Zanim zaczniemy rozmowę na temat wyceny środków trwałych, wyrażmy pewną myśl, której istota wygląda nieco wręcz wywrotowo. Polega to na tym, że dla księgowego termin „środki trwałe” oznacza przede wszystkim odzwierciedlenie kosztów obecności kapitału majątkowego, jakim dysponuje organizacja. Prawdziwa treść tego wyrażenia w rachunkowości jest bardzo drugorzędna.

Faktycznie, w prace księgowe nie ma zasadniczej różnicy, ile dowolnych produktów planuje się dzisiaj wyprodukować na konkretnej maszynie zainstalowanej w warsztacie. Jej rzeczywiste wskaźniki służą w pracy księgowej jedynie jako identyfikatory pozwalające na „spersonalizowanie” obiektu. Wszystkie procedury księgowe w odniesieniu do dowolnego obiektu przeprowadzane są w kategoriach pieniężnych i wartościowych.

To właśnie sprawia, że ​​wycena środków trwałych ma szczególne znaczenie dla wszystkich aspektów pracy księgowego przy rozliczaniu środków trwałych.

Rodzaje wycen środków trwałych

W działaniach zarządczych dowolnej organizacji normatywne zainstalowanego systemu wyceny nieruchomości wykorzystywane do różnych celów pomiary kosztów– rachunkowość, analiza, prognozowanie, tworzenie danych księgowych, statystycznych i sprawozdawczości podatkowej.

Wszelkie sytuacje prywatne, takie jak sprzedaż, przelew z tytułu transakcji barterowych, uzyskanie pożyczki przez organizację w ramach programów zabezpieczeń, ustalenie kwoty odszkodowanie z ubezpieczenia lub sądowe rozstrzyganie sporów majątkowych prowadzone jest na podstawie danych określonych w niniejszym systemie wyceny nieruchomości.

Są trzy podstawowe typy wyceny stosowane do środków trwałych przedsiębiorstwa:

• Wstępny;
• Powrót do zdrowia;
• Pozostały.

W tym miejscu należy od razu wspomnieć o określeniu „wartość księgowa”, używanym w rachunkowości na określenie wyceny. W praktyce często przyjmuje się, że wartości początkowe i księgowe są całkowicie identyczne. Jednak nie jest to do końca prawdą.

Granicą, która je różnicuje, jest przypadek przeszacowania środków trwałych. Koszt przedmiotów, które zostały przeszacowane, jest kosztem odtworzenia i obiekty te są uwzględniane w przyszłości w bilansie.
Nabyte po przeszacowaniu obiekty własności są uwzględniane przy ich pierwotnej wycenie. Kwota, dla której uwzględniane są zarówno te, jak i inne środki trwałe, stanowi bilans. Jednakże pod względem treści ekonomicznej wartość księgowa niektórych z nich jest zamiennikiem, inne natomiast są oryginalne.

Świadczy to o tym, że w praktyce rachunkowość majątkowa prowadzona jest w formie mieszanej. Ponadto, aby wyznaczyć koszt, według którego księgowane są środki trwałe, w razie potrzeby zastosujemy pojęcie „wartości księgowej”, wskazując kategorię jego wypełnienia, początkowego lub zastąpienia.

Wstępny

Określa wartość, według której jednostka nieruchomości została ujęta w rachunkowości jako środek trwały. Kształtowanie się wstępnej wyceny nieruchomości jest bezpośrednio zależne od sposobu jej otrzymania.

Przy zakupie, wytworzeniu lub budowie kwotę wyjściową tworzy się z sumy rzeczywistych kosztów nabycia lub wytworzenia. W przypadku otrzymania w formie wkładu na kapitał zakładowy, koszt początkowy ustala się według wyceny uzgodnionej przez założycieli. Podstawą ustalenia kwoty początkowej przy odbiorze na podstawie umów barterowych (barter) jest kwota przekazana w zamian aktywa materialne. W przypadku odbioru przedmiotów nieodpłatnych za początkową przyjmuje się aktualną cenę rynkową podobnych przedmiotów.

Dodatkowo we wszystkich przypadkach przy ustalaniu kwoty początkowej uwzględniane są koszty dostawy, magazynowania i montażu, a także inne koszty bezpośrednio związane z realizacją obiektu.
Następnie początkowa wartość księgowa zasadniczo pozostaje niezmieniona. Zmiana kwoty początkowej może nastąpić w procesie jej doprecyzowania w trakcie przeszacowania lub przeprowadzenia czynności istotnie zmieniających stan przedmiotu. Jednocześnie taka zmiana może w niektórych przypadkach oznaczać wzrost wyremontować lub modernizacji oraz redukcji w przypadku częściowej likwidacji.

Naprawczy

W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy bieżąca wartość księgowa nie odpowiada już rzeczywistej powstającej sytuacja ekonomiczna W sklepie. W takim przypadku organizacja może skorzystać z prawa do ponownej oceny nieruchomości. Podczas przeszacowania wartość bilansowa środka trwałego jest korygowana z uwzględnieniem danych dot wartość rynkowa koszt wytworzenia lub nabycia przedmiotu identycznego z przedmiotem przeszacowywania.

W wyniku przeszacowania ustalany jest koszt odtworzenia środków trwałych. Za ich wartość księgową przyjmuje się kwotę odzyskaną od tego momentu. Do ustalenia kwoty pozycji w oszacowaniu zastąpienia można wykorzystać różne źródła informacji, w tym:

• Informacje o firmach produkcyjnych identycznych obiektów;
• Informacje o poziomie cen uzyskane w organizacje rządowe lub specjalne źródła publiczne;
• Ocena ekspercka dokonana przez niezależnych ekspertów
• Należy zaznaczyć, że w przyszłości uprzednio przeszacowane środki trwałe należy koniecznie przeszacować, tak aby nie było znaczących różnic w bieżącym koszcie odtworzenia przeszacowywanych przedmiotów.

Pozostały

Dla pełnej kontroli procesy biznesowe gra ważną rolę informacje gospodarcze o stanie kapitału majątkowego. Jednym z jego głównych wskaźników jest wycena rezydualna nieruchomości, definiowana jako różnica pomiędzy kosztem bilansowym (oryginalnym lub odtworzeniowym) środków trwałych a kwotą opłaty amortyzacyjne.

Zatem wycena rezydualna obiektu odzwierciedla część wartości środka trwałego, która w danym momencie nie została jeszcze przeniesiona na wytwarzany produkt.

Na podstawie wartości rezydualnej określa się stopień amortyzacji nieruchomości i identyfikuje potrzebę jej odnowienia. Fundusze o zerowej wartości rezydualnej należy usunąć z nieruchomości ze względu na ich nieefektywność ekonomiczną.

W przypadku odbudowy, modernizacji, remontów kapitalnych, zakończenia środków trwałych następuje zwiększenie ich wartości rezydualnej w wysokości obliczonej jako suma kosztów tych działań.

Kilka punktów związanych z wyceną środków trwałych w rachunkowości podatkowej

Zarówno w rachunkowości, jak i rachunkowości podatkowej istnieje jeden system kategorii - wartość początkowa, odtworzeniowa i końcowa. Należy jednak zauważyć, że ostateczne wyniki formacji Początkowy koszt do księgowości i rejestry podatkowe mogą mieć różnice.

Często wynika to z momentu rozliczenia różnic sumarycznych (kursowych) powstałych w procesie nabycia przedmiotów, za które wynagrodzenie ustalane jest w stosunku do obca waluta. Sumę (różnicę kursową) w takich przypadkach ustala się jako różnicę między równowartością w rublu długu płatniczego w walucie w dniu jego powstania i w dniu jego spłaty. Różnice oblicza się wg Oficjalny kurs wymiany ustanowiony przez Bank Centralny Federacji Rosyjskiej.

W rozporządzeniu, które określa tryb rozliczania środków trwałych, różnicę pomiędzy kursami wymiany, jaka powstała w okresie rozliczeń za nabytą nieruchomość, zalicza się do kosztów poniesionych przez przedsiębiorcę z chwilą otrzymania środków trwałych. Jednocześnie ordynacja podatkowa, czyli art. 256, jednoznacznie interpretuje różnicę kursową jako należącą do kategorii dochód nieoperacyjny lub wydatki.

Skutkiem tego jest zwiększenie lub zmniejszenie „księgowej” pierwotnej wartości księgowej środków trwałych w stosunku do wstępnej wyceny obliczonej dla celów podatkowych.

Ponadto art. 264 kodeksu podatkowego pozwala wykryć rozbieżności. Do początkowego kosztu nieruchomości można zaliczyć także szereg rodzajów kosztów, zgodnie z tym artykułem, przypisywanych dla celów podatkowych zgodnie z tym artykułem innym kosztom związanym z produkcją i sprzedażą, na podstawie PBU.

Równie istotne jest uwzględnienie ograniczeń narzucanych przez kod podatkowy, w kolejności ustalenia kwoty wymiany przedmiotu. Rozdział 25 stanowi, że do przychodów lub kosztów uwzględnianych do opodatkowania zalicza się jedynie te skutki przeszacowań, które zostały przyjęte do rachunkowości przed dniem 01.01.2002 roku.

Wyniki przeszacowań dokonanych później lub skutki przeszacowań dokonanych przed określoną datą, ale przyjęte do rozliczenia po tej dacie, nie są uwzględniane przy ustalaniu kosztu odtworzenia i naliczaniu amortyzacji dla celów podatkowych.

W okresie funkcjonowania głównych aktywów produkcyjnych mogą nastąpić zmiany związane z przyspieszeniem procesu naukowo-technicznego, co obniża koszty procesu wytwarzania narzędzi pracy, a w warunkach inflacji początkowy koszt wytworzonej pracy instrumentów może wzrosnąć. Dlatego konieczne jest wyeliminowanie wpływu zniekształcającego czynnik cenowy. W tym celu główne aktywa produkcyjne wycenia się według kosztu odtworzenia.

koszt wymiany pokazuje, jakie środki należałoby przeznaczyć przy obecnych cenach i stawkach, aby nabyć lub zbudować podstawowe aktywa produkcyjne zbliżone do dostępnych.

Aby określić koszt odtworzenia trwałych aktywów produkcyjnych, przeszacowuje się je dwoma głównymi metodami:

1) poprzez indeksację ich wartości księgowej,

2) poprzez bezpośrednie przeliczenie wartości księgowej w stosunku do cen powstałych na dzień 1 stycznia następnego roku.

3. Wartość rezydualna- jest to koszt początkowy środków trwałych (księga) pomniejszony o amortyzację, którego wysokość ustalana jest na podstawie kwoty amortyzacji za cały przeszły okres użytkowania tych środków trwałych.

Pozwala ocenić stopień amortyzacji środków pracy, zaplanować odnowienie i naprawę środków trwałych. Istnieją dwa rodzaje wartości rezydualnej:

1) ustala się według kosztu początkowego określonego środkiem deprecjacja,

2) według kosztu odtworzenia, ustalonego przez biegłego w procesie przeszacowania instrumentów pracy.

Wartość rezydualną można obliczyć korzystając ze wzoru:

Z przystanku \u003d C n + C do * [(A n * C n * T) / 100]

gdzie C n - początkowy koszt środków trwałych,

C do – koszt napraw głównych przez cały okres użytkowania środków trwałych,

Jakiś - stawka roczna deprecjacja,

T – okres użytkowania środka trwałego, lata.

4. Wartość rezydualna- koszt sprzedaży zużytych i spisanych na straty środków trwałych i regulowany jest wyłącznie stanem trwałych środków produkcyjnych i dalszą możliwością ich wykorzystania; może różnić się (w przypadku sprzętu) od pełnego kosztu wymiany do sprzedaży sprzętu po cenie złomu.

W procesie produkcji główne aktywa produkcyjne podlegają moralnemu i fizycznemu zużyciu.

Pogorszenie stanu fizycznego - utratę wartości użytkowej środków trwałych. Amortyzacja fizyczna następuje zarówno w okresie funkcjonowania środków trwałych, jak iw okresie ich bezczynności.

Starzenie się środków trwałych- spadek ich kosztów pod wpływem postępu naukowo-technicznego.

Moralna amortyzacja środków trwałych następuje przed rozpoczęciem całkowitej amortyzacji fizycznej.

Amortyzacji środków trwałych dokonuje się według jednej z następujących metod naliczania amortyzacji:

1. liniowy;

Przy zdolności liniowej amortyzacja naliczana jest równomiernie w oparciu o koszt pierwotny lub koszt odtworzenia środka trwałego oraz stawkę amortyzacji obliczoną z okresu korzystne wykorzystanie ten obiekt.

Na przykład przedsiębiorstwo zakupiło sprzęt o wartości 120 tysięcy rubli, którego okres użytkowania wynosi 5 lat, wówczas stawka amortyzacji wyniesie 100%: 5 = 20% rocznie. Roczna kwota odpisów amortyzacyjnych = 120 tysięcy rubli. * 20% = 24 tysiące rubli.

2. malejąca równowaga;

Metodą równowagi redukcyjnej kwota roczna amortyzacja ustalana jest w oparciu o wartość końcową środków trwałych na początek roku oraz stawkę amortyzacji, a czasami przy zastosowaniu ustalonego przez prawo współczynnika przyspieszenia

Istota zastosowanej metody polega na tym, że udział odpisów amortyzacyjnych przypadających na koszt wytworzenia będzie się zmniejszał z każdym kolejnym rokiem funkcjonowania określonego obiektu.

Pozostałą kwotę odpisuje się w koszt własny. Bezpośrednie odpisanie tej kwoty w koszty lub wynik finansowy może ją pogorszyć. kondycja finansowa i poziom rentowności. Do pewnego stopnia straty te można zrekompensować sprzedażą niedoszacowanego sprzętu.

Praktyka zagraniczna zastosowanie nieliniowych metod amortyzacji (w szczególności Stany Zjednoczone) wiąże się z ustaleniem krotności ustalania salda malejącego. W przypadku metody salda podwójnie degresywnego roczny odpis amortyzacyjny (A) zostanie określony według wzoru:

A \u003d C o * N * 2,

C o - wartość rezydualna sprzętu dla wczesne lata,

N to stawka amortyzacji za cały okres eksploatacji sprzętu,

2 - krotność rachunku.

3. odpisy na podstawie sumy lat okresu użytkowania;

Stosując metodę odpisywania kosztu przez sumę lat okresu użytkowania, roczną kwotę amortyzacji ustala się w oparciu o koszt początkowy przedmiotu środka trwałego i stosunek liczby lat, gdzie licznik jest liczbą lat pozostałych do końca życia obiektu, a mianownikiem jest suma liczb lat świadczenia usług. W metodzie tej nie wykorzystuje się wartości odzysku, gdyż środek trwały przenosi swoją wartość w całości przez okres jego użytkowania.

Z punktu widzenia planowania finansowego ta metoda jest preferowana, ponieważ pozwala na odpisanie większości kosztów środków trwałych na początku eksploatacji. Ponadto zmniejsza się tempo odpisów, co zapewnia obniżenie kosztów produkcji.

Środki trwałe w systemie księgowość organizacje wycenia się według wartości początkowej (księgowej) i końcowej.

Koszt początkowy w przypadku długoterminowego aktywa trwałe odbiega od ich rzeczywistej wartości pod wpływem inflacji i innych czynniki cenowe. Aby wyeliminować tę rozbieżność, podmioty gospodarcze dokonują ponownej wyceny środków trwałych: ustalają koszt odtworzenia środka trwałego.

Ustalenie kosztu wymiany

Wartość kosztu odtworzenia środków trwałych ustala się poprzez skorygowanie ich ceny pierwotnej (lub wcześniej przeszacowanej) oraz wysokości odpisów amortyzacyjnych za okres eksploatacji. Rozróżnij pełny i rezydualny (pomniejszony o amortyzację) koszt odtworzenia.

Sposób obliczania kosztu odtworzenia składnika aktywów zależy od metody zastosowanej do przeszacowania. Istnieją 2 sposoby ustalenia aktualnej ceny przedmiotu:

1. Przeszacowanie bezpośrednie to przeliczenie kosztu początkowego na podstawie dowodów z dokumentów: informacji o cenach produktów innych producentów, publikacji statystycznych, wniosków rzeczoznawców.
2. Indeksacja to kalkulacja wykorzystująca wskaźniki (współczynniki) przeszacowania. Wskaźniki te są corocznie opracowywane przez agencje statystyczne, biorąc pod uwagę inflację według grup oraz warunki nabywania (tworzenia) środków trwałych.

Wyświetlanie w rachunkowości

Pozytywna różnica między środkiem regenerującym a wartość księgowa składnik aktywów jest wykazywany w rachunkowości przedsiębiorstwa jako przeszacowanie aktywów, ujemny - jako przecena. Przecenianie prowadzi do wzrostu dodatkowy kapitał przedsiębiorstwo utworzone przez kwoty przeszacowań aktywa trwałe, a przecena odnosi się do innych kosztów.

Wykazanie przeceny lub przeszacowania uzależnione jest od faktu dokonania przeszacowania w poprzednich rocznych okresach sprawozdawczych i jego skutków:

• przeszacowanie przekracza poprzednią obniżkę: część przeszacowania obejmująca obniżkę zaliczana jest do dochodu, a pozostała kwota powiększa kwotę kapitału dodatkowego (zwiększenie kredytu na rachunku);
• przecena przewyższa poprzednią przecenę: część przeceny obejmująca przeszacowanie zmniejsza kwotę kapitału dodatkowego (zwiększenie obciążenia rachunku), a pozostała kwota stanowi pozostałe wydatki.

Pozostałą kwotę przeszacowań przekraczającą przeceny przedmiotów wycofanych z kapitału zapasowego spółki przelewa się na rachunek zysków zatrzymanych.

Organizacja przeszacowań

Przedsiębiorstwa samodzielnie ustalają potrzebę przeszacowania swojego majątku. Decyzja taka jest wydawana na podstawie zarządzenia (zamówienia) kierownika i jest wskazana w polityka rachunkowości. Przeszacowania dokonuje się na koniec (ostatni dzień) okresu sprawozdawczego i nie częściej niż raz w roku.

W procesie przeszacowania obiektu przeliczenia dokonuje się dla całej grupy środków trwałych, do której on należy ( pojazdy budynki, maszyny i urządzenia itp.). Grupa, która została wcześniej przeszacowana, podlega systematycznemu przeszacowaniu, tak aby wartość bilansowa nie odbiegała istotnie od wartości godziwej. Przy nieznacznej różnicy między kosztem pierwotnym a bieżącym (poniżej 10%) zwykle nie przeprowadza się przeszacowania.

Rachunkowość środków trwałych według kosztu odtworzenia przyczynia się do dobre zarządzanie firmy, ponieważ zapewnia dokładność i wiarygodność danych sprawozdawczość finansowa, pozwala ocenić rzeczywistą wartość majątku przedsiębiorstwa i jego funkcjonowania.

W ujęciu teoretycznym przez pełny koszt odtworzenia budynków rozumie się kosztorys, przy czym koszt wzniesienia kopii budynku szacowany jest na dzień dokonania wyceny. W trakcie procesu wyceny może zaistnieć sytuacja, w której w obiekcie zastosowano przestarzałe materiały budowlane, technologie lub projekty, których nie można w tym momencie poddać ocenie. Ponadto niektóre elementy budynku mogą być niezgodne z obowiązującymi przepisami i przepisami budowlanymi (SNiP). W takim przypadku zwyczajowo oblicza się szacunkowy koszt budowy budynku o podobnej użyteczności. W tym drugim przypadku rzeczoznawca otrzymuje kosztorys po koszcie odtworzenia. Szacunki te mogą znacznie różnić się pod względem ostatecznej wartości pełnego kosztu odtworzenia budynków, a także składu i stopnia amortyzacji w nich uwzględnianych.

Wycena pełnego kosztu odtworzenia budynku na dzień wyceny może być dokonana po koszcie odtworzenia lub po koszcie odtworzenia. Wybór rodzaju kosztu odtworzenia dla konkretnego zlecenia wyceny musi być jasno wyjaśniony w raporcie, aby uniknąć błędnej interpretacji wyniku.

Koszt odtworzenia to szacunkowy koszt wykonania dokładnej kopii wycenianego budynku, z uwzględnieniem wszystkich jego mankamentów i elementów zbędnych, przy cenach aktualnych na dzień wyceny, przy zastosowaniu tego samego materiały budowlane, standardy, projekt, projekt, jakość pracy itp.

Teoretycznie koszt reprodukcji jest wygodniejszy, bo łatwiej go obliczyć. Jednak w praktyce koszty reprodukcji są czasami trudne do określenia, ponieważ budynki można budować z materiałów, których aktualnie nie ma w ofercie i po cenach obowiązujących w pożądanym terminie.

Jednocześnie koszt reprodukcji jest wygodniejszy do określenia wszystkich rodzajów zużycia.

Wycena budynku według kosztu odtworzenia wymaga specjalistycznej wiedzy z zakresu działalności projektowo- kosztorysowej, która pozwala na weryfikację wiarygodności wykorzystanych źródeł.

Koszt odtworzenia to szacunkowy koszt wybudowania budynku o użyteczności równoważnej wycenianej nieruchomości, przy uwzględnieniu zastosowania nowoczesnych materiałów budowlanych, technologii, aktualnych standardów, projektowania i projektowania.

Stosowanie kosztu odtworzenia ułatwia procedurę wyceny, gdyż opiera się ona na aktualnych informacjach o procesie budowlanym, co jest oczywiście bardziej dostępne i wiarygodne. Jednakże koszt odtworzenia wyklucza potrzebę oszacowania niektórych rodzajów pogorszenia funkcjonalności, ale inne rodzaje starzenia funkcjonalnego, fizycznego i zewnętrznego nadal wymagają określenia. O wyborze rodzaju wartości budynku decyduje czasami cel wyceny nieruchomości.

Klasyfikacja kosztów budowy

Pełny koszt odtworzenia budynków obejmuje bezpośrednie i pośrednie koszty budowy, a także dochód przedsiębiorcy.

bezpośrednie koszty budowy. Nakłady inwestycyjne bezpośrednio związane z budową obiektów fizycznych (takie jak koszty kontraktu) nazywane są kosztami bezpośrednimi.

koszty pośrednie. Nakłady inwestycyjne, które są pośrednio związane z budową obiektów (na przykład koszty kredytu), a nie są zaliczane do bezpośrednich kosztów budowy, nazywane są kosztami pośrednimi. Należą do nich inne rodzaje kosztów, na przykład wynagrodzenie specjalistów, koszty kredytów, podatki w trakcie budowy; koszty operacyjne, takie jak prowizja za wynajem, sprzedaż, wydatki marketingowe.

Wynagrodzenie przedsiębiorcy pozwala uwzględnić nagrodę za ryzyko, na jakie narażony jest przedsiębiorca w związku z realizacją konstruować projekt. Obliczając jego wartość, rzeczoznawcy biorą pod uwagę dochody deweloperów oraz zysk przedsiębiorcy, który odpowiada różnicy pomiędzy całkowitymi kosztami budowy a wartością rynkową obiektu po osiągnięciu przez niego zdolności projektowej.

Bezpośrednie koszty budowy

Koszty bezpośrednie budowy obejmują całkowity szacunkowy koszt budowy Roboty instalacyjne, co z kolei obejmuje koszty bezpośrednie i ogólne, a także zysk zamawiającej organizacji budowlanej.

Koszty bezpośrednie obejmują wynagrodzenie podstawowych pracowników budowlanych, konstrukcji i materiałów budowlanych, a także koszty eksploatacji maszyn i mechanizmów budowlanych.

Koszty ogólne obliczane są zgodnie ze standardami jako procent kosztów bezpośrednich i obejmują takie pozycje, jak koszty transportu, wydatki na utrzymanie aparatu administracyjnego itp.

Zysk zamawiającej organizacji budowlano-montażowej, ustalony jako procent całkowitego kosztu robót budowlano-montażowych, jest określony w umowach kontraktowych i opłacany przez klienta (inwestora).

Obliczając koszty bezpośrednie i ogólne wykonawcy robót budowlanych, rzeczoznawca powinien wziąć pod uwagę następujące kwestie:

jeśli wymiary budynku są większe niż typowe, najprawdopodobniej zastosowano tam trwalsze konstrukcje;

wysokość kosztów zależy bezpośrednio od jakości materiałów i pracy, dlatego konieczne jest ich zidentyfikowanie w ocenianym budynku;

poziom konkurencji pomiędzy wykonawcami na lokalnym rynku wpływa na szacunki kosztów, gdyż wykonawca zatrudniony na pełen etat zawyża ceny, podczas gdy wykonawcy wykonujący prace na zlecenie oferują zazwyczaj niższe ceny za tę samą specyfikację;

poziom kosztów ogólnych zależy od możliwości produkcyjnych wykonawcy, ponieważ duża organizacja może zaoszczędzić na niektórych kosztach, takich jak koszty przechowywania, utrzymanie kontroli jakości itp.

Koszty pośrednie

Koszty pośrednie obejmują koszty niezbędne do budowy, ale nieujęte w umowie o usługę budowlaną. Koszty pośrednie mogą obejmować:

Prace projektowe i pomiarowe;

Wyceny, doradztwo, usługi księgowe i prawne;

Koszty finansowania kredytu;

Ubezpieczenie wszelkich ryzyk;

Płatności podatkowe podczas budowy;

koszty rozwoju;

Wydatki marketingowe, prowizja od sprzedaży, przeniesienie własności;

Wydatki administracyjne dewelopera itp.

Podczas obliczania koszty pośrednie Rzeczoznawca powinien wziąć pod uwagę następujące kwestie:

Jeżeli ocena odbywa się na rynku niezrównoważonym, w kosztach pośrednich mogą pojawić się dodatkowe koszty prowizyjne, marketingowe, administracyjne i inne, które należy uwzględnić przy ocenie starzenia zewnętrznego;

Niektóre rodzaje kosztów pośrednich zależą od całkowitej objętości i kosztu budowy, dlatego zaleca się ich ocenę jako procent kosztów bezpośrednich;

Pozostałe rodzaje kosztów pośrednich zależą od rodzaju nieruchomości, muszą być szacowane metodą rachunku bezpośredniego i wymagają bardziej szczegółowego zbadania ich struktury.

Dochód przedsiębiorcy - część wartości rynkowej budynku, która stanowi kwotę zysku przedsiębiorcy powstałego w trakcie prac budowlanych, kompensującą ryzyko z tego wynikające i realizowane w przypadku zmiany właściciela. Dochód przedsiębiorcy (faktycznie zrealizowany) definiuje się jako różnicę pomiędzy ceną sprzedaży lub wartością rynkową przedmiotu a kosztami całkowitymi. Jednocześnie należy mieć na uwadze, że w niektórych sytuacjach wynik może nie spełniać oczekiwań rynku. Ponadto takie sformułowanie dochodu przedsiębiorcy wymaga podziału różnicy powstałej ze sprzedaży nieruchomości pomiędzy działka i budynki.

Analizując dochód przedsiębiorcy, teoria wyceny rozróżnia koncepcje zachęty do przedsiębiorczości i nagrody za przedsiębiorczość. Celowość takiego rozróżnienia wynika z wielkości i rozkładu funkcji związanych z prowadzeniem robót budowlanych, których nie przejmuje zamawiająca organizacja budowlana. Skład bezpośrednich uczestników procesu inwestycyjnego, bezpośrednio związanych z realizacją projektu, to inwestor, klient i wykonawca.

Inwestor jest członkiem projekt inwestycyjny kto inwestuje w niego środki własne lub inne i otrzymuje go na własność, co może być zrealizowane w formie późniejszego użytkowania, leasingu lub sprzedaży.

Klient jest pośrednikiem pomiędzy inwestorem a innymi uczestnikami procesu inwestycyjnego (wykonawcami, projektantami, dostawcami urządzeń, materiałów budowlanych itp.). Klient pełni funkcje koordynujące i nadzorujące.

Wykonawcą jest organizacja budowlana lub pośrednicząca odpowiedzialna za wykonanie wolumenu robót budowlano-montażowych w całości zgodnie z projektem za kwotę umowną.

W rzeczywistości inwestor może przejąć funkcje klienta.

Zachęta przedsiębiorcza zachęca inwestora do inwestowania w nieruchomości w oczekiwaniu na uzyskanie rynkowej stopy zwrotu.

Wynagrodzenie przedsiębiorcy jest wynagrodzeniem dla klienta-koordynatora za kompetentne całościowe zarządzanie projektem. Wynagrodzenie przedsiębiorcy należy odróżniać od zysku wykonawcy budowy i jego kosztów ogólnych, gdyż wlicza się je do pełnej kwoty wynagrodzenia. Szacowany koszt prace budowlano-montażowe.

Sprawozdanie z oceny powinno jasno określać dochód przedsiębiorcy, zysk przedsiębiorcy i zachętę do przedsiębiorczości.

Obliczając dochód przedsiębiorcy, rzeczoznawca może napotkać szereg problemów. Po pierwsze, nadwyżka ceny sprzedaży nad całkowitą kwotą kosztów budowy wynika z wpływu wielu czynników, dlatego w analizie bardzo ważne jest określenie udziału wkładu inwestora i dewelopera.

Po drugie, ponieważ dochód przedsiębiorcy realizowany jest tylko w przypadku sprzedaży nieruchomości, niektórzy eksperci to korelują wartości niematerialne i prawne. Analiza transakcji obiektów sprzedanych kilka lat po wybudowaniu wymaga analizy zmiany wartości na skutek przejściowej zmiany na rynku.

Po trzecie, technologie budowy porównywalnych obiektów wpływają na możliwość uzyskania danych do porównania. Zwykle rzeczoznawcy mogą obliczyć zysk przedsiębiorcy na podstawie rzeczywistych kosztów podobnych nieruchomości, takich jak mieszkania własnościowe i wieżowce. kompleksy mieszkalne. Przy obliczaniu wartości takich nieruchomości zyski przedsiębiorcy stanowią dla dewelopera nagrodę za wykonaną pracę i ryzyko związane z projektem, chociaż dochód ten może różnić się od oczekiwanego. Jednak w dużych obszarach mieszkalnych problem ten jest

Jest to o tyle trudne, że zysk dewelopera może nie odzwierciedlać proporcjonalnych udziałów działki i budynków w wartości całej nieruchomości. Na przykład planiści terenów mieszkaniowych często czerpią korzyści z wartości domów zbudowanych na planowanych działkach, a nie z wartości samych działek.

Po czwarte, zysk przedsiębiorcy w niektórych przypadkach może zostać wliczony w koszty budowy, więc jeśli rzeczoznawca nie przeanalizuje informacji, czynnik ten zostanie uwzględniony dwukrotnie.

Obliczanie dochodu z działalności gospodarczej

Dochody przedsiębiorcy stanowią integralną część wartości rynkowej budynków wchodzących w skład nieruchomości. Zwykle, aby obliczyć dochód przedsiębiorcy na podstawie analizy transakcji rynkowych o podobnych przedmiotach, ustala się pewien standardowy procent dochodu przedsiębiorcy, który w zależności od początkowej podstawy stosowanej przez rzeczoznawcę może być ustawiony na różne wskaźniki wartości. Zatem podstawą obliczeń może być:

Koszty bezpośrednie;

Wysokość kosztów bezpośrednich i pośrednich;

całkowita kwota koszty bezpośrednie, pośrednie i koszt lokalizacji;

Koszt zakończonego projektu.

Kosztem odtworzenia środków trwałych nazywa się zwykle taką wartość, którą stosuje się przy ocenie dowolnego przedmiotu związanego ze środkami trwałymi na koniec procedury przeszacowania.

Ta część środków trwałych, która ma wartość w ustalonym zakresie polityka rachunkowości organizacja granic, która nie powinna przekraczać 20 000 rubli na jednostkę, może znaleźć odzwierciedlenie w raporty księgowe jako składnik zapasów o charakterze materiałowym i produkcyjnym. Aby zapewnić odpowiedni poziom bezpieczeństwa tych dokumentów, konieczne będzie zadbanie o organizację odpowiedniej kontroli nad wszelkim ich przemieszczaniem.

Na potrzeby podatkowe wszystkie przedmioty o cenie do 10 000 rubli w momencie oddania do użytku muszą zostać natychmiast odpisane jako koszty rzeczowe.

Ceny środków trwałych nie można zmienić. Co prawda warto wziąć pod uwagę szereg czynników, które dopuszczają taką możliwość: przebudowę obiektów, ich modernizację, niepełną likwidację czy też prowadzenie prac nad dodatkowym wyposażeniem środków trwałych.

Proces przeszacowania przeprowadzany jest przy wykorzystaniu metoda konwersji bezpośredniej Lub poprzez dokument potwierdzający wartość rynkową. Głównym celem takich procedur jest ustalenie prawdziwej wartości całego majątku wchodzącego w skład środków trwałych poprzez obniżenie kosztu pierwotnego ceny rynkowe oraz do warunków istniejących w momencie przeszacowania.

Procedurę ponownej oceny można przeprowadzić jako podstawowy, jak również pozostały Lub Naprawczy cena.

Zgodnie z kosztem pierwotnym środki trwałe zostaną przyjęte do rozliczenia. Cena początkowa stanowi kwotę rzeczywistych wydatków przedsiębiorstwa, które poniesiono na zakup, budowę lub utworzenie środków trwałych, powiększoną o podatek VAT i inne rodzaje obciążeń podatkowych podlegających zwrotowi.

Cena początkowa środków trwałych, do których wniesiono wkład kapitał zakładowy firmy, jest ich wartość pieniężna, co jest uzgodnione kolegialną decyzją założycieli struktury komercyjnej.

Podstawowym kosztem środków trwałych nabytych przez spółkę w ramach umowy darowizny jest ich wartość rynkowa, aktualna w momencie przyjęcia do bilansu.

Koszt odtworzenia środka trwałego odpowiada wysokości kosztów finansowych, jakie spółka jest zobowiązana ponieść w dniu ponownej wyceny, jeżeli zaistnieje konieczność wymiany przedmiotu.

Możesz określić cenę odzyskiwania systemu operacyjnego za pomocą:

1. Informacje o podobnych materiałach podane przez producenta.
2. Dane o kosztach otrzymane z organizacje statystyczne lub od przedstawicieli handlowych.
3. Informacje o kosztach publikowane są w specjalnych publikacjach literackich i informacyjnych.
4. Oceny przeprowadzane przez pracowników WIT.
5. Ekspertyzy dotyczące wielkości bieżącego kosztu środków trwałych.

Wycena, przeszacowanie i zmiana

W ramach księgowości, regularnie procedura wyceny środków trwałych. Do chwili obecnej zwyczajowo rozróżnia się następujące rodzaje przeszacowania systemu operacyjnego:

• po kosztach pierwotnych;
• po cenie zastępczej;
• po cenie rezydualnej.

Zgodnie z obowiązującą procedurą wszystkie środki trwałe muszą zostać odzwierciedlone w rachunkowości według ich ceny pierwotnej lub ceny odtworzeniowej.

Przed dokonaniem aktualizacji wyceny środków trwałych wchodzących w skład pewnej jednorodnej kategorii przedmiotów materialnych należy pamiętać, że w przyszłości taka procedura będzie musiała być przeprowadzana na bieżąco. Odbywa się to w taki sposób, aby koszt tych obiektów, odzwierciedlony w raportach księgowych i rachunkowości, nie różnił się poważnie od ceny odtworzenia.

Przed ponowną oceną systemu operacyjnego należy przeprowadzić pewne prace przygotowawcze. Trwa proces wydawania zarządzenia lub innego dokumentu administracyjnego dotyczącego przeszacowania. Ponadto będziesz musiał się przygotować pełna lista OS, który będzie podlegał tej procedurze. Taka lista musi zawierać następująca informacja:

• nazwa konkretnego obiektu;
• datę jego zakupu lub produkcji, budowy;
• data przyjęcia takich obiektów do księgowości w dziale księgowości organizacji.

Dodatkowo należy sprawdzić fakt istnienia takich obiektów. Jak Wstępne dane do organizacji przeszacowania może być:

• cena początkowa lub aktualna jeśli dany przedmiot podlegające już przeszacowaniu na dzień 31 grudnia poprzedniego roku sprawozdawczego;
• kwotę naliczonych odpisów amortyzacyjnych w tym samym dniu za cały okres funkcjonowania obiektu;
• dokumentalne potwierdzenie wielkości wartości bieżącej na dzień 1 stycznia roku sprawozdawczego.

Procedura przeszacowania polega na przeliczeniu wartości pierwotnej i bieżącej. Jeżeli konkretny obiekt przeszedł już procedurę przeszacowania, wówczas podlega sprawdzenie kwoty naliczonej amortyzacji.

Istniejące metody obliczeniowe

Istnieje kilka metod obliczania kosztu odtworzenia środków trwałych.

Metodologia jednostek porównawczych to proces obliczania kosztu budowy jednej porównawczej jednostki budynku. Cena jednej jednostki porównawczej analogu jest dostosowywana pod kątem istniejących różnic w stosunku do porównywanych obiektów.

Liczyć pełna cena przedmiot, o którym mowa, jest to wymagane skorygowana wartość jednostki porównania pomnożona przez liczbę jednostek porównania. Określenie wysokości kosztów często odbywa się na podstawie dokumentacji referencyjnej i regulacyjnej, a mianowicie powiększonych parametrów ceny budowy i powiększonych parametrów ceny odtworzeniowej.

Do obliczenia kosztu można zastosować następujący wzór obiekt nieruchomy:

Tso \u003d Tsm2 * Po * Kop * KON * KOM * Kov * Kopz * Conds, gdzie

OSP- cenę przedmiotu podlegającego ocenie, cm2- koszt budowy takiego metr kwadratowy obszar, Przez – Całkowita powierzchnia wyceniana nieruchomość, Kop- współczynnik korygujący prawdopodobieństwo wykrycia rozbieżności pomiędzy rzeczywistą powierzchnią obiektu z danymi dostępnymi z WIT a rzeczywistą powierzchnią budynku (Кop = 1,1-1,2), KON- współczynnik uwzględniający zidentyfikowane rozbieżności pomiędzy obiektem ocenianym a obiektem wybranym typowy budynek(dla identycznych obiektów KOH = 1), KOM- współczynnik uwzględniający lokalizację obiektu nieruchomego, KOv- czynnik czasu, uwzględniający różnicę pomiędzy kosztem prac budowlano-montażowych w momencie rozpoczęcia budowy a datą przeprowadzenia procedur oceny, KOz- współczynnik uwzględniający wysokość zysku organizacji pełniącej funkcję dewelopera, Warunki- współczynnik uwzględniający kwotę podatku VAT.

Jeden z aspekty krytyczne stosując taką metodę, można wybór typowego analogu. Aby zrobić to poprawnie, należy wziąć pod uwagę takie czynniki, jako ten sam cel funkcjonalny, podobieństwo istniejących parametrów fizycznych, przybliżony wiek, inne parametry.

Sposób rozbioru na poszczególne elementy różni się od porównawczej metody jednostkowej tym, że cenę budynku oblicza się jako sumę cen poszczególnych elementów budynku. Cena kosztowa za każdy osobny element obliczane zarówno na podstawie kosztów bezpośrednich, jak i pośrednich.

J = (∑ Obj * Cj) * Kn, gdzie

Tsz- koszt budowy obiektu nieruchomego, Obj jest objętością j-tego elementu, Cej- cena jednej jednostki kubatury, Kon - współczynnik uwzględniający różnice pomiędzy konkretnym obiektem a wybranym typowym budynkiem (dla podobnych budynków Kon = 1).

Metodologia badań ilościowych stanowi podstawę do stosowania opisanych wcześniej metod obliczania wartości odtworzeniowej nieruchomości. Pozwala uzyskać najdokładniejsze dane. Jednocześnie należy zauważyć, że jest to metoda najdroższy. W tym zakresie osoba, która będzie zaangażowana w ocenę, musi posiadać wystarczający poziom wiedzy oraz odpowiednie przeszkolenie teoretyczne, poparte doświadczeniem praktycznym.