عندما تريد عقد صفقة مع عقارات ، فأنت بحاجة إلى تقييم لقيمتها. من المستحيل عمليا تنفيذ هذا الإجراء دون معرفة خاصة - "بالعين" ، لأنه من الضروري تطبيق أدوات التقييم بشكل صحيح - الأساليب والطرق التي تنظمها المعايير الفيدرالية. يجب أن يكون الرقم الذي قدمه الخبير في التقرير دقيقًا. لهذا الغرض ، يجد المتخصصون ويحللون كميات كبيرة من المعلومات ، بينما تتوافق جميع إجراءاتهم مع خوارزميات العمل المعمول بها.

اختيار النهج

يتم تطبيق مجموعة معينة من الأساليب التي تحتوي على عدة طرق لكل نوع ونوع من العقارات. لتحليل موضوع التقييم ، يختار الخبير الأدوات المناسبة للعمل المناسبة على النحو الأمثل لدراسة الخصائص المحددة والقياسية لخاصية معينة. بالنسبة للكائنات القياسية التي تحتوي على عدد كبير من نظائرها في موسكو ، يتم تطبيق نهج مقارن. استخدام الطريقة مناسب أيضًا عند التقييم قطع ارض، منازل خاصة.

على سبيل المثال ، إذا تم تنفيذ العمل باستخدام كائن فريد ، نادرًا في تصميمه المعماري ، أو مع الهياكل ، فمن المقبول اتباع نهج مكلف. في مثل هذه الحالات ، ابحث عن عقار بخصائص مماثلة في السوق المفتوحيكاد يكون مستحيلًا ، لذلك يقدر الخبراء تكلفة البناء فقط. يتم تطبيق نهج الدخل على العقارات التجارية. ضع في اعتبارك ميزات كل نهج على حدة.

النهج المقارن

إذا واجه أحد المتخصصين مهمة مقارنة موضوع التقييم بمجموعة من الأشياء المتشابهة أو المتشابهة ، فإن المعلومات المتعلقة بالقيمة السوقية لها في الوصول المفتوحعلى الإنترنت ، أو المدرجة في الدوريات ، تتم مقارنة نظائرها. يتم تحديد هذا التعريف في المعيار الاتحادي رقم 1 (البند 12). تنص الفقرة 13 من نفس FSO على أنه يمكن استخدام المعلومات المتعلقة بأسعار المعاملات المكتملة أو أسعار العرض لإجراء الحسابات. إذا كانت المعلومات حول المعاملات المكتملة الموثقة سرية وموجودة في قاعدة البيانات ، والتي لا يمكن الوصول إليها ، يفشل المثمن في جمع البيانات في المرحلة الأولى من العمل. لهذا السبب ، يستخدم الخبراء المعلومات من المصادر المفتوحة ، ولكن ليس عن أسعار البيع ، ولكن حول الأسعار في العروض.

يجب أن يكون التناظرية قابلة للمقارنة مع موضوع التقييم من حيث العديد من خصائص تحديد التكلفة: التقنية والاقتصادية والاجتماعية والمادية. يجب أن تنتمي العقارات الأكثر تشابهًا إلى نفس شريحة السوق وأن تكون قابلة للمقارنة بالممتلكات من حيث عوامل تكوين الأسعار.

تنطبق متطلبات معينة على العقارات التي تتم مقارنتها:

نوع المبنى وفئته ؛
الموقع الجغرافي؛
مربع؛
أرضية؛
حالة وجودة التشطيبات ؛
خصائص البناء
مواد الجدار والتشطيبات والعناصر الإضافية ؛
تحسين الإقليم ؛
تطوير البنية التحتية؛
هيبة المنطقة وأكثر من ذلك بكثير.

من المهم جدًا اختيار نظائرها الموجودة في مبانٍ من نفس النوع والفئة كهدف التقييم. إذا اختلفت الخاصية المماثلة عن الخاصية المقدرة في بعض المعلمات ، فسيتم تعديل قيمتها أثناء عملية الحساب.

في البحث عن نظائرها ، يستخدم المثمنون البيانات المنشورة في وسائل الإعلام والمواقع العقارية والخدمات المتخصصة ، ويتعاونون أيضًا مع وكالات المعاملات العقارية الكبيرة التي توفر معلومات من قواعد بياناتهم.

طُرق

طريقة قياس الأداء هي إحدى الأدوات النهج المقارنعلى أساس العمل مع معاملات بيع عقارات مماثلة.
طريقة نمذجة تسعير السوق. كجزء من الطريقة ، يولد المتخصص تبعيات خطية أو مضاعفة عن طريق التحليل عدد كبير منالبيانات الإحصائية للمعاملات المنجزة مع كائنات قابلة للمقارنة.

منهجية الدخل

هذا النهجلتحديد القيمة السوقية هو حساب توقعات الدخل المتوقع من المشتري للكائن. يتم تطبيق هذه التقنية فقط على العقارات التي تجلب دخلاً من المضاربة طوال فترة التشغيل بأكملها. يعتمد على 4 مبادئ: الاستخدام الفعال ، التوقع ، العرض والطلب ، الاستبدال. يتم حساب القيمة عن طريق رسملة الدخل الحالي البالغ 365 يومًا الناتج عن العقار ، أو عن طريق خصم توقعات الدخل المستقبلي. الفترة التي توقعها المثمن لا تقل عن 5 سنوات. كما يأخذ في الاعتبار الربح من إعادة البيع المحتمل للإعلان التجاري كائن غير متحرك.

والنتيجة هي رقم القيمة السوقية المستهدفة الذي يعكس ربحية العقارات كأصل يعمل بكفاءة ومؤسسة تدر دخلاً لأصحابها. يأخذ نهج الدخل في الاعتبار إمكانات تطوير الكائن - برامج الاستثمار، فرص تطوير وضع السوق والمكونات الاقتصادية الأخرى التي قد تؤثر على هذا الكائن غير المنقول من حيث الاستلام منه دخل دائم. من بينها - سعر الصرف والتضخم والتغييرات في تشريعات الاتحاد الروسي - كل هذا له تأثير إيجابي وسلبي ، لذلك يتيح لك نهج الدخل تقييم الخيارات النمو الإقتصاديهدف.

يعتبر إجراء حساب العقارات باستخدام نهج الدخل عملية معقدة من الناحية الفنية ، حيث يتم توزيع كل الأرباح التي يحللها الخبراء بمرور الوقت. في التحليل ، من الممكن استخدام التنبؤ ، وكذلك البيانات بأثر رجعي المأخوذة في أي فترة من ضرائب الكائن. الشرط الرئيسي للحسابات هو أن دراسة العقارات القابلة للمقارنة والمقدرة يجب أن تتم على نفس الأساس.

طرق نهج الدخل

رسملة الدخل

تعود الطريقة إلى تحديد الدخل عند استخدام العقار لمدة عام واحد عن طريق قسمة مضاعف الرسملة العددية ، أو بضربه في الفترة اللازمة لاسترداد الكائن واستلام رأس المال.

2. إذا كان الدخل المحصل نتيجة الاستخدام التجاري للعنصر غير مستقر ، يتم تطبيق طريقة الخصم تدفقات نقدية. باستخدام هذه الطريقة ، يقوم أحد المتخصصين بتقييم العقارات بناءً على قيمة الإيصالات المالية في الوقت الحالي. أساس حساب قيمة الدخل الحالي هو القيمة المتبقية والتنبؤ بالتدفقات النقدية في المستقبل.

نهج التكلفة

إذا كان مطلوبًا تقييم بعض التحسينات والتحولات التي تم إنشاؤها على الممتلكات ، يتم إجراء تقييم باستخدام هذا النهج. تسمح هذه التقنية بتخصيص مكون واحد في التكلفة الفردية لكائن واحد. يأخذ حساب التكلفة في الاعتبار التكاليف اللازمة لتحسين حالة العقار في الظروف الحالية. يتم أيضًا تقييم تآكل الكائن ، والذي يتم تضمينه لاحقًا في التقييم بمساعدة التعديلات اللازمة. لمعرفة مقدار التكاليف ، يقوم الخبير بشكل مجازي بإنشاء نسخة دقيقة من الكائن عن طريق الحسابات ، وتكرار جميع خصائصه ، وحساب تكلفته. هذه التقنية تسمى تكلفة الاستبدال. يتم أيضًا تنفيذ تكلفة الاستبدال ، والتي يتم تحديد مفهومها من خلال عدد نفقات إعادة إنتاج "التوائم" للكائن الذي تم تقييمه من وجهة نظر فائدته ، الخصائص الماديةوأي مباريات أخرى.

من أجل تحديد درجة تدهور كائن غير متحرك ، يجري الخبير دراسة لحالته المادية ، ويتحقق أيضًا من مدى توافق الهيكل مع المنفعة المستلمة من تشغيله. لا يؤخذ في الاعتبار فقط شيخوخة العناصر المادية ، ولكن أيضًا عدم الأهمية الاقتصادية ، وعدم الاتساق مع الأداء الوظيفي.

يمكن أن تؤخذ التدابير اللازمةللقضاء على التآكل وإزالة عواقبه ، ولكن في بعض الحالات لا يمكن إزالته. إذا لم تزداد قيمة العقارات في السوق الحرة عند استبعاد الاستهلاك ، فإنها تعتبر غير سائلة ويمكن التخلص منها. إذا زادت قيمة القيمة ، منذ أن تمت إضافة استبعاد الاستهلاك إلى التحسين ، فإن شروط القضاء على الاستهلاك مواتية.

اعتمادًا على مهام إجراء التقييم ونوع العقار ، يتم أيضًا اختيار التكنولوجيا المناسبة لذلك.

طرق نهج التكلفة

عند إجراء التقييم وفقًا لنهج التكلفة ، يستخدم خبراء INEX طريقة المخلفات والعزل. في حالة استخدام طرق أخرى ، من الضروري الكشف عن ملاءمة استخدامها في مستند الإبلاغ.

عند العمل باستخدام نهج التكلفة في تقييم الأعمال ، يتم استخدام طريقتين: طريقة قيمة الإنقاذ و صافي الموجودات. إذا تم تقييم قطع الأراضي ، يتم تطبيق الطرق التالية: التخصيص ، والمبيعات المماثلة ، ورسملة إيجار الأراضي ، والتقنية المتبقية ، وطريقة تطوير الموقع ، وطريقة التحويل.

باستخدام طريقة التحديد ، يقوم الخبير بحساب قيمة عنصر في السوق عن طريق طرح المبلغ الذي يتم إنفاقه على التحويلات من هذه القيمة. هذه الممارسة شائعة في تقييم الأراضي وتتضمن جمع المعلومات حول أسعار نظائرها حيث يوجد مبنى نموذجي.
يتم استخدام مطابقة المبيعات بنشاط في النهج المقارن. تعتمد الطريقة على اختيار وتحليل المعاملات مع نظائرها للكائن المقدر ، بالإضافة إلى إجراء تعديلات على التكلفة.
تستند رسملة الدخل المستلم نتيجة إيجار الأرض إلى طريقة رسملة إيجار الأرض.
تقنية الباقي مشابهة للطريقة السابقة. ولكن في هذه القضيةيتم حساب مقدار الربح عن طريق الخصم من إجمالي الدخل من الاستخدام الأكثر ربحية للكائن.
إذا تم تقسيم قطعة أرض واحدة أثناء التشغيل إلى عدة كائنات فردية ، يقوم الخبير بمساواة قيمة الأرض بقيمة التدفق النقدي المخصوم ، وهو الفرق بين الربح من بيع الأرض والأموال التي تنفق على تطويرها .
باستخدام تقنية النقل ، يبحث المتخصص عن عقار تم بيعه مؤخرًا في السوق يحتوي على قطعة أرض مشابهة للعقار الذي يتم تقييمه. الرقم الذي تم استلامه أثناء البيع مقسومًا على قيمة الأرض والمباني المتاحة على أراضيها.
عند تقييم المباني والهياكل باستخدام نهج التكلفة ، يتم استخدام عدة طرق منفصلة ، وهي:

1. تقدير الإنفاق عنصرًا تلو الآخر. يحدد الخبير تكلفة جميع عناصر المبنى ، مثل الأساس ، والأسقف ، والواجهة ، وما إلى ذلك. وفي نفس الوقت ، يؤخذ في الاعتبار ارتداء كل منها.

2. طريقة الوحدة المقارنة. يتم حساب تكاليف الوحدة ، على أساسها يتم الكشف عن تكلفة البناء. في المقابل ، يرتبط مقدار الإنفاق المحدد بوحدات المقارنة التي تقيس خصائص المستهلك للكائن.

3. طريقة التقدير. يربط الخبير تكاليف البناء المأخوذة من التقديرات القديمة بالأسعار الجارية.

خدماتنا

تتطلب أي معاملة عقارية نهجًا فرديًا ، نظرًا لأن العملية لها دائمًا فروق دقيقة وشروط فردية. اختر مجموعة الأساليب المثلى لتقييم كائن بناءً على المعرفة المهنيةومدونة قوانين ، لا يمكن إلا لخبير مؤهل تأهيلا عاليا. تقدم لك شركة INEX تقييمًا للعقارات بأسعار جيدة في موسكو والمنطقة. لن تتلقى تقرير تقييم مكتوب جيدًا فحسب ، بل ستتلقى تقريرًا كاملاً أيضًا الدعم القانونيفي حالات التعقيد.

في تقييم العقارات ، هناك ثلاثة مناهج مقبولة بشكل عام لتحديد القيمة: مكلفة وسوقية ومربحة. كل نهج له أساليب وتقنيات وإجراءات خاصة به.

تم الكشف عن التشابه المفاهيمي لمقاربات تقييم كائنات الملكية المختلفة. في الوقت نفسه ، يحدد نوع الكائن الذي يتم تقييمه ميزات طرق معينة تنشأ عن مشاكل التقييم المحددة المتأصلة ، كقاعدة عامة ، فقط هذه الأنواعملكية.

نهج التكلفة

نهج التكلفة - مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة كائن ما بناءً على تحديد التكاليف اللازمة لإعادة إنتاج أو استبدال كائن ، مع مراعاة تآكله وتلفه.

يفترض نهج التكلفة أن التكاليف المطلوبة لإنشاء العقار الذي يتم تقييمه في حالته الحالية أو إعادة إنتاج ممتلكات المستهلك الخاصة به تتوافق مع القيمة السوقية لهذا العقار. يتيح لك نهج التكلفة حساب تكلفة إنشاء كائن بالأسعار الحالية (في تاريخ التقييم) مطروحًا منها إجمالي الاستهلاك المتراكم (الإجمالي).

1. حساب تكلفة اقتناء أو إيجار طويل الأجل للأراضي المجانية والمتاحة من أجل الاستخدام الأمثل لها ؛
2. التقييم تكلفة الاستبدالبناء قيد التقييم. يعتمد حساب تكلفة الاستبدال على حساب تكاليف إعادة إنشاء الكائن المعني ، بناءً على الأسعار والشروط الحديثة لتصنيع أشياء مماثلة في تاريخ معين ؛
3. تحديد مقدار الإهلاك المادي والوظيفي والخارجي للممتلكات.
4. تقدير قيمة ربح المقاولة (ربح المستثمر).
5. حساب التكلفة النهائية للعنصر المقدر عن طريق تعديل تكلفة الاستبدال للإهلاك ، متبوعة بزيادة القيمة الناتجة بالتكلفة قطعة أرض.

منهجية الدخل

يعتمد تحديد القيمة السوقية للعقار باستخدام نهج الدخل على مبدأ التوقع. وفقًا لهذا المبدأ ، فإن المستثمر النموذجي ، أي مشتري العقار ، يكتسبه تحسباً لتلقي الدخل المستقبلي من الاستخدام. بالنظر إلى أن هناك علاقة مباشرة بين حجم الاستثمار والفوائد من الاستخدام التجاري للشركة المستثمر فيها ، يتم تعريف قيمة العقارات على أنها قيمة الحقوق في الحصول على الدخل الناتج عنها ، أي القيمة يتم تعريف الممتلكات على أنها القيمة الحالية للدخل المستقبلي الناتج عن موضوع التقييم.

المراحل الرئيسية لإجراء التقييم في هذا النهج:

1. إعداد توقع للدخل المستقبلي من إيجار المناطق التي يتم تقييمها لفترة الملكية ، وبناءً على البيانات التي تم الحصول عليها ، تحديد الدخل الإجمالي المحتمل (GRP) ، والذي يتم حسابه بواسطة الصيغة (1):

PVD = S × Na ، (1)

حيث S هي المنطقة التي سيتم تأجيرها ، متر مربع ،

Na - سعر الإيجار 1 متر مربع.

3. التحديد بناءً على تحليل السوق للخسائر الناتجة عن الاستخدام غير الكافي للمساحة وأثناء الجمع إيجار، حساب الدخل الإجمالي الفعلي (GIR). كقاعدة عامة ، لا تتاح للمالك على المدى الطويل فرصة تأجير 100٪ من مساحة البناء بشكل دائم. تحدث خسائر الإيجار بسبب العمالة الناقصة للممتلكات وعدم دفع الإيجار من قبل المستأجرين عديمي الضمير. تتميز درجة البطالة لشيء من العقارات المربحة بمعامل نقص الاستغلال ، الذي تحدده نسبة قيمة المناطق غير المؤجرة إلى القيمة المساحة الكليةليتم تأجيرها. يتم حساب الدخل الإجمالي الفعلي (ARI) وفقًا للصيغة (2):

DVD \ u003d PVD * Kz * Ks ، (2)

حيث DIA هو الدخل الإجمالي الفعلي ،

PVH - الدخل الإجمالي المحتمل ،

Kz - عامل تحميل المنطقة ،

Кс - معامل تحصيل المدفوعات.

وتجدر الإشارة إلى أن الإيرادات الأخرى المستلمة من تشغيل المنشأة تزيد عن مدفوعات الإيجار (على سبيل المثال ، لاستخدام خدمات إضافية- مواقف السيارات ، إلخ).

4. حساب تكاليف تشغيل الممتلكات التي يتم تقييمها ، والتي تستند إلى تحليل التكاليف الفعلية لصيانتها و / أو التكاليف النموذجية في هذا السوق. المصروفات ثابتة بشروط (ضريبة الأملاك ، أقساط التأمين، مدفوعات لقطعة أرض)، متغير مشروط (مرافق، جارية أعمال الترميم, الأجرموظفي الصيانة ، وما إلى ذلك) ، وتكاليف الاستبدال (نفقات الاستبدال الدوري للعناصر الهيكلية عالية التآكل للمبنى).

هكذا، القيمة المحسوبةيتم طرح مصاريف التشغيل من ADI ، والرقم النهائي هو صافي الدخل التشغيلي (NOR).

5. إعادة حساب صافي الدخل التشغيلي إلى القيمة الحالية للكائن.

تبدأ عملية تثمين الممتلكات بتفتيشها. قبل بدء الفحص ، يوصى بأن تتعرف على ما هو متاح الوثائق الفنيةعلى الكائن ، وكذلك لإجراء محادثة مع المتخصصين في الخدمات الفنية المسؤولة عن تشغيله.

النهج المقارن

الشرط الأساسي لتطبيق أساليب نهج السوق هو توافر المعلومات حول المعاملات مع كائنات عقارية مماثلة (قابلة للمقارنة من حيث الغرض والحجم والموقع) التي حدثت في ظروف مماثلة (وقت المعاملة وشروط تمويل الصفقة) .

يعتمد النهج المقارن على ثلاثة مبادئ رئيسية للتقييم العقاري: العرض والطلب والاستبدال والمساهمة. بناءً على مبادئ تقييم العقارات هذه ، يستخدم نهج السوق عددًا من الأساليب الكمية والنوعية لتسليط الضوء على عناصر المقارنة وقياس التعديلات على بيانات السوق للعقارات القابلة للمقارنة لنمذجة قيمة العقار الذي يتم تقييمه.

المبدأ الرئيسي في نهج السوق لتقييم العقارات هو مبدأ الاستبدال ، والذي ينص على أن المشتري المحتمل لن يدفع ثمنًا للممتلكات التي تتجاوز تكلفة الحصول على عقار مماثل من وجهة نظره.

ترتبط الصعوبات الرئيسية في تطبيق أساليب نهج السوق بالتعتيم السوق الروسيالعقارات. في معظم الحالات ، تكون الأسعار الحقيقية للمعاملات العقارية غير معروفة. في هذا الصدد ، غالبًا عند التقييم ، يتم استخدام أسعار العروض للأشياء المعروضة للبيع.

تحدد طريقة مقارنة المبيعات القيمة السوقية للعقار بناءً على تحليل المبيعات الحديثة للعقارات المماثلة التي تتشابه في الحجم والاستخدام مع الممتلكات التي يتم تقييمها. تفترض طريقة التقييم هذه أن السوق سيحدد سعر العقار الذي يتم تقييمه بنفس الطريقة التي يتم بها تقييم العقارات المماثلة والمنافسة. من أجل تطبيق طريقة مقارنة المبيعات ، يستخدم المتخصصون عددًا من مبادئ التقييم ، بما في ذلك مبدأ الاستبدال.

يتمثل تطبيق طريقة مقارنة المبيعات في تنفيذ الخطوات التالية بالتسلسل:

1. بحث مفصل للسوق من أجل الحصول على معلومات موثوقة حول جميع العوامل المتعلقة بأشياء ذات فائدة مماثلة ؛
2. تحديد وحدات مناسبة للمقارنة وإجراء تحليل مقارن لكل وحدة.
3. مقارنة الكائن المقيَّم بالكائنات المختارة للمقارنة من أجل تصحيحها أسعار البيعأو الاستبعاد من قائمة المقارنة ؛
4. إحضار عدد من المؤشرات المعدلة لتكلفة الأشياء القابلة للمقارنة إلى القيمة السوقية لموضوع التقييم.

يمكن استخدام المكاتب العقارية كمصادر للمعلومات حول معاملات السوق مع العقارات ، مصادر عامة، وقواعد البيانات الخاصة ، والمنشورات ، وما إلى ذلك.

بعد اختيار وحدة المقارنة ، من الضروري تحديد المؤشرات أو عناصر المقارنة الرئيسية ، والتي يمكن من خلالها نمذجة قيمة الكائن من خلال التعديلات اللازمة على أسعار الشراء والبيع للعقارات المماثلة.

في ممارسة التقييم ، عند تحديد قيمة العقار ، يتم تمييز العناصر الأساسية للمقارنة مثل الحقوق المنقولة للعقار ، وشروط التسويات المالية عند شراء العقارات ، وشروط البيع (نقاء المعاملة) ، والوقت بيع، الغرض الوظيفيالكائن ، الموقع ، راحة طرق الوصول ، منطقة الكائن ، الحالة الفنيةومستوى التشطيب.

هذه الطريقة هي الأكثر فعالية للأشياء التي يتم بيعها بانتظام. يتم استخدام الأساليب الكمية والنوعية لتسليط الضوء على عناصر قياس التعديل.

تشمل الأساليب الكمية:

تحليل المبيعات المزدوجة (تتم مقارنة عمليتين مختلفتين لتحديد التعديل لعنصر مقارنة واحد) ؛
التحليل الإحصائي (تعتمد الطريقة على استخدام جهاز الإحصاء الرياضي لتحليل الارتباط والانحدار) ؛
· تحليل السوق الثانوية (تحدد هذه الطريقة مقدار التعديلات بناءً على بيانات لا تتعلق مباشرة بموضوع التقييم أو موضوع المقارنة) وغيرها.

تشمل ممارسات الجودة:

تحليل التصنيف (المقارن) (الطريقة مشابهة لتحليل المبيعات المزدوجة ، باستثناء أنه لا يتم التعبير عن التعديلات كنسبة مئوية أو مبالغ من المال، ولكن في فئات المنطق الضبابي) ؛

التحليل التوزيعي (يتم توزيع المبيعات المقارنة بترتيب تنازلي حسب الكفاية ، ثم يتم تحديد مكان موضوع التقييم في سلسلة المبيعات المقارنة).

التوفيق بين النتائج

المرحلة الأخيرة من التقييم هي تنسيق النتائج التي تم الحصول عليها من خلال طرق مختلفة في إطار النهج المستخدمة. الغرض من هذه الاتفاقية هو الحصول على القيمة النهائية للتكلفة.

طرق التقييم الثلاثة مستقلة عن بعضها البعض ، على الرغم من أن كل منها يعتمد على نفس النهج المبادئ الاقتصادية. في سوق مثالي (مفتوح وتنافسي) ، يجب أن تؤدي الأساليب الثلاثة جميعها إلى نفس القيمة. ومع ذلك ، فإن معظم الأسواق غير كاملة ، والعرض والطلب ليسا متوازنين. قد يكون المستخدمون المحتملون مضللين ، وقد يكون المصنعون غير فعالين. لهذه الأسباب وغيرها ، يمكن أن تعطي الأساليب مؤشرات مختلفة للقيمة ، والتي يقارن المثمن مع بعضها البعض أثناء إجراء الموافقة.

كما جاء في المعايير الفيدراليةتقييم (FSO رقم 1) ، طريقة التنسيق التي اختارها المثمن ، وكذلك جميع الأحكام والافتراضات والمعلومات المستخدمة من قبل المثمن في تنفيذ تنسيق النتائج يجب أن تكون مبررة.

يعتبر المتوسط المرجح هو الخيار الأكثر تفضيلاً لتنفيذ إجراءات التوفيق بين النتائج التي تم الحصول عليها من أجل الحصول على القيمة النهائية للتكلفة. يوازن المثمن إلى أي مدى يتوافق نهج أو آخر مع الغرض من تقييم الكائن قيد الدراسة ، وما إذا كانت الحسابات مدعومة ببيانات السوق ، وما إذا كانت تتعارض معها ، وفي الاستنتاج النهائي يعتمد أكثر على مؤشر القيمة الذي تم الحصول عليه على أساس الأكثر مثالية لجميع وجهات النظر للنهج.

يعتبر التثمين العقاري من أهم الآليات التي بدونها يستحيل التنظيم الإدارة الفعالةملكية. التقييم المستقلالعقارات هي العملية التي يحدد من خلالها المثمن النزيه القيمة السوقية للعقار أو الحق فيما يتعلق هذا الكائن.

المناهج الأساسية للتثمين العقاري.

هناك عدة طرق لتقييم أي نوع من العقارات المستخدمة من قبل المثمنين المحترفين: - النهج المقارن. - نهج التكلفة ؛ - منهجية الدخل.

كل من الأساليب الثلاثة لها تقنياتها الخاصة.

يعتمد نهج الدخل في تقييم العقارات على تحديد قيمة الكائن العقاري بناءً على حساب الدخل المتوقع من امتلاك (استخدام) هذا الكائن. هذا المؤشر مهم للغاية لأنه يسمح لك بالتنبؤ بتكلفة الكائن في المستقبل.

يعتبر نهج الدخل أحد أكثر الأساليب المستخدمة في تقييم العقارات في ممارسة التقييم اليوم.

وفق اقتصادي حديث Vishnevetsky A.V. ، يُطلق على هذا النهج أيضًا اسم "هامشي" (من المصطلح الإنجليزي "الهامش" ، وغالبًا ما يستخدم في روسيا كنظير لمفهوم "الربح"). يتم التعبير عن قابلية تطبيق نهج الهامش بوضوح في الفترة النمو الاقتصاديفي الولاية. نهج الدخل جزء لا يتجزأ من الإجراء " العناية الواجبة"(dimligens بسبب).

تعتمد طريقة الدخل بشكل أساسي على تحديد قيمة العقارات عن طريق حساب تدفق الدخل المخصوم (من ملكية أو استخدام هذا الكائن). تعتمد هذه الطريقة على مبدأ التوقع - تحديد القيمة الحالية للدخل والمزايا الأخرى التي يمكن الحصول عليها في المستقبل من ملكية هذا العقار. من المنطقي أن مالك العقار لن يتنازل عن ممتلكاته بأقل من المبلغ الذي يمكن أن يحصل عليه من خلال الاستمرار في استغلالها ، ولن يدفع المشتري أكثر من المبلغ الذي سيجلبه له الاستخدام اللاحق لهذا الشيء. أغراض تجارية. وبالتالي ، يتم تحديد سعر العقارات على أساس قيمة الدخل المستقبلي بالاتفاق بين الطرفين.

عند حساب نهج الدخل ، يتم استخدام الطرق التالية: رسملة الدخل وخصم التدفقات النقدية. هذه التقنيات هي الرئيسية في هذه الطريقة.

1) وفقًا لتقنية طريقة الرسملة المباشرة ، يتم تحديد القيمة من خلال نسبة صافي الدخل التشغيلي قبل الضريبة إلى معدل الرسملة. يتم تحديد معدل الرسملة من قبل المثمن بناءً على قيمة السعر الأساسي عن طريق تعديله للمخاطر.

2) يتم استخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة عندما تكون التدفقات النقدية غير متساوية (دخل غير مستقر) ، أو عند استخدام نسب رأسملة مختلفة. وفقًا للمنهجية ، يتم تحديد تكلفة الكائن كمجموع الدخل المخصوم من المشروع. للقيام بذلك ، من الضروري تحديد نموذج التدفق النقدي مع توقع النفقات والاستثمارات لفترة محددة. يتم تحديد معدل الخصم مع الأخذ في الاعتبار نفس المعلمات كما في طريقة الرسملة.

جوهر الأسلوب - نهج الدخل يقيّم قيمة العقارات على أنها القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية. في الوقت نفسه ، يعكس هذا النهج مستوى المخاطرة للممتلكات التي يتم تقييمها ، فضلاً عن جودة وكمية الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار قيد التقييم خلال فترة خدمته. الميزة الرئيسية لنهج الدخل هو أنه يسمح لك بأخذ المستقبل بعين الاعتبار مخاطر الاستثمارالآن.

عيب الطريقة هو أن الدخل المستقبلي - المبلغ المتوقع للدخل من الإيجار ومقدار إعادة البيع المستقبلية للكائن ، يتم تحديدهما من قبل المثمن من خلال تحليل عدد من العوامل ، وبالتالي قد يحمل خطأ معين ، لأنه من المستحيل تحديد حالة السوق العقاري على المدى الطويل بدقة مطلقة. نهج التكلفة (النهج القائم على الأصول) هو مجموعة من طرق التقييم التي تكون فيها قيمة الكائن مساوية لمجموع قيمة قطعة الأرض وتكلفة إعادة إنتاج (استبدال) جميع التحسينات ، مطروحًا منها الاستهلاك المتراكم ، و قيمة الخصوم ، أي قيمة موضوع التقييم تعتمد على تكلفة إنشاء كائن مماثل. يستخدم هذا النهج لتقييم المباني المنفصلة والأسر والشركات.

النهج المقارن - مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة موضوع التقييم ، بناءً على مقارنة موضوع التقييم مع الأشياء - نظائر موضوع التقييم ، والتي تتوفر بشأنها معلومات عن الأسعار. كائن - يتم التعرف على نظير موضوع التقييم لأغراض التقييم ككائن مشابه لموضوع التقييم من حيث الخصائص الاقتصادية والمادية والتقنية الرئيسية وغيرها من الخصائص التي تحدد قيمتها.

الأساليب الأساسية للتثمين العقاري.

طريقة رسملة الدخل (الصيغة 1)

يتمثل جوهر طريقة رسملة الدخل في تحديد قيمة الممتلكات عن طريق تحويل صافي الدخل التشغيلي السنوي (NOI) إلى القيمة الحالية

حيث: ج - قيمة العقار (den.unit)

NOI - صافي الدخل التشغيلي أو CHOD (صافي دخل التشغيل باللغة الإنجليزية (NOI))

R_k - نسبة الرسملة

نسبة الرسملة هي مؤشر يعكس نسبة الدخل السنوي المتوقع (NOR) إلى قيمة العقارات (الصيغة 2):

R_k = R_n + N_v (2)

حيث: R_k - نسبة الرسملة

R_n - معدل عائد المستثمر على رأس المال المستثمر - معدل العائد المتوقع من قبل المستثمر من الاستثمار ، مع مراعاة المخاطر في السوق.

N_v - معدل عائد رأس المال - سعر الفائدةالذي يوفر عائدًا على الاستثمار الأولي. معدل يقسم الدخل إلى جزأين: السداد استثمارات رأس المالفي العقارات والحصول على دخل من ملكية الكائن.

في ممارسة التقييم ، يتم استخدام 3 طرق لحساب معدل عائد رأس المال ، طريقة Ring ، طريقة Inwood وطريقة Hoskold.

طريقة الحلقة تستخدم هذه الطريقة عندما يُتوقع سداد أصل الدين على أقساط متساوية. معدل العائد هو الحصة السنوية رأس المال الأوليتخصم من صندوق التعويضات بدون فوائد. هذه الحصة بنسبة 100 في المئة من عائد رأس المال.

يتم استخدام طريقة Inwood إذا تم إعادة استثمار مبلغ عائد رأس المال بمعدل العائد على الاستثمار. في هذه الحالة ، فإن معدل العائد كعنصر من مكونات نسبة الرسملة يساوي عامل صندوق الاستبدال بنفس سعر الفائدة.

يتم استخدام طريقة Hoskold عندما يكون معدل العائد على الاستثمار الأولي مرتفعًا إلى حد ما وإعادة الاستثمار بنفس المعدل غير مرجح. بالنسبة للأموال المعاد استثمارها ، من المتوقع أن تتلقى دخلًا بمعدل خالٍ من المخاطر.

يتم استخدام هذه الطريقة إذا كانت تدفقات الدخل مستقرة على مدى فترة طويلة وكانت مهمة ، وكذلك إذا كان تدفق الدخل ينمو بوتيرة ثابتة.

الطريقة غير قابلة للتطبيق في الحالة التي يكون فيها موضوع التقييم هو موضوع البناء قيد التنفيذ أو يتطلب إعادة بناء كبيرة ، أي في المستقبل القريب لا يمكن أن تحقق دخلاً ثابتًا.

إن "عتامة المعلومات" في السوق الروسية تجعل من الصعب حساب صافي الدخل التشغيلي ومعدل الرسملة ، بسبب نقص المعلومات حول صفقات حقيقيةالمبيعات ودفعات الصيانة وما إلى ذلك.

طريقة التدفق النقدي المخصوم

تعتبر طريقة التدفق النقدي المخصوم (DCF) أكثر تعقيدًا وتفصيلاً وتسمح لك بتقييم شيء ما في حالة تلقي تدفقات نقدية غير مستقرة منه ، والنمذجة الصفات الشخصيةإيصالاتهم.

يتم تطبيق طريقة DDP عندما:

من المتوقع أن تكون التدفقات النقدية المستقبلية مختلفة جوهريًا عن التدفقات الحالية ؛

هناك أدلة تبرر حجم التدفقات المستقبلية مالمن العقارات

تدفقات الدخل والمصروفات موسمية ؛

العقار الذي يتم تقييمه هو عقار تجاري كبير متعدد الوظائف ؛

العقار قيد الإنشاء أو تم بناؤه للتو وإدخاله: (أو قيد التشغيل).

طريقة خصم التدفقات النقدية هي الطريقة الأكثر تنوعًا لتحديد القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية. يمكن أن تتغير التدفقات النقدية بشكل تعسفي وتتدفق بشكل غير متساو وتختلف مستوى عالمخاطرة. هذا يرجع إلى تفاصيل شيء مثل العقارات. يتم شراء العقارات من قبل المستثمر بشكل رئيسي بسبب بعض الفوائد المستقبلية. ينظر المستثمر إلى العقار على أنه مجموعة من الفوائد المستقبلية ويقيم جاذبيته من حيث كيفية ارتباط القيمة النقدية لهذه المنافع المستقبلية بالسعر الذي يمكن عنده الحصول على العقار.

تقوم طريقة التدفقات النقدية المخصومة DCF بتقييم قيمة العقارات بناءً على القيمة الحالية للدخل ، والتي تتكون من التدفقات النقدية المتوقعة والقيمة المتبقية.

المناهج الرئيسية لتقييم كائنات العقارات (التكلفة ، الدخل ، المقارنة)

في تقييم العقارات ، هناك ثلاثة مناهج مقبولة بشكل عام لتحديد القيمة: مكلفة وسوقية ومربحة. كل نهج له أساليب وتقنيات وإجراءات خاصة به. تم الكشف عن التشابه المفاهيمي لمقاربات تقييم كائنات الملكية المختلفة. في الوقت نفسه ، يحدد نوع الكائن الذي يتم تقييمه ميزات طرق معينة تنشأ عن مشاكل محددة للتقييم ، والتي ، كقاعدة عامة ، متأصلة فقط في هذا النوع من الممتلكات.

نهج التكلفة

يعتمد نهج التكلفة في تقييم العقارات على مقارنة تكاليف إنشاء كائن عقاري بقيمة الأشياء المقيمة أو القابلة للمقارنة. يعتمد النهج على دراسة قدرة المستثمر على الحصول على العقارات والعائدات من مبدأ الاستبدال ، والذي ينص على أن المشتري لن يدفع مقابل الكائن أكثر من تكلفة الحصول على قطعة أرض البناء ذات الصلة وبناء غرض مماثل و جودة الكائن في الفترة المتوقعة دون تأخير كبير.

1. حساب تكلفة اقتناء أو إيجار طويل الأجل للأراضي المجانية والمتاحة من أجل الاستخدام الأمثل لها ؛
2. تقييم تكلفة الاستبدال للمبنى الجاري تقييمه. يعتمد حساب تكلفة الاستبدال على حساب تكاليف إعادة إنشاء الكائن المعني ، بناءً على الأسعار الحالية وظروف التصنيع لكائنات مماثلة في تاريخ معين.
3. تحديد مقدار الإهلاك المادي والوظيفي والخارجي للممتلكات.
4. تقدير قيمة ربح المقاولة (ربح المستثمر).
5. حساب التكلفة النهائية للعنصر المقدر عن طريق تعديل تكلفة الاستبدال للإهلاك ، تليها زيادة في القيمة الناتجة عن طريق تكلفة قطعة الأرض.

يعتبر نهج التكلفة هو الأنسب عند تقييم العقارات التي تم تشغيلها مؤخرًا ، فهو يؤدي إلى النتائج الأكثر إقناعًا في حالة وجود تكلفة مبررة بشكل معقول للأرض وقليل من الاستهلاك المتراكم للتحسينات. نهج التكلفة مشروع في تقييم تكلفة المرافق والمرافق المخطط لها الغرض الخاصوالممتلكات الأخرى التي نادرًا ما يتم تداولها في السوق يمكن استخدامها في التقييم لأغراض التأمين. يتيح لك هذا النهج ، عند تقييم الأشياء الخاضعة لإعادة الإعمار ، تحديد ما إذا كانت تكاليف البناء ستُعوض عن طريق زيادة الدخل التشغيلي أو عائدات بيع الممتلكات. طلب نهج التكلفةفي هذه الحالة يتجنب خطر الاستثمار المفرط.

أيضا ، يتم استخدام نهج التكلفة لأغراض فرض الضرائب على الممتلكات القانونية و فرادى، عند القبض عليه العقارات، لتحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة لقطعة الأرض.

تحديد قيمة قطعة الأرض

وفقا للفن. 35 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، عند نقل ملكية مبنى أو هيكل أو هيكل يقع على أرض شخص آخر إلى شخص آخر ، فإنه يكتسب الحق في استخدام الجزء المقابل من قطعة الأرض التي يشغلها المبنى أو الهيكل أو هيكلية وضرورية لاستخدامها ، بنفس الشروط وبنفس المبلغ مثل المالك السابق.

من بين جميع طرق تقييم الأراضي ، تعتبر طريقة التحليل المقارن للمبيعات ذات أهمية حاسمة.

يتم احتساب تكلفة استبدال بناء الممتلكات قيد التقييم بالأسعار الحالية على أنها جديدة (باستثناء الاستهلاك المتراكم) والمتعلقة بتاريخ التقييم. أساس تحديد تكلفة الاستبدال هو حساب التكاليف المرتبطة بإنشاء المنشأة وتسليمها للعميل. اعتمادًا على الإجراء الخاص بمحاسبة هذه التكاليف ، من المعتاد تخصيص التكاليف المباشرة وغير المباشرة في تكلفة البناء.

ترتبط التكاليف المباشرة مباشرة بالبناء (تكلفة المواد ، وأجور عمال البناء ، وتكلفة آلات وآليات البناء ، وما إلى ذلك). التكاليف غير المباشرة- التكاليف التي لا تتعلق مباشرة بالبناء (رسوم تصميم المؤسسات وتقديرها ، وتكلفة الاستثمار في الأرض ، وتكاليف التسويق والتأمين والإعلان ، وما إلى ذلك). يعكس ربح المطور تكاليف إدارة وترتيب البناء والإشراف العام ومخاطر ريادة الأعمال المرتبطة بالتطوير. يتم تعريف ربح رائد الأعمال كجزء من ربح بيع الكائن. بغض النظر عن مقدار الفائدة والأساس المقابل (أحد مكونات قيمة الممتلكات) ، يظل مقدار الربح التجاري ثابتًا.

المصدر الرئيسي للبيانات المقارنة حول تكلفة الأشياء العقارية هو عقود البناء لتشييد الهياكل ، مثل تلك التي يتم تقييمها. بالإضافة إلى ذلك ، عادةً ما يحتفظ القائمون على تقييم التصميم بقواعد بياناتهم الخاصة بالأسعار الحالية منازل منتهية, مباني المكاتبوالشقق والفنادق ومباني المتاجر والمباني الصناعية. يوجد حاليًا في روسيا نظام معايير ومستويات أسعار تحددها مؤشرات الأسعار المقابلة.

الكائنات المبنية تحت تأثير العوامل الطبيعية والوظيفية المختلفة تفقد صفاتها التشغيلية ويتم تدميرها. بالإضافة إلى ذلك ، تتأثر القيمة السوقية للكائن بالتأثير الاقتصادي الخارجي من البيئة المباشرة والتغيرات في بيئة السوق. في نفس الوقت يميزون التدهور الجسدي(فقدان الأداء) ، والشيخوخة الوظيفية (فقدان المطابقة التكنولوجية والتكلفة بسبب التقدم العلمي والتكنولوجي) ، تدهور خارجي أو اقتصادي (تغيير في جاذبية الكائن من حيث التغيرات في البيئة الخارجية و الوضع الاقتصاديفي المنطقة). تشكل هذه الأنواع من الاستهلاك معًا استهلاكًا متراكمًا ، والذي سيكون الفرق بين تكلفة استبدال الكائن وتكلفة إعادة إنتاج (استبدال) موضوع التقييم.

المصدر الأكثر اكتمالا وموثوقية للمعلومات حول الحالة الفنية للمبنى أو الهيكل هو مواد المسح الطبيعي. يجب أن يكون الشرط الأول لإجراء مثل هذه المسوحات هو التعريف الدقيق للغرض الوظيفي لموضوع التقييم: الاستخدام وفقًا لـ الغرض المقصودأو مع تغيير في المعايير التكنولوجية والوظيفية. في هذه الحالة ، من الضروري تقديم حدود التغيرات في الأحمال والتأثيرات هياكل تحملالبنايات.

الشرط الثاني لإجراء البحث هو الحصول على معلومات كاملة حول المعلمات الطبيعية والمناخية والعوامل المحددة لتأثير المنطقة التي يقع فيها الكائن وتغيراتها في عملية النشاط التكنولوجي.

نهج السوق

ترتبط الصعوبات الرئيسية في تطبيق أساليب نهج السوق بانعدام الشفافية في سوق العقارات الروسي. في معظم الحالات ، تكون الأسعار الحقيقية للمعاملات العقارية غير معروفة. في هذا الصدد ، غالبًا عند التقييم ، يتم استخدام أسعار العروض للأشياء المعروضة للبيع.

يتمثل تطبيق طريقة مقارنة المبيعات في تنفيذ الخطوات التالية بالتسلسل:

1. بحث مفصل للسوق من أجل الحصول على معلومات موثوقة حول جميع العوامل المتعلقة بأشياء ذات فائدة مماثلة ؛
2. تحديد وحدات مناسبة للمقارنة وإجراء تحليل مقارن لكل وحدة.
3. مقارنة العنصر الذي يتم تقييمه مع العناصر المختارة للمقارنة من أجل تعديل أسعار مبيعاتهم أو استبعادهم من قائمة تلك التي تتم مقارنتها ؛
4. جلب عدد من المؤشرات المعدلة لتكلفة الأشياء القابلة للمقارنة إلى القيمة السوقية لموضوع التقييم.

يمكن استخدام المكاتب العقارية والمصادر الحكومية وقواعد البيانات الخاصة والمطبوعات وما إلى ذلك كمصادر للمعلومات حول معاملات سوق العقارات.

في ممارسة التقييم ، عند تحديد قيمة العقار ، يتم تمييز العناصر الرئيسية للمقارنة مثل الحقوق المنقولة للعقار ، وشروط التسويات المالية عند شراء العقارات ، وشروط البيع (نقاء المعاملة) ، والوقت البيع والغرض الوظيفي للعنصر والموقع وملاءمة طرق الوصول ومنطقة الكائن والحالة الفنية ومستوى تشطيب المباني.

هذه الطريقة هي الأكثر فعالية للأشياء التي يتم بيعها بانتظام.

يتم استخدام الأساليب الكمية والنوعية لتسليط الضوء على عناصر قياس التعديل.

تشمل الأساليب الكمية:

- تحليل المبيعات المزدوجة (تتم مقارنة عمليتين مختلفتين لتحديد التعديل لعنصر واحد من عناصر المقارنة) ؛
- التحليل الإحصائي (تعتمد الطريقة على استخدام جهاز الإحصاء الرياضي لتحليل الارتباط والانحدار) ؛
- تحليل السوق الثانوية (تحدد هذه الطريقة مقدار التعديلات بناءً على بيانات لا تتعلق مباشرة بموضوع التقييم أو موضوع المقارنة) وغيرها.

تشمل ممارسات الجودة:

- تحليل التصنيف (المقارن) (الطريقة مشابهة لتحليل مبيعات الزوج ، باستثناء أن التعديلات لا يتم التعبير عنها بالنسب المئوية أو المبالغ النقدية ، ولكن في فئات المنطق الضبابي) ؛
- التحليل التوزيعي (يتم توزيع المبيعات المقارنة بترتيب تنازلي حسب الكفاية ، ثم يتم تحديد مكان موضوع التقييم في سلسلة المبيعات المقارنة).

منهجية الدخل

تتمثل ميزة نهج الدخل مقارنةً بنهج التكلفة والسوق في أنه يعكس وجهة نظر المستثمر للعقار كمصدر للدخل إلى حد كبير ، أي أن جودة العقارات هذه تؤخذ في الاعتبار كعامل تسعير رئيسي . العيب الرئيسي لنهج الدخل هو أنه ، على عكس النهجين الآخرين ، يعتمد على بيانات التنبؤ.

المراحل الرئيسية لإجراء التقييم في هذا النهج:

1. إعداد توقع للدخل المستقبلي من إيجار المناطق التي يتم تقييمها لفترة الملكية ، وبناءً على البيانات التي تم الحصول عليها ، تحديد إجمالي الدخل المحتمل (GRP) ، والذي يتم حسابه بواسطة المعادلة:

PVD \ u003d S * Ca ، أين

S - المنطقة التي سيتم تأجيرها ، متر مربع ؛

كاليفورنيا - سعر الإيجار 1 متر مربع.

2. التحديد على أساس تحليل السوق للخسائر الناجمة عن قلة استغلال المكان وفي تحصيل الإيجار ، وحساب الدخل الإجمالي الفعلي (ARI). كقاعدة عامة ، لا تتاح للمالك على المدى الطويل فرصة تأجير 100٪ من مساحة البناء بشكل دائم. تحدث خسائر الإيجار بسبب العمالة الناقصة للممتلكات وعدم دفع الإيجار من قبل المستأجرين عديمي الضمير. تتميز درجة البطالة في أحد العقارات المدرة للدخل بمعامل قلة الاستخدام ، والذي تحدده نسبة قيمة المناطق غير المؤجرة إلى قيمة المساحة الإجمالية التي سيتم تأجيرها.

يتم حساب الدخل الإجمالي الفعلي (ARI) وفقًا للصيغة التالية:

DVD = PVD * Kz * Ks ، أين

DVD - الدخل الإجمالي الفعلي ؛

GPV - الدخل الإجمالي المحتمل ؛

Kz - عامل تحميل المنطقة ؛

Кс - معامل تحصيل المدفوعات.

وتجدر الإشارة إلى أنه يجب إضافة الإيرادات الأخرى المستلمة من تشغيل المنشأة والتي تزيد عن مدفوعات الإيجار (على سبيل المثال ، لاستخدام الخدمات الإضافية - مواقف السيارات ، وما إلى ذلك) إلى DIA المحسوبة بالطريقة المذكورة أعلاه.

3. حساب تكاليف تشغيل الممتلكات التي يتم تقييمها ، والتي تستند إلى تحليل التكاليف الفعلية لصيانتها و / أو التكاليف النموذجية في هذا السوق. المصروفات ثابتة بشكل مشروط (ضريبة الأملاك ، أقساط التأمين ، مدفوعات قطعة الأرض) ، متغيرة بشروط (المرافق ، الإصلاحات الحالية ، رواتب موظفي الصيانة ، إلخ) ، تكاليف الاستبدال (تكاليف الاستبدال الدوري لعناصر البناء سريعة التلف. ).

وبالتالي ، يتم طرح القيمة المقدرة لتكاليف التشغيل من DIA ، والرقم النهائي هو صافي الدخل التشغيلي (NOR).

4. إعادة حساب صافي الدخل التشغيلي إلى القيمة الحالية للكائن.

طريقة الرسملة المباشرة - طريقة لتحديد القيمة السوقية لكائن مربح ، بناءً على التحويل المباشر للدخل الأكثر نموذجية للسنة الأولى إلى قيمة عن طريق تقسيمها على نسبة الرسملة التي تم الحصول عليها على أساس تحليل بيانات السوق على نسبة صافي الدخل وقيمة الأصول المشابهة للكائن الذي يتم تقييمه ، والتي تم الحصول عليها من خلال استخراج طريقة السوق. يتم استخدام مثل هذه النسخة الكلاسيكية الغربية لطريقة الرسملة المباشرة ، والتي يتم فيها استخراج نسبة الرسملة من معاملات السوق ، في الشروط الروسيةيكاد يكون مستحيلًا بسبب الصعوبات في جمع المعلومات (غالبًا ما تكون شروط وأسعار المعاملات معلومات سرية). بناءً على ذلك ، من الضروري في الممارسة العملية استخدام الطرق الجبرية لإنشاء معامل الرسملة ، والتي تنص على تقييم منفصل لمعدل العائد على رأس المال ومعدل عائده.

وتجدر الإشارة إلى أن طريقة الرسملة المباشرة تنطبق على تقييم الأصول التشغيلية التي لا تتطلب ، في تاريخ التقييم ، استثمارات كبيرة في مدة الإصلاح أو إعادة الإعمار.

مفاهيم أساسية

مراحل تطور نشاط التقييم في روسيا

مصادر خطأ التقدير

مفاهيم أساسية

نهج التكلفة

النهج المقارن

منهجية الدخل

طرق التقييم

بدأ تقييم الأراضي في الظهور في روسيا منذ نهاية القرن الخامس عشر ، عندما ظهرت الحوزة كنوع محدد من الإقطاع الخاص المشروط ملكية الارض. حتى منتصف القرن التاسع عشر ، كانت السمة المميزة الرئيسية لتقييم ملكية الأرض هي تقييم الأرض مع ارتباط الفلاح المعتمد بها. تم تكليف وصف وتقييم الأراضي بأمر محلي تم إنشاؤه خصيصًا في القرن السادس عشر - مؤسسة حكومية مركزية. يمكن اعتبار التواريخ التالية المعالم الرئيسية في تطوير أنشطة تقييم الأراضي:

28 فبراير 1752 - وضع البيان الإليزابيثي الأساس لأعمال المسح على مستوى البلاد. حددت تعليمات 1754 القواعد والإجراءات لتنفيذ أعمال التقييم.

1779 - من أجل تحسين جودة المسح العام للأراضي وإنشاء طاقم محترف من مساحي ومثمنين الأراضي ، تم تأسيس مدرسة Konstantinovskaya لمسح الأراضي في موسكو ، والتي تحولت في عام 1835 إلى معهد مسح الأراضي.

بداية القرن التاسع عشر - تغييرات في تشريعات الأراضي. يمنح المرسوم الصادر في 12 ديسمبر 1801 الحق للأشخاص من جميع الدول الحرة (التجار ، والبرغر ، وفلاحو الدولة) في حيازة الأراضي بدون فلاحين خارج المدن.

1864 - تم تعيين نشاط التقييم لاختصاص مؤسسات zemstvo الإقليمية والمقاطعات. تحت قيادة zemstvos في 1860-1880. نفذت أعمال التقييم الشامل في مجال العقارات في جميع أنحاء الإقليم الإمبراطورية الروسية. مع بداية أنشطة تقييم zemstvo ، ارتبط ظهور إحصاءات التقييم ، والتي تضمنت العمل على مسح وتقييم الأراضي. زراعةلأغراض الضريبة.

في نهاية القرن التاسع عشر - بداية القرن العشرين ، قمنا بتطوير أساليب اقتصادية وإحصائية لجمع ومعالجة البيانات الأولية اللازمة لتطوير المعايير الأساسية ومعايير التقييم لأغراض مختلفة: الضرائب والتأمين والرهون العقارية والمبيعات.

بشكل عام ، في أواخر التاسع عشر- في بداية القرن العشرين ، تم تقييم الأرض إما بقيمة الأرض أو من خلال ربحيتها. تم تقييم الأرض كمصدر للدخل وكموضوع لصفقة بيع وشراء.

كانت عودة أنشطة التقييم إلى روسيا بسبب عودة البلاد إلى السوق.

رائد نشاط التقييم في روسيا كان المجتمع الروسيالمثمنون. حاليًا ، توجد منظمات عامة مثل الرابطة الوطنية للمثمنين ، ومجلس المثمنين الروسي ، وجمعية المثمنين في موسكو.

الاتحاد الروسيهي دولة عضو في اللجنة الدولية لمعايير التقييم (IVSC). مهام لجنة معايير التقييم الدولية (IVSC) ذات شقين:

- التطوير والنشر أهتمام عاممعايير التقييم لتقييم قيمة الممتلكات والترويج لاعتمادها في جميع أنحاء العالم.

- لضمان تنسيق معايير البلدان المختلفة وتحديد الاختلافات في الصياغة و (أو) في تطبيق المعايير ، إن وجدت
مكان.

المعايير الدوليةتمثل التقديرات أفضل الممارسات المقبولة في مهنة التقييم ، والمعروفة أيضًا باسم مبادئ ومفاهيم التقييم المقبولة عمومًا (CGAP). ومن المقرر أن معايير التقييم الدولية والمعايير الوطنية للدول الأعضاء المعنية في IVSC يجب أن تكمل وتعزز بعضها البعض. تدعو لجنة IVSC إلى الكشف عن الاختلافات بين صياغة و / أو تطبيق معايير التقييم الوطنية والدولية.

قد تتطلب معايير التقييم الدولية أحيانًا نهجًا يختلف عن الممارسات المحلية و / أو اللوائح الوطنية. في الحالات التي توجد فيها اختلافات ، يُتوقع من الممارسين تحديد وشرح فروق التكلفة الناتجة. لهذا السبب ، يرحب ICSE بوعي المقيّمين المحترفين ببرامج التعليم المستمر طوال حياتهم المهنية. تحدد معايير التقييم الدولية ما يجب على المثمنين فعله بدلاً من شرح كيفية تطبيق إجراءات أو منهجيات محددة. تدرك معايير التقييم الدولية أن كل طلب مرتبط بمشكلة تقييم محددة ، ويعتمد حلها على قدرة المثمن على اختيار الأساليب ذات الصلة وإصدار الأحكام المناسبة.

في روسيا ، بالإضافة إلى قانون أنشطة التقييم ، هناك عدد من الوثائق المعيارية:

- مفهوم تطوير أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي.

- معيار لتقدير قيمة المشروع (الأعمال).

- معيار التثمين العقاري.

- معيار لتقييم الآلات والمعدات

- معيار تقييم المحفوظات غير الملموسة والملكية الفكرية.

فيما يتعلق بمختلف توصيات منهجيةنشرت بنشاط في مؤخرامختلف الحكومة و المنظمات العامة، ثم كلهم ، يتحدثون باللغة الروسية ، لا ينتمون الأسس المنهجية، ولكن للدعم المنهجي الضيق لإجراءات حسابية محددة.

مصادر خطأ التقدير:

أوجه القصور في التشريعات ومعايير التقييم ؛

أوجه القصور في منهجية التقييم ؛

- "عدم شفافية" الشركات الروسية ؛

تصرفات العميل غير الصحيحة ؛

المؤهلات غير الكافية للمثمنين ؛

أوجه القصور في تنظيم شركة التقييم.

العودة إلى الميزات الرئيسية نهج التكلفةيتصل:

درجة مجمع عقارات، تتكون من قطعة أرض والتحسينات التي تم إنشاؤها عليها ، بناءً على حساب التكاليف اللازمة لإعادة بنائها في تاريخ محدد (تاريخ التقييم) ؛

المحاسبة عن الاستهلاك (الاستهلاك) للتحسينات المقدرة خلال فترة التشغيل تحت تأثير العوامل المختلفة ؛

مبدأ الاستبدال.

الشرط الضروري لاستخدام نهج التكلفة هو إجراء تقييم مفصل بما فيه الكفاية لتكاليف بناء كائن متطابق (مشابه) ، متبوعًا بمراعاة استهلاك الكائن الذي يتم تقييمه.

يفضل استخدام نهج التكلفة ، وأحيانًا يكون الأسلوب الوحيد الممكن في الحالات التالية.

1. عند تقييم العقارات الجديدة أو المبنية حديثًا. في هذه الحالة ، تكون تكلفة إنشاء مثل هذه المرافق (مع مراعاة ربح المستثمر) ، كقاعدة عامة ، أقرب إلى القيمة السوقية.

2. في الحالة التي يكون فيها من الضروري تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض. الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض هو استخدام الأراضي غير المشغولة أو الأراضي مع إجراء تحسينات ممكنة ماديًا ، وممكنة قانونيًا ، ومجدية من الناحية المالية وتدر أعلى دخل ممكن.

3. عند الحاجة إلى دراسة جدوى لبناء جديد.

4. لتقييم كائنات البناء في التقدم.

5. للتقييم من أجل تخصيص وجوه للضرائب.

6. للتقييم لأغراض التأمين.

7. لإعادة تقييم الأصول الثابتة للمؤسسات.

8. إذا كان هناك نقص في المعلومات لاستخدام مناهج أخرى للتقييم.

المراحل الرئيسية لتطبيق نهج التكلفة:

1) تقييم تكلفة استبدال المبنى الجاري تقييمه ؛

2) تقييم مقدار الربح التجاري (ربح المستثمر) ؛

3) حساب أنواع التآكل المحددة ؛

4) تقييم القيمة السوقية للأرض.

5) حساب التكلفة النهائية لعنصر التقييم عن طريق تعديل تكلفة الاستبدال للإهلاك ، متبوعة بزيادة القيمة الناتجة عن طريق تكلفة قطعة الأرض.

تنعكس الطرق الرئيسية لتقييم قيمة العقارات على أساس نهج التكلفة في الشكل. أ .1

النهج المقارنيعتمد تقييم العقارات على معلومات حول المعاملات الأخيرة مع كائنات مماثلة في السوق ومقارنة الممتلكات التي يتم تقييمها مع نظائرها.

الشرط الأولي لتطبيق نهج مقارن للتقييم العقاري هو وجود سوق عقارات متطور. التطور غير الكافي لهذا السوق ، بالإضافة إلى حقيقة أن العقار الذي يتم تقييمه هو متخصص أو له مزايا أو أعباء استثنائية لا تعكس الحالة العامةالسوق ، اجعل هذا النهج غير مناسب.

يعتمد النهج المقارن على ثلاثة مبادئ رئيسية للتقييم العقاري: العرض والطلب والاستبدال والمساهمة. بناءً على مبادئ تقييم العقارات هذه ، يستخدم النهج المقارن عددًا من الأساليب الكمية والنوعية لتسليط الضوء على عناصر المقارنة وقياس التعديلات على بيانات السوق للعقارات القابلة للمقارنة لنمذجة قيمة العقار الذي يتم تقييمه.

مبدأ اساسيالنهج المقارن للتثمين العقاري مبدأ الاستبدالينص على أنه في حالة وجود العديد من العناصر المماثلة في السوق ، فلن يدفع المستثمر العقلاني أكثر من المبلغ الذي سيكلفه لشراء عقارات ذات منفعة مماثلة.

ضع في اعتبارك المراحل الرئيسية للتقييم العقاري باستخدام نهج مقارن.

المرحلة الأولى. يتم دراسة اتجاهات الحالة والتطور في سوق العقارات وخاصة الجزء الذي ينتمي إليه هذا الكائن ، ويتم تحديد كائنات العقارات الأكثر قابلية للمقارنة مع التي تم تقييمها ، والتي تم بيعها مؤخرًا نسبيًا.

المرحلة الثانية. يتم جمع المعلومات والتحقق منها على كائنات مماثلة ؛ يتم تحليل المعلومات التي تم جمعها ومقارنة كل كائن تمثيلي مع الكائن الذي تم تقييمه.

المرحلة الثالثة. بالنسبة للاختلافات المميزة في خصائص التسعير للأشياء التي تمت مقارنتها ، يتم إجراء تعديلات على أسعار مبيعات نظائرها القابلة للمقارنة.

المرحلة الرابعة . يتم الاتفاق على الأسعار المعدلة للأشياء المماثلة ويتم اشتقاق القيمة النهائية للقيمة السوقية للعقار بناءً على نهج مقارن.

منهجية الدخلبتقييم قيمة العقارات في الوقت الحالي بالقيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية ، أي يعكس:

نوعية وكمية الدخل الذي يمكن أن يكون للممتلكات
تجلب خلال حياتها ؛

مخاطر محددة لكل من الكائن الذي تم تقييمه والمنطقة.
يستخدم نهج الدخل لتحديد:

قيمة الاستثمار, لأن المستثمر المحتمل
سيدفع أكثر مقابل الكائن من القيمة الحالية للمستقبل
يتحرك من هذا الكائن ؛

القيمة السوقية.

ضمن نهج الدخل ، يمكن تطبيق إحدى طريقتين:

الرسملة المباشرة للدخل ؛

التدفقات النقدية المخصومة.

تستند هذه الأساليب على فرضية أن قيمة العقارات يتم تحديدها من خلال قدرة العقار الذي يتم تقييمه على توليد تدفقات الدخل في المستقبل. في كلتا الطريقتين ، يتم تحويل الدخل المستقبلي من العقار إلى قيمته ، مع مراعاة مستوى المخاطرة المميزة لهذا العقار. تختلف هذه الطرق فقط في الطريقة التي يتم بها تحويل تدفقات الدخل. عند استخدام طريقة رسملة الدخل ، يتم تحويل الدخل لفترة زمنية واحدة إلى قيمة عقارية ، وعند استخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة ، الدخل من الاستخدام المقصود على مدى عدد من السنوات المتوقعة ، وكذلك العائدات من إعادة بيع الممتلكات في نهاية فترة التوقعات.