- التغييرات في التكنولوجيا ؛
بمرور الوقت ، هناك انخفاض في التكلفة النسبية للمباني والمنشآت لعدد من الأسباب:
- تآكل الهياكل أثناء التشغيل ؛
- الآثار البيئية السلبية ؛
- التغييرات في التكنولوجيا ؛
- تأثير العوامل الخارجية المختلفة.
قبل التفكير في طرق حساب الأنواع المختلفة من الإهلاك والتقادم المتأصل في العقارات ، يجب أن تصبح أكثر دراية بالمفاهيم الأساسية وخصائصها.
مفهوم "ارتداء"له محتوى مختلف مختلف الصناعاتالمعرفة والأنشطة. توجد فروق ذات دلالة إحصائية في المعنى الممنوح لمعنى مصطلح "البلى" من قبل المثمنين المحترفين 11 متخصصين في المحاسبة. في سياق محاسبةالاستهلاك (مثل الاستهلاك) هو وسيلة لاسترداد التكاليف على مدى عمر الممتلكات. من الواضح أن حساب الاستهلاك ليس إجراء تقييم. لا يهتم المثمن-الممارس بمحاسبة الأصول (بالطريقة التي يهتم بها بالمحاسب) ، فهو يحاول تبرير الاستنتاج حول قيمة أو أخرى لموضوع التقييم. الغرض من المثمن ، إذا كنا نتحدث عن الاستهلاك في التقييم ، هو تحديد قيمة عقار معين في تاريخ محدد في إطار نهج التكلفة ، مع الأخذ في الاعتبار الاستهلاك (المقدر) باعتباره الفرق بين القيم \ u200b \ u200b تكلفة الاستعادة (الاستبدال) و القيمة السوقيةتحسينات.
من ناحية أخرى ، في الأدبيات المنهجية حول التقييم ، هناك تعريفات للإهلاك من المجال التقني والتشغيلي للعقار أو المستخدمة في التكنولوجيا الهندسية (على سبيل المثال ، في أحد الكتب المدرسية المعروفة عن تقييم الآلات والمعدات هناك هو التعريف التالي: "البلى المادي للآلات والمعدات هو تغيير في الحجم أو الشكل أو الكتلة أو حالة الأسطح بسبب التآكل بسبب الأحمال الدائمة أو بسبب تدمير الطبقة السطحية أثناء الاحتكاك ... الكمية من التآكل بالوحدات المحددة للطول والحجم والكتلة ، إلخ. "هنا ، تعريف التآكل على أنه" تغيير الأبعاد "هو التعريف التكنولوجي ، وعلم الآلة ، ولكن ليس التقييمي) ، أي ليس تقييميًا.
لا أحد يجادل في أن المعرفة الخاصة مفيدة ، لكنها إضافية ، وليست تعريفية ، ولا يمكن أن تكون بمثابة تعريفات لهذا المفهوم ضمن تخصص معين - نظرية التقييم ومهنة التقييم المرتبطة بالقياسات الاقتصادية.
نظرًا لأن القيمة يتم إنشاؤها عن طريق المنفعة ، فإن الانخفاض في تكلفة التحسينات على الكائن المقدر أثناء التشغيل وتحت تأثير عوامل التقادم الأخرى المختلفة هو نتيجة للاستهلاك ، أي فقدان قيمتها (المنفعة).
الإهلاك (تقديري) أو انخفاض القيمة، هي الخسارة الفعلية في قيمة التحسينات على الممتلكات نتيجة لعدد من العوامل (زيادة العمر ، درجة كثافة الاستغلال ، ظهور جديد مواد بناءوالتطورات الجديدة في تصميم المباني (الهياكل) ، القيود القانونيةإلخ) ، ولها مصادر مختلفة من المنشأ.
يتميز الاستهلاك المتراكم بفقدان قيمة التحسينات لجميع الأسباب الممكنة.
تميز نظرية التقييم الكلاسيكية ثلاثة أنواع من الانخفاض في القيمة:
- التدهور الجسدي
- التقادم الوظيفي
- التقادم الخارجي (الاقتصادي).
البلى البدني (التدهور)- خسارة تكلفة التحسينات المرتبطة بفقدان جزئي أو كامل للخصائص الأولية لإمكانية استخدام عناصر البناء نتيجة التقادم الطبيعي نتيجة تشغيلها وتحت تأثير القوى الطبيعية ، وكذلك أخطاء التصميم أو الانتهاكات قواعد البناء (الشكل 11.1).
يحدث هذا النوع من الضعف نتيجة التدهور الجسدي و الحالة الفنية(القوة والصلابة والجاذبية ، إلخ) للعناصر الهيكلية الفردية أو المبنى بأكمله ككل. يمكن أيضًا أن يرتبط الانخفاض في تكلفة المبنى بجودة البناء ، ومواد البناء المستخدمة ، وظروف تشغيل المنشأة ، والظروف المناخية ، وانتظام الإصلاحات الحالية ، وما إلى ذلك. عادة ما يعتقد السوق أن المبنى الجديد أفضل من المبنى القديم.
التقادم الوظيفي (التقادم الوظيفي) - فقدان قيمة التحسينات نتيجة التناقض بين خصائصها الوظيفية ومتطلبات السوق في تاريخ التقييم.
قد يكون هذا تقادمًا للحل البناء أو تخطيط المساحة ، ومواد البناء والمعدات الهندسية للمبنى (الهيكل) ، والبنية التحتية القديمة والداخلية ، وعدم الاتساق في جودة أعمال البناء المنفذة مع معايير السوق الحديثة لهذا النوع من المباني (الهيكل) ، ووجود التجاوزات ، وما إلى ذلك. يمكن أن ينطبق التقادم الوظيفي على كل من السمات طويلة العمر وقصيرة العمر.
منحنى يعكس عملية التراكم البلى الجسدي
I - فترة التراكم المكثف للتآكل المرتبط ببدء تشغيل الكائن ، وفترة الركض ؛
II - فترة الاستقرار ، وفترة التشغيل العادي والتآكل البطيء ، والتي تتراكم خلالها تشوهات لا رجعة فيها ؛
ثالثا - فترة التراكم المكثف لتشوهات التعب (تقنيا غير قابلة للاسترداد) وعندما تصل كمية التآكل إلى قيمة حرجة (80٪) فإن السؤال الذي يطرح نفسه هو ضرورة تفكيك المبنى
تميز قيمة التقادم الوظيفي درجة التناقض الوظيفي بين عناصره الفردية أو المبنى بأكمله ككل والمعايير الرئيسية لأدائه ، والتي تحدد الظروف المعيشية للناس ، وحجم وجودة الخدمات المقدمة ، مع متطلبات السوق الحديثة .
التقادم الخارجي (الاقتصادي) (التقادم الخارجي)- فقدان القيمة بسبب التأثير السلبي لعوامل خارج الجسم المقيَّم.
يمكن أن تكون هذه العوامل ذات طبيعة مختلفة:
- المادية (بجانب منطقة سكنيةمطار ، طريق سريع ، مصنع ، إلخ) ؛
- اقتصادي (قد يكون هناك تغيير في نسبة العرض والطلب ، وأسعار المواد الخام و (أو) ناقلات الطاقة ، ومستوى المنافسة ، الخارجية الوضع الاقتصاديتأثير العوامل الاقتصادية الكلية والقطاعية والإقليمية التي لها تأثير سلبي) ؛
- السياسية (القيود التشريعية والتغييرات في الشروط السياسية والمالية وغيرها على سوق العقارات).
هذا النوع من التقادم متأصل في التحسينات بسبب وضعها الثابت ، وعلى عكس التقادم الجسدي والتقادم الوظيفي ، لا يظهر في الكائن نفسه. يرتبط بتغيير غير مواتٍ في البيئة الاقتصادية الخارجية للكائن (بيئة الشيخوخة). لذلك ، يعتبر التقادم الخارجي فيما يتعلق بالكائن ككل وينطبق على كل من قطعة الأرض والتحسينات في نسب معينة. في الوقت نفسه ، غالبًا ما يتم قياس الاستهلاك الخارجي بالقيمة المرسملة لخسائر الإيجار ، المقدرة باستخدام إجمالي مضاعف الإيجار.
حقيقة أن المصادر منفصلة (لا تتقاطع) وتغطي النطاق الكامل لقيم الأسباب المحتملة تسمح لنا بتأكيد أن نظام الاستهلاك والتقادم قد تم إدخاله في نظرية التقييم ، والذي لا يسمح بالحساب المزدوج ، على عكس "مجموعة" معينة من أنواع الإهلاك (التقادم) التي تكون ناقصة بهذا المعنى ، المقدمة في المعيار البيئي والاجتماعي (ESS) (انظر الفقرة 3.3.3 من الكتاب المدرسي). وبالتالي ، على سبيل المثال ، يتم تعريف الاستهلاك على أنه خسارة في القيمة ناتجة عن استهلاك الأصول من خلال استخدامها. هنا ، يتم النظر في المصادر في البيئة المباشرة ، والتي تحدد جودة تشغيل موضوع التقييم. يرتبط التقادم الوظيفي بالتغيرات في الصناعة التي تنتج موضوع التقييم ، ويتم تحديد التقادم الخارجي ، كما يوحي الاسم ، من خلال التغييرات في ظروف الاقتصاد الكلي لعمل الكائن.
يمكن ملاحظة جميع أنواع البلى تقريبًا في المباني المشيدة حديثًا ، حتى تلك التي تتوافق مع الاستخدام الأكثر كفاءة. قطعة أرض. هذا يرجع إلى حقيقة أنه قد يتم إجراء بعض الحسابات الخاطئة والانحرافات عن المشروع الأصلي أثناء أعمال البناء. بالإضافة إلى ذلك ، نظرًا لطول فترة التصميم ووقت البناء الطويل ، حتى الأكثر مشاريع حديثةبحلول الوقت الذي يتم فيه تشغيل المرفق ، قد يكون لديهم تناقض وظيفي.
الاستهلاك المتراكم- خسارة القيمة بسبب جميع عوامل الاضمحلال
نظام اضمحلال القيمة في التثمين العقاري
قد يكون الانخفاض في القيمة قابلاً للاسترداد أو غير قابل للاسترداد.
الانخفاض القابل للاسترداد هو الاستهلاك أو التقادم ، والقضاء على أسبابه ممكن تقنيًا ومبرر اقتصاديًا (مناسب).
يعتبر الإجراء مبررًا اقتصاديًا ، ونتيجة لذلك لا تقل الزيادة في قيمة موضوع التقييم بعد إزالة السبب عن تكلفة تنفيذه.
ضعف قاتل- التدهور أو التقادم ، حيث لا يمكن القضاء على الأسباب المسببة له ماديًا أو تقنيًا ، أو لا يكون القضاء عليه مبررًا اقتصاديًا.
التدهور الجسديوالتقادم الوظيفي قد يكون أو لا يكون قابلاً للاسترداد في تاريخ التقييم.
الاستهلاك الخارجي (الاقتصادي)في تقييم العقارات يعتبر دائما قاتلا. يرتبط ارتباطًا مباشرًا بموقع الكائن قيد التقييم. الأسباب التي تسببت في ذلك هي أسباب خارجية للعقار ولا يمكن لمالك العقار الذي يتم تقييمه التخلص منها.
يرتبط إهلاك المباني ارتباطًا مباشرًا بعمرها وعمر الخدمة لكل من المبنى بأكمله وعناصره الهيكلية الفردية. من الناحية النظرية ، يجب أن يفقد المبنى أو المكون كل قيمته على مدار عمره الإنتاجي ، لذلك يتم استخدام العمر والعمر الإنتاجي اعتبارًا من تاريخ التقييم لحساب الاستهلاك الإجمالي للمبنى أو مكوناته في حساب انخفاض القيمة. في هذه الحالة ، يجب أن يكون لدى المثمن فكرة عن دورة حياة العقار.
نظرًا لأن الأشياء العقارية تخضع للتغييرات المادية والاقتصادية والقانونية خلال فترة وجودها بأكملها ، فإن كل شيء غير منقول (باستثناء الأرض) يمر بمراحل دورة الحياة الموسعة التالية:
- التكوين - البناء ، إنشاء مشروع جديد ، الاستحواذ (شراء ، تخصيص ، إلخ) قطعة أرض ؛
- التشغيل - التشغيل والتطوير (التوسع ، إعادة الإعمار ، إعادة التنظيم ، إلخ) ؛
- زوال الوجود - هدم ، تصفية ، تدمير طبيعي.
في الوقت نفسه ، خلال دورة حياة العقار ككائن مادي ، هناك تغيير ، ربما يتكرر ، للمالك أو المالك أو المستخدم. هذا الكائنالعقارات كهدف قانوني.
دورة حياة الممتلكاتيتبع أنماطًا معينة ويتضمن ، بحكم التعريف ، G. الحياة الاقتصادية، الحياة الاقتصادية المتبقية ، والعمر الزمني والفعال.
عند حساب الاستهلاك المتراكم (الانحطاط التراكمي) ، يستخدم المثمنون المفاهيم التالية.
عمر الخدمة المعياري (Tm)- واضح أنظمةالعمر التشغيلي للمباني والمنشآت الخاضعة لقواعد وشروط الصيانة والإصلاح.
يتم تحديد عمر الخدمة القياسي للمباني والهياكل (عناصرها الهيكلية) (محسوب) مع مراعاة تنفيذ تدابير التشغيل الفني (مع مراعاة تدابير الإصلاح والبناء). هذه هي الفترة الزمنية المقدرة التي يمكن خلالها استخدام الكائن وعناصره الهيكلية ، اعتمادًا على نوع مادة الهياكل الرئيسية (الأساسات والجدران والأسقف) ، للغرض المقصود منها ، مع مراعاة الإصلاحات الحالية والجسيمة بشكل دوري نفذت فيه. اعتمادًا على المتانة ، التي تحدد المجموعة الرأسمالية للمباني (الهياكل) وعناصرها الهيكلية الرئيسية ، المصطلح المعيارييمكن أن تتراوح الخدمة من 10 إلى 175 عامًا.
مصطلح العمر المادي للتحسينات (Gr) (الحياة الفعلية) - الفترة من الانتهاء من بناء التحسينات إلى هدمها. هذه هي الفترة الزمنية التي يوجد فيها المبنى. لا تحسب النفعية الاقتصاديةأو استخدام غير مناسب. يمكن أن يكون مصطلح الحياة المادية معياريًا وفعليًا ومحسوبًا (متوقعًا) ومزادًا بسبب التحديث وتحسين الظروف.
مصطلح الحياة الاقتصادية للكائن (G c) (الحياة الفعالة)- الفترة الزمنية التي تساهم خلالها تحسينات قطعة الأرض في قيمة العقار ؛ الوقت الذي يمكن خلاله استخدام الكائن ، وتحقيق ربح.
اعتمادًا على متانة (مجموعة capitality) المباني (الهياكل) وعناصرها الهيكلية ، يمكن أن تتراوح الحياة الاقتصادية من 5 إلى 50 عامًا حتى اللحظة المرتبطة بظهور حاجة ملحة لإجراء إصلاحات كبرى.
يمكن أن يكون توقيت الحياة المادية والاقتصادية مختلفًا تمامًا - فعادةً ما تتجاوز الحياة المادية المتوقعة الحياة الاقتصادية. الإصلاحات الحالية والكبيرة ، وكذلك إعادة الإعمار ، تطيل الحياة المادية والاقتصادية على حد سواء.
العمر الزمني للتحسينات (T) (العمر الزمني أو الفعلي)- الفترة المنقضية من تاريخ التكليف بالشيء حتى تاريخ التقييم. هذا هو العمر الفعلي (وفقًا لصحيفة البيانات الفنية) للكائن.
يتم تحديد العمر الفعال على أساس الفحص البصري ويستند إلى خبرة وحكم المقيم أو المقيم. يتم تحديده من خلال التقييم مظهر، الحالة الفنية ، العوامل الاقتصادية للتشغيل وأسباب أخرى تؤثر على تكلفة الكائن ، يأخذ في الاعتبار خصائص المستهلك(خصائص السلع) للعنصر في تاريخ التقييم لبيعه المحتمل. العمر الفعلي ، من أجل تحديد حالة الكائن الذي يتم تقييمه يجب أن تكون مرتبطة مع الكائن المقابل بين العمر الفعلي ، كما لو تم تشغيله في ظل ظروف نموذجية وكثافة عادية للعملية.
هذه هي الفترة الزمنية المقدرة التي سيستمر خلالها المبنى في تحقيق ربح لمالكه ، والتي تحددها الفرق (Tf - Tef) (يجب تجنب التعريف غير الصحيح في كثير من الأحيان: "العمر الاقتصادي المتبقي هو الفترة من تاريخ تقييم نهاية العمر الاقتصادي للشيء "في تاريخ التقييم ، يحدد المثمن مؤشرين - العمر الزمني والعمر الفعال للمبنى ، وهذا الأخير هو الذي يظهر في الحسابات). عادة ما يستخدم المثمن هذه الفترة لتقدير الأرباح المستقبلية. تجديد وتحديث المرفق يطيل العمر الاقتصادي المتبقي.
تقدير العمر الاقتصادي المتبقي للكائن
العمر الفعال للتحسين (TEF) (العمر الفعال)- العمر ، يتم تحديده بخبرة في تاريخ التقييم حسب الحالة المادية ودرجة فائدة الكائن (وفقًا للعوامل الاقتصادية التي تؤثر على قيمة الكائن قيد التقييم).
قد يكون العمر الفعلي أقل من العمر الزمني إذا تم تشغيل المبنى على مستوى عالٍ أو تم إعادة بنائه. وعلى العكس من ذلك ، إذا تمت صيانة المبنى بشكل سيئ ، فقد يكون عمره الفعلي أكبر من عمره الزمني.
يتم تحديد العمر الفعال على أساس الفحص البصري ويستند إلى خبرة وحكم المقيم أو المقيم. يتم تحديده من خلال تقييم المظهر والحالة الفنية والعوامل الاقتصادية للتشغيل والأسباب الأخرى التي تؤثر على) قيمة الكائن ، ويأخذ في الاعتبار خصائص المستهلك (خصائص السلع) للكائن اعتبارًا من تاريخ التقييم لبيعه المحتمل. E هو العمر الفعلي ، من أجل تحديد حالة الكائن الذي تم تقييمه يجب أن تكون مرتبطة بالعنصر المقابل بين العمر الفعلي ، كما لو تم تشغيله في ظل ظروف نموذجية وكثافة عادية للعملية.
يمكن تحديد العمر الفعلي بناءً على العمر الزمني ، مع مراعاة الاستهلاك المتراكم والعوامل الاقتصادية المدرجة. يمكن تعريفه بنفس طريقة تعريف الاختلاف بين شروط الحياة الاقتصادية والعمر الاقتصادي المتبقي للكائن. اعتمادًا على كيفية صيانة المبنى ، سواء تم إجراء إصلاحات أو ترقيات أو تجديد أم لا ، قد يكون العمر الفعلي للمبنى أكثر أو أقل من عمره الزمني.
مدة العمر الاقتصادي المتبقي للشيء (T) (بقية العمر الفعلي أو الحياة الاقتصادية المتبقية)- هذه هي الفترة الزمنية المقدرة التي سيستمر خلالها المبنى في تحقيق الربح لمالكه ، والتي تحددها الفرق (Tf - Tef) "". في تاريخ التقييم ، يحدد المثمن مؤشرين - العمر الزمني و العمر الفعال للمبنى ، وهذا الأخير هو الذي يظهر في الحسابات). عادة ما يستخدم المثمن هذه الفترة لتقدير الأرباح المستقبلية. إصلاح وتحديث المرفق يزيد من فترة العمر الاقتصادي المتبقي (الشكل 11.3).
يمكن تكرار دورة حياة غرض عقاري تجاري معين كممتلكات ، من وجهة نظر مالكه الحالي ، الذي يتخذ مسارًا ذاتيًا خاصًا به مع كائن العقار من الشراء إلى البيع أو التبادل ، عدة مرات ، في كل مرة مع مالك جديد ، حتى نهاية كائن الحياة الاقتصادية أو المادية. بالنسبة للأشياء - الآثار التاريخية - يعتبر مؤشر العمر المادي أكثر أهمية ، وليس حقيقة تغيير المالك والمالك والمستخدم.
جميع مراحل دورة حياة شيء ما ومؤشرات عمره مترابطة ، وعندما يتغير أحدهما ، تتغير الأخرى وفقًا لذلك. يجب أن يأخذ المالك في الاعتبار وجود العقارات في مرحلة أو أخرى من دورة الحياة من أجل تنفيذ التدابير المناسبة لضمان الحفاظ على العقار وزيادته.
يشير الاستهلاك إلى أن العمر الفعلي ، معبرًا عنه كنسبة مئوية ، يعكس الحياة الاقتصادية النموذجية بنفس الطريقة التي تعكس بها النسبة المئوية للاستهلاك المتراكم التكلفة الإجمالية لإعادة الإنتاج ، أي
مدة الحياة الاقتصادية (SEZh) للمدرسة دون إصلاحات كبيرة هي 60 عامًا.
يشمل الاحتياطي عناصر من المبنى والمعدات ، والتي تكون مدة خدمتها أقل من العمر الاقتصادي المتوقع للمبنى. وتشمل هذه العناصر
الحياة الاقتصادية 277
أ) مدة الإيجار أقصر من العمر الاقتصادي للأصول
EZh - مصطلح الحياة الاقتصادية للكائن
هذه الطريقة بسيطة ومنطقية للغاية ، لكن عيبها الكبير هو ذاتية تحديد العمر الفعال وفترة الحياة الاقتصادية.
مدى الحياة الاقتصادية
الحياة الاقتصادية المتبقية
مصطلح الحياة الاقتصادية هو الفترة الزمنية التي يمكن خلالها استخدام كائن (بناء) ، لتحقيق ربح. خلال هذه الفترة ، تساهم التحسينات في قيمة العقار. تنتهي الحياة الاقتصادية للشيء عندما لا تساهم التحسينات التي تم إجراؤها في قيمته بسبب التقادم العام للكائن.
طريقة العمر. يتم حساب النسبة المئوية للاستهلاك المادي عند تطبيق هذه الطريقة على أنها نسبة العمر الفعلي إلى فترة الحياة الاقتصادية.
يعتبر استخدام معيار NPV هو المقياس الصحيح لكفاءة الاستثمار. في الوقت نفسه ، يمكن أن يؤدي استخدام المؤشرات المطلقة في تحليل المشاريع ذات الظروف الأولية المختلفة (الاستثمار الأولي ، والحياة الاقتصادية ، وما إلى ذلك) إلى صعوبات في اتخاذ القرارات الإدارية.
يعكس هذا التفاوت حقيقة أن العمر الاقتصادي للأصول الثابتة ، وخاصة الجزء النشط منها ، يجب أن يكون أقصر من العمر الإنتاجي القياسي ، والذي عادة ما يكون سمة للمنظمات الناجحة. وبالتالي ، يجب شطب الأصول الثابتة واستبدالها بأخرى جديدة قبل نهاية مدتها. استخدام مفيد، حيث تتميز الأصول الثابتة الجديدة بأكثر من ذلك أداء عالي، الود البيئي ، انخفاض تكاليف الإصلاح ، يسمح لك بإنتاج منتجات أكثر قدرة على المنافسة. لا توجد أيضًا عواقب ضريبية سلبية (لضريبة القيمة المضافة وضريبة الدخل) عند إيقاف تشغيل أحد الأصول الثابتة قبل نهاية عمره الإنتاجي القياسي. بالنسبة للمنظمات التي تواجه صعوبات ، على العكس من ذلك ، فإن زيادة العمر الاقتصادي للأصول الثابتة على مدى فترة استخدامها القياسية هي خاصية مميزة ، مما يؤدي إلى تشغيل الأصول الثابتة المستهلكة بالكامل. لا ينطبق هذا الاستنتاج على العقارات (المباني والمنشآت) ، التي يتوافق معها متوسط العمر الاقتصادي مصطلح المحاسبةاستخدام مفيد.
إن معايير الاعتراف بعقد الإيجار كعقد إيجار تمويلي هي ، على وجه الخصوص ، مدة الإيجار (إذا كانت تمثل غالبية العمر الاقتصادي (العمر الإنتاجي) للأصل ، على الرغم من
العمر الاقتصادي للعقار هو الفترة الزمنية التي يساهم فيها التحسين في قيمة الموقع.
TC هي الحياة الاقتصادية النموذجية ، سنوات. في شكل معدل ، تكون الصيغة كما يلي
مثال 3. موضوع التقييم له عمر اقتصادي 60 عامًا (تصميم أكثر تقدمًا و ميزات التصميممن الأمثلة 1 ، 2) العمر الزمني - 20 سنة العمر الفعلي - 12 سنة (تم التحديث ولم يكن هناك سلبي
الحياة الاقتصادية المتبقيةمستوى تكاليف التشغيل ، ومعدلات الارتداد ومعدلات الخسارة ، والمخاطر ، ونسبة الأرض إلى قيم البناء ، وتاريخ البيع ، والاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة ، وشروط التمويل ، ومستوى جودة الإدارة. بالإضافة إلى ذلك ، لا ينبغي أن يختلف الموقع والديكور اختلافًا جوهريًا.
الحياة الاقتصادية المتبقية ؛ Ry هو معدل العائد على الاستثمار. مثال. شروط الاستثمار: شرط- 5 سنوات؛ R - معدل العائد على الاستثمار 12٪ ؛ مبلغ الاستثمار الرأسمالي في العقار 10.000 دولار قرار. طريقة الحلقة. سيكون العائد السنوي الثابت على رأس المال 20٪ ، حيث سيتم شطب 100٪ من الأصل على مدى 5 سنوات (100: 5 = 20). في هذه الحالة ، نسبة الرسملة
المدة المتبقيةبدني حياة.يمكن حساب الإهلاك المادي لكل من العناصر الفردية للمبنى مع الجمع اللاحق للانحطاط المحسوب ، وللمبنى ككل. لحسابات التآكل التقريبية ، من الممكن استخدام صيغة مبسطة: و
المدة المتبقيةمفيد حياة- 48 سنة. تتطلب مساحة المكتب 1000 دولار للاستبدال الفوري للسجاد واللوازم المتنوعة. منصات التحميل بسبب التشغيل السيئ لها تآكل جسدي بنسبة 25٪ أعلى من المعدل الطبيعي ؛ المشتركة المعتادة شرطمفيد حياة 30 سنة تحتاج إلى إنفاق 2500 دولار لإصلاحها. تقييم المدة المتبقيةمفيد حياةالأسطح والأنظمة
المدة المتبقيةاستخدام مفيد. العمر المفيد للكائن الموجودات غير الملموسةيحدد بناء على شرط:صلاحية البراءة ، الشهادات ؛ قيود على استخدام الكائن وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي والدول الأجنبية ؛ مع مراعاة الاتفاقات ذات الصلة. لو شرطلا يمكن تحديد العمر الإنتاجي للأصل غير الملموس ، إذن
شرطيرجع في المقام الأول إلى حقيقة أن هذا البلد في فترة ما بعد الحرب كان موجهًا بشكل صحيح وبدأ في اتباع سياسة دولة تهدف إلى تسريع التقدم العلمي والتكنولوجي. تُفهم السياسة العلمية والتقنية الموحدة للدولة على أنها نظام للتدابير المستهدفة التي تضمن التنمية المتكاملةالعلم والتكنولوجيا ، وإدخال نتائجها في الاقتصاد الوطني. متحد
شرطيجب أن تتجاوز خدمة أصول الإنتاج الثابتة (الآلات والمعدات) ثلاث سنوات ؛ يجب ألا تتوقف الشركات الصغيرة عن أنشطتها في غضون عام واحد من تاريخ بدء تشغيل المعدات التي يتم خصم ما يصل إلى 50٪ من قيمتها. عند استخدام الفوائد في المنطقة استهلاك متزايدالشركات الصغيرة لديها الفرصة في السنة الأولى
شرطخدمات. المؤشر الفردي الأكثر تميزًا ، والذي يُشار إلى قيمته في بيانات جواز السفر للمنتجات ، هو وقت التشغيل المضمون حتى الإصلاح الأول (T). هذا هو المؤشر الأكثر موضوعية ، لأنه من غير المربح المبالغة في تقديره بشكل تعسفي (تزداد خسائر الشركة المصنعة للمنتج مع الخدمة المضمونة للمنتجات غير الموثوقة) والتقليل بشكل تعسفي
شروطحمل؛ عند ولادة طفل ؛ لفترة الإجازة لرعاية الطفل حتى بلوغه سن 1.5 سنة ؛ بدل الطفل. يتم تحديد إجراءات تعيين ودفع هذه المزايا من قبل حكومة الاتحاد الروسي. حسب إستراتيجية التنمية الاتحاد الروسيحتى عام 2010 ، أعده مركز البحوث الاستراتيجية ، ومن المتصور الانتقال إلى دولة فرعية ، والتي
توقيتوطرق تحقيق الأهداف المرجوة. يمكن تقسيم جميع التوقعات إلى مجموعتين كبيرتين: أساسية واجتماعية اقتصادي.تشمل الأساسيات التنبؤات الديموغرافية والتنبؤات الموارد الطبيعية، التقدم العلمي والتكنولوجي والبيئي ظاهريا اقتصادي،أجنبي - غير سياسي ، سياسي داخلي ، إلخ. الاجتماعية - الاقتصادية تشمل التوقعات اقتصادينمو،
في الممارسة العالمية ، هناك ثلاثة مناهج رئيسية لتقييم قيمة الأشياء العقارية: مكلفة ومربحة وسوقية ، على أساسها أنواع مختلفةقيمة الكائن - السوق ، الاستثمار ، الاستبدال ، تكلفة الاستبدال ، إلخ. (انظر 5.1.). تعتمد طرق تقييم العقارات - الطرق المحددة التي يتم بها تطبيق مبادئ التقييم - على النهج المتبع.
يمكن تقسيم عملية تقييم العقارات إلى ست مراحل: تحديد مجال قضايا التقييم (جوهر التقييم) ، والتفتيش الأولي على موضوع التقييم وإبرام عقد التقييم ؛ خطة التقييم جمع وتحليل المعلومات ؛ تطبيق الأساليب المناسبة للتقييم ؛ الموافقة وأخيراً تقرير عن نتيجة تقدير قيمة الشيء.
دعنا نحلل إمكانيات كل مرحلة من مراحل عملية تثمين العقارات.
1. تحديد المهمة وإبرام عقد لتقييم العقار. يحدد العميل ، كقاعدة عامة ، هدفًا محددًا للمُثمن - لتحديد قيمة العقار ، وهو أمر ضروري له لاتخاذ قرار. قد تختلف مصالح العميل: شراء العقارات كاستثمار ، أو بيع شيء ما ، أو إقراض جزء من أصوله ، أو الحصول على قرض ، أو رهن الممتلكات ، إلخ. في كل حالة ، يحتاج المثمن إلى تحديد نوع خاص محدد من القيمة (على سبيل المثال ، تحديد القيمة السوقية للعقار أو الاستثمار أو قيمة الضمان ، وما إلى ذلك) ومنطقة الاستخدام (البيع ، الحصول على قرض ، تأمين ، إلخ). المنفعة والاستبدال والتوقع هي مبادئ أساسية تساعد المقيم على فهم طبيعة المشاكل المطروحة.
عند تقييم عقار ، من المهم التحقيق في العقار وتحديد الحقوق القانونية المرتبطة به ، حيث قد يكون للعميل الحق فقط في تأجير العقار أو حقوق محدودة لاستخدامه ، ولديه حصة معينة فقط في عقد الإيجار المشترك والشراكة ، قد يكون العقار مرهونًا برهن عقاري ، وقد تكون هناك قيود قانونية ، إلخ. عند حل هذه المشكلات ، ينطلق المثمن ، كقاعدة عامة ، من المبادئ التقييمية للتوازن والتغيير والحجم الاقتصادي والتقسيم الاقتصادي. إنها تسمح للمثمن بتحديد الأجزاء (الأسهم) من العقارات التي يجب دمجها (تقسيمها) أو في أي تسلسل يجب بيعها ، وكل هذا يجب أن يتم لمصلحة العميل.
بعد ذلك ، يتم تقدير التكاليف المتوقعة للأموال ووقت جمع وتأكيد المعلومات. ستعتمد هذه التقديرات على كمية المعلومات التي يمتلكها المثمن بالفعل ، على تفرد أو تعقيد المشكلة التي يتم حلها ، وعلى الكفاءة المهنية والخبرة للمُثمن. قد ينشأ موقف عندما يكون من الضروري إجراء فحص مستقل للممتلكات.
يتم تقييم العقارات على أساس اتفاق بين المثمن والعميل. تتضمن المتطلبات الإلزامية للعقد الحاجة إلى تحديد نوع التقييم ؛ نوع قيمة كائن التقييم ؛ مبلغ الدفع مقابل هذا العمل ؛ بالإضافة إلى معلومات حول المؤسسة التعليمية التي أصدرت شهادة التعليم التي تؤكد اكتساب المعرفة المهنية في مجال التقييم ؛ ترخيص صادر عن الهيئة المعتمدة وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي. لا يمكن إجراء تثمين للعقار من قبل المثمن إذا كان مؤسسًا أو مالكًا أو مساهمًا أو رسمي كيان قانوني، أو من قبل العميل أو الفرد الذي لديه مصلحة عقارية في موضوع التقييم.
تعتمد تكلفة تقييم العقارات على مدى تعقيد المشكلة ومقدار التكاليف المتوقعة ومجموعة الخدمات المقدمة. يمكن أن يكون الدفع في النموذج دفع مبلغ مقطوع، معدل بالساعة ، كنسبة مئوية من إجمالي قيمة تقييم الممتلكات.
يعمل الاقتراح المتعلق بشروط العقد على توضيح مسؤوليات المثمن والعميل ويؤكد أن المثمن قد فهم بشكل صحيح جوهر المشكلة التي تواجه العميل. يساعد إبرام العقد لأداء المهمة ومبلغ الدفع على تجنب سوء الفهم في المستقبل.
2. خطة التقييم. بعد فهم جوهر التقييم وتعريفه ، يحدد المثمن الطرق الممكنة لحلها. لهذا الغرض ، يتم تطوير برنامج بحثي ، يصبح أساس المرحلة الثانية ، يسمى "خطة التقييم" ويتضمن حلولاً متسلسلة للمهام التالية:
أ) هيكلة التقييمالخاصية هي أن المثمن يدرس أولاً عوامل التكلفة العامة على المستوى الإقليمي ، ثم ينتقل إلى عوامل تكلفة أكثر تحديدًا على المستوى المحلي والقطاعي ، ويركز أخيرًا على عوامل محددة تؤثر على قيمة الأرض التي تم تقييمها والموجودة عليها. كائنات الحوزة.
ب) خطة التقييمينص على جمع المعلومات الضرورية ومعالجة وتحديد شريحة معينة من سوق العقارات التي تنتمي إليها الممتلكات التي يتم تقييمها ؛ تحديد الطلب والمنافسين المحتملين والمشترين المحتملين (المستخدمين) ؛ تحليل معلمات الأشياء القابلة للمقارنة ، والخصائص الشخصية للمستخدمين المحتملين ، وظروف السوق للتمويل.
الخامس) تجسيد مناهج تقييم الممتلكات. كل حالة لها نهجها الخاص ، وهي مناسبة فقط لها. من أجل الاختيار الصحيح للنهج ، من الضروري تحديد معايير مدى ملاءمتها في الحالة ذات الصلة. من الواضح أن متطلبات التقييم وكالات الحكومةقد تختلف عن متطلبات أصحاب القطاع الخاص. على سبيل المثال ، عند الخصخصة العقاراتليس اقتصاديًا ، ولكن تأتي المطالب الاجتماعية والسياسية في المقدمة.
تطبق معايير التثمين العقاري جميع المناهج الثلاثة و الحل الأخير- اثنان ، ولكن من الضروري تبرير سبب الاختيار. يتم اشتقاق النتيجة النهائية للتقييم مع الأخذ في الاعتبار أهمية نهج معين في كل حالة محددة.
3. جمع وتأكيد المعلومات. تعتمد مصداقية استنتاجات المقيم على البيانات التي استخدمها في عمله. إذا لم تكن دقيقة ، فسيكون من الصعب التوصل إلى نتيجة معقولة. لذلك ، يجب على المقيم جمع هذه المعلومات التي تؤكد استنتاجاته في التقرير أو التحليل.
في الممارسة المهنية للمثمنين ، تم تطوير نظام معين في الاختيار معلومات ضرورية. يكمن جوهرها في حقيقة أن البيانات التي تم جمعها يجب أن:
- أن تكون ذات صلة مباشرة بالشيء الذي تم تقييمه وأن تكون حديثة بما فيه الكفاية ، أي محدد؛
- يتم تأكيده من خلال فحص شخصي للشيء من قبل المثمن أو الأشخاص المطلعين (الخبراء) ؛
- أن تكون قابلة للمقارنة مع البيانات الخاصة بأشياء مماثلة متاحة في السوق ؛ هذه المقارنة مهمة بشكل خاص عند استخدام المؤشرات المالية، على وجه الخصوص عند الحساب الدخل القادم;
- النص على إمكانية توضيح ما إذا كانت قد حدثت أثناء عملية جمع المعلومات تحريفات أو انحرافات عن القيم الفعلية ؛
- ترتبط الخبرة العمليةالمثمن.
نظرًا لأن المعلومات الزائدة نادرًا ما تضيف مصداقية للتقرير ، فإن البيانات التي يتم جمعها لا ينبغي أن تثقل كاهل تقارير المقيّمين.
سيسمح الاختيار المؤهل للمعلومات الضرورية للمُثمن بتطبيق ما هو مناسب بهذه المناسبةنهج لتقييم الممتلكات.
4. مناهج تقييم العقارات للأشياء. نهج التكلفة ينص على تقييم تكلفة الاستنساخ الكامل أو تكلفة الاستبدال الكامل للممتلكات التي يتم تقييمها ، ثم طرح مبلغ الاستهلاك المادي والمعنوي والاقتصادي ، وأخيراً ، إضافة إلى القيمة التي تم الحصول عليها بالقيمة السوقية لقطعة الأرض غير متطورة.
عنصر مهم ومعقد في نهج التكلفة هو تحديد الاستهلاك. ومن المعروف أن الاستهلاك هو فقدان المنفعة وانخفاض قيمة الممتلكات لأسباب مختلفة
يوفر نهج التكلفة العمليات الإلزامية التالية:
1) تحديد القيمة السوقية لقطعة الأرض التي يقع عليها العقار (من خلال مقارنتها بقيمة قطع الأراضي المماثلة أو باستخدام القواعد الارشاديةوكالات الحكومة)؛
2) تحديد تكلفة الاستبدال ؛
3) حساب جميع أنواع إهلاك الممتلكات الجاري تقييمها: المادي والوظيفي والخارجي وتحديد تكلفة الاستبدال مع الاستهلاك، (يُخصم الاستهلاك الإجمالي للممتلكات من تكلفة إعادة إنتاجها أو استبدالها) ؛
4) الحساب التكلفة الإجماليةالملكية عن طريق الإضافة إلى صافي القيمةاستبدال القيمة العقارية بالقيمة السوقية لقطعة أرض.
العملية الأولى هي تقييم القيمة السوقية للأرض التي يقع عليها العقار- هي دراسة:
حقوق ملكية قطعة الأرض ؛
الخصائص الفيزيائية للأرض.
بيانات عن علاقة قطعة الأرض بالبيئة ؛
العوامل الاقتصادية التي تميز قطعة الأرض المقيمة.
قد تكون مصادر هذه المعلومات هي لجان وهيئات أراضي المدينة حيث يتم تسجيل المعاملات مع قطع الأراضي ، ومؤسسات الإقراض العقاري ، وشركات التقييم والعقارات المتخصصة في المعاملات مع قطع الأراضي (على سبيل المثال ، وكالة العقارات Progal ، وما إلى ذلك).
هناك خمس طرق رئيسية لتقييم القيمة السوقية لقطع الأراضي بناءً على ثلاثة مناهج أساسية:
طريقة بيع قابلة للمقارنة
طريقة الارتباط (التحويل) ؛
طريقة رسملة إيجار الأرض ؛
طريقة التقنية المتبقية للأرض ؛
طريقة تطوير الأرض.
تتمثل طريقة المبيعات القابلة للمقارنة في تجميع ومقارنة البيانات المتعلقة بقطع أراضي شاغرة مماثلة تم بيعها مؤخراوتعديل أسعار البيع.
تتم مقارنة قطعة الأرض المقدرة مع قطع الأراضي المماثلة وفقًا للعناصر التالية:
موقع ؛
وقت البيع
الخصائص البدنية؛
خصائص الدخل المستلم من قطعة الأرض ؛
شروط تمويل صفقة شراء وبيع قطعة أرض ؛
شروط البيع؛
تتكون طريقة الارتباط (التحويل) في التحليل مبيعات البناءتقع على قطعة أرض مماثلة ، وتقسيم سعر البيع الإجمالي إلى مكونين - سعر المبنى وسعر الأرض.
في نفس الوقت ، يتم تقدير تكلفة المبنى وغيرها من الهياكل الموجودة في هذا الموقع مبدئيًا ، ثم يتم طرحها من السعر الإجمالي للمجمع العقاري ، وبالتالي يتم الحصول على تكلفة قطعة الأرض ، يتم نقل النتيجة إلى الكائن الذي تم تقييمه.
طريقة رسملة إيجار الأرض هي رسملة الدخل المستلم من مدفوعات الإيجار.
هذه الطريقة في الشروط الروسيةيكاد يكون من المستحيل استخدامه ، لأنه من المستحيل حاليًا العثور على مقارنة مدفوعات الإيجاروقواعد الرسملة بسبب الافتقار إلى سوق تأجير الأراضي على هذا النحو.
طريقة الأرض المتبقية في تقدير قيمة قطعة الأرض قابلة للتطبيق في حالة عدم وجود بيانات عن مبيعات قطع الأراضي الشاغرة. يتم احتساب الدخل على أساس الربح المحصل مع الأخذ بعين الاعتبار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة لقطعة الأرض والممتلكات المبنية عليها.
تعتمد الطريقة على تطبيق مبدأ الإنتاجية المتبقية للأرض.
يتم استخدام طريقة تطوير (تطوير) قطعة الأرض عندما يكون من الضروري تحديد تكلفة قطعة الأرض المناسبة للتقسيم إلى قطع فردية منفصلة وتتضمن التسلسل التالي من الإجراءات:
تحديد حجم وعدد قطع الأراضي الفردية (عند تحديد حجم قطع الأراضي الفردية ، المادية والقانونية و القوى الاقتصادية، والتأثير على اعتماد هذا القرار) ؛
حساب تكلفة المناطق المطورة باستخدام طريقة البيع القابلة للمقارنة ؛
حساب تكاليف تطوير المواقع وبيعها.
تعريف الكمية تدفق ماليبطرح تكلفة تطوير المواقع من إجمالي عائدات بيع هذه المواقع ؛
خصم التدفقات النقدية مع مراعاة وقت التطوير والمبيعات لجميع الأفراد قطع ارض.
يجب أن يعكس معدل الخصم المستخدم لخصم التدفق النقدي الاتجاهات الحالية في أداء الاستثمار في سوق معين للأراضي المطورة ، ويجب أن تكون هذه المعدلات مرتفعة للغاية بسبب المخاطر الكبيرة لتطوير وبيع الأراضي.
العملية الثانية هي تحديد تكلفة الاستبدال الإجمالية.
هناك ثلاث طرق رئيسية لتحديد تكلفة الاستبدال (تكلفة الاستبدال) للعقار.
1. طريقة الوحدة المقارنة (أو طريقة تكلفة الوحدة) ،حيث يتم ضرب القيمة المعدلة لوحدة القياس في عدد وحدات الممتلكات التي يتم تقييمها.
يمكن أن تكون وحدات القياس مترًا مربعًا أو مترًا مكعبًا. المركز الأول ، إلخ. هذه هي أسهل طريقة لتقييم الممتلكات.
2. طريقة الانقسام إلى مكونات، بناءً على تحديد مكونات العقار وضربها بمؤشرات التكلفة المجمعة.
يمكن أن تكون المكونات: الأساس والجدران والفواصل والسقوف (أغطية) والسقوف والأرضيات والفتحات ، الانتهاء من العمل، المعدات الهندسية ، الأجور ، إلخ. يمكن حساب المؤشرات المجمعة لـ 1 م 3 ، 1 م 2 ، 1 متر طولي ، 1 ساعة قياسية ، إلخ.
3. الطريقة الكميةيتكون في رسم الكائن و تقديرات موجزةبناء الكائن قيد التقييم ، كما لو كان يتم بناؤه مرة أخرى.
هذه هي الطريقة الأكثر استهلاكا للوقت ، ولكن يمكن تسهيلها بشكل كبير إذا كانت هناك تقديرات قديمة للكائن الذي يتم تقييمه ، والذي تم بناءه على أساسه ، أو يمكن للمثمن الخبير اللجوء إلى خدمات مقدر متخصص سيطور تقدير جديد للكائن الذي يتم تقييمه باستخدام معايير وأسعار موحدة وأسعار مؤشرات لأعمال البناء والتركيب و SNiPs وغيرها من الوثائق الضرورية.
عادة التكاليف غير المباشرةتشكل 10-15 في المائة من التكلفة الإقليمية للبناء.
العملية الثالثة هي تحديد استهلاك الممتلكات.
في أنشطة التقييم ، يعتبر الإهلاك هو العامل الرئيسي في قيمة الممتلكات عند تطبيق نهج التكلفة. هنا ، يتم استخدام الاستهلاك لمراعاة الاختلافات في خصائص الممتلكات الجديدة والممتلكات التي يتم تقييمها. تعد محاسبة استهلاك العنصر نوعًا من التعديل على تكلفة مبنى مُعاد إنتاجه حديثًا (يتم تحديده باستخدام نهج التكلفة) لتحديد القيمة الحالية للعنصر الذي يتم تقييمه.
يجب التمييز بين مفهوم "الإهلاك" المستخدم في أنشطة التقييم ومفهوم "الإهلاك" المستخدم في المحاسبة. الاستهلاك في المحاسبة هو عملية تخصيص التكاليف الأولية المرتبطة بالحصول على عنصر على مدار فترة خدمته بالكامل ، دون تحديد قيمته الحالية.
كما تعلم ، هناك ثلاثة أنواع من التآكل: المادي والوظيفي والخارجي (الاقتصادي).
التدهور الجسدييعكس انخفاضًا في أداء العقار نتيجة الشيخوخة الجسدية الطبيعية وتأثير العوامل الخارجية السلبية. يؤخذ التآكل البدني في الاعتبار في القواعد رسوم الاستهلاك.
في الممارسة العملية ، يتم استخدام أربع طرق رئيسية لحساب التدهور المادي للمباني: خبير أو تكلفة أو تنظيمية (أو محاسبية) وطريقة حساب عمر المبنى.
وتجدر الإشارة إلى أن البلى الجسدي يمكن أن يكون قابلاً للإزالة ولا يمكن إصلاحه.
يعني الإهلاك المادي القابل للإزالة أن تكلفة الإصلاحات الحالية أقل من القيمة المضافة للكائن.
يعتبر التدهور المادي غير قابل للإصلاح عندما تتجاوز تكلفة تصحيح العيب القيمة التي يمكن إضافتها إلى الكائن. يمكن تصحيح أي خلل في أي عنصر من حيث المبدأ ، ولكن يجب ألا تتجاوز تكلفة التصحيح الفائدة المتوقعة.
لتحديد التآكل المادي الذي لا يمكن إصلاحه ، يتم تقسيم عناصر البناء إلى فئتين: طويل الأمد وسريع التآكل. يمكن حساب استهلاك العناصر المعمرة ، مثل الأساسات والجدران والسقوف وما إلى ذلك ، في مجموعات من خلال تحديد العمر التشغيلي الفعال لها ومدة الحياة المادية المتبقية في الظروف الحقيقية.
لحساب التآكل المادي للعناصر طويلة المدى ، يمكنك أيضًا استخدام طريقة تحديد تكلفة إعادة إنتاج عناصر المبنى (أو طريقة التكلفة).
في تصحيح أكثر دقة طريقة التكلفةحساب الإهلاك المادي ، يتم تحديد النسبة المئوية لاستهلاك عناصر المبنى كقيمة مرجحة.
تشمل فئات عناصر المباني عالية التآكل العناصر التي تكون مدة خدمتها أقصر من العمر الاقتصادي المقدر للمبنى. هذه هي الأسقف ، والتشطيب الزخرفي ، والطلاء ، وما إلى ذلك ، أي العناصر التي يمكن إصلاحها (استعادتها) من خلال الإصلاحات الحالية.
الطريقة المعيارية (أو المحاسبية)يتضمن تحديد الإهلاك المادي للمباني استخدام "المعايير الموحدة للإهلاك من أجل الاستعادة الكاملة للأصول الثابتة في الاتحاد الروسي" ، والتي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم مجلس الوزراء لاتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية الصادر في 29 أكتوبر 1990 رقم 1072 .
يمكن تحديد التدهور المادي للممتلكات طريقة العمر المتوقع.عمر المبنى أو الهيكل معروضة في الشكل. 5.1
من وجهة نظر استخدام وظيفيالعقار له فترات الحياة التالية:
1. مدى الحياة الاقتصادية، والتي تحدد الفترة الزمنية التي يمكن خلالها استخدام العنصر كمصدر للربح. تنتهي الحياة الاقتصادية عندما لا تساهم التحسينات التي تم إجراؤها في قيمة العقار.
2. حياة، المدة الزمنية التي يوجد فيها الكائن ويمكنك العيش فيه أو العمل فيه.
3. العمر الافتراضي النموذجيالتي تحددها القوانين المعيارية للتشريع الحالي.
من وجهة نظر فترة حياة العقار ، يتم تمييز هذه الشروط على النحو التالي:
1. العمر الفعال ،التي تعكس عمر الكائن حسب مظهره وحالته الفنية وما إلى ذلك.
أرز. 5.1 عمر المبنى أو الهيكل
2. العمر الزمني (الفعلي) ،المقابلة لفترة بقاء الكائن قيد التشغيل من لحظة تشغيله.
3. الحياة الاقتصادية المتبقيةتستخدم لغرض تقييم الكائن من قبل مثمن خبير وهي الفترة من تاريخ التقييم إلى نهاية العمر الاقتصادي للشيء.
يمكن وصف العلاقة بين الاستهلاك وتكلفة الاستبدال والعمر الفعال والحياة المادية النموذجية بالصيغة التالية:
(5.1)
حيث أنا - إهلاك الممتلكات ؛
استعادة - قيمة استبدال الممتلكات ؛
EV - العمر الفعال ؛
TS ezh هي فترة نموذجية للحياة الاقتصادية.
بمعنى آخر ، يتم تحديد النسبة المئوية لاستهلاك تكلفة الاستبدال من خلال نسبة العمر الفعلي للممتلكات إلى الحياة الاقتصادية النموذجية.
التقادم الوظيفي (أو التدهور الوظيفي) لجسم ماالشيء هو الكائن لا يفي بالمعايير الحديثة من حيث فائدته الوظيفية.هذا النوع من التآكل (قد يظهر في الهندسة المعمارية القديمة للمبنى ، في راحة تصميمه ، وأحجامه ، ودعمه الهندسي ، وما إلى ذلك) يرجع أساسًا إلى التأثير. التقدم العلمي والتكنولوجيفي الهندسة المعمارية والبناء. الاستهلاك الوظيفي في الممارسة المحلية يسمى التقادم ، ومثل الإهلاك المادي ، يمكن أن يكون قابلاً للإزالة وغير قابل للإزالة.
يمكن أن يشمل التآكل الوظيفي القابل للإزالة استعادة الخزانات المدمجة وعدادات المياه والغاز. معدات السباكة ، أغطية الأرضيات ، إلخ. معيار التآكل ، من وجهة نظر القابلية للإزالة ، هو مقارنة مبلغ تكاليف الإصلاح مع مبلغ القيمة الإضافية المستلمة. إذا تجاوزت القيمة الإضافية المستلمة تكلفة الاستعادة ، فإن التآكل الوظيفي قابل للإزالة. يتم تعريف مقدار الإهلاك الوظيفي القابل للإزالة على أنه الفرق بين القيمة المحتملة للمبنى في وقت تقييمه بالعناصر المحدثة وقيمته نفسها في نفس تاريخ التقييم بدون عناصر محدثة.
يشير التآكل الوظيفي غير القابل للإزالة إلى انخفاض في قيمة المبنى بسبب العوامل المرتبطة بالزيادة والافتقار إلى خصائص الجودة للمبنى. على سبيل المثال ، هناك طلب كبير على سوق الإيجارات شقق من غرفتينمقارنة بالغرف الفردية. يتم احتساب قيمة هذا النوع من الإهلاك على أنها قيمة الخسائر من الإيجار عند تأجير هذه الشقق ، مضروبة في مضاعف الإيجار (نسبة سعر بيع العقار إلى الإيجار المحتمل له) ، سمة هذا النوع من الشقق . وبالتالي ، يتم تحديد مبلغ الاستهلاك الوظيفي غير القابل للاسترداد من خلال رسملة خسائر الإيجار.
الاستهلاك الاقتصادي أو انخفاض قيمة التأثير الخارجي – هذا انخفاض في قيمة المبنى بسبب تغير سلبي في بيئته الخارجية بسبب عوامل اقتصادية أو سياسية أو عوامل أخرى.يمكن أن تكون أسباب البلى الخارجي هي التدهور العام للمنطقة التي يوجد بها الكائن ، وإجراءات الحكومة أو الإدارة المحليةفي مجال الضرائب والتأمين ؛ تغييرات أخرى في سوق العمل والترفيه والتعليم وما إلى ذلك.
من العوامل المهمة التي تؤثر على مقدار التآكل الخارجي القرب من الأشياء الطبيعية أو الاصطناعية "غير الجذابة" - المستنقعات ومحطات معالجة مياه الصرف الصحي والمطاعم وأرضيات الرقص ومحطات الوقود ومحطات السكك الحديدية والمستشفيات والمدارس والمؤسسات الصناعية ، إلخ.
قد تؤثر العوامل البيئية المواتية وغير المواتية على قيمة الممتلكات التي يتم تقييمها إلى حد أكبر من الخصائص المماثلة ، ولكن غير المقيمة. ينعكس هذا التأثير بشكل مباشر في رأي المثمن على قيمة الكائن ويتم تسجيله في التقرير. عندما يحدد المثمن المشاكل المتعلقة بحالة البيئة أثناء التفتيش على منشأة ، يجب عليه معرفة طبيعة ومدى التلوث على أساس بحثه الخاص أو خبرته الصحية والبيئية. تشمل واجبات المقيم أيضًا توصيات لإجراء فحص تفصيلي إذا تم العثور على أنواع مختلفة من التلوث أثناء المسح الأولي. في حالة تحديد مشاكل التلوث أو توقع حدوثها ، يجب أن يوصي المقيم بإجراء مراجعة بيئية قبل بدء عملية التقييم.
قد لا يتأثر الكائن الذي تم تقييمه بشكل كبير بعوامل التلوث البيئي ، على الرغم من أن هذا التأثير يمكن أن يكون قويًا جدًا بالنسبة للأشياء المماثلة ، ولكن غير المقيمة حاليًا. في الحالات التي تتأثر فيها جميع العناصر العقارية بالبيئة بالتساوي في أي منطقة ، لا يُنصح بإجراء تحليل إضافي.
يتم تحديد الانخفاض في القيمة المرتبطة بالتلوث باستخدام طرق مماثلة لتلك المستخدمة لتحديد الاستهلاك. على سبيل المثال ، قد تكون تكلفة إزالة النفايات السامة مرتبطة بتكلفة إصلاح المرفق ، أي تكلفة العيوب القابلة للإصلاح.
يعتبر الاستهلاك الاقتصادي ، على عكس الاستهلاك المادي والمعنوي ، دائمًا لا رجوع فيه ، لأن مبلغ التكاليف المخصصة لإزالة العوامل الخارجية مرتفع بشكل غير متناسب.
تتمثل إحدى طرق قياس تآكل التأثير الخارجي في تحليل المبيعات المزدوجة (عندما يتم بيع عقارين متماثلين في سوق العقارات ، إحداهما بها علامات تآكل خارجي ، والآخر لا). يسمح لنا الفرق في الأسعار باستخلاص استنتاج حول مقدار التآكل والتلف للتأثير الخارجي للكائن الذي تم تقييمه.
هناك طريقة أخرى لقياس انخفاض قيمة التأثير الخارجي وهي مقارنة دخل الإيجار لشيئين مشابهين للكائن الذي يتم تقييمه ، أحدهما يخضع التأثير السلبي. ستحدد رسملة خسائر الدخل من مقارنة هذين العنصرين مقدار الاستهلاك من التأثير الخارجي.
العملية الرابعة - إضافة قيمة الأرض إلى تكلفة الاستبدال. هذه العملية هي عملية حسابية بحتة وتستند إلى إضافة تكلفة الأرض إلى تكلفة الاستبدال ، مع مراعاة الاستهلاك ، للحصول على القيمة الإجمالية للعقار.
في com يكمن جوهرها في حقيقة أنها مرتبطة بتحديد قيمة الدخل المستقبلي من استخدام العقارات. توفر تقنية استخدام نهج الدخل للتقييم تنفيذ خمس عمليات.
العملية الأولى: تحديد الدخل الإجمالي المستقبلي. بناءً على بيانات الميزانية العمومية السنوية حول الدخل والمصروفات الخاصة بالمؤسسة لآخر 3 سنوات ، يحدد المثمن إجمالي الدخل.
يشمل تعريف الدخل الإجمالي:
1. تقييم الدخل الإجمالي المحتمل ، أي الدخل الذي يمكن أن يجلبه عنصر ما خلال عام ، بشرط أن تكون المنطقة مشغولة بالكامل قبل خصم تكاليف التشغيل. وبالتالي ، فإن الدخل الإجمالي المحتمل هو القيمة الإجمالية المتوقعة من النشاط الرئيسي على الممتلكات التي يتم تقييمها.
2. تقدير الدخل الإجمالي الفعلي ، محسوبًا من إجمالي الدخل المحتمل. في الوقت نفسه ، يتم خصم الخسائر في تحصيل المدفوعات منه ، ويتم إضافة دخل إضافي من الممتلكات (على سبيل المثال ، من النشاط الرياديداخل أو داخل العقار).
على سبيل المثال ، إذا تم تقدير قيمة فندق ، فإن دخل المالك سيتكون من العناصر التالية: الغرف والمطاعم وخدمات التنظيف والغسيل وإيجار الأكشاك والمحلات التجارية القائمة. يجب على المثمن أن يأخذ في الاعتبار إمكانات التطوير لدى رائد الأعمال وأن يعكسها في تقريره. يجب أن يدرك المشتري أنه يمكنه زيادة الإيرادات من خلال تحسين الإدارة والرقابة المالية وإشراك مرافق الإنتاج الجديدة وعوامل أخرى. هؤلاء ميزات إضافيةعادة ما يؤخذ توليد الدخل في الاعتبار من قبل أصحاب المصلحة في عملية تقييم القيمة الحالية.
العملية الثانية: طرح تكاليف المعاملات. المثمن يحلل نفقات التشغيل التي تنعكس في الميزانية العمومية للمؤسسة. هذا النوعتعكس التكاليف التكاليف اللازمة للحفاظ على الملاءمة الوظيفية للكائن ، مما يضمن استلام الدخل الإجمالي.
يفترض أن تكون تكاليف التشغيل كما يلي:
ثابت مشروط ، والذي لا يعتمد على درجة استغلال الممتلكات (على سبيل المثال ، ضريبة الأملاك ، أقساط التأمينإلخ.)؛
المتغيرات الشرطية التي تتغير اعتمادًا على درجة استخدام العقار وحمله (على سبيل المثال ، الدفع مقابل مرافق عامةوالتنظيف والتخلص من القمامة وما إلى ذلك) ؛
احتياطيات الاستبدال - للاستبدال خلال العمر الاقتصادي للممتلكات من عناصرها الفردية (الهيكلية والتشغيلية والداخلية) ، لا سيما العناصر الأكثر عرضة للتآكل (على سبيل المثال ، الأسقف ، والسباكة ، ومعدات المصاعد).
على سبيل المثال ، في حالة تقييم الفندق ، يشمل ذلك تكلفة غرفة الفندق ، ورسوم الموظفين والإدارة ، والإعلان ، والإصلاحات ، والضرائب. يجب خصم جميع المصروفات ، باستثناء الاستهلاك وتكلفة الائتمان ، من إجمالي المبيعات للحصول على صافي الدخل.
العملية الثالثة: تعريف و تعديل الدخل الصافي (التشغيلي). يتم تحديد تعديل صافي الدخل من خلال الخصائص الفردية لرائد الأعمال.
افترض أن 70 في المائة من الدخل يُنفق على دفع الإيجار ونفقات التشغيل الأخرى ، فيمكن لصاحب المشروع أن يحصل على مكافأة تصل إلى 30 في المائة من إجمالي الدخل المستلم.في حالة ارتفاع مستوى المنافسة ، قد تتغير هذه النسبة بسبب انخفاض في الدخل الشخصي لرجل الأعمال.
وتجدر الإشارة إلى أن صافي الدخل لا يشمل مبالغ خدمة القروض ورسوم الإهلاك.
العملية الرابعة: التقييم والشهرة المتعددة. تُعرّف الشهرة بأنها "الامتيازات المنقولة من بائع الأعمال التجارية إلى المشتري ؛ قائمة العملاء أو المشترين المعترف بهم عنصر منفصلقيمة الأعمال "(قاموس أكسفورد باللغة الإنجليزية). لجنة معايير المحاسبة الدولية تعتقد ذلك الشهرة هي "الفرق بين قيمة الشركة ككل وسعر السوق لأصولها". كلا التعريفين يميزان القيمة الإضافية المتلقاة كنتيجة للخصائص الفردية لممارسة الأعمال التجارية وإضافتها إلى قيمة الممتلكات التي يتم تقييمها.
لتحديد قيمة شهرة المالك المحتمل ، يجب على المثمن:
· تشمل الأصول الرئيسية للمالك - الأرض وعناصر الإنتاج ، بما في ذلك الآلات والمعدات ؛
استبعاد قيمة ممتلكات المستأجر (بما في ذلك المعدات وحقوق الملكية) وقيمة الشهرة المرتبطة باسم المالك السابق (إن وجد) ؛
· بناءً على طلب العميل ، حدد بشكل منفصل تكلفة بعض البنود المتعلقة بالعقار (الأثاث ، أصول المستأجر ، إلخ) ، إذا تم استخدام الطريقة المقارنة لتقييم العقارات.
يتم ضرب قيمة الشهرة المرتبطة بالممتلكات بواسطة المثمن بمعامل من 1 إلى 5. يعتمد اختيار المعامل على رأي المثمن حول موثوقية التدفقات النقدية في المستقبل وآفاق نمو (انخفاض) عمل.
العملية الخامسة: تحديد القيمة النهائية للعقار.
يمكن استخدام الطرق التالية لهذا:
1.
طريقة رسملة الدخل (طريقة الرسملة المباشرة).
2.
طريقة التدفق النقدي المخصوم.
3.
تقنية الباقي.
لفهم جوهر أساليب تقييم العقارات المربحة ، من الضروري النظر في الوظائف الفائدة المركبةالتي تميز التغيرات الكمية في قيمة المال بمرور الوقت. تشمل الوظائف شائعة الاستخدام ما يلي:
1. القيمة المستقبلية لاستثمار واحد -يحدد قيمة القيمة المستقبلية للوحدة النقدية بعد n فترات بفائدة مركبة:
(5.2)
حيث i هو معدل الفائدة المركب الفعلي
2. القيمة الحالية لاستثمار واحد- يتوافق مع القيمة الحالية للوحدة النقدية المستلمة بعد فترات n بنسبة مئوية معينة سنويًا:
(5.3)
3. القيمة الحالية لاستثمار واحد للفترة- تحدد القيمة الحالية لسلسلة من مدفوعات الوحدات المتساوية في المستقبل على مدى n فترات بمعدل فائدة مركب i:
(5.4)
4. القيمة المستقبلية لاستثمار واحد للفترة -يظهر ماذا القيمة المستقبليةسلسلة مدفوعات الوحدة المستقبلية المتساوية على مدى n فترات بمعدل فائدة مركب i:
(5.5)
5. معامل الإهلاك لاستثمار واحد -يوضح مقدار المدفوعات التي يجب أن تكون خلال فترات n بحيث تكون قيمتها الحالية بمعدل الفائدة i تساوي 1:
(5.6)
(5.7)
6- عامل صندوق السداد -بحساب مبلغ الدفعات المتساوية التي ستتراكم في الحساب بنهاية فترة الأقساط السنوية 1 الوحدة النقدية:
طريقة الرسملة المباشرة يتم استخدامه إذا تم التنبؤ بإيرادات ثابتة أو متغيرة بسلاسة. تعتمد هذه الطريقة على تحديد معدل الرسملة ، وهو نسبة الرسملة التي تأخذ في الاعتبار كلاً من صافي الربح المستلم من تشغيل الممتلكات التي يتم تقييمها وتسديد رأس المال المنفق على اقتناء هذا العقار.
بشكل عام ، يتم تعريف معدل الرسملة على النحو التالي:
هناك طرق أخرى لحساب معدل الرسملة:
1. طريقة المطابقة المباشرةيتكون من مقارنة الكائن الذي يتم تقييمه مع الكائن التناظري. في هذه الحالة ، من المفترض أن الكائنات المماثلة لها نفس معدلات الرسملة.
2. طريقة الاستثمار المربوطينطبق في حالة التقدم بطلب شراء عقار مقترض و عدالة.
أ) معدل الرسملة الأموال المقترضة(ثابت الرهن العقاري) يتحدد بنسبة مدفوعات خدمة الدين السنوية إلى المبلغ الأساسي القرض العقاري;
ب) معدل الرسملة على الصناديق الخاصة(معدل رسملة رأس المال الخاص) يتحدد بنسبة الجزء صافي الربحمن تشغيل العقار المنسوب إلى رأس المال السهمي إلى مبلغ رأس المال السهمي
يتم تحديد معدل الرسملة الإجمالي من خلال وزن مكوناته بما يتناسب مع حجم الدين ورأس المال السهمي في المبلغ الإجماليرأس المال المستثمر.
يتم تعريف مكون رأس المال المقترض على أنه ناتج ثابت الرهن العقاري ونسبة مبلغ رأس المال المقترض إلى المبلغ الإجمالي لرأس المال المستثمر. يتم تعريف مكون حقوق الملكية على النحو التالي:
3. طريقة Ellwoodهي طريقة معدلة للاستثمارات المرتبطة تأخذ في الاعتبار طول فترة الاستثمار والتغير في قيمة العقار بمرور الوقت.
4. الطريقة التراكميةيأخذ في الاعتبار تعديلات معدل الرسملة للمخاطر المرتبطة بالاستثمارات ، وإدارة الاستثمار غير الفعالة ، والسيولة المنخفضة للأموال ، والطرق الأخرى لتحديد معدل الرسملة
تعتمد طريقة الرسملة المباشرة على حقيقة أن الدخل من استخدام الممتلكات والعائدات من إعادة بيعها تتم رسملتها إلى القيمة الحالية ، والتي ستكون قيمة العقار.
(5.10)
الصيغة العامةلتحديد قيمة عقار باستخدام طريقة الرسملة المباشرة يكون كما يلي:
وتجدر الإشارة إلى أن قيمة الكائن العقاري (كائن) ، عند استخدام طريقة الرسملة المباشرة ، يمكن أيضًا تحديدها مع تكلفة الإيجار لعدد من سنوات تشغيل كائن عقاري. في هذه الحالة ، تسمى طريقة تحديد قيمة العقار "طريقة الرسملة المباشرة للإيجار السنوي".
تعتمد رسملة الإيجار السنوي على التقييم الفردي وخطر استلام الإيجار.
, (5.11)
حيث الكائن هو تكلفة الكائن ؛
CHD - صافي الدخل
Г - عدد سنوات الإيجار للعنصر ؛
مع غطاء. - نسبة رسملة الإيجار ، محسوبة كنسبة مبلغ صافي الدخل (N) إلى مبلغ الإيجار السنوي (A ar.pl.).
طريقة التدفق النقدي المخصوم ينطبق في حالة التغيير التعسفي والتدفقات النقدية الواردة غير المتساوية ، اعتمادًا على درجة المخاطر المرتبطة باستخدام العقار.
يتضمن استخدام هذه الطريقة:
1. تحديد مدة استلام الدخل من العقار.
في ممارسة التقييم الدولي ، من المعتاد أخذ متوسط المدة ، ما لم ينص على خلاف ذلك شروط إضافية، ما يعادل 5 - 10 سنوات. بين المثمنين الروس ، هناك ممارسة لتقدير هذه الفترة في حدود 3-5 سنوات.
2. التنبؤ بحجم التدفقات النقدية:
بناء الاتجاهات في التدفقات النقدية للدخل والمصروفات ؛
دورية الدخل.
إذا تم توفير نفقات لإعادة الإعمار وتحديث الممتلكات ، فسيتم خصم مبلغها من صافي الدخل في الفترات التي تحدث فيها.
3. تحديد معدل الخصم.
يشير معدل الخصم إلى الفائدة المركبة المستخدمة في حساب القيمة الحالية للمدفوعات المستقبلية.
هناك طرق مختلفة لتحديد معدل الخصم:
طريقة البناء؛
طريقة المقارنة للاستثمارات البديلة ؛
طريقة الاختيار
طريقة المراقبة.
طريقة البناءيستند إلى فرضية أن معدل الخصم هو مجرد دالة للمخاطر ويمكن تعريفه على أنه مجموع جميع المخاطر المرتبطة بالاستحواذ على الممتلكات وتشغيلها والمعاملات الأخرى (مخاطر سوق العقارات ، مخاطر سوق رأس المال ، مخاطر السيولة المنخفضة ، مخاطر التضخم ، مخاطر إدارة الممتلكات ، المخاطر المالية ، المخاطر البيئية ، المخاطر القانونية).
في الصميم طريقة مقارنة الاستثمارات البديلةهناك حكم ينص على أن المشاريع ذات المخاطر المماثلة يجب أن يكون لها معدلات خصم مماثلة.
طريقة الاختياريفترض أن معدل الخصم يتم حسابه على أساس البيانات الخاصة بالمعاملات المكتملة.
طريقة المراقبةيسمح لك بتحديد اتجاهات ربحية الاستثمارات البديلة المرتبطة بربحية العقار. يسمح لنا مثل هذا التحليل بعمل افتراض حول التوقعات المحتملة للتغيرات في ربحية العقار بناءً على مراقبة سوق العقارات ، والتي يتم نشر نتائجها رسميًا.
4. خصم التدفقات النقدية ، والتي تتم بجلب قيمة التدفق النقدي من الفترات المستقبلية بناءً على وظائف الفائدة المركبة وتجميع جميع القيم الحالية.
تتضمن عملية الحساب خصم كل تدفق نقدي بمعدل الخصم المقابل ثم إضافة جميع القيم التي تم الحصول عليها:
(5.12)
حيث C t هو التدفق النقدي للفترة t ؛ i t هو معدل الخصم للتدفق النقدي للفترة t
5. احتساب حصيلة بيع العقار (الارتداد) في نهاية فترة التملك ، وإعادته إلى القيمة الحالية من خلال معدل الخصم.
6. إضافة القيم الحالية لتدفقات الدخل وعائدات المبيعات.
7. حساب قيمة العقار كالفرق بين مبلغ الدخل الحالي لفترة الفاتورة ومبلغ الأموال المقترضة.
تقنية الباقي يتضمن رسملة الدخل الذي يتعلق بأحد مكونات الأموال المستثمرة في العقار ، بينما تُعرف قيمة المكونات الأخرى. أولئك. يتم إجراء مثل هذا التقييم مع الأخذ في الاعتبار تأثير العوامل الفردية في تكوين الدخل.
يتم حساب قيمة العقار بالتسلسل التالي:
1. يتم تحديد جزء الدخل لفترة معينة ، وهو أمر ضروري لجذب الاستثمارات في مكون ذي قيمة معروفة عن طريق ضرب معدل الرسملة في قيمة القيمة.
2. يتم تحديد مقدار الدخل الذي يقع على المكون الثاني (غير معروف) عن طريق طرح الدخل العائد للمكون الأول من إجمالي الدخل.
3. يتم تحديد قيمة المكون الثاني بقسمة الدخل المنسوب إليه على معدل الرسملة المقابل.
4. يتم تحديد قيمة العقار عن طريق إضافة قيمة المكون المعروف والقيمة المحسوبة للمكون المجهول.
نهج السوق يعتمد على تحليل مبيعات السوق وهو الأساس لمعظم تقييمات العقارات في اقتصاد السوق. يعتمد على معلومات السوق التي يمكن للمُثمن الوصول إليها بسهولة ، ويسمح بإصدار حكم بسيط ومبرر منطقيًا حول سعر الشيء.
عملية استخدام هذه الطريقة بسيطة للغاية: يتم تحديد خاصية مشابهة للخاصية التي يتم تقييمها ، والتي لديها بالفعل خاصية معروفة سعر السوق؛ بعد ذلك ، بعد مقارنة المعلمات التقنية والاقتصادية الخاصة بهم ، يتم إصلاح الاختلافات وإجراء التصحيحات المناسبة في شكل قيمة ، ويتم تحديد التكلفة الأساسية.
تكنولوجيا التطبيق طريقة المقارنةيشمل تقدير قيمة العقار خمس عمليات:
العملية الأولى: جمع البيانات المقارنة.
يقوم المثمن بجمع أكبر قدر ممكن من المعلومات حول بيع العقارات المماثلة. يمكن أن تكون مصادر المعلومات: تسجيل المالكين ، ومعلومات الزملاء ، والسجلات الرسمية والبيانات الإحصائية. عند جمع المعلومات ، يجب أن يتأكد المثمن من اكتمالها وموضوعيتها. في بدون فشلمعلومات عن تكلفة 1 متر مربع. أمتار من مساحة الكائن وتاريخ المعاملة وموقع الكائن وشروط المعاملة وغيرها من المؤشرات التي يراها المثمن ضرورية.
العملية الثانية: دراسة الصفقة.
يجب أن يتأكد المثمن من أن الصفقة تمت بين طرفين مستقلين وأنه لا توجد عوامل ، بما في ذلك العلاقات الوثيقة بين الطرفين ، تؤثر على السعر المدفوع. بالإضافة إلى ذلك ، يجب على المثمن دراسة الشروط التي تم بموجبها التوصل إلى اتفاقيات بشأن مبلغ بيع الكائن أو الإيجار ، ومقارنة هذه القيم بمعلومات السوق حول هذه المسألة. يمكن أن يكون إيجار مبنى جديد ، على سبيل المثال ، في سوق العقارات مؤشر جيد، لكن الصفقة بين الشركاء أو الأقارب المرتبطين ليست كذلك.
العملية الثالثة: تعديلات مؤقتة. في كثير من الأحيان ، المثمن لديه معلومات حول المعاملات التي حدثت منذ عدة سنوات. في اقتصاد مع مستوى عالتضخم ، تحتاج إلى معرفة التاريخ الدقيق للمعاملة من أجل إجراء تصحيحات رياضية أو نوعية عند تحليل البيانات.
العملية الرابعة: تعديل الفروق بين الخصائص القابلة للمقارنة.
في الممارسة الواقعية ، من الصعب العثور على كائنات عقارات متشابهة تمامًا من حيث الحجم والموقع والعمر والتصميم والتخطيط والمعايير الأخرى. في هذه الحالة ، يجب على المقيم التعامل مع المشكلة من وجهة نظر أن أي معلومات أفضل من عدم وجود معلومات. من حيث طبيعتها وعلى أساسها تجربتي الخاصةيقوم المثمن بتحديد الفروق بين كائنات العقارات المقارنة ، ويعبر عنها في شكل قيمة. يجد المثمن هذه الاختلافات في موقع الأشياء ، ودرجة تآكلها ، ويحدد الاختلافات في العديد من العوامل الأخرى.
العملية الخامسة: تحديد قيمة العقار.
تتطلب مسألة إمكانية مقارنة البيانات بين خاصيتين مقارنتين اعتبارًا خاصًا ، لأنه على الرغم من تشابه المعلمات المختلفة للممتلكات التي يتم تقييمها ونظائرها في السوق ، فمن الممكن التوصل إلى نتيجة غير صحيحة حول القيمة. حجم العقار الذي يتم تقييمه وعمره وعوامل أخرى ، يجب أن يقارن المثمن بعوامل مماثلة لخصائص مماثلة ، وإجراء تعديلات على شروط القيمةويأخذ في الاعتبار في مزيد من التحليل.
تستند مناهج تقييم العقارات الموضحة أعلاه (التكلفة ، الدخل ، السوق) إلى المعلومات التي تم جمعها من نفس سوق العقارات ، لكن كل منها يتعامل مع جانب مختلف من هذا السوق ويمكن أن يختلف بشكل كبير عن بعضها البعض. لذلك ، يتم التوصل إلى الاستنتاج النهائي على أساس مجموع نتائجهم ، والتي ، كقاعدة عامة ، يجب أن تكون متقاربة. تناقضات كبيرة تشير إما إلى أخطاء في التقديرات أو خلل في سوق العقارات.
5. اتساق النتائج التي تم الحصول عليها مع الأساليب المختلفة. التسوية هي عملية يتم فيها تطبيق الحكم والمنطق للوصول إلى التقييم النهائي للعقار بناءً على النتائج التي تم الحصول عليها من طرق التقييم المختلفة.
تتضمن هذه العملية المراحل الأولية والنهائية.
خلال المرحلة الأولية ، يقوم المقيم بما يلي:
- التحقق من إمكانية استخدام مبادئ تثمين العقارات في السوق ، وأساليب التكلفة والدخل ؛
- تحليلات من وجهة نظر الفطرة السليمة للمبالغ المختلفة لقيمة العقارات التي تم الحصول عليها نتيجة لتطبيق نهج السوق والتكلفة والدخل في تقييم العقارات ؛
- يرتب أهمية التقديرات التي تم الحصول عليها بطرق مختلفة ، اعتمادًا على شروط تطبيق الأساليب وكائن معين ؛
- يتحقق من حقيقة المعلومات الأولية.
في المرحلة النهائية ، يعود المثمن إلى المشكلة الأصلية مرة أخرى ، باستخدام التحليل الإحصائي ، ويطور القيمة المحتملة للكائن ، ويحدد قيمه الحدية المتوقعة. بعد ذلك ، مع الأخذ في الاعتبار خبرته ومعرفته ، يقدم للعميل المبلغ الوحيد لتقييم قيمة العقار.
يجب التأكيد مرة أخرى على ذلك التسوية ليست متوسطًا ميكانيكيًا للنتائج التي تم الحصول عليها باستخدام نهج السوق والتكلفة والدخل ، ولكنها عملية التفكير المنطقي والاستنتاجات والقرارات.
6. تقرير عن نتيجة التقييم. كخطوة أخيرة ، يكتب المثمن تقريرًا عن نتائجه واستنتاجاته ، ثم يقدمه إلى العميل (الملحق 14). اعتمادًا على شروط العقد ، قد يكون هذا التقرير حرفًا بسيطًا بتنسيق قياسي أو تقرير مكتوب مفصل ويجب ألا يكون غامضًا أو مضللًا.
يتم إعداد تقرير التقييم العقاري مع الأخذ في الاعتبار التحليل الشامل لبيانات السوق ، وخاصة في الحالات التي يحدث فيها تلوث بيئي.
وبالتالي ، فإن النهج المنتظم لتقييم أنواع مختلفة من العقارات يتضمن ثلاثة مناهج رئيسية (السوق والتكلفة والدخل) ، يستخدم كل منها مجموعة موحدة من مبادئ التقييم.
تتميز مدينة سانت بطرسبرغ بتقادم المباني ، على سبيل المثال ، السلالم الضيقة التي لا تلبي المعايير الحديثة والأسقف المنخفضة. في حالة حدوث تدهور كبير أو مادي ، قد يتم تقديم ترميم وإصلاح المبنى.
الحد الأدنى لسعر المسح الشامل للمبنى هو 15 - 20 ألف روبل.
في البلدان ذات إقتصاد السوقعند تقييم العقارات التجارية ، تكون قيمة الأرض عادة 15 - 30٪ من القيمة الإجمالية ، ومتوسط الرقم حوالي 20٪. على الرغم من أن هذه القيمة المتوسطة تقريبية تمامًا ، إلا أنه يمكن استخدامها لتقييم الأرض في بلدنا.
في الوقت نفسه ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن أسعار قطع الأراضي المنشورة في الصحف الدورية هي ، كقاعدة عامة ، ما يسمى بأسعار البائع (أي الأسعار المتضخمة) ، في حين أن أسعار المعاملات الفعلية ضرورية للمقارنة و المقارنة) فهي ، كقاعدة عامة ، أقل بنسبة 8-12٪ من المنشورة.
يتأثر سعر قطعة الأرض بدرجة البعد عن سانت بطرسبرغ. على سبيل المثال ، في منطقة سانت بطرسبرغ التي يبلغ طولها 30 كيلومترًا ، تكون الأسعار أعلى منها في المنطقة النائية.
في الظروف الروسية ، هناك اتجاه سنوي لزيادة أسعار قطع الأراضي ، حيث يتم تسجيل تقلبات موسمية كبيرة في الأسعار: في الربيع ترتفع الأسعار ، وفي الشتاء تسقط. تصل التقلبات الموسمية في بعض مناطق منطقة لينينغراد إلى 10 - 15٪.
في كثير من الأحيان يتم تحديد حجم قطع الأراضي على أساس الفرص الاقتصاديةمستثمرون محتملون. تتراوح أحجام قطع الأراضي الفردية عادة من 6 إلى 30 فدانًا. أكبر طلب في السوق هو قطع الأراضي التي تبلغ مساحتها 15 فدانًا.
تسمى قطع الأراضي المطورة ، حيث يتم وضع الاتصالات الهندسية تحت الأرض والطرق والكهرباء والغاز وأيضًا المباني السكنيةللمشاريع الفردية.
تشمل تكاليف تطوير وبيع الأراضي تكاليف إخلاء الموقع وتخطيطه وتمييزه ، وإنشاء طرق الوصول ، الاتصالات الهندسية، وتوريد الكهرباء والغاز ، وكذلك التكاليف العامة لصيانة موظفي الإدارة والأمن ، إلخ.
يتم تحديد النسبة المئوية للإهلاك المادي ، على سبيل المثال ، للمنشأة السكنية ، التي يتم تقييمها بواسطة طريقة خبير ، على أساس "قواعد الإهلاك المادي للمباني السكنية VSN-53-86" الخاصة بـ Gosgrazhdanstroy.
في المصطلحات الروسية - عمر الخدمة المعياري.
تقييم هاريسون جي للعقارات. م ، 1994.
يشار إلى عملية المصالحة أحيانًا باسم "امتحان الضمير".
| سابق |
دورة الحياة عبارة عن سلسلة كاملة من عمليات التواجد العقاري بدءًا من التكليف وحتى الإنهاء. من الناحية النظرية والتطبيقية ، يتم تمييز أربعة أنواع من الدورات: دورة الأعمال ، ودورة حياة المنتج ، ونوع العمل والمؤسسة كمجمع عقاري. تتأثر مدة الدورة بفترات الإنتاج والمادية والتقادم وقيمة رأس المال للمنشأة وظروف التشغيل وظروف السوق وعوامل أخرى. لتقييم العقارات ، من المهم مراعاة دورتي حياة للعقار:
1. دورة حياة العقار كشيء مادي.
2. دورة حياة العقار كموضوع للملكية.
تتكون دورة حياة العقار (البضائع) ككائن مادي من 11 مرحلة:
1. مرحلة ما قبل الاستثمار (تحليل الفرصة ، التبرير).
2. الخلق ، التشكيل (التصميم ، البناء).
3. التكليف.
4. الحيازة والاستخدام.
5. التقادم الوظيفي والاقتصادي.
6. البلى البدني.
7. إصلاحأو إعادة الإعمار.
8. تدهور ممتلكات المستهلك.
9. تغيير الوظيفة.
10. نهاية الحياة الاقتصادية.
11. انتهاء الوجود (تدمير طبيعي ، هدم).
في المرحلتين 3 و 11 من دورة حياة العقارات ، يلزم إجراء لتسجيل الدولة للحقوق.
يمكن تقسيم دورة حياة العقار ككائن للملكية إلى 10 مراحل:
1. الاستحواذ (شراء ، بناء ، ميراث).
2. الحيازة والاستخدام في فترة معينة.
3. إدارة الكائن.
4. استخراج الربح وإشباع الحاجات.
5. التصرف في الممتلكات والحقوق العينية على الشيء.
6. التغيير المتعدد للمالكين والمالكين والمستخدمين.
7. تغيير الغرض الوظيفي للكائن.
8. إنهاء حقوق الملكية (بيع ، تأميم ، مصادرة).
9. نهاية العمر الاقتصادي للكائن.
10. تكرار الدورة السابقة أو إنشاء دورة جديدة معدلة.
في المراحل 1 و 6 و 8 من دورة حياة العقارات ، يلزم إجراء لتسجيل الدولة للحقوق.
تخضع الأشياء العقارية في سياق وجودها للأشياء المادية والقانونية و التغيرات الاقتصادية. نتيجة لذلك ، يمر كل شيء غير متحرك (باستثناء الأرض) بالمراحل الموسعة التالية من دورة الحياة:
التكوين - البناء ، إنشاء مشروع جديد ، الاستحواذ (شراء ، تخصيص ، إلخ) قطعة أرض ؛
التشغيل - التشغيل والتطوير (التوسع ، إعادة الإعمار ، تغيير النشاط ، إعادة التنظيم ، إلخ)
تغيير (ربما يتكرر) للمالك أو المالك أو المستخدم ؛
انتهاء الوجود - هدم ، تصفية ، تدمير طبيعي.
تنص المراحل الأولى والثالثة والرابعة على تسجيل الدولة لحقيقة إنشاء الكائن أو تصفيته ، وكذلك تغيير الملكية.
تخضع دورة حياة العقار لأنماط معينة وتشمل الفترة الاقتصادية والمادية والتسلسل الزمني والفترة المتبقية من الحياة الاقتصادية.
العمر الاقتصاديهي فترة الاستخدام المربح للعنصر ، عندما تساهم التحسينات في قيمة العقار. يزداد الإصلاح الجيد والتجديد وتحسين الظروف ، بينما تؤدي الصيانة السيئة إلى تقصير العمر الاقتصادي للكائن. ينتهي عندما لا تساهم التحسينات في قيمة العنصر بسبب تقادمه العام.
مدى الحياة المادية- هذه هي فترة الوجود الحقيقي لشيء ما في حالة قابلة للاستخدام وظيفيًا قبل هدمه (تدميره). يمكن أن يكون معياريًا وفعليًا ومحسوبًا (متوقعًا) ويزيد بسبب التحديث وتحسين الظروف.
العمر الفعالبناءً على تقييم المظهر والحالة الفنية للمبنى. هذا هو العمر المقابل للحفظ الفعلي للشيء ، حالته في وقت المعاملة ، التقييم. قد يكون العمر الفعال أكبر أو أقل من العمر الزمني.
العمر الزمنيهي الفترة من اليوم الذي يتم فيه تشغيل التسهيلات حتى تاريخ المعاملة أو التقييم.
الحياة الاقتصادية المتبقيةيحسب المبنى من تاريخ التقييم (التحليل) حتى نهاية العمر الاقتصادي. تمتد الإصلاحات والتجديدات هذه الفترة.
تعتبر الأعمار المادية والاقتصادية للمباني موضوعية ، ويمكن تنظيمها ولكن لا يمكن إلغاؤها. جميع مراحل دورة الحياة وفترة الحياة مترابطة ، وعندما يتغير أحدهما ، يتغير الآخرون وفقًا لذلك.