قبل بدء محادثة حول تقييم الأصول الثابتة ، دعنا نعبر عن فكرة يبدو جوهرها إلى حد ما مثيرًا للفتنة. إنه يكمن في حقيقة أن مصطلح "الأصول الثابتة" بالنسبة للمحاسب يعني ، أولاً وقبل كل شيء ، انعكاس التكلفة لوجود رأس مال الملكية ، الذي تمتلكه المنظمة. المحتوى الحقيقي لهذه العبارة في المحاسبة ثانوي للغاية.

في الواقع ، في العمل المحاسبيلا يوجد فرق جوهري في عدد المنتجات المخطط إنتاجها اليوم على آلة معينة مثبتة في ورشة العمل. تعمل مؤشراته الحقيقية في العمل المحاسبي فقط كمعرفات تسمح لـ "تخصيص" الكائن. يتم تنفيذ جميع الإجراءات المحاسبية المتعلقة بأي كائن من حيث القيمة النقدية.

هذا ما يجعل تقييم الأصول الثابتة ذا أهمية خاصة لجميع جوانب عمل المحاسب في محاسبة الأصول الثابتة.

أنواع تقييم الأصول الثابتة

في أنشطة إدارة أي منظمة ، المعيارية نظام مثبتتستخدم تقييمات العقارات لأغراض مختلفة قياسات التكلفة- المحاسبة والتحليل والتنبؤ وتكوين البيانات المحاسبية والإحصائية والضريبية.

أي حالات خاصة ، مثل البيع ، والتحويل على حساب معاملات المقايضة ، والحصول على قرض من قبل منظمة بموجب مخططات الضمان ، وتحديد المبلغ تعويض التأمينأو تتم التسوية القضائية لنزاعات الملكية على أساس البيانات المحددة في نظام تقييم الممتلكات هذا.

هناك ثلاثة أنواع أساسيةالتقييمات المطبقة على الأصول الثابتة للمؤسسة:

• أولي؛
• استعادة؛
• المتبقية.

هنا يجب أن نذكر على الفور مصطلح "القيمة الدفترية" ، المستخدم في المحاسبة للإشارة إلى التقييم. في الممارسة العملية ، غالبًا ما يُفترض أن القيم الأولية والقيم الكتابية متطابقة تمامًا. ومع ذلك، هذا ليس صحيحا تماما.

النقطة الفاصلة بينهما هي حالة إعادة تقييم الأصول الثابتة. تكلفة العناصر التي تم إعادة تقييمها هي تكلفة استبدال ، ويتم أخذ هذه العناصر في الاعتبار في الميزانية العمومية في المستقبل.
تم الحصول عليها بعد إعادة التقييم كائنات الملكيةيتم أخذها في الاعتبار عند تقييمها الأصلي. المبلغ الذي يتم أخذ كل من هذه الأصول الثابتة والأصول الثابتة الأخرى في الاعتبار هو الميزانية العمومية. ومع ذلك ، من حيث المحتوى الاقتصادي ، فإن القيمة الدفترية للبعض هي الاستبدال ، والبعض الآخر أصلية.

هذا دليل على أنه من الناحية العملية ، يتم إجراء محاسبة الممتلكات في شكل مختلط من التقييمات. علاوة على ذلك ، لتحديد التكلفة التي يتم بها حساب الأصول الثابتة ، سنستخدم مفهوم "القيمة الدفترية" ، إذا لزم الأمر ، مع الإشارة إلى فئة الملء أو المبدئي أو الاستبدال.

أولي

تحدد القيمة التي تم عندها إدخال وحدة الملكية في المحاسبة كأصل ثابت. يعتمد تشكيل التقييم الأولي للممتلكات بشكل مباشر على طريقة استلامها.

عند الشراء أو الإنشاء أو البناء ، يتم تشكيل المبلغ الأولي من خلال إجمالي التكاليف الفعلية للاقتناء أو الإنشاء. في حالة الاستلام على شكل مساهمة في رأس المال المصرح به ، يتم تحديد التكلفة الأولية وفقًا للتقدير المتفق عليه من قبل المؤسسين. أساس تكوين المبلغ الأولي عند الاستلام بموجب اتفاقيات المقايضة (المقايضة) هو المبلغ المحول في المقابل الأصول المادية. إذا تم استلام الأشياء مجانًا ، فسيتم التعرف على سعر السوق الحالي لأشياء مماثلة على أنه السعر الأولي.

بالإضافة إلى ذلك ، في جميع الحالات ، عند تكوين المبلغ الأولي ، يتم أخذ تكاليف التسليم والتخزين والتركيب ، بالإضافة إلى التكاليف الأخرى المرتبطة مباشرة بتنفيذ الكائن في الاعتبار.
بعد ذلك ، تظل القيمة الدفترية الأولية بشكل عام دون تغيير. قد يحدث تغيير في المبلغ الأولي في عملية توضيحه أثناء إعادة التقييم أو تنفيذ الأنشطة التي تغير بشكل كبير حالة الكائن. في الوقت نفسه ، يمكن أن يكون هذا التغيير بمثابة زيادة ، في الحالات اصلاحأو التحديث والتخفيض في حالة التصفية الجزئية.

التصالحية

في الممارسة العملية ، تنشأ المواقف عندما لا تعود القيمة الدفترية الحالية تتوافق مع القيمة الفعلية الناشئة الوضع الاقتصاديفى السوق. في هذه الحالة ، يمكن للمؤسسة ممارسة حقها في إعادة تقييم العقار. أثناء إعادة التقييم ، يتم تعديل قيمة الميزانية العمومية للأصل الثابت مع الأخذ في الاعتبار البيانات الموجودة على القيمة السوقيةتكلفة إنشاء أو شراء كائن مماثل لتلك التي يتم إعادة تقييمها.

نتيجة لإعادة التقييم ، تم تحديد تكلفة استبدال الأصول الثابتة. يتم قبول مبلغ الاسترداد من تلك اللحظة كقيمة دفترية. يمكن استخدام مصادر المعلومات المختلفة لتحديد مبلغ العنصر في تقييم الاستبدال ، بما في ذلك:

• معلومات عن شركات تصنيع أشياء متطابقة ؛
• معلومات حول مستوى السعر الذي تم الحصول عليه في المنظمات الحكوميةأو مصادر عامة خاصة ؛
• تقييم الخبراء من قبل خبراء مستقلين
• وتجدر الإشارة إلى أنه في المستقبل ، يجب إعادة تقييم الأصول الثابتة المعاد تقييمها مسبقًا دون فشل حتى لا توجد فروق كبيرة في تكلفة الاستبدال الحالية للأشياء المعاد تقييمها.

المتبقية

للتحكم الكامل العمليات التجاريةيلعب دورا هاما المعلومات الاقتصاديةحول حالة رأس المال العقاري. أحد مؤشراته الرئيسية هو التقييم المتبقي للممتلكات ، والذي يُعرّف بأنه الفرق بين الميزانية العمومية (الأصلية أو البديلة) تكلفة الأصول الثابتة والمبلغ رسوم الاستهلاك.

وبالتالي ، فإن التقييم المتبقي للكائن يعكس حصة قيمة الأصل الثابت التي لم يتم تحويلها بعد إلى المنتج المصنّع في الوقت الحالي.

وفقًا للقيمة المتبقية ، يتم تحديد درجة إهلاك العقار وتحديد الحاجة إلى تجديده. يجب إزالة الأموال التي لا تحتوي على أي قيمة متبقية من الممتلكات ، بسبب عدم كفاءتها الاقتصادية.

في حالات إعادة الإعمار والتحديث والإصلاحات الرئيسية واستكمال الأصول الثابتة ، هناك زيادة في قيمتها المتبقية في المبلغ المحسوب بمبالغ تكاليف هذه الأنشطة.

تتعلق بعض النقاط بتقييم الأصول الثابتة في المحاسبة الضريبية

في كل من المحاسبة والمحاسبة الضريبية ، هناك نظام واحد للفئات - القيمة الأولية والاستبدال والمتبقية. ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن النتائج النهائية للتشكيل التكلفة الأصليةللمحاسبة و سجلات الضرائبقد يكون هناك اختلافات.

غالبًا ما يكون هذا بسبب لحظة المحاسبة عن مجموع (التبادل) الفروق الناشئة في عملية الحصول على الأشياء ، والتي يتم تحديد الرسوم الخاصة بها فيما يتعلق بـ عملة أجنبية. يتم تحديد فرق المبلغ (سعر الصرف) في مثل هذه الحالات على أنه الفرق بين الروبل المعادل لدين السداد من حيث العملة في تاريخ حدوثه وتاريخ سداده. يتم حساب الفروق وفقًا لـ سعر الصرف الرسميأنشأها البنك المركزي للاتحاد الروسي.

في اللائحة ، التي تحدد إجراءات محاسبة الأصول الثابتة ، يتم تضمين الفرق بين أسعار الصرف التي نشأت خلال فترة التسويات للممتلكات المكتسبة في التكاليف التي تتكبدها المؤسسة عند استلام الأصول الثابتة. في الوقت نفسه ، يفسر قانون الضرائب ، أي المادة 256 ، بشكل لا لبس فيه فرق سعر الصرف على أنه ينتمي إلى الفئة الدخل غير التشغيليأو المصاريف.

والنتيجة هي زيادة أو نقصان في القيمة الدفترية الأصلية "المحاسبية" للأصول الثابتة فيما يتعلق بالتقييم الأولي المحسوب للأغراض الضريبية.

كما أن المادة 264 من قانون الضرائب توفر أسبابًا للتناقضات. يمكن أيضًا تضمين عدد من أنواع التكاليف ، وفقًا لهذه المادة ، المنسوبة للأغراض الضريبية وفقًا لهذه المادة إلى التكاليف الأخرى المرتبطة بالإنتاج والبيع ، على أساس PBU ، في التكلفة الأولية للممتلكات.

من المهم بنفس القدر مراعاة القيود التي يفرضها قانون الضرائب، بترتيب تحديد مبلغ الاستبدال للكائن. ينص الفصل 25 على أن نتائج إعادة التقييم التي تم قبولها للمحاسبة قبل 01.01.2002 فقط هي التي تم تضمينها في الدخل أو المصروفات التي تؤخذ في الاعتبار للضرائب.

لا يتم قبول نتائج عمليات إعادة التقييم التي تمت في وقت لاحق ، أو نتائج عمليات إعادة التقييم التي تمت قبل التاريخ المحدد ، ولكن تم قبولها للمحاسبة بعد ذلك ، لتحديد تكلفة الاستبدال واحتساب الإهلاك للأغراض الضريبية.

خلال فترة تشغيل أصول الإنتاج الرئيسية ، قد تحدث تغييرات تتعلق بتسريع العملية العلمية والتقنية ، مما يقلل من تكلفة عملية تصنيع وسائل العمالة ، وفي ظروف التضخم ، التكلفة الأولية للمنتج قد تزيد وسائل العمل. لذلك ، من الضروري القضاء على التأثير المشوه عامل السعر. للقيام بذلك ، يتم تقييم أصول الإنتاج الرئيسية بتكلفة الاستبدال.

تكلفة الاستبدال يوضح الأموال التي يجب إنفاقها بالأسعار والمعدلات الموجودة في الوقت الحالي من أجل اقتناء أو بناء أصول إنتاج أساسية مماثلة لتلك المتوفرة.

لتحديد تكلفة استبدال أصول الإنتاج الثابتة ، يتم إعادة تقييمها باستخدام طريقتين رئيسيتين:

1) من خلال فهرسة قيمتها الدفترية ،

2) عن طريق إعادة الحساب المباشر للقيمة الدفترية فيما يتعلق بالأسعار التي تم تكوينها في 1 يناير من العام التالي.

3. القيمة المتبقية- هذه هي التكلفة الأولية للأصول الثابتة (الدفتر) مطروحًا منها الإهلاك ، ويتحدد مقدارها بمقدار الاستهلاك لكامل العمر الافتراضي لهذه الأصول الثابتة.

يسمح لك بالحكم على درجة إهلاك وسائل العمل ، للتخطيط لتجديد وإصلاح الأصول الثابتة. هناك نوعان من القيمة المتبقية:

1) يتم تحديده بالتكلفة الأولية التي يحددها المقياس الاستهلاك,

2) بتكلفة الاستبدال ، التي يحددها خبير في عملية إعادة تقييم أدوات العمل.

يمكن حساب القيمة المتبقية باستخدام الصيغة:

من المحطة \ u003d C n + C إلى * [(A n * C n * T) / 100]

حيث C n - التكلفة الأولية للأصول الثابتة ،

C إلى - تكلفة الإصلاحات الرئيسية طوال العمر الافتراضي للأصول الثابتة ،

سنوي معدل الاستهلاك,

ت - الفترة التي تم خلالها تشغيل الأصول الثابتة ، بالسنوات.

4. القيمة المتبقية- تكلفة بيع الأصول الثابتة المهترئة والمشطوبة والتي تنظمها فقط حالة أصول الإنتاج الثابتة وإمكانية استخدامها ؛ قد تختلف (للمعدات) من تكلفة الاستبدال الكاملة إلى بيع المعدات بسعر الخردة المعدنية.

في عملية الإنتاج ، تخضع أصول الإنتاج الرئيسية للبلى الأخلاقي والجسدي.

التدهور الجسدي - فقدان الأصول الثابتة لقيمتها الاستهلاكية. يحدث الإهلاك المادي أثناء تشغيل الأصول الثابتة وأثناء عدم نشاطها.

تقادم الأصول الثابتة- انخفاض تكلفتها تحت تأثير التقدم العلمي والتكنولوجي.

يحدث الاستهلاك المعنوي للأصول الثابتة قبل بداية الاستهلاك المادي الكامل.

يتم استهلاك الأصول الثابتة بإحدى الطرق التالية لاستحقاق الاستهلاك:

1. خطي.

باستخدام القدرة الخطية ، يتم حساب الاستهلاك بالتساوي بناءً على التكلفة الأصلية أو تكلفة الاستبدال لعنصر من الأصول الثابتة ومعدل الإهلاك المحسوب من الفترة استخدام مفيدهذا الكائن.

على سبيل المثال ، اشترت مؤسسة معدات بقيمة 120 ألف روبل ، يبلغ عمرها الإنتاجي 5 سنوات ، ثم سيكون معدل الاستهلاك 100٪: 5 = 20٪ سنويًا. المبلغ السنوي لخصومات الاستهلاك = 120 ألف روبل. * 20٪ = 24 ألف روبل.

2. تناقص التوازن.

مع طريقة التوازن المتناقص القيمة السنويةيتم تحديد الاستهلاك بناءً على القيمة المتبقية للأصول الثابتة في بداية العام ومعدل الاستهلاك وأحيانًا باستخدام عامل تسريع يحدده القانون

جوهر الطريقة المستخدمة هو أن حصة رسوم الاستهلاك المنسوبة إلى تكلفة الإنتاج ستنخفض مع كل سنة لاحقة من تشغيل المنشأة المحددة.

يتم شطب المبالغ المتبقية بسعر التكلفة. قد يؤدي الشطب المباشر لهذا المبلغ إلى التكلفة أو للنتائج المالية إلى تفاقمه. الوضع الماليومستوى الربحية. إلى حد ما ، يمكن تعويض هذه الخسائر عن طريق بيع معدات منخفضة الاستهلاك.

الممارسة الأجنبيةيتضمن استخدام طرق الاستهلاك غير الخطي (على وجه الخصوص ، الولايات المتحدة) إنشاء تعدد لتحديد الرصيد المتناقص. باستخدام طريقة الرصيد المتناقص المضاعف ، سيتم تحديد رسوم الاستهلاك السنوي (أ) من خلال الصيغة:

أ \ u003d C o * N * 2 ،

ج س - القيمة المتبقية للمعدات ل السنوات المبكرة,

N هو معدل الإهلاك لكامل فترة تشغيل الجهاز ،

2 - تعدد التفاضل والتكامل.

3. عمليات الشطب على أساس مجموع عدد سنوات العمر الإنتاجي ؛

عند تطبيق طريقة شطب التكلفة بمجموع عدد سنوات العمر الإنتاجي ، يتم تحديد المبلغ السنوي للإهلاك بناءً على التكلفة الأولية لعنصر الأصول الثابتة ونسبة عدد السنوات ، حيث يكون البسط هو عدد السنوات المتبقية حتى نهاية عمر الكائن ، والمقام هو مجموع عدد سنوات مصطلح الخدمات. لا يتم استخدام قيمة الإنقاذ في هذه الطريقة ، لأن الأصل الثابت ينقل قيمته بالكامل على مدار العمر الإنتاجي.

من وجهة نظر التخطيط المالي ، هذه الطريقة هي الأفضل لأنها تسمح لك بشطب معظم تكلفة الأصول الثابتة في بداية العملية. علاوة على ذلك ، يتباطأ معدل الشطب ، مما يضمن خفض تكلفة الإنتاج.

الأصول الثابتة في النظام محاسبةيتم تقييم المنظمات بالقيمة الأولية (الكتابية) والمتبقية.

التكلفة الأولية طويلة الأجل ممتلكات ملموسةتنحرف عن قيمتها الحقيقية تحت تأثير التضخم وغيره عوامل التسعير. لإزالة هذا التناقض ، تعيد كيانات الأعمال تقييم الأصول الثابتة: تحديد تكلفة استبدال الأصل.

تحديد تكلفة الاستبدال

يتم تحديد قيمة تكلفة استبدال الأصول الثابتة من خلال تعديل سعرها الأصلي (أو المعاد تقييمه سابقًا) ومقدار رسوم الإهلاك لفترة التشغيل. التمييز بين تكلفة الاستبدال الكاملة والمتبقية (ناقص الاستهلاك).

تعتمد كيفية حساب تكلفة استبدال الأصل على الطريقة المستخدمة لإعادة التقييم. هناك طريقتان لتعيين السعر الحالي للعنصر:

1. إعادة التقييم المباشر هو إعادة حساب التكلفة الأولية بناءً على أدلة وثائقية: معلومات عن أسعار المنتجات من الشركات المصنعة الأخرى ، والمنشورات الإحصائية ، واستنتاجات الخبراء للمخمنين.
2. الفهرسة هي عملية حسابية باستخدام مؤشرات إعادة التقييم (المعاملات). يتم تطوير هذه المؤشرات سنويًا من قبل الوكالات الإحصائية ، مع مراعاة التضخم حسب المجموعات وشروط الاستحواذ (إنشاء) الأصول الثابتة.

العرض في المحاسبة

الفرق الإيجابي بين التصالحية و قيمة الكتابيتم عرض الأصل في محاسبة المؤسسة كإعادة تقييم للأصل ، سلبيًا - كتخفيض السعر. المبالغة في التقدير تؤدي إلى النمو رأس مال إضافيمؤسسة مكونة من مبالغ عمليات إعادة التقييم الموجودات غير المتداولة، ويشير التخفيض إلى تكاليف أخرى.

يعتمد عرض تخفيض السعر أو إعادة التقييم على حقيقة إعادة التقييم في فترات التقارير السنوية السابقة ونتائجها:

• تتجاوز إعادة التقييم الحد السابق: يتم تضمين جزء من إعادة التقييم الذي يغطي التخفيضات في الدخل ، ويزيد المبلغ المتبقي من مبلغ رأس المال الإضافي (الزيادة في رصيد الحساب) ؛
• يتجاوز التخفيض المنخفض إعادة التقييم السابقة: إن جزء التخفيض الذي يغطي إعادة التقييم يقلل من مبلغ رأس المال الإضافي (الزيادة في الخصم من الحساب) ، ويصبح المبلغ المتبقي مصروفات أخرى.

يتم تحويل باقي مبالغ عمليات إعادة التقييم التي تتجاوز تخفيضات العناصر التي تم سحبها من رأس المال الإضافي للشركة إلى حساب الأرباح المحتجزة.

تنظيم إعادة التقييم

تحدد الشركات بشكل مستقل الحاجة إلى إعادة تقييم ممتلكاتها. يتم وضع مثل هذا القرار بأمر (أمر) من الرأس ومشار إليه في السياسة المحاسبية. يتم إعادة التقييم في نهاية (آخر يوم) لفترة التقرير وليس أكثر من مرة في السنة.

في عملية إعادة تقييم أحد العناصر ، تتم إعادة الحساب لمجموعة الأصول الثابتة التي ينتمي إليها ( مركباتالمباني والآلات والمعدات ، إلخ). تخضع المجموعة التي تم إعادة تقييمها مسبقًا لإعادة التقييم المنتظم بحيث لا تنحرف القيمة الدفترية ماديًا عن القيمة العادلة. إذا كان هناك فرق ضئيل بين التكلفة الأولية والتكلفة الحالية (أقل من 10٪) ، فعادةً لا يتم إجراء إعادة التقييم.

تساهم محاسبة الأصول الثابتة بتكلفة الاستبدال في حكم جيدالشركة ، لأنها تضمن دقة وموثوقية البيانات تقرير مالىيسمح لك بتقييم القيمة الحقيقية لممتلكات الشركة وعملها.

من الناحية النظرية ، تُفهم تكلفة الاستبدال الكاملة للمباني على أنها تقدير للتكاليف ، وتكلفة إقامة نسخة من المبنى الذي يتم تقييمه اعتبارًا من تاريخ التقييم. أثناء عملية التقييم ، قد ينشأ موقف يشتمل فيه الهيكل على مواد بناء متقادمة أو تقنيات أو تصميمات لا يمكن تقييمها في هذا الوقت. بالإضافة إلى ذلك ، قد لا تتوافق بعض عناصر المبنى مع لوائح وقواعد البناء الحالية (SNiPs). في هذه الحالة ، من المعتاد حساب التكلفة المقدرة لبناء مبنى مشابه في المنفعة. في الحالة الأخيرة ، يتلقى المثمن تقدير التكلفة بتكلفة الاستبدال. يمكن أن تختلف هذه التقديرات بشكل كبير من حيث القيمة النهائية لتكلفة الاستبدال الكاملة للمباني ، بالإضافة إلى تكوين ودرجة الإهلاك المأخوذة في الاعتبار.

يمكن إجراء تقييم تكلفة الاستبدال الكاملة للمبنى في تاريخ التقييم بتكلفة الاستنساخ أو بتكلفة الاستبدال. يجب شرح اختيار نوع تكلفة الاستبدال لتخصيص تقييم معين بوضوح في التقرير لتجنب سوء تفسير النتيجة.

تمثل تكلفة الاستنساخ تقدير التكلفة لبناء نسخة دقيقة من المبنى الجاري تقييمه ، مع مراعاة جميع أوجه القصور والعناصر الزائدة عن الحاجة بالأسعار الجارية في تاريخ التقييم ، باستخدام نفس مواد البناء والمعايير والتصميم والمشروع وجودة العمل وما إلى ذلك.

من الناحية النظرية ، تكون تكلفة التكاثر أكثر ملاءمة لأنه من السهل حسابها. ومع ذلك ، من الناحية العملية ، يصعب أحيانًا تحديد تكاليف الاستنساخ ، حيث يمكن بناء المباني من مواد متوقفة حاليًا وبأسعار في التاريخ المطلوب.

في الوقت نفسه ، تكون تكلفة التكاثر أكثر ملاءمة لتحديد جميع أنواع البلى.

يتطلب تقدير المبنى بتكلفة الاستنساخ معرفة خاصة في مجال التصميم وتقدير الأعمال ، مما يجعل من الممكن التحقق من موثوقية المصادر المستخدمة.

تكلفة الاستبدال هي تقدير لتكلفة بناء مبنى ذي منفعة مكافئة للممتلكات التي يتم تقييمها ، مع توفير استخدام مواد البناء الحديثة والتقنيات والمعايير الحالية والتصميم والتصميم.

يسهل استخدام تكلفة الاستبدال إجراء التقييم ، حيث أنه يستند إلى معلومات محدثة حول عملية البناء ، والتي من الواضح أنها أكثر سهولة وموثوقية. ومع ذلك ، فإن تكلفة الاستبدال تمنع الحاجة إلى تقدير بعض أنواع التدهور الوظيفي ، ولكن لا تزال هناك حاجة إلى تحديد أنواع أخرى من الشيخوخة الوظيفية والمادية والخارجية. في بعض الأحيان ، يتم تحديد اختيار نوع قيمة المبنى من خلال الغرض من تثمين العقار.

تصنيف تكاليف البناء

تشمل تكلفة الاستبدال الكاملة للمباني تكاليف البناء المباشرة وغير المباشرة ، بالإضافة إلى الدخل من ريادة الأعمال.

تكاليف البناء المباشرة. يشار إلى النفقات الرأسمالية المرتبطة مباشرة بإنشاء الهياكل المادية (مثل تكاليف العقد) على أنها تكاليف مباشرة.

التكاليف غير المباشرة. تسمى المصروفات الرأسمالية المرتبطة بشكل غير مباشر بإنشاء المرافق (على سبيل المثال ، تكاليف القروض) والتي لا يتم تضمينها في تكاليف البناء المباشرة ، التكاليف غير المباشرة. وتشمل هذه الأنواع الأخرى من التكاليف ، على سبيل المثال ، أجور المتخصصين ، وتكلفة القروض والضرائب أثناء البناء ؛ نفقات التشغيل ، مثل عمولة الإيجار والمبيعات ومصاريف التسويق.

تتيح لك مكافأة ريادة الأعمال أن تأخذ في الاعتبار المكافأة مقابل المخاطر التي يتعرض لها صاحب المشروع فيما يتعلق بالتنفيذ مشروع بناء. عند حساب قيمته ، يقوم المثمنون بتحليل دخل المطورين وربح المشاريع ، والذي يتوافق مع الفرق بين إجمالي تكاليف البناء والقيمة السوقية للكائن بعد أن يصل إلى قدرته التصميمية.

تكاليف البناء المباشرة

تشمل تكاليف البناء المباشرة التكلفة الإجمالية المقدرة للإنشاء أعمال التركيب، والتي بدورها تشمل التكاليف المباشرة والتكاليف العامة ، بالإضافة إلى ربح مؤسسة المقاولات.

تشمل التكاليف المباشرة أجورعمال البناء الأساسيون وهياكل ومواد البناء ، وكذلك تكلفة تشغيل آلات وآليات البناء.

يتم احتساب التكاليف العامة وفقًا للمعايير كنسبة مئوية من التكاليف المباشرة وتشمل بنودًا مثل تكاليف النقل ، ونفقات صيانة الجهاز الإداري ، إلخ.

يتم تحديد ربح مؤسسة المقاولات والتركيب ، المحددة كنسبة مئوية من التكلفة الإجمالية لأعمال البناء والتركيب ، في اتفاقيات العقد ويدفعها العميل (المستثمر).

عند حساب التكاليف المباشرة والتكاليف العامة لمقاول البناء ، يجب على المثمن مراعاة الاعتبارات التالية:

إذا كانت أبعاد المبنى أكبر من المعتاد ، فمن المرجح أن يتم استخدام هياكل أكثر متانة هناك ؛

يعتمد مقدار التكاليف بشكل مباشر على جودة المواد والعمل ، لذلك من الضروري تحديدها في المبنى الذي يتم تقييمه ؛

يؤثر مستوى المنافسة بين المقاولين في السوق المحلية على تقديرات التكلفة ، حيث يقوم المقاول بدوام كامل بدفع رسوم زائدة ، بينما يقدم المقاولون تحت الطلب عادةً أسعارًا أقل لنفس المواصفات ؛

يعتمد مستوى التكاليف العامة على الطاقة الإنتاجية للمقاول ، منذ ذلك الحين منظمة كبيرةيمكن أن يوفر بعض التكاليف ، مثل تكاليف التخزين ، وصيانة مراقبة الجودة ، وما إلى ذلك.

التكاليف غير المباشرة

تتضمن التكاليف غير المباشرة التكاليف اللازمة للإنشاء ، ولكنها غير مدرجة في عقد البناء. قد تشمل التكاليف غير المباشرة ما يلي:

أعمال التصميم والمسح ؛

التقييم والاستشارات والمحاسبة والخدمات القانونية ؛

تكاليف تمويل القرض

تأمين جميع المخاطر ؛

مدفوعات الضرائبأثناء البناء؛

تكاليف التطوير؛

مصاريف التسويق ، عمولة المبيعات ، نقل الملكية ؛

المصاريف الإدارية للمطور ، إلخ.

عند حساب التكاليف غير المباشرةيجب على المثمن مراعاة الاعتبارات التالية:

إذا تم التقييم في سوق غير متوازن ، فقد تظهر العمولات الإضافية ، والتسويق ، والتكاليف الإدارية وغيرها من التكاليف غير المباشرة ، والتي يجب أخذها في الاعتبار عند تقييم الشيخوخة الخارجية ؛

تعتمد بعض أنواع التكاليف غير المباشرة على الحجم الإجمالي وتكلفة البناء ، لذلك يُنصح بتقييمها كنسبة مئوية من التكاليف المباشرة ؛

تعتمد الأنواع الأخرى من التكاليف غير المباشرة على نوع العقار ، ويجب تقديرها باستخدام طريقة الحساب المباشر وتتطلب دراسة أكثر تفصيلاً لهيكلها.

دخل ريادة الأعمال - جزء من القيمة السوقية للمبنى ، والذي يمثل مبلغ ربح ريادة الأعمال الناشئ أثناء التنفيذ أعمال البناءالذي يعوض عن المخاطر الناشئة في هذه الحالة ويتحقق عندما يتغير المالك. يتم تعريف الدخل الريادي (المحقق بالفعل) على أنه الفرق بين سعر البيع أو القيمة السوقية لشيء ما والتكاليف الإجمالية. في الوقت نفسه ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه في بعض الحالات ، قد لا تلبي النتيجة توقعات السوق. بالإضافة إلى ذلك ، تتطلب هذه الصيغة للدخل من ريادة الأعمال تقسيم الفرق الناشئ عن بيع العقارات فيما بينها قطعة أرضوالمباني.

عند تحليل الدخل من ريادة الأعمال ، تميز نظرية التقييم بين مفهومي حافز ريادة الأعمال ومكافأة ريادة الأعمال. تعود ملاءمة هذا التمييز إلى حجم وتوزيع الوظائف الخاصة بتسيير أعمال البناء التي لا تفترضها منظمة البناء المتعاقدة. تكوين المشاركين المباشرين في عملية الاستثمار ، المرتبط مباشرة بتنفيذ المشروع ، هو المستثمر والعميل والمقاول.

المستثمر عضو مشروع استثماريمن يستثمر أمواله الخاصة أو أمواله الأخرى فيها ويتلقى ملكيتها ، والتي يمكن أن تتحقق في شكل استخدام أو تأجير أو بيع لاحق.

العميل هو وسيط بين المستثمر والمشاركين الآخرين في عملية الاستثمار (المقاولون ، المصممون ، موردو المعدات ، مواد البناء ، إلخ). يقوم العميل بوظائف التنسيق والإشراف.

المقاول هو مؤسسة بناء أو وسيط مسؤول عن تنفيذ حجم أعمال البناء والتركيب بالتوافق التام مع المشروع للمبلغ التعاقدي.

في الواقع ، يمكن للمستثمر تولي وظائف العميل.

يشجع الحافز الريادي المستثمر على الاستثمار في العقارات مع توقع كسب معدل عائد في السوق.

مكافأة ريادة الأعمال هي تعويض لمنسق العميل عن الإدارة العامة المؤهلة للمشروع. يجب التمييز بين مكافأة ريادة الأعمال وأرباح مقاول البناء ونفقاته العامة ، حيث يتم تضمينها بالكامل التكلفة المتوقعةأعمال البناء والتركيب.

يجب أن يحدد تقرير التقييم بوضوح الدخل من ريادة الأعمال ، وأرباح ريادة الأعمال ، وحافز ريادة الأعمال.

عند حساب الدخل من ريادة الأعمال ، قد يواجه المثمن عددًا من المشكلات. أولاً ، يرجع زيادة سعر البيع عن إجمالي تكاليف البناء إلى تأثير العديد من العوامل ، لذلك من المهم جدًا في التحليل تحديد حصة مساهمة المستثمر والمطور.

ثانيًا ، نظرًا لأن الدخل من ريادة الأعمال لا يتحقق إلا عند بيع العقارات ، فإن بعض الخبراء يربطونها بذلك الأصول غير الملموسة. يتطلب تحليل المعاملات للأشياء المباعة بعد عدة سنوات من الانتهاء من البناء تحليلاً للتغير في القيمة بسبب تغيير مؤقت في السوق.

ثالثًا ، تؤثر تقنيات إنشاء المرافق المماثلة على إمكانية الحصول على بيانات للمقارنة. عادة يمكن للمثمنين حساب ربح ريادة الأعمال من التكاليف الفعلية لممتلكات مماثلة ، مثل الوحدات السكنية والمباني الشاهقة. مجمعات سكنية. عند حساب قيمة هذه العقارات ، تمثل أرباح ريادة الأعمال مكافأة للمطور على العمل الماهر المنجز والمخاطر المرتبطة بالمشروع ، على الرغم من أن هذا الدخل قد يختلف عما هو متوقع. في المناطق السكنية الكبيرة ، ومع ذلك ، فإن هذه المشكلة

هذا صعب لأن ربح المطور قد لا يعكس الحصص النسبية لقطعة الأرض والمباني في قيمة العقار بأكمله. غالبًا ما يستفيد مخططو الأراضي السكنية ، على سبيل المثال ، من قيمة المنازل المبنية على قطع مخطط لها بدلاً من قيمة القطع نفسها.

رابعًا ، قد يتم تضمين الربح التجاري في بعض الحالات في تكاليف البناء ، لذلك إذا لم يقم المثمن بتحليل المعلومات ، فسيتم أخذ هذا العامل في الاعتبار مرتين.

حساب دخل الأعمال

الدخل من ريادة الأعمال هو جزء لا يتجزأ من القيمة السوقية للمباني التي يتكون منها العقار. عادة ، لحساب الدخل من ريادة الأعمال بناءً على تحليل معاملات السوق بأشياء مماثلة ، يتم تحديد نسبة معيارية معينة من الدخل من ريادة الأعمال ، والتي ، بناءً على القاعدة الأولية المستخدمة من قبل المثمن ، يمكن تعيينها على مؤشرات القيمة المختلفة. لذلك يمكن أن يكون أساس الحساب:

التكاليف المباشرة؛

مقدار التكاليف المباشرة وغير المباشرة ؛

المبلغ الإجماليالتكاليف المباشرة وغير المباشرة وتكلفة الموقع ؛

تكلفة المشروع المكتمل.

عادة ما تسمى تكلفة استبدال الأصول الثابتة بالقيمة التي يتم استخدامها عند تقييم أي كائن متعلق بالأصول الثابتة في نهاية إجراء إعادة التقييم.

ذلك الجزء من الأصول الثابتة الذي له قيمة داخل المنشأة السياسة المحاسبيةقد ينعكس تنظيم الحدود ، الذي يجب ألا يتجاوز 20000 روبل لكل وحدة ، في تقارير محاسبية كعنصر في قوائم الجرد ذات الطبيعة المادية والإنتاجية. من أجل ضمان المستوى المناسب لسلامة هذه الوثائق ، سيكون من الضروري الاهتمام بتنظيم الرقابة المناسبة على جميع تحركاتهم.

لتلبية احتياجات الضرائب ، يجب أن تكون جميع الأشياء التي يصل سعرها إلى 10000 روبل ، عند استخدامها شطب على الفور كتكاليف مادية.

لا يمكن تغيير سعر الأصول الثابتة. صحيح ، يجدر النظر في عدد من العوامل التي تسمح بمثل هذا الاحتمال: إعادة بناء المرافق ، أو تحديثها ، أو التصفية غير الكاملة ، أو تنفيذ العمل على المعدات الإضافية للأصول الثابتة.

يتم تنفيذ عملية إعادة التقييم باستخدام طريقة التحويل المباشرأو من خلال إثبات موثق للقيمة السوقية. الهدف الرئيسي من هذه الإجراءات هو تحديد القيمة الحقيقية لجميع الممتلكات التي تنتمي إلى الأصول الثابتة عن طريق خفض التكلفة الأولية إلى أسعار السوقوللظروف القائمة أثناء إعادة التقييم.

يمكن تنفيذ إجراء إعادة التقييم على النحو التالي أساسي، إلى جانب المتبقيةأو التصالحيةسعر.

وفقًا للتكلفة الأولية ، سيتم قبول الأصول الثابتة للمحاسبة. يمثل السعر الأولي مبلغ المصروفات الفعلية للمؤسسة التي تم إنفاقها على شراء أو إنشاء أو إنشاء الأصول الثابتة ، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة وأنواع أخرى من الضرائب الضريبية الخاضعة للسداد.

السعر المبدئي للأصول الثابتة التي تم المساهمة فيها رأس المال المصرح بهالشركات الخاصة بهم القيمة النقديةوالتي يتم الاتفاق عليها بقرار جماعي من مؤسسي الهيكل التجاري.

التكلفة الأولية للأصول الثابتة التي حصلت عليها الشركة بموجب اتفاقية التبرع المجانية هي قيمتها السوقية ، الحالية وقت قبولها في الميزانية العمومية.

تتوافق تكلفة استبدال الأصول الثابتة مع مبلغ التكاليف المالية التي تلتزم الشركة بدفعها في تاريخ إعادة التقييم إذا كانت هناك حاجة لاستبدال عنصر.

يمكنك تحديد سعر استرداد نظام التشغيل باستخدام:

1. معلومات عن مواد مماثلة مقدمة من الشركة المصنعة.
2. تم استلام بيانات التكلفة من المنظمات الإحصائيةأو من مندوبي المبيعات.
3. معلومات حول التكلفة التي يتم نشرها في المطبوعات الأدبية والمعلوماتية الخاصة.
4. التقييمات التي يتم إجراؤها من قبل موظفي BTI.
5. آراء الخبراء حول حجم التكلفة الحالية للأصول الثابتة.

التقييم وإعادة التقييم والتغيير

كجزء من المحاسبة العادية إجراء تقييم الأصول الثابتة. حتى الآن ، من المعتاد التمييز بين الأنواع التالية من إعادة تقييم نظام التشغيل:

• بالتكلفة الأولية
• بسعر الاستبدال ؛
• بالسعر المتبقي.

وفقًا للإجراء الحالي ، يجب أن تنعكس جميع الأصول الثابتة في المحاسبة وفقًا لسعرها الأساسي أو سعر الاستبدال.

قبل إجراء إعادة تقييم الأصول الثابتة التي هي جزء من فئة متجانسة معينة من الكائنات المادية ، يجب أن نتذكر أن مثل هذا الإجراء يجب أن يتم تنفيذه على أساس مستمر في المستقبل. يتم ذلك حتى لا يكون لتكلفة هذه العناصر ، التي تنعكس في التقارير المحاسبية والمحاسبة ، اختلافات خطيرة عن سعر الاستبدال.

قبل إعادة تقييم نظام التشغيل ، يلزم القيام ببعض الأعمال التحضيرية. هناك عملية لإصدار أمر أو مستند إداري آخر بخصوص إعادة التقييم. بالإضافة إلى ذلك ، سوف تحتاج إلى الاستعداد القائمة الكاملةنظام التشغيل الذي سيخضع لهذا الإجراء. يجب أن تشمل هذه القائمة المعلومات التالية:

• اسم كائن معين ؛
• تاريخ شرائها أو تصنيعها أو بنائها ؛
• تاريخ قبول هذه الأشياء للمحاسبة في قسم المحاسبة بالمنظمة.

بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري التحقق من حقيقة وجود مثل هذه الأشياء. مثل البيانات الأوليةلتنظيم إعادة التقييم يمكن أن يكون:

• السعر الأولي أو الحالي إذا كائن معينخاضعة بالفعل لإعادة التقييم كما في 31 ديسمبر من السنة المالية السابقة ؛
• مبلغ الاستقطاعات المستحقة في نفس التاريخ لكامل فترة تشغيل المنشأة ؛
• تأكيد مستندي لحجم القيمة الحالية اعتبارًا من 1 يناير من السنة المشمولة بالتقرير.

يتضمن إجراء إعادة التقييم إعادة حساب القيمة الأولية وكذلك القيمة الحالية. إذا كان كائن معين قد خضع بالفعل لإجراء إعادة تقييم ، فإنه يخضع لذلك التحقق من مقدار الاستهلاك المتراكم.

طرق الحساب الحالية

هناك عدة طرق لحساب تكلفة استبدال الأصول الثابتة.

منهجية الوحدة المقارنةهي عملية حساب تكلفة بناء وحدة مقارنة واحدة للمبنى. يتم تعديل سعر وحدة مقارنة واحدة من نظير من حيث الاختلافات الموجودة مع العناصر المقارنة.

لكي يحسب السعر الكاملالكائن في السؤال ، مطلوب القيمة المعدلة لوحدة المقارنة مضروبة في عدد وحدات المقارنة. غالبًا ما يتم تحديد مقدار التكاليف باستخدام الوثائق المرجعية والتنظيمية ، وهي المعلمات الموسعة لسعر البناء والمعلمات الموسعة لسعر الاستبدال.

يمكن استخدام الصيغة التالية لحساب التكلفة كائن غير متحرك:

Tso \ u003d Tsm2 * Po * Kop * KON * KOM * Kov * Kopz * Conds ، حيث

تسو- سعر الشيء الخاضع لإجراءات التقييم ، سم 2- تكلفة بناء واحد متر مربعمنطقة، بواسطة – المساحة الكليةالممتلكات قيد التقييم ، كوب- معامل تصحيح احتمال الكشف عن التناقض بين المساحة الفعلية للكائن مع البيانات المتاحة من BTI والمساحة الفعلية للمبنى (Кop = 1.1-1.2) ، يخدع- معامل يأخذ في الاعتبار الاختلافات المحددة بين الكائن الذي يتم تقييمه والمبنى القياسي المحدد (للأشياء المماثلة KO = 1) ، كوم- المعامل الذي يأخذ في الاعتبار موقع الجسم غير المنقول ، KOv- عامل الوقت ، الذي يأخذ في الاعتبار الفرق بين تكلفة أعمال البناء والتركيب في وقت بدء البناء وتاريخ إجراءات التقييم ، KOpz- معامل يأخذ في الاعتبار مقدار ربح منظمة تعمل كمطور ، كوندز- معامل يأخذ في الاعتبار مبلغ ضريبة القيمة المضافة.

واحد من الجوانب الحرجةباستخدام مثل هذه الطريقة ، يمكن للمرء اختيار التناظرية النموذجية. للقيام بذلك بشكل صحيح ، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار مثل هذا عوامل، مثل نفس الغرض الوظيفي ، تشابه المعلمات الفيزيائية الحالية ، العمر التقريبي ، المعلمات الأخرى.

طريقة التقسيم إلى مكونات فرديةيختلف بشكل أساسي عن طريقة الوحدة المقارنة حيث يتم حساب سعر المبنى كمجموع أسعار كل عنصر بناء فردي. سعر التكلفة لكل منها عنصر منفصلمحسوبة على أساس كل من التكاليف المباشرة وغير المباشرة.

J = (∑ Obj * Cj) * كن ، أين

Tsz- تكلفة بناء شيء غير منقول ، أوبجهو حجم العنصر j ، سيج- سعر وحدة حجم واحدة ، مُعامل ، الذي يأخذ في الاعتبار الفروق بين كائن معين والمختار مبنى نموذجي(للمباني المماثلة Con = 1).

منهجية البحث الكميهو أساس استخدام الأساليب الموصوفة سابقًا لحساب قيمة استبدال العقار. يسمح لك بالحصول على البيانات الأكثر دقة. في الوقت نفسه ، تجدر الإشارة إلى أن هذه الطريقة هي الأغلى. في هذا الصدد ، يجب أن يكون لدى الشخص الذي سيشارك في التقييم مستوى كافٍ من المعرفة وأن يكون لديه تدريب نظري مناسب ، مدعومًا بخبرة عملية.