في مؤخرايكاد يكون من المستحيل تخيل صفقة عقارية لا تنطوي على قرض عقاري وبدون عملية مثل تحليل استثمار الرهن العقاري. تستند هذه المسألة بالدرجة الأولى إلى خصوصية تحديد قيمة العقار.
يتم حسابه كمجموع يتم تلخيصه على أساس عدة مؤشرات:
- القرض نفسه
- الدخل المرتبط باستخدام الكائن للغرض المقصود منه ؛
- مبلغ العائدات بعد إعادة بيع الممتلكات.
دعونا نلقي نظرة فاحصة.
بفضل استخدام هذا النموذج ، يتمتع العديد من المستثمرين بفرصة التقييم الدقيق لسعر رأس مال معين. في هذه الحالة ، ينصب التركيز الرئيسي على النسبة بين الأموال المقترضة والشخصية. يتم تسريع عملية التقييم نفسها وتبسيطها من خلال تطبيق هذه الحلول.
غالبًا ما يُطلق على هذا التحليل اسم التقنية المتبقية. هذا يعني أن المستثمرين ملزمون بتحويل المبلغ المتبقي من التكاليف الأولية. أولاً ، يجب سداد دين الدائنين ، وبعد ذلك فقط يمكنك الاعتماد على المال من البيع ، صافي الربحالطبيعة التشغيلية.
تتكون العملية نفسها من ثلاث مراحل ، يتم فيها نقل حق الملكية لأي كائن:
- أولاً ، يتم الحصول على الأصل نفسه.في هذه المرحلة ، يجب على المستثمر إيداع مبلغ يساوي القيمة المتبقية للعقار. يتم احتساب الرصيد بعد خصم مبلغ قرض الرهن العقاري.
- بعد ذلك ، انتقل إلى استخدام الخاصية نفسها.. يذهب الربح المتبقي من استخدام العقار إلى المشارك. يتم استبعاد المدفوعات العامة المستخدمة لسداد الديون فقط من المبلغ.
- تصفية.تحدث هذه العملية عند بيع العقار. يستلم مالك رأس المال جميع حصيلة البيع. فقط هذا لا يأخذ في الاعتبار دفع أرصدة الرهن العقاري نفسه.
وصف الطريقة التقليدية
في هذه القضيةمن المتوقع أن يكون كلا الطرفين على استعداد لإعادة استثماراتهما ، بعد تلقي الدخل من استخدام أنواع معينة من الممتلكات. يضمن العائد الإجمالي على مبلغ الاستثمار بالكامل حماية ومراعاة الحقوق لكل من المشاركين. في نهاية المشروع الاستثماري ، يتم بيع جميع الأصول من أجل تحقيق أفضل نتيجة.
بشكل منفصل ، يتم تحديد هذه القيمة كاستثمار ضروري. في أغلب الأحيان ، نتحدث عن المبلغ الذي يحدد سعر التدفق النقدي الحالي.
في المقابل ، يتم تعريف هذا التدفق على أنه مجموع من جزأين:
- رأس المال الاستثماري الخاص
- رصيد الدين الحالي.
يتم تحديد تكلفة التدفق الحالي للأموال أيضًا من خلال عدة عوامل. عادة ما تتكون من الزيادة في قيمة الأصول نتيجة الاستهلاك ، وكذلك سعر المقبوضات الدورية للأموال التي يتم تنظيمها حاليًا. بدون تحديد هذا العامل ، يكون تحليل الاستثمار العقاري مستحيلاً.
تتضمن التقنية التقليدية عدة مراحل من العمليات الحسابية.
المرحلة الأولى
تسلسل الإجراءات في المرحلة الأولى هو كما يلي:
- أولاً ، نقوم بإعداد تقرير عن المصروفات والإيرادات للفترة التي تتطلب التثبيت والرقابة. تؤثر خصائص القرض على كيفية تحديد مبالغ خدمة الدين. هنا ، تواتر المدفوعات لسداد الدين ، ومبلغ القرض ، وفترة الإطفاء الكاملة إلى جانب شروط السداد ، وأسعار الفائدة تصبح مهمة.
- ثم يقومون بحساب التدفقات النقدية التي ترتبط بها أموالهم الخاصة.
- يتم احتساب معدل العائد على رأس المال المستثمر بشكل منفصل.
- أخيرًا ، يتم أخذ قيمة التدفقات النقدية العادية في الاعتبار قبل تطبيق الضرائب.
ماذا يوجد في المرحلة الثانية؟
نحن بحاجة إلى القيمة الحالية للقرض. فقط الرصيد الذي لم يتم دفعه بعد يتم خصمه منه.
- كل شيء يبدأ بدخل الارتداد.
- ثم يطرحون رصيد الدين في نهاية الفترة ، عندما كان المالك لا يزال يمتلك الكائن.
- نستخدم معدل العائد الذي تم حسابه خلال المرحلة الأولى. ونحصل على القيمة الحالية.
المرحلة النهائية
يتم تحديد التكلفة النهائية ، والتي يتم من أجلها إضافة نتائج العمليات التي تم تنفيذها مسبقًا إلى بعضها البعض. هذا خطوة إلزامية، والتي تتكون منها تقنية الرهن العقاري تحليل الاستثمار.
حول مواضيع وأغراض الإجراء
الموضوعات بمعنى تحليل الاستثمار هي أولئك الذين يسعون إلى استخدام المعلومات التحليلية. أو المهتمين بنتائج الأنشطة في هذا المجال. يمكن أن تكون الفائدة مباشرة أو غير مباشرة.
عادة ، تشمل هذه المجموعات من المواطنين:
- ولاية.
- المقرضون.
- المشترون.
- الموردين.
- طاقم عمل.
- القادة.
- أصحاب المنشآت أو الشركات.
عادة ما يتم تمثيل مصالح الدولة عن طريق الضرائب وأنواع أخرى من السلطات التنظيمية. يقومون بتحليل المعلومات من أجل تقييم كيفية اتخاذ القرارات الصحيحة في منطقة معينة. ومدى فعالية بعض مؤشرات تحليل الاستثمار في الرهن العقاري.
لنأخذ مثالا. هناك أصحاب - مستثمرون قاموا بالاستثمارات. إنهم مهتمون برؤية أرباح الأسهم تنمو وتكون مستقرة. لأنه في التحليل بالنسبة لهم المجالات ذات الأولويةتصبح: الاستدامة من حيث المالية ، فضلا عن الاستقرار.
أما بالنسبة للموردين والمشترين ، فمن المثير للاهتمام بالنسبة لهم تحديد ما إذا كان الشريك قادرًا على الوفاء بالالتزامات ، بما في ذلك الالتزامات طويلة الأجل. يحاولون فهم مدى احتمال حدوث ذلك المركز الماليسوف يتغير في المستقبل القريب. وما مدى قوة التغييرات المرتبطة على وجه التحديد بالنشاط الاستثماري.
يمتلك مستثمرو المؤسسات أهدافهم الخاصة لعملية مثل الرهن العقاري وتحليل الاستثمار في تقييم العقارات:
- الجدارة الائتمانية
- الملاءة الماليه؛
- سيولة الرصيد الحالي.
ما هي الخصائص الأخرى المهمة؟
يهتم موظفو أي مؤسسة بالزيادة أجور. والتشجيع المدفوعات الاجتماعيةفي أشكال أخرى. لكنه يحلل أيضًا النتائج المحتملة للاستثمار ، الأنشطة المالية. نفس نتائج النشاط مهمة للهيئات التي تؤدي وظائف التحكم.
أخيرًا ، تحاول المؤسسة نفسها إجراء تقييم شامل للأصول. تنطبق هذه القاعدة أيضًا على أي معاملات عقارية. خلاف ذلك ، سيكون من المستحيل ببساطة اتخاذ القرارات الصحيحة فيما يتعلق بالاستثمار.
انتباه! كما ذكرنا سابقًا ، يتم إجراء تحليل الاستثمار من أجل تحديد قيمة عقار معين.
بالإضافة إلى ذلك ، تساعد طرق تحليل الاستثمار العقاري في الوظائف التالية:
- المساعدة في اتخاذ القرارات المختصة في مجال الإدارة المالية والاستفادة منها.
- تحديد المشاكل البيئية والاجتماعية والتكنولوجية والمالية والتنظيمية. غالبًا ما تنشأ أثناء تنفيذ أنواع معينة. المشاريع الاستثمارية.
- تحسين عملية صنع القرار من خلال إيجاد الإجراءات المناسبة.
- تطوير قاعدة بيانات مرتبة. مما يساهم في تنسيق أي إجراءات أثناء تنفيذ المشاريع الاستثمارية.
إذا تم اتخاذ قرار لا يوفر عائدًا على الاستثمار ، فلن يتم قبول المشروع نفسه للتنفيذ. في الوقت نفسه ، من الضروري تقييم احتمالية تحقيق ربح يضمن ربحية الأموال. يحدد المستثمرون بشكل منفصل المستوى المطلوب لمثل هذا الربح.
تتميز المنهجية التقليدية بالعديد من المزايا ، على الرغم من وجود عيب - فهي لا تأخذ في الاعتبار العواقب الناتجة عن الضرائب. هذه الطريقة جيدة عندما يفترض المستثمر الديون التي كانت موجودة من قبل. الطريقة مرنة بما يكفي لاستيعاب معظم الظروف التي يمكن أن تتغير.
3. تحديد قيمة رأس المال المستثمر على أساس رسملة الدخل
3.3 تحليل الاستثمار العقاري
تحليل الاستثمار في الرهن العقاري هو تحديد قيمة العقار كمجموع تكلفة رأس المال الخاص والمقترض. هذا يأخذ في الاعتبار رأي المستثمر أنه لا يدفع قيمة العقاروتكلفة رأس المال. يُنظر إلى القرض على أنه وسيلة لزيادة الاستثمار المطلوب لإتمام الصفقة. يتم احتساب تكلفة حقوق الملكية بخصم التدفقات النقدية للمستثمر في حقوق الملكية من الدخل العادي ومن الارتداد ، يتم احتساب تكلفة الاقتراض بخصم مدفوعات خدمة الدين.
يتم تحديد القيمة الحالية للعقار اعتمادًا على معدلات الخصم وخصائص التدفقات النقدية. أي أن القيمة الحالية تعتمد على مدة المشروع ، ونسبة رأس المال وحقوق الملكية ، الخصائص الاقتصاديةالملكية ومعدلات الخصم المقابلة.
دعونا ننظر في الخوارزمية العامة لتحليل الاستثمار في الرهن العقاري لحساب تكلفة الممتلكات ، التي يتم تمويل شرائها بمشاركة رأس المال المقترض ، وبالتالي ، سيتم توزيع التدفقات النقدية للدخل الدوري ومن الارتداد بين مصالح حقوق الملكية ورأس المال المقترض.
المرحلة 1.تحديد القيمة الحالية لتدفقات الدخل العادية:
- يتم إعداد بيان الدخل والمصروفات للفترة المتوقعة ، بينما يتم احتساب مبالغ خدمة الدين على أساس خصائص القرض - معدل الفائدة ، وفترة الإطفاء الكاملة ، وشروط السداد ، وحجم القرض ، وتكرار المدفوعات لسداد القرض ؛
- تحديد التدفقات النقدية الصناديق الخاصة;
- يتم احتساب معدل العائد على رأس المال المستثمر ؛
- حسب معدل العائد المحسوب على عدالةالقيمة الحالية للتدفقات النقدية العادية قبل تحديد الضريبة.
المرحلة الثانية.تحديد القيمة الحالية لدخل الارتداد مطروحًا منه الرصيد غير المسدد للقرض:
- يتم تحديد الدخل من الارتداد ؛
- يتم خصم رصيد الدين في نهاية فترة ملكية الشيء من الدخل من الارتداد ؛
- وفقًا لمعدل العائد على حقوق الملكية المحسوب في المرحلة 1 ، يتم تحديد القيمة الحالية لهذا التدفق النقدي.
المرحلة 3.تحديد قيمة الممتلكات عن طريق جمع القيم الحالية للتدفقات النقدية المحللة.
رياضيا ، يمكن تمثيل تعريف قيمة الأصل كصيغة
حيث N01 هو صافي الدخل التشغيلي للسنة n من المشروع ؛ DS هو مقدار خدمة الدين في السنة n من المشروع ؛
TG هو مبلغ الإرجاع ، باستثناء مصاريف البيع ؛
UM - رصيد القرض غير المسدد في نهاية مدة المشروع ص ؛أنا – العائد على حقوق الملكية م -مبلغ القرض الأصلي أو الرصيد الأساسي الحالي.
يمكن تطبيق هذه الصيغة كمعادلة في الحالات التالية:
- إذا كان من الصعب التنبؤ بمقدار عودة الملكية ، ولكن من الممكن تحديد اتجاهات تغييرها فيما يتعلق بالتكلفة الأولية ، فمن الممكن في الحسابات استخدام قيمة الارتداد المعبر عنها في حصص التكلفة الأولية ؛
- إذا كان شرط المشكلة لا يحدد مبلغ القرض وإنما نصيب القرض فقط.
النظر في المعايير الرئيسية لفعالية المشاريع الاستثمارية.
صافي القيمة الحالية -معيار يقيس فائض الفوائد من المشروع على التكاليف ، مع مراعاة القيمة الحالية للنقود
,
حيث NPV هو صافي القيمة الحالية للمشروع الاستثماري ؛ الاستثمار الأولي المشترك؛ مع أنا - تدفق ماليالفترة ر ؛ i هو معدل الخصم للفترة t.
NPV موجب يعني أن المقبوضات النقدية من المشروع تتجاوز تكاليف تنفيذه.
خطوات تطبيق قاعدة صافي القيمة الحالية:
- التنبؤ بالتدفقات النقدية من المشروع طوال العمر المتوقع للملكية ، بما في ذلك دخل إعادة البيع في نهاية هذا العمر ؛
- تحديد تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال السوق المالي;
- تحديد القيمة الحالية للتدفقات النقدية من المشروع عن طريق الخصم بمعدل يتوافق مع تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال ، وطرح مبلغ الاستثمار الأولي ؛
- اختيار المشروع أقصى قيمة NPV من عدة خيارات.
كلما زاد صافي القيمة الحالية ، زاد الدخل الذي يحصل عليه المستثمر من رأس المال المستثمر.
ضع في اعتبارك القواعد الأساسية لاتخاذ قرارات الاستثمار.
1) يجب استثمار المشروع إذا كانت قيمة NPV موجبة. يسمح معيار الكفاءة المدروس (NPV) بمراعاة التغيير في قيمة المال بمرور الوقت ، ويعتمد فقط على التدفق النقدي المتوقع والتكلفة البديلة لرأس المال. يتم التعبير عن صافي القيم الحالية للعديد من المشاريع الاستثمارية بأموال اليوم ، مما يسمح بمقارنتها وإضافتها بشكل صحيح.
2) يتم تحديد معدل الخصم المستخدم في حساب NPV من خلال تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال ، أي يتم أخذ ربحية المشروع في الاعتبار عند استثمار الأموال بمخاطر متساوية. من الناحية العملية ، قد تكون ربحية المشروع أعلى من ربحية مشروع ذي مخاطر بديلة. لذلك ، يجب استثمار المشروع إذا كان معدل العائد أعلى من تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال.
قد تتعارض القواعد المدروسة لاتخاذ قرارات الاستثمار إذا كانت هناك تدفقات نقدية في أكثر من فترتين.
فترة الاسترداد -الوقت المطلوب لمبلغ التدفقات النقدية من المشروع لتصبح مساوية لمبلغ الاستثمار الأولي. يستخدم مقياس أداء الاستثمار هذا من قبل المستثمرين الذين يرغبون في معرفة متى سيحدث عائد كامل على رأس المال المستثمر.
العيب: المدفوعات بعد فترة الاسترداد لا تؤخذ في الاعتبار.
| سابق |
يعتمد تحليل الاستثمار والرهن العقاري على فكرة قيمة العقار كمزيج من تكلفة رأس المال السهمي و مال مستلف. وفقًا لهذا ، يتم تعريف الحد الأقصى لسعر العقار المعقول على أنه مجموع القيمة الحالية للتدفقات النقدية ، بما في ذلك العائدات من الارتداد ، المنسوبة إلى أموال المستثمر ، ومبلغ القرض أو رصيده الحالي.
في تحليل الاستثمار والرهن العقاري ، يؤخذ رأي المستثمر في أنه لا يدفع مقابل تكلفة العقارات ، بل تكلفة حقوق الملكية ، ويعتبر القرض وسيلة إضافية لإتمام الصفقة وزيادة حقوق الملكية. يستخدم التحليل طريقتين (طريقتان): الطريقة التقليدية وتقنية Elwood. الطريقة التقليديةيعكس صراحة منطق تحليل الاستثمار والرهن العقاري. طريقة Elwood ، التي تعكس نفس المنطق ، تستخدم نسب نسب العائد ونسب حقوق الملكية لمكونات الاستثمار.
الطريقة التقليدية.تأخذ هذه الطريقة في الاعتبار أن المستثمر والمقرض يتوقعان الحصول على عائد على أموالهما المستثمرة وإعادتها. يجب ضمان هذه الفوائد من خلال إجمالي العائد على المبلغ الإجمالي للاستثمار وبيع الأصول في نهاية المشروع الاستثماري. يتم تحديد مبلغ الاستثمار المطلوب كمجموع للقيمة الحالية للتدفق النقدي ، والذي يتكون من رأس مال المستثمر ورصيد الدين الحالي.
تتكون القيمة الحالية للتدفق النقدي للمستثمر من القيمة الحالية للدوري المقبوضات النقدية، زيادة في قيمة أصول حقوق الملكية نتيجة لإطفاء القرض. قيمة رصيد الدين الحالي تساوي القيمة الحالية لمدفوعات خدمة القرض للمدة المتبقية ، مخصومة بسعر الفائدة.
يتم حساب التكلفة في التقنية التقليدية على ثلاث مراحل.
منصةأنا. بالنسبة لفترة التنبؤ المعتمدة ، يتم تجميع بيان الدخل والمصروفات وتحديد التدفق النقدي قبل الضريبة ، أي لامتلاك رأس المال. تنتهي المرحلة بتحديد القيمة الحالية لهذا التدفق وفقًا لفترة التنبؤ والعائد النهائي على حقوق الملكية الذي يتوقعه المستثمر.
منصةثانيًا. يتم تحديد عائدات إعادة بيع الممتلكات عن طريق طرح تكاليف المعاملة ورصيد الدين في نهاية فترة التنبؤ من سعر إعادة البيع. تقدر القيمة الحالية للعائدات بنفس المعدل.
منصةثالثا. يتم تحديد القيمة الحالية لرأس المال السهمي عن طريق إضافة نتائج المراحل. يتم تقدير تكلفة حقوق الملكية والرصيد الحالي للديون.
تسمح لنا التقنية التقليدية لتحليل الاستثمار العقاري باستخلاص بعض الاستنتاجات فيما يتعلق بتأثير فترة التنبؤ على نتائج التقييم. عامل مهمتحديد فترة الملكية من وجهة نظر المستثمرين ، هو الانخفاض بمرور الوقت في الاستهلاك (الأصول) وخصم الفوائد من الأرباح قبل الضرائب. بالإضافة إلى ذلك ، قد تظهر المزيد من خيارات الاستثمار المفضلة (عوامل خارجية). من ناحية أخرى ، فإن القيمة الحالية لنسبة الدين الحالية تتناقص تدريجياً ، مما يؤدي إلى فعالية الرافعة المالية. يُظهر التحليل باستخدام الأساليب التقليدية للخيارات ذات فترات الاحتفاظ المختلفة التأثير الواضح لفترة التنبؤ على قيمة القيمة المقدرة. في الوقت نفسه ، يكون الاعتماد هو أنه مع زيادة الفترة المتوقعة للملكية ، تنخفض قيمة القيمة المقدرة ، بشرط أن تنخفض التكلفة خلال فترات التنبؤ.
تقنية Elwood.يتم استخدامه في تحليل الاستثمار والرهن العقاري ويعطي نفس نتائج التقنية التقليدية ، حيث أنه يعتمد على نفس مجموعة البيانات والأفكار الأولية حول العلاقة بين مصالح حقوق الملكية ورأس المال المقترض خلال فترة تطوير المشروع الاستثماري. يكمن الاختلاف بين أسلوب Elwood في حقيقة أنه ، استنادًا إلى نسب الربحية لمؤشرات الأسهم في هيكل الاستثمارات ، والتغيرات في تكلفة رأس المال بالكامل ، فإنه يوضح بوضوح آلية تغيير حقوق الملكية خلال فترة الاستثمار.
نظرة عامة على صيغة Elwood:
حيث R 0 - نسبة الرسملة الإجمالية
مع- نسبة إلوود للرهن العقاري
- تغير حقوق الملكية في قيمة العقار
(سف ، ص ه ) - عامل صندوق التعويضات بمعدل العائد على حقوق الملكية
- تغير الحصة في الدخل للفترة المتوقعة
- عامل التثبيت
نسبة إلوود للرهن العقاري:
C = Ye + p (sff، Ye) - Rm
حيث p هي الحصة من الرصيد الحالي للقرض المطفأ خلال فترة التنبؤ
Rm هو ثابت الرهن العقاري بالنسبة إلى رصيد الدين الحالي.
تعبير 
في المعادلة - عامل استقرار ويستخدم عندما لا يكون الدخل ثابتًا ، ولكنه يتغير بانتظام. عادة ، يتم تعيين قانون تغيير الدخل (على سبيل المثال ، خطي ، أسي ، وفقًا لعامل صندوق التراكم) ، وفقًا لما يتم تحديد معامل الاستقرار 
وفقًا للجداول المحسوبة مسبقًا. يتم تحديد القيمة بقسمة الدخل للسنة السابقة لتاريخ التقييم على نسبة الرسملة ، مع مراعاة استقرار الدخل. في المستقبل ، سننظر في تقنية Elwood فقط من أجل الدخل الثابت.
لنكتب تعبير Elwood دون مراعاة التغير في قيمة العقارات ذات الدخل الثابت:
يُطلق على هذا التعبير نسبة الرسملة الأساسية ، والتي تساوي معدل العائد النهائي على حقوق المساهمين ، المعدل لشروط التمويل والاستهلاك.
ضع في اعتبارك هيكل نسبة الرسملة الإجمالية في شكل Elwood دون مراعاة التغييرات في قيمة الممتلكات ، والتي نستخدم فيها تقنية المجموعة الاستثمارية لمعدلات العائد. هذه التقنية تزن معدلات العائد على الفرد و رأس المال المقترضفي الأسهم ذات الصلة من إجمالي رأس المال المستثمر:
Yo = m * Ym + (1 - m) * Ye
لكي يصبح هذا التعبير معادلاً للمعامل الأساسي r ، يجب أخذ عاملين آخرين في الاعتبار. الأول هو أن المستثمر يجب أن يقتطع بشكل دوري من دخله لاستهلاك القرض ، مما يقلل من حقوق الملكية. لذلك ، من الضروري تعديل قيمة Y في التعبير السابق عن طريق إضافة حصة مدفوعة بشكل دوري من إجمالي رأس المال بفائدة تساوي معدل الفائدة على القرض. التعبير عن هذا التعديل هو الرافعة المالية م مضروبة في عامل صندوق التعويض بسعر الفائدة (sff ، Ym). القيمة (sff ، Ym) تساوي الفرق بين ثابت الرهن العقاري وسعر الفائدة ، أي Rm - Ym. لذلك مع هذا التعديل:
Yo = m * Ym + (1 - m) * Ye + m * (Rm - Ym)
يجب أن يأخذ مصطلح التعديل الثاني في الحسبان حقيقة أن حقوق ملكية المستثمر نتيجة الارتداد تزيد بمقدار جزء القرض الذي تم استهلاكه خلال فترة الاحتفاظ. لتحديد هذا التعديل ، اضرب المبلغ المستهلك في صورة كسر من الإجمالي رأس المال الأوليإلى عامل صندوق الاسترداد بمعدل العائد النهائي على حقوق الملكية (المبيعات إلى حقوق الملكية تحدث في نهاية فترة الاحتفاظ). لذلك ، فإن المصطلح التصحيحي الثاني له الشكل: mp (sff ، Ym) ، وبعلامة ناقص ، لأن هذا التصحيح يزيد التكلفة.
هكذا:
Yo = m * Ym + (1 - m) * Ye + m (Rm - Ym) - النائب (sff ، Ye)
وبعد تسلسل مثل الأعضاء واستبدال Yo بـ r (تجاهل التغيير في قيمة الخاصية):
R = Ye - m * (Ye + (p (sff) - Rm))
وبالتالي ، نحصل على نسبة الرسملة الأساسية لتعبير Elwood. يُظهر الانتقال المتسق من أسلوب المجموعة الاستثمارية من خلال المحاسبة عن التعديلات اللازمة على تعبير إلوود أن هذا التعبير يجسد حقًا جميع عناصر تحول حقوق الملكية والديون مجتمعة في رأس المال المستثمر ، ولا سيما الرافعة المالية وإطفاء قروض الرهن العقاري ونمو حقوق الملكية نتيجة لإطفاء القرض.
يتم التعبير عن معادلة إلوود من حيث نسبة تغطية الديون.تمويل المشاريع التي تنطوي على مخاطر كبيرة من حيث توليد دخل ثابت قد يغير توجه المقرضين فيما يتعلق بالمعيار الذي يحدد مقدار الأموال المقترضة. يعتقد المقرض أنه في هذه الحالة يكون من الأنسب تحديد مبلغ القرض ليس على أساس السعر ، ولكن على أساس نسبة صافي الدخل السنوي للمستثمر إلى المدفوعات السنوية بموجب التزام القرض ، أي يطلب الدائن ضمانات بأن قيمة هذه النسبة (بطبيعة الحال ، أكثر من واحد) لن تقل عن بعض الحد الأدنى للقيمة التي يحددها الدائن. هذه النسبة تسمى نسبة تغطية الديون:
في هذه الحالة ، يجب التعبير عن نسبة ديون الرهن العقاري في معادلة إلوود من حيث نسبة تغطية الديون DCR:
DCR = NOI / DS = RV / (Rm * Vm) = R / (Rm * m) ، أو
بعد استبدال هذا التعبير لـ m ، نحصل على معادلة Elwood معبرًا عنها من حيث نسبة تغطية الديون:
يقدم استخدام قرض الرهن العقاري كمصدر لتمويل العقارات المكتسبة بعض الميزات في تطبيق أساليب نهج الدخل في تقييم العقارات للأسباب التالية:
القيمة السوقية للأصل لا تتطابق مع مقدار رأس المال المستثمر فيه ، لأن تم شراء العقار جزئيًا بأموال مقترضة ؛
تعتمد التكلفة الحالية للقرض الذي يقدمه المقترض على شروط التمويل المحددة.
تحدد طريقة رسملة الدخل قيمة الممتلكات التي يتم تقييمها عن طريق تحويل صافي الدخل التشغيلي السنوي إلى قيمة باستخدام نسبة الرسملة التي تتضمن معدل العائد على الاستثمار ومعدل العائد على رأس المال. إن خصوصية هذه الطريقة في تقييم العناصر المعتمدة هي طريقة حساب نسبة الرسملة.
إذا كان القرض ينص على سداد الدين الرئيسي في وقت إعادة بيع العقارات ، فسيتم حساب نسبة الرسملة على أنها المتوسط المرجح لمعدل عائد المستثمر ، والذي يريد الحصول عليه على حقوق الملكية المستثمرة ، و سعر الفائدةعلى قرض عقاري.
R e هو معدل عائد المستثمر (على رأس المال السهمي) ؛
R k - سعر الفائدة على القرض ؛
K م - نسبة ديون الرهن العقاري.
إذا تلقى المستثمر قرضًا ممتصًا ذاتيًا ، فسيتم حساب نسبة الرسملة باستخدام ثابت الرهن العقاري (R m) بدلاً من سعر الفائدة على القرض (R k).
يعكس ثابت الرهن العقاري معدل عائد المقرض ، مع مراعاة سداد الدين بالتساوي عن طريق مدفوعات الأقساط السنوية.
حيث R هي نسبة الرسملة ؛
R e هو معدل عائد المستثمر (على رأس المال السهمي) ؛
R m - ثابت الرهن العقاري ؛
K م هي نسبة ديون الرهن العقاري.
رقم المهمة 20.
حالة:لشراء العقارات ، يجلب 1870 ألف روبل سنويا. صافي الدخل التشغيلي ، يمكنك الحصول على قرض عقاري ممتص ذاتيًا لمدة 32 عامًا بنسبة 14٪ مع نسبة ديون عقارية تبلغ 48٪. قم بتقييم العقار إذا كان معدل العائد المطلوب من المستثمر على حقوق الملكية هو 12٪. يوفر مخطط سداد القرض أقساط شهرية.
حل:
1. نسبة الرسملة
رينغيت ماليزي = (عائد ، فائدة شهرية ، 20٪ ، 21 سنة) * 12 = 0.2023
2. قيمة العقار المراد إقراضه
تحدد طريقة التدفقات النقدية المخصومة القيمة السوقية للعقار كمجموع العوائد المخصومة المتوقعة من العقار في المستقبل. يشار إلى هذه الطريقة عادة على أنها تقنية تحليل الاستثمار العقاري التقليدية.
إذا كان الاستحواذ على العقارات ينطوي على تمويل مختلط ، فإن قيمته ستكون مجموع قرض الرهن العقاري المقدم والقيمة الحالية لحقوق الملكية. يمثل حقوق الملكية مجموع التدفقات النقدية المخصومة للمستثمر لفترة الاحتفاظ والعائدات المخصومة من البيع المقترح للعقار في نهاية فترة الاحتفاظ.
تتجلى تفاصيل تطبيق المخطط التقليدي لطريقة التدفقات النقدية المخصومة في ما يلي:
يجب أن يتطابق معدل الخصم مع معدل العائد المطلوب من المستثمر على حقوق الملكية ؛
الدخل الحالي لفترة الاحتفاظ ليس صافي الدخل التشغيلي ، ولكن المقبوضات النقدية على حقوق الملكية ، والتي تمثل الرصيد بعد خصم المدفوعات الإلزامية للبنك ؛
عائدات البيع المقترح للعقار في نهاية فترة الاحتفاظ هي الفرق بين سعر البيع وديون الرهن العقاري القائمة في ذلك التاريخ.
مهمة #21.
حالة:حدد القيمة السوقية للعقار ، والتي سيكون صافي الدخل التشغيلي لها القيم التالية: في السنة الأولى - 160 ألف روبل ، في الثانية - 300 ألف روبل ، في الثالثة - 500 ألف روبل ، في الرابع - 800 ألف روبل ، في الخامس - 1000 ألف روبل.
من المتوقع أن يكون سعر بيع الكائن في نهاية العام الخامس 3100 ألف روبل. معدل العائد على رأس مال المستثمر هو 15٪. يحصل المستثمر على قرض مصرفي بمبلغ 805 آلاف روبل. لمدة 30 سنة بنسبة 9٪. يتم سداد الدين سنويًا على أقساط متساوية مع الفوائد المتراكمة على رصيد الدين.
حل:
1. إعداد جدول سداد القرض خلال الفترة التي تم تحليلها واحتساب تكاليف خدمة الدين (الجدول 9). الفترة التي تم تحليلها حتى بيع العقار هي 5 سنوات.
الجدول 9 - احتساب دخل خدمة الدين
|
فِهرِس | ||||||
|
مبلغ القرض المراد سداده ألف روبل (925/17) | ||||||
|
ميزان الدين نهاية السنةألف روبل. | ||||||
|
مقدار الفائدة المستحقة على مبلغ الرصيد الفترة السابقة(معدل 18٪) | ||||||
|
مصاريف خدمة الدين ألف روبل | ||||||
2. احتساب مبلغ الإيصالات النقدية المخصومة (الجدول 10). يتم تطبيق عامل القيمة الحالي الوحدة النقدية(pvf).
الجدول 10 - حساب مبلغ الإيصالات النقدية المخصومة
|
فِهرِس | ||||||
|
صافي الدخل التشغيلي ألف روبل | ||||||
|
مصاريف خدمة الدين ألف روبل | ||||||
|
المقبوضات النقدية ألف روبل | ||||||
|
عامل القيمة الحالي للعملة | ||||||
|
المقبوضات النقدية المخصومة ، ألف روبل | ||||||
|
مبلغ الإيصالات المخصومة ، ألف روبل | ||||||
3 - حساب القيمة الحالية لعائدات بيع الممتلكات:
سعر البيع = 3100 الف روبل.
رصيد الدين في نهاية السنة الخامسة = 670.85 ألف روبل.
عائدات المبيعات = 3100-670.85 = 2429.15 ألف روبل.
القيمة الحالية لعائدات البيع = 805 * 0.64993 = 523.2 ألف روبل.
4. التقييم القيمة السوقيةحقوق المساهمين
V ه = 1633 + 523.2 = 2156.2 ألف روبل.
5. تقييم القيمة السوقية للعقار
V = V m + V e = 805 + 2156.2 = 2961.2 ألف روبل.
إن استخدام الأسلوب التقليدي لتحليل الاستثمار في الرهن العقاري يجعل من الممكن تقييم العقارات ، سواء على أساس مؤشرات التكلفة أو بدون مشاركتهم ، مع الأخذ في الاعتبار فقط مبلغ صافي الدخل التشغيلي.
يعتبر الأسلوب التقليدي لتحليل الاستثمار العقاري على النحو التالي:
حيث V هي قيمة العقارات ؛
V م - قرض الرهن العقاري ؛
NOI - صافي الدخل التشغيلي ؛
DS - تكاليف خدمة الدين السنوية ؛
pvaf هو عامل القيمة الحالي للمعاش السنوي ؛
FV B - سعر بيع العقار في نهاية الفترة التي تم تحليلها ؛
V mn - رصيد الدين على قرض الرهن العقاري في نهاية الفترة التي تم تحليلها ؛
pvf - عامل القيمة الحالية للوحدة النقدية ؛
R e - معدل العائد على حقوق الملكية ؛
ن - فترة تحليلها.
رقم المهمة 22.
حالة:تحديد قيمة العقارات ، صافي الدخل التشغيلي الذي سيكون على مدى السنوات الثماني القادمة 1420 ألف روبل. في نهاية العام الثامن ، من المخطط بيع الكائن مقابل 12540 ألف روبل. يحصل المستثمر على قرض عقاري بمبلغ 8860 ألف روبل. لمدة 30 سنة بمعدل 12٪ مع سداد شهري. معدل العائد المطلوب من المستثمر على رأس المال المستثمر هو 19٪.
حل:
1. ثابت الرهن
رينغيت ماليزي = (12٪ ، 30 سنة) * 12 = 0.010286 * 12 = 0.1234
2. تكاليف خدمة الدين السنوية
DS \ u003d V m * R m \ u003d 8860 * 0.1234 = 1093.3 ألف روبل.
3. رصيد الدين أخيرًا السنة الثانية عشر
الدفع الشهري RMT = 8860 * 0.010286 = 91.1 ألف روبل ؛
مدة القرض المتبقية بعد بيع الكائن 30-8 = 22 سنة ؛
رصيد الدين في تاريخ البيع V مليون = 91.1 * 92.76968 = 8451.3 ألف روبل.
4. القيمة الحالية للمقبوضات النقدية
PV 0 \ u003d (19٪ ، 8 سنوات) = (1420-1093.3) * 4.48732 = 1466.0 ألف روبل.
5. القيمة الحالية لعائدات بيع الشيء
РV BO = (12540-8451.3) * 0.32690 = 1336.6 ألف روبل.
6. القيمة السوقية للأسهم
V e \ u003d PV o + PV BO = 1466 + 1336.6 = 2802.6 ألف روبل.
7. قيمة العقار
V \ u003d V m + V c \ u003d 8860 + 2802.6 = 11662.6 ألف روبل.
إجابة: تكلفة العقار 11662.6 الف روبل.
تثمين العقارات المثقلة بقرض عقاري سبق استلامه:
حيث V mo هو رصيد الدين اعتبارًا من تاريخ التقييم ؛
V mnk - رصيد الدين في تاريخ البيع مع مراعاة الفترة الفاصلة بين تاريخ استلام القرض من تاريخ الربط.
رقم المهمة 23
حالة:تحتاج إلى تقييم الممتلكات. تم استخدام شروط المهمة السابقة 22. القرض العقاريتم استلامها قبل 3 سنوات من تاريخ التقييم.
حل:
1. رصيد ديون الرهن العقاري من تاريخ الربط
V mo \ u003d RMT * (pvaf ، شهريًا ، 12 ٪ ، 27 عامًا) = 91.1 * 96.02007 = 8747.2 ألف روبل.
2. الديون المتبقية في تاريخ البيع
مدة القرض المتبقية بعد بيع الكائن = 30 - 3 - 8 = 19 سنة ؛
رصيد الدين في تاريخ البيع V mnk \ u003d RMT * (pvaf ، شهريًا ، 12٪ ، 30 عامًا) = 91.1 * 89.65509 = 8167.6 ألف روبل.
3- القيمة الحالية للمقبوضات النقدية (لا تتغير)
РV 0 \ u003d (NOI-DS) * (pvaf سنويًا) \ u003d (1420-1093.3) * 4.48732 = 1466.0 ألف روبل.
4- القيمة الحالية لعائدات بيع الشيء (مع مراعاة رصيد الدين)
PV BO \ u003d (FV in -V m) * (pvf ، سنويًا ، 12٪ ، 15 عامًا) \ u003d (12540-8167.6) * 0.32690 = 1429.3 ألف روبل.
5. القيمة السوقية للأسهم
V e \ u003d РV o + РV BO = 1466 + 1429.3 = 2895.3 ألف روبل.
6- قيمة الممتلكات (مع مراعاة رصيد الدين في تاريخ التقييم وتاريخ البيع)
V \ u003d V m + V e \ u003d 8747.2 + 2895.3 = 11642.5 ألف روبل.
ادارة ماليةيعتمد على المفاهيم التالية: مع الأخذ بعين الاعتبار عامل الوقت والقيمة الزمنية للموارد المالية ، والتدفقات النقدية ، مع الأخذ في الاعتبار المخاطر المالية والريادية عند حساب العوائد المتوقعة ، وسعر رأس المال ، وكفاءة السوق ، وما إلى ذلك ، فإن اتخاذ قرار بشأن الاستثمار في العقارات يرتبط بعوامل مختلفة: الوضع الماليالمؤسسة وجدوى الاستثمار ، تقييم الدخل المستقبلي من تنفيذ المشروع ، تعدد المشاريع المتاحة ، محدودة الموارد الماليةمصادر مختلفة للتمويل ، إلخ.
اتخاذ القرارات بشأن الاستثمار الرأسمالي ، على وجه الخصوص ، بشأن الاستحواذ على العقارات ، تعتبر الأرض أحد مجالات الإدارة المالية. ترتبط ميزات الاستثمار في العقارات والأساليب المستخدمة في تقييم العقارات كأصل للاستثمار بخصائص العقار نفسه. كائن عقاري، مخاطر الاستثمار في العقارات ، أدوات الاستثمار في العقارات.
يعتمد اتخاذ قرار الاستثمار على استخدام مختلف الأساليب الرسمية وغير الرسمية. تحدث ظروف السوق لتطوير وتنفيذ المشاريع الاستثمارية تغييرات جوهرية في حساب الكفاءة ، في منهجية التقييم. تعتمد منهجية تقييم فعالية الاستثمارات في العقارات على تطورات المتخصصين المحليين ، والتي بدورها تقوم على منهجية تقييم فعالية مشاريع اليونيدو الاستثمارية (منظمة الأمم المتحدة التنمية الصناعية) ، والذي يستخدم على نطاق واسع في الممارسة العالمية.
القواعد الارشاديةلتقييم الفعالية يحتوي على نظام من المؤشرات والمعايير والأساليب لتقييم فعالية المشاريع الاستثمارية في عملية تطويرها وتنفيذها ، وتستخدم على مختلف مستويات الإدارة.
نمذجة المنتج والموارد والتدفقات النقدية ؛
المحاسبة عن نتائج تحليل السوق ، والوضع المالي للمؤسسة ، ودرجة الثقة في مديري المشاريع ، وتأثير المشروع على بيئة;
تحديد التأثير من خلال مقارنة الاستثمارات المستقبلية والتدفقات النقدية المستقبلية مع تلبية معدل العائد المطلوب على رأس المال ؛
جعل النفقات والمداخيل القادمة في أوقات مختلفة لشروط قابليتها للتناسب من حيث القيمة الاقتصادية في الفترة الأولية ؛
حساب التضخم والتأخير في المدفوعات والعوامل الأخرى التي تؤثر على قيمة الأموال المستخدمة ؛
مع الأخذ في الاعتبار عدم اليقين والمخاطر المرتبطة بتنفيذ المشروع.
تتمثل المهمة الرئيسية في نمذجة عملية الاستثمار ، من أجل تقييم فعاليتها ، في وصف تدفق الدخل الذي ينبغي توقعه أثناء تنفيذه.
أثناء تنفيذ المشروع ، ثلاثة أنشطة رئيسية:
التشغيل (الإنتاج) ؛
استثمار؛
مالي.
التدفق النقدي من أنشطة الإنتاجهو الفرق بين عائدات بيع المنتجات (الخدمات) باستثناء ضريبة القيمة المضافة وتكاليف إنتاج هذه المنتجات باستثناء رسوم الاستهلاك. استقطاعات الاستهلاك هي تكاليف محاسبية ، ويتم احتسابها وفقًا لمعدلات الاستهلاك المحددة ويتم تضمينها في التكاليف عند تحديد الربح. المبلغ الفعلي المستحق من الإهلاك المتبقي على حساب المؤسسة ، هو مصدر داخلي للتمويل. لذلك ، يتضمن التدفق النقدي من أنشطة الإنتاج صافي الدخل والاستهلاك.
التدفق النقدي من نشاط استثماريتشمل عائدات بيع أصول المنشأة مطروحًا منها مدفوعات الأصول المكتسبة حديثًا. يجب حساب تكلفة اقتناء الأصول في فترات النشاط المستقبلية مع مراعاة التضخم للأصول الثابتة حسب النوع ولأجلها الأصول غير الملموسة. يأخذ التدفق النقدي من الأنشطة التمويلية في الاعتبار مساهمات مالكي المؤسسة ورأس المال السهمي والقروض طويلة الأجل وقصيرة الأجل والفوائد على الودائع ناقصًا المبالغ لتسديد القروض وتوزيعات الأرباح.
سيكون مقدار التدفق النقدي لكل نشاط من الأنشطة في تنفيذ عملية الاستثمار هو رصيد أموال التصفية في الفترة المقابلة. في هذه الحالة ، سيكون إجمالي التدفق النقدي في نهاية فترة التسوية مساويًا لمجموع التدفق النقدي للفترة السابقة مع رصيد أموال التصفية للفترة الحالية من الوقت.
لا يمكن أن تعمل المؤسسة بدون رأس مال. يمكن اعتبار المبلغ الكافي من رأس المال الخاص والجذب (المقترض) ، حيث سيكون إجمالي التدفق النقدي في جميع فترات المشروع موجبًا. وجود قيمة سالبة في أي من الفترات الزمنية يعني أن الشركة غير قادرة على تغطية تكاليفها.
وبالتالي ، فإن المعيار الضروري لاعتماد مشروع استثماري هو التوازن الإيجابي للأموال الحقيقية المتراكمة في أي فترة زمنية تتكبد فيها المؤسسة تكاليف أو تحصل على دخل. يشير الرصيد السلبي إلى الحاجة إلى جذب أموال إضافية خاصة أو مقترضة.
مفهوم " مشروع استثماري"يتضمن حدثًا ، نشاطًا لتحقيق هدف محدد (نتائج) ، بالإضافة إلى نظام تنظيمي وتسوية ووثائق مالية لتنفيذ هذا النشاط.
مشروع استثماريإنه أيضًا حدث تقني (تحسين التكنولوجيا و العملية التكنولوجيةوتحديث المنشأة ، والتدابير التنظيمية والفنية لتحسين الإنتاج ، وقرارات الإدارة) وحركة الأموال (الاستثمار اليوم والدخل في المستقبل).
يعتمد تحليل جاذبية المشاريع الاستثمارية على تقييم ومقارنة حجم الاستثمارات المقترحة (IC) والمقبوضات النقدية المستقبلية (S).
لأن نقديلها قيمة مؤقتة ، من الضروري حل مشكلة قابلية عناصر التدفق النقدي للمقارنة. يمكن معالجة مشكلة المقارنة بطرق مختلفة ، اعتمادًا على الظروف الموضوعية والذاتية الموجودة: مقدار الاستثمار والدخل ، ومعدل التضخم ، وأفق التنبؤ ، ومستوى مهارة المحلل ، والغرض من التحليل.
يمكن تقسيم الأساليب المستخدمة في تقييم جاذبية الأنشطة الاستثمارية إلى مجموعتين: بناءً على تقديرات مخفضة ، أي مع الأخذ بعين الاعتبار عامل الوقت والتقديرات المحاسبية.
عملية الاستثمار هي موضوع التحليل المالي الكمي ، حيث يعتبر المشروع الاستثماري بمثابة تدفق نقدي. من وجهة نظر مالية ، تجمع عملية الاستثمار بين عمليتين متعارضتين - إنشاء منشأة إنتاج أو منشأة أخرى يتم إنفاق أموال معينة من أجلها (IC) والاستلام المتسق للدخل (S).
كل من هاتين العمليتين تستمر بالتتابع أو بالتوازي. يمكن أن يبدأ عائد الاستثمار قبل إتمام عملية الاستثمار. يلعب عامل الوقت وتوزيع المصروفات IC والدخل S بمرور الوقت دورًا أكبر من حجم المبالغ ، خاصة في العمليات طويلة الأجل وفي الظروف التضخمية.
تتوافق مدة فترة الحساب أو أفق الحساب مع مدة الإنشاء أو تشغيل المنشأة أو تحقيق خصائص الربح المحددة أو متطلبات أخرى للمستثمر.
يوصى بمقارنة المشاريع الاستثمارية المختلفة واختيار الأفضل باستخدام المؤشرات التالية:
NPV - صافي القيمة الحالية كالفرق بين الدخل الحالي وتدفقات التكلفة ؛
PI - مؤشر الربحية كنسبة من انخفاض تدفق الدخل والتكاليف ؛
IRR - معدل العائد أو معدل العائد الداخلي ، والذي يُفهم على أنه معدل التسويةالدخل ، حيث NPV = 0 ؛
CC هو سعر رأس المال ؛
PP - فترة الاسترداد ، وهو مؤشر يحدد مدة الفترة التي يكون فيها صافي الدخل المعطى مساوياً لمبلغ الاستثمار ؛
ARR - نسبة كفاءة الاستثمار ، كنسبة ربح الكتابل متوسطاستثمار.