في عام 2019 ، يوجد بالفعل USRN - سجل موحد للتسجيل العقاري. سيتضمن هذا المورد المعلومات التي تنعكس في السجل العقاري.
عمليات التسجيل موحدة ويمكن للمواطنين التقدم طلب واحد لاثنين من الإجراءات، مما يدل على التوفير الجاد للوقت الذي يقضيه.
يمكن أيضًا قبول المستندات في أقسام Rosreestr. بموجب القانون ، يجب على المواطن تقديم استئناف إلى أقرب هيئة إقليمية. إذا كان المواطن في منطقة أخرى ، فلن تكون هناك حاجة للذهاب إلى مدينة أخرى - يمكنك تقديم كل شيء المستندات المطلوبةفي أقرب فرع لمكان إقامتك.
ما هي المعاملات التي تخضع اليوم لشهادة إلزامية من قبل كاتب عدل؟
من الممكن التصديق على العمليات على مستوى التوثيق إذا رغب الطرفان ، ولكن هناك حالات عند الدعم بدون كاتب عدل مستحيل بحكم التعريف. في مثل هذه الحالات ، يتطلب التشريع التسجيل بالاتفاق في شكل محدد بدقة.
وتشمل هذه الحالات تنفيذ الاتفاقات بشأن:
- زواج.
- ، رهن الأسهم.
- مبدئيًا في الحالات التي سيتم فيها إبرام الصفقة لاحقًا بحضور كاتب عدل.
- إنهاء وتنازل وتغيير الديون بموجب عقود أبرمها كاتب عدل.
- دفع النفقة.
من الضروري أيضًا توثيق جميع الأوراق المتعلقة بذلك: رفض الوصية أو التمديد ، وكذلك التوكيلات التي تصدر عند تحديد إجراءات إعادة الثقة. يجب أيضًا توثيق العمليات مع المركبات ، وهذا ينطبق أيضًا على الحالات التي تتطلب ذلك تسجيل الدولةأو التوثيق.
لا يجوز دائمًا توفير التوثيق إلا بموجب القانون. يكفي تضمين بند معين في الاتفاقية ، كما يجب أن تكون العملية كذلك بدون فشلأن يكون برفقة كاتب عدل.
إذا لم يمتثل المواطنون لشكل التوثيق عند إجراء المعاملات ، فإن مثل هذا الفعل سوف يستلزم الاعتراف بطلان. ثم بعد أخذ حكميتعهد الطرفان بإعادة جميع العناصر التي تم تحويلها وفقًا للعقد.
في الممارسة القضائيةهناك حالات يلتزم فيها الطرفان التهرب من دعم التوثيق للمعاملة. أحد الطرفين يفي بالتزاماته والآخر يرفض القيام بذلك. قد يتم التعرف على مثل هذه المعاملات ، التي لها التنسيق المطلوب في مجال التوثيق ، على أنها صالحة إذا قدم الشخص المعني طلبًا.
لن تكون الشهادة اللاحقة ضرورية ، لأنه سيتم إعفاء الأطراف من مثل هذه الحاجة مثل الحصول على خدمات كاتب العدل.
يجب على الطرف الذي يتهرب من توثيق المعاملة دون سبب وجيه تعويض الخسائر لصالح الطرف المقابل الثاني ، والتي تنشأ نتيجة التأخير في التنفيذ الصحيح للمعاملة.
ما هي المعاملات التي لا تتطلب التوثيق؟
جميع المعاملات الأخرى لا تتطلب التوثيق. وفقًا لذلك ، يمكن وضعها بالشكل الكتابي المعتاد. هذا لا ينطبق على معاملات الرهن العقاري ، تسجيل العقارات ، عقود الزواج ، الأقساط السنوية ، التنازل عن الحقوق.
على سبيل المثال ، يمكن صياغة عقود بيع السيارات بشكل مستقل ، دون مشاركة كاتب العدل.
أيضا لا تقم بتضمين إصدار التوكيلات لنقل الصلاحيات. ولكن في شكل بسيط ، يمكن إصدار توكيلات لاستلامها أجوروالإيصالات الأخرى ذات الصلة عقد التوظيف. أيضًا ، لا تتطلب المستندات المتعلقة بحقوق النشر وتلقي مكافآت التقاعد والمنح الدراسية والمزايا الأخرى مشاركة كاتب عدل.
إجراء توثيق المعاملة
لنأخذ الوضع مع. هذا النوع من الصفقة ليس إلزاميًا من حيث التصديق من قبل كاتب عدل.ومع ذلك ، إذا قررت أن مثل هذه المعاملة يجب أن تكون موثقة ، فلن يعارضها أحد.
من خلال التوقيع على هذه الاتفاقية ، لا يمكن أن تبدأ الصفقة وتنتهي. في وقت إعداد الوثائق ، من الضروري توطيد العلاقات التجارية بين الطرفين. بعد توقيع هذه الاتفاقية من قبل الأطراف والمصادقة عليها من قبل كاتب عدل ، عليك المتابعة إلى. يتم ذلك في Rosreestre.
نتيجة لذلك ، ستتكون هذه المعاملة من ثلاث مراحل:
- إبرام اتفاق مبدئيإلى جانب جمع القائمة المطلوبةوثائق للتوثيق.
- التوقيع اتفاق عام المقاولين ، التصديق على التوقيعات في أمر التوثيق.
- تقديم الوثائق إلى Rosreestr.
المرحلة الأولى مهمة لكلا الطرفين. يجب توثيق أهم شروط المعاملة ، والتي تشمل تحديد قيمة الشيء ، وإجراء نقل الكائن والتسوية.
لكي يبقى مشتري الشقة بالتأكيد الطرف الثاني في الصفقة حتى النهاية ، يمكنك أن تطلب. سيكون هذا ضمانًا ممتازًا للعلاقات. تأكد من توضيح هذا البند في شروط العقد حتى لا يكون للطرفين أي نزاع حول هذه المسألة. هذه الممارسة تظهر ذلك في 95٪ من الحالات ، تتم المعاملات بنجاحوالوصول إلى استنتاجهم المنطقي.
لإعداد التصديق على المعاملة من قبل كاتب عدل ، يجب على الأخصائي تقديم حزمة كاملة من المستندات.
ويشمل:
- اتفاق مبدئي.
- على الممتلكات.
- شهادة تسجيل الحق. مطلوب فقط إذا كان متاحًا.
- جميع الأشخاص المشاركين في الصفقة من أجل تنفيذها.
- إذن بيع العقار من دائرة الوصاية عندما تنتمي الشقة.
- إخطارات حول بيع حصة من قبل مشاركين آخرين في الممتلكات عند بيعها لأطراف ثالثة.
- شهادة التسجيل في شقة الأشخاص أو عدم وجودها ، بطاقة الشقة.
- وثيقة الغياب.
يمكن تقديم المستندات كنسخ ، ولكن للتحقق من صحتها ، يجب أيضًا جمع النسخ الأصلية. سيعتمد توقيت إعداد هذه القائمة على عبء عمل كاتب العدل ، لذلك يجب مناقشة هذه المسألة مسبقًا.
في المرحلة الثانية ، قد يكون هناك التناقض بين مصالح الأطراف المقابلة وكاتب العدل.يجب على الأخير أن يفعل كل شيء لعقد صفقة المعترف بها على أنها لا تقبل الجدل. في بعض الأحيان تحاول الأطراف مواجهة هذا. كقاعدة عامة ، لا يهتم كتاب العدل بجميع الفروق الدقيقة الأخرى في الاتفاقية. يجب على الأطراف قراءة الوثيقة بعناية أكبر من أجل تعديلها.
بعد تسوية جميع التفاصيل الدقيقة ، يتم توقيع العقد من قبل كلا الطرفين.
الإجراء الأخير هو الأكثر إلزامية وهو الإجراء الرئيسي. إنها ثانوية بعد توقيع اتفاقية البيع والشراء ، لكن هذا لا يفقد أهميتها. المواعيد النهائية لتقديم طلب بعد توقيع الاتفاقية لا ينظمها القانون ، لكن لا يوصى بتأجيل مثل هذه الحالة.
يجب على المشتري دفع رسوم التسجيل. المبلغ صغير - هذا واجب الدولة ، ومقدارها 2000 روبل. تسجيل الحقوق بموجب عقد موثق سريع جدًا - الفترة 3 أيام عمل. أيضًا ، لا يجوز للمشاركين التسجيل بأنفسهم - لذلك يمكنك استخدام كاتب العدل نفسه ، لكن هذا سيتكبد خسائر مالية غير ضرورية. من الناحية العملية ، الآن لا توجد قوائم انتظار كبيرة في Rosreestr ، لذلك لا يمكنك إشراك كاتب عدل في هذه العملية حتى لا تضيع الوقت والمال.
تكلفة خدمات كاتب العدل
يجب دفع كل خدمة يقدمها كاتب عدل. هذا ينظمه الفن. 333.24 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. أما بالنسبة للمعاملات العقارية ، فيجب هنا الحصول على كاتب العدل واجب الدولة بمقدار 0.6٪ من قيمة الكائن.
أيضًا ، يتم الدفع لكاتب العدل مقابل الجانب الفني للعملية - الأعمال الورقية. هنا ، يتم تعيين الدفع من قبل كاتب عدل ، ولكن كقاعدة عامة ، لا يتجاوز 2000 روبل. نتيجة لذلك ، اتضح أن تكاليف كاتب العدل مرتفعة دائمًا ، ويواجه الأطراف دائمًا مسألة الحاجة إلى خدماته قبل إجراء العملية. بالطبع ، دفع خدمات كاتب العدل هو مسؤولية المشتري للكائن.
بالنسبة لأنواع العلاقات الأخرى مع كاتب العدل ، يمكنك معرفة المزيد عن تكلفتها من أحكام الفن. 333.24 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي.
استشارة مباشرة
يتحدث عنه كاتب عدل من روستوف أون دون أوكسانا نيكولاييفنا بوندار أحدث التغييراتفي قانون العقارات.
يرتبط إجراء تسجيل شراء أو بيع شقة بالعديد من الفروق التشريعية الدقيقة ، وينطوي على مرور عدة مراحل من المعاملة ، وبالتالي مشاركة خدمات الكيانات القانونية المختلفة.
في الوقت نفسه ، يشعر العديد من المشترين والبائعين بالقلق بشأن السؤال "كم يكلف شراء وبيع شقة". لا يمكنك الحصول على إجابة على هذا السؤال إلا إذا كانت لديك فكرة واضحة عن جميع المعاملات القادمة للصفقة. إجراء تسجيل بيع المساكن له هيكل معين راسخ قائم على القوانين المعمول بها.
إجراءات التسجيل
يمكن اعتبار الفترة التحضيرية ، التي لا تتعلق بالأعمال الورقية ، ولكنها آلية انطلاق ، بداية لعملية بيع وشراء المسكن. نحن نتحدث عن البحث الأولي عن خيار مناسب كشراء ، أو جلب العقار المعروض للبيع إلى معايير البيع المناسبة.
تهدف الإجراءات الإضافية للمشتري إلى معرفة كيف يكون الخيار المختار للشقة نظيفًا من الناحية القانونية. عادة ما تتعامل وكالات العقارات أو مكاتب كاتب العدل مع هذه المسألة.
قد يحتاج بائع الشقة أيضًا إلى خدمة وكالة من أجل إنشاء إعلان والبحث عن مشترٍ وإتمام الصفقة بكفاءة.
إذا تم التوصل إلى اتفاق بين المشتري والبائع ، فإن الانتقال إلى توثيقصفقات. بعد جمع وفحص حزمة المستندات اللازمة ، يتم تنفيذ العقد.
في عملية جمع الوثائق اللازمة ، أعلى نسبةجمع الأوراق المالية التي يمثلها البائع. بعد التحقق من السكن للجوانب القانونية المختلفة ، والتأكد من إمكانية معالجة المعاملة ، يتم إبرام نوعين من العقود - نموذج أولي وعينة رئيسية.
لا يتم إبرام المستند الأولي في جميع الأحوال ، ولكن فقط بناءً على طلب المشاركين في المعاملة من أجل زيادة درجة موثوقيتها. في حالة تسجيل مثل هذه الورقة ، فإنها تحدد مبلغ الإيداع المستلم أو مبلغ السداد الجزئي لتكلفة العنصر المراد بيعه.
يتم إصدار العقد الرئيسي بعد توثيقه لكلا الطرفين.يحتوي على معلومات أساسية حول العقار وطبيعة المعاملة.
حزمة الوثائق
لإتمام المعاملة ، يقدم كل طرف حزمة من المستندات. مشترك ، منها جوازات السفر ووثائق الهوية والعقود المنفذة ، والتي لها أيضًا تكلفتها الخاصة.
نتيجة لذلك ، يجب تقديم الأنواع التالية من المستندات:
- جوازات سفر المشتري والبائع ونسخة من جميع صفحات جوازات السفر لبائع الإسكان ؛
- وثيقة تثبت ملكية المسكن من قبل البائع - عادة شهادة تسجيل ؛
- تأكيد مستندي لقانونية شراء المساكن للبائع - عقد البيع الأصلي ، وشهادة وراثة السكن أو تخصيصه في المحكمة ؛
- جواز سفر للتسجيل المساحي من BTI للبائع ؛
- جواز سفر فني للشقة صادر من BTI ؛
- للمواطنين المتزوجين ، شهادة زواج ؛
- للمواطنين المطلقين ، شهادة الطلاق ؛
- يجب على الأرامل والأرامل تقديم شهادة وفاة الزوج (الزوجة) ؛
- الإيصالات الصادرة لدفع رسوم الدولة ؛
- وثيقة من مصلحة الضرائبفي حالة بيع شقة متبرع بها أو موروثة ؛
- بيانات الحساب الشخصي المعتمدة ووثيقة تؤكد عدم وجود ديون فائدة من مالك الشقة (مزيد من التفاصيل :) ؛
- وثيقة مصدق عليها من كاتب عدل بناءً على موافقة الزوج لإجراء صفقة بيع وشراء ، إذا تم الاعتراف بالممتلكات على أنها مكتسبة بشكل مشترك في الزواج ؛
- شهادة صادرة في مكتب الجوازاتوفق استمارة رقم 9 بشأن المواطنين المسجلين في شقة للبيع.
يتم توفير جميع المستندات في النسخة الأصلية والنسخة المنسوخة. عند إجراء معاملة ، يتم تحرير العقد الرئيسي بمقدار ثلاث نسخ ويتم تسليمه إلى المشتري والبائع ونقله إلى أرشيف مكتب التسجيل.
أيضًا ، في مبلغ ثلاث نسخ ، يتم إعداد قانون نقل ملكية المساكن ، والذي يعد بمثابة إضافة إلى العقد الرئيسي.
كم تكلفة شراء شقة
يرتبط شراء شقة بتكاليف معينة ، بما في ذلك الدفع مقابل خدمات مكتب كاتب عدل ووكالة عقارات.
تبلغ تكلفة تسجيل شراء وبيع الشقة من خلال سمسار عقارات حوالي 3٪ من السعر الإجمالي للعنصر الذي يتم بيعه. عند الاتصال بكاتب عدل ، عند الدفع مقابل الخدمات ، سيتم أخذ مستوى سعر السكن في الاعتبار.
لفهم تكلفة شراء وبيع شقة ، يجب التركيز عليها النظام القادمعملية حسابية:
- سعر السكن أقل من مليون - الدفع من 300 روبل. ما يصل إلى 11 ألف روبل ،
- تكاليف السكن من 1 إلى 11 مليون - سيتعين عليك دفع ما لا يقل عن 15 ألفًا ،
- السكن باهظ الثمن من 11 مليون يعني دفع مبلغ 16 ألف روبل أو أكثر.
يشمل المبلغ الإجمالي تكاليف العمل مع مجموعة من المستندات وتكلفة عقد بيع الشقة.
سعر الدعم القانوني
في حالة مشاركة محام في عملية شراء وبيع العقارات ، قد يتقلب سعر هذا الدعم في غضون من 10 إلى 50 ألف روبل. يعتمد الاختلاف في مؤشر الأسعار على عدد الخدمات المقدمة. تقليديا ، يقوم المحامي بإعداد اتفاقية معاملة ، واتفاقية بشأن الإيداع الذي تم إجراؤه ، وإعداد قانون بشأن نقل حقوق الملكية. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن صياغة اتفاقيات بشأن استئجار خلية في البنك ووثيقة على السلفة المستلمة.
يتحقق المحامي من المخاطر المحتملة ، وعند الطلب ، يمكنه الذهاب إلى البنك في وقت وضع مبلغ المال في الزنزانة.
تسجيل معاملة لدى كاتب عدل - هل هي مكلفة؟
على الرغم من حقيقة أن معاملة كاتب العدل ليست إجراءً إلزاميًا ، يلجأ العديد من المشترين إلى مكتب كاتب العدل للحصول على المساعدة. هذا بسبب الرغبة في ضمان سلامة العملية.
بادئ ذي بدء ، يستمع كاتب العدل إلى رغبات الأطراف ويقدم المشورة بشأن القضايا القائمة. بناءً على المتطلبات المقدمة يتم التوصل إلى القرار الذي يناسب الطرفين.
يجب على كاتب العدل التحقق بعناية من جميع المستندات المقدمة ، بما في ذلك التوكيل الرسمي ، إن وجد.
يبدأ تسجيل الصفقة بتوقيع اتفاقية أولية تحدد شروط وأحكام تنفيذها. يتم توقيع الاتفاقية من قبل المشتري والبائع. علاوة على ذلك ، يتم توقيع العقد الرئيسي ، وهو مصدق من كاتب عدل. بعد التوقيع على هذه الوثيقة ، يتم تسجيل الحق في ملكية السكن للمالك الجديد.
تشمل واجبات كاتب العدل عددًا من المعاملات الملزمة قانونًا.مثل:
- التحقق الكامل من حزم المستندات المقدمة. يتم إيلاء اهتمام خاص لصحة وثيقة هوية البائع أو المشتري ؛
- توثيق المعاملة
- تحديد قدرة وسلامة جميع المشاركين في وقت المعاملة ؛
- تأكيد شرعية ما يحدث ؛
- تقديم وإصدار الوثائق لتسجيل الدولة ؛
- تخصيص حصة في منشأة سكنية ؛
- تنفيذ المستندات الخاصة بالمسكن المراد بيعه حسب حق الوصاية ؛
- تنفيذ نقل ملكية المسكن لمن لم يبلغ سن الرشد ؛
- الاغتراب عن مكان المعيشة للأشخاص المعترف بأنهم غير كفؤين جزئيًا أو كليًا ؛
- صياغة اتفاقية نموذجية أولية وتنفيذها ؛
- العمل مع مجموعة من المستندات الخاصة بالمالك والمشتري ؛
- شهادة موافقة الزوج الثاني على المعاملة ؛
- النظر في وثائق سلطات الوصاية والوصاية الصادرة للقاصر وتأكيدها ؛
- العمل مع المقتطفات التي تحتوي على معلومات حول جميع الأشخاص الذين لديهم تصريح إقامة في المباني المعروضة للبيع ؛
- النظر في شهادات عدم وجود ديون المرافق ؛
- تأكيد حقيقة شراء المساكن بالأموال عاصمة الأمومة، مع توفير نسخة من الوثيقة ومقتطف من الحساب المصرفي ؛
- اعتبار تاريخ الرصيدحسب النسخة المتوفرة من الاتفاقية المبرمة مع البنك لإصدار أموال لشراء العقارات.
الآن الشيء الأكثر إثارة للاهتمام - حول أسعار خدمات كاتب العدل!
إذا كانت المعاملة بين الأقارب:الخدمات المقدمة للزوج أو الزوجة أو الأطفال أو الوالدين أو الأحفاد - 3000 روبل + 0.2 ٪ من مبلغ المعاملة. يمكن أن يصل المبلغ الإجمالي إلى 50000.
الغرباء:
- مبلغ الصفقة - ما يصل إلى مليون روبل - 3000 روبل. + 0.4٪ خصم المبلغ الإجمالي.
- مبلغ الصفقة من 1 إلى 10 مليون روبل - 7000 روبل. + 0.2٪ من المبلغ الإجمالي.
- مبلغ الصفقة من 10 مليون روبل - 25000 + 0.1 ٪ من التكلفة الإجمالية.
- عند حساب التكلفة النهائية للتسجيل ، يتم أخذ ما يلي في الاعتبار: تكلفة إبرام العقد - من 2000 ، شهادة العقد - من 7000 إلى 100000 ، إجراء التحويل والقبول - 1000 روبل روسياعتبارًا من عام 2019.
يساعد التسجيل العدلي للمعاملة على تجنب العديد من المشاكل ويزيد من نسبة موثوقيتها.
خدمات السمسار
في كثير من الأحيان ، عند شراء منزل وبيعه ، عليك اللجوء إلى مساعدة الوكالات العقارية. يعتني سمسار العقارات بالعديد من المشكلات التي تنشأ أثناء المعاملة. تقوم بما يلي:
- حملة إعلانية تهدف إلى إيجاد مشتري أو بائع للعقارات ؛
- إجراء عرض ما قبل البيع للمساكن ؛
- إعداد قائمة بالوثائق المطلوبة ؛
- توضيح القضايا المتعلقة بالخصخصة.
- تحديد شروط وشروط سداد تكلفة السكن مع بيان العملة.
- التحضير الأولي لحزمة الوثائق ؛
- صياغة جميع أنواع عقود البيع.
- تسجيل العقود الموقعة في Rosreestr ؛
- تلقي الأموال من خلية بنكية ؛
- حل جميع الأسئلة المتعلقة بإلغاء التسجيل الملاك السابقينشقق سكنية؛
- تسجيل الدخول في ملكية المالك الجديد.
خدمات سمسار عقارات عند الشراء والبيع - 30-50 ألف روبل. يمكن أن يكون سعر الرحلة الواحدة لدعم المعاملة 5 آلاف روبل ، ولكن في كثير من الحالات ستكون الرحلة مجانية ، ويتم التفاوض على ذلك بشكل فردي.
بالإضافة إلى ذلك ، بناءً على طلب أطراف الصفقة ، يجوز للسمسار تنفيذ عمليات قانونية أخرى.
مقدار واجب الدولة
وفقًا لذلك ، تم تحديد مبلغ واجب الدولة للأشخاص الذين ينفذون المعاملة بألفي روبل. مع خيار شراء الأسهم ، يتم دفع رسوم الدولة على كل مساهم. في معالجة عاجلةالمستندات ، يتم دفع واجب الدولة بمعدل مضاعف.
يتم توفيرها مجانًا:
- اتفاقيات الشراء والبيع وشهادات قانون الميراث التي تؤكد حقيقة شراء البائع للمساكن ؛
- مقتطف من USRR أو USRN بشأن الملكية.
أيضًا ، عند الطلب ، يتم توفير جواز سفر عام وتصريح إقامة مجانًا.
اتفاقية الشراء والبيع - تكلفة الصياغة والتسجيل
يتم دفع إعداد وتسجيل اتفاقية الشراء والبيع بمبلغ يتراوح من 2 إلى 3 آلاف روبل عند الاتصال بكاتب عدل. يتم احتساب تكلفة عقد العقد بنسبة 1٪ من التكلفة الإجمالية للشقة.
إذا تم تقييم السكن في حدود 1-10 مليون ، سيكون إبرام العقد 10 آلاف روبل بالإضافة إلى 0.75 ٪ من مبلغ المعاملة. ستكلف تكلفة تسجيل العقد حوالي 5 آلاف روبل. بالنسبة للأشخاص الذين هم في سن التقاعد ، هناك نظام للحسومات.
تكاليف المعالجة الأخرى
بالإضافة إلى ذلك ، يمكن للمشتري الدفع مقابل الأنواع التالية من المستندات:
- شهادة من BTI - 500 روبل ؛
- شهادة مطابقة العنوان - 500 روبل ؛
- تقييم الشقة - 1300 روبل.
- التأكيد القانوني لإعادة التطوير - حوالي 30 ألف روبل ؛
- إيجار صندوق ودائع آمن - من 3 إلى 5 آلاف روبل ؛
إذا طلبت المساعدة من سمسار عقارات بشأن جمع الشهادات اللازمة ، فسيتعين عليك الدفع مقابل هذه الخدمة.
اعتمادًا على عدد المستندات المطلوبة وأنواع الخدمات المقدمة ، يمكن أن تختلف تكاليف تسجيل شراء وبيع الشقة بشكل كبير. تقدم بعض الشركات العقارية باقات جاهزة لإتمام صفقة بسعر من 10 إلى 50 ألف.
مؤخراً، التكلفة الإجماليةيمكن أن تكون الصفقة من 10000 إلى 150000 روبل.سيتم الحصول على الحد الأدنى للمبلغ إذا تصرفت بشكل مستقل إلى الحد الأقصى ، ولكن في هذه القضيةمخاطر فعل شيء خاطئ وفقدان المزيد من الزيادة!
التكاليف في عملية الشراء والبيع لها مؤشر نقدي كبير ، ولكن في النهاية ، يحقق كل مشارك الهدف ويحصل على الرضا من النتيجة النهائية.
عملية تسجيل شراء وبيع شقة معقدة للغاية وتتطلب انتباه خاص. يجب على البائع التفكير في تسلسل الصفقة القادمة ، والنظر في جميع المخاطر المحتملة والتفاصيل الدقيقة ، وكذلك إعداد جميع المستندات اللازمة مسبقًا. للحصول على فكرة عن عملية إجراء معاملة ، تحتاج إلى التعرف على كل مرحلة من مراحلها.
خيارات الصفقة
يوجد حاليًا عدة طرق لإجراء معاملة. لكل منها مزاياها وعيوبها ، لكن جميعها مطلوبة بطريقتها الخاصة.- بمساعدة كاتب عدل
لا يعرف المشتري دائمًا المستندات المطلوبة من البائع و. سيهتم كاتب العدل أيضًا بهذا ويخبرك بجميع الفروق الدقيقة والمخاطر المحتملة.
- التخليص الذاتي
- بمساعدة سمسار عقارات
- المساعدة في البيع والبحث عن الشقة اللازمة ؛
- تنظيم مشاهدة وعرض الشقة ؛
- قرار بشأن توقيت الصفقة ؛
- تنظيم دفع الوديعة أو الدفعة المقدمة ؛
- نصيحة للجميع الأسئلة الممكنةالمرتبطة بالبيع والشراء ؛
- التحقق من الوثائق المقدمة ؛
- تنظيم المعاملات والتسويات.
المستندات المطلوبة
من أجل ترتيب شراء وبيع شقة بكفاءة ودون تأخير ، ستحتاج إلى جمع مجموعة كاملة من المستندات. دون أن يكون لديك أحد ملفات مطلوبهالمعاملة إما متأخرة أو متوقفة تمامًا. في هذه الحالة ، يخاطر البائع بتعطيل الصفقة وخسارة المشتري. يجب أن يتم التحضير بعناية فائقة.المستندات المطلوبة لتسجيل شراء وبيع الشقة:
- المستندات الرئيسية:
- وثيقة زواج (إذا كان البائع متزوجًا) ، إذا تم شراء الشقة المباعة أثناء الزواج. يجب تحرير هذه الشهادة من خلال كاتب عدل.
كيف تبدو موافقة الزوج (مثال):
معلومات إضافية.الموافقة على البيع ضرورية حتى لا يتعارض الزوجان في المستقبل حول حقيقة أن الزوج باع المنزل دون علم الآخر.
- مستندات لتأكيد ملكية الشقة (قد تكون هذه الوثيقة شهادة تسجيل حقوق أو عقد إيجار أو اتفاقية تبرع).
- جواز سفر فني أو مساحي للمسكن من BTI.
ملحوظة!يجب ألا تتجاوز صلاحية جواز السفر هذا 5 سنوات. خلاف ذلك ، يجب أن تطلب من خلال المكتب الوثائق الفنيةجديد.
- إذن من سلطات الوصاية. إذا كان مالك الشقة (أو نصيبها) قاصرًا. يجب الحصول على هذا الإذن لتقديم معلومات تفيد بعدم انتهاك حقوق القاصر.
مهم!يتم إصدار الإذن بشرط أن يتم تسجيل الطفل قريبًا في شقة أخرى (يتم شراؤها أو للأقارب). يجب أن يكون لدى الطفل.
- ثلاث نسخ من عقد البيع. يتلقى كل طرف (البائع / المشتري) نسخة واحدة ، والثالثة مخصصة لسلطة التسجيل.
- التوكيل وبطاقة هوية البائع.
ملحوظة!أكثر مخططات الاحتيال شيوعًا هو بيع شقة يُزعم أنها بالوكالة. غالباً هذا المستندمزيف. يُنصح بالتحقق فورًا من الشخص الموثوق به للتحقق من الموثوقية.
- شهادة عدم وجود ديون للشقة.
ملحوظة!يكون المشترون على استعداد تام لعقد صفقة إذا كان البائع لديه بالفعل مجموعة كاملة من المستندات جاهزة ، وكل ذلك لأن هذا يقلل بشكل كبير من عملية التنفيذ.
- المستندات التي تؤكد نقاوة المعاملة:
- مستخرج من كتاب المنزل ، لا يتم استلامه قبل شهر من تاريخ الصفقة المقترحة. يعكس معلومات حول جميع الأشخاص الذين يعيشون (مسجلين) في الشقة المباعة. أيضًا ، من المقتطف ، يمكنك الحصول على معلومات حول وجود اعتقال أو رهن على الشقة (إن وجد).
- حزمة مستندات إضافية:
- عقد البيع السابق.
- شهادة صفة البائع. مطلوب فقط إذا كان البائع شخصًا مسنًا أو شخصًا معاقًا أو شخصًا عاطفيًا مريبًا.
ملحوظة!غالبًا ما تكون هناك حالات يتم فيها إعادة الشقة المشتراة من خلال المحكمة إلى مالك أو قريب المالك بسبب عجزه.
على سبيل المثال ، غالبًا ما تبيع الجدات المسنات ، اللائي لا يدركون بالفعل أفعالهن ، شقتهن بسعر منخفض للغرباء. نتيجة لذلك ، اتضح أن الجدة كانت ببساطة في حالة غير مناسبة في ذلك الوقت. لذلك ، يوصى دائمًا بطلب شهادة صفة من البائع.
ما هي المستندات المطلوبة لبيع شقة (فيديو)
يحكي الفيديو عن المستندات الأساسية المطلوبة عند بيع شقة. يتم النظر في الفروق الدقيقة في المعاملة بالتفصيل. مستشار - مدير وكالة عقارية.
المزيد عن المستندات المطلوبة لبيع شقة. إذا كنت مهتمًا بقائمة المستندات للشراء ، فعندئذٍ.
أين يتم تقديم المستندات
يمكنك إبرام عقد بيع شقة في الأماكن التالية:- في المركز متعدد الوظائف (MFC).
- في مكتب المسجل.
أمر تسجيل المعاملة
من أجل ترتيب شراء وبيع شقة بالترتيب الصحيح ، من الضروري التخطيط مسبقًا لمسار أفعالك.- في المرحلة الأولى ، يتم جمع جميع المستندات (يُنصح بالاهتمام بالتوافر مستندات إضافية). ثم يجب على البائع الوقوف في طابور في Rosreestr لتسجيل حقوق الملكية.
- في المرحلة الثانية ، يتم إعداد عقد بيع الشقة والمصادقة عليه. يتم وضع وثيقة قبول ونقل الشقة المباعة للمشتري.
- تتضمن المرحلة الثالثة تسوية نقدية مع البائع ، وتمرير تسجيل الدولة واستلام مفاتيح الشقة.
كيفية عمل عقد بيع شقة
تم إجراء هذه الاتفاقية بموجب نمط موحد. يمكن تجميعها في شكل مطبوع أو مكتوب (ولكن ليس بأي شكل من الأشكال شفهيًا).نموذج عقد بيع شقة:
قبل إبرام عقد بيع شقة ، يجب على كلا الطرفين مناقشة العملية برمتها للمعاملة ، ومناقشة جميع الفروق الدقيقة وشروط الاتفاقية المستقبلية ، بالإضافة إلى إجراءات الحساب. من الميزات البارزة تحديد السعر الدقيق للشقة. إذا قام البائع بتخفيض سعر العقار من أجل "تخفيض الضريبة" ، سينتهي به الأمر بخداع المشتري بسهولة.
بعد ملء عقد البيع ، تحتاج إلى توقيعه.
مهم!من المستحسن تسوية الحسابات مع المشتري في وجود شهود موثوقين أو مع كاتب عدل.
كم يكلف شراء وبيع شقة
إذا أخذنا في الاعتبار التسجيل بمشاركة كاتب عدل أو سمسار عقارات ، فقد تصبح هذه العملية مكلفة للغاية ، ولكنها أكثر موثوقية. ضع في اعتبارك التكلفة التقريبية للخدمات في ثلاثة خيارات:- الشراء والبيع عند كاتب العدل
- بمساعدة سمسار عقارات
- تسجيل مستقل لشراء وبيع الشقة
قائمة المصروفات:
واجب الدولة - 2000 روبل.
- جواز سفر فني للشقة - من 1000 إلى 1500 روبل.
- جواز سفر مساحي - 250 روبل (انظر أيضا -).
- شهادة من Rosreestr - 200 روبل.
- تسجيل توكيل رسمي (إذا لزم الأمر) - 500 روبل.
في هذه الحالة ، ينفق بائع الشقة القليل من المال على الصفقة ، لكنه يتعرض لجميع أنواع المخاطر.
ملحوظة!الأسعار المعروضة تقريبية وقد تختلف قليلاً.
الفروق الدقيقة في المعاملة المستقلة دون مشاركة سمسار عقارات / كاتب عدل
البيع الذاتي للشقة يتطلب عناية وحذر خاصين. هناك العديد من الفروق الدقيقة في هذه الحالة ، الشيء الرئيسي هو دراستها وتذكرها:- يُنصح بعدم دفع مبلغ الوديعة التي تزيد عن 80-110 ألف روبل. وتأكد من أخذ إيصال من مستلم المال. اقرأ كيف تؤلفه بشكل صحيح.
- لا يوصى بالموافقة على طلب البائع التقليل من سعر الشقة على وجه التحديد. يمكن أن ينقلب الموقف ضد المشتري. وإذا حدث خطأ ما ، فستتمكن المحكمة من استرداد المبلغ الأصغر فقط من البائع. على الرغم من أنه عادة لا يأتي إلى هذا ، ويذهب البائع من أجل التهرب من الضرائب.
- إذا تم شراء الشقة من المطور ، فعليك التحقق بعناية من جميع المستندات والمعلومات:
المستندات التأسيسية للمطور (شهادة تسجيل الدولة ، ميثاق).
- البيانات المحاسبيةلجميع الفترات.
- إعلان المشروع.
- رخصة البناء للأرض. - إذا تم شراء شقة برهن ، فمن المهم للغاية أن تقرر أولاً سؤال ماليمع أحد البنوك. يحدث أحيانًا أن تكون عملية البيع والشراء قد بدأت بالفعل ، ويرفض البنك فجأة القرض. في النهاية ، كل شيء ينهار.
- أثناء قبول الإيداع وتحويله ، من المستحسن أن يشير إلى العقوبات التي يجب دفعها في حالة انتهاك شروط العقد.
إذا درس البائع / المشتري بعناية جميع نقاط تسجيل بيع شقة ، وأعد جميع الأوراق اللازمة ، فإنه سيتجنب بالتأكيد العديد من الصعوبات. بعد كل شيء ، يمكن أن تكون هذه العملية الشاقة محفوفة بالمزالق.
المخاطر المحتملة عند شراء شقة (فيديو)
مثيرة للاهتمام و معلومات مفيدةحول المخاطر عند شراء منزل ، يصف الحالات التي تستحق الاهتمام بها. كل شيء عن الصفقة القذرة ، والاستخفاف بالوثائق وتزويرها.ميزات تسجيل شراء وبيع حصة في شقة
إذا كان المالك يمتلك حصة معينة في الشقة ، فإن بيع هذه الحصة يختلف تمامًا عن بيع الشقة بأكملها. يتم تنظيم هذه العملية من خلال قواعد ومسؤوليات معينة:- يجب أن يكون لدى المالك وثيقة تؤكد ملكية الأسهم في الشقة.
- من الضروري إصدار فاتورة خدمات مخصصة.
- قبل إجراء الصفقة ، يتعين على المالك إخطار المستأجرين الآخرين لهذه الشقة بقراره ودعوتهم لشراء حصته.
- تأكد من إصدار إشعار كتابي للمواطنين الذين يعيشون في الشقة بشأن قرارهم بيع الحصة. من المستحسن أن يتم تصديقها من قبل كاتب عدل.
ملحوظة!فقط بعد رفض المستأجرين الآخرين للشقة استرداد الحصة ، يحق للبائع بيعها لأشخاص آخرين.
الشراء والبيع بمشاركة الأقارب
يتم تسجيل معاملة بين الأقارب بنفس الترتيب الموضح أعلاه (انظر "إجراءات معالجة المعاملة"). لا فرق بين المشتري سواء كان الحفيد أو الزوج. عادة ، تلجأ العائلات إلى هذا النوع من المعاملات كبديل لاتفاقية الهدايا أو اعتبار البيع والشراء أكثر موثوقية ولا يمكن إنكاره. يمكن اعتبار مثل هذه المعاملات وهمية ، حيث لا يتم تحويل أي أموال في أغلب الأحيان بين المشاركين فيها.قواعد جديدة لبيع الشقة
يقوم المجلس التشريعي كل عام بتعديل قواعد بيع شقة من أجل تبسيط الإجراءات وتقليل معاملات المضاربة في سوق العقارات.التغييرات في شروط البيع:
- يجب الآن تسجيل بيع الحصة في الشقة لدى كاتب العدل.
- عند تقسيم الممتلكات في الزواج ، من الضروري المصادقة مع كاتب عدل على جميع الوثائق التي تؤكد هذه العملية (واتفاقية بشأن تقسيم الممتلكات).
- إذا كانت الشقة المبيعة مملوكة لأقل من 5 سنوات ، فإنها مرهونة ضريبة إلزامية 13٪. في السابق ، كانت المدة 3 سنوات فقط. هناك استثناءات: لن يتم فرض الضرائب (بعد 3 سنوات) على الشقق الموروثة عن طريق التبرع (انظر أيضًا -) والإيجار والخصخصة (انظر أيضًا -).
سوف تتعلم من المقال التالي.
كم عليك أن تدفع لبيع شقة في ملكية جزئيةولماذا قرر أصحاب العقارات زيادة عمولتهم بعد دخول القانون الجديد حيز التنفيذ
الصورة: تاس / ستانيسلاف كراسيلنيكوف
في يونيو 2016 في روسيا ، والذي يحظر التبرع وتغيير وشراء وبيع المساكن في ملكية مشتركة دون كاتب عدل. هذا يعني أن كل صفقة الآن مع أسهم الشقق والمنازل. بدون هذا التأكيد ، لن يقوم Rosreestr بتسجيل المعاملة.
التعديلات تؤثر على المعاملات مع كل من الشقق و أسهم منفصلة- في حالة امتلاك عدة مالكين للشقة كجزء من الملكية المشتركة. أوضحت إيرينا أندريتشينكو ، المستشارة القانونية لوكالة Inkom-Nedvizhimost العقارية: "يمكن الآن إجراء معاملة بيع العقارات في شكل مكتوب بسيط فقط بشرط أن يكون العقار فرديًا أو مشتركًا - دون تحديد الأسهم". . تحت الجنرال الملكية المشتركةفي روسيا ، تُفهم الحالات عندما يعتبر العديد من الأشخاص الذين لديهم شهادة ملكية واحدة للجميع مالكي شقة أو منزل واحد. أكد ألكسندر ساجين ، رئيس القسم القانوني في غرفة كاتب العدل الفيدرالية (FNP) ، أنه بموجب القانون الجديد ، لا تتطلب مثل هذه المعاملات تصديقًا.
قال أصحاب العقارات والموثقون إن الابتكار سيغير السوق بشكل خطير. "في السابق ، كانت معاملات التوثيق استثناء من القاعدة. قال أندريتشينكو إن العقود كانت تتم بشكل أساسي في شكل مكتوب بسيط. "حاليًا ، ليس لدينا إحصاءات عن عدد معاملات التوثيق بعد اعتماد القانون الجديد ، ومع ذلك ، نظرًا لأن ما لا يقل عن نصف الشقق في ملكية مشتركة مشتركة ، يصبح من الواضح ما هي النسبة المئوية للمشاركين في المعاملات التي ستتحول إلى كاتب عدل ". وأضافت أوكسانا إيفانوفا من وكالة العقارات NDV-Nedvizhimost: "في السابق ، كان التوثيق اختياريًا ، ونادرًا ما يستخدم أي شخص هذه الخدمة - حوالي 5٪ فقط من المشترين".
يعد حظر التبرع وتبادل وبيع الأسهم بدون كاتب عدل هو الأكثر بروزًا ، ولكنه ليس الابتكار الوحيد الذي يوفر قانون جديد. لذلك ، اعتبارًا من 2 يونيو 2016 ، بدون توثيق عدل ، من المستحيل إجراء معاملة واحدة مع المساكن التي يملكها مالك ثانوي. "الآن يمكن إضفاء الطابع الرسمي على 1-1.5٪ فقط من إجمالي عدد المعاملات في شكل مكتوب بسيط. على سبيل المثال ، هذه معاملة بيع وشراء عندما يكون مالك العقار هو شخص بالغ "، كما قالت مارينا تولستيك ، الشريك الإداري في وكالة Miel Network of Real Estate.
يعمل القانون بالفعل في الممارسة العملية ، ومن المستحيل تجاوز المتطلبات الجديدة وتسجيل معاملة في نموذج مكتوب بسيط ، كما تم إخبار RBC Real Estate في وكالات Miel و Inkom و Relight و NDV. "كما هو الحال دائمًا ، هناك ثغرة في القانون - لقد أدخلت تاريخ 1 يونيو 2016 في عقد البيع وقمت بتوفير المال في معاملة كاتب العدل. السؤال هو إلى متى سيتمكن المواطنون من القيام بذلك ، كتب ألكسندر تشيرنوكولسكي ، رئيس جمعية نوفوسيبيرسك للوسطاء العقاريين ، في عموده على موقع NGS-Nedvizhimost. وأوضحت أن "حالات المعاملات الناجحة دون التوثيق في Rosreestr من المرجح أن تكون مرتبطة بعدم الانتباه أو الجهل من قبل مسجلي الدولة المعينين للقواعد الجديدة لنقل ملكية الأسهم". المدير التنفيذيوكالة العقارات "Miel-Novostroyki" ناتاليا شاتالينا.
لماذا نحتاج إلى قانون
القانون الجديد يلغي الثغرات التي يستخدمها المحتالون ، غرفة كاتب العدل الفيدرالية متأكدة. قال ساجين: "العواقب إيجابية بالتأكيد". - وللمواطنين ، الذين ستتم حماية حقوقهم بشكل موثوق ، ولمصداقية المعلومات من سجلات الدولة ، والتي لا تزال غالبًا محل نزاع في المحكمة. حتى بعد مرور الوقت ، كانت هناك حالات اكتشف فيها المشتري حسن النية أن الممتلكات التي يمتلكها ، والتي تم الحصول عليها وفقًا للسجل في سجل الدولة الموحد الساري في ذلك الوقت ، لم تعد ملكًا له ، حيث تم تحدى في المحكمة. وإذا اختفى المحتالون ، فلن يقوم أحد بتعويض الضرر. على عكس كاتب العدل ، الذي يتحمل دائمًا المسؤولية الكاملة عن أفعاله. إذا كان لدى كاتب العدل شكوك حول إجراء معاملة وهمية (على سبيل المثال ، استبدال الشراء والبيع بتبرع) ، فسيكون قادرًا على رفض التصديق عليها.
سيتم توفير حماية إضافية للمعاملة من خلال التزام كاتب العدل بقراءة عقد التبرع أو التبادل أو الشراء والبيع بصوت عالٍ ، كما يقول كونستانتين بارسوكوف ، المدير العام لوكالة Relight-Nedvizhimost. وأوضح بارسوكوف أن "كاتب العدل يشهد أن التوقيع بموجب العقد قد تم وضعه من قبل الشخص الذي يجب أن يضعه ، وأن المشاركين في الصفقة رصين ويفهمون معنى أفعالهم".
ومع ذلك ، كان العديد من أصحاب العقارات ، وكذلك المشترين والبائعين للعقارات ، غير راضين عن الابتكارات. "البائعون محايدون ، لأنهم لا يتحملون تكاليف هذه الإجراءات. قالت إيرينا أندريتشينكو من Inkom-Nedvizhimost إن المشترين غاضبون ، لكنهم يعانون لأنه ليس لديهم خيار آخر. - هناك رأي مفاده أن القانون الجديد هو ضد العقارات ، وأن البائعين والمشترين للمباني السكنية سيتوقفون عن الاتصال بالسماسرة ، لأن "كل شيء سيتم فحصه وإنجازه من قبل كاتب عدل". ومع ذلك ، لا يحق لكاتب العدل الانخراط في تنظيم المشاريع وأنشطة أخرى مدفوعة الأجر. سيستمر السماسرة في اختيار المباني السكنية والبحث عن مشترين وترتيب المعاملات ونقل الملكية ".
"هذا ليس قانونًا مضادًا للعقارات. ورد كونستانتين بارسوكوف ، في رأيي أنه معاد للمدنيين. - يدرك جميع المشاركين في سوق العقارات جيدًا أن أصحاب العقارات هم الوحيدون الذين يتحققون حقًا من النقاء القانوني للشقة. من غيرهم من المشاركين في السوق يمكنه فعل ذلك؟ كاتب عدل؟ يتلقى المستندات على الشقة عشية المعاملة ولا يمكنه فعليًا التحقق من المعلومات المتعلقة بالمعاملات السابقة. نعم ، لا يحتاجها. يضمن كاتب العدل أن تتم المعاملة الحالية دون انتهاك القانون ومن قبل هؤلاء الأشخاص المدرجين في العقد. ووفقًا لشرعية هذه الصفقة تحديدًا ، يكون كاتب العدل مسؤولاً عن ممتلكاته. ما حدث قبل هذه الصفقة ، وعلى أي أساس نشأ الحق من البائع ، لا يهم كاتب العدل ولا يدخل في نطاق مسؤوليته.
الحجة الرئيسية لمؤيدي الابتكار هي الإلغاء الافتراضي للتقاضي حول الشقق التي يمكن بيعها بشكل غير قانوني ، وهو ما يأتي من تعليقات مجتمع كاتب العدل. "المهمة هي تحقيق موثوقية بيانات سجلات الدولة ، عندما يكون الإدخال في USRR مضمونًا بمسؤولية كاتب العدل. ومن الجدير بالذكر أن تكاليف التقاضي التي يتحملها المواطنون أعلى بعدة مرات من تكاليف توثيق المعاملة ، مما يضمن للمواطنين حماية حقوقهم. هناك آراء متشككة في ذلك طلب جديدتهدف إلى زيادة توقيت المعاملات ودعم مجتمع كاتب العدل ، "أجابت ناتاليا شاتالينا من ميل نوفوسترويكي الموثقين. "في الوقت نفسه ، لا تستبعد القواعد الجديدة إمكانية الطعن في المعاملات من أجل نقل ملكية الأسهم".
وفقًا للتشريع الإجرائي ، أوضحت إيرينا أندريتشينكو ، المستشارة القانونية لـ Inkom-Nedvizhimost ، أن الظروف التي أكدها كاتب العدل عند أداء عمل موثق لا تتطلب إثباتًا ، الجانب القانوني من القضية. "مثل هذا الافتراض التشريعي يجعل المرء يتساءل: هل جميع الموثقين متشددون ويلتزمون بالقانون؟ قال Andreichenko بالنظر إلى الممارسة الحزينة في التسعينيات ، ليس دائمًا وليس كل شيء. - كلما طالت مدة عمل كاتب العدل ، أصبح أكثر شجاعة. يتذكر الكثيرون عدد الموثقين الذين أدينوا بإساءة استخدام السلطة ؛ هوجم كتاب العدل ، وسرقت أختامهم ، واشتعلت النيران في أرشيفهم ... ولم تتم إعادة الممتلكات المفقودة إلى المواطنين. في الممارسة العملية ، تقتصر مسؤولية كتاب العدل فقط على المبلغ تعويض التأمين. ليس سرا أن الموثقين أنفسهم نادرا ما يمتلكون الممتلكات ". واختتم بارسوكوف حديثه قائلاً: "يمكننا أن نهنئ لوبي كاتب العدل".
كيفية بيع الشقق والأسهم
بفضل التشريعات الحديثة ، فإن أي شخص يريد بيع حصته في شقة أو منزل ملزم بإخطار المالكين الآخرين للعقار بجميع شروط الصفقة المستقبلية. في غضون شهر ، قد يطالب المالكون الحاليون بالحق الوقائي للشراء: في هذه الحالة ، يجب بيع العقار لهم ، وليس إلى شخص خارجي ، كما أوضح أصحاب العقارات. قالت شاتالينا: "يجب إرسال الإخطار كتابة". - يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن صفقة بيع الأسهم لا يمكن أن تتم في موعد لا يتجاوز شهر بعد إرسال إشعار رسمي إلى مالكي الشقة الآخرين. صحيح ، إذا كتب المشاركون في الملكية المشتركة رفضًا كتابيًا لشراء هذه الحصة ، فمن الممكن إتمام المعاملة في فترة أقصر.
نتيجة لذلك ، تقل احتمالية قيام المحتالين بشراء سهم بسعر منخفض - فمن غير المربح للمهاجمين شراء سهم بسعر القيمة السوقيةأوضح المدير العام لوكالة بون تون العقارية ناتاليا كوزنتسوفا. لكن البائع قد ينوي بيع حصته إلى شخص معين لا تربطه به صلة ، مثل الأصدقاء المقربين. وأشار كوزنتسوفا إلى أنه سيضطر في البداية إلى عرض حصته على الجيران.
صرح أصحاب العقارات أن عملية تسجيل الصفقة ستستغرق وقتًا أطول. "في وقت سابق ، كان بإمكاننا إبرام صفقة في يوم واحد: إجراء تسوية نقدية أو غير نقدية بين البائع والمشتري والتوقيع فورًا على عقد بيع تم وضعه في نموذج مكتوب بسيط ، استغرق الأمر ساعة واحدة في المتوسط" ، أوكسانا إيفانوفا من NDV- عقارات ". "الآن ، بعد إتمام التسويات المتبادلة ، من الضروري الحضور إلى كاتب العدل ، وإعداد عقد البيع ، والتوقيع عليه ، والتسجيل فيه". "في هذه اللحظة صفقات بديلةموسكو - سيتعين على منطقة موسكو (ليس هناك عدد قليل منهم) الذهاب إلى موثقين مختلفين. وهذا يعني أن المشرعين لم يرفعوا تكلفة الاغتراب عن العقارات فحسب ، بل زادوا من تعقيد العملية أيضًا "، كما قال مدير وكالة Relight-Nedvizhimost.
أشار سماسرة العقارات في موسكو إلى RBC Real Estate إلى أن جزءًا كبيرًا من المعاملات ، بما في ذلك الرهون العقارية ، يتم إتمامه في البنوك ، والتي تضع بشكل مستقل اتفاقية بيع وشراء لأصحابها. لهذا السبب ، يتعين على المشاركين في المعاملة مغادرة البنك إلى كاتب العدل للحصول على الشهادة ، ثم العودة لاستلام الأموال. قالت إيكاترينا ليكساكوفا ، كاتبة العدل في موسكو وعضو لجنة الأخلاق والشرف المهني وصورة غرفة كاتب العدل الاتحادية.
ماهو السعر
قبل دخول القانون حيز التنفيذ ، كلف التنفيذ المستقل للصفقة سكان موسكو 5 آلاف روبل ، محسوبة في شركة "Miel-Network of Real Estate". "واجب الدولة لتسجيل نقل الحقوق العقارية هو 2000 روبل ، و 1.5 ألف إلى 3 آلاف روبل أخرى. أوضحت مارينا تولستيك أن مسودة اتفاقية البيع والشراء تستحق العناء. - إذا قرر المشاركون في المعاملة استخدام خدمات الوسطاء (المسجلين) ، الذين تولوا العملية بأكملها ، فسترتفع التكاليف إلى 11-15 ألف روبل. الآن سيكلف تسجيل الشقة من 20 ألف روبل ؛ في كل حالة ، يتم حساب المبلغ بشكل فردي. بالإضافة إلى ذلك ، سيأخذ كاتب العدل من 5 إلى 15 ألف روبل. خلف عمل تقني". ومن الواضح أن سعر الشقة في موسكو يتراوح بين 15 و 20 مليون روبل. هذه 15-20 ألف روبل. قال ألكسندر تشيرنوكولسكي ، رئيس جمعية نوفوسيبيرسك للوسطاء العقاريين: "جزء ضئيل لا يحدث أي فرق ، ولكن بالنسبة للمناطق ، فإن الرقم مهم".
وأشار الموثقون وأصحاب العقارات إلى أنه كلما كانت الشقة أرخص ، كلما كانت تكلفة التصديق أرخص. "وفق قانون الضرائبستكون التعريفة 0.5٪ من قيمة الصفقة ، لكن ليس أكثر من 20 ألف روبل. أي عند بيع العقارات بسعر مليون روبل. ستكون التعريفة 5 آلاف روبل. إذا نظرنا إلى متوسط المؤشرات حسب المنطقة وأخذنا في الاعتبار أننا نتحدث عن الأسهم في العقارات ، فيمكننا التحدث عن قيمة مشروطة معينة لقيمة السهم 500 ألف روبل. او اقل. وبالتالي ، فإن التعريفة ستكون 2.5 ألف روبل. أو أقل "، قال ألكسندر ساجين لشركة RBC Real Estate.
من الذي سيدفع بالضبط كاتب العدل لا يزال غير واضح. تقول مارينا تولستيك: "وفقًا للعرف الضمني ، يتحمل المشتري دائمًا تكاليف الأعمال الورقية". عارضت Oksana Ivanova من NDV Real Estate حجج زميلها: "يقع جزء التكلفة على عاتق البائع". - في السابق ، لم ينشأ مثل هذا الحمل. يشتكي البائعون من هذه الفروق الدقيقة ، على الرغم من عدم حدوث فشل المعاملات بسبب مثل هذا الموقف. لقد تمكنا دائمًا من إيجاد حل وسط ". يقول كونستانتين بارسوكوف من شركة Relight Real Estate: "أعتقد أنه إذا تم منحك خيارًا بين شقة بمثل هذه النفقات أو بدونها ، فستكون هناك مساومة". - إذا كان عدد البائعين في السوق أكبر من عدد المشترين ، فمن المرجح أن يتحمل البائع التكاليف. خلاف ذلك ، فهو على المشتري. هذا لا علاقة له بخدمات العقارات ، لذلك من غير المرجح أن يأخذها أصحاب العقارات نفقات مماثلةلنفسي ".
ماذا سيحدث لأصحاب العقارات
يمكن تعويض الزيادة في تكلفة معاملات الإسكان بسبب الشهادة الإلزامية من قبل كاتب عدل عن طريق تخفيض التكاليف الأخرى. التكلفة الواضحة للمشتري هي الدفع مقابل خدمات سمسار عقارات. في مواجهة صراع من أجل العميل ، يمكن لوكالات العقارات خفض العمولة للحفاظ على أولئك الذين لا يرغبون في إنفاق أموال إضافية على كاتب عدل. ومع ذلك ، فإن مسألة ما إذا كانت المقدمة ستؤدي الدفع الإلزاميلتوثيق المعاملات إلى حقيقة أن أصحاب العقارات سيخفضون عمولتهم ، أجابت جميع الوكالات التي استطلعت آراءها RBC-Nedvizhimost بالإجماع بـ "لا". يقول أوكسانا فرازنوفا ، رئيس مجلس إدارة مجموعة شركات Miel: "لا يمكننا الحديث عن تخفيض العمولة ، ولكن عن زيادة العمولة". - بيع السهم عملية معقدة للغاية وتستغرق وقتًا طويلاً: فهي تستغرق وقتًا طويلاً ، وعمولة بيع السهم أقل بكثير من عمولة شراء شقة بأكملها. لذلك ، يحاول أصحاب العقارات إقناع العملاء بربحية الصفقة مع جميع المشاركين في الملكية المشتركة ، وليس مع أحدهم. أعتقد أن المشاركين الآخرين في السوق سيلتزمون بنفس الموقف ".
تم تأكيد استنتاجات Miel من قبل وكالة Inkom-Nedvizhimost. “ليس هناك شك في أي تخفيض في العمولة العقارية في شركتنا. قال ميخائيل كوليكوف ، مدير إدارة السوق الثانوية: "أنا مقتنع بأن وضع المجتمع المهني بأكمله سيكون هو نفسه". هذه عملية ذات تقنية عالية ، والتي تشمل ، من بين أشياء أخرى ، العمل الإجباري"في الميدان". لا يمكن أن يحل كاتب العدل محل متخصص عقاري محترف. إلى أي مدى يضمن كاتب العدل للمشتري الاحتفاظ حقوق الملكيةهو سؤال مفتوح. في رأينا ، أضاف المشرعون صداعًا للمشترين وزادوا بشكل كبير من تكاليف معاملاتهم. من الواضح أن كتاب العدل ممتنون ؛ يتجاهل أصحاب العقارات أكتافهم في حيرة ، ويضطر المشترون إلى دفع فواتير جديدة مفروضة بشكل أساسي. "إذا قمنا بإجراء مقارنات ، فإن مثل هذه الإجراءات قد ارتكبت شركة تجاريةسيعتبر خدمة قسرية. لكن المشرعين لدينا ، على ما يبدو ، يفكرون بشكل مختلف ، ”أيد بارسوكوف زملائه.
هناك العديد من الحالات في الممارسة القانونية عندما يكون من الضروري التصديق على عقد في شكل موثق. بدون توقيع وختم مناسبين ، لن يتم قبول فعل البيع ببساطة من قبل سلطة التسجيل.
يتقدم البائعون والمشترين بطلب إلى مكتب كاتب العدل ، حيث يقوم كاتب العدل بشكل مستقل بوضع توقيعه والتصديق على العقد. ضع في اعتبارك المواقف التي تنص بالضرورة على هذا الإجراء.
يهتم المشتري بخدمات كاتب عدل في الحالات التالية:
سوف تجد جميع المعلومات حول توثيق عقد البيع ، بما في ذلك قائمة الوثائق والشروط ، ويمكنك معرفة التعريفات والأسعار للمصادقة على العقد.
الفرق بين شراء المباني الجديدة وإعادة البيع
اليوم ، يفضل أصحاب العقارات في المستقبل شراء شقة في مبنى جديد. وهناك سبب لذلك. لا أحد يعيش في هذا العقار ، مما يعني أنه لا توجد صعوبات قانونية.في شؤون الملكية.
إذا كنا نتحدث عن الحصول على عقار ثانوي ، فمن الضروري الحصول على موافقة جميع مالكي الأسهم للبيع ، وكذلك ضمان إبراء ذمة جميع المستأجرين ، بما في ذلك الأطفال الصغار.
عند شراء شقة في مبنى جديد ، قد تكون هناك حاجة إلى كاتب عدل في حالة وجود حاجة لإبرام صفقة مباشرة مع كيان قانوني، أي شركة المطورين. في هذه الحالة ، ستكون هناك حاجة إلى خدمات كاتب عدل إذا كان ميثاق المنظمة يتطلب ذلك.
لماذا تحتاج إلى توثيق؟
مشتر
حقوق والتزامات كاتب العدل منصوص عليها في القانون الاتحادي رقم 4462-1. هذا التنظيم عمل قانونييزودنا بقائمة واجبات كاتب العدل المخول بأدائها فيما يتعلق بالمتقدمين. إذا كنا نتحدث عن تنفيذ عقد البيع والمصادقة عليه ، فعليك الانتباه إلى الفروق الدقيقة التالية:
قد يقدم كاتب العدل بشكل فردي خدمات أخرى تتعلق بتنفيذ وتنفيذ واعتماد معاملات البيع والشراء.
تحدثنا عن سبب الحاجة إلى كاتب عدل عند شراء شقة.
تاجر
سيحتاج البائع إلى مساعدة كاتب عدل في الحالات التالية:
- إذا كانت الصفقة تتعلق بشقة يشترك فيها الزوجان المطلقان. في هذه الحالة ، يتحقق كاتب العدل من اتفاقية القسمة الملكية المشتركة، أو يأخذها من الزوجين.
- إذا تم تنفيذ صفقة تتعلق ببيع عقار ، فيتمثل في ائتمان.
- إذا كان المالك طفلاً أو شخصًا ذا أهلية قانونية محدودة. إذا كان للعقار عدة مالكين ، فجميعهم بحاجة إلى مساعدة كاتب عدل.
وبالتالي ، ينص القانون على أن وجود كاتب عدل ضروري في أكثر المجالات إشكالية في العلاقات القانونية للشراء والبيع.
قد يطلب البائع كاتب عدل إذا تم تحويل الأموال معه. يهتم البائع بحقيقة أن حقيقة تحويل الأموال وحسابها تتم تحت رقابة صارمة ، بحيث في حالة النقص ، يمكنه شرح نفسه للمشتري.
يمكنك معرفة من يدفع مقابل خدمات كاتب العدل ، البائع أو المشتري.
فوائد إضافية
بالإضافة إلى الإجراءات المذكورة أعلاه يمكن للموثق أن يقدم للبائع الكثير من الخدمات الفريدة والفعالة ،التي تعتمد على استخدام التقنيات الإلكترونية ، بما في ذلك.
ولكن حتى إذا كانت معاملتك لا تحتوي على الأسباب المذكورة أعلاه ، فلن تُحرم من فرصة الاتصال بكاتب عدل. هذا سيساعدك أحد المتخصصين على فهم تعقيدات المعاملة ، ويخبرك عن الفروق الدقيقة الرئيسية ،سيساعدك أيضًا على التأكد من عدم انتهاك حقوقك. اتصل بهذا الاختصاصي وستتمكن من النوم بهدوء ، وتأكد من أنك ، بصفتك بائعًا أو مشتريًا للعقار ، لن تتكبد أي خسائر.