وفقا للمسوحات الاجتماعية، فإن حوالي أربعين في المائة من الأسر الروسية تسعى إلى تحسين مكان إقامتها. الانتقال إلى مدينة أخرى أو الابتعاد عن الوالدين أو توسيع المنطقة. كل يوم هناك عدد كبير من المعاملات التجارية سوق العقارات. أصبح الناس أكثر قدرة على الحركة ويقوم الكثيرون بهذا النوع من العمليات، حسب طلب السكن، أكثر من مرة.

في كثير من الأحيان، يتم بيع مساحة المعيشة من أجل شراء مساحة أخرى ويفضلون القيام بذلك في نفس الوقت، وتعتبر الصفقة العقارية البديلة هي النوع الأكثر شيوعًا والأكثر طلبًا.

مرجع! وفقا للإحصاءات، فإن جميع المالكين تقريبا الذين لديهم منزل واحد فقط يلجأون إلى مثل هذه العلاقات.

تكمن خصوصية العملية في حقيقة أنه يتعين على الشخص أن يبحث عن خيار مناسب لنفسه في نفس الوقت وفي نفس الوقت يبحث عن مشتري لمنزله. أي أنه يتبين أن عملية الاستحواذ والبيع مترابطة بشكل وثيق. يمكن أن يكون السكن في المباني الجديدة وفي السوق الثانوية. إن الشكل الأكثر بدائية لمثل هذا الإجراء معروف لدى معظم الناس منذ فترة طويلة - وهذا هو التبادل. وغالبًا ما يحدث ذلك مقابل تكلفة إضافية، وهو ما يرتبط بعدم المساواة متر مربعومختلف الإمكانيات الماليةمشاركون.

مثير للاهتمام! هذا النوعيتم استدعاء الاتفاقيات في العديد من مواضيع الاتحاد الروسي بطريقتها الخاصة. على سبيل المثال، في منشورات سانت بطرسبرغ، هو كذلك- "عكس".

المصطلحات والآليات

يمكنك غالبًا رؤية ملاحظات غير مفهومة في الإعلانات. ليس من السهل دائمًا على الشخص العادي التعامل مع المصطلحات العقارية. ما هو الفرق، وما هي المخاطر التي تنتظر البائع أو المشتري في كل حالة، الإنسان المعاصريجب أن يفهم.

فماذا يعني هذا:

• البيع البديل لشقة - يبيع المالك منزله ويشتري لنفسه على الفور منزلًا آخر من عائدات البيع.
• مباشر - يبيع البائع العقار ويحصل على ثمنه دون شراء أي شيء في المقابل.

يتحدث كل نوع عن بساطته أو تعقيده، وكذلك الوقت الذي سيستغرقه للتحضير؛

لمعلوماتك! الخيار الأول يحتل أكثر من ثمانين بالمائة من السوق.

خوارزمية العمل

هناك نوعان من هذه المعاملات:

• عندما يتم تغيير مساحة المعيشة الكبيرة إلى مساحة أصغر؛
• على العكس من ذلك، زيادة في المنطقة.

إقرأ أيضاً: من يدفع ثمن شراء وبيع شقة: المخططات القياسية

مثال

عائلة شابة لديها "قطعة كوبيك" في الوسط. لقد حان الوقت، وقرروا توسيع مساحة معيشتهم عن طريق شراء "ورقة نقدية بقيمة ثلاثة روبل" في منطقة أخرى، وسيتركونها أيضًا للإصلاحات. وفي نفس الوقت يريد صاحب الثانية بيعها من أجل شراء شقة من غرفة واحدة. وبالمال المتبقي لشراء سيارة ومنطقة في الضواحي. لكي ينجح كل شيء، عليك أولاً العثور على مشتري لـ "قطعة كوبيك". وينبغي تسليم السلفة المستلمة منه إلى المالك الثاني، ليدفعها بدوره مقابل "قطعة واحدة". بعد ذلك، يتم إجراء فحص شامل للوثائق لجميع المباني الثلاثة. أخيرًا، يمكن للأربعة: المالكون الثلاثة ومن حصل على "قطعة كوبيك" أن يجتمعوا لإبرام اتفاقية وتحويل الأموال لبعضهم البعض.

مهم! كل شيء يجب أن يحدث في نفس اليوم.

عدد الجوانب

هي صفقة بيع عقار وشراء عقار آخر لمرة واحدة، بمشاركة ثلاثة أطراف على الأقل:

• المشتري الرئيسي
• بائع منزل واحد؛
• البائع الثاني.

جيد ان تعلم! في معاملة بديلة لبيع شقة، هناك ما يصل إلى ستة مشاركين.وبائع كل شيء سابق هو مشتري الشيء التالي.لكنهم يحاولون تقسيم مثل هذه العمليات الطويلة والمتعددة المراحل إلى أجزاء، لأن التنسيق مع جميع الأطراف يمكن أن يتأخر إلى حد كبير، وهذه نادرة للغاية بسبب تعقيدها.

التمويل على مراحل

في هذه الصفقة، يقوم المشتري الرئيسي بدفع الجزء الرئيسي (نقدًا أو من خلال رهن عقاري)، ويقوم باقي الأطراف، في الواقع، بتغيير مساحة معيشتهم مع أو بدون دفع إضافي. وبعد ذلك يتم التعاقد بدون فشلتخضع لتسجيل الدولة. سيتعين على المشاركين الانتظار قليلاً، لأن جميع روابط هذه السلسلة المعقدة إلى حد ما من المالكين وممتلكاتهم المعروضة للبيع يجب أن تجتمع معًا، ويجب على الجميع العثور على منزل جديد.

ولكن هناك إيجابيات هنا، فالبديل عادة ما يكون أرخص من البديل المجاني. عندما يقول الإعلان أنه تم تحديد البديل، فلن يطول الانتظار. على أي حال، بحيث لا يتغير المبلغ كل أسبوع، فمن المنطقي إجراء دفعة مقدمة. بعد الدفعة المقدمة، لن يتغير المبلغ، يمكنك الانتظار بأمان والبحث عن خيار بديل. ثم يبقى فقط للتحقق من الوثائق. إذا حدث خطأ ما في شقة واحدة، فقد لا يتم تسجيل المعاملة.

إقرأ أيضاً: بناء منزل: كيفية تسجيل الملكية بشكل صحيح

تنظيمات قانونية

ومن الجدير أيضًا معرفة أنه وفقًا لنوع البيع، فإن "البديل" هو معاملة توثيقية ويتعلق بفئات غير محمية من السكان:

• القُصَّر؛
• أجنحة؛
• المتقاعدين.

للحصول على قائمة بأسماء جميع المسجلين في الشقة، يكفي زيارة EIRC مع البائع، حيث سيتم إصدار الشهادة ذات الصلة.

نصيحة! ليس من المنطقي الذهاب إلى المركز بدون بائع، فلن يقوم أحد بإعطاء البيانات بدون مالك في المركز.

مواصفات خاصة

بالإضافة إلى المواقف النموذجية المرتبطة بالمخاطر، النموذجية للبيع أو الشراء المنتظم، عند بناء بديل، قد تنشأ مخاطر غير منهجية بالإضافة إلى ذلك. في بعض الأحيان تنشأ ظروف تجعل المشارك العادي يغير رأيه. لنفترض، بعد أن تلقى بالفعل دفعة مقدمة، يدرك الشخص أنه قلل من السعر أو أنه ببساطة ليس لديه أموال كافية للشخص الذي اختاره. ومن ثم يمكنه بسهولة ودون سابق إنذار تعطيل الصفقة. ومن الممكن أيضًا أن يرفض بعض المشاركين الآخرين المشاركة في مرحلة ما. مجرد التناقض المبتذل في التصرفات بين الطرفين يمكن أن يؤدي إلى نفس النتيجة.

تذكير! لحماية نفسك من تعليق التسجيل، يجب الاتفاق بشكل متكرر على شروط وتسلسل العملية بين المشاركين وممثليهم.

الالتزامات التعاقدية

حتى لو تم عمل جميع الفروق الدقيقة بالتفصيل، فإن المخاطر أثناء التسجيل لا تزال قائمة. وهذا أمر مفهوم، لأن العقود غير مرتبطة قانونا ببعضها البعض، ويجوز للمسجل رفض تسجيل أحد الكائنات. في هذه الحالة، من الضروري مقاطعة عملية إعداد الباقي. عندما يتم التسجيل جزئيًا بالفعل، فمن الضروري محاولة التفاوض مع الأطراف الأخرى حول الإنهاء. إذا لم يتم حل الوضع، فمن المفيد الذهاب إلى المحكمة مع طلب لاستعادة الحق في شقة.

التعريف والميزات

بالنسبة للإسكان الذي يتضمن التزامات رهن عقاري، تظل إجراءات المعاملة كما هي. الشيء الوحيد هو أن كل مؤسسة ائتمانية لديها متطلباتها الخاصة للحسابات المالية وإجراءات التسجيل، والتي يمكن أن تؤثر أيضًا على التوقيت. يتم التسجيل في المتوسط:

• الرهن العقاري - في أربعة أيام؛
• المعتاد - في عشرة أيام.

بالمناسبة! بمشاركة العديد من المشترين مع الرهن العقاري، سوف تحتاج إلى اختيار واحد مؤسسة ماليةأو ابحث عن عقار آخر.

المدفوعات الآمنة

بطبيعة الحال، البائع مهتم بالحصول على المال في أقرب وقت ممكن. ومع وجود أموال نقدية في متناول اليد، لن يكون قلقًا بشأن عملية التسجيل مثل المشتري. والذي بدوره لا يهتم بتحويل الأموال إلا بعد أن يصبح المالك. يمكن العثور على الوسط الذهبي باستخدام إحدى الطرق التالية:

• خلية البنك
• خطاب اعتماد؛
• حساب الضمان.

بحسب خبراء العقارات ما يصل إلى 70٪ من جميع المعاملاتفي سوق الإسكان الثانوي صفقات بديلة.

لذلك شراء أو بيع السكن الثانوي، أي مشارك في السوق لديه احتمالية عالية جدًا لمواجهة هذا النوع من المعاملات.

وفي الوقت نفسه، يمكن أن يكون بمثابة بسيطة تاجرأو مشتر، و المشتري والبائع في نفس الوقت.

دعونا معرفة ما هو صفقة بديلة لبيع شقةوأين ينطبق.

القراء الأعزاء!تتحدث مقالاتنا عن الحلول النموذجية قضايا قانونية. إذا أردت أن تعرف كيف تحل مشكلتك بالضبط - اتصل عبر الهاتف استشارة مجانية:

الصفقة البديلة: ما هي؟

صفقة بديلة- معاملة البيع والشراء التي يحصل فيها بائع الشقة على مسكن لنفسه في نفس الوقت.

الصفقة البديلة لديها الميزات التالية:

• نفذت في وقت واحد عمليتي بيع على الأقل، وفي الحالة الثانية يكون المشتري هو بائع الصفقة الأولى؛
• صفقات متصلة ببعضها البعضفإن إلغاء المعاملة الأولى يؤدي تلقائيًا إلى فشل المعاملة الثانية.

هذه المبادئ التمييز بين المعاملة البديلة والمعاملة العادية، حيث لا يتم توقيت استلام البائع للمال مع أي أحداث.

في المستقبل قد يفعل ذلك التخلص منها وفقا لتقديرك الخاصوعلى سبيل المثال، شراء شقة أيضًا. في معاملة بديلة، المبادئ الرئيسية هي على وجه التحديد الترابطو التزامن.

كقاعدة عامة، يتطور مثل هذا الوضع في واحد سبب - البائع ليس لديه مكان للعيش فيهإذا كان يبيع الشقة فقط.

والبيع هو الطريق يحسنأو يتغيرظروفهم المعيشية.

خيارات الصفقة

يمكن تقسيم جميع المعاملات في السوق الثانوية إلى ثلاثة أنواع:

1. البيع المباشر (الصافي)؛
2. صفقة بديلة؛
3. سلسلة شقق.

بيع مباشر- معاملة يحصل فيها البائع ببساطة على الأموال ثم يتصرف فيها وفقًا لتقديره الخاص.

هذا أبسط أنواع المعاملات، والتي تختلف في مبادئها قليلاً عن المشتريات في سوق الإسكان الأولي.

صفقة بديلة- بيع شقة مع الاستحواذ المتزامن على مسكن آخر.

مثل هذه الصفقة لديها الحد الأدنى 3 مشاركين:
المشتري - البائع / المشتري - البائع.

ماليتم نقل الملكية التي يتلقاها البائع/المشتري من المشتري كليًا أو جزئيًا تاجر.

طرق بديلة لترتيب الصفقة:

• تحسين الظروف المعيشية على سبيل المثال، بيع شقة من غرفة واحدة وشراء شقة من غرفتين؛
• تغير في الظروف المعيشيةدون تحسن واضح في الجودة، على سبيل المثال، الانتقال إلى منطقة أخرى، تغيير الأرضيات، وما إلى ذلك؛
• انحيازعند بيع شقة متعددة الغرف وشراء مسكنين؛
• الكونغرس- خيار نادر إلى حد ما عندما يتم بيع عقارين أو أكثر في نفس الوقت وشراء واحد.

خيار الكونغرسوهو أمر نادر جدًا، حيث قد يكون من الصعب العثور على مشتريين أو أكثر للعقارات التي يتم بيعها في نفس الوقت.

بالإضافة إلى ذلك، عادةً ما يتمكن أولئك الذين ينتقلون للسكن من بيع شقة واحدة للبيع المباشر "بسهولة" من أجل ذلك لا تعقيد الصفقة البديلة.

عند إجراء معاملة بديلة الصفقة الثانيةالبيع والشراء دائما "صافي البيع"وإلا تم تشكيله "سلسلة" من الشقق.

وتتكون من عدة معاملات بديلة تنتهي بـ " صافي المبيعات».

يمكنك التعرف على قواعد المساومة عند شراء شقة من.

إجراء

صفقة بديلةتتكون أساسا من العديد من المعاملات العادية، الترتيب الذي يعتمد على عدد المشاركين.

إذا كان هناك ثلاثة منهم (المشتري، البائع / المشتري، البائع)، فيمكنك وصفها تقريبا الإجراء لجميع الأطراف.

مراحل

تحتوي مراحل المعاملة البديلة على فروق دقيقة مقارنة بمعاملة البيع والشراء المباشرة:

1. البائع يعرض الشقة للبيع، أثناء البحث عن بديل (خيار العداد). عندما وجدت مشتربالنسبة لشقته، يجب عليه أن يقرر أخيرًا عملية الشراء؛
2. البائع المشتري يبرم اتفاقية مسبقة / إيداع مع مشتري منزلكوالتي تشير إلى التواريخ والشروط الأولية للصفقة القادمة؛

اقرأ عن كيفية إعداد اتفاقية إيداع عند شراء العقارات.

3. وفي الوقت نفسه، يتم إبرام اتفاقية الدفع المسبق أو الإيداعمع بائع الشقة المختارة، يشير الاتفاق إلى نفس الموعد النهائي لمعالجة المعاملة في سلطات الدولة. تسجيل؛
4. يحدث جمع كل شيء المستندات المطلوبة لكلتا المعاملات. بعد جمع المستندات، يتم تحديد يوم المعاملة القادمة و جاري إعداد عقود البيع;
5. في اليوم المعين، من المرغوب فيه لجميع المشاركين في المعاملات نجتمع معًا في نفس الوقتلتجنب الانقطاعات غير المتوقعة. تم توقيع كلا عقدي البيع, يتم تحويل الأموال من خلال السلسلة(نقداً أو عن طريق التعهد في خلية مصرفية)؛
6. عقود البيعجنبا إلى جنب مع اللازمة وثائقنقل إلى هيئات الدولة. تسجيل.

شاهد مقطع فيديو حول كيفية إجراء معاملة شراء شقة عبر خلية بنكية بأمان:

المستندات المطلوبة

من أجل إجراء معاملة بيع وشراء بديلة، فمن الضروري نفس قائمة المستندات كما هو الحال عند إجراء معاملة قياسية.

يجب على كلا البائعين تقديم:

• التأسيسيةوثائق (مقتطف من USRN)؛
• والتي بموجبها أصبحت الشقة ملكية (شراء وبيع، خصخصة، تبرع، إلخ)؛
• مساحيجوازات السفر؛
• شهادةللبيع من ZhSK(في حالة عدم وجود ديون، عدد وتكوين الأشخاص المسجلين)؛
• توكيل عامموافقة سلطات الوصاية وموافقة الزوج (إذا لزم الأمر).

للتسجيل، يجب على جميع المشاركين في الصفقة تقديم بطاقات هوية. المشترين - اتفاقشراء الزوجين.

"سلسلة" الشقق: ما هو؟

"سلسلة"تسمى الشقق تلك المعاملات البديلة التي عدد المشاركين يتجاوز 3ويمكن أن تصل إلى عشرة أو أكثر.

على الرغم من أن مثل هذه الحالات نادرة في الممارسة العملية. عادة "سلسلة"مُسَمًّى المعاملات المتعلقةشراء وبيع ما لا يقل عن 4 مشاركين.

يمكن توضيح مثل هذه المعاملة بالصيغة التالية:

مشتر - البائع/المشتري 1 - البائع/المشتري 2 - بائع

أي "سلسلة"تنتهي بـ "صافي البيع"، أي عملية بيع وشراء يتم فيها لا يوجد بديل متاح.

"سلسلة" من الشقق- خيار أكثر تعقيدا من المعاملة البديلة، لأن عدد المشاركين فيه أكبر، و يتزايد احتمال فشل "السلسلة" بأكملهاأضعافا مضاعفة.

ولذلك، العديد من البائعين أو المشترين للشقق بالكاد أتفقللمشاركة في "السلاسل" بسبب احتمال كبيرانفصالعملية بيع وشراء شخصية من خلال خطأ أحد المشاركين في "السلسلة".

المخاطر والامتيازات

الصفقة البديلة لها الايجابياتو السلبيات، ولكن الأهم من ذلك كله فيه هذا الشخص مهتم، أيّ يبيع ويشتري شقة في نفس الوقت.

المشترين والبائعين الآخرينتصبح طرفا في مثل هذا الاتفاق. طوعا أو كرهاوذلك بسبب العثور على خيارات مباشرة للسكن الذي يناسبهم أو المشترين فشل.

رئيس مخاطر المعاملات البديلةهو تعقيد تنظيمها وتصميمها.

الاكثر مشاركون- المواضيع أكثر صعوبةتنظيمها والاتفاق على الشروط والمتطلبات ووضع وتوقيع عقود البيع الأولية والرئيسية وفي نفس الوقت تسجيل المعاملات لدى سلطات التسجيل الحكومية.

لذلك، فإن مثل هذه المعاملات لا تستغني عنها أبدًا أصحاب العقارات، بينما يمكن تنفيذ المرافقة واحداو حتى عدة وكالاتحسب عدد المشاركين.

مثل هذه الصفقة يمكن تحرر بالقوةليس فقط في مرحلة الإعداد، ولكن أيضًا بعد نقل المستندات للتسجيل.

على سبيل المثال، إذا ستقوم سلطات التسجيل بتعليق معاملة واحدة، فسيتعين على أطراف الاتفاقية الثانية أيضًا تقديم طلب للتعليق.

عدد كبير من المشاركين في الصفقةوخاصة مع "سلسلة" الشقق بشكل حاد يزيد من احتمال ظهور المشاركين غير الكافية، ولهذا السبب يمكن أن تفشل المعاملة العامة بأكملها.

ولذلك، في معاملة بديلة، ينبغي إيلاء اهتمام خاص ل نفسيو الصفات الأخلاقية للأطرافحيث أن أحد المشاركين يمكنه كسر "السلسلة" بأكملها.

الشخص الذي يشتري ويبيع المساكن معرض للخطر بشكل خاص. معًا.

المشاركون الآخرون في الصفقة البديلة لديهم اهتمام أقلفي سلوكها، حيث قد يكون من الأسهل عليهم تنفيذ معاملات البيع المباشرة العادية.

في كثير من الأحيان، يجب على البائع/المشتري توفير خصم لشقتكو شراء منزل أكثر تكلفة قليلا القيمة السوقية , لكي يوافق باقي الأعضاءلصفقة بديلة.

معاملة بيع وشراء بديلة من الناحية النظرية يمكن تقسيمها إلى معاملتين بسيطتينومع ذلك، فإن هذا الخيار له أيضا عيوب.

ل فوائد الصفقة البديلةيتضمن إمكانية النقل المباشر والتسجيل في عنوان جديد، وتجاوز السكن المتوسط.

وعلاوة على ذلك، في هذه القضية اضطراب الشراءلا يخاطر البائع بالتعثر بالمال ويبحث بشكل محموم عن خيارات شراء جديدة.

إجراء صفقتين منتظمتين لا يحمي البائعمن تعطيل خيار الشراء وهو أمر خاص خطرفي سوق غير مستقر مع ارتفاع الأسعار.

خلال الفترة التي يتم فيها البحث عن خيار شراء جديد، يمكن أن ترتفع الأسعار بنسبة 10 في المئة أو أكثروهو ما ليس في مصلحة البائع.

تحصيل الضرائب

بحسب الروسي التشريعات الضريبية ، يعتبر بيع المنزل مصدرًا للدخل ويجب أن يخضع للضريبة ضريبة الدخل الشخصيةبمعدل 13% إذا تم استيفاء الشرطين:

1. كان السكن مملوكا أقل من 5 سنوات(للسكن الذي تم شراؤه قبل 01/01/2016 - أقل من 3 سنوات)؛
2. تكلفة السكن يتجاوز مليون روبلبينما الدخل الذي يتجاوز هذا المبلغ يخضع للضريبة (1 مليون - المبلغ خصم الممتلكاتغير خاضعة للضريبة).

ويعتقد على نطاق واسع أنه عند إجراء صفقتي الشراء والبيع، إذا كان سعر الشراء يساوي أو أكبر منسعر البيع، ويُعفى منه الشخص ضريبة الدخل الشخصية.

هذا الرأي قليلا بشكل خاطئحيث أن المقيم الضريبي لا يُعفى من دفع الضريبة.

لكنه يستطيع أن يستخدم المعاوضةإذا لم يكن قد مارس من قبل حق الاستلام خصم الضرائب عند شراء منزل.

في هذه الحالة، يمكنك إصدار استرداد الضريبة 13%من قيمة المسكن المكتسب، على ألا يتجاوز المبلغ الخاضع للضريبة 2 مليون روبل.

عند إجراء الإزاحات المتبادلة، اعتمادا على قيمة السكن المباع والمشترى، يمكنك ذلك تخفيض المبلغ الخاضع للضريبة إلى الصفروبشكل كامل تحررمن الالتزام بدفع الضريبة، ولكن فقط إذا لم يستخدم الشخص الخصم الضريبي من قبل.

صفقة بديلة، وخاصة "سلسلة" من الشقق- من أصعب خيارات البيع والشراء في السوق الثانوية.

لن يكون من غير الضروري إعطاء القليل نصيحة المشاركين المحترفينسوق العقارات.

ينصح السماسرة:

• عند إجراء معاملة بديلة، فمن الأفضل الاتصال وكالة عقارية موثوقة، حيث واجه أصحاب العقارات مثل هذه المعاملات بشكل متكرر.

  عقد بشكل مستقلمثل هذه المعاملة والسيطرة على جميع المشاركين فيها صعب بما فيه الكفاية;

• لا تقم ببناء "سلاسل" طويلة من الشقق، والتي دائمًا تقريبًا مقدر له الفشل. كلما قل عدد الروابط في الصفقة البديلة، كلما كان ذلك أفضل.

  ينبغي إيلاء الاهتمامعلى السمات الشخصية لجميع المشاركين في المعاملة، وفي حالة وجود رابط واحد غير موثوق به على الأقل، فمن الأفضل عدم إضاعة الوقت في بناء السلسلة بأكملها؛

• صفقة بديلة - الحل الأخير لجميع المشاركين فيها، إذا كانت هناك فرصة لبيع أو شراء شقة فقط، فمن الأفضل عدم المشاركة فيها.

  على الجانب الآخرإذا كانت النوايا ثابتة وكلها موقعة اتفاقيات أولية، فعليك أن تفكر عدة مرات قبل رفض مثل هذه الصفقة، لأنك في هذه الحالة سوف تخذل للغاية عدد كبير منمن الناس. من العامة؛

• أفضل وقت للعقدصفقات بديلة - الفترة أسعار مستقرة في السوقالعقارات، حيث أن تقلبات الأسعار قد تؤثر على نوايا بعض المشاركين.

عند اختيار شقة، غالبًا ما تشير الإعلانات إلى: "بديل". ماذا يعني هذا بالنسبة للمشتري المحتمل؟ وما هذا؟

تنقسم الشقق المتوفرة في السوق إلى فئتين رئيسيتين - مجانية وبديلة. الأول يعني ضمنا بيع صافي مقابل المال، في حين أن الأخير يعني الحاجة إلى التقاط عقار آخر للمالك في المقابل، أي. اصرفها.

تعتبر حالة البديل عيبًا خطيرًا بالنسبة للمشتري، فقد تتأخر المعاملة أو حتى لا تتم على الإطلاق. بعد أن يقوم المشتري بدفع دفعة مقدمة، يبدأ بائع هذه الشقة في اختيار الخيارات لنفسه، وبسبب الطلبات غير المحتشمة، على سبيل المثال، قد لا يجد الخيار المناسب له، ويرفض التعامل. تظهر سنوات عديدة من الخبرة في السوق على وجه الخصوص أن هؤلاء البائعين يحاولون دائمًا تقريبًا عدم الإعلان عن حاجتهم إلى بديل ويزعمون في البداية أن البيع نظيف. ولكن يمكنك محاولة حسابها.

أولاً- تأكد من السؤال مباشرة، حتى عند التحدث عبر الهاتف، عن الوضع القانوني للشقة. يحدث أنه لا توجد إجابة مباشرة على سؤال مباشر، وإذا بدأ نوع من التذبذب، فلا يمكن الحديث عن صافي البيع.

ثانية- يجب عليك دراسة الإعلان بعناية شديدة. مكتوب عليه "بيع مجاني" أو "نظيف" أو أي شيء آخر. إذا كان مكتوبًا "بديل سهل" أو "AP"، فعليك أن تفهم أنهم لا يكتبون أبدًا عن الصعوبات في الإعلانات.

ثالث -عند فحص الشقة، عليك أن تنتبه إلى صلاحيتها للسكن، أي. هل هي فارغة أم أن الناس يعيشون فيها. إذا كانوا يعيشون، فأين سينتقلون أثناء البيع، وإذا كان هناك مكان، فلماذا لا ينتقلون بعد الآن؟ لذلك، يجب عليك على الفور تحديد شرط الإفراج عن الشقة حتى قبل إجراء الصفقة. يجب عليك أيضًا التنزه مع البائع إلى EIRC، حيث يمكنك طلب مستخرج من دفتر المنزل أو وثيقة إسكان واحدة، والتي ستشير إلى جميع المواطنين المسجلين في الشقة. ومرة أخرى، تكمن الصعوبة في المكان الذي سيذهبون إليه بعد البيع. إذا كانوا، وفقًا للبائع، يخططون لإعادة التسجيل في مكان ما، فهذا لا يعني أنهم سيفعلون ذلك. سيكون من الجميل أن تفعل كل هذا قبل الصفقة.

التأكيد الآخر على أن الشقة بديلة هو الفترة التي يكون فيها البائع مستعدًا لعقد صفقة. اليوم، تستغرق عملية جمع جميع المستندات، بما في ذلك BTI، أسبوعين، وأي شيء أطول من ذلك يجب أن يثير الشكوك. إذا بدأ البائع في الرجوع إلى رحلات العمل أو المرض، فمن المرجح أنه يبحث عن شقة أخرى.

وأخيرًا: في عقد البيع لا بد من الوصف شرط نقل الشقة خلال يوم واحد بعد تسجيل المعاملة.

نوع البيع بديل فما هو وكيف تحمي نفسك في مثل هذه الصفقة؟ ما هي المخاطر التي يحملها شراء شقة مع هذا النوع من المعاملات؟ بعد كل شيء، لن يتمكن كل سمسار عقارات من شرح ما يعنيه نوع البيع كبديل بطريقة يسهل الوصول إليها.

مميزات الأنواع المختلفة للشقق المعروضة للبيع

أكثر أنواع المعاملات شيوعًا في عمليات بيع وشراء العقارات هي:

• البيع الصافي (المباشر والمجاني)،
• بيع بديل.

إذا كان مع النوع الأول من بيع العقارات كل شيء واضح من الاسم، وهو أن الشقة معروضة للبيع ويدفع المشتري ثمنها، والبائع يستلمها ويتصرف فيها حسب تقديره دون أي شروط. ولكن مع النوع الثاني من البيع، ليس كل شيء بهذه البساطة، لأنه ليس من الواضح على الفور ما يعنيه النوع البديل من البيع وما هي العواقب المترتبة على جميع المشاركين في المعاملة.

البيع بموجب معاملة بديلة يعني أنه عند بيع ممتلكاته، يكتسب مالك الشقة في نفس الوقت مسكنًا آخر لنفسه بالأموال المستلمة. في الوقت نفسه، تتم جميع المعاملات في نفس اليوم وعمليا لا يحصل البائع والمشتري (في شخص واحد) على أموال في أيديهم.

هل هذا النوع من المعاملات زائد أم ناقص؟

البيع البديل هو في الأساس نفس اتفاقية المقايضة في العهد السوفيتي. ما يصل إلى 80٪ من جميع المعاملات العقارية تقع على معاملات الشراء والبيع من النوع البديل. كل هذا يرجع إلى حقيقة أن عملية تجميع الأموال للشراء شقة جديدة- لفترة كافية وأحيانًا مستحيلة. وفي الوقت نفسه، الجميع يريد أن يكون له منزله الخاص. هذا هو المكان الذي تأتي فيه الصفقة البديلة.

الشيء الرئيسي في عملية البيع والشراء البديلة هو العثور على مشتري للسكن الذي يتم بيعه، ومن ثم العقارات التي يمكن شراؤها بعائدات الشقة المباعة. من خلال التخطيط الصحيح لجميع المراحل، يمكنك عقد صفقة مربحة إلى حد ما لكل طرف من أطراف البيع.

تشمل مزايا بيع العقارات البديلة ما يلي:

• توافر كافة المساكن المعروضة في السوق العقاري،
• حرية اختيار كائن يناسب المتطلبات والمعلمات،
• يتم بيع الممتلكات الخاصة بك فقط مع الاختيار المتفق عليه لشقة بديلة، والتي تعمل كنوع من التأمين ضد المواقف غير المتوقعة.

إلا أن هذا النوع من البيع له سلبياته التي ينبغي مراعاتها، وهي:

• تعقيد عالي،
• الحاجة إلى الاتساق الكامل لجميع الكائنات في السلسلة،
• إمكانية تدمير السلسلة في أي وقت، مع استبعاد أي رابط،
• شفافية الصفقة.

كيف لا تقع في ورطة؟

بعد أن درست ميزات الصفقة بدقة ومعرفة نوع البيع البديل، يمكنك حماية نفسك من المواقف المختلفة غير المتوقعة.

للقيام بذلك، في مرحلة البحث عن العقارات اللازمة، تحتاج إلى فهم ما تريد الحصول عليه بعد كل المعاملات، وكذلك مراعاة التكاليف المرتبطة بها. يتضمن حل هذه المشكلات تقييمًا مؤهلاً خبير مستقلحالة وسعر العقارات المعروضة للبيع.

المرحلة التالية هي البحث عن مشتري محتمل يمكن العثور عليه بشكل مستقل أو عن طريق الاتصال شركة عقارات. بعد العثور على مثل هذا العميل، تحتاج إلى إبرام العقد المناسب معه والحصول على وديعة للسكن الذي يتم بيعه.

بعد ذلك يأتي البحث عن عقارات بديلة، والقيام بإجراءات ما قبل البيع اللازمة وجمع المستندات المفقودة. المرحلة النهائية هي تنفيذ جميع المعاملات، ويمكن القيام بذلك مرة واحدة. تتضمن هذه المرحلة إجراء التسويات النقدية من خلال خلية مصرفية، ولا يمكن للبائعين الوصول إليها إلا بعد التنفيذ الصحيح لجميع الوثائق.

في بعض الأحيان يمكن أن تتحول معاملة البيع والشراء البديلة إلى عدة معاملات صغيرة. ولكن هذا ممكن فقط إذا كانت جميع المستندات اللازمة متوفرة، فضلا عن تنفيذ عدد من الإجراءات، على سبيل المثال، تفريغ المستأجرين من الشقة قبل اكتمال المعاملة نفسها.

على أية حال، فإن اختيار نوع المعاملة يعود دائمًا للمشتري، والأمر متروك له ليقرر ما يجب فعله للحصول على أقصى فائدة.