ويفترض أن المالك لديه حقوق غير مقيدة ممتلكات , يستخدم و طلبات الملكية الخاصة ( الخامس هذه القضية- شقة). بشرط ألا تنتهك تصرفات المالك القانون وحقوق الآخرين.

حقيقة أن شخص ما لديه ملكية الشقةيكون سجل إلكترونيج، وتأكيد هذه الحقيقة هو مقتطف من هذا السجل، أو الورقة.

على ملكيةقد يتم فرضه مما يحظر على مالك الشقة القيام ببعض التصرفات مع ممتلكاته. بخاصة، عبءيكون .

قد تكون الشقة في ملكيةكلا شخص واحد و ملكيةعدة أشخاص.

إذا كان كل شيء أكثر أو أقل وضوحًا مع خاصية واحدة - فردي، ثم مع ملكية عدة أشخاص قد تكون هناك خيارات: يمكن أن يكون مشترك مشتركأو سهم عادي(يفتح في علامة تبويب جديدة."> المادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

نوع العقارالمدرج في عنوانللشقة، وكذلك في. من نوع ملكية الشقةتعتمد على حقوق وفرص أصحابها في التصرف في هذه الشقة.

ملكية فردية (شخصية، كاملة) للشقة

وهذا هو الحال عندما تكون الشقة مملوكة لشخص واحد فقط. هو المسؤول عنها. وهو مدرج في عنوانأو في مقتطف من USRNلشقة.

إلا أن هذا لا ينفي وجود حقوق أخرى ( على سبيل المثال،) ذ ( أفراد عائلته على سبيل المثال). ومثل هذه الصفات لا تتعلق بالملكية، ولا تؤثر على التصرف في العقارات، ولكنها في الواقع تخلق رهنا ( في شكل حقهم في الإقامة) عند بيع شقة.

هذا هو الحال عندما يمتلك شخصان أو أكثر شقة في وقت واحد، وحصصهم في الملكية الملكية المشتركةلم يتم تعريفها، وتعتبر متساوية، وبعبارة أخرى، فهي - الملكية المشتركةدون تحديد الأسهم.

ثم يتم إدراج جميع المالكين العنوان / مقتطف من USRNإلى شقة ولهم نفس الحقوق تملُّك , يستخدم و طلب هذه الشقة (تفتح في علامة تبويب جديدة."> المادة 253 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

عند بيع شقة، يتصرف جميع أصحابها بشكل مشترك، كمالك واحد، وطرف واحد، ويجب أيضًا تقسيم الأموال المستلمة من البيع فيما بينهم بالتساوي.

عنوانلشقة في ملكية الأسهم المشتركةصادر ( وبتعبير أدق، تم إصداره حتى يوليو 2016) لكل مالك على حدة. هذا المالك مدرج في المقدمة. عنوان. على الجانب المعاكس عنوانالأعضاء الآخرين المدرجة ملكية جزئية (مع بيان حصصهم في الحق).

نموذج شهادة ملكية (ملكية مشتركة):

يمكن أن يحدث مع أي نوع من الاستحواذ على شقة في العقار ( الخصخصة، الميراث، الشراء، الخ.)، إذا تم تقسيم الشقة وقت الشراء إلى أسهم ( مثالية أو حقيقية) ، ونقلها إلى العقار "على أجزاء".

على سبيل المثال، يمكن للعائلة الإشارة في العقد إلى أنه تم شراء الشقة بحصص متساوية للزوج والزوجة والطفل.

ويمكن أن تنشأ أيضا من عام ملكية مشتركة - على أساس اتفاق توثيقي منفصل بين المالكين، أو عقد زواج بين الزوجين، أو على أساس قرار من المحكمة.

مالك السهم ( مثالية وحقيقية) الخامس ملكية مشتركة مشتركة للشقةوله التصرف فيه حسب تقديره: بيع، وهبة، ووصية، ونحو ذلك. (يفتح في علامة تبويب جديدة. "> المادة 246 من القانون المدني للاتحاد الروسي). ولكن في حالة البيع، يجب أن يأخذ في الاعتبار هذه الحصة من قبل مالكين آخرين ( أصحاب الأسهم المتبقية).

"أسرار السمسار":

انظر الخريطة التفاعلية لتنظيم معاملة شراء وبيع شقة. سيتم فتحها في نافذة منبثقة."> تعليمات خطوه بخطوه (سيتم فتحه في نافذة منبثقة).

يمكن تسجيل العقار لشخص واحد له الحق في استخدامه والتصرف فيه. ولكن في كثير من الأحيان لديها العديد من أصحابها. لذلك، هناك مفاهيم مثل الملكية المشتركة والمشتركة. حقوق والتزامات الملاك ثابتة في القانون.

عام

كما يتضح من الفن. 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي، تعتبر الممتلكات المملوكة لشخصين أو أكثر ملكية مشتركة. وهذا ينطبق في كثير من الأحيان على العقارات. هناك ملكية مشتركة وملكية مشتركة. في الحالة الأولى، يفترض تقسيم الممتلكات في حصص معينة. في الحالة الثانية، سيتم إلغاء مشاركة الكائن.

في كثير من الأحيان، يتم إنشاء الملكية المشتركة والمشتركة على أساس قواعد القانون. على سبيل المثال، ممتلكات الأزواج أو الأشخاص اقتصاد الفلاحينتعتبر مشتركة. ولكن يحق للملاك الاتفاق على التقسيم وتثبيت هذا القرار بالطرق القانونية.

عدالة

في كثير من الأحيان تشير العقارات إلى شيء مثل الملكية المشتركة. حقوق والتزامات أصحابها هي نفسها. وهذا يعني توزيع حقوق الملكية في الأسهم الثابتة، وكذلك إمكانية الحصول على دخل منها. المشاركون مسؤولون عن صيانة الأصول.

يمكن أن يكون أصحاب العقار بالكسور والنسب المئوية. في الفن. تنص المادة 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أن النسبة متساوية، ما لم ينص القانون أو العقد أو ممارسة العلاقات بين المالكين على خلاف ذلك. يتغير حجم الأسهم بسبب ظهور أشخاص جدد وتحديث الممتلكات. يمارس كل مالك حقوق استخدام الملكية المشتركة على أساس موافقة الآخرين.

إذا لم يكن هناك اتفاق بين المالكين، فسيتم حل النزاعات في المحكمة. غالبًا ما تساعد هذه الهيئة في حل النزاعات المتعلقة بالأمر. بيع الممتلكات له بعض الخصائص. على سبيل المثال، إذا أراد أحد المالكين بيع حصته، فيمكن للآخرين شراءها. علاوة على ذلك، يتم منحهم حق الشفعة، وهو ما يشار إليه في ولكن فقط إذا كان هذا لا ينطبق على المبيعات بمساعدة. إذا تم انتهاك هذه القاعدة، فيمكن للمالكين الآخرين استئناف المعاملة من خلال المحاكم.

حقوق

وحقوق المساهم في ملكية الأسهم محددة في القانون. وفقا للفن. يمكن لكل مالك:

1. الملكية الخاصة.
2. استغلالها.
3. تخلص منه - قم بالتغيير أو الإيجار أو البيع.

وبما أن العقار له عدة مالكين، لذلك يتم أخذ حقوق والتزامات المشاركين في الملكية المشتركة بعين الاعتبار. يمكن تنفيذ جميع المعاملات بإذن من جميع المالكين.

على سبيل المثال، الأرض مملوكة لأربعة أشخاص. توجد أشجار الفاكهة في المنطقة. ثلاثة أشخاص لا يريدون القيام بأعمال الحديقة، ولكنهم يريدون تأجير قطعة الأرض. ويريد المرء أن يعمل على ذلك. وفي هذه الحالة لا ينفع رأي الأغلبية. نحن بحاجة للبحث عن حل وسط. إذا لم تتمكن من التوصل إلى قرار بالإجماع، فأنت بحاجة للذهاب إلى المحكمة. علاوة على ذلك، كل شخص لديه هذا الحق.

ولا يجوز للمحكمة أن تحكم بإلزام شخص بالموافقة على شيء آخر يخالف رغبته. ويرجع ذلك إلى مبدأ حرية الاتفاق. لذلك، يمكن التصرف في الممتلكات بالاتفاق.

المسؤوليات

من الضروري أن تأخذ في الاعتبار الفروق الدقيقة الأخرى لمن لديه ملكية مشتركة. حقوق والتزامات أصحابها قطع ارضأو غيرها من الممتلكات المعتمدة لصحة المعاملات. يمكن للمساهمين تغيير حجم حصتهم. على سبيل المثال، يتم إجراء الإصلاحات وشراء المعدات، وتصبح ملكًا لمن قام بتنفيذها. لكن هذا محظور إذا نص العقد على خلاف ذلك.

يجب على مالكي الأسهم دفع الضرائب وفواتير الخدمات. فإذا تهرب واحد منهم على الأقل من ذلك، يعتبر ذلك مخالفة للقانون. وتشمل المسؤوليات بالضرورة إخطار المالكين بنيتهم ​​التصرف في العقار. جميع المالكين لديهم نفس حقوق الملكية.

توزيع الدخل

وفقا للفن. 248 من القانون المدني للاتحاد الروسي، للمالك الحق في التوزيع النسبي للدخل من الممتلكات المسجلة في الملكية المشتركة. قد يكون الاستثناء هو الحالات المنصوص عليها في اتفاق بين الأشخاص. إذا حصل الإنسان على دخل فعليه أن يدفع الضريبة ويتحمل التكاليف المتعلقة بالصيانة. حقوق والتزامات المالكين في الملكية المشتركة هي نفسها بالنسبة للجميع.

مميزات القسم والتخصيص

ملكية جزئيةينتهي عند التقسيم والاختيار. هذه الإجراءات لها خصائصها الخاصة. فإذا تم القسم انقطعت الملكية لجميع أصحابه. الاختيار من الملكية المشتركةيقترح أسبابًا مختلفة لتنفيذ كلا الإجراءين. فمثلاً تتم القسمة أو القسمة باتفاق جميع الملاك. ولكن يتم ذلك بأمر من المحكمة.

ويتم الانفصال بناء على طلب الدائنين. وفيه تحديد: أن تتم القسمة والتوزيع عينياً إذا كان موافقاً لأحكام القانون. أما إذا تعذر ذلك، كان للمالك الذي يريد أن يحصل على نصيبه بالقسمة أو القسمة الحق في الحصول على التعويض. غالبًا ما يحدث هذا بمساعدة قرار من المحكمة. تنتهي الملكية المشتركة عند استلام التعويض.

الملكية المشتركة

هناك مفهوم الملكية المشتركة في القانون. خصوصيتها هي أن المالكين يديرون العقار ولا توجد أسهم فيه. يمكن للمالكين التفاوض بشأن الاستخدام. لا يكون الأمر ممكنًا إلا إذا تم الاتفاق على المعاملة مع بعضها البعض.

ولكن يمكن لكل مالك الدخول في معاملات تتعلق بالتصرف في الأصول. إذا لم يتم الاتفاق على مثل هذه الإجراءات، سيتم اعتبار الإجراء باطلا من قبل المحكمة. وعند القسمة والفصل لا بد من تحديد حصص كل منهما.

ممتلكات الزوجين

ملكية الأشخاص المتزوجين لها خصائصها الخاصة. في الفن. تنص المادة 256 من القانون المدني لصندوق الاستثمار على أن الممتلكات المكتسبة بعد تسجيل الزواج ستكون مشتركة، ما لم تتم الإشارة إلى شروط أخرى في اتفاقية الزواج.

بيع الاسهم

حقوق والتزامات أصحاب الممتلكات المشتركة يحددها القانون. ويجوز لأصحاب العقار التصرف فيه. في كثير من الأحيان هناك معاملات لبيع المساكن. لبيع الشقة بأكملها، تحتاج إلى الحصول على إذن من جميع المالكين. ينطبق هذا أيضًا على الحالات التي يرغب فيها الشخص في نقل السكن كضمان. علاوة على ذلك، يجب على الجميع إعطاء الموافقة - إذا لم يقدم شخص ما الإذن، فلن يتم تنفيذ المعاملة.

وتعني حقوق الملكية المشتركة أنه يمكن لأي شخص التصرف في جزء منه بالطريقة التي يراها مناسبة. لكن في هذه الحالة قد تكون هناك مشاكل في تحديد الحصة الفعلية. إذا كان هناك جزء في شقة من غرفة واحدة، فسيكون من الصعب تمييزه. ولكن إذا تم تسجيل الممتلكات المشتركة في المنزل حيث يوجد العديد من الشقق، فسيكون هذا الإجراء حقيقيا.

اتضح أنه من أجل التنفيذ يجب أن يكون الكائن قابلاً للقسمة. في كثير من الأحيان، يشارك الخبراء في إجراء العزل لمساعدتك على القيام بذلك بشكل صحيح. الحل الآخر هو الذهاب إلى المحكمة. يتم إعطاء المالك عدد الأمتار اللازمة لذلك حياة مريحة. على سبيل المثال، يمكن للمحكمة نقل الغرفة إلى شخص، ويتم منح حق الاستخدام للحمام والمطبخ والممر.

إذا قرر أحد المالكين بيع حصته، فيجب عليه إخطار المالكين الآخرين كتابة. يتم إعطاء شهر لاتخاذ قرارهم. يجب أن تكون التكلفة هي نفسها التي تم الإعلان عنها عند تقديم المستند. إذا قمت ببيع سهم لأشخاص آخرين دون إخطار المالكين الآخرين، فقد يتم الطعن في هذه الصفقة. ثم يعيد المالك المال ويستلم ممتلكاته.

إيجار

حقوق الملكية المشتركة تعني القدرة على تأجير الجزء الخاص بك. يتم تنفيذ الإجراء بإذن من المالكين الآخرين. ولكن في كثير من الأحيان يتم عقد الصفقات مع الشخص الذي وجد المستأجر. لكن هذا يعتبر غير قانوني. إذا قام شخص ما بتأجير الجزء الخاص به من عقد الإيجار، فيمكن للمالكين المتبقين طرد المستأجر.

ولكن بالنسبة للإقامة المؤقتة، لا يمكن لأحد أن يمنع الناس من الانتقال إليها. على الرغم من أنه يمكن للمالكين غير الراضين اللجوء إلى المحكمة، ولكن إذا تم الفوز بالقضية، فإن القرار ينطبق على بعض الأشخاص الذين انتقلوا للعيش بموجب العقد.

أرض

يجوز للمواطنين تقاسم ملكية الأرض. تنطبق نفس قواعد القانون هنا كما هو الحال مع الممتلكات الأخرى. وفقا للفن. 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي، تظهر الملكية المشتركة عندما يكون الكائن غير قابل للتجزئة. وإذا كانت قطعة الأرض حصة فيمكن توزيعها عيناً.

وفقا للفن. 257 من القانون المدني للاتحاد الروسي، الملكية المشتركة للمزارعين هي ملك لجميع المشاركين في الجمعية. لكن يمكنهم الاتفاق على توزيع الأراضي بالاتفاق. تتيح لك الملكية المشتركة للأرض استخدامها بنفس طريقة استخدام الممتلكات الأخرى.

ومن ثم فإن ملكية حصة من الممتلكات تعني وجود حقوق والتزامات. يجب أن تتم جميع الإجراءات المتعلقة بالملكية على أساس قواعد القانون. تعتبر الصفقات بعد ذلك رسمية وبالتالي لا يمكن إلغاؤها.

مفهوم الملكية المشتركةينشأ عندما يكون كائن واحد مملوكًا لعدة أشخاص (أفراد وكيانات قانونية).

أسباب حدوثها وأنواعها

ينشأ هذا النوع من الممتلكات لأسباب مختلفة: التسجيل الرسمي للزواج؛ حيث يعيش عدة أشخاص؛ إنشاء مزرعة، حيث يوجد العديد من المالكين، وما إلى ذلك. - بمعنى آخر، عندما يستولي شخصان أو أكثر على أموال لا يمكن تقسيمها إلى عدة أجزاء، إما بحكم القانون أو دون تغيير الغرض منها.

يمكن التمييز بين نوعين من حقوق الملكية المشتركة، والتي تختلف في طبيعة الملكية وتنظمها قواعد مختلفة:

• ملكية جزئية- نوع الملكية، الذي يتميز بتخصيص حصة معينة في ملكية الممتلكات المنقولة وغير المنقولة؛
• الملكية المشتركة- عندما تكون حصص ملكية العقار غير محددة سلفا.

المشاركة في ملكية الشقة - ما هي؟

عندما تصبح الشقة ملكا لعدة أشخاص ويتم الاتفاق على حصص الملكية مقدما، فإننا نتحدث عن ملكية مشتركة للشقة. وفي مثل هذه الحالة، لا يجوز التصرف في السكن إلا بموافقة جميع الملاك، بغض النظر عن حجم الحصة.

ينبغي أن يكون مفهوما أنه إذا كان جميع الملاك يعيشون على أراضي الشقة، فلا يمكن تقسيم المنطقة فعليا وفقا لأسهم كل منهم وفقا للوثائق. في هذه الحالة، يحاول المالكون المشاركون الاتفاق ومشاركة مساحة المعيشة، مع مراعاة ظروف الحياة واحتياجات كل منهم. إذا لم يتم حل هذه المشكلة سلميا، يذهب المالكون إلى المحكمة، حيث سيتم تحديد إجراءات استخدام مساحة المعيشة. إذا كان من الضروري تغيير الأمر بسبب أي ظروف جديدة (على سبيل المثال، ولادة طفل)، يجوز للمحكمة إعادة النظر في القرار الذي تم اتخاذه في وقت سابق.

القوانين المعيارية التي تنظم القضايا في الملكية المشتركة للشقة

من أجل تحديد إجراءات الاستخدام وكيف يمكن للمالكين المشاركين التصرف في أسهمهم، ينبغي الرجوع إلى القانون المدني للاتحاد الروسي (الجزء الأول) المؤرخ 30 نوفمبر 1994 N-51 FZ. الفصل 16 مخصص بالكامل لتنظيم حقوق الملكية المشتركة.

إذا كنا مهتمين على وجه التحديد بحق الملكية المشتركة في الشقة، فيجب عليك الانتباه إلى المقالات التالية:

• فن. 245. تنص المادة على أنه إذا لم يتم تحديد الحصص في الممتلكات المشتركة مسبقًا، فستعتبر الحصص متساوية. وأيضًا، عند الاستثمار في تحسين حالة العقار، قد يزيد حجم الحصة بما يتناسب مع الاستثمارات.
• فن. 246. لا يجوز التصرف في الممتلكات المشتركة إلا بموافقة المالكين المشاركين، بينما يكون لأي من المالكين الحق، وما إلى ذلك. مشاركتك.
• فن. 247. للمساهمين الحق في استخدام الممتلكات بموافقة جميع المساهمين المشاركين. ولكل من المالكين الحق في الحصول على حصته للاستخدام، وإذا لم يكن ذلك ممكنا في الواقع، فله الحق في الاعتماد على التعويض.
• فن. 248. يتم تقسيم كل ما يمكن للمالكين الحصول عليه نتيجة لتشغيل الملكية المشتركة (الدخل والفواكه وما إلى ذلك) بين المالكين وفقًا لحصصهم، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.
• فن. 249. نفقات صيانة الممتلكات المشتركة - كل هذا مقسم أيضًا بين المالكين المشاركين وفقًا لحجم الأسهم.
• فن. 250. توضح هذه المادة حق الشركاء في ميزة شراء حصة في الملكية المشتركة، بشرط ألا يكون البيع عن طريق المزاد العلني.
• فن. 251. عند البيع، تنتقل الحصة إلى الحيازة من تاريخ إبرام العقد، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.
• فن. 252. يجوز أن يتم تقسيم الملكية باتفاق جميع المساهمين المشاركين. ويحق لأي من الشركاء تخصيص حصته إما باتفاق جميع الملاك، أو بقرار من المحكمة. إذا كان تخصيص الممتلكات أو تقسيمها غير ممكن أو محظور بموجب القانون، فيحق للمساهم الحصول على التعويض، وبعد الحصول عليه، يحرم من حق الملكية.
• فن. 255. يحق للدائن أن يطلب إلى المحكمة، إذا لم يتمكن أحد المالكين في الممتلكات المشتركة من سداد الدين بالعقار الذي لديه، لتحصيل حصة المدين، بينما يمكن بيع الحصة للآخر. أصحاب العقارات، وفي المزاد العلني، و نقديسيتم استخدام عائدات هذه العملية لسداد الديون.

خلف مؤخراأثرت التغييرات فقط على الفقرة الأولى من المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي (دخلت التغييرات حيز التنفيذ في 01/03/2015)، والتي تشير إلى الحق الوقائي للمالكين المشاركين في شراء حصة مشتركة ملكية. تمت إضافة النقاط حيث هذه الميزةيتم إلغاؤه عند بيع الممتلكات بحصة أكثر دقة.

المشاكل الرئيسية: كيفية مشاركة أو بيع أو استئجار حصة في شقة

لذلك، يمكن تقسيم المشكلات التي يواجهها الأشخاص الذين يمتلكون عقارًا مشتركًا إلى عدة أنواع: أريد أن تكون لي غرفتي الخاصة، أريد بيع حصتي أو تأجيرها. دعونا نأخذ كل شيء بالترتيب.

أريد أن أحصل على غرفتي الخاصة

إذا كنت لا تمتلك حصة في الشقة فحسب، بل يتعين عليك أيضًا العيش فيها مع مساهمين مشاركين آخرين، فإن السؤال الذي يطرح نفسه هو: كيفية تقسيم المنطقة بحيث يكون لكل شخص زاوية خاصة به. ينظم القانون هذه المشكلة ويتم وصفها في الفن. 245 من القانون المدني للاتحاد الروسي - بشأن إجراءات استخدام المباني السكنية. الخيار الأول لتحديد النظام سلمي، لأنه من الأفضل الاتفاق وديًا مع جيرانك وتحديد من وأين سيعيش.

صحيح! حتى لو كنت قد اتفقت على كل شيء مع المستأجرين الآخرين، فمن الأفضل إضفاء الطابع الرسمي على أمر الاستخدام مع كاتب العدل، حتى لا تضطر لاحقًا إلى إثبات من قال ماذا.

خيار آخر، عندما لا يكون من الممكن حل مسألة الإقامة سلميا، هو اللجوء إلى المحكمة. وستأخذ المحكمة في الاعتبار جميع الظروف وتقسم الغرف بين الملاك حسبما تراه صحيحًا، ولا تأخذ في الاعتبار دائمًا حجم حصص الملاك. إذا كان أحد المالكين لديه عائلة، والثاني أعزب، فسيحصل الأول على غرفة كبيرة الحجم.

هل تريد بيع حصتي؟

عندما لا تناسب المعاشرة واحدًا أو أكثر من مالكي العقارات، ويرغبون في الحصول على حصتهم نقدًا، فإن السؤال الذي يطرح نفسه هو بيع حصة في شقة مشتركة. في مثل هذه الحالة، هناك عدة خيارات:

1. إذا أعلن أحد المالكين فقط عن بيع حصة، فإن بقية المستأجرين لهم أفضلية على الآخرين الذين يرغبون في الشراء، وفي هذه الحالة لا بد من الحصول على موافقتهم. وينظم هذا الحق المادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
2. إذا كان العديد من المالكين المشاركين يرغبون في بيع المسكن بالكامل، ولم يوافق أحدهم، الذي لديه حصة ضئيلة لا يمكن تخصيصها حقًا، فيمكنك الذهاب إلى المحكمة (على أساس الفقرة 4 من المادة 252 من القانون المدني) قانون الاتحاد الروسي)، حيث سيتم الحصول على إذن لبيع الشقة دون موافقة "المحتج"، بشرط دفع تعويض له بمبلغ حصته في التكلفة الإجماليةشقق سكنية.
3. إذا كان جميع المالكين المشاركين على استعداد للمغادرة، فيمكنهم ببساطة بيع الشقة والحصول على حصتهم.

من المهم أن تعرف أن بيع حصة في شقة يكون أقل بكثير من تكلفة نفس الحصة إذا تم بيع الشقة ككل. يمكن أن يصل الفرق في السعر إلى 15-25٪.

كيفية تقديم الجزء الخاص بك؟

كل شيء بسيط للغاية هنا - من الممكن استئجار أو تسجيل شخص ما في الجزء الخاص بك من مساحة المعيشة فقط بموافقة جميع المالكين، ويتم تنظيم هذه المشكلة على أساس المادة 246 من القانون المدني للاتحاد الروسي. إذا أصبح من الضروري الكتابة طفل قاصر، فيمكن القيام بذلك دون الحصول على إذن من المالكين الآخرين، لأنه يتم تسجيل الأطفال في مكان تسجيل أحد الوالدين، (المادة 70 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، قواعد قانون الأسرة)

حق الملكية المشتركة للزوجين

ولكي ينشأ حق الملكية المشتركة بين الرجل والمرأة، يجب تسجيل الزواج رسمياً. الممتلكات المكتسبة أثناء الزواج مملوكة للزوجين بشكل مشترك، حيث يكون لكل منهما حصة متساوية. ويجوز إنشاء إجراء آخر بشرط توقيع عقد زواج، يُشار فيه، بموافقة الزوج والزوجة، إلى حقوق الملكية المتعلقة بممتلكات كل منهما. يتم تنظيم القضايا الناشئة أثناء استخدام الملكية المشتركة والتخلص منها بموجب المادة 256 من القانون المدني للاتحاد الروسي والمواد 33-39 من القانون الدولي للاتحاد الروسي.

يشمل الحق في الاستخدام المشترك الممتلكات التي اكتسبها الزوجان أثناء الزواج، ولكن من المهم معرفة أن هذا الحق لا ينطبق على:

• المكتسبة قبل الزواج؛
• الناتج ؛
• اغراض شخصية.

كل هذه ملكية منفصلة للزوجين.

لمعلوماتك: يمكن الاعتراف بالملكية الفردية لأحد الزوجين على أنها مشتركة، بشرط أن تكون هناك استثمارات فيها أثناء الزواج، مما أدى إلى زيادة كبيرة في قيمة الكائن (الإصلاح، إعادة الهيكلة).

على الرغم من أنه عند إجراء معاملات مع ملكية مشتركة، لا يلزم الحصول على إذن كتابي أو موثق من كلا الزوجين (استنادًا إلى حقيقة أن كلا الزوجين موافقان على المعاملة والآخر غير مثبت)، لا يحتاج الزوجان إلى التصرف في العقارات أو الأشياء التي تتطلب التسجيل و / أو التوثيق بموافقة الزوج الآخر لا يمكن أن تكون وفقًا للفن. 35 RF إيك.

يمكن تقسيم الممتلكات أثناء الزواج وعند فسخه. يتم تنظيم هذه العملية بموجب المادتين 38 و39 من RF IC. في أحسن الأحوال، يتم التقسيم سلميا، عندما يتفق المالكون على من يحصل على ماذا. إذا لم تتمكن من التوصل إلى اتفاق بنفسك، فإن السبيل الوحيد للخروج هو الذهاب إلى المحكمة. في أمر قضائيسيتم تقسيم الممتلكات إلى حصص متساوية، بحيث يحصل كلا الزوجين على حصص من الممتلكات متساوية في القيمة. وفي حالة عدم تساوي الحصص، يُخصص للزوج صاحب الحصة الأصغر تعويض نقدي أو أي تعويض آخر.

جداً نقطة مهمةلا يقتصر الأمر على اكتساب الممتلكات أثناء الزواج فحسب، بل أيضًا بالأموال التي تم الحصول عليها، لأن وهذا يمكن أن يؤثر بشكل كبير على قرار المحكمة بشأن التقسيم.

مثال 1

رفعت الزوجة دعوى قضائية ضد زوجها بسبب تقسيم الشقة التي حصلت عليها أثناء الزواج.

ووجدت المحكمة أن هذه الشقة تم شراؤها بأموال من بيع ممتلكات الزوج قبل الزواج، وهي ليست ملكية مشتركة. وفي ضوء هذه الحقيقة، قررت المحكمة أن الشقة غير قابلة للتقسيم، تك. ليست ملكية مشتركة.

مثال رقم 2

وتقدمت الزوجة بطلب إلى الجهات القضائية لتقسيم الممتلكات، بما في ذلك الشقة، بعد فسخ الزواج.

وذكرت المحكمة ذلك هذه الشقةلم يتم شراؤها من قبل الزوجين ل الأموال العامةولكن تم تقديمها لزوجها كجندي على التوالي هذا العقارليست ملكية شائعة ومشتركة ولا تقبل القسمة.

كيف يتم تقسيم العقارات إلى ملكية مشتركة؟

الفيديو يوضح إجراءات وإجراءات ومميزات تقسيم العقار العائد لأكثر من مالك.

ينظم التشريع الروسي للاتحاد الروسي عدة أشكال محتملة للملكية: الملكية الفردية والمشتركة والمشتركة.

تشير شروط الملكية المشتركة والمشتركة في البداية إلى أن الممتلكات المعنية، التي تنطبق عليها حقوق المالكين، لها في نفس الوقت اثنان أو أكثر من أصحاب الحقوق.

يحتوي النظام القانوني لكل نوع من أنواع الملكية المشتركة المذكورة أعلاه على بعض الفروق الدقيقة والاختلافات التي يجب أن يأخذها أصحاب العقارات في الاعتبار.

الفرق الأولي بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة هو أنه في الخيار الأول، يتم تخصيص حصة محددة لكل مالك عقار، معبرًا عنها بنسبة مئوية، وفي الثاني، يتم تحديد مقدار واضح من قيم العقارات العائدة لكل صاحب حق لم يتم تأسيسها.

تتبع الفروق القانونية الأخرى للملكية والتصرف من هذا الاختلاف. أنواع مختلفةالملكية المشتركة.

وبحسب التشريع، تعتبر الملكية المشتركة لأي قيم عقارية مشتركة، باستثناء الحالات التي نص فيها المشرع على إمكانية تكوين ملكية مشتركة. وبناء على ذلك، لا يجوز تكوين ملكية مشتركة إلا في الحالات التي ينص عليها القانون المدني صراحة.

ملكية مشتركة

يشير مصطلح "الملكية المشتركة" إلى الشكل الذي يتمتع فيه أصحاب حقوق الملكية بحقوق مماثلة. كقاعدة عامة، في العلاقات القانونية المدنية، يتم تشكيل الملكية المشتركة من قبل الزوجين فيما يتعلق بقيم الممتلكات التي اكتسبوها أثناء الزواج.

وينص المشرع على أن أي ممتلكات يحصل عليها الزوجان أثناء العلاقات الزوجية، باستثناء حالات قليلة ينص عليها قانون الأسرة، تصبح مشتركة تلقائيا. وفي الوقت نفسه، لا يهم على الإطلاق من تم الحصول على قيم العقارات على موارده المالية المحددة، وعلى من تم تسجيلها.

كاستثناء، يمكننا تسمية الموقف عندما يكون لدى الزوجين عقد زواج يُحدد بشكل مختلف الوضع القانونيالملكية الزوجية مقارنة بالقواعد التشريعية العامة. بالإضافة إلى ذلك، فإن القيم الموروثة أو المتلقاة كهدية من أحد الزوجين ليست ملكية زوجية مشتركة.

بالإضافة إلى ذلك، يحتفظ الزوجان دائمًا بفرصة، بالاتفاق المتبادل، لجعل الممتلكات المكتسبة حديثًا ملكية مشتركة. للقيام بذلك، يحتاجون مرة أخرى إلى إبرام عقد، على أساسه سيتم تخصيص الأسهم في العقار المقابل.

وتجدر الإشارة على الفور إلى أن الوضع القانوني للملكية الزوجية المشتركة يشير حصريًا إلى قيم الممتلكات التي اكتسبها المواطنون الذين تربطهم علاقات زوجية مسجلة، وفقًا لمعايير القانون الحالي التشريع الروسي. ولا يمكن لمن يطلق عليهم أزواج القانون العام الذين يعيشون معًا دون تسجيل العلاقات الزوجية أن يكون لهم ملكية مشتركة. في هذه الحالة، تكون الملكية الفردية أو المشتركة ممكنة.

الفروق القانونية للملكية المشتركة

سننظر أيضًا في العديد من الفروق الدقيقة في النظام القانوني الذي يميز الشكل المشترك للملكية عن الملكية المشتركة:

• وبما أن المالكين (الزوجين) يمتلكان بشكل مشترك ويستخدمان الممتلكات الزوجية المشتركة، فإن لكل منهما حقوق والتزامات متماثلة فيما يتعلق بقيم الممتلكات المشتركة. بالإضافة إلى ذلك، إذا كنا نتحدث عن ملكية مشتركة باهظة الثمن مثل العقارات، فإن لكل زوج الحق في التصرف فيها فقط بموافقة موثقة من الزوج الثاني.
• في حالة الملكية المشتركة، قد يواجه أصحاب الحقوق صعوبات معينة في نقل ملكية الأشياء غير المنقولة المشتركة. لذلك، إذا كان أصحاب العقارات الآخرين لا يرغبون في بيعها، فقد يتعين على الشخص المعني الخضوع لإجراءات تخصيص حصة من قيم الممتلكات المشتركة.
• وإذا كان العقار مملوكاً بشكل مشترك بين الأشخاص، فإنهم مسؤولون بالتساوي عن التنفيذ الالتزامات الضريبية. وفقا لذلك، وهذا يعني تلقائيا أن الخاصية دفع الضرائبعلى كائنات غير منقولةمحسوبة ويدفعها أصحاب الحقوق بحصص متساوية.
• يحق لأي من مالكي العقارات السكنية المشتركة الاستفادة من خصم الضريبة العقارية بالشروط التي يحددها المشرع. إذا تم شراء عقار سكني قبل بداية عام 2014، فإن الخصم سوف يقتصر على 2 مليون روبل لجميع أصحاب المساكن. إذا تم الاستحواذ على العقارات السكنية في وقت لاحق من 01/01/2014، فيحق لكل من المالكين المشتركين الحصول عليها خصم الضرائبمن القاعدة الخاضعة للضريبة لضريبة الدخل الشخصي بمبلغ يصل إلى 2 مليون روبل (ومع قرض رهن عقاري - ما يصل إلى 3 ملايين روبل).

ملكية جزئية

تكون قيم العقارات في ملكية مشتركة لعدة أشخاص مع تحديد حصة محددة في الحقوق لكل صاحب سهم.

يحق لأصحاب الحقوق الذين يمتلكون ممتلكات على أساس حق الملكية المشتركة المشتركة التصرف بحرية في حصتهم الخاصة دون تنسيق إمكانية نقلها مع مالكي الأسهم الأخرى. في الوضع قيد النظر، لا يوجد سوى فارق قانوني مهم: أصحاب الأسهم المتبقية بشكل عام كائن الملكيةلديهم، وفقا للقانون، فرصة ذات أولوية لشراء الحصة المتصرفة.

وبناءً على ذلك، إذا قرر أحد الزوجين (أو مالك سهم آخر) بيع عقار سكني، فيجب عليه أولاً أن يعرض استرداده على الزوج الثاني (أو مالكي الأسهم الآخرين).

وفقط بعد أن تلقى من جميع مالكي الأسهم الآخرين رفضًا تم تنفيذه حسب الأصول لاسترداد السهم أو عدم تلقي أي رد خلال الفترة التي ينظمها المشرع، يحق للبائع المحتمل للسهم طرح الجزء الخاص به من العقار مقابله. البيع لأطراف ثالثة.

يمكن أن يحدث في مواضيع قانونية مختلفة في مجموعة متنوعة من المواقف. لذلك، يمكن تسجيل قيم الممتلكات في الملكية المشتركة لكل من الزوجين والأشخاص الآخرين الذين تربطهم أو لا تربطهم صلة قرابة.

عند التحدث مع الزوجين، يحق لهم، بالاتفاق المتبادل، تسجيل قيم الملكية المشتركة ليس في الملكية المشتركة، كما يحدث في معظم الحالات، ولكن في الملكية المشتركة. للقيام بذلك، سوف يحتاجون إلى وثائق تؤكد الحالة المشتركة للملكية المشتركة.

أحد الخيارات الأكثر شعبية لهذا الغرض توثيقهو عقد الزواج. ويوصي الخبراء بأن يقوم الأزواج الذين يدخلون في عقد الزواج بالتفكير بعناية في جميع بنوده وشروطه حتى لا تكون هناك في المستقبل أي أسس قانونية لإعلان بطلان الاتفاق.

بالإضافة إلى الاتفاق الطوعي بين الزوجين، من الناحية العملية، هناك إمكانية نقل الملكية المشتركة إلى ملكية مشتركة أثناء الإجراءات القانونية. لذلك، مع مراعاة ظروف قضية معينة، يمكن للقاضي إجراء تقسيم القيم الزوجية وتحديد حجم الأنصبة المستحقة للزوجين المطلقين. عند إجراء مثل هذا التقسيم المشترك، قد يأخذ القاضي في الاعتبار أي من الزوجين تكبد نفقات مالية كبيرة في الحصول على الممتلكات التي كانت ملكيتهما المشتركة.

إذا تحدثنا عن الملكية المشتركة للزوجين، فغالبًا ما يمتلك كل من الزوجين نصف (حصة معادلة) من الملكية المشتركة. ولكن يجوز للزوجين أيضًا التوصل إلى اتفاق متبادل بشأن نسب أخرى لتوزيع حصصهما. في الوضع قيد النظر، يمكن للمرء أن يمتلك حصة في قيمة الممتلكات، على سبيل المثال، بمبلغ 25٪، والثاني - 75٪.

تجدر الإشارة إلى أنه بدءًا من لحظة نقل الملكية الزوجية المشتركة إلى ملكية مشتركة، يجب على الزوجين دفع مدفوعات الضرائب والمرافق والمدفوعات الأخرى لأنفسهم، بمبالغ تتناسب مع حصصهم.

الفروق القانونية للملكية المشتركة

من الميزات الرئيسية الجديرة بالملاحظة:

• تختلف الأسباب القانونية لظهور الملكية المشتركة للممتلكات. لذلك، يمكن لأي شخص أن يصبح مالكًا لحصة في عقار نتيجة للمعاملات، أو الاعتراف بحقوقه بقرار من المحكمة، أو الميراث بالوصية أو القانون، أو الخصخصة أو إبرام اتفاقية زواج. عدد الشركاء في ملكية العقار، وبالتالي عدد الأسهم فيه حالة محددةقد تكون مختلفة جدا.
• على عكس الملكية المشتركة، مع الملكية المشتركة، يضع المشرع حدودًا أكثر تحديدًا للملكية والتصرف في الأسهم في الممتلكات. مع أخذ شكل الملكية قيد النظر، ستكون حقوق الأشخاص في قيم الممتلكات محمية بشكل أفضل إذا كان لدى طرف ثالث مطالبات ضد أحد مالكي الأسهم. بالإضافة إلى ذلك، مع الملكية المشتركة، مقارنة بالملكية المشتركة، من الأسهل بكثير بيع جزء من الممتلكات المملوكة للبائع المحتمل.
• ويدفع كل مشارك في الملكية المشتركة تكاليف صيانة وإصلاح المنشأة، وكذلك دفع مدفوعات الضرائب على الممتلكات والرسوم الأخرى بما يتناسب مع حجم حصته في حق الملكية المشتركة.
• وفي حالة الاستحواذ على عقارات ذات صفة الملكية المشتركة، يتم أيضًا توزيع الخصم الضريبي بين المالكين المشاركين بما يتناسب مع حصصهم. القيود المفروضة على الأبعاد القصوىإن خصومات ضريبة الدخل الشخصي مماثلة لأحجام الملكية المشتركة.

تلخيص: الاختلافات الرئيسية

قبل الانتقال إلى الخلافات والملكية المشتركة، دعونا نلاحظها. السمات المشتركة. في كلتا الحالتين، نحن نتحدث عن الملكية، مما يعني ضمنا حقوق العديد من الأشخاص في نفس الوقت لبعض كائنات الملكية، على سبيل المثال، العقارات السكنية.

والفرق الرئيسي بين أشكال الملكية قيد النظر هو عدم وجود أشكال محددة بوضوح النسب المئويةملكية العقار، والتي تكون موجودة مع المشاركة في رأس المال.

ومن هذه القاعدة الأساسية تتبع جميع الاختلافات الأخرى:

• مع الملكية المشتركة، يتمتع كل من مالكي قيمة العقار بحقوق مماثلة للكائن المقابل، ومع الملكية المشتركة، قد يختلف حجم الأسهم، وبالتالي قد يختلف نطاق الحقوق؛
• لا يمكن أن تنشأ الملكية المشتركة إلا في الحالات التي يحددها المشرع صراحة، والملكية المشتركة - في جميع الحالات الأخرى للملكية المشتركة؛
• الملكية المشتركة متاحة لجميع المواطنين بغض النظر عن درجة علاقتهم، والملكية المشتركة، كقاعدة عامة، تنشأ بين الزوجين في وجود علاقات زوجية مسجلة رسميًا؛
• يتحمل أصحاب قيم العقارات المملوكة بشكل مشترك نفقات مالية لصيانتها ودفعها مدفوعات الضرائببالتكافل والتضامن، ويقوم المالكون الذين يملكون حصتهم الشخصية بدفع المصاريف المطلوبة بما يتناسب مع حجم حصصهم العقارية؛
• في العلاقات القانونية الزوجية، يتم إنشاء الملكية المشتركة بشكل افتراضي، عند حيازة الزوجين للملكية المشتركة، وتنشأ الملكية المشتركة بين الزوجين من العلاقات التعاقدية أو قرار من المحكمة؛
• لا يمكن لصاحب الحق في شيء ينتمي إلى ملكية مشتركة بيعه إلا بموافقة المالك المشترك الثاني، ولمالك حصة محددة في شيء من الممتلكات المشتركة الحق في التصرف بحرية في الجزء الخاص به، مع مراعاة قاعدة أولوية شراء السهم من قبل المشاركين الآخرين في الأسهم.

ملكية المواطنين الاتحاد الروسييضمنها القانون الوطني. وعلى وجه الخصوص، يمكنهم امتلاك العقارات بشكل مشترك أو على أساس مشترك. وفي الوقت نفسه، لا يفهم الجميع الفرق بين هذه المفاهيم. ومع ذلك، فمن المهم للغاية، ولا يضر معرفة جميع الفروق الدقيقة.

مفاهيم أساسية

كلا النوعين من الممتلكات لهما نفس الخصائص بشكل أساسي. تفترض الحصة المشتركة، وكذلك الحصة المشتركة، وجود العديد من مالكي العقار. وعلاوة على ذلك، كل نوع لديه عدد من السمات المميزة.

يتم تنظيم إجراءات ممارسة حقوق المالكين القانون المدنيروسيا. وفي الوقت نفسه، يسمح القانون للأشخاص الذين يمتلكون عقارات مشتركة بتقسيمها إلى أسهم.

ملكية مشتركة

ويعني هذا المفهوم أن المواطنين يمتلكون ملكية معينة، ككل، دون تقسيمها إلى أجزاء. بمعنى آخر، كل شيء هو ملك للزوجين، على سبيل المثال، أي أنه لا يمكنهما إدارته إلا بشكل مشترك.

وفي الوقت نفسه، هناك تقسيم للمسؤوليات الناشئة عن استخدام العقارات أو أنواع الممتلكات الأخرى. وينص القانون أيضًا على أن أي نوع من الممتلكات المكتسبة أثناء الزواج تصبح مشتركة تلقائيًا. لا يتم تقسيم هذا الشيء المشترك إلى أسهم إلا في حالة إبرام اتفاقية مناسبة.

وفي الحالة الأخيرة، يتم تقسيم أو خصم حصة واحدة من الممتلكات لصالح طرف ثالث (على سبيل المثال، طفل).

وبالإضافة إلى ذلك، تصبح الملكية المشتركة مشتركة فقط عندما يكون الزوجان في زواج مسجل رسميًا. لا يعني الاتحاد المدني ظهور ظروف تؤدي إلى تراكم هذه الممتلكات.

وتلزم هذه الملكية المشتركة جميع الأزواج بالمشاركة على قدم المساواة في الإدارة. وهم، من بين أمور أخرى:

• دفع الرسوم المالية القانونية؛
• المشاركة في تكاليف الصيانة؛
• البت في البيع أو القسمة؛
• التبرع، الخ.

الملكية المشتركة المشتركة

يتضمن هذا النوع من ملكية العقارات تقسيمها إلى أسهم معينة. وعلى وجه الخصوص، قد تكون الشقة، على سبيل المثال، مملوكة لكلا الزوجين بنسبة 50 إلى 50 في المائة. وفي الوقت نفسه، إذا كان هناك طفل، فسيتم تنفيذ القسم بترتيب مختلف.

في الوقت نفسه، تخضع الملكية المشتركة أيضًا للتقسيم بنسبة مختلفة - 25 إلى 75 بالمائة أو بطريقة أخرى. في معظم الحالات، يتم تقسيم الشقة المشتركة إلى أجزاء متساوية. وفي الوقت نفسه، يُسمح بأن لا يقتصر ملكية الممتلكات على الأقارب أو الأزواج فقط.

كما ذكرنا سابقًا، يمكن تقسيم الشقة المشتركة المملوكة بشكل مشترك بسهولة إلى أجزاء عن طريق إبرام اتفاقية مناسبة.

وينص القانون أيضًا على خيارات أخرى، لا سيما إعداد عقد الزواج. إذا لم يتم إعداد المستندات، فإن تقسيم الممتلكات، من وجهة نظر القانون، باطل.

في بعض الحالات، يتم توزيع الملكية المشتركة بين المالكين المشاركين بقرار من المحكمة. في بعض الأحيان يتم تحديد أبعاد الأجزاء أيضًا هناك. يحدث هذا عادة في الحالات التي يكون فيها الزوجان غير قادرين على التوصل إلى حل وسط بشأن هذه المسألة. ثم تأخذ المحكمة علماً بالنفقات الشخصية للزوج والزوجة في عملية الاستحواذ.

العواقب القانونية لتقسيم الممتلكات

بعد تقسيم العقار إلى أسهم، يحصل كل مالك مشارك على فرصة التصرف في الجزء الخاص به وفقًا لتقديره الخاص. العقارات المشتركة، التي هي في ملكية مشتركة، تنطوي على حق كل مالك مشترك في بيع حصته، دون الحصول على موافقة الأطراف المعنية الأخرى. ويعطى هذا الأخير ميزة في الشراء. وفي حالة الرفض، يُسمح بالبيع لأطراف ثالثة.

ومن بين أمور أخرى، تؤدي الملكية الجزئية أيضًا إلى تقسيم جميع المسؤوليات ذات الصلة فيما يتعلق بصيانة العقارات. وهذا يعني أنه سيتعين على الزوجين دفع الضرائب من جانبهما، ودفع فواتير الخدمات بشكل متناسب، وتأمين الممتلكات بشكل منفصل، وما إلى ذلك.

ومن المهم أن نتذكر أنه إذا تم تنظيم حيازة الممتلكات عن طريق عقد الزواج، أو بعد انقطاعه، أو باتفاق الطرفين، أو بحكم المحكمة، فإن هناك عودة إلى المنصوص عليها في القانونالنظام الحاكم.