2 Liczba rzeczoznawców biorących udział w projekcie Liczba miast reprezentowanych w projekcie 3155 Liczba parametrów rynku nieruchomości ustalonych w wyniku badania eksperckiego 4565
Badana charakterystyka rynku (trzy zestawy pytań) Charakterystyka ogólna rynku nieruchomości w momencie badania. Prognozowana charakterystyka rynku nieruchomości. Oczekiwania uczestników rynku na kolejny rok i najbliższe 5 lat. Współczynniki korygujące stosowane do wprowadzania danych o obiektach - analogie do przedmiotu oceny.
Parametry rynku nieruchomości Dyskonto handlowe % Zysk przedsiębiorcy Zużycie zewnętrzne w związku z kryzysem Procent niewykorzystania Obniżki cen powierzchni biurowych i handlowych Obniżki stawek czynszowych powierzchni biurowych i handlowych Obniżki cen powierzchni produkcyjno-magazynowych Obniżki stawek czynszowych powierzchni produkcyjno-magazynowych Obniżki cen działki pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe Rabaty od cen działek pod zabudowę mieszkaniową wielokondygnacyjną Rabaty od cen działek pod obiekty handlowe Rabaty od cen działek na cele przemysłowe i magazynowe Rabaty od cen działek rolnych Rabaty na ceny nieruchomości mieszkalnych
Prognoza dynamiki cen na rynku nieruchomości Przewidywany średnioroczny wzrost (+) lub spadek (-) cen nieruchomości biurowych i handlowych, % rocznie Przyszły rok (II kw. 2010 - II kw. 2011) W ciągu najbliższych 5 lat (II kw. 2011 - II kw. 2016) Przewidywany średnioroczny wzrost (+) lub spadek (-) cen nieruchomości przemysłowych i magazynowych, % rocznie Następny rok (II kw. 2010 - II kw. 2011) W ciągu najbliższych 5 lat (II kw. 2011 - II kw. 2016) Oczekiwany średni roczny wzrost (+) lub spadek (-) cen nieruchomości mieszkaniowych, % rocznie Następny rok (II kw. 2010 - II kw. 2011) W ciągu najbliższych 5 lat (II kw. 2011 - II kw. 2016) Oczekiwana bieżąca stopa zwrotu z klasy nieruchomości " C” i poniżej przez kolejne 5 lat na powierzchnie biurowe na powierzchnie handlowe na powierzchnie magazynowe na powierzchnie produkcyjne
Współczynniki korekty Korekta na piętro, w jednostkach względnych Relacja cen powierzchni biurowej i usługowej zlokalizowanej w piwnicy do ceny podobnych nieruchomości na I piętrze Relacja stawek czynszu za lokale biurowe i handlowe zlokalizowane w piwnicy do stawek czynszu podobnych nieruchomości na I piętro piętro Relacja cen powierzchni biurowej i usługowej zlokalizowanej w piwnicy do cen podobnych lokali na I piętrze Relacja stawek czynszu powierzchni biurowej i handlowej zlokalizowanej w piwnicy do stawek podobnych lokali na I piętrze Korekta za piętro, w jednostkach względnych Stosunek cen powierzchni biurowych i usługowych zlokalizowanych w piwnicy do cen podobnych lokali na I piętrze Stosunek stawek czynszów lokali biurowych i usługowych zlokalizowanych w piwnicy do stawek czynszów podobnych lokali lokale na I piętrze w piwnicy do cen podobnych lokali na I piętrze Relacja stawek czynszu za powierzchnie biurowe i handlowe zlokalizowane w piwnicy do stawek czynszu za podobne lokale na I piętrze Stawki czynszu za podobne lokale na I piętrze Relacja cen lokali produkcyjno-magazynowych zlokalizowanych w piwnicy do cen podobnych lokali na I piętrze Relacja stawek czynszów lokali produkcyjno-magazynowych zlokalizowanych w piwnicy do stawek czynszów podobnych lokali na I piętrze piętro Relacja cen lokali produkcyjno-magazynowych zlokalizowanych w piwnicy do cen podobnych lokali na I piętrze Relacja stawek czynszów lokali produkcyjno-magazynowych zlokalizowanych w piwnicy do stawek czynszów podobnych lokali na I piętrze podłoga
Zakończenie II etapu projektu Rozesłanie uczestnikom (ekspertom) briefu Raporty z wynikami opracowania Opracowanie rekomendacji wykorzystania zbiorczych ocen eksperckich parametrów rynkowych w procesie wyceny nieruchomości Opracowanie fragmentu Oceny Raport ilustrujący możliwości wykorzystania ekspertyz w Raporcie Publikacja Podręcznika wraz ze wszystkimi materiałami - luty 2011
Co daje realizacja projektu? Informacje o procesach zachodzących na rynku, osobliwościach w regionach, trendach, co o tym wszystkim sądzi rynek. Pozwala asesorom polegać na konsensusie opinii społeczności oceniającej. To pomaga rzeczoznawcy i chroni go. Ogranicza pozbawionych skrupułów rzeczoznawców możliwość manipulowania parametrami użytymi w ocenie (według opinii rzeczoznawcy...).
„Podręcznik rzeczoznawcy majątkowego” pod red Leifer Lew Abramowicz, wydanie trzecie, zaktualizowane i rozszerzone, w 2 tomach, 2014, zestaw dwóch książek.
Informacje przedstawione w trzecim wydaniu podręcznika oparte są na ankiecie przeprowadzonej wśród około 200 czołowych rzeczoznawców z 52 rosyjskich miast. Katalog zawiera charakterystykę rynku nieruchomości oraz współczynniki korygujące stosowane przez rzeczoznawców majątkowych w wycenie nieruchomości.Podręcznik przeznaczony jest do wykorzystania w procesie wyceny nieruchomości. Może być również przydatny dla profesjonalistów zajmujących się badaniem rynku, studentów specjalności gospodarcze oraz specjaliści w trakcie przekwalifikowania zawodowego w specjalności „Wycena Nieruchomości”.
SpoilerTarget">Spoiler
· Problem wsparcie informacyjne wycena nieruchomości i sposoby jej rozwiązania.
· Zbiorowe ekspertyzy charakterystyki rynku nieruchomości. Stanowiska koncepcyjne.
· Projekt tworzenia zbiorowych ekspertyz dotyczących charakterystyki rynku nieruchomości – 2013 r.
· Dodatkowe komentarze w związku z pytaniami często zadawanymi przez autorów projektu.
· Prezentacja wyników obróbki statystycznej i ich interpretacja.
· Zbiorowe ekspertyzy charakterystyki rynku nieruchomości. Rabaty handlowe.
· Zbiorcze oceny eksperckie czynników korygujących (korekt). Krótki opis.
· Niskiej klasy obiekty biurowe i handlowe.
· Niskiej klasy zaplecze produkcyjno-magazynowe.
· Przedmioty rolnicze.
Centra biznesowe klasy A, B.
· Apartamenty.
· Budynki mieszkalne i domki letniskowe.
Tom 1:„Współczynniki korygujące dot podejście porównawcze".
Koszt wydania - 1600 rubli. Zawartość książki:Głośność 2:„Charakterystyka rynku i prognozy dla podejścia dochodowego”.
Koszt wydania - 900 rubli. Zawartość książki:Ukryty tekst. Dostępne tylko dla zarejestrowanych użytkowników.
Drugi tom Poradnika zawiera zaktualizowane informacje, które mogą być wykorzystane przy wdrażaniu metod podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości, w tym: dane o wydatkach eksploatacyjnych dla różnych rodzajów nieruchomości, dane o stopniu niepełnego wykorzystania nieruchomości przy ich wynajmie out, co może być przydatne przy prognozowaniu Przepływy środków pieniężnych. Uwzględniono również dane dotyczące rentowności. nieruchomość, mnożniki czynszu brutto, o oczekiwanej stopie zwrotu przedsiębiorcy, które są powszechnie stosowane do wyznaczania stopy dyskontowej w podejściu dochodowym. Ponadto Katalog zawiera parametry charakteryzujące oczekiwania uczestników rynku co do dalszej dynamiki cen w różnych segmentach rynku nieruchomości.
Sklep internetowy:
Privolzhsky Center for Financial Consulting and Valuation zaprasza profesjonalnych rzeczoznawców do udziału w II etapie projektu w celu utworzenia zbiorowe ekspertyzy parametrów rynku nieruchomości, niezbędnych w procesie świadczenia usług wyceny nieruchomości. W ramach tego projektu ma on zbierać opinie rzeczoznawców na temat parametrów rynku, analizować je, przetwarzać zgodnie z zasadami i metodami oceny rzeczoznawców oraz formułować zbiorcze oceny rzeczoznawców na temat parametrów niezbędnych rzeczoznawcom, odzwierciedlając opinia duża liczba profesjonalnych rzeczoznawców z różnych miast i dziedzin Federacja Rosyjska. W przeciwieństwie do etapu I, zgodnie z uwagami i sugestiami ewaluatorów zgłaszanymi podczas późniejszej dyskusji wyników, w etapie II lista parametrów ulega znacznemu rozszerzeniu.
W związku z tym proszę o wypełnienie załączonych formularzy i przesłanie ich drogą elektroniczną na adres: *****@***ru z dopiskiem „ankieta ekspercka” do 15 listopada.
Z góry wyrażamy naszą wdzięczność.
Wszystkim Asesorom, którzy brali udział w projekcie i przesłali wymagane dane, zostaną przesłane Raporty zbiorcze z wynikami przetwarzania, które będą mogli wykorzystać w swojej pracy oceniającej.
Opiekun naukowy projektu
[Pobierz formularze ankiet]
Wsparcie informacyjne projektu w Internecie:
[Biblioteka Labreith. Ru] [ESMI ". Biuletyn Rzeczoznawcy] [Rejestr Rzeczoznawców] /
[Pytania i dyskusja online]
KRÓTKI OPIS DRUGIEGO ETAPU PROJEKTU
Dziś rosyjski rzeczoznawca pracuje w warunkach braku informacji i jest zmuszony zrekompensować ten brak, uwzględniając współczynniki korygujące, cechy predykcyjne i inne parametry rynku nieruchomości, które odzwierciedlają jego osobisty punkt widzenia, w obliczeniach do oceny nieruchomości. Wprowadzony przez Rzeczoznawcę do procesu oceny nieracjonalnie wysoki składnik subiektywny stawia pod znakiem zapytania obiektywizm i rzetelność ostatecznej oceny zadeklarowanej przez Rzeczoznawcę w protokole z oceny. Aby w pewnym stopniu przezwyciężyć trudności wynikające z braku informacji, zmniejszyć wpływ czynnika subiektywnego na wynik oraz sprzyjać jednolitości i porównywalności wyników oceny, proponuje się stworzenie jednolitego zestawu takich parametrów, które odzwierciedlają zbiorowa opinia rzeczoznawców zawodowych pracujących w różnych regionach Federacji Rosyjskiej.
Cel projektu: Na podstawie indywidualnych ocen eksperckich poszczególnych Rzeczoznawców, którzy w oparciu o wiedzę zawodową, osobiste doświadczenie i intuicję dokonują osobistych ocen dotyczących czynników korygujących, parametrów rynku nieruchomości w chwili obecnej oraz w dającej się przewidzieć przyszłości, tworzą zbiorcze oceny eksperckie parametrów rynku nieruchomości, często wykorzystywanych przez rzeczoznawców majątkowych w ramach ich działalności rzeczoznawczej.
Treść projektu. Podstawą pracy jest identyfikacja opinii dotyczących parametrów rynkowych aktywnie działających rzeczoznawców, którzy pełnią w tym projekcie funkcje rzeczoznawców. W celu realizacji tego projektu opracowano ustandaryzowaną ankietę z pytaniami. Przetwarzanie danych obejmuje sprawdzanie spójności ocen ekspertów oraz formułowanie opinii grupowej na podstawie statystycznego przetwarzania informacji ekspertów. Przetwarzaniem materiałów zajmuje się grupa analityków.
Krótkie wyniki pierwszego etapu. Ten etap jest logiczną kontynuacją prac wykonanych w pierwszym etapie, w którym wzięło udział ponad 100 ekspertów - profesjonalnych rzeczoznawców z 30 podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej. Najbardziej aktywny udział brali rzeczoznawcy z Moskwy, Nowosybirska, Tiumeń. Wnioski ogólne oparte na wynikach ekspertyzy, tabele z danymi, znaczenie i interpretację oszacowanych parametrów oraz krótkie zalecenia dotyczące ich stosowania podawane są w formie elektronicznej i publikowane w czasopiśmie „Rejestr Rzeczoznawcy”. Ponadto główne wyniki, ułożone w formie tabelarycznej, zostały przesłane do wszystkich Asesorów, którzy wzięli udział w ankiecie (choć z opóźnieniem, za co serdecznie przepraszamy).
Nie mamy dokładnych danych na temat liczby rzeczoznawców ten moment skorzystaj z wyników tej ankiety. Jednak na podstawie kierowanych do nas próśb i dyskusji w mediach elektronicznych można stwierdzić, że materiały te znalazły szerokie zastosowanie i były przydatne dla wielu rzeczoznawców. Zgłoszono indywidualne uwagi, z których większość sprowadzała się do propozycji rozszerzenia listy szacowanych parametrów. Uważnie przeczytaliśmy otrzymane uwagi i w miarę możliwości uwzględniliśmy je.
Pierwszy odnosi się do cech rynku, które są trudne, a czasem niemożliwe do określenia za pomocą obliczeń opartych na statystykach rynkowych. Dotyczy to przede wszystkim parametrów predykcyjnych, które Rzeczoznawca uwzględnia w swoich obliczeniach. Jednocześnie twórcy projektu wychodzą z faktu, że oczywiście nikt nie może dokładnie wiedzieć, jak rynek będzie się rozwijał w przyszłości. Ale wartość rynkowa przedmiotu w danym momencie jest określana przez to, o czym rynek „myśli” dzisiaj. Oznacza to, że dla prawidłowego oszacowania wartość rynkowa Rzeczoznawca musi poprawnie „odgadnąć” oczekiwania uczestników rynku co do tego, jak zmienią się stawki czynszów i jaka będzie oczekiwana ścieżka cen nieruchomości w dającej się przewidzieć przyszłości. Dlatego opinia każdego Rzeczoznawcy, który nie tylko naprawia Stan aktulany cen na rynku, ale także wpływa na nie swoimi szacunkami, niezwykle ważne jest określenie ogólnego nastroju i oczekiwań na rynku. Jeśli jest wystarczająco dużo informacji, możliwe jest uzyskanie prawidłowych szacunków parametrów, które odzwierciedlają ogólne wyobrażenia uczestników rynku na jego temat dalszy rozwój. Dlatego w tabeli powinny znaleźć się osobiste oczekiwania uczestnika badania co do przyszłego rozwoju rynku nieruchomości.
Do drugiej grupy obejmują cechy rynku, które odzwierciedlają aktualne poglądy inwestorów na temat wymaganego zwrotu, ryzyka itp. Cechy te są bardzo ważne dla określenia stopy diagnostycznej, wskaźnika kapitalizacji i zysku przedsiębiorcy. Jednocześnie dla regionów, dla których będzie wystarczająca ilość danych (co najmniej 8), takie charakterystyki zostaną obliczone osobno.
Trzecia grupa zawiera parametry, które są wykorzystywane jako korekty w podejściu porównawczym. Parametry te są zwykle wyliczane przez każdego Asesora metodą sprzedaży parami. Jednak z reguły Rzeczoznawca nie dysponuje wystarczającymi danymi, w związku z czym stosowane przez niego korekty nie zawsze można uznać za wystarczająco przekonujące. Jednocześnie, ponieważ w wielu przypadkach takie korekty nie są specyficzne dla regionu, w zasadzie możliwe staje się ich łączenie (uogólnianie) i uzyskiwanie dokładniejszych oszacowań parametrów korekcyjnych, które łączą pełniejsze informacje.
Eksperckie przetwarzanie danych ankietowych. Projekt zakłada wykorzystanie specjalnych metod przetwarzania danych, w tym metod matematyki przedziałowej, ponieważ dane eksperckie prezentowane są w postaci przedziałów. Należy pamiętać, że uczestnicy badania muszą wskazać minimum i maksymalna wartość parametry. Dalsze przetwarzanie danych zakłada istnienie takich informacji.
Wyniki projektu. Na podstawie zebranych danych przewiduje się przygotowanie Raportu ze szczegółową analizą wszystkich informacji. Raport ten będzie zawierał wyniki przetwarzania danych z wykorzystaniem nowoczesne metody statystyka matematyczna. Wyniki przetwarzania zostaną przedstawione w postaci tabel, wykresów, histogramów, które są wygodne do wykorzystania w procesie oceny i przygotowywania Raportów. Raporty zbiorcze z wynikami przetwarzania zostaną przesłane do wszystkich Asesorów, którzy wzięli udział w projekcie i przesłali wymagane dane. Wyniki przedstawione w niniejszym Raporcie mogą być wykorzystane przez Asesorów w ich pracy ewaluacyjnej.
Dalszy rozwój projektu. Planuje się przeprowadzanie badania okresowego z publikacją Raportu z wynikami przetwarzania regularnie, w odstępie 6-12 miesięcy. Dodatkowo, jeśli projekt ten będzie wspierany przez odpowiednią liczbę Rzeczoznawców, na kolejnych etapach lista parametrów będzie uzupełniana o mnożniki i inne cechy wykorzystywane w wycenie przedsiębiorstw.
Cechy drugiego etapu projektu:
· Uwzględniając uwagi i sugestie Rzeczoznawców majątkowych korzystających z wartości parametrów rynku nieruchomości opublikowanych w wyniku pierwszego etapu, rozszerzono listę parametrów podlegających badaniu.
· Z zastrzeżeniem wzrostu liczby ekspertów biorących udział w ankiecie, oczekuje się przedstawienia zbiorowych ocen ekspertów z podziałem na regiony.
· Wraz z publikacją tabel z wartościami parametrów rynku nieruchomości opracowane zostaną rekomendacje, jak wykorzystać te dane w procesie wykonywania prac wyceny i przygotowania raportu.
· Specjalna uwaga zostanie przeznaczone na opracowanie procedur poprawy dokładności oceny masy w oparciu o wykorzystanie informacji eksperckich.
„Podręcznik rzeczoznawcy majątkowego” pod red Leifer Lew Abramowicz, wydanie trzecie, zaktualizowane i rozszerzone, w 2 tomach, 2014Informacje przedstawione w trzecim wydaniu podręcznika oparte są na ankiecie przeprowadzonej wśród około 200 czołowych rzeczoznawców z 52 rosyjskich miast. Katalog zawiera charakterystykę rynku nieruchomości oraz współczynniki korygujące stosowane przez rzeczoznawców majątkowych w wycenie nieruchomości.
Podręcznik przeznaczony jest do wykorzystania w procesie wyceny nieruchomości. Może być również przydatna dla osób zajmujących się badaniem rynku, studentów kierunków ekonomicznych oraz osób dokształcających się zawodowo w specjalności „Wycena Nieruchomości”.
SpoilerCel"> Spojler: Podręcznik rzeczoznawcy majątkowego zawiera następujące sekcje:
· Problem informacyjnego wsparcia wyceny nieruchomości i sposoby jego rozwiązania.
· Zbiorowe ekspertyzy charakterystyki rynku nieruchomości. Stanowiska koncepcyjne.
· Projekt tworzenia zbiorowych ekspertyz dotyczących charakterystyki rynku nieruchomości – 2013 r.
· Dodatkowe komentarze w związku z pytaniami często zadawanymi przez autorów projektu.
· Prezentacja wyników obróbki statystycznej i ich interpretacja.
· Zbiorowe ekspertyzy charakterystyki rynku nieruchomości. Rabaty handlowe.
· Zbiorcze oceny eksperckie czynników korygujących (korekt). Krótki opis.
· Niskiej klasy obiekty biurowe i handlowe.
· Niskiej klasy zaplecze produkcyjno-magazynowe.
· Przedmioty rolnicze.
Centra biznesowe klasy A, B.
· Apartamenty.
Domy mieszkalne i domki letniskowe.Tom 1:„Czynniki korygujące dla podejścia porównawczego”.
Koszt wydania - 1600 rubli.rok 2014. Współczynniki korygujące dla podejścia porównawczego. Wydanie trzecie (zaktualizowane i rozszerzone). 258s. ISBN 978-5-901956-79-3 .
Głośność 2:„Charakterystyka rynku i prognozy dla podejścia dochodowego”.
Koszt wydania - 900 rubli.Drugi tom Poradnika zawiera zaktualizowane informacje, które mogą być wykorzystane przy wdrażaniu metod podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości, w tym: dane o wydatkach eksploatacyjnych dla różnych rodzajów nieruchomości, dane o stopniu niepełnego wykorzystania nieruchomości przy ich wynajmie out, co może być przydatne przy prognozowaniu przepływów pieniężnych. Dostarcza również dane dotyczące zwrotu z nieruchomości, mnożników czynszu brutto, oczekiwanego zysku przedsiębiorcy, które są zwykle wykorzystywane do wyznaczania stopy dyskontowej w ujęciu dochodowym. Ponadto Katalog zawiera parametry charakteryzujące oczekiwania uczestników rynku co do dalszej dynamiki cen w różnych segmentach rynku nieruchomości.