Premia za niską płynność nieruchomości uwzględnia brak możliwości natychmiastowego zwrotu inwestycji dokonanych w nieruchomości. Ustalając wysokość korekty z tytułu niskiej płynności wychodzimy z założenia, że ​​okres ekspozycji przedmiotu od momentu wystawienia go na sprzedaż jest długi. Im bardziej ryzykowna i skomplikowana inwestycja, tym bardziej kompetentnego zarządzania wymaga.

Wysokość składki za zarządzanie inwestycjami wynosi zazwyczaj od 1% do 5%. Wskazane jest wyliczenie składki za zarządzanie inwestycją z uwzględnieniem współczynnika niewykorzystania i strat w trakcie windykacji opłaty za wynajem.

Obliczanie różnych składników premii za ryzyko:

premia za niską płynność uwzględnia brak możliwości inwestycji, według szacunków ekspertów z większości źródeł przyjmuje się ją zwykle na poziomie 3-5 punktów procentowych;

składka za ryzyko inwestowania w nieruchomości uwzględnia możliwość przypadkowej utraty wartości konsumenckiej przedmiotu i może być przyjęta w wysokości normy składek ubezpieczeniowych w towarzystwach ubezpieczeniowych o najwyższej kategorii wiarygodności;

premia za zarządzanie inwestycjami ustalana jest z uwzględnieniem faktu, że im bardziej ryzykowne i złożone są inwestycje, tym bardziej kompetentnego zarządzania nimi wymagają, a co za tym idzie, tym wyższa będzie wartość tej premii.

Stopę zwrotu z kapitału można obliczyć na jeden z trzech sposobów.

liniowy zwrot kapitału (metoda pierścieniowa);

zwrot kapitału w oparciu o fundusz odtworzeniowy i stopę zwrotu z inwestycji (metoda Inwooda). Czasami nazywa się to metodą renty.

zwrot kapitału w oparciu o fundusz kompensacyjny i stopę procentową wolną od ryzyka (metoda Hoskslda).

Dajmy krótki opis każdą z tych metod.

Metoda Ringa. Metodę tę warto zastosować, gdy oczekuje się, że kwota główna zostanie spłacona w równych ratach. Norma roczna Zwrot z kapitału oblicza się dzieląc 100% wartości środka trwałego przez pozostały okres jego użytkowania, tj. Jest to odwrotność okresu użytkowania środka trwałego. W takim przypadku uznaje się, że środki zgromadzone na funduszu kompensacyjnym nie podlegają reinwestycji. Wzór na współczynnik kapitalizacji przyjmuje następującą postać:

Rk = Rd + 1/n, gdzie:

n to pozostałe życie ekonomiczne.

Metodę Inwooda stosuje się, jeśli zwrot z kapitału jest reinwestowany według stopy zwrotu z inwestycji. W tym przypadku stopa zwrotu będąca składnikiem współczynnika kapitalizacji jest równa współczynnikowi funduszu odtworzeniowego przy tej samej stopie procentowej jak w przypadku inwestycji:

Rk = R + SFF(n,Y), gdzie:

Współczynnik funduszu kompensacyjnego;

Y = R - stopa zwrotu z inwestycji.

Metodę Hoskolda stosuje się w przypadkach, gdy stopa zwrotu z inwestycji początkowej jest dość wysoka, co sprawia, że ​​ponowna inwestycja przy tej samej stopie jest mało prawdopodobna. W przypadku środków reinwestowanych zakłada się, że dochód zostanie uzyskany według stopy wolnej od ryzyka:

Rk = R + SFF(n,Yb), gdzie:

Yb – stopa procentowa wolna od ryzyka.

Najniższą stopę zwrotu uzyskuje się metodą Inwooda, najwyższą – metodą Ringa. Kiedy cena składnika aktywów spada, niezależnie od tego, czy stopa zwrotu jest obliczana metodą Ringa, Hoskolda czy Inwooda, stopa zwrotu z inwestycji jest niższa niż stopa kapitalizacji Rk > R.

Metoda Rinta najlepiej sprawdza się w przypadku „starych” obiektów.

Innym sposobem obliczenia współczynnika kapitalizacji jest metoda ściskania rynku (metoda ekstrakcji rynku).

Nie ma metody ściskania rynku osobna księgowość zwrotu z kapitału i zwrotu z kapitału, a także nie uwzględnia osobno stopy wzrostu dochodów. Składniki te uwzględniane są w całkowitym współczynniku kapitalizacji na zasadzie „all inclusive” i nie wymagają osobnej analizy, co jest jedną z zalet tej metody.

Na podstawie danych rynkowych dotyczących cen sprzedaży oraz wartości NAV porównywalnych nieruchomości, stopy kapitalizacji wyliczane są według następującego wzoru:

Gdzie CHOD jest dochodem operacyjnym netto i-tego obiektu analogowego;

Vi jest ceną sprzedaży i-tego obiektu analogowego.

Obliczanie współczynnika kapitalizacji metodą „zaciskania rynku” pozwala na ograniczenie do minimum podmiotowości rzeczoznawcy. Ponadto tak ustalony współczynnik kapitalizacji uwzględnia stopę zwrotu kapitału oraz przewidywane zmiany wartości podobnych obiektów – w ujęciu całościowym. W związku z tym nie ma potrzeby dokonywania osobnego wyliczania tych składników współczynnika kapitalizacji, których błąd w wyliczeniu metodą kumulatywną może znacząco wpłynąć na wynik. A skumulowany błąd w skumulowanej metodzie określania ryzyka może dodatkowo wpłynąć na wynik.

Przy ustalaniu współczynnika kapitalizacji należy także zwrócić uwagę na uwzględnienie składnika podatkowego (jeżeli NIR jest przed opodatkowaniem, to współczynnik kapitalizacji należy obliczyć dla dochodu przed opodatkowaniem: lub odwrotnie, NIR i współczynnik kapitalizacji oblicza się jako „po opodatkowaniu”).

to termin używany do opisania różnicy wartości inwestycji o różnej płynności. Płynność charakteryzuje łatwość, z jaką inwestor może dokonać konwersji na . Z reguły im wyższa płynność aktywa, tym niższa cena. Inwestycje płynne są mniej ryzykowne, ponieważ inwestor nie jest przywiązany do aktywów przez długi okres. Dzięki temu może z łatwością sprzedać aktywo, jeśli pojawi się bardziej obiecująca opcja inwestycyjna lub jeśli nie spełni ona oczekiwań. Premia za płynność odnosi się do wartości dodanej płynnej inwestycji.

Aktywa: płynne i niepłynne

Jednym z najbardziej płynnych aktywów dla inwestora są akcje publiczne – są one bardziej płynne niż akcje organizacji prywatnych i np. nieruchomości. Akcje publiczne można sprzedawać pod adresem Giełda Papierów Wartościowych w dowolnym momencie – inwestor nie jest ograniczony żadnym okresem, w którym muszą znajdować się w jego rękach.

Jednak inwestycje w mniej aktywa płynne istnieją zalety, które rekompensują brak płynności. Przykładowo inwestycje w nieruchomości mogą przynosić znacznie większe korzyści niż inwestycje w nieruchomości lub charakteryzować się minimalnym ryzykiem rynkowym (materiał mówi o tym rodzaju ryzyka i premii inwestorskiej). Inwestor wybierając obiekt inwestycyjny musi dokonać wielopłaszczyznowej oceny, a nie ograniczać się do jednego kryterium.

Płynność obligacji

Premia za płynność zależy również od różnicy stóp procentowych pomiędzy krótkoterminowymi i długoterminowymi papierami wartościowymi. Krótkoterminowe papiery wartościowe są zawsze bardziej płynne - wynika to z faktu, że dają możliwość otrzymania w najbliższej przyszłości, a nie za kilka dekad, jak długoterminowy papier wartościowy. Brak płynności papierów długoterminowych rekompensowany jest wyższą stopą procentową. Jednak inwestor posiadający papiery długoterminowe nadal traci – w przypadku podwyżki rządowych stóp procentowych nie ma możliwości pozbycia się aktywów obrotowych na rzecz nabycia nowych, bardziej zyskownych. Obligacja krótkoterminowa jest instrumentem bardziej elastycznym pod względem płynności.

Bądź na bieżąco ze wszystkimi ważnymi wydarzeniami United Traders - subskrybuj nasz

Premia za płynność- jest to dodatkowy dochód wypłacany (lub przeznaczony do wypłaty) inwestorowi w celu zrekompensowania ryzyka strat finansowych związanych z niską płynnością obiektów inwestycyjnych. Wskaźniki „płynność inwestycji w czasie” i „poziom strat finansowych przy sprzedaży obiektów inwestycyjnych” są ze sobą odwrotnie powiązane.

Ekonomiczna treść tego połączenia jest taka, że ​​jeśli inwestor zgodzi się na większy poziom strat finansowych przy sprzedaży obiektu inwestycyjnego, będzie mógł go szybciej sprzedać i odwrotnie. Obecność takiego połączenia pozwala inwestorowi nie tylko ocenić poziom płynności obiektów inwestycyjnych, ale także zarządzać procesem ich konwersji na aktywa pieniężne, zmieniając poziom strat finansowych.

Ocena płynności obiektów inwestycyjnych na podstawie poziomu strat finansowych odbywa się poprzez skorelowanie wysokości tych strat z kwotą inwestycji. Za straty finansowe w procesie zamiany obiektów inwestycyjnych na aktywa pieniężne uważa się:

• niski, jeżeli ich poziom w stosunku do wolumenu środków zainwestowanych w obiekt nie przekracza 5%;
• średnio, jeśli liczba ta waha się w granicach 6-10%;
• wysoki - jeśli waha się w przedziale 11-20%;
• bardzo wysoki, jeżeli poziom ten przekracza 20%.

Zachowanie ekonomiczne inwestora ma na celu wybór wysoce płynnych obiektów inwestycyjnych, innych równe warunki, ponieważ to mu to zapewnia wspaniała okazja do manewru zasoby finansowe w procesie zarządzania portfolio inwestycyjne. Aby inwestor był zainteresowany wyborem średnio i niskopłynnych obiektów inwestycyjnych, musi otrzymać określone zachęty w postaci dodatkowych zysk z inwestycji.

Im niższy poziom płynności jednostki, w której dokonano inwestycji, tym wyższy powinien być dochód z inwestycji lub premia za płynność.

Czy strona była pomocna?

Więcej informacji na temat premii za płynność

1. Ocena efektywności inwestycji
   Należy zatem uwzględnić stopę dyskontową wraz ze średnią rynkową stopą procentową konieczne przypadki wielkość premii za ryzyko i premii za płynność dla konkretnego reala projekt inwestycyjny Wskaźniki oceny efektywności inwestycji Uwzględniając powyższe
2. Ryzyko płynności inwestycji
   Jeżeli istnieje takie ryzyko, inwestor ma prawo liczyć na dodatkowy dochód w postaci premii za płynność. Strona okazała się pomocna
3. Premia za ryzyko
   Następnie składka ubezpieczeniowa, składka za płynność, składka inflacyjna, amortyzacja. Synonimy Premia za ryzyko rynkowe. Strona była pomocna
4. Ustalenie wartości firmy w formacie MSSF
   Kiedy ocenił dobra cena wykorzystaj dostępne wskaźniki rynkowe z dodatkowymi korektami: dyskonto za płynność, premia za wpływ itp. Należy zauważyć, że koszty w tych dwóch opcjach
5. Czynniki ryzyka specyficznego dla spółki przy ocenie premii za to ryzyko na wschodzących rynkach kapitałowych
   I odpowiednie cztery wskaźniki czynników obrotu rachunki do zapłaty roczna stopa wzrostu przychodów, bieżący wskaźnik płynności i struktura kapitału D E Zatem określone czynniki i wskaźniki pozwolą kierownictwu i właścicielom... Zatem określone czynniki i wskaźniki pozwolą kierownictwu, właścicielom spółki i jej potencjalnym inwestorom zrozumieć charakter konkretnych ryzyk wycenianej spółki oraz bardziej adekwatną i obiektywną ocenę składki za poszczególne ryzyka. To właśnie na podstawie zidentyfikowanych przez autora wskaźników proponuje się dalszy rozwój metodologii
6. Metoda rynku kapitałowego
   Aby znaleźć koszt pakiet kontrolny dodać premię za kontrolę Jeżeli akcje wycenianej spółki charakteryzują się niską płynnością, należy odjąć dyskonto za niewystarczającą płynność Metoda
7. Analiza modeli wyceny kapitału
   Dla nich trudno jest określić zwrot wolny od ryzyka, premię za ryzyko rynkowe, współczynnik beta w oparciu o dostępne dane lokalnego rynku kapitałowego ze względu na niską płynność obrotu
8. Szacowanie kosztów usług faktoringowych przedsiębiorstwa
   Większa część tej części prowizji stanowi zapłatę za usługi świadczone przez faktora, tj. kontrola terminowej zapłaty towaru przez dłużników. współpraca z dłużnikami w przypadku opóźnień w płatnościach wyłącznie w przypadku faktoringu bez regresu. księgowość stan aktulany należności oraz dostarczanie dostawcy odpowiednich raportów. windykacja roszczeń płatniczych 4 Składka za ryzyka przejęte przez faktora. ryzyko opóźnień w płatnościach za dostawy jest ryzykiem płynnym.
9. Ocena stabilności finansowej zakładu ubezpieczeń
   SP – składki ubezpieczeniowe zakładu ubezpieczeń. Współczynnik stabilności wiarygodności ubezpieczyciela Kn charakteryzuje całkowity poziom płynności, wypłacalności i rentowności
10. Analiza wdrożenia procedury upadłościowej i sposobów odzyskiwania finansów organizacji rolniczych w regionie Orenburg
    W związku z tym opracowaliśmy rekomendacje dotyczące oceny wartości godziwej zwierząt do hodowli i tuczu oraz wykorzystania ich do obliczania wskaźników kondycja finansowa jako część najbardziej płynnych aktywów wnoszą wkład ożywienie finansowe organizacja Stopa refinansowania Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej w momencie wprowadzenia procedury obserwacyjnej... Tym samym dodaję plon podstawowy oraz premię za ryzyko, otrzymamy stopę kapitalizacji pozwalającą na ustalenie wartości godziwej zwierząt hodowlanych oraz
11. Aktywa finansowe
    Aby ocenić dopuszczalność inwestycji w określone typy cenne papiery inwestora zazwyczaj do operatorów rynku kapitałowego stopy procentowe dodaje bonus za ryzyko inwestycyjne Następne aktywa niefinansowe Odpowiedzialność finansowa aktywa pieniężne aktywa niepieniężne aktywa inwestycyjne... Dalsze aktywa niefinansowe zobowiązania finansowe aktywa pieniężne aktywa niepieniężne aktywa inwestycyjne aktywa netto aktywa najbardziej płynne aktywa szybko sprzedające aktywa wolno sprzedające aktywa trudne do sprzedania Strona była pomocna
12. Związek ryzyk finansowych ze wskaźnikami sytuacji finansowej zakładu ubezpieczeń
    Ubezpieczenie Premium ubezpieczenia reasekuracyjne netto inne niż ubezpieczenia na życie tys. rubli 316137 22667794 2408215 6 Łączny współczynnik... Współczynnik absolutna płynność 11,08 0,78 0,85 8 Współczynnik autonomii 61,78 27,80 0,33 Dane w tabeli 1 przekonująco potwierdzają
13. Obliczanie średnioważonego kosztu kapitału
    Skorygowany wskaźnik płynności 1,898 Tym samym na podstawie analizy można stwierdzić, że ryzyko... MEP można ocenić jako małe i przypisać mu wartość 0,15 5 Składka za zamknięcie spółki wynosi 75% stopy wolnej od ryzyka i wynosi równe -1,55% 6. Obliczmy
14. Ocena premii za specyficzne ryzyka spółki przy ustalaniu wymaganej stopy zwrotu z kapitału własnego
    Według badań 12, 17-20 kluczowymi czynnikami wpływającymi na dodatkowe zyski w przypadku ryzyka wielkości na rynkach kapitałowych są poziom płynności, obecność spreadu akcji przy kupnie i sprzedaży oraz niewielka liczba śladów kupna i sprzedaży udziały, sezonowość Jednakże... RPm - premia za ryzyka rynkowe Przekonanie, że specyficzne ryzyka spółki są pozostałościami równania regresji w
15. Model wyceny aktywów kapitałowych jako narzędzie szacowania stóp dyskontowych
    Dość często zdarzają się rynki wschodzące o niskim odchyleniu standardowym stóp zwrotu, jednak zjawisko to nie jest spowodowane niskim ryzykiem, ale brakiem płynności na tych rynkach. Trzecie podejście jest syntezą dwóch poprzednich, które uwzględnia uwzględniać zarówno spread... C σi σgb 7 gdzie Cr jest premią za ryzyko inwestycji w akcje państwa C - premia za ryzyko inwestycji w akcje
16. Cechy polityki finansowej przedsiębiorstw w czasach kryzysu
    Znaczący blok działań polityki antykryzysowej ma na celu optymalizację liczby pracowników i zmniejszenie kosztów pracy, zwalnianie pracowników najmniej wykwalifikowanych i niewystarczająco produktywnych; wynagrodzenie monitorowanie rynku pracy w celu zapobiegania nieuzasadnionym nadwyżkom wynagrodzenie poziom konkurencyjny łączenie funkcjonalności i zwalnianie pracowników eliminowanie pracy w weekendy i święta wprowadzenie pracy w niepełnym wymiarze czasu pracy oszczędności w zakresie wynagrodzeń kadry kierowniczej wysyłanie pracowników na bezpłatne urlopy redukujące premie uzupełnianie wakatów przewyższenie kadrowe realizacja funkcji wsparcia wykorzystanie pracowników czasowo bezrobotnych Istotny element polityka przetrwania... Dotyczy dźwigni operacyjnej dźwigni finansowej ryzyko walutowe ryzyko kredytowe i ryzyko płynności 8, 9, 16 Redukcja ryzyka realizowana jest poprzez następujące działania: 1 redukcja dźwigni operacyjnej
17. Wpływ cyklu życia przedsiębiorstwa na ocenę jego wartości
    Brak Płynu Odmowa inwestycji Opuszczenie rynku Utrata wzroku działalność gospodarcza 0-20 Rozważmy przykład... Stopę dyskontową wyznacza się poprzez zsumowanie stopy wolnej od ryzyka stopy inflacji i podanych premii za ryzyko. Proponowana technika uwzględniania wpływu ryzyka nie jest bezsporna. Jednak daje
18. Analiza średnioważonego kosztu zainwestowanego kapitału w systemie analizy łańcucha wartości
    Premia za ryzyko rynkowe % 5,80 6,00 6,20 0,19 0,22 12,81 9,36 Aktywność beta... Wskaźnik bieżący aktywa obrotowe Do zobowiązania krótkoterminowe 1,5 i więcej 1-1,5 1 i poniżej Współczynnik chwilowy
19. 
    X 0% 1 - 0% średnioważony koszt kapitału z uwzględnieniem premii za ryzyko - 20% 20% X 1 - 0% 12% X 1 - 20% ... I T gdzie k to wskaźnik płynności aktywa kwota zadłużenia z wyłączeniem odsetek pożyczki bankowe jednostka k norm - normatywna
20. Premia za ryzyko znosi amortyzację i mnoży ceny
    Ryzyko dla płynności przedsiębiorstwa 3 Wielkość spółki 3 Poziom i przewidywalność zysków 5 Całkowita stopa kapitalizacji 31,25... Zatem im wyższa wartość stopy kapitalizacji i istnieją ku temu wszystkie teoretyczne przesłanki w notowaniach, tym niższa wartość będzie słuszność spółki i w związku z tym wartość premii za ryzyko pozyskania kapitału na rozwój spółki zostanie automatycznie oceniona wyżej. Podsumowując powyższe problemy, zauważamy, że w Rosji

Premia za ryzyko związane z nieruchomościami . W w tym przypadku uwzględnia się możliwość przypadkowej utraty wartości użytkowej przedmiotu. W praktyce składka za ryzyko inwestowania w nieruchomości wyliczana jest na podstawie analizy wszystkich możliwych przypadków utraty wycenianego majątku poprzez zsumowanie średnich rynkowych składek ubezpieczeniowych dla tych przypadków zakładów ubezpieczeń o najwyższej kategorii wiarygodności posiadające uprawnienia do wykonywania działalności ubezpieczeniowej.

Niska premia za płynność . Przy wyliczaniu tego składnika uwzględnia się brak możliwości natychmiastowego zwrotu inwestycji poczynionych w nieruchomość. Premię za niską płynność (p 2) można obliczyć korzystając ze wzoru:

p 2. = 1 – 1/(1 + r f) Texp, (4.12)

gdzie p 2 to premia za niską płynność nieruchomości;

r f – stopa zwrotu wolna od ryzyka (roczna);

T exp – okres ekspozycji ocenianego obiektu na podstawie danych dla określonego segmentu rynku nieruchomości (w latach).

W praktyce często stosuje się przybliżone obliczenie tej składki korzystając ze wzoru:

p 2.. = r fa ∙ Texp. (4.13)

Nagroda za zarządzanie inwestycjami . Im bardziej ryzykowna i skomplikowana inwestycja, tym bardziej kompetentnego zarządzania wymaga. Wskazane jest wyliczenie składki za zarządzanie inwestycją z uwzględnieniem współczynnika niewykorzystania i strat przy pobieraniu opłat czynszowych za wycenianą nieruchomość. W praktyce często ocenia się ją metodą ekspercką.

Metody obliczania stopy zwrotu w ramach stopy kapitalizacji.

Stopa zwrotu właściwie przekłada się na stopę wzrostu wartości na N lat w pomiarze rocznym.

Stopę zwrotu z kapitału można obliczyć na trzy sposoby ( r 1 ) :

liniowy zwrot kapitału (metoda pierścieniowa);

zwrot kapitału według funduszu odtworzeniowego i stopy zwrotu z inwestycji (metoda Inwooda), czasami nazywana jest metodą renty;

zwrot kapitału w oparciu o fundusz kompensacyjny i stopę procentową wolną od ryzyka (metoda Hoskolda).

Metoda Ringa.

Metodę tę warto zastosować, gdy oczekuje się, że kwota główna zostanie spłacona w równych ratach. Roczną stopę zwrotu z kapitału oblicza się, dzieląc 1 lub 100% przez okres, w którym spodziewana jest zmiana wartości nieruchomości. Stopa zwrotu to roczny udział kapitału zakładowego umieszczonego w nieoprocentowanym funduszu kompensacyjnym:

r 1 = 1 / n, (4.14)

R = r mi + dep · (1/ n), (4,15)

gdzie R jest stopą kapitalizacji;

r e – stopa zwrotu z kapitału własnego;

dep – udział spadku wartości nieruchomości poprzez N lata.

Metodę pierścienia stosuje się przede wszystkim wtedy, gdy oczekuje się, że wartość nieruchomości wzrośnie w ciągu n lat.

Metodę pierścienia stosuje się także wtedy, gdy nie ma możliwości inwestycji w obiekt, a na rynku nie ma instrumentu wolnego od ryzyka lub charakteryzuje się niestabilną stopą zwrotu.

Metoda Inwooda stosuje się, jeżeli zwrot kapitału jest reinwestowany według stopy zwrotu z inwestycji. W tym przypadku stopa zwrotu będąca składnikiem stopy kapitalizacji jest równa współczynnikowi funduszu naprawczego przy takim samym oprocentowaniu jak w przypadku inwestycji.

r 1 = sff (P, r e) = r mi / ((1+ r mi) n – 1), (4.16)

gdzie r e jest stopą zwrotu z kapitału własnego;

r 1 – stopa zwrotu kapitału;

sff (P, Odnośnie)- współczynnik funduszu kompensacyjnego.

Metodę Inwooda stosuje się w przypadku przewidywanego spadku wartości nieruchomości, a na rynku dostępne są inwestycje w wycenianą nieruchomość lub podobne nieruchomości.

Metoda Hoskolda. Stosowane, gdy stopa zwrotu z inwestycji początkowej jest dość wysoka, co sprawia, że ​​ponowna inwestycja przy tej samej stopie jest mało prawdopodobna. W przypadku środków reinwestowanych zakłada się, że dochód zostanie uzyskany według stopy wolnej od ryzyka.

r 1 = sff(P, r f) = r f / ((1+ r f) n – 1), (4.18)

r 1 – stopa zwrotu kapitału;

r f – stopa wolna od ryzyka;

sff (P, r f)– współczynnik funduszu kompensacyjnego.

Dostępny na rynku instrument wybierany jest jako stopa zwrotu wolna od ryzyka, zatem w przypadku spadku wartości nieruchomości w przyszłości nie ma ograniczeń w stosowaniu tej metody.

Tabela 4.2.Przykład obliczenia stopy kapitalizacji

Obliczanie stopy kapitalizacji metodą ekstrakcji rynkowej (zaciskania rynku).

Na podstawie danych rynkowych dotyczących cen sprzedaży i wartości przychodów operacyjnych netto porównywalnych nieruchomości można obliczyć współczynnik kapitalizacji:

gdzie NOI i to dochód operacyjny netto i-tego obiektu analogowego;

V i – cena sprzedaży i-tego obiektu analogowego:

n – liczba podobnych obiektów nieruchomości.

Tabela 4.3

Obliczanie stopy kapitalizacji metodą zawężenia rynku

Obliczanie stopy kapitalizacji metodą inwestycji powiązanych.

Jeżeli nieruchomość zostanie zakupiona przy wykorzystaniu kapitału własnego i pożyczonego, stopa kapitalizacji musi spełniać wymogi zwrotu dla obu części inwestycji. Stopę kapitalizacji ustala się na podstawie powiązanej metody inwestycyjnej lub techniki grupy inwestycyjnej. Stopę kapitalizacji pożyczonego kapitału ustala się na podstawie oprocentowania kredytu hipotecznego. Stała kredytu hipotecznego to stosunek rocznych spłat kredytu do kwoty kredytu.

R m = ja / (1– (1+ i) - n), (4,20)

gdzie R m jest stałą kredytu hipotecznego;

i – oprocentowanie kredytu;

n – okres, na jaki została udzielona pożyczka.

Stopę kapitalizacji kapitału własnego oblicza się metodą uwzględniającą omówiony powyżej zwrot kosztów kapitału (wzór 4.5)

Całkowitą stopę kapitalizacji (Rо) ustala się jako średnią ważoną:

R o = M R m + (1 – M) R mi (4.21)

gdzie M to wskaźnik zadłużenia hipotecznego (udział kredytu w całkowita kwota zainwestowany kapitał);

Re – współczynnik kapitalizacji kapitału własnego.

Przykład. Udział w kapitale własnym – 40%; oprocentowanie kredytu – 15%; pożyczka udzielana jest na 20 lat; stopa kapitalizacji kapitału własnego wynosi 10%, wówczas całkowita stopa kapitalizacji wynosi:

a) stałą hipoteki dla kredytu udzielonego na 20 lat przy oprocentowaniu 15% rocznie ustala się jako współczynnik udziału w amortyzacji jednostki iaof (i,n)

R m = 0,15 / (1– (1+ 0,15) -20) = 0,15976;

b) całkowitą stopę kapitalizacji oblicza się według wzoru (4.21):

R o = 0,6 ٠ 0,15976+ 0,4 ٠ 0,10 = 0,135857 (lub 13,59%);

c) jeżeli NPV obiektu wynosi 100 tys. dolarów rocznie, wówczas wartość inwestycyjną obiektu określa się według wzoru (4.1):

V = 100 000/0,1359 = 735 835 dolarów

O pozytywnym lub negatywnym wpływie pożyczonych środków, a także o intensywności tego wpływu, decyduje relacja pomiędzy stopami zwrotu całej inwestycji a pożyczony kapitał. O skuteczności tego oddziaływania (jakby dźwigni) decyduje stosunek kwoty pożyczonego kapitału do całkowitej kwoty zainwestowanych środków, czyli wskaźnik zadłużenia hipotecznego.

Jeśli oznaczymy R m jako stałą kredytu hipotecznego i R o jako całkowitą stopę kapitalizacji, wówczas fluktuację dźwigni można zapisać:

R T < R о - область положительного влияния левереджа, кредит эффективен и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;

R T> R o - obszar negatywnego wpływu dźwigni finansowej, kredyt jest nieefektywny, a zwiększenie udziału kredytu będzie skutkować zmniejszeniem zwrotu z kapitału własnego.

Ustalenie premii za niską płynność

Premia za niską płynność, następuje korekta czasu trwania ekspozycji przy sprzedaży nieruchomości. Składkę tę oblicza się według wzoru:

P – premia za niską płynność;

jb – stopa wolna od ryzyka;

L- okres ekspozycji (w miesiącach);

Q to całkowita liczba miesięcy w roku.

Na dzień oceny przyjmuje się, że korekta z tytułu niskiej płynności wynosi 3,25%, co odpowiada sześciomiesięcznemu ekspozycji obiektu.

Ustalenie składki za zarządzanie inwestycjami

Eksperci szacują premię za zarządzanie inwestycjami na 5%.

Tabela nr 17. Kalkulacja stopy dyskontowej

Poniżej znajduje się ostateczna kalkulacja wartość rynkowa przedmiot oceny przy zastosowaniu podejścia dochodowego.

Tabela nr 18 Obliczenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny metodą dochodową