Amortyzacja charakteryzuje się spadkiem użyteczności nieruchomości, jej atrakcyjności konsumenckiej z punktu widzenia potencjalnego inwestora i wyraża się spadkiem wartości w czasie (amortyzacja) pod wpływem różnych czynników. W miarę użytkowania obiektu parametry charakteryzujące niezawodność konstrukcyjną budynków i budowli oraz ich zgodność funkcjonalną z obecnym, a zwłaszcza przyszłym użytkowaniem związanym z życiem człowieka, ulegają stopniowemu pogorszeniu. Ponadto na wartość nieruchomości w nie mniejszym stopniu wpływają czynniki zewnętrzne spowodowane zmianami w otoczeniu rynkowym, nałożeniem ograniczeń w zakresie niektórych sposobów użytkowania budynków i tak dalej.

Amortyzacja (I) jest zwykle mierzona w procentach, a pieniężnym wyrazem amortyzacji jest amortyzacja (O).

W zależności od przyczyn powodujących utratę wartości nieruchomości wyróżnia się następujące rodzaje zużycia: fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne (ryc.).

Zużycie fizyczne i funkcjonalne dzieli się na usuwalne i nienaprawialne.

Zużycie usuwalne to zużycie, którego wyeliminowanie jest fizycznie możliwe i ekonomicznie wykonalne, to znaczy koszty poniesione w celu wyeliminowania tego lub innego rodzaju zużycia przyczyniają się do zwiększenia wartości przedmiotu jako całości.

Identyfikacja wszystkich możliwych rodzajów zużycia to skumulowane zużycie majątku. W pod względem wartości skumulowana amortyzacja to różnica między kosztem odtworzenia a kosztem odtworzenia Cena rynkowa oceniany obiekt.

Skumulowane skumulowane zużycie jest funkcją żywotności obiektu. Rozważmy podstawowe koncepcje ewaluacyjne charakteryzujące ten wskaźnik.

Trwałość fizyczna budynku (PL) to okres eksploatacji budynku, w którym stan nośnych elementów konstrukcyjnych budynku spełnia określone kryteria (niezawodność konstrukcji, trwałość fizyczna itp.). Trwałość fizyczna obiektu ustalana jest w trakcie budowy i zależy od grupy kapitałowej budynków. Życie fizyczne kończy się w momencie zniszczenia obiektu.

Wiek chronologiczny (CA) to okres czasu, jaki upłynął od dnia oddania obiektu do użytkowania do dnia dokonania oceny.

Wiek efektywny (EA) obliczany jest na podstawie wieku chronologicznego budynku, z uwzględnieniem jego wieku stan techniczny i istniejące na dzień wyceny czynniki ekonomiczne, wpływające na wartość ocenianego obiektu.

Żywotność ekonomiczna (EL) określa czas eksploatacji, w którym obiekt generuje dochód. W tym okresie dokonane ulepszenia zwiększają wartość nieruchomości. Życie ekonomiczne obiektu kończy się w momencie, gdy eksploatacja obiektu nie jest w stanie generować dochodu, jaki wskazuje odpowiednia stawka dla porównywalnych obiektów w danym segmencie rynku nieruchomości. Jednocześnie dokonane ulepszenia nie podnoszą już wartości obiektu ze względu na jego ogólne zużycie.

Pozostały termin życie ekonomiczne Budynek (OSEZH) – okres od dnia oceny do zakończenia jego użytkowania ekonomicznego (ryc.).

Zużycie fizyczne to stopniowa utrata właściwości technicznych i użytkowych obiektu powstałych pierwotnie w trakcie budowy pod wpływem czynników naturalnych, klimatycznych oraz działalności człowieka.

Metody obliczeniowe zużycie fizyczne budynki są następujące:

· metoda ekspertyzy technicznej;

· koszt;

· metoda na całe życie.

Metoda ekspertyzy technicznej do obliczania zużycia fizycznego wiąże się ze stosowaniem różnych instrukcji regulacyjnych na poziomie międzysektorowym lub departamentalnym. Jako przykład możemy przytoczyć Zasady oceny zużycia fizycznego budynków mieszkalnych (VSN 53-86) Państwowego Komitetu Inżynierii Lądowej i Architektury przy Państwowym Komitecie Budownictwa ZSRR. – M., 1990, wykorzystywana przez WIT do oceny stanu fizycznego budynków mieszkalnych w okresie inwentarz techniczny, planowanie wyremontować zasobów mieszkaniowych niezależnie od przynależności wydziałowej.

W określone zasady Podano charakterystykę zużycia fizycznego różnych elementów konstrukcyjnych budynków oraz ich ocenę.

Fizyczne zużycie budynku należy określić korzystając ze wzoru:

gdzie F f – fizyczne zużycie budynku, %;

Fi – zużycie fizyczne i-tego elementu konstrukcyjnego, %;

L i – współczynnik odpowiadający udziałowi kosztu odtworzenia i-tego elementu konstrukcyjnego w całkowitym koszcie odtworzenia budynku;

n to liczba elementów konstrukcyjnych budynku.

Udziały kosztu odtworzenia poszczególnych konstrukcji, elementów i systemów w całkowitym koszcie odtworzenia budynku (w procentach) są zwykle przyjmowane według zagregowanych wskaźników kosztu odtworzenia budynków mieszkalnych zatwierdzonych w określony sposób, a dla konstrukcji, elementów oraz systemy, które nie posiadają zatwierdzonych wskaźników – według ich szacunkowego kosztu.

Sekwencja implementacji metody:

1. Przeprowadza się oględziny wizualne i badanie instrumentalne na pełną skalę elementów konstrukcyjnych i systemów inżynieryjnych ocenianego budynku.

2. Podczas oględzin identyfikuje się oznaki zużycia fizycznego i ustala ich cechy ilościowe:

Liczba uszkodzonych obszarów

Określenie wielkości uszkodzeń – powierzchnia, długość lub głębokość.

3. Porównanie wykrytych wskaźników uszkodzonych obszarów z ich wartościami ilościowymi podanymi w odpowiednich standardowych tabelach. (VSN 53-86)

4. Wypełnienie odpowiednich tabel w celu obliczenia zużycia fizycznego.

Opisana technika jest stosowana wyłącznie w praktyka domowa. Pomimo całej przejrzystości i przekonywalności ma następujące wady:

· ze względu na swoją „normatywność” początkowo nie może uwzględniać nietypowych warunków pracy obiektu;

· pracochłonne zastosowanie ze względu na konieczność wykonania detali elementów konstrukcyjnych budynku;

· brak możliwości pomiaru zużycia funkcjonalnego i zewnętrznego;

· podmiotowość szczegółowego ważenia elementów konstrukcyjnych.

U źródła metoda kosztowa służąca do określania zużycia fizycznego leży fizyczne zużycie, wyrażone w chwili jego oceny stosunkiem kosztu obiektywnie niezbędnych działań naprawczych mających na celu usunięcie uszkodzeń konstrukcji, elementów, systemów lub budynku jako całości, do kosztu ich wymiany.

Istotą kosztowej metody ustalania amortyzacji fizycznej jest określenie kosztów odtworzenia elementów budynku.

Metoda ta pozwala na natychmiastowe obliczenie zużycia elementów i całego budynku pod względem kosztowym. Ponieważ kalkulacja utraty wartości opiera się na rozsądnych rzeczywistych kosztach doprowadzenia zużytych elementów do „zasadniczo nowego stanu”, wynik tego podejścia może być dość dokładny. Wadą tej metody jest wymagana szczegółowość i dokładność w obliczaniu kosztów naprawy wyeksploatowanych elementów budynków.

Określanie zniszczenia fizycznego budynków metoda na całe życie. Wskaźniki zużycia fizycznego, wieku efektywnego i żywotności ekonomicznej kształtują się w pewnym stosunku, który można wyrazić wzorem

I = (EV:FJ)*100 = [EV: (EV + OSFJ)]*100,

gdzie mam zużycie,%;

EV – wiek efektywny, ustalany przez rzeczoznawcę na podstawie stanu technicznego elementów lub budynku jako całości;

VF – typowy okres życia fizycznego;

RSF – pozostały okres życia fizycznego.

I = (HV: VF) * 100,

gdzie mam zużycie,%;

CH – wiek chronologiczny.

Obliczony w ten sposób procent amortyzacji elementów lub budynku jako całości można przełożyć na wartości pieniężne (amortyzacja):

O = BC * (I: 100),

gdzie mam zużycie,%;

Słońce - koszt wymiany.

Funkcjonalne zużycie. Oznakami zużycia funkcjonalnego ocenianego budynku jest niezgodność rozwiązań przestrzennych i/lub projektowych z nowoczesnymi standardami, w tym różnego rodzaju wyposażenia niezbędnego do normalnej eksploatacji obiektu zgodnie z jego obecnym lub przeznaczeniem.

Odzież funkcjonalna dzieli się również na zdejmowaną i nienaprawialną.

O usuwalnym zużyciu funkcjonalnym decydują koszty niezbędnej przebudowy, która przyczynia się do efektywniejszego funkcjonowania nieruchomości.

Korygowane zużycie funkcjonalne mierzone jest kosztem jego korekty i jest spowodowane:

niedociągnięcia wymagające dodania elementów;
braki wymagające wymiany lub modernizacji elementów;
„superulepszenia”.

Metoda kapitalizacji straty czynszowej
Metoda kapitalizacji nadwyżek kosztów operacyjnych

Zewnętrzne (ekonomiczne) zużycie– amortyzacja obiektu na skutek negatywnego wpływu na przedmiot wyceny otoczenie zewnętrzne: sytuacja rynkowa, służebności nałożone na niektóre sposoby korzystania z nieruchomości, zmiany w otaczającej infrastrukturze oraz decyzje legislacyjne w zakresie opodatkowania itp. Zewnętrzne zużycie nieruchomości, w zależności od przyczyn, które je spowodowało, w większości przypadków jest nieodwracalne ze względu na niezmienioną lokalizację, ale w niektórych przypadkach może „samoistnie się usunąć” ze względu na pozytywna zmiana otaczające środowisko rynkowe.

Metody określania zużycia funkcjonalnego:

sposób kapitalizowania utraty dochodów wynikających z wpływów zewnętrznych;
metoda porównywania sprzedaży podobnych obiektów z wpływami zewnętrznymi i bez nich.

Wady podejście kosztowe:

1. Koszty nie zawsze odpowiadają wartości rynkowej.

2. Próbom osiągnięcia dokładniejszego wyniku oceny towarzyszy szybki wzrost kosztów pracy.

3. Rozbieżność pomiędzy kosztami zakupu wycenianej nieruchomości a kosztami nowej budowy dokładnie tej samej nieruchomości, gdyż W trakcie procesu wyceny od kosztu budowy odejmowana jest skumulowana amortyzacja.

4. Trudność obliczenia kosztów odtworzenia starych budynków.

5. Trudność w określeniu wielkości skumulowanego zużycia starych budynków i budowli.

6. Nie odzwierciedla zysku inwestora.

Obliczanie amortyzacji nieruchomości

Amortyzację w wycenie definiuje się jako utratę przydatności przedmiotu, a tym samym jego wartości, z jakiejkolwiek przyczyny. Amortyzacja pozwala na dokonanie korekty pomiędzy wartością specjalnie wybranego nowego budynku a rzeczywistą wartością wycenianej nieruchomości.

Najczęściej stosowanymi metodami obliczania całkowitej amortyzacji nieruchomości są:

Metoda podziału

Istnieją 3 rodzaje zużycia: fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne.

Zużycie fizyczne oznacza fizyczne starzenie się budynku, aż do uszkodzenia konstrukcji włącznie. W praktyce oceny uwzględniają dwa rodzaje zużycia fizycznego: usuwalne i nienaprawialne.

Usuwalne zużycie fizyczne – zakłada się, że koszty jego usunięcia nie przewyższą potencjalnych korzyści (wzrostu wartości obiektu) dla inwestora. Obejmuje usuwalne zużycie fizyczne Konserwacja.

Nieusuwalne zużycie fizyczne - charakteryzujące się wzrostem kosztów naprawy obiektów ponad wartość dodaną ocenianego przedmiotu.

Aby określić nieodwracalne zużycie fizyczne, elementy konstrukcyjne dzieli się na:

Długoterminowy ( systemy inżynieryjne, fundamenty, instalacja wodno-kanalizacyjna, elektryczna, ramy, ściany)

Elementy eksploatacyjne (pokrycia dachowe, rynny, wykończenia)

Przed przypisaniem elementu budynku do tej lub innej grupy wskazanej powyżej należy wziąć pod uwagę, że:

Żywotność zależy od materiały budowlane jakie zastosowano oraz na technologii wykonania dzieła;
Elementy konstrukcyjne budynku są ze sobą technicznie powiązane.

Do elementów ulegających zużyciu zalicza się te, które w ciągu życia obiektu są wielokrotnie wymieniane.

Aby określić nieodwracalne fizyczne zużycie, można zastosować metodę inżynieryjną.

Po ustaleniu amortyzacji aktywów krótkoterminowych, od całkowitego kosztu odtworzenia obiektu należy odjąć koszty nabycia aktywów krótkoterminowych.

Funkcjonalne zużycie powstaje w sytuacji, gdy niektóre funkcje nieruchomości nie odpowiadają współczesnym standardom.

Jeżeli zużycie naprawialne wiąże się z elementem przestarzałym, wówczas zużycie mierzy się kosztem jego wymiany.

Nieusuwalne zużycie funkcjonalne wiąże się z obniżeniem wartości obiektu na skutek braku lub nadmiaru określonych cech jakościowych (zły układ, zbyt gęsta zabudowa, niedogodna lokalizacja budynku, brak dostępu do budynku).

Obliczenia nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego można dokonać metodą kapitalizacji strat wynajem.

Zewnętrzne (ekonomiczne) zużycie powstaje pod wpływem czynników zewnętrznych w stosunku do nieruchomości.

Do najbardziej typowych czynników należą:

Najbliższe miejsca przyrodnicze
Stan okolicy
Sąsiednia nieruchomość
Konkurencja na rynku nieruchomości
Sytuacja społeczna
Odległość od miejsc pracy
Rozwój infrastruktury

Ekonomiczną amortyzację nieruchomości można mierzyć spadkiem czynszów w porównaniu z podobnymi nieruchomościami.

Amortyzację ekonomiczną można również określić metodą sprzedaży sparowanej. Należy porównać obiekty nieruchomości, z których jeden był pod wpływem czynnika zewnętrznego, a drugi nie był pod wpływem czynników środowiskowych.

Metoda na całe życie

Ekonomiczny okres użytkowania nieruchomości to okres, w którym ulepszenia zwiększają wartość obiektu.

Fizyczna żywotność to okres, w którym obiekt faktycznie istnieje i nadaje się do zamieszkania lub pracy w nim.

Efektywny wiek konstrukcji - na podstawie oceny wygląd, kondycji fizycznej i czynników ekonomicznych jego otoczenia.

Pozostały okres użytkowania obiektu to okres czasu od daty wyceny do zakończenia okresu użytkowania obiektu.

I/VS = EV/TS,

Gdzie noszę,%;

EV – wiek efektywny, lata

VS – koszt odtworzenia, %

TS – typowy okres gospodarczy, lata

I = EV/(EV+OS),

Gdzie OS to pozostały czas życia ekonomicznego, w latach.

Metoda próbkowania rynku

Metoda ta opiera się na porównywalnych informacjach sprzedażowych. Zużycie ocenianego obiektu określa się w następującej kolejności:

1. Zbieranie informacji analitycznych o niedawno sprzedanych podobnych nieruchomościach

2. Ustalenie kosztu działki dla każdego obiektu analogicznego

3. Ustalenie kosztu ulepszeń poprzez odjęcie kosztu działki od ceny sprzedanych analogów

4. Ustalenie kosztu odtworzenia bez uwzględnienia amortyzacji każdego obiektu analogicznego na dzień wyceny.

5. Ustalenie amortyzacji poprzez odjęcie od kosztu odtworzenia (etap 4) kosztu nieruchomości (etap 3)

6. Wyznaczanie efektywnego wieku obiektów analogowych

7. Wyznaczenie średniorocznego zużycia poprzez podzielenie powstałego zużycia (krok 5) przez efektywny wiek odpowiedniego obiektu

8. Określenie średniorocznego procentu amortyzacji poprzez podzielenie średniorocznej amortyzacji przez koszt odtworzenia ulepszeń.

Proces ten należy powtórzyć kilkukrotnie w zależności od liczby wybranych analogów

Całkowite zużycie można podzielić na zużycie fizyczne, funkcjonalne i ekonomiczne. Zużycie fizyczne i funkcjonalne określa się na podstawie oględzin budynku, a ich wartości odejmuje się od całkowitego zużycia. Rezultatem jest wartość amortyzacji ekonomicznej.

W miarę użytkowania obiektu parametry charakteryzujące niezawodność konstrukcyjną budynków i budowli oraz ich zgodność funkcjonalną z obecnym, a zwłaszcza przyszłym użytkowaniem związanym z życiem człowieka, ulegają stopniowemu pogorszeniu. Ponadto na wartość nieruchomości w nie mniejszym stopniu wpływają czynniki zewnętrzne spowodowane zmianami w otoczeniu rynkowym, nałożeniem ograniczeń w zakresie niektórych sposobów użytkowania budynków itp.

Amortyzacja (I) jest zwykle mierzona w procentach, a pieniężnym wyrazem amortyzacji jest amortyzacja (O).

W zależności od przyczyn powodujących utratę wartości nieruchomości wyróżnia się następujące rodzaje zużycia: fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne.

Klasyfikacja amortyzacji obiektów nieruchomościowych:

Każdy rodzaj zużycia charakteryzuje się podziałem na zdejmowalne i nieusuwalne.

Zdejmowane zużycie- zużycie, którego wyeliminowanie jest fizycznie możliwe i ekonomicznie wykonalne. Jednocześnie wykonalność ekonomiczna polega na tym, że koszty poniesione w celu wyeliminowania tego lub innego rodzaju zużycia powinny pomóc zwiększyć wartość obiektu jako całości.

Fatalne zużycie– zużycie, które jest albo fizycznie niemożliwe, albo niepraktyczne ekonomicznie.

Kiedy zostaną zidentyfikowane wszystkie wyznaczone rodzaje zużycia, mówimy o całkowitym skumulowanym zużyciu mienia. W ujęciu pieniężnym całkowita amortyzacja jest różnicą między kosztem odtworzenia a ceną rynkową wycenianego przedmiotu.
Opierając się na istocie tych definicji, można stwierdzić, że całkowite zakumulowane zużycie jest przede wszystkim funkcją czasu życia obiektu. Biorąc tę okoliczność pod uwagę, zastanówmy się nad istotą głównych koncepcji ewaluacyjnych charakteryzujących ten wskaźnik:

Życie fizyczne budynek ( VF ) - wyznaczany przez okres eksploatacji budynku, w którym stan nośnych elementów konstrukcyjnych budynku spełnia określone kryteria (niezawodność konstrukcji, trwałość fizyczna itp.). Trwałość fizyczna obiektu ustalana jest w trakcie budowy i zależy od grupy kapitałowej budynków. Życie fizyczne kończy się w momencie zniszczenia obiektu.

Wiek chronologiczny(WN)- jest to okres czasu, jaki upłynął od dnia oddania obiektu do użytkowania do dnia dokonania oceny.

Życie gospodarcze (EJ) - ustalany na podstawie czasu eksploatacji, w którym obiekt generuje dochód. W tym okresie dokonane ulepszenia zwiększają wartość nieruchomości. Życie ekonomiczne obiektu kończy się w momencie, gdy eksploatacja obiektu nie jest w stanie generować dochodu wskazanego odpowiednią stawką dla porównywalnych obiektów w tym segmencie rynku nieruchomości. W takim przypadku dokonane ulepszenia nie wpływają już na wartość przedmiotu ze względu na jego ogólne zużycie.

Efektywny wiek (EV)) - ustalany na podstawie wieku chronologicznego budynku, z uwzględnieniem jego stanu technicznego oraz czynników ekonomicznych występujących na dzień wyceny, mających wpływ na wartość wycenianego obiektu. W zależności od charakterystyki użytkowej budynku wiek efektywny może różnić się od wieku chronologicznego w górę lub w dół. W przypadku normalnej (typowej) eksploatacji budynku wiek efektywny jest zwykle równy wiekowi chronologicznemu.

Pozostałe życie gospodarcze (REL)) budynku to okres od dnia wyceny do zakończenia jego użytkowania ekonomicznego.

Metody obliczania zużycia:

1. Pogorszenie stanu fizycznego - oznacza stopniową utratę właściwości technicznych i użytkowych obiektu pierwotnie ustalonych w trakcie budowy pod wpływem czynników naturalnych i klimatycznych, a także działalności człowieka.

Wyróżnia się następujące metody obliczania fizycznego zniszczenia budynków:

Standard (dla budynków mieszkalnych);

Koszt;

Metoda na całe życie.

Standardowa metoda obliczania zużycia fizycznego

Normatywna metoda obliczania zużycia fizycznego polega na zastosowaniu różnych instrukcji normatywnych na poziomie międzybranżowym lub wydziałowym. Przykładem takich instrukcji są „Zasady oceny fizycznego pogorszenia się budynków mieszkalnych” VSN 53-86 Gosgrazhdanstroy (Państwowy Komitet Budownictwa Cywilnego i Architektury pod GOSSTROE ZSRR. Moskwa 1990), stosowane przez Biuro Inwentarza Technicznego ds. celem oceny stanu fizycznego budynków mieszkalnych podczas inwentaryzacji technicznej, planowania remontów kapitalnych zasobu mieszkaniowego, niezależnie od jego przynależności wydziałowej.

Zasady te opisują fizyczne zużycie różnych elementów konstrukcyjnych budynków i ich ocenę.

Fizyczne zużycie budynku należy określić korzystając ze wzoru:

Fф =

gdzie Ff oznacza fizyczne zużycie budynku (%);

Fi - zużycie fizyczne i-ro elementu konstrukcyjnego (%);

Li jest współczynnikiem odpowiadającym udziałowi kosztu odtworzenia elementu konstrukcyjnego i-ro w całkowitym koszcie odtworzenia budynku;
n to liczba elementów konstrukcyjnych budynku.

Udziały kosztu odtworzenia poszczególnych konstrukcji, elementów i systemów w całkowitym koszcie odtworzenia budynku (w%) są zwykle przyjmowane zgodnie z zagregowanymi wskaźnikami kosztu odtworzenia budynków mieszkalnych zatwierdzonymi w określony sposób, a dla konstrukcji, elementy i systemy nie posiadające zatwierdzonych wskaźników – według ich szacunkowego kosztu.

Metoda kosztowa służąca do określania zużycia fizycznego

Zużycie fizyczne w momencie jego oceny wyraża się stosunkiem kosztu obiektywnie niezbędnych działań naprawczych mających na celu usunięcie uszkodzeń konstrukcji, elementu, systemu lub budynku jako całości do kosztu ich wymiany.

Istotą kosztowej metody ustalania amortyzacji fizycznej jest określenie kosztów odtworzenia elementów budynku.

Opisana metodologia pozwala na natychmiastowe obliczenie zużycia elementów i budynku jako całości w ujęciu kosztowym, co jest bardziej preferowane niż inne metody obliczania zużycia fizycznego. Ponadto, ponieważ kalkulacja utraty wartości opiera się na rozsądnych rzeczywistych kosztach doprowadzenia zużytych elementów do „zasadniczo nowego stanu”, wynik tego podejścia można uznać za dość dokładny. Wśród wad związanych z tą metodą należy zwrócić uwagę na obowiązkową szczegółowość i dokładność obliczania kosztów naprawy zużytych elementów budynku.

Oznaczanie fizycznego zniszczenia budynków metodą trwałości

Opierając się na istocie omówionych wcześniej podstawowych pojęć wartościujących, charakteryzujących całkowite skumulowane zużycie budynku z punktu widzenia czasu jego eksploatacji, można stwierdzić, że zużycie fizyczne, wiek efektywny i żywotność ekonomiczna znajdują się w pewnym stosunek. Zależność tę można wyrazić wzorem (1):

gdzie: I(%) - zużycie procentowe;

EV – wiek efektywny, ustalany przez rzeczoznawcę na podstawie stanu technicznego elementów lub budynku jako całości;

VF – typowy okres życia fizycznego;

RSFZ - pozostały okres życia fizycznego.

Lub zgodnie ze wzorem (2):

gdzie: I (%) - zużycie w procentach;

VF to typowy okres życia fizycznego.

Obliczony w ten sposób procent amortyzacji elementów lub budynku jako całości można przełożyć na wartości pieniężne (amortyzacja):

O= BC *(I/100);

gdzie: I - zużycie w procentach; BC - koszt wymiany.

2. Funkcjonalne zużycie

Oznakami zużycia funkcjonalnego ocenianego budynku jest z reguły niezgodność jego rozwiązań przestrzennych i/lub projektowych z nowoczesnymi standardami, w tym różnymi urządzeniami niezbędnymi do normalnej pracy obiektu zgodnie z jego aktualnego lub zamierzonego zastosowania.

W zależności od możliwości fizycznych i wykonalność ekonomiczna eliminacja przyczyn, które spowodowały zużycie funkcjonalne, dzieli się na usuwalne i nienaprawialne. Wyrażenie kosztu zużycia funkcjonalnego jest różnicą między kosztem reprodukcji a kosztem wymiany, ponieważ obliczenie tego ostatniego, w oparciu o jego definicję, w sposób oczywisty wyklucza uwzględnienie zużycia funkcjonalnego.

· Zdejmowane ubranie funkcjonalne

O usuwalnym zużyciu funkcjonalnym decyduje zazwyczaj koszt niezbędnej przebudowy umożliwiającej sprawniejsze funkcjonowanie nieruchomości.

Uważa się, że odwracalne zużycie funkcjonalne jest spowodowane:

Wady wymagające dodania elementów,

Wady wymagające wymiany lub modernizacji elementów,

Super ulepszenia.

Wady, które należy dodać, odnoszą się do elementów budynku i wyposażenia, które nie występują w istniejącym otoczeniu i bez których nie może on spełniać współczesnych standardów eksploatacyjnych. Amortyzacja z tytułu tych pozycji jest mierzona kosztem dodania tych pozycji, łącznie z ich montażem.

Wady wymagające wymiany lub modernizacji elementów, obejmują stanowiska, które nadal pełnią swoje funkcje, ale nie odpowiadają już współczesnym standardom (wodomierze, gazomierze itp.). Amortyzacja tych pozycji jest mierzona jako koszt istniejących elementów, z uwzględnieniem ich fizycznego zużycia, pomniejszony o koszt zwrotu materiałów, powiększony o koszt demontażu istniejących i powiększony o koszt montażu nowych elementów. W tym przypadku koszt zwrotu materiałów definiuje się jako koszt zdemontowanych materiałów i sprzętu w przypadku wykorzystania ich w innych obiektach (wartość rezydualna podlegająca waloryzacji).

W stronę superulepszeń obejmują stanowiska i elementy konstrukcji, których dostępność jest obecnie nieadekwatna do współczesnych wymagań standardów rynkowych. Zdejmowane funkcjonalne ubranie w tym przypadku mierzony jako bieżący koszt odtworzenia elementów „nadmiernie udoskonalonych” pomniejszony o fizyczną amortyzację, plus koszt demontażu i minus wartość odzyskana zdemontowanych elementów.

Przykładem nadmiernej poprawy jest sytuacja, gdy właściciel domu dostosowując go dla siebie, dokonał wszelkich zmian dla własnej wygody ( koszt inwestycji), nieadekwatne z punktu widzenia typowego użytkownika. Należą do nich np. przebudowa powierzchni użytkowej lokalu pod konkretne przeznaczenie, określone hobby właściciela lub wykonywanym przez niego zawodem. O usuwalnym zużyciu funkcjonalnym w takiej sytuacji decyduje bieżący koszt doprowadzenia zmienionych elementów do stanu pierwotnego. Ponadto pojęcie nadmiernej poprawy jest ściśle powiązane z segmentem rynku nieruchomości, gdzie te same ulepszenia można uznać zarówno za właściwe dla określonego segmentu, jak i nadmierne z punktu widzenia typowego użytkownika.

· Nieodwracalne zużycie funkcjonalne

Nieusuwalne zużycie funkcjonalne jest zwykle spowodowane przestarzałym planowaniem przestrzennym i/lub cechami konstrukcyjnymi ocenianych budynków w porównaniu z nowoczesnymi standardami budowlanymi. Przede wszystkim ekonomiczna niecelowość wydatków na wyeliminowanie tych niedociągnięć pozwala ocenić oznakę nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego. Ponadto należy wziąć pod uwagę warunki panujące na dzień wyceny stan rynku za odpowiednią zgodność architektoniczną budynku z jego przeznaczeniem.

3. Zewnętrzne (ekonomiczne) zużycie

Amortyzacja zewnętrzna to amortyzacja obiektu na skutek negatywnego wpływu środowiska zewnętrznego w stosunku do przedmiotu oceny: sytuacji rynkowej, służebności nałożonych na określone korzystanie z nieruchomości, zmian w otaczającej infrastrukturze, decyzji legislacyjnych w tym zakresie. podatkowych itp. Zewnętrzne zużycie nieruchomości, w zależności od przyczyn, które je spowodowało, w większości przypadków jest nieodwracalne ze względu na niezmienioną lokalizację, ale w niektórych przypadkach może „samoistnie się usunąć” na skutek pozytywnej zmiany otaczającego otoczenia rynkowego.

Określenie zużycia nieruchomości

Amortyzacja to zmniejszenie wartości nieruchomości spowodowane różnymi przyczynami. Pojęcie „zużycia” stosowane w wycenie należy odróżnić od pojęcia „amortyzacji” stosowanego w rachunkowości. Amortyzacja w rachunkowości to proces rozłożenia kosztów początkowych związanych z nabyciem przedmiotu na cały okres jego użytkowania, bez ustalania bieżącej wartości. W działaniach związanych z wyceną amortyzacja jest uważana za główny czynnik ustalania wartości bieżącej, niezależnie od jej pierwotnego kosztu.

W podejściu kosztowym amortyzację stosuje się w celu uwzględnienia różnic i cech nowej nieruchomości oraz konkretnej wycenianej nieruchomości. Rozliczenie amortyzacji obiektu jest rodzajem korekty wartości nowo odtworzonego obiektu (ustalonej metodą kosztową) w celu ustalenia aktualnej wartości wycenianego obiektu,

Istnieją trzy rodzaje zużycia: fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne (lub ekonomiczne).

Pogorszenie stanu fizycznego odzwierciedla zmiany właściwości fizycznych nieruchomości w czasie (na przykład wady elementów konstrukcyjnych). Zużycie fizyczne jest dwojakiego rodzaju: pierwszy występuje pod wpływem czynników operacyjnych, drugi - pod wpływem czynników naturalnych i naturalnych. Normy uwzględniają zużycie fizyczne opłaty amortyzacyjne.

Istnieją cztery główne metody obliczania fizycznej amortyzacji budynków: ekspercka, kosztowa, regulacyjna (lub księgowa) oraz metoda obliczania żywotności budynku. Procent zużycia fizycznego, na przykład nieruchomości mieszkalnej, oceniany metodą ekspercką, ustala się na podstawie „Zasad oceny zużycia fizycznego budynków mieszkalnych VSN-53-86 „Gosgrazhdanstroy”.

Żywotność budynków jako całości zależy od trwałości ich elementów.

Zużycie fizyczne elementów budynku (Fike) oblicza się ze wzoru:

gdzie UVke jest ciężarem właściwym elementu konstrukcyjnego;

PIke to procent zużycia elementu konstrukcyjnego.

Należy zauważyć, że w praktyce wyceny dokonuje się rozróżnienia pomiędzy usuwalnym i nieusuwalnym zużyciem fizycznym.

Usuwalne uszkodzenie fizyczne zakłada, że koszt bieżących napraw jest niższy niż wartość dodana przedmiotu.

Pogorszenie stanu fizycznego uważa się za nieodwracalne, jeżeli koszt usunięcia wady przekracza wartość, jaką wniósłby do majątku. W zasadzie każdą wadę przedmiotu można naprawić, jednak koszty naprawy nie powinny przekraczać oczekiwanej korzyści.

Aby określić nieodwracalne zużycie fizyczne, elementy budynków dzieli się na dwie kategorie: długotrwałe i ulegające zużyciu.

Zużycie elementów długotrwałych, takich jak fundamenty, ściany, podłogi itp., można obliczyć grupowo, obliczając ich efektywny okres użytkowania i pozostały okres trwałości fizycznej w warunkach rzeczywistych.

Do obliczenia zużycia fizycznego elementów długotrwałych można zastosować także metodę wyznaczania kosztów odtworzenia elementów budynku (lub metodę kosztową).

W dokładniejszym dostosowaniu metoda kosztowa Przy obliczaniu zużycia fizycznego procent zużycia elementów budynku określa się jako wartość ważoną.

Do kategorii elementów szybko zużywających się zalicza się elementy, których żywotność jest krótsza od szacowanej trwałości ekonomicznej budynku. Są to pokrycia dachowe, wykończenia dekoracyjne, malowanie itp., czyli elementy, które można naprawić (odrestaurować) w drodze napraw rutynowych.

Normatywna (lub księgowa) metoda określania fizycznego pogorszenia się stanu budynków polega na zastosowaniu obecnie istniejących „Ujednoliconych norm odpisów amortyzacyjnych w celu całkowitego przywrócenia środków trwałych w Federacja Rosyjska”, zatwierdzony uchwałą Rady Ministrów ZSRR z dnia 22 października 1990 r. nr 1072.

Starzenie się funkcjonalne (lub zużycie funkcjonalne przedmiotu) ma miejsce wtedy, gdy przedmiot nie spełnia już współczesnych standardów pod względem użyteczności funkcjonalnej. Ten rodzaj zużycia (który może objawiać się na przykład przestarzałą architekturą, układem, inżynierią budowlaną itp.) wynika głównie z wpływu postęp naukowy i technologiczny w dziedzinie architektury i budownictwa. Zużycie funkcjonalne w praktyce domowej nazywa się starzeniem się i podobnie jak zużycie fizyczne może mieć charakter graniczny i nieodwracalny.

Do usuwalnego zużycia funkcjonalnego zalicza się renowację szafek wbudowanych, liczników wody i gazu, urządzeń technicznych, wykładzin podłogowych itp. Kryterium zużycia z punktu widzenia możliwości usunięcia jest porównanie ilości naprawy kosztów z kwotą otrzymanych kosztów dodatkowych. Jeżeli otrzymana wartość dodatkowa przekracza koszt renowacji, wówczas zużycie funkcjonalne można usunąć. Wielkość usuwalnego zużycia funkcjonalnego ustala się jako różnicę pomiędzy potencjalną wartością budynku w momencie jego wyceny z elementami zaktualizowanymi a jego wartością na ten sam dzień bez elementów zaktualizowanych.

Nieusuwalne zużycie funkcjonalne to zmniejszenie wartości budynku na skutek czynników związanych zarówno z nadmiarem, jak i niedoborem cech jakościowych budynku. Na przykład na rynku wynajmu nieruchomości mieszkalnych, mieszkania dwupokojowe w porównaniu do mieszkań jednopokojowych. Kwotę nieodwracalnego zużycia użytkowego oblicza się jako wysokość strat z tytułu czynszu przy wynajmie tych mieszkań pomnożona przez charakterystyczny dla tego rodzaju lokalu mnożnik czynszu (stosunek ceny sprzedaży nieruchomości do potencjalnego czynszu za nią) apartament. Zatem wielkość nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego ustala się poprzez kapitalizację strat czynszowych.

Zużycie zewnętrzne lub zużycie zewnętrzne to zmniejszenie wartości budynku w wyniku negatywnej zmiany jego otoczenia zewnętrznego spowodowanej czynnikami ekonomicznymi, politycznymi lub innymi. Przyczynami zużycia zewnętrznego są: ogólne zniszczenie terenu, na którym znajduje się obiekt; działanie rządu lub lokalna administracja w zakresie podatków, ubezpieczeń; inne zmiany na rynku pracy, czasu wolnego, edukacji itp.

Istotnym czynnikiem wpływającym na stopień zużycia zewnętrznego jest komponent środowiskowy lokalizacji obiektu: bliskość „nieatrakcyjnych” obiektów naturalnych lub sztucznych - bagien, oczyszczalni ścieków, stacji benzynowych, dworców kolejowych, przedsiębiorstw przemysłowych itp.

Jeśli fizyczne i w pewnym stopniu funkcjonalne zużycie można wyeliminować poprzez przebudowę lub modernizację budynku, to w większości przypadków nie da się wyeliminować zużycia spowodowanego wpływami zewnętrznymi.

Metodą pomiaru zużycia zewnętrznego jest analiza sprzedaży łączonej (kiedy na rynku nieruchomości sprzedawane są dwa porównywalne obiekty, z których jeden nosi ślady zewnętrznego zużycia, drugi nie). Różnica w cenach pozwala nam wyciągnąć wniosek o stopniu zużycia pod wpływem zewnętrznego wpływu ocenianego obiektu.

Innym sposobem pomiaru amortyzacji wpływów zewnętrznych jest porównanie przychodów z najmu dwóch obiektów podobnych do ocenianego, z których jeden podlega negatywny wpływ. Kapitalizacja strat dochodów z porównania tych dwóch obiektów będzie charakteryzowała wielkość zużycia spowodowanego wpływami zewnętrznymi.

Ustalenie całkowitej wartości nieruchomości i działka

Na ostatnim etapie podejścia kosztowego określana jest wymagana wartość całkowity koszt poprzez zsumowanie kosztu nieruchomości bez zużycia, uzyskanego na poprzednim etapie, z kosztem działki, uzyskanym na pierwszym etapie, stosując podejście kosztowe.

Amortyzacja charakteryzuje się spadkiem użyteczności nieruchomości, jej atrakcyjności konsumenckiej z punktu widzenia potencjalnego inwestora i wyraża się spadkiem wartości w czasie (amortyzacja) pod wpływem różnych czynników. Amortyzacja (I) jest zwykle mierzona w procentach, a pieniężnym wyrazem amortyzacji jest amortyzacja (O).

W zależności od przyczyn powodujących utratę wartości nieruchomości wyróżnia się następujące rodzaje zużycia: fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne.

Zużycie fizyczne i funkcjonalne dzieli się na usuwalne i nienaprawialne.

Zużycie usuwalne to zużycie, którego wyeliminowanie jest fizycznie możliwe i ekonomicznie wykonalne, tj. koszty poniesione w celu wyeliminowania tego czy innego rodzaju zużycia przyczyniają się do wzrostu wartości przedmiotu jako całości.

Identyfikacja wszystkich możliwych rodzajów zużycia to skumulowane zużycie majątku. W ujęciu pieniężnym całkowita amortyzacja jest różnicą między kosztem odtworzenia a ceną rynkową wycenianego przedmiotu.

Skumulowane skumulowane zużycie jest funkcją żywotności obiektu. Rozważmy podstawowe koncepcje ewaluacyjne charakteryzujące ten wskaźnik. amortyzacja dochodów z tytułu kosztów nieruchomości

Wiek chronologiczny (CA) to okres czasu, jaki upłynął od dnia oddania obiektu do eksploatacji do dnia oceny.

Wiek efektywny (EA) oblicza się na podstawie wieku chronologicznego budynku, biorąc pod uwagę jego stan techniczny oraz czynniki ekonomiczne panujące na dzień wyceny, mające wpływ na wartość wycenianego obiektu. W zależności od charakterystyki użytkowej budynku wiek efektywny może różnić się od wieku chronologicznego w górę lub w dół. W przypadku normalnej (typowej) eksploatacji budynku wiek efektywny jest zwykle równy wiekowi chronologicznemu.

Pozostały okres użytkowania ekonomicznego (REL) budynku to okres czasu od daty wyceny do zakończenia jego okresu użytkowania.

Metody obliczania fizycznego zniszczenia budynków są następujące::

- normatywne (dla budynków mieszkalnych);
- koszt;
- metoda na całe życie.

Normatywna metoda obliczania zużycia fizycznego polega na zastosowaniu różnych instrukcji normatywnych na poziomie międzybranżowym lub wydziałowym. Zasady te opisują fizyczne zużycie różnych elementów konstrukcyjnych budynków i ich ocenę.

Oznaczanie fizycznego zniszczenia budynków metodą trwałości

W praktyce elementy konstrukcji posiadające usuwalne i nieodwracalne zużycie fizyczne dzieli się na „długowieczne” i „krótkowieczne”.

„Elementy krótkotrwałe” to elementy, które mają krótszą żywotność niż cały budynek (pokrycia dachowe, wyposażenie wodno-kanalizacyjne itp.).

„Elementy długowieczne” to elementy, których oczekiwana żywotność jest porównywalna z żywotnością budynku (fundamenty, ściany nośne itp.).

Usuwalne zużycie fizyczne „elementów krótkotrwałych” następuje na skutek naturalnego zużycia elementów budynku wraz z upływem czasu, a także nieostrożnej eksploatacji. W takim przypadku cenę sprzedaży budynku pomniejsza się o odpowiednią utratę wartości, gdyż przyszły właściciel będzie musiał dokonać „wcześniej odroczonych napraw”, aby przywrócić normalne właściwości użytkowe obiektu (bieżące naprawy wnętrz, przywrócenie miejsca nieszczelnego pokrycia dachowego itp.). Zakłada się, że elementy zostaną przywrócone do stanu „praktycznie nowego”. Usuwalne zużycie fizyczne w ujęciu pieniężnym definiuje się jako „koszt napraw odroczonych”, tj. koszty doprowadzenia obiektu do stanu „równoważnego” z pierwotnym.

Nieusuwalne zużycie fizyczne elementów o krótkiej żywotności to koszt odtworzenia elementów szybko zużywających się, określony jako różnica pomiędzy kosztem wymiany a wielkością usuwalnego zużycia, pomnożona przez stosunek wieku chronologicznego i trwałości fizycznej tych elementów .

Usuwalne zużycie fizyczne elementów przez długi czasżywotność determinowana jest rozsądnymi kosztami jego eliminacji, podobnymi do usuwalnego fizycznego zużycia elementów o krótkiej żywotności.

Nieusuwalne fizyczne zniszczenie elementów o długiej żywotności oblicza się jako różnicę pomiędzy kosztem odtworzenia całego budynku a sumą usuwalnego i nienaprawialnego zniszczenia, pomnożoną przez stosunek wieku chronologicznego i fizycznego okresu użytkowania budynku.

Funkcjonalne zużycie. Oznakami zużycia funkcjonalnego ocenianego budynku jest niezgodność rozwiązań przestrzennych i/lub projektowych z nowoczesnymi standardami, w tym różnego rodzaju wyposażenia niezbędnego do normalnej eksploatacji obiektu, zgodnie z jego obecnym lub przeznaczeniem.

Zużycie funkcjonalne dzieli się na zdejmowalne i nienaprawialne.

Wyrażenie kosztu zużycia funkcjonalnego to różnica między kosztem reprodukcji a kosztem wymiany, która nie uwzględnia zużycia funkcjonalnego.

O usuwalnym zużyciu funkcjonalnym decydują koszty niezbędnej przebudowy, która przyczynia się do efektywniejszego funkcjonowania nieruchomości.

Przyczyny zużycia funkcjonalnego:

- niedociągnięcia wymagające dodania elementów;
- braki wymagające wymiany lub modernizacji elementów;
- super ulepszenia.

Braki wymagające uzupełnienia – elementy budynku i wyposażenia, które nie występują w istniejącym otoczeniu, a bez których nie może on spełniać współczesnych standardów użytkowych. Amortyzacja z tytułu tych pozycji jest mierzona kosztem dodania tych pozycji, łącznie z ich montażem.

Wady wymagające wymiany lub modernizacji elementów - przedmioty, które nadal spełniają swoje funkcje, ale nie odpowiadają już współczesnym standardom (wodomierze, gazomierze i sprzęt przeciwpożarowy). Amortyzacja tych pozycji jest mierzona jako koszt istniejących elementów, z uwzględnieniem ich fizycznego zniszczenia, pomniejszony o koszt zwrotu materiałów, powiększony o koszt demontażu istniejących i powiększony o koszt montażu nowych elementów. Koszt zwrotu materiałów liczony jest jako koszt zdemontowanych materiałów i sprzętu w przypadku wykorzystania w innych obiektach (wartość rezydualna podlegająca weryfikacji).

Superulepszenia to pozycje i elementy konstrukcji, których dostępność jest obecnie nieadekwatna do współczesnych wymagań standardów rynkowych. Usuwalne zużycie funkcjonalne w tym przypadku mierzy się jako bieżący koszt odtworzenia elementów „nadmiernego ulepszenia” pomniejszony o zużycie fizyczne, plus koszt demontażu i pomniejszony o wartość odzyskaną zdemontowanych elementów.

Nieusuwalne zużycie funkcjonalne jest spowodowane przestarzałym planowaniem przestrzennym i/lub cechami konstrukcyjnymi ocenianych budynków w porównaniu z nowoczesnymi standardami budowlanymi. Oznaką nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego jest ekonomiczna niecelowość wydatków na usuwanie tych braków. Ponadto należy wziąć pod uwagę warunki rynkowe panujące na dzień oceny, aby budynek był architektonicznie adekwatny do swojego przeznaczenia.

W zależności od konkretna sytuacja Koszt nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego można określić na dwa sposoby:

1) kapitalizacja strat w czynszach;
2) kapitalizację nadwyżek kosztów eksploatacyjnych niezbędnych do utrzymania budynku w należytym porządku.

W podobny sposób można obliczyć nieodwracalne zużycie funkcjonalne poprzez kapitalizację nadwyżki kosztów eksploatacyjnych niezbędnych do utrzymania budynku w dobrym stanie. To podejście preferowany do oceny nienaprawialnego zużycia funkcjonalnego budynków charakteryzujących się niestandardowymi rozwiązania architektoniczne i w którym mimo to wysokość czynszu jest porównywalna z czynszem za nowoczesne obiekty analogowe, w przeciwieństwie do wysokości kosztów eksploatacyjnych.

Amortyzacja zewnętrzna (ekonomiczna) to amortyzacja obiektu na skutek negatywnego wpływu środowiska zewnętrznego na przedmiot oceny: sytuacji rynkowej, służebności nałożonych na określone korzystanie z nieruchomości, zmian w otaczającej infrastrukturze oraz decyzji legislacyjnych w dziedzinie podatków itp. Zewnętrzne zużycie nieruchomości, w zależności od przyczyn, które je spowodowało, w większości przypadków jest nieodwracalne ze względu na niezmienioną lokalizację, ale w niektórych przypadkach może „samoistnie się usunąć” na skutek pozytywnej zmiany otaczającego otoczenia rynkowego. - elementy, które mają krótszą żywotność niż cały budynek (pokrycia dachowe, wyposażenie wodno-kanalizacyjne itp.).