Mieszkaniem kilku współwłaścicieli może dysponować każdy ze współwłaścicieli. Specyfika sprzedaży takiej nieruchomości polega na tym, że bez uprzedniej zgody, powiadomienia innych, przeprowadzenie transakcji będzie niemożliwe. Wiedząc od czego zacząć, możesz przyspieszyć proces sprzedaży i zrobić wszystko zgodnie z prawem, aby transakcja nie została unieważniona.

Czy można sprzedać udział w mieszkaniu

Zgodnie z przepisami obowiązującymi w 2020 roku sprzedaż udziału w mieszkaniu jest możliwa niezależnie od jego wielkości. Jednak bez przestrzegania określonej procedury umowę można łatwo zakwestionować.

Następnie możesz przystąpić do zawarcia umowy ze współwłaścicielem. Zaleca się opracowanie projektu dokumentu z prawnikiem, a po uzgodnieniu wszystkich kontrowersyjnych punktów poświadczenie go notarialnie.

Kolejnym krokiem jest rejestracja umowy i rejestracja własności.

Po zakończeniu transakcji wyalienowana część przechodzi na nowego właściciela, a sprzedający traci do niej prawo własności.

Sprzedaż przez sąd

Często prawnikowi zadawane jest pytanie: jeśli jest problematyczna akcja, której nikt nie chce kupić, co należy zrobić? Po pierwsze - wystąpić do współudziałowców z wnioskiem o przejęcie.

Jeżeli odpowiedź sąsiadów jest niejednoznaczna lub odmówili skorzystania z prawa wykupu, a właścicielowi trudno jest mieszkać w mieszkaniu, może on żądać odszkodowania (klauzula 4, art. 252 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Główny przesłanki pójścia do sądu:

• niemożność przeznaczenia udziału w naturze;
• brak zgody innych akcjonariuszy na zakup nieruchomości;
• brak zainteresowania właściciela zamieszkaniem w jego części nieruchomości.

Aby otrzymać odszkodowanie, należy przygotować pozew i udać się do sądu.

pozew sądowy

W celu prawidłowego zgłoszenia reklamacji należy kierować się przepisami art. 131 Kodeksu postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z prawem dokument zawiera:

• nazwa sądu, imię i nazwisko powoda i pozwanego oraz ich adresy, dane kontaktowe, wskazanie wysokości roszczenia;
• tytuł dokumentu: „Powództwo o uznanie udziału w lokalu za znikomy i zapłatę odszkodowania właścicielowi w miejsce podziału w naturze”;
• istotę dokumentu, która wskazuje, w jakich okolicznościach część została odebrana, czy istnieją dokumenty tytułowe, jakie prawa właściciela są naruszone, dlaczego rozdzielność rzeczowa jest niemożliwa;
• wniosek o odszkodowanie;
• Aplikacje;
• data i podpis.

Jak zakwestionować sprzedaż udziału w mieszkaniu

Istnieją 2 sposoby kwestionowania transakcji sprzedaży udziałów:

1. Wykazać, że sprzedawca nie zastosował się do przepisów art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.
2. Jeśli zamiast umowy zostanie sporządzony akt darowizny, istnieje szansa na wygranie sprawy o roszczenie o uznanie transakcji za wyimaginowaną. Będzie to wymagało udowodnienia, że ​​w ramach darowizny próbowali zatuszować transakcję kupna-sprzedaży.

Możesz zakwestionować darowiznę w ciągu 3 lat od dnia wejścia w życie zastrzeżenia, przy czym okres ten może ulec wydłużeniu do 10 lat jeżeli obywatel, którego prawa zostały naruszone, nie wiedział i nie mógł wiedzieć o bezprawnych działaniach dzierżawcy.

Na pierwszy rzut oka sprzedaż akcji to prosty proces: powiadomić innych, wyemitować, zarejestrować. W grę wchodzi jednak „czynnik ludzki”: chęć wzbogacenia się, zemsty, osobista wrogość lub po prostu nieznajomość prawa.

Jak sprzedać udział w mieszkaniu: 2 rodzaje wspólna własność+ 3 kroki do sprzedaży + 5 najczęstszych pytań dotyczących umowy wraz z odpowiedziami.

Wydawałoby się więc, kto potrzebuje udziału w mieszkaniu zamiast całego domu?

Kto chce dzielić przestrzeń mieszkalną z sąsiadami, zamiast stać się pełnoprawnym właścicielem metrów kwadratowych?

Okazuje się, że wielu jest tym zainteresowanych, dlatego jeśli jesteś właścicielem części lokalu mieszkalnego, to powinieneś wymyślić, jak sprzedać udział w mieszkaniu, aby nie naruszać interesów innych właścicieli, ale też nie stać się ofiarą ich intryg.

Istnieją inne zawiłości tej sprawy, które należy wziąć pod uwagę, jeśli nie sprzedajesz całego mieszkania, a tylko swój udział w nim.

Co to jest udział w mieszkaniu i jak go sprzedać?

Pamiętasz rymowankę „Dzieliliśmy się pomarańczą, jest nas wielu, ale on jest jeden”? Tam każdemu z uczestników procesu jedzenia pysznych cytrusów przydzielany jest własny kawałek.

To samo dzieje się przy współdzieleniu mieszkania: zarówno „jeż”, jak i „szybki”, „kaczątka” i inne „żywe stworzenia” mogą dostać swój udział w mieszkaniu, a następnie rozporządzać nim według własnego uznania, na przykład sprzedać lub podarować.

Własność udziałów jest możliwa tylko przy współwłasności jednego mieszkania przez kilka osób.

Majątek wspólny jest dwojakiego rodzaju:

Łączna – bez ustalania udziałów.

Na przykład mąż i żona, będąc prawnie małżeństwem, kupili mieszkanie. Nie ma znaczenia, że ​​właścicielem mieszkania jest jedna osoba, własność tego mieszkania jest wspólna, ale bez ustalania udziałów.

Kapitał własny, gdy każdemu ze współwłaścicieli przysługuje określony udział w „torcie”.

Na przykład w testamencie pewnej abstrakcyjnej babci wskazano, że jej mieszkanie jest podzielone między troje wnuków, z których każdy otrzymuje równy udział, czyli 1/3.

Czasami współwłasność może zostać przeniesiona na współwłasność. Na przykład po tym możesz sporządzić umowę małżeńską, zgodnie z którą udziały w mieszkaniu zależą od inwestycji męża i żony.

Powiedzmy, że mąż, który zainwestował więcej, dostaje 2/3 mieszkania, a żona tylko 1/3 udziału.

Wszystkie strony mogą sprzedawać swoje części bez pytania o zgodę pozostałych właścicieli.

Sprzedaż udziałów w mieszkaniu reguluje artykuł 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej:

3 podstawowe kroki jak sprzedać udział w mieszkaniu

Sprzedaż swojego udziału w mieszkaniu nie jest zbyt trudna.

Wystarczy zrobić 3 podstawowe kroki i wykonać je - jak najbardziej kompetentnie.

1. Nie możesz sprzedać swojego udziału w mieszkaniu bez poinformowania innych właścicieli.

Nawet jeśli jesteś w straszliwej kłótni z innymi współwłaścicielami i mieszkaniami i chcesz sprzedać swój udział nie tyle w celu zarobienia pieniędzy, ale przez denerwowanie tych ludzi, nie uda ci się dobić targu bez poinformowania o tym innych właścicieli.

Ponadto, zgodnie z ust. 1 art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, to pozostali współwłaściciele są pierwsi w kolejce wśród kupujących.

Aby więc inni współwłaściciele nie kwestionowali transakcji dotyczącej nieruchomości, należy poinformować ich na piśmie o swoich zamiarach.

• osobiście;
• wyslanie wszystkich papierow listem poleconym;
• przez Internet za pośrednictwem łącza https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#

Wraz z wnioskiem należy złożyć pakiet dokumentów do Rosreestr lub do MFC:

1.	Potwierdzenie wpłaty obowiązek państwowy
2.	Oświadczenia stron traktatu
3.	Oryginały poświadczonej notarialnie umowy sprzedaży i protokołu odbioru (w trzech egzemplarzach)
4.	Dokumenty potwierdzające, że sprzedający udział zawiadomił pozostałych uczestników na piśmie własność ułamkowa o sprzedaży udziału oraz, o ile są dostępne, dokumenty potwierdzające odmowę nabycia udziału przez pozostałych uczestników współwłasności
5.	Dokumenty potwierdzające tożsamość każdej ze stron (lub przedstawiciela strony)
6.	Dokument potwierdzający uprawnienia przedstawiciela strony umowy
7.	Inne dokumenty, na przykład zgoda władz opiekuńczych i opiekuńczych przy zawieraniu transakcji zbycia udziałów w mieszkaniu, jeżeli właścicielem przewłaszczonego udziału jest małoletni (art. 21 ustawy z dnia 24.04.2008 N 48-ФЗ)

Jak widać, lista dokumentów jest imponująca, dlatego lepiej zapłacić prawnikowi określoną kwotę pieniędzy, ale zrobić wszystko dobrze i za pierwszym razem.

5 najczęstszych pytań o to, jak sprzedać swój udział w mieszkaniu

Sprzedaż swojego udziału w nieruchomości może być bardzo problematyczna, nic więc dziwnego, że wiele osób ma pytania, które wymagają odpowiedzi.

Oto 5 najczęstszych pytań dotyczących sprzedaży udziału w mieszkaniu i odpowiedzi na nie:

Czy mogę sprzedać mój udział obcym osobom bez informowania innych właścicieli?

Nie, nie możesz. Jeśli zignorujesz potrzebę powiadomienia innych właścicieli mieszkań, to zgodnie z art. 200 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej może wymagać prawa do pierwszego zakupu metrów kwadratowych przez sąd.

Mają 3 miesiące na postępowanie sądowe od momentu, gdy współwłaściciele dowiedzieli się o naruszeniu prawa z Twojej strony.

2. Czy inni właściciele mogą ustalać własną cenę za mój udział?

Oczywiście nie. Jako sprzedawca masz prawo ustalać cenę. Jeśli inni właściciele uznają go za zbyt wysoki, masz prawo szukać nabywców wśród obcych.

Ale nie bądź zbyt chciwy, ponieważ jest mało prawdopodobne, aby znaleźć kupca na swój kawałek, jeśli cena jest znacznie wyższa niż cena rynkowa.

Czy inni współwłaściciele mogą celowo podać jedną cenę (bardzo wysoką), aby nie mogli jej kupić, a następnie sprzedać swoją część innemu nabywcy znacznie taniej?

Nie, nie możesz. Jeśli obniżysz cenę lub dokonasz innych zmian w warunkach sprzedaży (np. zdecydujesz się sprzedać nie cały udział, a tylko jego część), to pozostałych współwłaścicieli musisz powiadomić na piśmie o wszystkich zmianach.

W każdym razie mają pierwszeństwo w zakupie.

Chcę sprzedać udział nieletnie dziecko. Czy da się to zrobić?

Jest to możliwe, ale nie jest to takie łatwe. Jeśli część mieszkania należy do nieletniego, będziesz musiał poradzić sobie z władzami opiekuńczymi. Przedstawiciel tych organów musi dopilnować, aby sprzedaż części nie naruszyła interesów małoletniego.

Zgodę władz opiekuńczych uzyskasz, jeśli zapewnisz małoletniemu odpowiedni udział w innym lokalu mieszkalnym lub przelejesz całość pieniędzy ze sprzedaży na jego konto.

Jak oszukać innych współwłaścicieli i pozbawić ich prawa pierwszeństwa nabycia części mieszkania?

Istnieją opcje, ale zastanów się, czy jesteś gotowy, aby zawrzeć układ ze swoim sumieniem i skrzywdzić w ten sposób innych właścicieli.

Jeśli jesteś gotowy, możesz wykonać następujące czynności: przekazać mikroudział (na przykład 1/8) sprzedawcy z boku. Będzie więc pierwszy w kolejce do zakupu pozostałej części i nie będzie już musiał dbać o interesy pozostałych współwłaścicieli.

Sprzedaż udziału w mieszkaniu.

Jak sprzedać udział w mieszkaniu bez zgody
inni właściciele? Porada prawnika.

Sprzedać udział w mieszkaniu czy ukarać drugiego właściciela?

W Ostatnio Przy sprzedaży akcji obserwuje się bardzo opłakaną sytuację. Luki w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej często wykorzystują nieuczciwi współwłaściciele, chętni do zemsty na innych właścicielach oraz oszuści-pośrednicy w handlu nieruchomościami, którzy zrobili z tego półprzestępczy biznes.

Irina rozwiodła się z mężem Iwanem dwa lata temu.

„Łaskawie” pozwolił jej zamieszkać z małym synkiem w mieszkaniu, które razem kupili.

Przez rok było cicho i spokojnie, ale potem były mąż Iriny miał nową miłość i pojawiła się perspektywa przeprowadzki do jednego z krajów UE.

Oczywiście potrzebne były pieniądze na przeprowadzkę. Były mąż nie wymyślił nic lepszego, jak zażądać od Iriny wykupienia jego udziału we wspólnie zakupionym mieszkaniu.

Kobieta uparcie powtarzała: „wstydź się, pomyśl o dziecku – to przecież jego własność”. Ale gdyby wiedziała, jakim koszmarem się to dla niej okaże, z pewnością by się zgodziła.

Ivan skonsultował się z prawnikiem i zaczął działać zgodnie z prawem.

Najpierw pisemnie zawiadomił byłą żonę, że sprzedaje swój udział w ich mieszkaniu i wezwał ją do skorzystania z prawa wykupu części. Po odmowie wszedł w układ z zupełnie obcymi osobami.

Nie chcieli tam mieszkać. Chcieli zarabiać pieniądze i zarabiać na Irinie. Rozpoczęły się wezwania i groźby, aby „osiedlić tam rodzinę Cyganów”, „wszystkich przenieść duża rodzina razem z trzema psami” itp.

Zażądali umorzenia swojej części za ogromne pieniądze.

Torturowana terrorem Irina zgodziła się na wszystkie warunki: wraz z rodzicami popadła w ogromne długi i wykupiła część mieszkania od nowych właścicieli za kwotę trzykrotnie wyższą od jej byłego męża.

Czy Ivan miał rację w stosunku do swojej byłej żony i syna?

Jeśli mówimy o moralnej stronie sprawy: nie, on się myli, mógłby zachowywać się jak mężczyzna i dać, jeśli nie swojej byłej żonie, to przynajmniej swojemu dziecku, te metry kwadratowe.

Ale jeśli polegać na prawie, to zrobił wszystko kompetentnie i nie można mieć do niego żadnych roszczeń.

Jeśli potrzebujesz pieniędzy i nie możesz negocjować z innymi współwłaścicielami, dowiedz się, jak sprzedać udział w mieszkaniu zgodnie z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej.

W końcu po co mielibyście się interesować cudzymi trudnościami, jakie mogą napotkać inni współwłaściciele mieszkania po dokonaniu przez was transakcji?

Witaj kochanie wydanie T-Zh. Dziękuję za wychowanie znajomość finansów populacja.

Mam taką sytuację. Jeść trzy pokojowe mieszkanie, w którym zarejestrowani są mama, tata, ja i brat. Mieszkanie jest sprywatyzowane, a każdy z nas ma ¼ udziału, są zaświadczenia rejestracja państwowa prawa. W przyszłości rodzice przekażą swoje udziały mnie i mojemu bratu.

Chcę, żebyśmy wszyscy sprzedali mieszkanie i każdy kupił dla siebie osobne mieszkanie, dopłacając brakującą kwotę we własnym zakresie. Ale mój brat chce wybudować dom, a jeśli nasze mieszkanie zostanie sprzedane, to na czas budowy nie będzie miał gdzie mieszkać, czynsz jest drogi, więc jest przeciwny sprzedaży. Myślę, że to są jego problemy, ale rodzice nie chcą psuć związku i dlatego nic nie robią, chociaż w zasadzie nie są przeciwni sprzedaży.

Pogorszyły się moje relacje z bratem: on nie chce w najbliższych latach sprzedawać wspólnego mieszkania, a ja nie chcę czekać na jego zgodę i dostosowywać się do jego życzeń. Jestem mężatką, nie zamierzam mieszkać z rodzicami i bratem, planuję przeprowadzić się do osobnego mieszkania. Na jego zakup brakuje mi właśnie kwoty, którą mógłbym uzyskać sprzedając swój udział we wspólnym mieszkaniu. Nie chcę brać kredytu.

Czy istnieje legalny sposób na sprzedaż swojego udziału w mieszkaniu teraz Cena rynkowa bez zgody innych? A może tylko na drodze sądowej?

I jeszcze jedno: rodzice chcą wypisać swoje udziały mojemu bratu i mnie i przenieść się na wieś. Jeśli oni to ja mogę w legalny sposób sprzedać swoją połowę mieszkania bez zgody brata i co jest do tego potrzebne?

Oczywiście w twojej sytuacji musisz coś postanowić. Ale obawiam się, że możesz całkowicie zrujnować swoje relacje z bratem.

Anastazja Korniłowa

Masz prawo sprzedać swój udział w mieszkaniu w dowolnym momencie, bez procesu i zgody innych osób. Sztuka. 246 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej pozwala właścicielowi rozporządzać swoim udziałem według własnego uznania: darować, sprzedawać lub wymieniać. Ale jest warunek, który musi być spełniony, aby wszystko odbyło się zgodnie z prawem.

Prawo pierwokupu współwłaścicieli do nabycia udziału

Jeśli sprzedajesz udział, to uczestnicy współwłasności mają prawo pierwokupu. Oznacza to, że najpierw musisz zaoferować wykupienie swojego udziału innym właścicielom mieszkania - rodzicom i bratu.

Sprzedaż musi być zgłoszona na piśmie. Rodzice i brat będą mieli miesiąc na skorzystanie z prawa pierwokupu i wykupienie swojego udziału w mieszkaniu.

Prawo zobowiązuje sprzedającego do wskazania ceny i innych warunków sprzedaży w ogłoszeniu o sprzedaży. Na przykład, w jaki sposób będą dokonywane płatności i kto będzie miał prawo do korzystania z mieszkania po transakcji. Federalna Izba Notarialna opracowała nawet zalecenia metodyczne dotyczące przestrzegania prawa pierwokupu udziału i radzi, aby opisać samą nieruchomość, cenę sprzedawanego udziału, procedurę ugody i termin przeniesienia własności.

Jeżeli współwłaścicieli jest kilku, zawiadomienie należy wysłać do każdego z osobna. Dlatego jeśli zdecydujesz się sprzedać swój udział teraz, musisz powiadomić rodziców i brata. Jeśli po tym jak rodzice ponownie zarejestrują swoje udziały dla Ciebie i Twojego brata, tylko on.

Jak powiadomić o sprzedaży

Powinieneś mieć w swoich rękach potwierdzenie, że inni właściciele otrzymali zawiadomienie o sprzedaży udziału. Zwykle używana jest jedna z trzech opcji powiadomień:

1. przekazać zawiadomienie osobiście i otrzymać podpis na drugim egzemplarzu, że współwłaściciel go otrzymał. Konieczne jest, aby oprócz podpisu umieścił datę i własnoręcznie napisał nazwisko, imię, patronimię: jeśli dojdzie do procesu, łatwiej będzie ustalić, że to on podpisał;
2. wysłać zawiadomienie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru i opisem załącznika;
3. skontaktować się z notariuszem w celu wysłania zawiadomienia o sprzedaży.

W praktyce ludzie częściej wybierają trzecią opcję. W takim przypadku notariusz najpierw wystawi Ci zaświadczenie o przesłaniu dokumentów. A kiedy drugi właściciel otrzyma powiadomienie - zaświadczenie o dostarczeniu dokumentów.

Zdarza się, że współwłaściciel nie otrzymuje powiadomienia. Na przykład, jeśli współwłaściciel jest przeciwny sprzedaży, może celowo nie iść na pocztę lub odebrać kuriera. Tego można się spodziewać po twoim bracie.

Wtedy warto poprosić notariusza o wystawienie zaświadczenia, że ​​jako sprzedający udział podjąłeś wszelkie działania, aby powiadomić współwłaściciela o zbliżającej się sprzedaży. Nie wszystkie kancelarie notarialne wystawiają taki dokument. Ze względu na twój związek z bratem takie dowody mogą być potrzebne. Dlatego musisz znaleźć notariusza, który go wyda.

Właściciel, który otrzymał zawiadomienie, może pisemnie odstąpić od zakupu preferencyjnego. Wtedy masz prawo natychmiast zawrzeć umowę z innym kupującym. Jeśli drugi właściciel nie wyrazi pisemnej odmowy, musisz liczyć miesiąc od momentu otrzymania zawiadomienia, a dopiero potem sprzedać jego udział.

Umowa sprzedaży udziału w mieszkaniu osobie z zewnątrz, w przeciwieństwie do zwykłej umowy sprzedaży mieszkania, musi być poświadczona przez notariusza.

Dlatego w każdym przypadku radzę sprzedać swój udział i powiadomić innych właścicieli o sprzedaży za pomocą notariusza.

Sprzedaż udziału nie zawsze jest opłacalnym rozwiązaniem

Dokładnie przemyśl swoją decyzję o sprzedaży akcji. Pamiętaj, że ze sprzedaży udziału w mieszkaniu otrzymasz mniej pieniędzy, niż gdybyś razem z rodzicami i bratem sprzedali całe mieszkanie i podzielili się pieniędzmi. Twoje relacje z bratem nie poprawią się, ponieważ teraz sprzedajesz swój udział. Rodzice mogą również nie zaakceptować takiej decyzji: nie wszyscy będą spokojnie traktować outsidera wśród właścicieli wspólnego mieszkania.

Spróbuj obliczyć, jak opłacalna będzie sprzedaż akcji teraz. Mniej pieniędzy możesz stracić, jeśli weźmiesz kredyt hipoteczny i zamkniesz go kilka lat później po sprzedaży całego mieszkania. Napisaliśmy i zrobiliśmy - obliczyliśmy różne warianty. Nie spiesz się.

Jeśli masz pytanie dotyczące finansów osobistych, Historia kredytowa Lub budżet rodzinny, pisać: [e-mail chroniony]. Na najciekawsze pytania odpowiemy w magazynie.

Alienacja nieruchomość, nie znajduje się w wyłączna kontrola ma pewne cechy, które mogą wpływać na złożoność procesu i jego czas. Aby zrozumieć, jak sprzedać udział w mieszkaniu z zachowaniem wszystkich zasad proceduralnych, trzeba dowiedzieć się, co stanowi idealny udział i poznać niuanse procedury przeniesienia własności. Sprzedaż udziału w mieszkaniu drugiemu właścicielowi, sprzedaż udziału w sprywatyzowane mieszkanie, jaki podatek od sprzedaży udziału w mieszkaniu trzeba będzie zapłacić, czy można sprzedać udział w mieszkaniu bankowi, o tym wszystkim i wiele więcej dowiesz się dalej.

Obecność udziału nie oznacza jeszcze posiadania określonej części mieszkania. Ta koncepcja świadczy tylko o prawicy. Mówiąc najprościej, dzieli się prawo własności, a nie obszar. Jeśli pozwala na to układ, właściciele mogą, za ogólną zgodą, formalnie rozdzielić pokoje między siebie. Jednocześnie pozostaje kuchnia, korytarz, łazienka wspólne miejsca używać. Wszystkie rachunki za media są rozdzielane między współwłaścicieli w tej samej wysokości, niezależnie od materiału filmowego zajmowanego przez konkretną osobę.

Sprzedaż mieszkania dzielonego przez wszystkich właścicieli jest możliwa na dwa sposoby – poprzez zawarcie jednej umowy lub kilku. Ta druga opcja ma miejsce, gdy współwłaściciele mieszkają w znacznej odległości od siebie lub nie komunikują się i nie mają ochoty udzielić komuś pełnomocnictwa do dokonania czynności sprzedaży udziału w jego imieniu. Sytuacja z kilkoma umowami nie jest opłacalna finansowo, ponieważ każdy sprzedawca będzie musiał zapłacić podatek państwowy ze sprzedaży.

Alienacja wspólnej nieruchomości staje się bardziej skomplikowana, jeśli tylko jeden ze wszystkich współwłaścicieli zdecydował się na sprzedaż udziału w mieszkaniu. Współwłaścicielom taka opcja może się nie podobać, dlatego ustala się ich prawo pierwszeństwa zakupu.

Jak sprzedać udział w mieszkaniu - instrukcje krok po kroku

Każda transakcja wymaga jasności, rozsądku działań. Ustawodawstwo z 2020 roku wyróżnia się rozbudowaną platformą ustaw, która reguluje sprzedaż udziału w mieszkaniu. Kolejność procedur określa instrukcja zawierająca algorytm działań. Oto główne etapy, takie jak:

• wybór w naturze;
• określenie warunków i cen;
• zawiadomienie o sprzedaży udziału w mieszkaniu współwłaścicieli;
• gromadzenie dokumentów;
• prawna rejestracja sprzedaży;
• obliczenie.

Proces zaczyna się od tego, że właściciel musi wiedzieć, jak przeznaczyć udział w mieszkaniu na sprzedaż. Może to nastąpić w porozumieniu z innymi właścicielami lub decyzja sądu. Powierzchnia jest obliczana na podstawie powierzchni i liczby właścicieli.

Ustalenie warunków transakcji między sprzedającym a kupującym

Sprzedaż udziału w mieszkaniu osobie trzeciej następuje w formie aktu notarialnego. Ale oficjalna rejestracja poprzedzona jest wstępnym zatwierdzeniem warunków transakcji. Ostateczna cena, kwestie związane z uiszczaniem opłaty państwowej, usług notarialnych i innych kosztów z tym związanych są negocjowane. Zawarta zostaje umowa przedwstępna określająca warunki transakcji.

współwłaścicieli w sprawie sprzedaży udziału w mieszkaniu

Przed wspólnym prawem wystawienia na sprzedaż należy zauważyć, że prawo pierwokupu przysługuje współwłaścicielom. Właściciel zawiadamia sąsiednich właścicieli, którzy mogą go wykupić w celu wykluczenia obecności osób nieupoważnionych. Sprzedający zawiadamia współwłaścicieli o ich zamiarach na piśmie, wskazując konkretny termin zawiadomienia.

Możesz powiadomić osobiście, przekazując odpowiednio sporządzony papier. W takim przypadku konieczne jest posiadanie dokładnej kopii, na której podpisze się odbiorca. Jeżeli nie jest to możliwe z uwagi na to, że współwłaściciele nie mieszkają w tym lokalu lub relacje z nimi są dość skomplikowane, właściwym wyjściem jest zawiadomienie ich listownie (polecone za zgłoszeniem).

Aby otrzymać odpowiedź od współwłaścicieli, prawnie ustalono okres 1 miesiąca. W przypadku braku odpowiedzi po jego upływie sprzedający zgłasza sprzedaż udziału w mieszkaniu innym osobom.

Pobierz zawiadomienie o sprzedaży udziału w mieszkaniu.

Przygotowanie do zawarcia umowy

Na etapie przygotowań do sprzedaży udziałów w mieszkaniu należy zebrać przewidziane prawem dokumentów we własnym zakresie lub kontaktując się z biurem nieruchomości. W drugim wariancie następuje umowa na świadczone usługi. Konieczne jest również notarialne poświadczenie pełnomocnictwa, aby pośrednik otrzymał niezbędną dokumentację w imieniu właściciela. Pakiet dokumentów do sprzedaży udziału w mieszkaniu zawiera:

• dokumenty potwierdzające tożsamość uczestników transakcji;
• urzędowy dokument ustanawiający prawo własności;
• potwierdzenie zapłaty cła państwowego;
• wyciąg z jednolitego państwowego rejestru nieruchomości;
• dokumentacja z WIT;
• zgoda pozostałych współwłaścicieli, poświadczona notarialnie.

Jeżeli jednym ze współwłaścicieli sprzedawanej nieruchomości jest osoba małoletnia, należy przedstawić urzędowe zezwolenie władz opiekuńczych. To samo dotyczy osób o ograniczonej zdolności do czynności prawnych. Aby odpowiednio się przygotować, warto skonsultować się ze specjalistą z państwowego urzędu meldunkowego, co jest potrzebne do sprzedaży udziału w mieszkaniu, czasami są dodatkowe wymagania dla różnych indywidualnych przypadków.

Rejestracja przeniesienia własności

Procedura rejestracji przeniesienia własności współwłasności jest wieloaspektowo uregulowana w Kodeksie cywilnym oraz prawo federalne. Wybierają uczestnicy wygodnym sposobem odwołania do właściwej uprawnionej agencji - za pośrednictwem serwisu Rosreestr lub poprzez system MFC. Różnica będzie dotyczyła rejestracji. W pierwszym przypadku - 7 dni, aw drugim - 10 dni.

Punkt rejestracyjny, który przyjmuje dokumenty, wystawia wnioskodawcom pokwitowanie z datą otrzymania wypełnionych dokumentów. Rejestracja poprzedzona jest obowiązkową umowa cywilna kupno i sprzedaż udziału w mieszkaniu przez notariusza. Przez okres określony prawem służby rejestracyjne wykonują wszystkie czynności wynikające z ich uprawnień i wprowadzają dane o przeniesieniu własności do jednego Rejestr państwowy nieruchomość.

Często zadawane pytania

Baza aktów prawnych regulujących stosunki wynikające ze sprzedaży mieszkania we współwłasności jest dostatecznie uformowana. Mimo to niektóre kwestie często wymagają szczegółowego wyjaśnienia.

Czy potrzebuję notariusza

Sprzedaż współwłasności w mieszkaniu nie jest możliwa bez notariusza, począwszy od tego, że sam przydział udziału jest przez niego poświadczony. Transakcje związane z przeniesieniem własności, w tym umowa sprzedaży udziału w mieszkaniu, wymagają aktu notarialnego.

Jak sprzedać połowę swojego udziału

Zdarza się, że przydzielona część mieszkania jest dość duża, a właściciel sprzedaje tylko jej część. Działa tu ten sam algorytm postępowania, począwszy od powiadomienia sąsiadów. Jeśli wpłynął od nich protest, trudno pozbyć się części udziału, chociaż jest to możliwe na jeden z kilku sposobów:

• dokonać darowizny za część, po której nowo powstały właściciel, stając się współwłaścicielem, będzie mógł wykupić pozostałą część udziału;
• sporządzić fikcyjną umowę darowizny części nieruchomości, otrzymując za nią, już nieoficjalnie, pieniądze;
• sporządzić umowę pożyczki.

Każda transakcja niesie ze sobą pewne ryzyko. Jeśli współwłaściciele zwrócą się do sądu o ustalenie, że dana transakcja jest fikcyjna, sprzedający ryzykuje pozostanie bez pieniędzy, a kupujący nie otrzyma nieruchomości.

Jak sprzedać udział małoletniego dziecka

Sprawa pozostaje dość skomplikowana, gdy współwłaścicielem sprzedanego udziału w mieszkaniu jest dziecko. Jedną z głównych osób zaangażowanych w taką transakcję będzie organ opiekuńczy, który podejmie uchwałę. Jednocześnie konieczne jest przedstawienie dokumentów potwierdzających, że dziecko otrzyma w posiadanie inny lokal nie gorszy od sprzedawanego. Wywłaszczenie udziału małoletniego i pozyskanie dla niego nowego lokalu mieszkalnego to dwie czynności, które zachodzą jednocześnie. Dzieci powyżej 14 roku życia stają się samodzielnymi uczestnikami procesu za zgodą rodziców.

Jak sprzedać udział w mieszkaniu bez zgody drugiego właściciela

Często dość trudno jest uzyskać zgodę drugiego właściciela, zwłaszcza jeśli rozważana jest licytacja mieszkania 1-pokojowego podzielonego na 2 udziały. Nie będzie możliwości terytorialnego wytyczenia przestrzeni życiowej, a mieszkanie obok obcej osoby nie jest wygodne, dlatego współwłaściciel wyraża swój sprzeciw. Ale jeśli sprzedający zawiadomił współwłaściciela z wyprzedzeniem, a on nie chciał zostać kupującym po miesiącu, to naprawdę istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej.

Jakie są cechy sprzedaży udziałów w sprywatyzowanym mieszkaniu

Kiedy mieszkanie zostaje sprywatyzowane przez wszystkich zameldowanych na jego terenie mieszkańców, staje się ono ich wspólną własnością, w której każdemu przypada równorzędna część. Schemat prawidłowej sprzedaży sprywatyzowanego mieszkania z udziałami obejmuje trzy główne etapy:

• powiadomienie współwłaścicieli;
• sporządzenie umowy sprzedaży udziału w mieszkaniu;
• procedura rejestracji.

Procedury pośrednie umożliwiające sprzedaż udziału w sprywatyzowanym mieszkaniu mają na celu zebranie odpowiedniej dokumentacji. Jeśli inni właściciele w każdy możliwy sposób uniemożliwiają przydział części wspólnej prywatyzacji mieszkań, właściciel rozwiązuje problem na drodze sądowej.

Jak sprzedać sprywatyzowane mieszkanie z udziałami dowiesz się w kolejnym poście.

Jak sformalizować sprzedaż udziału w mieszkaniu między krewnymi i jaka jest różnica w procedurze sprzedaży osobie trzeciej

Niektóre ważne punkty ma sprzedaż udziału w sprywatyzowanym mieszkaniu, gdy jednym ze współwłaścicieli jest krewny. Krewny ma możliwość nabycia wystawionej na licytację części majątku, gdy pozostali współwłaściciele odmówią. Sprzedaż jest wyłączona między małżonkami, alienacja następuje przez darowiznę lub przez sporządzenie umowy majątkowej małżeńskiej określającej warunki działu. Na przykład umowa, w której mąż sprzedaje swój udział żonie, nie byłaby całkowicie legalna.

Przy sprzedaży udziału w mieszkaniu innym krewnym sporządzany jest akt przyjęcia Pieniądze tak, że transakcja nie może być uznana za fikcyjną. Podatki są płacone na zasadach ogólnych.

Jak sprzedać udział w mieszkaniu przez pełnomocnika

Zdarzają się sytuacje, kiedy właściciel chcąc sprzedać nieruchomość nie chce lub z pewnych względów nie może tego zrobić samodzielnie. Ma prawo przenieść prawa do wszelkich czynności związanych z realizacją transakcji na inną osobę, której ufa. Będzie to wymagało przygotowania notarialnego pełnomocnictwa, które wskazuje wszystkie uprawnienia przedstawiciela.

Jak sprzedać udział w mieszkaniu otrzymanym w spadku

Prawo do dziedziczenia udziału w mieszkaniu może być przeniesione z mocy prawa lub w drodze testamentu. Jeśli chcesz go sprzedać, musisz najpierw wystawić akt notarialny stwierdzający prawo własności, zarejestrować go w ZSRR. Ponadto konieczne jest przydzielenie części w drodze porozumienia z sąsiadami lub przez sąd. Poniżej znajduje się standardowy algorytm działań.

Jak sprzedać udział po rozwodzie

Przewłaszczenie udziału w nieruchomości po rozwodzie nie ma szczególnych różnic. Wszystkie czynności wykonywane są według jednego schematu: zgłoszenie współwłaścicieli, poszukiwanie nabywcy, przedwstępne zawarcie umowy sprzedaży udziału w mieszkaniu, rejestracja.

Jak zapłacić podatek od dochodu ze sprzedaży udziału w mieszkaniu

Ustalony podatek od sprzedaży udziału w mieszkaniu wynosi 13%. Nie jest pobierana, jeżeli kwota wpływów ze sprzedaży jest mniejsza niż 1 milion rubli, tj. ponad milion podlega opodatkowaniu. Podatek nie jest naliczany, jeśli mieszkanie jest własnością od 3 lat lub dłużej.

Jak sprzedać udział w mieszkaniu komunalnym

W nieruchomości wspólnej komunalnej każdy lokator ma osobny pokój, co znacznie ułatwia sprzedaż udziału w mieszkaniu innemu właścicielowi. Tutaj mówimy wyłącznie o sprywatyzowanych metrach kwadratowych. Cechą szczególną jest fakt, że gdy pokoje sąsiadów nie są sprywatyzowane, odmowę pierwokupu wydaje gmina.

Jak sprzedać mieszkanie na akcje jednemu kupującemu

Wszyscy współwłaściciele mogą sprzedać całe mieszkanie jednemu nabywcy. To najłatwiejszy sposób na sprzedaż mieszkania we współwłasności. Istnieją tutaj dwie możliwości: sporządzenie jednej wielostronnej umowy kupna-sprzedaży z ustaleniem wszystkich współwłaścicieli i kupującego lub sporządzenie odrębnych umów z każdym właścicielem.

Jak zawiesić sprzedaż akcji

Sprzedający, jak i kupujący mają prawo wstrzymać sprzedaż na okres do 1 miesiąca. Zawieszenie do 3 miesięcy może mieć miejsce, jeżeli sekretarz ma wątpliwości co do autentyczności dokumentów. Wstrzymanie rejestracji następuje również w przypadku, gdy dokumenty sprzedaży udziału w mieszkaniu nie zawierają pisemnej odmowy zakupu przez sąsiadów, gdy nie upłynął miesiąc od momentu ich zawiadomienia.

Jak przydzielany jest udział w sprzedaży i jak go wycenić

Możesz przydzielić udział za polubownym porozumieniem wszystkich właścicieli (jest specjalna próbka pismo) lub orzeczeniami sądowymi. Z reguły jest to takie samo dla wszystkich właścicieli. Obliczenia dokonuje się proporcjonalnie do powierzchni i liczby mieszkańców: jeśli jest dwóch współwłaścicieli, każdy będzie posiadał połowę, jeśli trzech - 1/3 i tak dalej.

Wartość sprzedawanego majątku własnego ustala się samodzielnie (na podstawie wartość rynkowa podobnych obiektów) lub z udziałem niezależny rzeczoznawca, których działania pomogą z zyskiem sprzedać udział w mieszkaniu. W drugiej opcji będziesz musiał sporządzić umowę o recenzowaniu.

Jak sprzedać udział w mieszkaniu bankowi

Sprzedaż majątku własnego na rzecz banku jest możliwa jako spłata kwoty zadłużenia z tytułu zobowiązania kredytowego. Przed sprzedażą udziału w mieszkaniu bankowi należy ustalić, że sprzedawana nieruchomość nie jest jedynym możliwym miejscem zamieszkania właściciela.

Czy łatwo jest sprzedać udział w mieszkaniu i jak znaleźć kupca

Nie da się jednoznacznie stwierdzić, czy łatwo jest sprzedać udział w nieruchomości. Sytuacje są zupełnie inne, np. o wiele łatwiej jest sprzedać wspólne mieszkanie przez wszystkich współwłaścicieli niż sporządzić umowę sprzedaży jednego udziału, zwłaszcza jeśli pojawią się małoletnie dzieci. Aby znaleźć kupca, sprzedawca umieszcza ogłoszenia, umawia się na oglądanie mieszkania i negocjuje. Często tę rolę przypisuje się agencjom nieruchomości.

Obecność współwłasności dowolnego lokalu mieszkalnego zapewnia jego właścicielowi szeroki zakres praw do rozporządzania nim, ale jednocześnie ma on swoje własne cechy. Każdy przypadek sprzedaży jest indywidualny, dlatego bardzo ważne jest zapoznanie się z ramami prawnymi.

Sprzedaż nieprzydzielonego udziału w mieszkaniu jest jeszcze trudniejsza. Jeśli masz jakieś pytania dotyczące tego tematu, zadaj je w komentarzach lub lepiej zarejestruj się Darmowa konsultacja do naszego prawnika. Pomożemy Ci przejść całą drogę do sprzedaży Twojego udziału tak szybko i komfortowo, jak to możliwe.

Oceń ten post i polub go.

Pytanie dotyczy każdego obywatela, który uczestniczył w prywatyzacji wraz z członkami rodziny. Jak sprzedać udział w sprywatyzowanym mieszkaniu bez uszczerbku dla interesów współwłaścicieli?

Sprzedaż udziałów w sprywatyzowanym mieszkaniu z mocy prawa

W wyniku prywatyzacji, jeśli uczestniczyło w niej kilku lokatorów, mieszkanie przechodzi na ich wspólną własność. Każdemu z nich przysługuje udział (zwykle równy, chyba że uzgodniono inaczej podczas prywatyzacji).

Zgodnie z prawem każdy ze współwłaścicieli ma prawo rozporządzać swoim udziałem według własnego uznania. Istnieją jednak pewne ograniczenia:

• zrobić coś z mieszkaniem (sprzedać, podarować, wymienić, poddać wyremontować) mogą tylko wszyscy właściciele wspólne rozwiązanie: jeśli jedna osoba się nie zgodzi, nie jest możliwa ani transakcja, ani żadne inne zlecenie;
• przy sprzedaży jednego z udziałów współwłaściciele na liście kandydatów do nabycia powinni być pierwsi.

Tak więc, jeśli jeden z właścicieli myślał o jak sprzedać udział w sprywatyzowanym mieszkaniu, musi najpierw powiadomić pozostałych współwłaścicieli o swoim pragnieniu i powiedzieć im, po jakiej cenie sprzedaje. Dopiero potem, jeśli nie zamierzają kupować, ma prawo zawrzeć umowę z osobami z zewnątrz.

Zatem sprzedaż akcji powinna wyglądać następująco:

1. Właściciel-sprzedający sam ustala, za jaką cenę zamierza rozstać się ze swoją własnością i znajduje kupca, który zgadza się na tę cenę.
2. Przed zawarciem umowy z kupującym zawiadamia pozostałych współwłaścicieli mieszkania o planowanej sprzedaży. Zawiadomienie powinno mieć formę pisemną – nawet jeśli wszyscy mieszkają w tym samym mieszkaniu i codziennie widują się osobiście.
3. Właściciele sami decydują, czy chcą kupić udziały. Prawo określa ścisły termin ich refleksji - nie więcej niż miesiąc.
4. Jeżeli współwłaściciele nie chcą, aby udział trafił do osoby postronnej, obowiązani są go wykupić po cenie i na takich warunkach, na jakich sprzedający zamierzał zawrzeć umowę z kupującym niebędącym współwłaścicielami.
5. W przypadku otrzymania odmowy lub w ciągu miesiąca żaden ze współwłaścicieli nie zdecydował się na wykupienie udziału, sprzedający ma prawo zawrzeć umowę z osobą postronną.

Jak sprzedać udział w sprywatyzowanym mieszkaniu i nie popełnić błędu?

Pobierz formularz umowy

Sama sprzedaż udziału odbywa się na tych samych zasadach, co każda inna transakcja dotycząca nieruchomości: na piśmie za pośrednictwem Rosreestr z uiszczeniem cła państwowego itp. Istnieją jednak pewne niuanse, które mogą znacznie zrujnować życie sprzedającemu. Zastanówmy się, jak ich uniknąć.

Pierwszą z pułapek może być sytuacja, gdy sprzedawca zawarł już umowę, ale jeden ze współwłaścicieli stwierdził, że nie został powiadomiony o planowaniu transakcji, a co za tym idzie, nie wyraził na to zgody. W ciągu 3 miesięcy może wytoczyć powództwo i żądać orzeczenia sądu o nieważności umowy.

Nie znasz swoich praw?

Jest tylko jeden sposób, aby temu przeciwdziałać - staranne dokumentowanie wszystkiego, co się robi. Zawiadomić o planowanej sprzedaży - tylko listem poleconym z opisem załącznika. Jeżeli zawiadomienia dokonuje się na osobistym spotkaniu, przygotuj dokument z warunkami sprzedaży w 2 egzemplarzach i zażądaj podpisania na jednym przez współwłaściciela. Zrzeczenie się prawa wykupu najlepiej poświadczyć notarialnie. Dzięki tej opcji żadne roszczenia w przyszłości nie pomogą już procesowemu.

Zasada ostrzeżenia i korzyści dotyczy nie tylko prezentów. Należy jednak wziąć pod uwagę, że próba wykorzystania darowizny do zamaskowania sprzedaży (właściciel akcji przekazuje ją osobie z zewnątrz, a on z kolei przekazuje mu pieniądze, bo nie jest to zabronione) może nie zakończyć się tak, jak tego oczekują strony. Jeden ze współwłaścicieli mieszkania może próbować uznać taki układ za fikcję na drodze sądowej - i będzie miał wszelkie szanse na wygranie sprawy. Zgodnie z prawem, w przypadku transakcji fikcyjnej obowiązują zasady ustalone dla tej, którą strony próbowały ukryć. W ta sprawa będzie to sprzedaż i kupno - bez zgody współwłaścicieli lub ich odmowy wykupu będzie nieważna.

Druga opcja odnosi się bardziej do sztuczek sprzedawcy. Niektórzy, aby uniknąć zamieszania z ostrzeżeniem, zamiast umowy sprzedaży sporządzają wymianę. Jest to zdecydowanie odradzane: zasady dotyczące korzyści będą miały zastosowanie do wymiany. Wynika to z faktu, że ustawodawca wyszedł z chęci albo zachowania kręgu współwłaścicieli, albo przyczynienia się do stopniowego zawężenia ich kręgu. Dlatego nawet u mnie obcy musi najpierw uzyskać zgodę dotychczasowych właścicieli.

Trzeci „przebiegły” schemat wygląda prawie legalnie:

1. Właściciel udziału pożycza pieniądze, wskazując swój udział jako zabezpieczenie.
2. Nie zwraca pieniędzy na czas.
3. Pożyczkodawca żąda przeniesienia zastawionego udziału na swoją własność – zgodnie z prawem jego żądanie zostaje spełnione.

Współwłaściciele są nieco mniej skłonni do kwestionowania takiej umowy niż np. w przypadku zamiany: prawo nie zabrania pożyczania pieniędzy, a udział w mieszkaniu może stanowić zabezpieczenie bez zgody pozostałych właścicieli. Jednak i tutaj można zastosować zasady dotyczące transakcji pozorowanych, z takimi samymi konsekwencjami, jak omówiono powyżej.

Sprzedaż w drodze przymusowego przydziału udziału

W przypadku, gdy wokół mieszkania toczą się spory i nikt nie chce ustąpić, przez co praktycznie nie ma szans na sprzedaż udziału w prawie pierwokupu, właściciel, który chce otrzymać pieniądze w zamian za udział, ma prawo żądać jego przydziału. Ustawa przewiduje, że przydziału dokonuje się w naturze - czyli osoba, która się wyróżnia, musi otrzymać jasno określone metry kwadratowe w mieszkaniu.

Ponieważ jednak prawie zawsze niemożliwe jest wydzielenie jej części w sprywatyzowanym mieszkaniu miejskim do osobnego izolowanego pokoju, osoba wyróżniająca się ma prawo żądać od współwłaścicieli odebrania jej udziału i wypłaty mu odszkodowania. Wysokość odszkodowania ustali sąd. Ta metoda jest wygodna, ponieważ nie wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, ma jednak 2 nieuniknione trudności:

1. Wymagany niezależna ocena mieszkania przez eksperta.
2. Zdobycie pieniędzy zajmie dużo czasu, ponieważ odzyskanie długu od osoby, która nie chce płacić, jest bardzo trudną procedurą.

Sprzedaż udziału w mieszkaniu, jeśli współwłaścicielem jest małoletni

Trudności mogą pojawić się również wtedy, gdy wśród współwłaścicieli jest dziecko poniżej 18 roku życia. W takim przypadku wszelkie transakcje naruszające interesy małoletniego wymagają dodatkowej zgody lokalnego organu opiekuńczego. Bez tego sprzedaż akcji można łatwo uznać za nielegalną.

Zasada ta dotyczy nie tylko przypadków, gdy w wyniku planowanej transakcji udział przypadający na dziecko wzrośnie. Natomiast w przypadku, gdy rodzice lub osoby ich zastępujące planują sprzedać udział dziecka w mieszkaniu, zgoda uprawniony organ Koniecznie. Można go uzyskać tylko wtedy, gdy istnieją gwarancje, że:

• dziecko uzyska większy lub równy udział w nowym mieszkaniu;
• lub środki należne dziecku z tytułu udziału zostaną złożone na depozyt, którym może rozporządzać dopiero po osiągnięciu pełnoletności.