مفهوم - بموجب عقد بيع العقارات، يتعهد البائع بنقل ملكية المشتري لقطعة أرض أو مبنى أو هيكل أو شقة أو غيرها العقارات، ويتعهد المشتري بقبول هذا العقار ودفع ثمنه بالسعر الذي يحدده الطرفان.
ويتميز عقد بيع العقارات بأنه رضائي وثنائي ومتبادل.
ومن الشروط الأساسية في عقد بيع العقارات الشروط المتعلقة بموضوع البيع وثمن العقار الذي يتم بيعه. ممتلكات متنقلة.
يبرز هذا العقد كنسخة مستقلة عن عقد البيع وفقًا لـ موضوع - العقارات:
قطع الأراضي ذات القدرة الدورانية - الأراضي وغيرها الموارد الطبيعيةلا يجوز نقل ملكيته إلا بالقدر المحدد في قوانين الأراضي؛
الأراضي الباطنية غير المنقولة بسبب خصائصها الفيزيائية، وكل ما يرتبط بالأرض ارتباطاً وثيقاً، أي: الأشياء التي لا يمكن تحريكها دون ضرر متناسب؛
موضوع تسجيل الدولةالهواء و السفن البحريةوسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية؛
المباني السكنية هي أماكن معزولة غير منقولة ومناسبة إقامة دائمةالمواطنين، أي أنهم يستوفون القواعد واللوائح الصحية والفنية المعمول بها، ومتطلبات القانون الأخرى؛
المباني غير السكنية داخل المباني.
الشركات مثل مجمع العقارات;
كائنات البناء قيد التنفيذ - يتم تسجيل الحقوق في كائنات البناء قيد التنفيذ على أساس وثائق خاصة: وثيقة حق الملكية أو حق الاستخدام؛ رخصة بناء؛ وثائق المشروع; المستندات التي تحتوي على وصف لكائن البناء قيد التنفيذ.
يشترط القانون أن يحتوي عقد بيع العقارات على بيانات تسمح لك بتحديد العقار الذي سيتم نقله إلى المشتري بموجب العقد، بما في ذلك البيانات التي تحدد موقع العقار على الموقع المعني قطعة أرضأو كجزء من العقارات الأخرى. وفي حالة عدم وجود البيانات المحددة في العقد، يعتبر شرط بيع العقار المراد نقله غير مطابق، ولا يتم إبرام العقد. يتم تحديد قائمة وطبيعة المستندات التي تحتوي على البيانات التي تجعل من الممكن إثبات العقارات المباعة بشكل مؤكد من خلال التشريع الخاص بتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها والتشريعات المتعلقة بالمحاسبة الفنية للعقارات.
موضوعات عقد بيع العقارات:
تاجرو مشتربموجب عقد بيع العقارات، يمكن أن يكون هناك قانوني و فرادى. في الوقت نفسه، ينبغي أن يؤخذ في الاعتبار أن الميثاق أو الأحكام الخاصة للقانون كيانقد يتم فرض قيود على حيازة الممتلكات غير المنقولة والتصرف فيها. على سبيل المثال، في معظم الحالات، يتم بيع العقارات ذات القيمة العالية صفقة كبيرةالذي البائع - شركة مساهمة- يجب أن تمتثل لمتطلبات تشريعات المساهمة لمثل هذه المعاملات.
بواسطة قاعدة عامةوقد يكون البائع مالكاً للعقار. ويجوز أن يكون البائع أيضًا شخصًا مفوضًا من قبل المالك بموجب القانون أو العقد.
يجب أن يتم إبرام عقد بيع العقارات كتابيًا. استمارة وذلك بإعداد وثيقة واحدة موقعة من الطرفين. عدم الامتثال النموذج الموصوفويترتب على عقد بيع العقار بطلانه.
يخضع نقل ملكية العقارات من البائع إلى المشتري لتسجيل الدولة. ولذلك، فإن حق ملكية العقارات ينشأ من المشتري على أساس هيكل قانوني معقد - عقد بيع العقارات المبرم وقانون تسجيل الدولة لنقل الملكية.
لذلك، إذا نصت الأطراف في العقد على شرط وجوب الوفاء بالتزامات نقل العقارات ودفعها من قبل الأطراف قبل تسجيل حالة نقل الملكية، يجوز لكل من الأطراف المعنية أن يطلب تنفيذها.
حتى يتم تسجيل حالة نقل الملكية، يحتفظ البائع، الذي أوفى بالتزامه بنقل الشيء غير المنقول إلى حيازة المشتري، بسلطة حماية حق الملكية. ولذلك، يمكن لبائع العقارات رفع دعاوى الإثبات والنفي.
في حالة عدم وجود شرط على سعر يعتبر عقد بيع العقارات غير مبرم. كقاعدة عامة، يشمل سعر الممتلكات غير المنقولة الواقعة على قطعة أرض متفق عليها بين الطرفين سعر الجزء المقابل من قطعة الأرض المنقولة مع هذه الممتلكات غير المنقولة أو الحق فيها. لكن هذه القاعدةتصرفي. يمكن تحديد سعر العقار في اتفاقية بيع العقار من قبل الطرفين طرق مختلفة. في الحالات التي يتم فيها تحديد سعر الممتلكات غير المنقولة لكل وحدة مساحتها أو أي مؤشر آخر لحجمها، يتم تحديد السعر الإجمالي لهذه الممتلكات غير المنقولة المستحقة الدفع على أساس الحجم الفعلي للممتلكات غير المنقولة المنقولة إلى المشتري.
تنفيذ عقد بيع العقارات. إجراءات نقل الملكية والمخاطر إلى المشتري. الحقوق في قطعة أرض بموجب الممتلكات غير المنقولة. ملامح بيع المباني السكنية
تنفيذ عقد بيع العقارات:
بائعيجب سلم، أ مشتريجب يقبلالعقارات بموجب سند نقل أو وثيقة نقل أخرى. مطلوب سند نقل أو وثيقة نقل أخرى كشرط إلزامي لتسجيل نقل ملكية العقار المباع. يعتبر تهرب أحد الطرفين من التوقيع على وثيقة نقل العقارات رفض البائع للوفاء بالتزامه بنقل العقار، والمشتري - من التزام قبول العقار. ومن ثم يحق للطرف الآخر المطالبة بالتعويض عن الضرر أو الاستيلاء على الشيء.
بائعيجب نقل الملكية جودة جيدة. عند نقل المباني والهياكل المعقدة تقنيًا، يجوز للأطراف أن تنص على أن الشرط الأساسي للوفاء السليم بالتزام النقل هو أن يقوم البائع، على نفقته الخاصة، من قبل منظمة متخصصة، بإجراء أنشطة المراقبة والتحقق لتحديد الحالة النوعية للمباني والهياكل الملكية، الاتصالات الهندسية, شبكات المعلوماتإلخ كائن معين.
إذا لم يحدد البائع عيوب البضاعة، يحق للمشتري، الذي تم نقل الملكية ذات الجودة غير الملائمة إليه، حسب اختياره، أن يطلب من البائع:
التخفيض المتناسب في سعر الشراء؛
إزالة العيوب الموجودة في البضائع مجانًا خلال فترة زمنية معقولة؛
سداد نفقاتهم لإزالة العيوب في البضائع.
في حالة حدوث انتهاك جوهري لمتطلبات جودة البضاعة، يحق للمشتري رفض تنفيذ عقد البيع والمطالبة بإعادة الأموال المدفوعة مقابل البضاعة. مبلغ من المال. ليس للمشتري الحق في المطالبة باستبدال العقارات منخفضة الجودة بعقارات متجانسة عالية الجودة. ويفسر هذا الاستثناء بكون الملكية شيئا محددا فرديا، مما ينفي إمكانية استبداله بطبيعة الالتزام وجوهره.
إن قبول المشتري للعقارات التي لا تمتثل لشروط العقد ليس أساسًا لإعفاء البائع من المسؤولية عن الأداء غير السليم للعقد.
مشتريجب يدفعالعقارات. يتم تحديد شكل وإجراءات وطريقة الدفع من قبل أطراف الاتفاقية بشكل مستقل. يسمح القانون بدفع قيمة الممتلكات المشتراة بالتقسيط وبالدين، وكذلك الدفعة المقدمة. عند بيع العقارات بالائتمان، يتم الاعتراف بهذه العقارات على أنها مرهونة للبائع لضمان وفاء المشتري بالتزاماته بدفع ثمن البضائع.
في حالة عدم الوفاء بالتزام الدفع، يحق للبائع أن يطالب بدفع ثمن العقارات ودفع الفوائد مقابل استخدام أموال الآخرين.
يتم إبرام عقد بيع العقارات كتابيًا من خلال إعداد وثيقة واحدة موقعة من الطرفين (الفقرة 2 من المادة 434).
عدم الالتزام بصيغة عقد بيع العقارات يترتب عليه بطلانه.
تعليق على الفن. 550 من القانون المدني للاتحاد الروسي
1. تقتصر القاعدة المعلقة على نموذج مكتوب بسيط لعقد بيع العقارات. في الوقت نفسه، تجدر الإشارة إلى أن القانون المدني لجمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية لعام 1964، دون استخدام فئة مثل "العقارات"، أنشأ قاعدة إلزامية بشأن الحاجة إلى توثيق عقود بيع المباني السكنية.
حاليًا، يتم اتخاذ القرار بشأن استخدام أو عدم استخدام النموذج الموثق لعقد بيع العقارات من قبل الأطراف.
2. على الرغم من أنه كقاعدة عامة، فإن الشكل المكتوب للعقد ممكن في أنواع مختلفة(انظر المادة 434 من القانون المدني)، تنص المادة المعلقة على ضرورة وجود وثيقة واحدة تعبر عن محتواها وموقعة من قبل الأطراف (أو مفوضين من قبلهم).
3. في الفقرة. تشير المادة 2 من المادة المعلقة إلى أن عدم الالتزام بشكل عقد بيع العقارات يترتب عليه بطلانه. ومع ذلك، لكي تكون المعاملات العقارية صالحة، يجب أيضًا استيفاء الشروط التالية.
أولاً، من الضروري ألا يتعارض محتوى المعاملة مع القانون. وعلى وجه الخصوص، فإن المعاملات التي تهدف إلى نقل ملكية الأشياء غير مقبولة. الاستخدام الشائع مبنى إداري(على سبيل المثال، الطابق السفلي الفني) أو شقة (على سبيل المثال، المطبخ).
ثانيا، يجب أن تتمتع الأطراف بالأهلية القانونية والأهلية القانونية. وبما أن المعاملة هي عمل إرادي، فإن المواطنين الأصحاء فقط هم الذين يمكنهم القيام بذلك. من الواضح أنه إذا لم يكن لدى المواطن الأهلية القانونية الكاملة، فإن بيع العقارات المملوكة له (أو الاستحواذ) يتم من قبل ممثله القانوني (نيابة عن المواطنين القاصرين العاجزين) أو بموافقة كتابية من الممثل القانوني للمواطنين الذين تتراوح أعمارهم بين 14 إلى 18 عامًا أو المواطنين ذوي الأهلية القانونية المحدودة. يمكن أيضًا أن تشارك الكيانات القانونية في المعاملة، مع مراعاة تفاصيلها الوضع القانونيعلى سبيل المثال، المؤسسات القائمة على حق الإدارة الاقتصادية أو الإدارة التشغيلية، مع الحد من التصرف في العقارات.
ثالثاً: يشترط أن يكون المتصرف مالكاً للعقار بحق الملكية. إذا كان المتصرف منظمة حكومية أو بلدية، فيجب أن ينتمي الكائن إما إلى مؤسسات الدولة والبلدية المتعلقة بحق الإدارة الاقتصادية، أو إلى الدولة و المؤسسات البلدية، وكذلك الشركات المملوكة للدولة على حق الإدارة التشغيلية. يتم تأكيد الحيازة القانونية للعقارات واستخدامها والتخلص منها من خلال مستند ملكية - اتفاقية بيع، واتفاقية نقل، وما إلى ذلك.
رابعا: من الضروري أن تتوافق إرادة المشارك في المعاملة مع إرادته الحقيقية، أي. يجب أن يكون فهم الصفقة صحيحا، ويجب أن يكون إتمامها طوعيا.
والخامس كما ذكرنا أنه مطلوب كتابةالمعاملات المحددة في شكل وثيقة واحدة.
سادسا، تسجيل الدولة لعقود بيع العقارات (على سبيل المثال، عقود بيع المباني السكنية، وما إلى ذلك) إلزامي في الحالات التي قانوني. وفقا للفقرة 1 من الفن. 165 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فإن عدم الامتثال لمتطلبات تسجيل الدولة للمعاملة يستلزم بطلانها. من تسجيل الدولة للعقد، من الضروري التمييز بين تسجيل الدولة لنقل ملكية العقارات. كان تسجيل الدولة "المزدوج" لكلا عقدي بيع المباني السكنية ونقل الملكية بموجب هذه العقود، وكذلك بعض المعاملات الأخرى مع العقارات ونقل الحقوق إليها، ذا صلة الفترة الانتقاليةتطوير تشريعات الاتحاد الروسي وتشكيل الظروف القانونية لذلك التداول المدنيالعقارات، عندما يواجه المواطنون، عند إجراء المعاملات مع المباني السكنية، العديد من الأنشطة الاحتيالية. في الوقت الحالي، نشأت الشروط اللازمة لإلغاء شرط تسجيل الدولة لعقود بيع المباني السكنية مع الحفاظ على المتطلبات الحالية لتسجيل الدولة لنقل الحقوق إلى أي كائن عقاري، بما في ذلك العقارات السكنية.
———————————
سم. مذكرة توضيحيةإلى مشروع القانون الاتحادي رقم 121907-5 "بشأن تعديلات الجزء الثاني من القانون المدني للاتحاد الروسي" (فيما يتعلق باستبعاد شرط تسجيل الدولة لبعض العقود). تم تقديمه من قبل نواب مجلس الدوما بالجمعية الفيدرالية للاتحاد الروسي ب.ف. كراشينينيكوف ، ف.س. جروزديف، أ.ج. نزاروف، أ.د. جالتسوفا // SPS "استشاري بلس".
وفي حالة الانحراف عن الشروط المذكورة تعتبر المعاملة باطلة.
يتم الاعتراف بالمعاملة غير الصالحة بسبب اعتراف المحكمة بها على أنها قابلة للإبطال، على سبيل المثال، المعاملات التي تتم من قبل أشخاص ذوي أهلية قانونية محدودة أو قاصرين تتراوح أعمارهم بين 14 و18 عامًا (المادتان 175 و176 من القانون المدني)، وكذلك كما هو الحال تحت تأثير العنف أو التهديد (المادة 179 GK).
4. معاملة غير صالحة بغض النظر حكم، تعتبر باطلة، على سبيل المثال، المعاملات التي تتم من قبل أشخاص عاجزين أو أقل من 14 عامًا (المادتان 171 و172 من القانون المدني) أو يتم ارتكابها دون نية إحداث عواقب قانونية مناسبة (البند 1 من المادة 170 من القانون المدني).
في الفن. 168 من القانون المدني للاتحاد الروسي ينص على مبدأ تصنيف المعاملات على أنها فئة أو أخرى من فئات البطلان، إذا كان القانون لا يشير إلى قابلية الصفقة للتداول. المعاملات التي لا تتوافق مع القانون أو غير ذلك الأفعال القانونيةتعتبر لاغية وباطلة.
يتم إبرام عقد بيع العقارات كتابيًا من خلال إعداد وثيقة واحدة موقعة من الطرفين (الفقرة 2 من المادة 434).
عدم الالتزام بصيغة عقد بيع العقارات يترتب عليه بطلانه.
تعليقات على الفن. 550 من القانون المدني للاتحاد الروسي
1. من بين جميع طرق إبرام الاتفاقية المنصوص عليها في المادة. 434 من القانون المدني، فيما يتعلق بعقد بيع العقارات، تم اختيار واحد فقط. يتم إبرام مثل هذه الاتفاقية في شكل وثيقة واحدة موقعة من قبل الأطراف، مع بيان إلزامي للشروط المنصوص عليها في المادة. فن. 554، 555 حارس مرمى. لا يشترط وجود نموذج موثق لعقد بيع العقارات.
وفقا للفن. 7 من القانون التمهيدي، في انتظار دخول القانون الاتحادي بشأن تسجيل الحقوق في العقارات والمعاملات معها للعقود المنصوص عليها في المادة حيز التنفيذ. 550 من القانون المدني، قواعد التوثيق الإلزامي، التي أنشأها القانون قبل دخول الجزء الثاني من القانون المدني حيز التنفيذ (على سبيل المثال، بيع وشراء مبنى سكني، داشا - المادة 239 من القانون المدني) 1964) تظل سارية المفعول. تجدر الإشارة إلى أنه في موسكو، وفقا ل رسالة إعلاميةلجنة الملكية في موسكو وغرفة كاتب العدل في مدينة موسكو بتاريخ 15 مارس 1994 عند إبرام عقود البيع والتبادل وما إلى ذلك. المباني والهياكل، المباني غير السكنيةمطلوب توثيقهم (نشرة مكتب عمدة موسكو. 1994. ن 5. ص 63 - 64).
2. تحتوي المقالة التي تم التعليق عليها على عواقب خاصة لعدم الامتثال للشكل المكتوب البسيط للمعاملة، والتي تختلف عن العواقب العامة للفقرة 1 من الفن. 162 حارس مرمى. عدم الالتزام بالشكل المكتوب لعقد بيع العقارات يستلزم بطلانه مع تطبيق عواقب بطلان معاملة باطلة (الفقرة 2 من المادة 162، المادة 166 - 168 من القانون المدني).
بموجب عقد بيع العقارات (عقد بيع عقار) يتعهد البائع بأن ينقل إلى ملكية المشتري قطعة أرض أو مبنى أو هيكل أو شقة أو أي عقار آخر ()، ويتعهد المشتري بقبول هذا العقار ودفع ثمنه يحدده الطرفان (البند 1 من المادة 549، البند 1 من المادة 454 من القانون المدني).
بحكم طبيعته القانونيةاتفاقية بيع العقار:
- توافقي (يولد حقوقًا والتزامات مدنية من لحظة توصل الأطراف إلى اتفاق ؛ ويتم بالفعل النقل اللاحق لشيء ما أو ارتكاب إجراءات أخرى لغرض تنفيذها) ؛
- تعويض؛
- ثنائي (يولد التزامات لكلا الطرفين)؛
- توافقي (ملزم متبادل، كل من الالتزامين المتقابلين شرط للآخر؛ يتوسط تبادل الالتزامات المتقابلة الأحكام).
موضوع العقد لبيع العقارات
مفهوم موضوع العقد
موضوع العقدشراء وبيع - كائن من العالم المادي (الشيء، الملكية) أو العالم غير الملموس (المعلومات)، والذي يتم توجيه إرادة الأطراف المتعاقدة إليه بشكل مباشر أو مرتبط به بشكل مباشر، والذي يكون فرديًا بدرجة كافية لتمييزه عن الأشياء الأخرى.
نظرًا لأن موضوع العقد لا يمكن أن يكون شيئًا محددًا بشكل فردي فحسب، بل شيئًا عامًا أيضًا، ففي هذه الحالة يجب أن تسمح درجة تفرد الكائن بتمييزه عن الأشياء ذات الانتماء العام الآخر.
ومع ذلك، فإن نقل ملكية العقارات من البائع إلى المشتري وفقا للفقرة 1 من الفن. 551 من القانون المدني يخضع لتسجيل الدولة. ولذلك فإن ملكية العقار تنشأ من المشتري على أساس هيكل قانوني معقد، يسمى:
- الاتفاقية المبرمة (المعاملة) لبيع العقارات و
- قانون تسجيل الدولة لنقل الملكية.
عند بيع المباني السكنية، يتضمن التكوين القانوني أيضًا تسجيل اتفاقية البيع والشراء نفسها، والتي تعتبر مبرمة منذ لحظة هذا التسجيل (البند 2 من المادة 558 من القانون المدني) (قاعدة تسجيل الدولة للمعاملات مع العقارات الواردة في المادة 558 ، لا ينطبق على العقود المبرمة بعد 1 مارس 2013سنة (القانون الاتحادي الصادر في 30 ديسمبر 2012 رقم 302-FZ).
المزيد عن تسجيل العقد وحقوق الملكية
على الرغم من أن عقد بيع العقارات لا يؤدي في حد ذاته إلى نشوء حقوق الملكية للمشتري، إلا أنه نظرًا لكونه عنصرًا في هيكل قانوني معقد، فإن العقد يلزم البائع والمشتري قانونًا منذ لحظة إبرامه. نظرًا لأن عقد بيع العقارات يتم بالتراضي، فبقدر ما يتفق البائع والمشتري على أن التزامات نقل العقارات ودفع ثمنها يجب الوفاء بها قبل تسجيل الدولة لنقل الملكية، فإن كل طرف من الأطراف المعنية لديه الحق في المطالبة بإعدامهم.
ومع ذلك، وفقا للفقرة 2 من الفن. 551 من القانون المدني، فإن تنفيذ عقد بيع العقارات من قبل الأطراف قبل تسجيل الدولة لنقل الملكية ليس أساسًا لتغيير علاقاتهم مع أطراف ثالثة. وهذا يعني أن عقد بيع العقارات المبرم والمنفذ يوقف حق البائع في التصرف في العقار المباع في المستقبل، لأنه بإبرام عقد نقل ملكية العقار ونقل هذا العقار إلى المشتري، فإن البائع يستنفد سلطة التصرف في العقار المباع في المستقبل. التصرف الذي كان يخصه بصفته المالك. ولذلك، فإن أي معاملة لاحقة يقوم بها البائع بعد نقل العقارات إلى المشتري بموجب اتفاقية البيع المبرمة مسبقًا، ولكن قبل تسجيل الدولة لنقل الملكية إلى المشتري، باطلة إذا ارتكبها شخص غير مرخص له. الممارسة القضائية تعترف بذلك أيضًا بعد نقل العقاراتبالنسبة للمشتري، فلا يحق للبائع التصرف فيه، حيث أن العقار المحدد هو موضوع التزام يفي به البائع ناشئ عن عقد البيع، والمشتري هو مالكه القانوني.
حتى يتم تسجيل حالة نقل الملكية، يحتفظ البائع، الذي أوفى بالتزامه بنقل الشيء غير المنقول إلى حيازة المشتري، بالحق في حماية ملكيته. ولذلك يجوز له رفع دعاوى الإثبات والنفي. المشتري الذي كائن غير المنقولةيتم نقله إلى الحيازة بموجب عقد بيع العقارات قبل تسجيل الدولة لنقل الملكية، ويصبح مالك سند الملكية ويحق له أيضًا الدفاع عن حيازته من خلال مطالبات قانون الملكية. ومع ذلك، لا يمتلك سند الملكية، فهو، على عكس البائع، لا يمكنه التصرف في الشيء غير المنقول الذي تم استلامه في الحيازة.
يؤدي عقد بيع العقارات كعنصر من عناصر التكوين القانوني المعقد إلى نشوء التزام مدني على الأطراف بتسجيل نقل الملكية. يتضمن محتوى هذا الالتزام الحق في طلب تسجيل نقل الملكية. ويدعم هذا الالتزام بعقوبة مناسبة. وفقا للفقرة 3 من الفن. 551 من القانون المدني، في حالة تهرب أحد الطرفين من تسجيل الدولة لنقل ملكية العقارات، يحق للمحكمة بناء على طلب الطرف الآخر، وفي الحالات المنصوص عليها في القانونالاتحاد الروسي حول إجراءات الإنفاذ، أيضًا بناءً على طلب المؤدي لاتخاذ قرار بشأن تسجيل الدولة لنقل الملكية. يجب على الطرف الذي يتهرب بشكل غير معقول من تسجيل الدولة لنقل الملكية أن يعوض الطرف الآخر عن الخسائر الناجمة عن التأخير في التسجيل.
ينطبق شرط الحاجة إلى تسجيل الدولة لنقل ملكية العقارات بموجب اتفاقية بيع العقارات على حالات بيع العقارات غير السكنية والسكنية. لذلك، فإن تسجيل الدولة لعقد بيع العقارات السكنية لا يستبعد الحاجة إلى تسجيل حالة منفصل لنقل الملكية بموجب هذه الاتفاقية.
إذا تم إبرام عقد بيع المباني السكنية وتنفيذه قبل تسجيل الدولة لنقل الملكية، فإن البائع يُحرم من الإمكانية القانونية لإجراء أي معاملات بخصوص هذه المباني المنقولة بموجب العقد؛ وبالتالي فإن جميع المعاملات اللاحقة مع هذه المباني السكنية باطلة.
- حول موضوع البيع و
- حول سعر العقارات المباعة.
يشترط القانون أن يحتوي عقد بيع العقارات على بيانات تسمح لك بتحديد العقار الذي سيتم نقله إلى المشتري بموجب العقد، بما في ذلك البيانات التي تحدد موقع العقار على قطعة الأرض ذات الصلة أو كجزء منها من العقارات الأخرى . وفي حالة عدم وجود البيانات المحددة في العقد، يعتبر شرط بيع العقار ونقله غير متسق، ولا يتم إبرام العقد (المادة 554 من القانون المدني).
أكثر
البيانات التي يتطلبها القانون بشأن العقار الذي يتم بيعه موجودة في وثائق خاصة. تشمل المستندات الإلزامية التي تحدد قطع الأراضي المخططات المساحية الصادرة عن الهيئات التي تقوم بالتسجيل المساحي لقطع الأراضي. تتضمن المستندات التي تحتوي على بيانات تتيح تخصيص مبنى (هيكل) مستقل ما يلي:
- مخطط قطعة الأرض مع الإشارة إلى رقمها المساحي ،
- خطط المبنى، شرح للمباني الموجودة في المبنى، الخ.
- جوازات سفر المبنى، وكذلك الشهادات ذات الصلة الصادرة عن المكتب المخزون الفنيوتحتوي على معلومات المخزون والبيانات الأخرى المحاسبة الفنيةمخزون المساكن (مخطط المسكن، شرحه، وما إلى ذلك) (المادتان 17 و18 من قانون تسجيل الحقوق العقارية).
على عكس عقد بيع الممتلكات المنقولة، عقد بيع العقارات يجب أن تحتوي علىيتفق عليه الطرفان كتابيا حالة أسعار العقارات. في حالة عدم وجود شرط على السعر، يعتبر عقد بيع العقارات غير مبرم (البند 1 من المادة 555 من القانون المدني). يتم إجراء التقييم العقاري من قبل مثمنين محترفين.
كقاعدة عامة، يشمل سعر العقارات الواقعة على قطعة أرض متفق عليها بين الطرفين سعر الجزء المقابل من قطعة الأرض المنقولة مع هذا العقار أو الحق فيه (الفقرة 2 من المادة 555 من القانون المدني) شفرة). ومع ذلك، هذه القاعدة تصرفية. بالإضافة إلى ذلك، يجوز للقانون أن يضع قواعد أخرى بشأن نسبة سعر العقارات وسعر الجزء المقابل من قطعة الأرض المنقولة مع العقارات والحقوق فيها.
سعر العقارفي عقد بيع العقارات يمكن تحديدها من قبل الأطراف بطرق مختلفة. في الحالات التي يتم فيها تحديد سعر العقارات لوحدة مساحتها أو مؤشر آخر لحجمها، يتم تحديد السعر الإجمالي لتلك العقارات المستحقة الدفع على أساس الحجم الفعلي للعقار المنقول إلى المشتري (الفقرة 3 من المادة 555 من القانون المدني).
الالتزام الرئيسي الذي يجب على البائع والمشتري الوفاء به هو في نقل العقارات من قبل البائعوقبوله من قبل المشتري وفقًا لقانون النقل أو أي مستند آخر بشأن النقل (البند 1 من المادة 556 من القانون المدني). تحدد القاعدة القطعية المذكورة أعلاه إجراءات ملزمة قانونا لنقل العقارات. تهرب أحد الطرفين من التوقيع على وثيقة نقل ملكية العقار بشروط، المنصوص عليها في الاتفاقيةيعتبر رفض البائع الوفاء بالالتزام بنقل العقار والمشتري - من الالتزام بقبول العقار.
يعد توقيع الطرفين على سند نقل أو مستند آخر بشأن النقل، إلى جانب النقل الفعلي للعقار، شرطًا أساسيًا للحديث عن الوفاء بالالتزام بنقل العقارات وقبولها. وفي الوقت نفسه، في الحالات المنصوص عليها في القانون أو الاتفاقية، سيتم اعتبار هذا الالتزام بنقل العقارات مستوفياً عند حدوث حقائق قانونية إضافية (الفقرة 2، البند 1، المادة 556 من القانون المدني). على سبيل المثال، يجوز للأطراف أن تدرج في العقد شرطًا يعتبر بموجبه التزام البائع بنقل الملكية مستوفيًا فقط عندما:
- التوقيع على سند النقل؛
- نقل العقارات فعلياً؛
- سيدفع تكاليف تسجيل الدولة لنقل الملكية إلى المشتري.
عند نقل المباني (المباني) أو الشقق المعقدة تقنيًا، قد يتفق الطرفان على أن الشرط الإلزامي للوفاء السليم بالتزام النقل هو أن يقوم البائع، على نفقته الخاصة، من قبل منظمة متخصصة، بالضوابط والتحققات لتحديد الجودة حالة العقار، والاتصالات الهندسية، وشبكات المعلومات التي تخدم هذا الكائن، وما إلى ذلك.
جنبا إلى جنب مع الالتزام بقبول الممتلكات المشتراة الواجب الرئيسييلتزم المشتري بموجب عقد بيع العقارات بدفع ثمنها. يتم تحديد شكل وإجراءات وطريقة الدفع من قبل أطراف الاتفاقية بشكل مستقل. ويسمح القانون بدفع قيمة العقارات المشتراة بالتقسيط وبالأجل وكذلك الدفعة المقدمة. عند بيع العقارات بالائتمان وفقا للفقرة 5 من الفن. 488 من القانون المدني، يتم الاعتراف بهذه العقارات على أنها مرهونة من قبل البائع لضمان وفاء المشتري بالتزاماته بدفع ثمنها. وفقا للفن. 20 من قانون الرهن العقاري، الرهن العقاري الناشئ على أساس الفقرة 5 من الفن. 488 من القانون المدني، يتم تسجيله دون تقديم طلب منفصل في وقت واحد مع تسجيل الدولة لحق الملكية للشخص الذي حقوقه مرهونة برهن عقاري.
يتحمل أطراف عقد بيع العقارات نفس المسؤولية المتبادلة المتعلقة بالملكية مثل أطراف عقد بيع الممتلكات المنقولة، مع الاستثناءات التالية:
- إن قبول المشتري للعقارات التي لا تمتثل لشروط العقد، بما في ذلك في حالة النص على هذا التناقض في وثيقة نقل العقارات، ليس أساسًا لإعفاء البائع من المسؤولية عن الأخطاء غير السليمة تنفيذ العقد (البند 2 من المادة 556 GK)؛
- عندما يقوم البائع بنقل العقارات إلى المشتري مع انتهاك مادي لشروط العقد بشأن جودة العقارات، لا يحق للمشتري المطالبة باستبدال العقارات منخفضة الجودة بعقارات متجانسة عالية الجودة (المادة 557 من القانون المدني) بسبب طبيعة الالتزام وجوهره (البند 3 من المادة 475 من القانون المدني).
مهم!يمكن إنهاء عقد بيع العقارات قبل لحظة تسجيل الدولة لنقل الملكية، وبعد هذا التسجيل، بشرط عدم تنفيذه من قبل الأطراف في كليا. لا يشكل تسجيل الدولة لنقل الملكية عائقًا أمام إنهاء العقد المنفذ لبيع العقارات في الحالات التي ينص فيها القانون أو العقد على إمكانية إنهاء العقد مع إعادة المستلم من قبل الطرفين الأسباب المنصوص عليها في الفن. 450 من القانون المدني، بما في ذلك فيما يتعلق بعدم الدفع من قبل مشتري العقار.
لإنهاء عقد بيع العقارات، لا يكفي أن يرفض البائع أو المشتري العقد، لأن هذه الحقيقة في حد ذاتها لا يمكن أن تكون بمثابة أساس لتسجيل نقل عكسي للملكية إلى البائع. من الضروري التقدم بطلب إلى المحكمة، التي يجب أن تصدر قرارًا يتضمن أمرًا إلى سلطة التسجيل لتسجيل نقل الملكية من المشتري إلى البائع بسبب إنهاء العقد. لا يجوز للمحكمة اتخاذ مثل هذا القرار إلا إذا نص الطرفان في عقد بيع العقارات على إمكانية إعادة ما تم تنفيذه قبل إنهاء العقد(البند 4 من المادة 453 من القانون المدني).
فقه مثير للاهتمام للغاية بشأن عدم الدفع
قرار الجلسة المكتملة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي رقم 10، الجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي رقم 22 بتاريخ 29 أبريل 2010 "بشأن بعض القضايا الناشئة في الممارسة القضائيةعند حل النزاعات المتعلقة بحماية حقوق الملكية وحقوق الملكية الأخرى.
لم يدفع المشتري ثمن الشقة بالكامل أو لم يحول فلساً واحداً على الإطلاق. بشكل كبير؟ ربما لأنه يتم بيع الشقة على وجه التحديد لتلقي الأموال التي ينوي البائع إنفاقها عليها الاحتياجات الخاصة. لكن المحاكم لا تعتقد ذلك.
الحالة: أبرم الطرفان أبسط عقد لبيع شقة. يتم تسجيل العقد ونقل الملكية في سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها. الآن، وفقا للقانون، البائع ليس هو المالك، ولكن المشتري هو المالك الجديد للشقة. انتقل المشتري إلى الشقة ويعيش فيها، رغم أنه لم يدفع ثمنها مطلقًا. ورفع البائع دعوى قضائية لإنهاء عقد البيع وإعادة الشقة إليه. أساس المطالبة هو انتهاك كبير من قبل الطرف الآخر لالتزاماته، وهي عدم دفع ثمن الشقة المشتراة. يبدو أن حقيقة انتهاك المشتري لالتزاماته واضحة. وبالنسبة للبائع فإن مثل هذا الانتهاك مهم. لكن المحكمة قررت هذه المسألة بشكل مختلف. لحل النزاع حول الأسس الموضوعية، شرعت المحكمة في استنتاج مفاده أن القانون، أي تلك المنصوص عليها في الفقرة 1 (انتهاك مادي لشروط العقد) والفقرة 2 (الأسباب الأخرى المنصوص عليها في القانون أو العقد) الفن . 450 من القانون المدني للاتحاد الروسي، لا توجد أسباب لإنهاء عقد بيع شقة، بما في ذلك على أساس مدى أهمية انتهاك العقد من قبل أحد الطرفين. وأشارت المحكمة إلى أن القانون المدني للاتحاد الروسي لا يحتوي على أحكام تسمح بإنهاء اتفاقية البيع والشراء وإلغاء ملكية المشتري للعقار بسبب عدم دفع ثمن الشراء. في حد ذاته، لا يمكن تفسير حقيقة عدم الدفع على أنها انتهاك مادي لشروط العقد. ويجب إثبات هذه الأهمية المادية. وفقًا للمحكمة، فإن عواقب عدم دفع المشتري للأموال منصوص عليها بشكل محدد في القانون. وهي كما يلي: يحق للبائع أن يطالب بدفع ثمن البضائع ودفع فائدة إضافية وفقًا للمادة. 395 من القانون المدني للاتحاد الروسي (الفقرة 3، المادة 486 من القانون المدني للاتحاد الروسي) (حكم المحكمة العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 07.06.2011 رقم 5-B11-27). وقد وردت وجهة النظر هذه سابقًا في الفقرة 65 من قرار الجلسة المكتملة المحكمة العلياالاتحاد الروسي والجلسة المكتملة للمجلس الأعلى محكمة التحكيمرقم 22/10 بتاريخ 29 أبريل 2010 "بشأن بعض المسائل الناشئة في الممارسة القضائية في حل المنازعات المتعلقة بحماية حقوق الملكية وحقوق الملكية الأخرى"، والذي ينص على أنه عند حل المنازعات المتعلقة بإنهاء عقود بيع العقارات، التي تم فيها تسجيل حالة النقل إلى مشتري حق الملكية، يجب على المحاكم أن تأخذ في الاعتبار ما يلي: 486 من القانون المدني للاتحاد الروسي له الحق في المطالبة بالدفع بموجب العقد ودفع الفائدة وفقًا للمادة. 395 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
خاتمة: لكي لا تكون في وضع مماثل، من الضروري صياغة عقد البيع بشكل صحيح. في هذه القضية, كان من الضروري أن ينص في العقد على أنه إذا فشل المشتري في دفع الأموال مقابل المباني السكنية المشتراة (حدد الفترة التي يجب أن يتم خلالها الدفع، وإجراءات الدفع)، فإن العقد يخضع للإنهاء.في هذه الحالة، كانت المحكمة تقف إلى جانب البائع وتتخذ قرارًا بإنهاء عقد البيع، لأن هذا سيندرج تحت الفقرة 2 من الفن. 450 من القانون المدني للاتحاد الروسي، وهي حالة إنهاء العقد للأسباب المنصوص عليها في عقد البيع.
3.2
2.2.1. موضوع العقد
2.2.2. سعر العقد
2.3.1. وثائق العنوان
2.3.2. معلومات عن أعباء الشقة
2.3.3. شروط الإفراج عن الشقة
2.3.4. إجراءات التسوية بموجب العقد
4. تسجيل الدولة لنقل الملكية بموجب عقد بيع العقارات
1. مفهوم الشروط الأساسية للعقد
أولاً، القليل من النظرية حول شروط العقود. وفقًا للمادة 432 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يُعتبر الاتفاق مبرمًا إذا تم التوصل إلى اتفاق بين الطرفين بشأن جميع الشروط الأساسية للاتفاقية. وبالتالي، قسم الكود شروط العقد إلى مجموعتين: الشروط الأساسية وشروط أخرى (يمكن تسميتها إضافية).
الشروط الأساسية هي:
- الشروط المتعلقة بموضوع العقد،
- الشروط المذكورة في القانون أو الإجراءات القانونية الأخرى باعتبارها ضرورية أو ضرورية للعقود من هذا النوع,
- كل تلك الشروط التي ينبغي التوصل إلى اتفاق بشأنها، بحسب بيان أحد الطرفين.
إذا لم يتوصل طرفا العقد إلى اتفاق بشأن الشروط الأساسية للعقد، ولم يتضمن العقد شروطا أساسية، فإن العقد بموجب القانون يعتبر غير مبرم.
2. شروط عقد بيع العقارات
عقد بيع العقارات. ما هي الشروط التي يجب أن تحتوي عليها؟
بموجب عقد بيع العقارات (عقد بيع العقارات)، يتعهد البائع بنقل ملكية العقار إلى ملكية المشتري، ويتعهد المشتري بقبول هذا العقار ودفع ثمنه بالسعر المتفق عليه بين الطرفين حفلات.
يجب أن يحتوي العقد على:
- معلومات عن كل منهما طرف في العقد,
- جميع الشروط الأساسية التي في غيابها يعتبر العقد غير مبرم،
- فضلا عن الشروط الأخرى.
2.1. معلومات عن كل طرف في العقد
يجب أن يحتوي عقد بيع العقارات على معلومات حول كل طرف في الصفقة.
للأفراد:
- عنوان التسجيل،
تاريخ ومكان الميلاد.
إذا كان أحد الطرفين على الأقل كيان، الاسم، TIN، OGRN، العنوان القانونيالمنظمات.
إذا كان العقد ليس مالك العقار أو ليس المشتريب، ثم يشير العقد إلى الأسباب التي يتصرف على أساسها الشخص (الأشخاص) المحدد نيابة عنهم.
قد يكون هذا توكيلًا رسميًا: موثقًا، إذا تم توقيع العقد من قبل فرد؛ يتم إعداده في شكل مكتوب بسيط، إذا تم توقيع العقد الذي يكون الكيان القانوني طرفًا فيه من قبل شخص مرخص له.
يجب أن يشير التوكيل إلى السلطة المختصة: لإبرام عقد بيع أو استلام الدفع أو الدفع بموجب عقد بيع، وكذلك قبول العقارات أو نقلها مع الحق في التوقيع على صك نقل.
إذا كان أحد طرفي العقد أقل من 14 عامًا أو مواطنًا عاجزًاثم يتم إبرام العقد نيابة عنه من قبل الوالدين أو الوالدين بالتبني أو الأوصياء.
إذا كان طرفا العقد قاصر يتراوح عمره بين 14 و18 سنة أو مواطن ذو أهلية قانونية محدودةثم يقومون بتوقيع العقد بأنفسهم بموافقة كتابية من الوالدين أو الوالدين بالتبني أو الوصي. في هذه الحالات، سوف تحتاج إلى إذن من سلطة الوصاية والوصاية لإجراء المعاملة.
2.2. الشروط الأساسية لعقد بيع العقارات
2.2.1. موضوع العقد
2.2.2. سعر العقد
2.2.3. قائمة الأشخاص الذين يحتفظون بحق استخدام المباني السكنية
تشمل الشروط الأساسية لعقد بيع العقارات ما يلي:
- موضوع العقد
- سعر العقد،
- وبالنسبة للمباني السكنية - قائمة الأشخاص الذين يحتفظون بحق استخدام المباني السكنية.
2.2.1. موضوع العقد
يجب أن يحتوي عقد بيع العقارات على بيانات تجعل من الممكن تحديد العقار بشكل قطعي ليتم نقله إلى المشتري بموجب العقد، بما في ذلك البيانات التي تحدد موقع العقار على قطعة الأرض المعنية أو كجزء من عقارات أخرى.
إذا كنا نتحدث عن عقد بيع شقة ، الذي - التي:
يجب أن يحدد العقد:
- اسم المسكن - الشقة،
— عدد الغرف,
- عنوان المبنى السكني الذي تقع فيه الشقة،
- منطقة مشتركة وسكنية.
بالإضافة إلى ذلك، يمكن الإشارة إلى السمات المميزة الأخرى للشقة: الطابق، المدخل، عدد مستويات الشقة، عدد طوابق المنزل بأكمله، إلخ.
تنعكس كل هذه المعلومات في جوازات السفر المساحية والفنية المقدمة من BTI أو Rosreestr.
أيضًا، يجب أن يعكس العقد حالة الشقة، ومدى توفر وحالة العقار المتبقي في الشقة، والمعدات الفنية، وما إلى ذلك. (يمكن أن يتم ذلك في شكل ملحق، وهو جزء لا يتجزأ من العقد).
دعونا نلاحظ نقطة أخرى مهمة.
اتخاذها ل خصم الضرائبتكلفة تشطيب الشقة المكتسبة، فمن الضروري أن يحتوي العقد الذي تم شراء الشقة على أساسه على شرط الحصول على الشقة دون تشطيب.
2.2.2. سعر العقد
يشير السعر أيضًا إلى الشروط الأساسية لعقد البيع. وعليه، كما قلنا سابقاً، في حالة عدم وجود اتفاق مكتوب متفق عليه بين الطرفين على ثمن العقار، يعتبر عقد بيعه غير مبرم.
يتم تحديد سعر العقد بالروبل، ولكن يمكن الإشارة إليه بما يعادل المبلغ المحدد بالروبل عملة أجنبيةأو بالوحدات النقدية التقليدية.
يسمح العقد ببيان السعر لكل وحدة مساحة، حيث يتم تحديد سعر العقار على أساس مساحته.
2.2.3 قائمة الأشخاص الذين يحق لهم استخدام الشقة
وفقا للفقرة 1 من الفن. 558 من القانون المدني، الذي يحدد تفاصيل بيع المباني السكنية، بالإضافة إلى الموضوع والسعر، وهو شرط أساسي لعقد بيع مبنى سكني أو شقة أو جزء من مبنى سكني أو شقة فيها الأشخاص الذين يعيشون والذين، وفقًا للقانون، يحتفظون بالحق في استخدام هذه المباني السكنية بعد أن استحوذ عليها المشتري، هي قائمة بهؤلاء الأشخاص تشير إلى حقوقهم في استخدام المباني السكنية المباعة.
ويمكن لهؤلاء الأشخاص، بموجب القانون، أن يكونوا:
أ) مستأجر المسكن والمواطنين المقيمين معه بشكل دائم؛
ب) المواطن المستأجر من الباطن للمباني السكنية، خلال مدة عقد الإيجار (المادة 677 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
ج) الشخص الذي لديه الحق في استخدام المباني السكنية مدى الحياة بطريقة رفض الوصية (المادة 33 من LC RF)؛
د) متلقي الإيجار بموجب اتفاقية صيانة مدى الحياة مع معال، إذا كانت الاتفاقية تنص على إقامته في هذا المبنى السكني (البند 1، المادة 602، البند 1، المادة 586 من القانون المدني للاتحاد الروسي)؛
ه) المقترض بموجب اتفاقية الاستخدام غير المبرر للمباني السكنية خلال مدة الاتفاقية (البند 1، المادة 700 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
إن وجود حق الغير في الإقامة واستخدام العقار السكني المنفر هو ظرف مهم للغاية يجب أن يكون مشتري هذا العقار السكني على علم به، حيث أن هذا الحق هو نوع من الرهن في حق استخدام العقار السكني المنفر. وقد يكون بمثابة ظرف قد يرفض فيه المشتري عقد صفقة.
وبالتالي، عند التصرف في المسكن، يجب أن يبين العقد حق من يسكن فيه في الانتفاع بهذا المسكن، وإلا فلا يمكن إبرام العقد، إذ لم يتم الاتفاق على جميع الشروط الأساسية.
الخيار المثالي هو أنه في وقت إبرام عقد بيع الشقة، لا يوجد أفراد فيها في مكان الإقامة ومكان الإقامة، وكذلك أنه لا يوجد أشخاص، وفقا ل بموجب القانون، يحتفظ بالحق في استخدام هذا المبنى السكني بعد أن يستحوذ عليه المشتري.
2.3. الشروط اللازمة لعقد بيع العقار
2.3.4. شروط تخليص العقارات من ملكية البائع وإجراءات وشروط نقل الملكية من البائع إلى المشتري
2.3.5. إجراءات التسوية بموجب العقد
إنها ليست شروطًا أساسية، لكن الشروط التالية في عقد بيع العقارات ضرورية بشكل واضح.
2.3.1. تاريخ ومكان إبرام العقد
يجب أن يشير عقد بيع العقارات إلى تاريخ ومكان إبرام العقد.
2.3.2. وثائق العنوان
يجب أن يحدد العقد معلومات حول مستندات ملكية العقار:
– على أساسه تم شراء الشقة (اتفاقية الشراء والبيع، قرار المحكمة، اتفاقية المشاركة في البناء المشتركوما إلى ذلك وهلم جرا.)،
- نوع ملكية البائع،
- تفاصيل الوثيقة التي تؤكد حق ملكية البائع، وهي شهادة الملكية.
2.3.3. معلومات عن أعباء الممتلكات
من المستحسن في عقد بيع الشقة النص على شرط عدم وجود وقائع اعتقال أو تعهد أو دعوى قضائية فيما يتعلق بالممتلكات والقيود الأخرى.
2.3.4. شرط الإفراج العقاريمن ملكية البائع، إجراءات وشروط نقل الملكية من البائع إلى المشتري
إذا كنت تشتري عقارًا، ولا سيما شقة، حيث يستمر البائع وأفراد أسرته في العيش وقت توقيع اتفاقية البيع والشراء، فيجب أن ينص العقد على الفترة التي سينتقلون خلالها من الشقة ، قم بإخراج العقار وإلغاء تسجيله في هذا العنوان.
يتم نقل العقارات من قبل البائع وقبولها من قبل المشتري وفقًا لقانون النقل الموقع من الطرفين أو مستند آخر بشأن النقل (الجزء 1 من المادة 556 من القانون المدني للاتحاد الروسي). ما لم ينص القانون أو العقد على خلاف ذلك، يعتبر التزام البائع بنقل العقارات إلى المشتري قد تم الوفاء به بعد تسليم العقار إلى المشتري وتوقيع الأطراف على وثيقة النقل ذات الصلة.
يعتبر تهرب أحد الطرفين من التوقيع على مستند نقل العقارات وفقًا للشروط المنصوص عليها في العقد رفض البائع للوفاء بالتزامه بنقل العقار، والمشتري - التزامه بقبول العقار.
2.3.5. إجراءات التسويات بموجب عقد بيع العقارات
دعونا نتناول المزيد من التفاصيل حول إجراءات التسوية بموجب عقد بيع العقارات.
توجد حاليًا أربع طرق رئيسية للتسوية في سوق العقارات بموجب اتفاقية شراء وبيع العقارات.
الطريقة الأولى: نموذج خطاب الاعتماد للدفع
تتمثل طريقة الدفع هذه في قيام مشتري العقارات بإبرام اتفاقية مبدئية مع البنك، يتم على أساسها إيداع مبلغ مساو لقيمة العقار في الحساب البنكي. في اللحظة التي يقدم فيها بائع الشقة للبنك الوثيقة المتفق عليها بين الطرفين عند إصدار خطاب الاعتماد، على سبيل المثال، مستخرج من الموحد سجل الدولةحقوق العقارات والمعاملات معها، والتي يُشار فيها إلى المشتري على أنه مالك العقار، يقوم البنك بتحويل المبلغ المستحق له إلى البائع (البند 1 من المادة 867 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
خطابات الاعتماد هي:
- غير قابل للإلغاء (المادة 869 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يعني هذا النوع من خطابات الاعتماد أن البنك لا يمكنه إلغاء الالتزام بدفع المبلغ المحدد في خطاب الاعتماد دون موافقة متلقي الأموال. بالنسبة للبائع، يفضل فتح خطاب اعتماد غير قابل للإلغاء؛
- قابل للإلغاء (المادة 868 من القانون المدني للاتحاد الروسي). لا يحتوي هذا النوع من خطابات الاعتماد على التزام غير مشروط من البنك تجاه البائع ويمكن إلغاؤه أو تغييره دون موافقة مسبقة من متلقي الأموال. ما لم ينص على خلاف ذلك، يفترض أن يكون خطاب الاعتماد قابلاً للإلغاء.
قد تتقاضى البنوك عمولة لفتح خطاب الاعتماد، ويتم تحديد مبلغها عادة كنسبة مئوية من مبلغ خطاب الاعتماد.
الطريقة الثانية. استخدام خلية البنك
هذه الطريقة هي كما يلي.
يقوم البائع والمشتري والبنك بإبرام اتفاقية يقوم البنك على أساسها بتأجير صندوق ودائع آمن. بعد ذلك، يقوم المشتري، بحضور البائع، بوضع الأموال في الخلية. تتم الإشارة إلى فترة إيجار الخلية مع الأخذ في الاعتبار الفترة المتوقعة لتسجيل الدولة لنقل ملكية العقار.
يتم التفاوض مسبقًا على شروط الوصول إلى الخلية. في غضون فترة زمنية معينة بعد وضع الأموال في الخلية، يحق للبائع فقط فتحها، مع تقديم، على سبيل المثال، مستخرج من سجل حقوق العقارات والمعاملات معها يفيد بأن ملكية العقارات قد انتقلت إلى المشتري.
وبعد انقضاء هذه الفترة، ينتهي حق البائع في الوصول إلى الخلية دون مشتري. في هذه الحالة، سيتمكن المشتري من الوصول إلى الخلية عند تقديم جواز سفره في حالة غياب البائع وفرصة استرداد الأموال.
ومع ذلك، من المهم أن يحصل المشتري بدوره على إيصال من البائع بأن البائع قد استلم الأموال. للقيام بذلك، يقوم البائع والمشتري، كقاعدة عامة، بتأجير خلية ثانية من البنك، وتعكس شروط الوصول إليها فيما يتعلق بشروط الوصول إلى الخلية بالمال. أي أنه خلال فترة معينة، يحق للمشتري الوصول إلى الزنزانة عند تقديم شهادة ملكية الشقة، وبعد ذلك إذا لم تتم المعاملة، يحق للبائع الوصول ويأخذ إيصاله من الزنزانة.
الطريقة الثالثة: النقد دون استخدام صندوق ودائع آمن أو استخدام أوامر الدفع في المستوطنات
هذه الأساليب أصبحت الآن شائعة جدًا أيضًا.
ومع ذلك، فإن استخدام التسويات النقدية أو التسويات غير النقدية عن طريق تحويل الأموال من قبل البنك نيابة عن المشتري إلى حساب البائع ينطوي على المخاطر التالية:
1) إذا نقل المشتري (قوائم) نقديفي وقت توقيع العقد قبل تسجيل نقل الملكية، هناك خطر رفض التسجيل. وقد يكون المشتري في مثل هذه الحالة بلا مال وعقارات؛
2) إذا اتفق الطرفان على التسوية بعد تسجيل نقل الملكية، فقد يكون هناك خطر من أن المشتري، الذي تم تسجيل ملكيته للعقار بالفعل، قد لا يدفع لسبب ما المبلغ المحدد للبائع. وفي هذه الحالة يكون البائع بلا عقارات ولا مال.
وبالتالي، فإن التسويات بموجب خطاب الاعتماد والتسويات باستخدام خلية مصرفية هي طرق تسوية أكثر أمانًا عند إجراء معاملة شراء وبيع العقارات.
الطريقة الرابعة. استخدام حساب بنك الضمان
تتمثل هذه الطريقة في قيام مشتري العقارات بفتح ما يسمى بحساب الضمان في البنك للتسويات بموجب اتفاقية شراء وبيع العقارات.
وللقيام بذلك، يقوم مشتري العقارات بإيداع مبلغ يساوي قيمة العقار في حساب الضمان.
يقوم البنك بحجز الأموال الموجودة في حساب الضمان حتى الوفاء بالالتزامات بموجب اتفاقية شراء وبيع العقارات، والتي يتم إيداع الأموال فيها. في اللحظة التي يقدم فيها بائع العقارات للبنك، على سبيل المثال، مقتطفًا من سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها بشأن ملكية المشتري، يقوم البنك بإعطاء البائع المبلغ المستحق له من حساب الضمان.
لا يجوز لصاحب حساب الضمان التصرف في الأموال الموجودة في الحساب. وفي الحقيقة فإن هذا الحساب مخصص فقط لتخزين أموال المشتري وتحويلها إلى البائع عند حدوث الظروف المحددة في اتفاقية بيع وشراء العقارات.
إذا لم تتم المعاملة، فعند انتهاء اتفاقية حساب الضمان، يتم إغلاق الحساب، ويتم إرجاع الأموال من الحساب إلى مشتري العقارات، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب اتفاق بين البائع والمشتري .
2.4. شروط أخرى لعقد بيع العقارات
بالإضافة إلى الشروط المذكورة أعلاه، قد ينص عقد بيع العقارات على شروط أخرى، على سبيل المثال، شرط مسؤولية الأطراف، شرط بشأن إجراءات حل النزاعات بموجب العقد، شرط السرية، و اخرين.
3. نموذج عقد بيع العقارات
يتم تحرير عقد بيع العقارات في شكل مكتوب بسيط في شكل وثيقة واحدة موقعة من الطرفين. عدم الالتزام بصيغة عقد بيع العقارات يترتب عليه بطلانه. ومن الضروري أيضًا الانتباه إلى حقيقة أن التشريع لا ينص على التوثيق الإلزامي لعقد بيع العقارات.
ومع ذلك، يجوز للطرفين أن ينصا طوعا على توثيق عقد بيع شقة، مما يعكس هذا الشرطمباشرة في العقد. ولكننا نكرر أن هذا حق وليس التزاما على الأطراف.
لسبب ما، هناك رأي مفاده أن توثيق العقد يعطي حماية إضافيةالصفقة، ولكن هذا ليس هو الحال.
4.4. تسجيل الدولة لنقل الملكية بموجب عقد بيع العقارات
يخضع نقل ملكية العقارات بموجب اتفاقية بيع العقارات إلى المشتري لتسجيل الدولة.
وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي، يعد تسجيل الدولة للحقوق في العقارات بمثابة إجراء قانوني للاعتراف والتأكيد من قبل الدولة على ظهور الحقوق في العقارات وتقييدها (التزامها) ونقلها وإنهائها.
وبالتالي، فإن حق المشتري في ملكية العقارات المكتسبة ينشأ من لحظة تسجيل الدولة (البند 2، المادة 223 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
إذا تم إجراء معاملة تتطلب تسجيل الدولة بالشكل الصحيح، لكن أحد الطرفين يتهرب من تسجيلها، يحق للمحكمة، بناءً على طلب الطرف الآخر، اتخاذ قرار بشأن تسجيل حالة المعاملة. وفي هذه الحالة يتم تسجيل المعاملة وفقاً لقرار المحكمة.
في الختام، أود أن أشير إلى أن اتفاقية شراء وبيع العقارات، التي تحتوي على جميع متطلبات القانون وتحمي البائع والمشتري قدر الإمكان، هي وثيقة معقدة.
حسنًا، لا تنس استشارة المحامين المشاركين في دعم المعاملات العقارية للحصول على معلومات كاملة عن شروط هذه الاتفاقية وتخيل كيف ستسير معاملتك قبل التوقيع على اتفاقية بيع العقار. حظ سعيد!
بويتسوفا إي.أ.
محامي نقابة المحامين في موسكو
"مركز الخبرة القانونية"