Zużycie charakteryzuje się spadkiem użyteczności nieruchomość, jego atrakcyjność konsumencka z punktu widzenia potencjalnego inwestora i wyraża się w spadku wartości w czasie (utrata wartości) pod wpływem różnych czynników. Amortyzacja (I) jest zwykle mierzona w procentach, a pieniężnym wyrazem amortyzacji jest amortyzacja (O).

W zależności od przyczyn powodujących utratę wartości nieruchomości wyróżnia się następujące rodzaje zużycia: fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne.

Zużycie fizyczne i funkcjonalne dzieli się na usuwalne i nienaprawialne.

Zużycie usuwalne to zużycie, którego wyeliminowanie jest fizycznie możliwe i ekonomicznie wykonalne, tj. koszty poniesione w celu wyeliminowania tego lub innego rodzaju zużycia przyczyniają się do wzrostu wartości przedmiotu jako całości.

Identyfikacja wszystkich możliwych rodzajów zużycia to skumulowane zużycie majątku. W ujęciu pieniężnym całkowita amortyzacja jest różnicą między kosztem odtworzenia a kosztem odtworzenia Cena rynkowa oceniany obiekt.

Skumulowane skumulowane zużycie jest funkcją żywotności obiektu. Rozważmy podstawowe koncepcje ewaluacyjne charakteryzujące ten wskaźnik. amortyzacja dochodów z tytułu kosztów nieruchomości

Trwałość fizyczna budynku (PL) to okres eksploatacji budynku, w którym stan nośnych elementów konstrukcyjnych budynku spełnia określone kryteria (niezawodność konstrukcji, trwałość fizyczna itp.). Termin życie fizyczne obiektu ustalana jest w trakcie budowy i uzależniona jest od grupy kapitałowej budynków. Życie fizyczne kończy się w momencie zniszczenia obiektu.

Wiek chronologiczny (CA) to okres czasu, jaki upłynął od dnia oddania obiektu do użytkowania do dnia dokonania oceny.

Żywotność ekonomiczna (EL) określa czas eksploatacji, w którym obiekt generuje dochód. W tym okresie dokonane ulepszenia zwiększają wartość nieruchomości. Życie ekonomiczne obiektu kończy się w momencie, gdy eksploatacja obiektu nie jest w stanie generować dochodu, jaki wskazuje odpowiednia stawka dla porównywalnych obiektów w danym segmencie rynku nieruchomości. Jednocześnie dokonane ulepszenia nie podnoszą już wartości obiektu ze względu na jego ogólne zużycie.

Wiek efektywny (EA) obliczany jest na podstawie wieku chronologicznego budynku, z uwzględnieniem jego wieku stan techniczny i istniejące na dzień wyceny czynniki ekonomiczne, wpływające na wartość ocenianego obiektu. W zależności od charakterystyki użytkowej budynku wiek efektywny może różnić się od wieku chronologicznego w górę lub w dół. W przypadku normalnej (typowej) eksploatacji budynku wiek efektywny jest zwykle równy wiekowi chronologicznemu.

Pozostały termin życie ekonomiczne(OSEZH) budynek – okres od dnia oceny do końca jego okresu użytkowania.

Zużycie fizyczne to stopniowa utrata właściwości technicznych i użytkowych obiektu powstałych pierwotnie w trakcie budowy pod wpływem czynników naturalnych, klimatycznych oraz działalności człowieka.

Metody obliczania fizycznego zniszczenia budynków są następujące::

- normatywne (dla budynków mieszkalnych);
- koszt;
- metoda na całe życie.

Normatywna metoda obliczania zużycia fizycznego polega na zastosowaniu różnych instrukcji normatywnych na poziomie międzybranżowym lub wydziałowym. W określone zasady Podano charakterystykę zużycia fizycznego różnych elementów konstrukcyjnych budynków oraz ich ocenę.

Oznaczanie fizycznego zniszczenia budynków metodą trwałości

W praktyce elementy konstrukcji posiadające usuwalne i nieodwracalne zużycie fizyczne dzieli się na „długowieczne” i „krótkowieczne”.

„Elementy krótkotrwałe” to elementy, które mają krótszą żywotność niż cały budynek (pokrycia dachowe, wyposażenie wodno-kanalizacyjne itp.).

„Elementy długowieczne” to elementy, których oczekiwana żywotność jest porównywalna z żywotnością budynku (fundamenty, ściany nośne itp.).

Usuwalne zużycie fizyczne „elementów krótkotrwałych” następuje na skutek naturalnego zużycia elementów budynku wraz z upływem czasu, a także nieostrożnej obsługi. W takim przypadku cena sprzedaży budynku jest pomniejszana o odpowiednią utratę wartości, ponieważ przyszły właściciel będzie musiał dokonać „wcześniej odroczonych napraw”, aby przywrócić konstrukcję do normalnych właściwości użytkowych ( Konserwacja wnętrz, renowacja miejsc nieszczelnych dachów itp.). Zakłada się, że elementy zostaną przywrócone do stanu „praktycznie nowego”. Usuwalne zużycie fizyczne w ujęciu pieniężnym definiuje się jako „koszt napraw odroczonych”, tj. koszty doprowadzenia obiektu do stanu „równoważnego” z pierwotnym.

Nieusuwalne zużycie fizyczne elementów o krótkiej żywotności to koszt odtworzenia elementów szybko zużywających się, określony jako różnica pomiędzy kosztem wymiany a wielkością usuwalnego zużycia, pomnożona przez stosunek wieku chronologicznego i trwałości fizycznej tych elementów .

Usuwalne zużycie fizyczne elementów przez długi czasżywotność determinowana jest rozsądnymi kosztami jego eliminacji, podobnymi do usuwalnego fizycznego zużycia elementów o krótkiej żywotności.

Nieusuwalne zużycie fizyczne elementów o długiej żywotności oblicza się jako różnicę pomiędzy kosztem odtworzenia całego budynku a ilością elementów wymiennych i nieodwracalne zużycie, pomnożony przez stosunek wieku chronologicznego i trwałości fizycznej budynku.

Funkcjonalne zużycie. Oznakami zużycia funkcjonalnego ocenianego budynku jest niezgodność rozwiązań przestrzennych i/lub projektowych z nowoczesnymi standardami, w tym różnego rodzaju wyposażenia niezbędnego do normalnej eksploatacji obiektu, zgodnie z jego obecnym lub przeznaczeniem.

Zużycie funkcjonalne dzieli się na zdejmowalne i nienaprawialne.

Pod względem wartości zużycie funkcjonalne to różnica między kosztem reprodukcji a kosztem wymiany, która nie uwzględnia zużycia funkcjonalnego.

O usuwalnym zużyciu funkcjonalnym decydują koszty niezbędnej przebudowy, która przyczynia się do efektywniejszego funkcjonowania nieruchomości.

Przyczyny zużycia funkcjonalnego:

- niedociągnięcia wymagające dodania elementów;
- braki wymagające wymiany lub modernizacji elementów;
- super ulepszenia.

Braki wymagające uzupełnienia – elementy budynku i wyposażenia, które nie występują w istniejącym otoczeniu, a bez których nie może on spełniać współczesnych standardów użytkowych. Amortyzacja z tytułu tych pozycji jest mierzona kosztem dodania tych pozycji, łącznie z ich montażem.

Wady wymagające wymiany lub modernizacji elementów - przedmioty, które nadal spełniają swoje funkcje, ale nie odpowiadają już współczesnym standardom (wodomierze, gazomierze i sprzęt przeciwpożarowy). Amortyzacja tych pozycji jest mierzona jako koszt istniejących elementów, z uwzględnieniem ich fizycznego zniszczenia, pomniejszony o koszt zwrotu materiałów, powiększony o koszt demontażu istniejących i powiększony o koszt montażu nowych elementów. Koszt zwrotu materiałów liczony jest jako koszt zdemontowanych materiałów i sprzętu w przypadku wykorzystania w innych obiektach (wartość rezydualna podlegająca weryfikacji).

Superulepszenia to pozycje i elementy konstrukcji, których dostępność jest obecnie nieadekwatna do współczesnych wymagań standardów rynkowych. Zdejmowane funkcjonalne ubranie w tym przypadku mierzony jako bieżący koszt odtworzenia elementów „nadmiernie udoskonalonych” pomniejszony o fizyczną amortyzację, plus koszt demontażu i minus wartość odzyskana zdemontowanych elementów.

Nieusuwalne zużycie funkcjonalne jest spowodowane przestarzałym planowaniem przestrzennym i/lub cechami konstrukcyjnymi ocenianych budynków w porównaniu z nowoczesnymi standardami budowlanymi. Oznaką nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego jest ekonomiczna niecelowość wydatków na usuwanie tych braków. Ponadto należy wziąć pod uwagę warunki panujące na dzień wyceny stan rynku za odpowiednią zgodność architektoniczną budynku z jego przeznaczeniem.

W zależności od konkretna sytuacja Koszt nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego można określić na dwa sposoby:

1) kapitalizacja strat w czynszach;
2) kapitalizację nadwyżki kosztów eksploatacyjnych niezbędnych do utrzymania budynku w należytym porządku.

W podobny sposób można obliczyć nieodwracalne zużycie funkcjonalne poprzez kapitalizację nadwyżki kosztów eksploatacyjnych niezbędnych do utrzymania budynku w dobrym stanie. To podejście preferowany do oceny nienaprawialnego zużycia funkcjonalnego budynków charakteryzujących się niestandardowymi rozwiązania architektoniczne i w którym mimo to czynsz jest porównywalny wynajem dla nowoczesnych obiektów analogowych, w przeciwieństwie do wysokości kosztów eksploatacyjnych.

Amortyzacja zewnętrzna (ekonomiczna) - amortyzacja obiektu na skutek negatywnego wpływu na przedmiot oceny otoczenie zewnętrzne: sytuacja rynkowa, służebności nałożone na niektóre sposoby korzystania z nieruchomości, zmiany w otaczającej infrastrukturze oraz decyzje legislacyjne w zakresie opodatkowania itp. Zewnętrzne zużycie nieruchomości, w zależności od przyczyn, które je spowodowało, w większości przypadków jest nieodwracalne ze względu na niezmienioną lokalizację, ale w niektórych przypadkach może „samoistnie się usunąć” ze względu na pozytywna zmiana otaczające środowisko rynkowe. - elementy, które mają krótszą żywotność niż cały budynek (pokrycia dachowe, wyposażenie wodno-kanalizacyjne itp.).

Obliczanie amortyzacji nieruchomości

Amortyzację w wycenie definiuje się jako utratę przydatności przedmiotu, a tym samym jego wartości, z jakiejkolwiek przyczyny. Amortyzacja pozwala na dokonanie korekty pomiędzy wartością specjalnie wybranego nowego budynku a rzeczywistą wartością wycenianej nieruchomości.

Najczęściej stosowanymi metodami obliczania całkowitej amortyzacji nieruchomości są:

Metoda podziału

Istnieją 3 rodzaje zużycia: fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne.

Zużycie fizyczne oznacza fizyczne starzenie się budynku, aż do zniszczenia konstrukcji. W praktyce oceniającej uwzględnia się dwa rodzaje zużycia fizycznego: usuwalne i nienaprawialne.

Usuwalne zużycie fizyczne - zakłada się, że koszty jego usunięcia nie przewyższą potencjalnych korzyści (wzrostu wartości obiektu) dla inwestora. Do usuwalnego zużycia fizycznego zaliczają się naprawy rutynowe.

Nieusuwalne zużycie fizyczne charakteryzuje się wzrostem kosztów naprawy obiektów ponad wartość dodaną ocenianego przedmiotu.

Aby określić nieodwracalne zużycie fizyczne, elementy konstrukcyjne dzieli się na:

Długoterminowy ( systemy inżynieryjne, fundamenty, instalacja wodno-kanalizacyjna, elektryczna, ramy, ściany)

Elementy eksploatacyjne (pokrycia dachowe, rynny, wykończenia)

Przed przypisaniem elementu budynku do tej lub innej grupy wskazanej powyżej należy wziąć pod uwagę, że:

Żywotność zależy od zastosowanych materiałów budowlanych i technologii zastosowanej do wykonania pracy;
Elementy konstrukcyjne budynku są ze sobą technicznie powiązane.

Do elementów ulegających zużyciu zalicza się te, które w ciągu życia obiektu są wielokrotnie wymieniane.

Aby określić nieodwracalne fizyczne zużycie, można zastosować metodę inżynieryjną.

Po ustaleniu amortyzacji aktywów krótkoterminowych od całkowity koszt od reprodukcji przedmiotu należy odliczyć koszty nabycia majątku krótkoterminowego.

Funkcjonalne zużycie powstaje w sytuacji, gdy niektóre funkcje nieruchomości nie odpowiadają współczesnym standardom.

Jeżeli zużycie naprawialne wiąże się z elementem przestarzałym, wówczas zużycie mierzy się kosztem jego wymiany.

Nieusuwalne zużycie funkcjonalne wiąże się z obniżeniem wartości obiektu na skutek braku lub nadmiaru określonych cech jakościowych (zły układ, zbyt gęsta zabudowa, niedogodna lokalizacja budynku, brak dostępu do budynku).

Obliczenia nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego można dokonać stosując metodę kapitalizacji strat czynszowych.

Zewnętrzne (ekonomiczne) zużycie powstaje pod wpływem czynników zewnętrznych w stosunku do nieruchomości.

Do najbardziej typowych czynników należą:

Najbliższe miejsca przyrodnicze
Stan okolicy
Sąsiednia nieruchomość
Konkurencja na rynku nieruchomości
Sytuacja społeczna
Odległość od miejsc pracy
Rozwój infrastruktury

Ekonomiczną amortyzację nieruchomości można mierzyć spadkiem czynszów w porównaniu z podobnymi nieruchomościami.

Amortyzację ekonomiczną można również określić metodą sprzedaży sparowanej. Należy porównać obiekty nieruchomości, z których jeden był pod wpływem czynnika zewnętrznego, a drugi nie był pod wpływem czynników środowiskowych.

Metoda na całe życie

Ekonomiczny okres użytkowania nieruchomości to okres, w którym ulepszenia zwiększają wartość obiektu.

Fizyczna żywotność to okres, w którym obiekt faktycznie istnieje i nadaje się do zamieszkania lub pracy w nim.

Efektywny wiek konstrukcji - na podstawie oceny wygląd, kondycji fizycznej i czynników ekonomicznych jego otoczenia.

Pozostały okres ekonomicznej użyteczności obiektu to okres czasu od daty wyceny do końca ekonomicznego okresu użytkowania obiektu.

I/VS = EV/TS,

Gdzie noszę,%;

EV – wiek efektywny, lata

VS – koszt odtworzenia, %

TS – typowy okres gospodarczy, lata

I = EV/(EV+OS),

Gdzie OS to pozostały czas życia ekonomicznego, w latach.

Metoda próbkowania rynku

Metoda ta opiera się na porównywalnych informacjach sprzedażowych. Zużycie ocenianego obiektu określa się w następującej kolejności:

1. Zbieranie informacji analitycznych o niedawno sprzedanych podobnych nieruchomościach

2. Ustalenie kosztu działki dla każdego obiektu analogicznego

3. Ustalenie kosztu ulepszeń poprzez odjęcie od ceny kosztu sprzedanych analogów działki

4. Ustalenie kosztu odtworzenia bez uwzględnienia amortyzacji każdego obiektu analogicznego na dzień wyceny.

5. Ustalenie amortyzacji poprzez odjęcie od kosztu odtworzenia (etap 4) kosztu nieruchomości (etap 3)

6. Wyznaczanie efektywnego wieku obiektów analogowych

7. Wyznaczenie średniorocznego zużycia poprzez podzielenie powstałego zużycia (krok 5) przez efektywny wiek odpowiedniego obiektu

8. Określenie średniorocznego procentu amortyzacji poprzez podzielenie średniorocznej amortyzacji przez koszt odtworzenia ulepszeń.

Proces ten należy powtórzyć kilkukrotnie w zależności od liczby wybranych analogów

Całkowity stopień zużycia można podzielić na fizyczne, funkcjonalne i zużycie ekonomiczne. Zużycie fizyczne i funkcjonalne określa się na podstawie oględzin budynku, a ich wartości odejmuje się od całkowitego zużycia. Rezultatem jest wartość amortyzacji ekonomicznej.

Określenie zużycia nieruchomości

Całkowity koszt odtworzenia lub wymiany jest sumą kosztów odtworzenia (wymiany) nowego budynku w cenach obowiązujących w dniu wyceny. Należy zatem uwzględnić różnice w charakterystyce nieruchomości nowej i nieruchomości podlegającej wycenie.

Nosić w wycenie oznacza utratę użyteczności, a co za tym idzie wartości, przedmiotu wyceny z jakiejkolwiek przyczyny. Amortyzacja (jako utrata wartości) może być wyrażona w jednostkach bezwzględnych i względnych. Jeżeli zużycie wyraża się w jednostkach bezwzględnych ( jednostki monetarne), następnie jest on odejmowany pełny koszt reprodukcja.

V odtwórz = Vp odtwórz - I lub V zastąp = Vp zastąp - And, (6.5)

gdzie SV to koszt odtworzenia obiektu;

V wymiana - koszt wymiany ulepszeń obiektu;

Vр reprodukcja - całkowity koszt reprodukcji obiektu;

Wymiana Vп - całkowity koszt wymiany obiektu;

I jest amortyzacją przedmiotu wyceny wyrażoną w jednostkach pieniężnych.

Jeżeli zużycie wyraża się w jednostkach względnych (procentach), wówczas stosuje się następujący wzór:

Odtwarzanie Vp = odtwarzanie V (1 - I), (6.6)

gdzie I jest zużyciem ocenianego obiektu, wyrażonym w jednostkach względnych.

Istnieją dwa sposoby określenia zużycia:

· metoda dożywotnia;
· sposób podziału na rodzaje zużycia.

Amortyzacja, jako utrata wartości, może być wyrażona zarówno w ujęciu względnym (w odniesieniu do pełnego kosztu odtworzenia lub pełnego kosztu odtworzenia), jak i w wartościach bezwzględnych.

Obliczanie zużycia metodą trwałości

Zużycie jest funkcją czasu obiektu.

Ustalanie amortyzacji budynków metodą żywotności opiera się na badaniu konstrukcji ocenianego obiektu i założeniu, że efektywny wiek obiektu odnosi się do typowego ekonomicznego okresu użytkowania, gdyż skumulowana amortyzacja jest odniesiona do kosztu odtworzenie (wymiana) budynku.

Przy obliczaniu zużycia metodą cyklu życia stosuje się następujące pojęcia:

Trwałość fizyczna budynku (T n) to okres eksploatacji budynku, w którym stan nośnych elementów konstrukcyjnych budynku spełnia określone kryteria (niezawodność konstrukcji, trwałość fizyczna itp.). Trwałość fizyczna obiektu ustalana jest w trakcie budowy i zależy od grupy kapitałowej budynku. Życie fizyczne kończy się w momencie zniszczenia obiektu.

Wiek chronologiczny (fakt T) to okres czasu, jaki upłynął od uruchomienia obiektu do daty oceny.

Wiek efektywny (T eff) oblicza się na podstawie wieku chronologicznego budynku, biorąc pod uwagę jego stan techniczny oraz czynniki ekonomiczne panujące na dzień oceny, mające wpływ na wartość ocenianego obiektu. W zależności od charakterystyki użytkowej budynku wiek efektywny może różnić się od wieku chronologicznego w górę lub w dół. W przypadku normalnej (typowej) eksploatacji budynku wiek efektywny kształtuje się następująco:

Ryż. 6.1. Okresy życia budynku i charakteryzujące je wskaźniki oceny

Wskaźniki zużycia fizycznego, wieku efektywnego i żywotności ekonomicznej kształtują się w pewnym stosunku, który można wyrazić wzorem

I = (Teff / Tn) 100%, (6,7)

gdzie noszę,%;

Tef – wiek efektywny, ustalany przez rzeczoznawcę na podstawie stanu technicznego elementów lub budynku jako całości;

Tn - typowy okres życia fizycznego.

I = (T fakt / T n) 100%, (6,8)

gdzie Tfact jest wiekiem chronologicznym.

Stosowanie wzoru (6.8) jest istotne przy obliczaniu procentowych korekt zużycia porównywanych obiektów (porównawcza metoda sprzedaży), gdy rzeczoznawca nie ma możliwości sprawdzenia wybranych analogów w celu ustalenia wskaźników zastosowanych we wzorze (6.7).

Przykład. Ustal wartość wycenianej nieruchomości. Do wyceny jest działka zabudowana budynkiem z 1980 roku. Okres regulacyjny Obiekt funkcjonuje już 150 lat. Cena rynkowa działka ustalona metodą porównawczą sprzedaży i równa 4,5 miliona rubli. Całkowity koszt wymiany konstrukcji określono metodą porównawczą jednostkową na poziomie 11,4 mln rubli. Data oceny to 30 stycznia 2010 roku.

Wiek chronologiczny budowli wynosi 30 lat. Do obliczenia zużycia konstrukcji używamy wzoru (6.8), gdyż nie jest podany wiek efektywny.

I = (T fakt / T n) 100% =30/150*100% = 30%.

Do obliczenia wartości wycenianego przedmiotu stosujemy wzór 6.2.

V= 4 500 000 + (11 400 000 - 0,3 * 11 400 000) = 12 480 000 rubli.

Zatem koszt ocenianego obiektu, obliczony w podejściu kosztowym, wyniósł 12 480 000 rubli.

Obliczanie zużycia metodą podziału na rodzaje zużycia

Najpopularniejszą metodą obliczania zużycia jest sposób podziału na rodzaje zużycia.

W zależności od czynników obniżających wartość nieruchomości zużycie dzieli się na fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne (ekonomiczne). Zużycie fizyczne i funkcjonalne może być usuwalne lub nie do naprawienia. Zużycie zewnętrzne jest zwykle nie do naprawienia.

Ryż. 6.2. Klasyfikacja amortyzacji obiektów nieruchomościowych

Sumą wszystkich możliwych rodzajów amortyzacji jest skumulowana amortyzacja nieruchomości.

Pogorszenie stanu fizycznego odzwierciedla zmiany właściwości fizycznych nieruchomości w czasie (na przykład wady elementów konstrukcyjnych). Zużycie fizyczne może nastąpić pod wpływem czynników eksploatacyjnych lub pod wpływem czynników naturalnych i naturalnych.

Funkcjonalne zużycie nazywa się zmniejszeniem wartości nieruchomości związanym z niezgodnością konstrukcyjną i decyzje planistyczne, standardy budowlane, jakość projektu, materiały produkcyjne, nowoczesne wymagania dla tych stanowisk.

Zużycie zewnętrzne- jest to zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek negatywnego wpływu otoczenia zewnętrznego w stosunku do przedmiotu oceny: lokalizacja, sytuacja rynkowa, służebności nałożone na określone użytkowanie nieruchomości, zmiany w otaczającej infrastrukturze i decyzje legislacyjne w zakresie podatków itp.

Zużycie uważa się za usuwalne, jeżeli jego wyeliminowanie jest fizycznie możliwe i ekonomicznie wykonalne.

Fizyczne usuwalne zużycie określa się metodą kosztową, kalkulując koszt niezbędną pracę wymianę i ulepszenie poszczególnych elementów konstrukcyjnych budynku.

Metoda kosztowa polega na określeniu kosztów renowacji elementów budynków i budowli. Do określenia usuwalnego zużycia fizycznego stosuje się metodę kosztową.

Przykład obliczenia zużycia fizycznego metodą kosztową przedstawiono w tabeli 6.5.

Tabela 6.5.

Przykład obliczenia usuwalnego zużycia fizycznego

Usuwalne zużycie fizyczne zgodnie z tabelą 6.5 wynosi 333 500 rubli.

Aby obliczyć fizyczne nieodwracalne zużycie, zwykle stosuje się metodę ekspercką lub metodę czasu życia.

Najdokładniejszą i najbardziej czasochłonną metodą jest ekspert. Polega na stworzeniu wykazu usterek i ustaleniu procentowego zużycia wszystkich elementów konstrukcyjnych budynku lub konstrukcji.

Obliczenie zniszczenia fizycznego budynku jako całości zostanie przeprowadzone według wzoru:

A fizyczny =? [I fizyczne ja ja i ] (6.9)

Ifiz i - zużycie fizyczne pojedynczego i-tego elementu konstrukcyjnego (%);

I i - ciężar właściwy i-tego elementu konstrukcyjnego;

n to liczba elementów konstrukcyjnych ocenianego budynku.

Obliczenia fizycznego zniszczenia budynku przedstawiono w tabeli 6.6.

Tabela 6.6. Obliczanie zużycia fizycznego

Elementy konstrukcyjne budynku	Udział w kosztach całkowitych,%	Rzeczywista fizyczna element, %	Udział zużycia fizycznego elementu w całkowitym zużyciu fizycznym budynku, % (Elektryczny ciężar właściwy * *Ifiz el-ta)/100
Fundacja
Ściany i ścianki działowe
Zachodzić na siebie
Dach i pokrycia dachowe



Instalacje wodno-kanalizacyjne i elektryczne
Inne prace
Fizyczne zniszczenie budynku

Metoda na całe życie służy do obliczania fizycznego i fizycznego nieodwracalnego zużycia, metodę tę szczegółowo omówiono powyżej.

Metoda normatywna.

Do obliczenia zużycia fizycznego lub fizycznego zużycia nieodwracalnego stosuje się metodę standardową. Jeśli obliczone zostanie fizyczne zużycie nadające się do naprawy, nie ma potrzeby uwzględniania czynników, które zostały wzięte pod uwagę przy obliczaniu fizycznego zużycia nadającego się do naprawy.

Stan fizyczny określa się na podstawie rozbicia budynku na elementy. Stopień zużycia fizycznego ocenianego obiektu określono w oparciu o „Zasady oceny zużycia fizycznego” VSN 53-86(r). Całkowite zużycie fizyczne określa się ze wzoru (6.9), wyznaczając masy elementów konstrukcyjnych i wartości zużycia fizycznego tych elementów konstrukcyjnych.

Funkcjonalne zużycie Nazywają spadek wartości majątku związanym z niezgodnością rozwiązań projektowych i planistycznych, standardów budowlanych, jakości projektu i materiałów produkcyjnych z nowoczesnymi wymaganiami dotyczącymi tych przedmiotów.

Przyczyny zużycia funkcjonalnego:

· braki wymagające dodania elementów;
· braki wymagające wymiany lub modernizacji elementów;
· super ulepszenia.

Funkcjonalne zużycie może być zdejmowane lub nie do naprawienia. Usuwalne zużycie funkcjonalne oblicza się najczęściej metodą kosztową.

W zależności od zużycia funkcjonalnego można określić w następujący sposób:

· w oparciu o nadmierne koszty operacyjne;
· w oparciu o sprzedaż parami.

Aby określić niezbędne wskaźniki obliczeniowe (stawki czynszu, stopy kapitalizacji itp.), wykorzystywane są dane rynkowe.

W takim przypadku wybrane analogi nie powinny posiadać śladów zużycia funkcjonalnego zidentyfikowanych w ocenianym przedmiocie. Poniżej znajduje się przykład obliczenia zużycia funkcjonalnego (tabela 6.7).

Tabela 6.7. Obliczanie zużycia funkcjonalnego na podstawie strat czynszowych

Szacowane wskaźniki	*Przeciętny* *wskaźniki* przez analogi	*Wskaźniki wg* *oceniony*

Powierzchnia najmu (S), m2
Współczynnik strat z powodu niedociążenia (Kp), % PVD



Potencjalny dochód brutto, rub. W roku PVD = Sar _ S
Rzeczywisty dochód brutto, rub. W roku DVD = PVD _ (1 - Kp)
Dochód operacyjny netto, rub. W roku CHOD = DVD - LUB
Koszt nieruchomości, rub.
Koszt budynku, rub. Vzd = V _ (1 - dzu) (w tych obliczeniach udział działki przyjmuje się jako szacunkowy szacunkowy na 25%)
Zużycie funkcjonalne,%	(3656 250 - 3178125) / 3656250= 0,13 lub 13%

Obliczenia zużycia funkcjonalnego można dokonać na podstawie nadmiernych kosztów eksploatacji związanych z utrzymaniem budynku w związku ze zużyciem funkcjonalnym. Spójrzmy na przykład obliczenia zużycia funkcjonalnego w oparciu o nadmierne koszty operacyjne w tabeli 6.8.

Tabela 6.8. Przykład obliczenia zużycia funkcjonalnego w oparciu o nadmierne koszty operacyjne

Szacowane wskaźniki	*Średnie* przez analogi	*Wskaźniki wg* *oceniony*
Roczny czynsz (samochód), rub./m2
Wynajmowana powierzchnia do wynajęcia (S), m2
Współczynnik straty z niedociążenia, ustalony na podstawie średnich danych rynkowych (Kp), % PVD
Koszty operacyjne (OR), rub./m2
Stopa kapitalizacji obliczona metodą ekstrakcji rynkowej (R), %
Udział gruntu w wartości nieruchomości (dзу), %
Potencjalny dochód brutto, rub. rocznie PVD = Sar _ S
Rzeczywisty dochód brutto, rub. rocznieDVD = PVD _ (1- Kp)
Dochód operacyjny netto, rub. rocznieCHOD = DVD - OR
Koszt nieruchomości, rub.V=CHOD/R
Koszt budynku, rub. Vzd = V _ (1 - dzu)
Zużycie funkcjonalne,%	(182813-164062,5)/182813=0,10 lub 10%

Zużycie zewnętrzne- amortyzacja obiektu na skutek negatywnego wpływu środowiska zewnętrznego w stosunku do przedmiotu wyceny: lokalizacja, sytuacja rynkowa, służebności nałożone na określone korzystanie z nieruchomości, zmiany w otaczającej infrastrukturze oraz decyzje legislacyjne w zakresie opodatkowania itp. Chociaż zewnętrzne zużycie jest często nieodwracalne, czasami może się „samonaprawić” w wyniku pozytywnej zmiany w otaczającym otoczeniu rynkowym.

Do oceny zużycia zewnętrznego można zastosować następujące metody:

· w oparciu o straty w czynszach;
w oparciu o nadmierne koszty operacyjne;
· w oparciu o sprzedaż sparowaną;

Rozważmy przykład określenia zużycia zewnętrznego na podstawie informacji o cenie ostatnio sprzedanych podobnych obiektów (sprzedaż parami). Przedmioty sprzedaży w parach różnią się od siebie jedynie zidentyfikowanym i związanym z przedmiotem wyceny zużyciem zewnętrznym.

Przykład. Zużycie zewnętrzne spowodowane zmniejszeniem atrakcyjność inwestycyjna biurowiec w związku z przeniesieniem zakładu chemicznego w jego bezpośrednie sąsiedztwo w ramach programu likwidacji przedsiębiorstw produkcyjnych od centrum Moskwy. Na rynku nieruchomości zidentyfikowano sprzedaż parową obiektów A i B o podobnym przeznaczeniu. Koszt gruntu na tym obszarze stanowi około 25% całkowitego kosztu typowej nieruchomości. Obliczanie zużycia zewnętrznego metodą sprzedaży sparowanej w tabeli 6.9.

Tabela 6.9. Przykład obliczenia zużycia zewnętrznego na podstawie sprzedaży sparowanej

Wskaźniki	Ogrom
	Cena sprzedaży nieruchomości A, położonej z dala od dużych przedsiębiorstw przemysłowych, ruble
	Cena sprzedaży obiektu B, zlokalizowanego w pobliżu dużych przedsiębiorstw przemysłowych, ruble
	Cena sprzedaży budynku obiektu A, ruble (udział działki - 25%, udział budynku 75%).	7500000*0,75=5625000
	Cena sprzedaży obiektu budowlanego B, ruble	6900000*0,75=5175000
	Różnica, w tym:
	* koszt ze względu na różnice fizyczne między obiektami A i B, ruble
	* w kosztach spowodowanych bliskością rynku odzieżowego, ruble
	Utrata wartości związana z obecnością zewnętrznego zużycia, rubli
	Zużycie zewnętrzne, %.	450 000/7500000 = 0,06 lub 6%

Amortyzację można obliczać procentowo i wartościowo, w zależności od wybranej metody.

Jeżeli wszystkie rodzaje zużycia oblicza się w kategoriach pieniężnych, należy zastosować podstawowy wzór podejścia kosztowego (6.2).

Jeśli zostały obliczone Różne rodzaje zużycia w ujęciu wartościowym i procentowym, wówczas koszt reprodukcji (koszt odtworzenia) oblicza się korzystając ze wzoru:

Odtwarzanie V = (Odtwarzanie Vp - I urządzenie fizyczne - I urządzenie funkcjonalne) _ (1-I fizyczne) _ (1-I fun.nu) _ (1 - I zajazd), (6.10)

I zabawne urządzenia - funkcjonalne zdejmowane ubrania, jednostki pieniężne;

I dobrze fizyczne - nieodwracalne zużycie fizyczne,%;

I dobrze fizyczne - nieodwracalne zużycie funkcjonalne,%;

I wew - zużycie zewnętrzne,%.

Przy ustalaniu amortyzacji najważniejsze jest zidentyfikowanie oznak obniżających wartość budynku. W większości budynków występuje zużycie fizyczne, ale w nowoczesnych budynkach w dużych rosyjskich miastach często nie występuje zużycie zewnętrzne i funkcjonalne. W tym przypadku formuła upraszcza się do następującej postaci:

V play = (V play - I urządzenie funkcyjne) _ (1-I fizyczny), (6.11)

Gdzie V vopro - koszt reprodukcji;

Reprodukcja Vp - całkowity koszt reprodukcji;

Oraz urządzenia fizyczne - usuwalne zużycie fizyczne, jednostki pieniężne;

I dobrze fizyczne - nieodwracalne zużycie fizyczne,%.

Po obliczeniu pełnego kosztu odtworzenia (pełnego kosztu odtworzenia), a także skumulowanej amortyzacji, ustala się wartość działki i wycenianej nieruchomości jako całości.

Do ustalenia wartość rynkowa nieruchomości obliczonej w podejściu kosztowym należy skorzystać ze wzoru (6.1).

Metody wyceny działek

METODY OCENIANIA WARTOŚCI GRUNTU

Ryż. 6.3 Metody wyceny działek

Ocenę wartości działek przeprowadza się na podstawie Zaleceń metodologicznych dotyczących ustalania wartości rynkowej działek, zatwierdzonych zarządzeniem Ministerstwa Majątku Rosji z dnia 06.03.2002 nr 568-r lub na podstawie innych metod prezentowanych w literaturze pedagogicznej, od wytyczne nie są wiążące.

Wśród innych metod stosowanych w literaturze pedagogicznej do obliczania kosztu działek stosuje się metodę zwrotu kosztów infrastruktury oraz metodę standardowych umów inwestycyjnych.

W miarę użytkowania obiektu parametry charakteryzujące niezawodność konstrukcyjną budynków i budowli oraz ich zgodność funkcjonalną z obecnym, a zwłaszcza przyszłym użytkowaniem związanym z życiem człowieka, ulegają stopniowemu pogorszeniu. Ponadto na wartość nieruchomości w nie mniejszym stopniu wpływają czynniki zewnętrzne spowodowane zmianami w otoczeniu rynkowym, nałożeniem ograniczeń w zakresie niektórych sposobów użytkowania budynków itp.

Amortyzacja (I) jest zwykle mierzona w procentach, a pieniężnym wyrazem amortyzacji jest amortyzacja (O).

W zależności od przyczyn powodujących utratę wartości nieruchomości wyróżnia się następujące rodzaje zużycia: fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne.

Klasyfikacja amortyzacji obiektów nieruchomościowych:

Każdy rodzaj zużycia charakteryzuje się podziałem na zdejmowalne i nieusuwalne.

Zdejmowane zużycie- zużycie, którego wyeliminowanie jest fizycznie możliwe i ekonomicznie wykonalne. Jednocześnie wykonalność ekonomiczna polega na tym, że koszty poniesione w celu wyeliminowania tego lub innego rodzaju zużycia powinny pomóc zwiększyć wartość obiektu jako całości.

Fatalne zużycie– zużycie, które jest albo fizycznie niemożliwe, albo niepraktyczne ekonomicznie.

Kiedy zostaną zidentyfikowane wszystkie wyznaczone rodzaje zużycia, mówimy o całkowitym skumulowanym zużyciu mienia. W ujęciu pieniężnym całkowita amortyzacja jest różnicą między kosztem odtworzenia a ceną rynkową wycenianego przedmiotu.
Opierając się na istocie tych definicji, można stwierdzić, że całkowite zakumulowane zużycie jest przede wszystkim funkcją czasu życia obiektu. Biorąc tę okoliczność pod uwagę, zastanówmy się nad istotą głównych koncepcji ewaluacyjnych charakteryzujących ten wskaźnik:

Życie fizyczne budynek ( VF ) - wyznaczany przez okres eksploatacji budynku, w którym stan nośnych elementów konstrukcyjnych budynku spełnia określone kryteria (niezawodność konstrukcji, trwałość fizyczna itp.). Trwałość fizyczna obiektu ustalana jest w trakcie budowy i zależy od grupy kapitałowej budynków. Życie fizyczne kończy się w momencie zniszczenia obiektu.

Wiek chronologiczny(WN)- jest to okres czasu, jaki upłynął od dnia oddania obiektu do użytkowania do dnia dokonania oceny.

Życie gospodarcze (EJ) - ustalany na podstawie czasu eksploatacji, w którym obiekt generuje dochód. W tym okresie dokonane ulepszenia zwiększają wartość nieruchomości. Życie ekonomiczne obiektu kończy się w momencie, gdy eksploatacja obiektu nie jest w stanie generować dochodu wskazanego odpowiednią stawką dla porównywalnych obiektów w tym segmencie rynku nieruchomości. W takim przypadku dokonane ulepszenia nie wpływają już na wartość przedmiotu ze względu na jego ogólne zużycie.

Efektywny wiek (EV)) - ustalany na podstawie wieku chronologicznego budynku, z uwzględnieniem jego stanu technicznego oraz czynników ekonomicznych występujących na dzień wyceny, mających wpływ na wartość wycenianego obiektu. W zależności od charakterystyki użytkowej budynku wiek efektywny może różnić się od wieku chronologicznego w górę lub w dół. W przypadku normalnej (typowej) eksploatacji budynku wiek efektywny jest zwykle równy wiekowi chronologicznemu.

Pozostałe życie gospodarcze (REL)) budynku to okres od dnia wyceny do zakończenia jego użytkowania ekonomicznego.

Metody obliczania zużycia:

1. Pogorszenie stanu fizycznego - oznacza stopniową utratę właściwości technicznych i użytkowych obiektu pierwotnie ustalonych podczas budowy pod wpływem czynników naturalnych i klimatycznych, a także działalności człowieka.

Wyróżnia się następujące metody obliczania fizycznego zniszczenia budynków:

Standard (dla budynków mieszkalnych);

Koszt;

Metoda na całe życie.

Standardowa metoda obliczania zużycia fizycznego

Normatywna metoda obliczania zużycia fizycznego polega na zastosowaniu różnych instrukcji normatywnych na poziomie międzybranżowym lub wydziałowym. Przykładem takich instrukcji są „Zasady oceny fizycznego pogorszenia się budynków mieszkalnych” VSN 53-86 Gosgrazhdanstroy (Państwowy Komitet Budownictwa Cywilnego i Architektury pod GOSSTROY ZSRR. Moskwa 1990), zastosowane przez Biuro inwentarz techniczny w celu oceny stanu fizycznego budynków mieszkalnych podczas inwentaryzacji technicznej, planowania wyremontować zasobów mieszkaniowych niezależnie od przynależności wydziałowej.

Zasady te opisują fizyczne zużycie różnych elementów konstrukcyjnych budynków i ich ocenę.

Fizyczne zużycie budynku należy określić korzystając ze wzoru:

Fф =

gdzie Ff oznacza fizyczne zużycie budynku (%);

Fi - zużycie fizyczne i-ro elementu konstrukcyjnego (%);

Li jest współczynnikiem odpowiadającym udziałowi kosztu odtworzenia elementu konstrukcyjnego i-ro w całkowitym koszcie odtworzenia budynku;
n to liczba elementów konstrukcyjnych budynku.

Udziały kosztu odtworzenia poszczególnych konstrukcji, elementów i systemów w całkowitym koszcie odtworzenia budynku (w%) są zwykle przyjmowane według zagregowanych wskaźników kosztu odtworzenia budynków mieszkalnych zatwierdzonych w określony sposób, a dla konstrukcji, elementów oraz systemy, które nie posiadają zatwierdzonych wskaźników – wg Szacowany koszt.

Metoda kosztowa służąca do określania zużycia fizycznego

Zużycie fizyczne w momencie jego oceny wyraża się stosunkiem kosztu obiektywnie niezbędnych działań naprawczych mających na celu usunięcie uszkodzeń konstrukcji, elementu, systemu lub budynku jako całości do kosztu ich wymiany.

Esencja metoda kosztowa Określenie zużycia fizycznego polega na ustaleniu kosztów odtworzenia elementów budynku.

Opisana metodologia pozwala na natychmiastowe obliczenie zużycia elementów i budynku jako całości w ujęciu kosztowym, co jest bardziej preferowane niż inne metody obliczania zużycia fizycznego. Ponadto, ponieważ kalkulacja utraty wartości opiera się na rozsądnych rzeczywistych kosztach doprowadzenia zużytych elementów do „zasadniczo nowego stanu”, wynik tego podejścia można uznać za dość dokładny. Wśród wad związanych z tą metodą należy zwrócić uwagę na obowiązkową szczegółowość i dokładność obliczania kosztów naprawy zużytych elementów budynku.

Oznaczanie fizycznego zniszczenia budynków metodą trwałości

Opierając się na istocie omówionych wcześniej podstawowych pojęć wartościujących, charakteryzujących całkowite skumulowane zużycie budynku z punktu widzenia czasu jego eksploatacji, można stwierdzić, że zużycie fizyczne, wiek efektywny i żywotność ekonomiczna znajdują się w pewnym stosunek. Zależność tę można wyrazić wzorem (1):

gdzie: I(%) - zużycie procentowe;

EV – wiek efektywny, ustalany przez rzeczoznawcę na podstawie stanu technicznego elementów lub budynku jako całości;

VF – typowy okres życia fizycznego;

RSFZ - pozostały okres życia fizycznego.

Lub zgodnie ze wzorem (2):

gdzie: I (%) - zużycie w procentach;

VF to typowy okres życia fizycznego.

Obliczony w ten sposób procent amortyzacji elementów lub budynku jako całości można przełożyć na wartości pieniężne (amortyzacja):

O= BC *(I/100);

gdzie: I - zużycie w procentach; BC - koszt wymiany.

2. Funkcjonalne zużycie

Oznakami zużycia funkcjonalnego ocenianego budynku jest z reguły niezgodność jego rozwiązań przestrzennych i/lub projektowych z nowoczesnymi standardami, w tym różnymi urządzeniami niezbędnymi do normalnej pracy obiektu zgodnie z jego aktualnego lub zamierzonego zastosowania.

W zależności od możliwości fizycznych i wykonalność ekonomiczna eliminacja przyczyn, które spowodowały zużycie funkcjonalne, dzieli się na usuwalne i nienaprawialne. Wyrażenie kosztu zużycia funkcjonalnego jest różnicą między kosztem reprodukcji a kosztem wymiany, ponieważ obliczenie tego ostatniego, w oparciu o jego definicję, w sposób oczywisty wyklucza uwzględnienie zużycia funkcjonalnego.

· Zdejmowane ubranie funkcjonalne

O usuwalnym zużyciu funkcjonalnym decyduje zazwyczaj koszt niezbędnej przebudowy umożliwiającej sprawniejsze funkcjonowanie obiektu.

Uważa się, że odwracalne zużycie funkcjonalne jest spowodowane:

Wady wymagające dodania elementów,

Wady wymagające wymiany lub modernizacji elementów,

Super ulepszenia.

Wady, które należy dodać, odnoszą się do elementów budynku i wyposażenia, które nie występują w istniejącym otoczeniu i bez których nie może on spełniać współczesnych standardów eksploatacyjnych. Amortyzacja z tytułu tych pozycji jest mierzona kosztem dodania tych pozycji, łącznie z ich montażem.

Wady wymagające wymiany lub modernizacji elementów, obejmują stanowiska, które nadal pełnią swoje funkcje, ale nie odpowiadają już współczesnym standardom (wodomierze, gazomierze itp.). Amortyzacja tych pozycji jest mierzona jako koszt istniejących elementów, z uwzględnieniem ich fizycznego zużycia, pomniejszony o koszt zwrotu materiałów, powiększony o koszt demontażu istniejących i powiększony o koszt montażu nowych elementów. W tym przypadku koszt zwrotu materiałów definiuje się jako koszt zdemontowanych materiałów i sprzętu w przypadku wykorzystania ich w innych obiektach (wartość rezydualna podlegająca waloryzacji).

W stronę superulepszeń obejmują stanowiska i elementy konstrukcji, których dostępność jest obecnie nieadekwatna do współczesnych wymagań standardów rynkowych. Usuwalne zużycie funkcjonalne w tym przypadku mierzy się jako bieżący koszt odtworzenia elementów „nadmiernego ulepszenia” pomniejszony o zużycie fizyczne, plus koszt demontażu i pomniejszony o wartość odzyskaną zdemontowanych elementów.

Przykładem nadmiernej poprawy jest sytuacja, gdy właściciel domu dostosowując go dla siebie, dokonał wszelkich zmian dla własnej wygody ( koszt inwestycji), nieadekwatne z punktu widzenia typowego użytkownika. Należą do nich np. przebudowa powierzchni użytkowej lokalu pod konkretne przeznaczenie, określone hobby właściciela lub wykonywanym przez niego zawodem. O usuwalnym zużyciu funkcjonalnym w takiej sytuacji decyduje bieżący koszt doprowadzenia zmienionych elementów do stanu pierwotnego. Ponadto pojęcie nadmiernej poprawy jest ściśle powiązane z segmentem rynku nieruchomości, gdzie te same ulepszenia można uznać zarówno za właściwe dla określonego segmentu, jak i nadmierne z punktu widzenia typowego użytkownika.

· Nieodwracalne zużycie funkcjonalne

Nieusuwalne zużycie funkcjonalne jest zwykle spowodowane przestarzałym planowaniem przestrzennym i/lub cechami konstrukcyjnymi ocenianych budynków w porównaniu z nowoczesnymi standardami budowlanymi. Przede wszystkim ekonomiczna niecelowość wydatków na wyeliminowanie tych niedociągnięć pozwala ocenić oznakę nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego. Ponadto konieczne jest uwzględnienie warunków rynkowych panujących na dzień oceny, aby budynek był odpowiednio architektoniczny do swojego przeznaczenia.

3. Zewnętrzne (ekonomiczne) zużycie

Amortyzacja zewnętrzna to amortyzacja obiektu na skutek negatywnego wpływu środowiska zewnętrznego w stosunku do przedmiotu oceny: sytuacji rynkowej, służebności nałożonych na określone korzystanie z nieruchomości, zmian w otaczającej infrastrukturze, decyzji legislacyjnych w tym zakresie. podatkowych itp. Zewnętrzne zużycie nieruchomości, w zależności od przyczyn, które je spowodowało, w większości przypadków jest nieodwracalne ze względu na niezmienioną lokalizację, ale w niektórych przypadkach może „samoistnie się usunąć” na skutek pozytywnej zmiany otaczającego otoczenia rynkowego.

3. Wycena nieruchomości

3.5. Podejścia do wyceny nieruchomości.

3.5.2. Opłacalne podejście

Opłacalne podejście- jest zbiorem metody oceny, polegający na ustaleniu kosztów niezbędnych do odtworzenia lub wymiany ocenianego obiektu, z uwzględnieniem zakumulowanego zużycia. Opiera się na założeniu, że kupujący nie zapłaci gotowy obiekt więcej niż stworzenie przedmiotu o podobnej użyteczności.

Informacje wymagane do zastosowania podejścia kosztowego:
- poziom wynagrodzenie;
- wysokość kosztów ogólnych;
- koszty sprzętu;
- marże zysku dla konstruktorów ten region;
- ceny rynkowe materiałów budowlanych.

Zalety podejścia kosztowego:
1. Przy ocenie nowych obiektów najbardziej wiarygodne jest podejście kosztowe.
2. Takie podejście jest właściwe lub jedyne możliwe w następujących przypadkach:
§ analiza techniczno-ekonomiczna kosztów nowej budowy;
§ uzasadnienie konieczności modernizacji istniejącego obiektu;
§ ocena budynku specjalny cel;
§ przy ocenie obiektów w „pasywnych” sektorach rynku;
§ analiza efektywności użytkowania gruntów;
§ rozwiązywanie problemów ubezpieczenia obiektów;
§ rozwiązywanie problemów podatkowych;
§ przy ustalaniu wartości nieruchomości uzyskanej innymi metodami.

Wady podejścia kosztowego:
1. Koszty nie zawsze odpowiadają wartości rynkowej.
2. Próbom osiągnięcia dokładniejszego wyniku oceny towarzyszy szybki wzrost kosztów pracy.
3. Rozbieżność pomiędzy kosztami zakupu wycenianej nieruchomości a kosztami nowej budowy dokładnie tej samej nieruchomości, gdyż W trakcie procesu wyceny od kosztu budowy odejmowana jest skumulowana amortyzacja.
4. Trudność obliczenia kosztów odtworzenia starych budynków.
5. Trudność w określeniu wielkości skumulowanego zużycia starych budynków i budowli.
6. Odrębna wycena działki od zabudowy.
7. Problematyka wyceny działek w Rosji.

Etapy podejścia kosztowego(patrz rys. 3.3):
- Kalkulacja kosztu działki z uwzględnieniem najbardziej efektywnego użytkowania (Sz).
- Obliczanie kosztu odtworzenia lub kosztu odtworzenia (Svs lub Szam).
- Obliczanie skumulowanego zużycia (wszystkich typów) (Cizn):
· pogorszenie fizyczne - zużycie związane z pogorszeniem właściwości użytkowych obiektu w wyniku naturalnego starzenia fizycznego i wpływu niekorzystnych czynników zewnętrznych;
· zużycie funkcjonalne - zużycie spowodowane niespełnieniem współczesnych wymagań dla tego typu obiektów;
· zużycie zewnętrzne - zużycie na skutek zmian zewnętrznych czynników ekonomicznych.

Obliczanie kosztu obiektu z uwzględnieniem skumulowanej amortyzacji: Syn = Свс-Сызн.

Ustalenie ostatecznego kosztu nieruchomości: Sit= Sz+Son.

3.5.2.1. Porównawcza metoda jednostkowa

Metoda ta polega na obliczeniu kosztu budowy jednostki porównawczej podobnego budynku. Koszt jednostki porównawczej analogu należy dostosować do istniejących różnic w porównywanych obiektach (układ, wyposażenie, własność itp.)

Jeżeli jako jednostkę porównawczą wybierzemy 1 m2, wówczas wzór obliczeniowy będzie miał następującą postać:

C o = C m 2 *S o *K p *K n *K m *K v *K pz *K vat,

C około - koszt ocenianego obiektu;
C m 2 - koszt 1 m 2 typowej konstrukcji w dacie bazowej;
S o - powierzchnia ocenianego obiektu (liczba jednostek porównawczych);
K p - współczynnik uwzględniający możliwe rozbieżności między danymi o powierzchni obiektu a powierzchnią budowy (1,1-1,2);
Kn – współczynnik uwzględniający możliwe rozbieżności pomiędzy ocenianym obiektem a wybraną konstrukcją typową (dla identycznych = 1);
K m - współczynnik uwzględniający lokalizację obiektu;
K in - współczynnik uwzględniający zmianę kosztów prac budowlano-montażowych pomiędzy datą bazową a datą w momencie wyceny;
K pz – współczynnik uwzględniający zysk dewelopera (%);
K VAT - współczynnik uwzględniający podatek VAT (%).

Ważnym krokiem jest wybór typowego obiektu. W takim przypadku należy wziąć pod uwagę:
- pojedynczy cel funkcjonalny;
- bliskość Charakterystyka fizyczna;
- porównywalny wiek chronologiczny obiektów;
- inne cechy.

3.5.2.2. Metoda podziału komponentów

Metoda ta polega na rozbiciu ocenianego obiektu na elementy budowlane – fundamenty, ściany, podłogi itp. Koszt każdego składnika oblicza się na podstawie sumy kosztów bezpośrednich i koszty pośrednie, niezbędne dla urządzenia jednostki objętości zgodnie ze wzorem:

, Gdzie

Budynek C – koszt wybudowania budynku jako całości;
V j – objętość j-tego składnika;
C j – koszt jednostkowy objętości;
n – liczba przydzielonych elementów budynku;
Кн – współczynnik uwzględniający istniejące rozbieżności pomiędzy ocenianym obiektem a wybraną konstrukcją typową.

Istnieje kilka możliwości wykorzystania metody podziału komponentów:
- podwykonawstwo;
- podział według profilu pracy;
- podział kosztów.

Metoda podwykonawstwa polega na tym, że generalny wykonawca do wykonania części robót budowlanych zatrudnia podwykonawców. Następnie obliczane są całkowite koszty wszystkich podwykonawców.

Metoda profilowa podobny do poprzedniego i opiera się na kalkulacji kosztów zatrudnienia różnych specjalistów .

Metoda alokacji kosztów polega na zastosowaniu różnych jednostek porównawczych do oceny różnych elementów budynku, po czym te szacunki są sumowane.

Ryż. 3.3. Procedura wyceny wartości nieruchomości metodą kosztową

3.5.2.3. Metoda badania ilościowego

Metoda ta opiera się na wykorzystaniu szczegółowych obliczeń ilościowych kosztów montażu poszczególnych elementów, wyposażenia i konstrukcji budynku jako całości. Oprócz kalkulacji kosztów bezpośrednich należy uwzględnić koszty ogólne oraz pozostałe koszty, tj. jest kompilowane pełne oszacowanie odtworzenie ocenianego obiektu.

Kalkulacja kosztów budowy

Koszt budowy budynków i budowli ustala się na podstawie wielkości inwestycji niezbędnych do jego realizacji. Koszt budowy ustalany jest z reguły na etapie studiów przedprojektowych (sporządzenia studium wykonalności budowy).

Szacunkowy koszt budowy budynków i budowli to kwota Pieniądze niezbędnych do jego realizacji zgodnie z dokumentacją projektową.

Na podstawie szacunkowego kosztu obliczana jest wielkość inwestycji kapitałowych, finansowanie budowy, a także kształtowanie się bezpłatnych (negocjacyjnych) cen wyrobów budowlanych.

Szacowany koszt budowy obejmuje następujące elementy:

Roboty budowlane;

prace instalacyjne sprzętu ( Roboty instalacyjne);

koszty zakupu (wytworzenia) sprzętu, mebli i zapasów;

inne koszta.

Metody kalkulacji kosztów. Przy sporządzaniu kosztorysów (kalkulacji) dla inwestora i wykonawcy na zasadzie alternatywnej można zastosować następujące metody kalkulacji kosztów:
pomysłowy;
indeks zasobów;
indeks podstawowy;
wynagrodzenie podstawowe;
w oparciu o bank danych o kosztach wcześniej wybudowanych lub zaprojektowanych obiektów analogowych.

Metoda zasobów - kalkulacja w bieżących (prognozowanych) cenach i taryfach zasobów (elementów kosztów) przeprowadzana jest w oparciu o zapotrzebowanie na materiały, produkty, konstrukcje (w tym pomocnicze wykorzystywane w procesie pracy), a także dane o odległościach i sposobach ich dostawa na plac budowy, zużycie energii na cele technologiczne, czas pracy maszyn budowlanych i ich skład, koszty pracy pracowników.

Metoda indeksowania zasobów - to jest kombinacja metoda zasobów z systemem wskaźników zasobów wykorzystywanych w budownictwie.

Wskaźniki kosztów (ceny, kosztów) - wskaźniki względne, określone przez stosunek bieżących (prognozowanych) wskaźników kosztów do podstawowych wskaźników kosztów dla zasobów porównywalnych w nomenklaturze.

Metoda bazowo-indeksowa - przeliczenie kosztów wzdłuż linii budżetowych z poziomu cen podstawowych na poziom cen bieżących za pomocą wskaźników.

Podstawowa metoda kompensacji - sumowanie kosztów obliczonych na poziomie podstawowym szacunkowe ceny, i ustalana poprzez kalkulację dodatkowych kosztów związanych ze zmianami cen i stawek za surowce wykorzystywane w procesie budowy.

Należy wziąć pod uwagę, że zanim nastąpi stabilizacja sytuacja ekonomiczna i tworzenie odpowiednich struktur rynkowych, metodami obliczania szacunkowych kosztów o najwyższym priorytecie są zasoby i indeks zasobów. W praktycznych działaniach ekspertów bardziej popularna jest metoda bazowa obliczania szacunkowych kosztów.

Określenie zużycia nieruchomości

Amortyzacja charakteryzuje się spadkiem użyteczności nieruchomości, jej atrakcyjności konsumenckiej z punktu widzenia potencjalnego inwestora i wyraża się spadkiem wartości w czasie (amortyzacja) pod wpływem różnych czynników. Amortyzacja (I) jest zwykle mierzona w procentach, a pieniężnym wyrazem amortyzacji jest amortyzacja (O).

W zależności od przyczyn powodujących utratę wartości nieruchomości wyróżnia się następujące rodzaje zużycia: fizyczne, funkcjonalne i zewnętrzne.

Zużycie fizyczne i funkcjonalne dzieli się na usuwalne i nienaprawialne.

Zdejmowane zużycie - jest to zużycie, którego wyeliminowanie jest fizycznie możliwe i ekonomicznie wykonalne, tj. koszty poniesione w celu wyeliminowania tego lub innego rodzaju zużycia przyczyniają się do wzrostu wartości przedmiotu jako całości.

Identyfikacja wszystkich możliwych rodzajów zużycia to skumulowane zużycie majątku. W ujęciu pieniężnym całkowita amortyzacja jest różnicą między kosztem odtworzenia a ceną rynkową wycenianego przedmiotu.

Skumulowane skumulowane zużycie jest funkcją żywotności obiektu. Rozważmy podstawowe koncepcje ewaluacyjne charakteryzujące ten wskaźnik.

Życie fizyczne budynku (PL) - okres eksploatacji budynku, w którym stan nośnych elementów konstrukcyjnych budynku spełnia określone kryteria (niezawodność konstrukcji, trwałość fizyczna itp.). Trwałość fizyczna obiektu ustalana jest w trakcie budowy i zależy od grupy kapitałowej budynków. Życie fizyczne kończy się w momencie zniszczenia obiektu.

Wiek chronologiczny (CA) - okres czasu, jaki upłynął od daty uruchomienia obiektu do daty oceny.

Życie gospodarcze (EJ) ustalany jest na podstawie czasu eksploatacji, w którym obiekt generuje dochód. W tym okresie dokonane ulepszenia zwiększają wartość nieruchomości. Życie ekonomiczne obiektu kończy się w momencie, gdy eksploatacja obiektu nie jest w stanie generować dochodu, jaki wskazuje odpowiednia stawka dla porównywalnych obiektów w danym segmencie rynku nieruchomości. Jednocześnie przeprowadzone ulepszenia nie wnoszą już wkładu w koszt obiektu ze względu na jego ogólne zużycie.

Efektywny wiek (EA) oblicza się na podstawie wieku chronologicznego budynku, biorąc pod uwagę jego stan techniczny oraz czynniki ekonomiczne panujące na dzień wyceny, mające wpływ na wartość wycenianego obiektu. W zależności od charakterystyki użytkowej budynku wiek efektywny może różnić się od wieku chronologicznego w górę lub w dół. W przypadku normalnej (typowej) eksploatacji budynku wiek efektywny jest zwykle równy wiekowi chronologicznemu.

Pozostały okres życia ekonomicznego (REL) budynek – okres od daty oceny do końca jego okresu użytkowania (rys. 3.4).

Ryż. 3.4. Okresy życia budynku i wskaźniki je charakteryzujące

Znaczenie amortyzacji w praktyce wyceny należy odróżnić od podobnego terminu stosowanego w rachunkowości (amortyzacja). Szacunkowa amortyzacja to jeden z głównych parametrów pozwalający na obliczenie aktualnej wartości wycenianego obiektu w określonym terminie.

Metody obliczania fizycznego zniszczenia budynków są następujące:
· regulacyjnych (dla budynków mieszkalnych);
· koszt;
· metoda na całe życie.

Metoda normatywna obliczanie zużycia fizycznego wiąże się ze stosowaniem różnych instrukcji regulacyjnych na poziomie międzysektorowym lub wydziałowym.

Zasady te opisują fizyczne zużycie różnych elementów konstrukcyjnych budynków i ich ocenę.

Fizyczne zużycie budynku należy określić korzystając ze wzoru:

, Gdzie

Oraz f - fizyczne zużycie budynku,%;

I i to fizyczne zużycie i-tego elementu konstrukcyjnego,%;

L i jest współczynnikiem odpowiadającym udziałowi kosztu odtworzenia i-tego elementu konstrukcyjnego w całkowitym koszcie odtworzenia budynku;

P- liczba elementów konstrukcyjnych budynku.

Udziały kosztu odtworzenia poszczególnych konstrukcji, elementów i systemów w całkowitym koszcie odtworzenia budynku (w procentach) są zwykle przyjmowane według zagregowanych wskaźników kosztu odtworzenia budynków mieszkalnych zatwierdzonych w określony sposób, a dla konstrukcji, elementów oraz systemy, które nie posiadają zatwierdzonych wskaźników, zgodnie z ich szacunkowym kosztem.

Technikę tę stosuje się wyłącznie w praktyka domowa. Pomimo całej przejrzystości i przekonywalności ma następujące wady:
- ze względu na swoją „normatywność” początkowo nie może uwzględniać nietypowych warunków pracy obiektu;
- pracochłonne zastosowanie ze względu na konieczność wykonania detali elementów konstrukcyjnych budynku;
- niemożność pomiaru zużycia funkcjonalnego i zewnętrznego;
- subiektywność szczegółowego ważenia elementów konstrukcyjnych.

U źródła metoda kosztowa Definicja zużycia fizycznego to zużycie fizyczne, wyrażone w momencie jego oceny stosunkiem kosztów obiektywnie niezbędnych działań naprawczych mających na celu usunięcie uszkodzeń konstrukcji, elementu, układu lub budynku jako całości, oraz koszt ich wymiany.

Istotą kosztowej metody ustalania amortyzacji fizycznej jest określenie kosztów odtworzenia elementów budynku.

Metoda ta pozwala na natychmiastowe obliczenie zużycia elementów i całego budynku pod względem kosztowym. Ponieważ kalkulacja utraty wartości opiera się na uzasadnionych rzeczywistych kosztach doprowadzenia zużytych elementów do „zasadniczo nowego stanu”, wynik tego podejścia można uznać za dość dokładny. Wadą tej metody jest wymagana szczegółowość i dokładność w obliczaniu kosztów naprawy wyeksploatowanych elementów budynków.

Określanie zniszczenia fizycznego budynków metoda na całe życie . Wskaźniki zużycia fizycznego, wieku efektywnego i żywotności ekonomicznej kształtują się w pewnym stosunku, który można wyrazić wzorem:

Noszę;
EV – wiek efektywny;
VF – typowy okres życia fizycznego;
RSF – pozostały okres życia fizycznego.

Zastosowanie tego wzoru ma również znaczenie przy obliczaniu procentowych korekt zużycia porównywanych obiektów (porównawcza metoda sprzedaży), gdy rzeczoznawca nie ma możliwości sprawdzenia wybranych analogów. Obliczony w ten sposób procent amortyzacji elementów lub budynku jako całości można przełożyć na wartości pieniężne (amortyzacja):

W praktyce elementy konstrukcji posiadające usuwalne i nieodwracalne zużycie fizyczne dzieli się na „długowieczne” i „krótkowieczne”.

„Elementy krótkotrwałe”- elementy, które mają krótszą żywotność niż cały budynek (pokrycia dachowe, wyposażenie wodno-kanalizacyjne itp.).

„Elementy długowieczne”- elementy, których przewidywana trwałość jest porównywalna z żywotnością budynku (fundamenty, ściany nośne itp.).

Usuwalne zużycie fizyczne „elementów krótkotrwałych” następuje na skutek naturalnego zużycia elementów budynku wraz z upływem czasu, a także nieostrożnej obsługi. W takim przypadku cenę sprzedaży budynku pomniejsza się o odpowiednią utratę wartości, ponieważ przyszły właściciel będzie musiał przeprowadzić „wcześniej odroczone naprawy”, aby przywrócić normalne właściwości użytkowe obiektu (bieżące naprawy wnętrz, renowacja miejsc nieszczelnego pokrycia dachowego itp.). Zakłada się, że elementy zostaną przywrócone do stanu „praktycznie nowego”. Usuwalne zużycie fizyczne w ujęciu pieniężnym definiuje się jako „koszt napraw odroczonych”, tj. koszty doprowadzenia obiektu do stanu „równoważnego” z pierwotnym.

O usuwalnym zużyciu fizycznym elementów o długiej żywotności decydują rozsądne koszty jego eliminacji, podobne do usuwalnego zużycia fizycznego elementów o krótkiej żywotności.

Nieusuwalne fizyczne zniszczenie elementów o długiej żywotności oblicza się jako różnicę pomiędzy kosztem odtworzenia całego budynku a sumą usuwalnego i nienaprawialnego zniszczenia, pomnożoną przez stosunek wieku chronologicznego i fizycznego okresu użytkowania budynku.

Funkcjonalne zużycie. Ślady funkcjonalnego zużycia w ocenianym budynku - niezgodność rozwiązania przestrzennego i/lub konstrukcyjnego z nowoczesnymi standardami, w tym różnymi urządzeniami niezbędnymi do normalnego funkcjonowania obiektu zgodnie z jego obecnym lub przeznaczeniem.

Zużycie funkcjonalne dzieli się na zdejmowalne i nienaprawialne.

Wyrażenie kosztu zużycia funkcjonalnego to różnica między kosztem reprodukcji a kosztem wymiany, która nie uwzględnia zużycia funkcjonalnego.

Zdejmowane ubranie funkcjonalne determinowane są kosztami niezbędnej przebudowy, co przyczynia się do sprawniejszego funkcjonowania nieruchomości.

Przyczyny zużycia funkcjonalnego:
· braki wymagające dodania elementów;
· braki wymagające wymiany lub modernizacji elementów;
· super ulepszenia.

Braki wymagające uzupełnienia – elementy budynku i wyposażenia, które nie występują w istniejącym środowisku i bez których nie może on spełniać współczesnych standardów użytkowych. Amortyzacja z tytułu tych pozycji jest mierzona kosztem dodania tych pozycji, łącznie z ich montażem.

Superulepszenia to pozycje i elementy konstrukcji, których dostępność jest obecnie nieadekwatna do współczesnych wymagań standardów rynkowych. Usuwalne zużycie funkcjonalne w tym przypadku mierzy się jako bieżący koszt odtworzenia elementów „nadmiernego ulepszenia” pomniejszony o zużycie fizyczne, plus koszt demontażu i pomniejszony o wartość odzyskaną zdemontowanych elementów.

Nieodwracalne zużycie funkcjonalne spowodowane przestarzałym planowaniem przestrzennym i/lub cechami konstrukcyjnymi ocenianych budynków w porównaniu z nowoczesnymi standardami budowlanymi. Oznaką nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego jest ekonomiczna niecelowość wydatków na usuwanie tych braków. Ponadto należy wziąć pod uwagę warunki rynkowe panujące na dzień oceny, aby budynek był architektonicznie adekwatny do swojego przeznaczenia.

W zależności od konkretnej sytuacji koszt nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego można określić na dwa sposoby:
1) kapitalizacja strat w czynszach;
2) kapitalizację nadwyżki kosztów eksploatacyjnych niezbędnych do utrzymania budynku w należytym porządku.

Aby określić niezbędne wskaźniki obliczeniowe (stawki czynszu, stopy kapitalizacji itp.), Wykorzystuje się skorygowane dane dla porównywalnych analogów. W takim przypadku wybrane analogi nie powinny nosić śladów nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego stwierdzonego w ocenianym przedmiocie.

Ustalenie utraty wartości spowodowanej nieodwracalnym zużyciem funkcjonalnym wynikającym z przestarzałego rozwiązania w zakresie zagospodarowania przestrzennego (powierzchnia, kubatura) przeprowadza się metodą kapitalizacji strat w czynszach.

W podobny sposób można obliczyć nieodwracalne zużycie funkcjonalne poprzez kapitalizację nadwyżki kosztów eksploatacyjnych niezbędnych do utrzymania budynku w dobrym stanie. Podejście to jest preferowane przy ocenie nieodwracalnego zużycia funkcjonalnego budynków, które charakteryzują się niestandardowymi rozwiązaniami architektonicznymi, a mimo to wysokość czynszu jest porównywalna z czynszem za nowoczesne obiekty analogowe, w przeciwieństwie do wysokości kosztów eksploatacyjnych.

Zewnętrzne (ekonomiczne) zużycie - amortyzacja obiektu na skutek negatywnego wpływu środowiska zewnętrznego w stosunku do przedmiotu oceny: sytuacji rynkowej, służebności nałożonych na określone korzystanie z nieruchomości, zmian w otaczającej infrastrukturze oraz decyzji legislacyjnych w zakresie opodatkowania, itp. Zewnętrzne zużycie nieruchomości, w zależności od przyczyn, które je spowodowało, w większości przypadków jest nieodwracalne ze względu na niezmienioną lokalizację, ale w niektórych przypadkach może „samoistnie się usunąć” na skutek pozytywnej zmiany otaczającego otoczenia rynkowego.

Do oceny zużycia zewnętrznego można zastosować następujące metody:
· kapitalizacja strat w czynszach;
· sprzedaż porównawcza (sprzedaż sparowana);
· Żywotność ekonomiczna.

Poprzedni