Wartość katastralna wynosi obliczona wartość, odzwierciedlający ideę wartości (użyteczności) działka w jego obecnym użytkowaniu. Zasadnicza kwestia w tę definicję polega na tym, że ocena wartości katastralnej jest odzwierciedleniem istniejącego sposobu użytkowania gruntu, a nie innego.

Do obliczenia podstawy opodatkowania konieczna jest wartość katastralna działki. Podstawą opodatkowania podatku gruntowego jest wartość katastralna działki od 1 stycznia roku będącego okresem podatkowym.

Jak oblicza się wartość katastralną działki?

Obliczenia wartości katastralnej działki dokonuje się nie rzadziej niż raz na 5 lat i nie częściej niż raz na 3 lata, gdy dokonuje się wyceny (przeszacowania) terenów wybranych przez Państwowy Kataster Nieruchomości (GKN). Następnie ustalana jest nowa wartość katastralna na kolejny okres rozliczeniowy, aż do następnej kontroli.

Na podstawie uzyskanych danych określa się wartość rynkową obiektu, która w ten czy inny sposób zależy od wartości katastralnej. W Internecie dostępne są również kalkulatory służące do obliczania wartości katastralnej działki, jednak takich danych nie należy traktować jako wiarygodnych. Z moich obserwacji wynika, że ​​wartość katastralna działki zaktualizowanej w 2015 roku stała się o 30-300% wyższa od wartości rynkowej.

Jednakże zarówno właściciel, jak i dzierżawca mają prawo do obniżenia wartości katastralnej swojego gruntu.

Jak obniżyć wartość katastralną dzierżawionej działki

Teraz prawdopodobnie myślisz, dlaczego mam zmniejszyć wartość katastralna jeśli jestem dzierżawcą działki i płacę tylko za nią wynajem, a podatek płacą tylko właściciele gruntów? Odpowiedź będzie poniżej. W międzyczasie przeanalizujmy spadek wartości katastralnej dzierżawionej działki, rozważmy przykład IP Solnyshkina N.N.

IP Solnyshkina N.N. jest dzierżawcą działki o powierzchni 16.382 mkw. kategoria gruntów: grunty pod zabudowę mieszkaniową, dozwolone użytkowanie: przeznaczenie przemysłowe, własność komunalna. Umowa najmu, z tytułu której płaci czynsz, zawiera postanowienia określające podstawę obliczenia czynszu.

Obejmują one:

1. Terytorialnie strefa ekonomiczna;
2. Stawka podstawowa rocznego czynszu za 1 mkw.;
3. Średni obniżony współczynnik wartości rozwoju miast;
4. współczynnik aktywności;
5. Stawka rocznego czynszu za 1 mkw. (mój ulubiony).

To stawka, a nie stawka bazowa, decyduje o wyliczeniu czynszu za 1 mkw. i może być korygowana przez właściciela – gminę. Co do zasady w umowach dzierżawy działki przez właściciela (administrację) reprezentowaną przez Departament Stosunków Majątkowych i Gruntowych koniecznie pojawia się koncepcja jednostronnej zmiany czynszu.

Prawdziwy przykład z praktyki: punkt 3.3. umowy najmu – wysokość rocznego czynszu może być jednostronnie weryfikowana przez Wynajmującego w związku z decyzjami organów państwowych Federacja Rosyjska i (na przykład) obwód lipiecki, Duma Miejska Lipieck, które centralnie ustanawiają strefy oceny, współczynniki indeksacji stawek podatek gruntowy, podstawowe stawki czynszu za pisemnym powiadomieniem Najemcy.

Krok 2 – porównaj wartość rynkową i katastralną

Aby porównać wartość rynkową naszej działki z wartością katastralną wskazaną w wyciągu, złóż zamówienie w niezależnym firma rzeczoznawcza protokół oceny wartości rynkowej działki na dzień wskazany w wyciągu z USRN (np. na dzień 01.01.2018 r.).

Aby obliczyć wartość rynkową, rzeczoznawcy posługują się specjalnym wskaźnikiem wartości katastralnej działki. Wskaźnik zależy od kategorii, wyznaczonym celu, ogólna charakterystyka okolicy, lokalizacja i infrastruktura (odległość od centrum, dostępność komunikacyjna itp.). Ogólna charakterystyka działki są podsumowywane, dopasowywane do wzorów i podawane jako wartość katastralna.

Formuły są różne. Do wyceny katastralnej gruntu obciążonego stosuje się wzór ze współczynnikiem redukcyjnym, gdyż korzyść z nich płynąca ulega zmniejszeniu. Specyficzny wskaźnik służy do tworzenia nowych domków ogrodniczych lub letniskowych. Wartość katastralna takich działek ustalana jest poprzez pomnożenie średniej wartości dla towarzystwa ogrodniczego konkretny wskaźnik do obszaru ziemi.

spadek wycenionej wartości grunt jest możliwy, jeżeli:

1. Odnotowano fakt zepsucia warstwy żyznej;
2. W masywie znajduje się wąwóz, klif lub bagno;
3. itp.

Kiedy IP Solnyshkina otrzymała raport, bardzo ją zaskoczył, ponieważ. w raporcie wartość rynkowa działki wyniosła 14 mln rubli, natomiast wartość katastralna 38 mln rubli. Oczywiste jest, że wszystkie opłaty za czynsz zapłacone przez IP były zawyżone.

1. Wystąp do właściciela działki o korektę wartości katastralnej (długa i nieskuteczna);
2. Idź do sądu (nasza opcja)

Krok 3 – zrozum prawo

Zacznijmy od następujących rzeczy:

• Na mocy klauzuli 7 części 1 artykułu 1 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej wszelkie użytkowanie gruntów odbywa się za opłatą, z wyjątkiem przypadków określonych w ustawach federalnych i ustawach podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej .
• Zgodnie z art. 65 ust. 1, 5, art. 66 ust. 2 kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej formami płatności za użytkowanie gruntów są podatek gruntowy (przed wprowadzeniem podatku od nieruchomości) i czynsz, na w celu ustalenia, jaką wartość katastralną działki ustala się, przeprowadzając państwową wycenę katastralną gruntu.
• Zgodnie z przepisami art. 66 Kodeksu gruntowego Federacji Rosyjskiej, w przypadku ustalenia wartości rynkowej działki, wartość katastralna tej działki ustala się na poziomie jej wartości rynkowej (ust. 3).
• Na podstawie art. 3 ustawy o działalności wycenowej zgodnie z art wartość rynkowa przez przedmiot wyceny rozumie się najbardziej prawdopodobną cenę, po jakiej dany przedmiot szacunki można odrzucić otwarty rynek w środowisku konkurencyjnym, gdy strony transakcji działają rozsądnie, mając wszystko niezbędne informacje a wartość ceny transakcyjnej nie uwzględnia nadzwyczajnych okoliczności.
• Zgodnie z artykułem 24.18 prawo federalne Nr 135-FZ z dnia 29 lipca 1998 r. „W sprawie działalności szacunkowej w Federacji Rosyjskiej” wyniki ustalania wartości katastralnej mogą być kwestionowane przez osoby fizyczne i prawne w sądzie w drodze ich przeglądu na podstawie ustalenia jego wartości rynkowej w stosunku do nieruchomości w dniu, na który została ustalona jej wartość katastralna, jeżeli skutki te mają wpływ na prawa i obowiązki tych osób. Wyniki ustalenia wartości katastralnej działki można zaskarżyć w sądzie, składając wniosek o zmianę wartości katastralnej. Podstawą do złożenia przedmiotowego wniosku może być m.in. ustalenie jej wartości rynkowej w stosunku do nieruchomości na dzień, na który została ustalona jej wartość katastralna.

Wnioski: Obowiązujące przepisy przewidują ustalenie wartości katastralnej działki równej wartości rynkowej, jeżeli taka zostanie ustalona, ​​a same w sobie wiarygodność wartości katastralnej działki i legalność akt normatywny jego zatwierdzenie nie jest w niniejszej sprawie kwestionowane.

Krok 4 – Złóż pozew

Gdzie złożyć wniosek (jurysdykcja)?

Napiszemy - Administracyjne oświadczenie o żądaniu w sprawie ustalenia wartości katastralnej działki równej jej wartości rynkowej. Odpowiedź, która nas interesuje, znajdziemy w tym dokumencie: Uchwała Plenum Sąd Najwyższy RF z dnia 30.06.2015 N 28 „W niektórych kwestiach pojawiających się przy rozpatrywaniu przez sądy spraw o kwestionowanie wyników ustalania wartości katastralnej obiektów nieruchomości” (zmieniony w dniu 30.06.2015).

Wszystko jasne, napiszemy pozew do Sądu Okręgowego w Lipiecku, będziemy kierować się artykułami opisanymi powyżej, a także zajrzymy do Kodeksu postępowania administracyjnego.

Pozew został napisany obowiązek państwowy zapłacono w kwocie 300 rubli, teraz musimy wysłać nasze roszczenie do pozwanych - będzie to rząd obwodu lipieckiego (Izba Katastralna FGUP w Rosreestr) - wysłany. Teraz sprawa jest drobnostka, kierujemy sprawę do sądu. Przy pozytywnym rozwoju wypadków sąd przyjmie nasz wniosek do rozpatrzenia i zleci badanie na podstawie raportu otrzymanego od niezależnych rzeczoznawców, który wykaże ostateczną wartość katastralną naszych gruntów.

Wyniki

1. W przypadku IP Solnyshkina udało się zmniejszyć wartość katastralną o 43% (było 38 milionów - wyszło 14).
2. Decyzja sądu w naszej sprawie została automatycznie przesłana do wszystkich osób zaangażowanych w sprawę, a właściciel na podstawie tej decyzji będzie zobowiązany do przeliczenia czynszu w kontekście obniżonej wartości katastralnej.
3. IP Solnyshkina - zadowolony.

Jak obniżyć wartość katastralną gruntu w nieruchomości

Zmniejszenie wartości katastralnej własnej działki rozważymy na przykładzie Meridin LLC.

Spółka z oo „Meridin” jest właścicielem kategorii gruntów: grunty pod zabudowę mieszkaniową, dozwolone użytkowanie: przeznaczenie przemysłowe powierzchnia 7.700 m2, Spółka z oo zajmuje się sprzedażą wyrobów medycznych + działalnością magazynową, tj. wynajmuje powierzchnie magazynowe w magazynach.

Co roku nasza spółka z oo zobowiązana jest jako właściciel działki przemysłowej do zapłaty ogromnego podatku gruntowego. Sposób naliczania podatku gruntowego opisałem powyżej. Tak więc Giennadij Wasiljewicz, założyciel Meridin LLC, pomyślał o wysokich kosztach i poinstruował swojego prawnika, aby obniżył koszty roczne.

Procedura

1. Na początek, jak opisano powyżej, my (przedstawiciele Meridin LLC) udajemy się do lokalnego centrum wielofunkcyjnego i zamawiamy wyciąg z USRN, który wskaże wartość katastralną naszego terenu. Po otrzymaniu wyciągu dowiadujemy się, że wartość katastralna naszego terenu wynosi 18 000 000 rubli, data ustalenia wartości katastralnej to 20.10.2016 r., data wprowadzenia informacji o wartości katastralnej do kataster państwowy nieruchomości - 24.10.2016
2. Ponadto my, podobnie jak nasz partner biznesowy IP Solnyshkina, zlecamy sporządzenie raportu na temat wartości rynkowej gruntu. I co widzimy, wartość rynkowa naszej witryny wynosi 7 milionów rubli (w ten sposób), a podatek płacimy od 18 milionów rubli.
3. Po zapoznaniu się z przepisami i konsultacjami z IP Solnyshkina prawnik Meridin LLC rozumie, że procedura kwestionowania wartości katastralnej działki dla LLC różni się od procedury kwestionowania własności intelektualnej (tj. w przypadku osób fizycznych). Różnice polegają na tym, że w przypadku LLC należy najpierw skontaktować się z komisją w celu rozpatrzenia wartości katastralnej Rosreestr. Zwracamy się do komisji, załączamy nasz raport, a ona oczywiście odpowiada nam odmową, no cóż, oczywiście.
4. Bierzemy odmowę + protokół + pozew (opisany powyżej) + opłatę państwową (2000 rubli) + nasze zaświadczenie i wysyłamy cały ten majątek do Sąd Okręgowy. Kolejność spraw jest nieco inna, ale efekt końcowy jest ten sam.

Wyniki

W wyniku naszego odwołania do sądu, biorąc pod uwagę badanie kryminalistyczne obniżyliśmy wartość katastralną gruntu z 18 milionów rubli. do 7,7 miliona rubli Czyli prawie 2,5. czasy!

Kopiuj osąd w sprawie obniżenia wartości katastralnej działki

Jak inaczej można obniżyć wartość katastralną

1. Zmniejsz powierzchnię ziemi;
2. Zmień kategorię gruntu.

Zapoznaj się z ustawodawstwem, broń swoich praw i pisz komentarze - omówimy.

Obniżenie wartości katastralnej to temat, który niepokoi ogromną liczbę Rosjan, szczególnie w Moskwie. Istotność problemu wynika z faktu, że obliczenia prowadzone są metodami oceny masy i nie uwzględniają Cechy indywidulane każdą nieruchomość. Prowadzi to do niedokładnych wyników i wysokie podatki. Podważenie wartości katastralnej to jedyny sposób na ochronę swoich praw. Specjaliści Grand Real są gotowi Ci w tym pomóc.

Dlaczego konieczne jest kwestionowanie wyników oceny

Taki zabieg jak zmniejszenie wartości katastralnej obiektu pozwala na:

• Zmniejsz obciążenie podatkowe;
• Obniżyć płatności czynszu;
• Korzystne jest przeprowadzanie różnych transakcji na nieruchomości.

Kto może ubiegać się o obniżenie wartości katastralnej

Prawo do wszczęcia kwestionowania wyników mają następujące kategorie osób:

• Obywatele i osoby prawne, jeżeli wysokość rozliczeń bezpośrednio wpływa na ich prawa i obowiązki;
• Agencje rządowe i gminy, jeśli chodzi o obiekty nieruchomości podlegające ich jurysdykcji.

Przykładowe skutki kwestionowania wartości katastralnej

Nowe zasady

Od 1 stycznia 2017 roku w Rosji weszło w życie zmiany legislacyjne regulujące tryb ustalania i obniżania wartości katastralnej nieruchomości. Jedna z poprawek dotyczy algorytmu kwestionowania oceny przez osoby prawne. Jeżeli wcześniej musieli zastosować się do postępowania przedprocesowego w celu rozstrzygnięcia sporu i zwrócić się do komisji, to przyjęte zmiany zwalniają ich z tego obowiązku, dając im prawo do niezwłocznego skierowania pozwu do sądu.

Kolejną pozytywną zmianą jest skrócenie listy wymagane dokumenty. Teraz musisz dołączyć do wniosku:

Wyciąg z USRN.

Kopia tytułu lub dokumentu tytułowego nieruchomości.

Raport z wyceny rynku. Składając wniosek do sądu, konieczne będzie przeprowadzenie jego badania. Jej wynikiem powinna być pozytywna opinia SRO na temat wypełnionego raportu z oceny.

Cena za usługę obniżenia wartości katastralnej pod klucz w naszej firmie

Osoby indywidualne - OFERTA SPECJALNA
Przedmiot oceny	Raport po ocenie, pocierać.	Prawny usługi, pocierać.
Mieszkanie do 100 mkw. M.	9 000	15 000
Mieszkanie od 100 mkw. M.	15 000	15 000
Mieszkanie ma ponad 220 mkw. M.	20 000	20 000
Dom wakacyjny do 350 mkw. M.	20 000	20 000
Dom wiejski od 350 mkw. M.	25 000	20 000
Działka do 50 arów SNT, IZHS, LPH	15 000	20 000
Osoby prawne
Przedmiot oceny	Raport po ocenie, pocierać.	Prawny usługi, pocierać.
Działka o powierzchni ponad 50 akrów SNT, IZHS, LPH	35 000	45 000
Teren komercyjny, niezabudowany	40 000	45 000
Działka komercyjna + 1 budynek	65 000	50 000
Działka komercyjna + kilka budynków	od 85 000	od 65 000
Budynek o powierzchni do 1000 mkw. M.	40 000	40 000
Budynek o powierzchni do 5000 mkw. M.	50 000	55 000
Budynek od 5000 mkw. M.	od 85 000	65 000
Lokale do 500 mkw. M.	35 000	45 000
Lokale do 2500 mkw. M.	45 000	45 000
Lokale od 2500 mkw. M.	65 000	55 000

Zaufali nam:

W jaki sposób kwestionuje się wyniki ewaluacji?

Legalne osoby. Jak wspomniano powyżej, obecnie osoby prawne nie muszą zwracać się do komisji w Rosreestr o zakwestionowanie wartości katastralnej. Jednakże ta reguła nie będzie mieć zastosowania do przypadków kwestionowania wyników oceny wszczętej przed 1 stycznia 2017 r. Pomimo tego, że ubieganie się o prowizję nie jest obowiązkowe, opcja ta ma znaczne zalety. Spór jest rozpatrywany z reguły w ciągu 1 miesiąca, wówczas rozstrzygnięcie sądowe może trwać od 2 do 6 lub więcej miesięcy. Ponadto wnioskodawca nie musi wydawać pieniędzy na koszty prawne.

Przez aktualne ustawodawstwo Federacja Rosyjska może kwestionować wartość katastralną na dwa sposoby: za pośrednictwem komisji Rosreestr lub w sądzie. Osoby fizyczne mogą natychmiast zwrócić się do sądu, osoby prawne muszą przejść przez komisję.

Pierwsza opcja jest optymalna, ponieważ okres rozpatrzenia wynosi tylko miesiąc i nie ma potrzeby płacenia cła państwowego. A jeśli wynik komisji Ci nie odpowiada, nadal możesz zwrócić się do sądu.

Możesz zakwestionować wartość katastralną nie później niż pięć lat od daty wpisania mieszkania do katastru państwowego

Jak wygląda proces sporu?

Aby przygotować się do procedury kwestionacyjnej, należy skontaktować się z zewnętrznymi ewaluatorami. Pomogą dokładnie określić, jak bardzo różnią się koszty. ocena stanu od wartości rynkowej i dowiedz się, czy w obliczeniach zgodnie z przyjętą metodologią nie wystąpiły błędy. Na podstawie tych dwóch parametrów formułuje się wniosek i prognozę, na jakiej podstawie możliwa jest przeszacowanie.

Poza wnioskiem niezależnych ekspertów, będziesz musiał zebrać pakiet dokumentów:

📄 wyciąg z USRN wskazujący wartość katastralną;

📄 kopia aktu własności poświadczona notarialnie;

📄 paszport obywatela Federacji Rosyjskiej.

Należy złożyć dokumenty do komisji wydziału Rosreestr i załączyć wypełniony na miejscu wniosek, wskazując dane osobowe i powody złożenia wniosku. Wniosek jest rozpatrywany w ciągu miesiąca, po czym zostaniesz powiadomiony o decyzji. W przypadku odmowy, w ciągu 3 miesięcy możesz wystąpić do sądu z tym samym wnioskiem.

Prześlij ten sam pakiet dokumentów do sądu, a także zawarcie komisji Rosreestr. Rozpatrzy odwołanie w ciągu 1-2 miesięcy. Jeżeli w rezultacie roszczenie zostanie zaspokojone, wartość katastralna nieruchomości zostanie skorygowana. Zmiany wejdą w życie z dniem 1 stycznia roku, w którym złożono wniosek.

Zwrot nadpłaconej wcześniej kwoty podatku nie będzie możliwy, gdyż zmiany dotyczą wyłącznie bieżącego okresu rozliczeniowego.

Jaka jest cena

Lista kosztów postępowania kwestionacyjnego obejmuje:

💰 Obowiązek państwowy za świadectwo wartości katastralnej. Koszt zależy od złożoności i odbiorcy: od 250 ₽ za wyciąg dla osób fizycznych, od 4500 ₽ dla osób prawnych

💰 Opinie ekspertów zewnętrznych - od 80 000 ₽.

💰 Zakończenie badania kryminalistycznego - od 80 000 ₽.

💰 Wsparcie prawne- od 70 000 ₽.

💰 Opłata za wystąpienie do sądu wynosi 6000 ₽.

Razem: bez konieczności zwracania się do sądu kwota wyniesie około 100 000 rubli, z sądem - od 250 000 rubli.

Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej w ostatnie lata podlega ciągłym reformom, zmianom, czasem bardzo znaczącym. Jeden z nich dotyczy opodatkowania majątku organizacji, a także podatku gruntowego: zgodnie z Nowa edycja od początku 2015 roku podstawa opodatkowania będzie w wielu przypadkach liczona nie na podstawie wartości rezydualnej, ale katastralnej wartości majątku.

Aby nie płacić nadmiernych podatków, które w ramach oceny stanu mogą wzrosnąć kilkukrotnie, ważne jest, aby przedsiębiorca w odpowiednim czasie przeanalizował ustaloną wartość katastralną swojej nieruchomości, a jeśli jest ona nieracjonalnie wysoka, starał się dostosowanie go do realiów poprzez zaskarżenie go zgodnie z procedurą prawną.

Zastanów się, jak zrobić to tak skutecznie i poprawnie, jak to możliwe.

Pionierzy nowego podatku od nieruchomości

Federacja Rosyjska zaczęła przechodzić na zaktualizowaną procedurę obliczania opłaty podatkowej od nieruchomości w 2015 roku. Od tego momentu zaczęło z niego korzystać 28 rosyjskich obwodów: do pierwszych należały: obwód moskiewski, twerski, samara, riazan i inne. W 2016 roku dołączyły do ​​nich obwody petersburskie, woroneskie, wołogdzkie, briańskie i inne, w sumie jest ich 21. Ich liczba z roku na rok rośnie, przejście całej Rosji do nowego systemu planowane jest do 2020 roku.

W nowy sposób - w oparciu o katastral, a nie wartość zapasów- podatek zostanie naliczony od następujących przedmiotów (klauzula 1 art. 401 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej):

• budynki mieszkalne wszelkiego typu (domy, domki letniskowe, domki ogrodowe itp.);
• wydzielone lokale mieszkalne (pokoje, apartamenty);
• garaże, parkingi;
• kompleksy;
• niedokończone budowy;
• inne pomieszczenia, konstrukcje, budynki.

Dlaczego wartość katastralna jest najczęściej zawyżana?

Ustawodawczo, państwo ma monopol na wycenę środków trwałych, którymi są nieruchomość. Dokonuje tego masowo Federalna Służba Katastru i Kartografii raz na pięć lat (w niektórych regionach raz na 2-3 lata), a za podstawę i cechy ekonomiczne obiekt. Obydwa czynniki mogą być zmienne, sprzeczne, interpretowane niejednoznacznie. Wiele punktów, na przykład położenie terytorialne, pobliska infrastruktura itp., które znacząco wpływają aktualna cena są po prostu pomijane. Dlatego przy tak masowej ocenie błędy w ustaleniu rzeczywistej wartości nie są rzadkością.

Z oczywistych względów częstsze są niedokładności w szacunkach w kierunku zawyżenia, co jest wygodniejsze dla państwa, ale wyjątkowo nieopłacalne dla przedsiębiorców.

Najbardziej pobieżna i powierzchowna analiza zgodności wartości katastralnej z realiami rynkowymi wykazuje przekroczenia sięgające 60%, a niekiedy nawet dziesięciokrotne i większe przeszacowania.

Ale właściciel może nie zgodzić się z ustaloną wartością i podważyć ją.

Po co kwestionować wartość katastralną nieruchomości

Negatywne reakcje na nieuzasadnioną wysoką wartość katastralną nieruchomości są oczywiste:

• znaczny wzrost obciążenie podatkowe: z prądem ustawodawstwo podatkowe stanowi to około 0,1% wartości katastralnej nieruchomości niekomercyjnych i 2% wartości nieruchomości komercyjnych;
• poważna podwyżka podatku od sprzedaży nieruchomości: prawo wymaga, aby taka nieruchomość była sprzedawana nie taniej niż 70% jej wartości katastralnej, co oznacza, że ​​sprzedaż będzie musiała się wiązać z dużą opłatą podatkową, szczególnie w przypadku nieruchomości komercyjnych (Do własność prywatna system odliczenia podatkowe i korzyści, dzięki czemu możesz trochę zaoszczędzić);
• przy wynajmie lub zakupie lokalu komunalnego lub nieruchomości państwowe cena będzie bardzo wysoka – od 2018 r. będzie równa wartości katastralnej;
• proporcjonalnego wzrostu ceł i opłat państwowych związanych z własnością tej nieruchomości;
• wysokie kary pieniężne w przypadku naruszeń administracyjnych popełnionych podczas korzystania z nieruchomości.

Jaka jest wartość katastralna Twojej nieruchomości?

Aby niespodziewanie wysoki podatek od gruntów i/lub nieruchomości nie był zaskoczeniem, należy w porę uzyskać informację o jego podstawie, czyli wycenie katastralnej, aby w razie potrzeby móc podjąć niezbędne działania . Jak znaleźć żądany numer?

1. Paszport katastralny. Jeżeli właściciel otrzymał ten dokument niedawno (mniej niż 5 lat temu), to wartość wskazanego w nim przedmiotu jest aktualna.
2. Zaświadczenie z Izby Katastralnej. Każda organizacja i osoba fizyczna ma możliwość ubiegania się o informacje w Biuro regionalne Służba Federalna kataster i kartografia, zwane inaczej Izba Katastralna, która wystawi zaświadczenie o aktualnej wartości przedmiotu.
3. stronie internetowej Rosreestra. Na oficjalnej stronie tego Agencja rządowa w sekcji „Informacje referencyjne dotyczące nieruchomości” można znaleźć online ocenę dowolnej działki lub budynku w Federacji Rosyjskiej.

Kiedy skuteczniej jest zakwestionować wycenę katastralną?

Odpowiedź na to pytanie znajdziesz jak najszybciej, czyli gdy tylko stwierdzisz, że jest ona za wysoka. Podatki są płacone co roku, a kwestia korekty wartości katastralnej nie jest rozwiązywana tak szybko: okres przeglądu może wynosić od 2 miesięcy do sześciu miesięcy. Tymczasem obliczenia kwoty podatku dokonuje się na podstawie danych Poprzedni rok(Klauzula 24.20 ustawy federalnej „O działalności oceniającej w Federacji Rosyjskiej”). Oznacza to, że jeśli nie wszcząłeś postępowania zaskarżenia do końca 2016 r., to za cały 2017 r. będziesz musiał płacić podatek od zawyżonej podstawy opodatkowania.

NOTATKA! Czy wycena zapasów nadal obowiązuje w Twoim regionie? Katastralnego nadal nie da się zakwestionować, nawet jeśli jest on wyraźnie zawyżony: przecież prawa podatnika nie zostały jeszcze naruszone.

Podstawy prawne uznania oceny za nielegalną

Istnieją tylko 2 powody, aby ponownie rozważyć legalność ustalonej wartości nieruchomości według katastru.

1. Informacje o ocenianym obiekcie, które miały wpływ na ocenę, okazały się nierzetelne. Informacje mające wpływ na ocenę mogą być:
   • błędy w wykazie obiektów do oceny;
   • niedokładne wskazanie lokalizacji;
   • błędnie określony cel;
   • wskaźnik nieodebranych wypadków w stanie przedmiotu oceny;
   • nie wskazano, że nieruchomość położona jest w specjalnej strefie terytorialnej, np. sanitarnej, chronionej, zastrzeżonej itp.;
   • przy obliczaniu kosztu w danych pierwotnych popełniono niedokładności;
   • inne chwile.

   Możesz sprawdzić, jakie dane zostały wykorzystane w obliczeniach i określić ich poprawność lub niepoprawność, zwracając się do Rosreestra z prośbą o klienta wyceny katastralnej, a następnie od niego. Sztuka. 24.18 ustawy federalnej nr 135-FZ z dnia 29 lipca 1998 r. „O działalności związanej z wyceną w Federacji Rosyjskiej” zobowiązuje ich do udzielenia odpowiedzi na takie wnioski w ciągu tygodnia.

2. Zbieżność dat ustalenia cen rynkowych i katastralnych. Cena rynkowa podlega ciągłym zmianom, a raz ustalona cena katastralna pozostaje niezmieniona przez cały okres trwania oceny (5 lat lub 2-3 lata). Jeżeli wartość katastralna jest większa od wartości rynkowej, należy ją porównać nie ze stanem faktycznym na rynku w chwili obecnej, ale z tą, w której dokonywano wyceny. Oznacza to, że jeśli zostanie ustalona wartość katastralna, a następnie nieruchomość gwałtownie straci na wartości, nie stanie się to uzasadnioną podstawą do uznania wartości katastralnej za nieważną.

Gdzie i do kogo złożyć wniosek o spór

Zarówno dla osób prawnych, jak i osób fizycznych istnieją dwa organy odpowiedzialne za wdrożenie procedury legislacyjnej redukcji wcześniej ustalonej wartości katastralnej:

• prowizja w Rosreestr;

Do 2017 r. osoby prawne musiały najpierw zwracać się wyłącznie do pierwszej instancji, obywatele mogli od razu działać za pośrednictwem sądów. Zmiany w przepisach wprowadzone od początku 2017 r. przyznały takie same uprawnienia organizacjom. Do złożenia takiego wniosku uprawnione są następujące osoby:

• właściciele nieruchomości na podstawie własności (osoba fizyczna lub prawna);
• osoby, których podatek dotyczy wycena nieruchomości (np. były właściciel nadal płaci podatek)
• każdy uczestnik nieruchomości, jeżeli nieruchomość jest na udziałach (nie jest wymagana koordynacja z innymi właścicielami);
• najemcy, jeżeli wycena ma wpływ na wysokość czynszu, co znajduje odzwierciedlenie w umowie najmu, a właściciel nie sprzeciwia się kwestionowaniu wyceny.

Instrukcje krok po kroku dotyczące kwestionowania zawyżonej wartości katastralnej

Od 2017 r. Rosreestr – opcjonalny etap rozpatrywania sprawy, możesz od razu skierować wniosek do sądu.

Krok 1 – sprawdź czas. Istnieje możliwość złożenia wniosku o rewizję wartości katastralnej do komisji Rosreestr w ograniczonym terminie - od daty publikacji ustalonej wartości katastralnej nie powinno upłynąć więcej niż 5 lat (a w niektórych regionach 2-3 lata) .

Krok 2 – odebranie paczki dokumentów. Oprócz wniosku komisja, a także w sądzie, będzie musiała przedstawić następujące dokumenty:

• zaświadczenie o aktualnej wartości katastralnej (to liczba będzie kwestionowana);
• dokument dotyczący prawa własności poświadczony notarialnie;
• dowód niedokładności dokonanej oceny (wszelkie możliwe potwierdzenia jej niespójności Cena rynkowa, Na przykład, dokumentacja techniczna, informacje terytorialne itp.);
• alternatywny raport z wyceny przygotowany przez niezależnego specjalistę, który m.in bezbłędnie należy do samoregulacyjnej spółki rzeczoznawców;
• wnioski dotyczące zgodności recenzja partnerska wymogi prawne (podane przez SRO, który przeprowadził przeszacowanie).

UWAGA! W przypadku braku lub niezgodności dokumentów z wymogami wniosek o korektę wyceny katastralnej nie zostanie przyjęty.

Krok 3 – rozpatrzenie wniosku. Czas oczekiwania na decyzję komisji w Rosreestr zależy od przedmiotu Federacji Rosyjskiej, w którym rozpatrywane jest odwołanie. Zwykle trwa to od 7 do 14 dni.

Krok 4 - zaspokojenie lub zakwestionowanie decyzji komisji. Jeśli renderowane pozytywna decyzja, wartość katastralna zostanie zweryfikowana od 1 stycznia roku, w którym złożono kwestionowany wniosek. Jeśli odmówisz, będziesz musiał udać się do sądu.

Krok 5 – Postępowanie sądowe. Jeżeli sprawa jest w toku nakaz sądowy, terminy mogą być różne, często nawet do kilku miesięcy. Nikt nie może zagwarantować pozytywnego wyniku, ale praktyka pokazuje, że szanse na zmniejszenie wartości katastralnej są dość duże.

Ostatnia modyfikacja: styczeń 2020 r

Zgodnie z art. 402 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej do obliczenia podatku od majątku obywateli stosuje się wartość zwaną wartością katastralną. Czasem, zdaniem właścicieli, wycena ta jest zbyt wysoka, czasem wręcz przewyższa wartość rynkową. Jeżeli jest ona rzeczywiście nieracjonalnie wysoka, należy wiedzieć, jak legalnie obniżyć wartość katastralną nieruchomości. W tym artykule przyjrzymy się, jak to zrobić Tej procedury krok po kroku i co jest do tego potrzebne.

Ramy prawne

Podstawą wszelkich prawnie istotnych działań są regulacyjne akty prawne obowiązujące w państwie. Dlatego, aby obniżyć wartość wyceny katastralnej, warto wiedzieć, jakie przepisy regulują tę kwestię. Obejmują one:

• Ustawa federalna nr 237 z dnia 3 lipca 2016 r. ustalająca tryb i zasady przeprowadzania oceny;
• Ustawa federalna nr 221 z dnia 24 lipca 2007 r., wyjaśniająca możliwe błędy oraz nieścisłości mogące mieć wpływ na wartość wartości katastralnej;
• Ustawa federalna nr 135 z dnia 29 lipca 1998 r., która określa procedurę sporządzania prac szacunkowych w Federacji Rosyjskiej.

Równie istotna jest Uchwała Sądu Najwyższego nr 28 z dnia 30.06.2015 r. Rozpatruje ona niektóre indywidualne sprawy, które pojawiły się w sporach sądowych związanych z rewizją wartości katastralnej nieruchomości.

Zgodnie z ustawą federalną „O działalności szacunkowej w Federacji Rosyjskiej” wyniki ustalenia wartości katastralnej można zakwestionować w sądzie lub kontaktując się z komisją w celu rozpatrzenia takich konfliktów. Dopuszcza się możliwość ubiegania się o zmianę cen podmiotom, których uzasadnione interesy, prawa i obowiązki zostały naruszone, a mianowicie:

• osoby;
• organizacje;
• organom państwowym lub JST, jeżeli nieruchomość jest w ich posiadaniu.

Instrukcje krok po kroku dotyczące zmniejszania wartości katastralnej

W oparciu o wymogi powyższych aktów prawnych możliwe jest określenie sposobu postępowania w przypadku, gdy właściciel mieszkania lub domu będzie chciał zakwestionować wartość wartości katastralnej. Instrukcja krok po kroku w takiej sytuacji wyglądałoby to tak:

1. Wybór podstawy korekty kosztu.
2. Skontaktuj się z profesjonalnym rzeczoznawcą.
3. Zbiór wszystkich niezbędnych dokumentów.
4. Złożenie wniosku do komisji w Rosreestr (można pominąć).
5. Odwołanie do sądu (jeżeli dana osoba nie jest usatysfakcjonowana wynikami rozpatrzenia wniosku przez komisję lub chce niezwłocznie rozstrzygnąć sprawę w toku rozprawy).

Szczegółowy schemat postępowania w sprawie obniżenia wartości katastralnej nieruchomości

Krok 1. Wyszukaj przyczyny

Najpierw musisz wyjaśnić, czy cena katastralna była naprawdę nieuzasadniona wysoka. Zwykle osoba na ogół zaczyna się tym interesować po zapoznaniu się z wysokością podatku od majątku osób fizycznych, ponieważ jego wielkość jest bezpośrednio związana z wartością katastralną. Podane informacje znajdują się w USRN, dlatego należy poprosić o wyciąg z nich. Możesz to zrobić na kilka sposobów:

• poprzez osobisty apel do Rosreestr lub na oficjalnej stronie internetowej tego organu;
• złożenie wniosku za pośrednictwem MFC;
• przesłanie wniosku za pośrednictwem portalu Służb Państwowych;
• przesłanie wniosku pocztą listem poleconym za potwierdzeniem odbioru).

Wstępną wartość katastralną możesz sprawdzić bezpłatnie online. Aby uzyskać wyciąg papierowy, będziesz musiał zapłacić cło państwowe w dowolnym banku lub przelewem za pośrednictwem bankowości internetowej. Po otrzymaniu należy porównać wskazaną cenę i przybliżony koszt podobne mieszkania na rynku nieruchomości. Jeżeli wartość katastralna jest wyższa od wartości rynkowej o 30% lub więcej, uważa się to za poważny powód do złożenia wniosku o przeszacowanie.

Ważny! Wniosek o przeszacowanie nieruchomości można złożyć najpóźniej w ciągu pięciu lat od dnia dokonania zmiany. Taka jest kolejność ustalona, ​​gdyż po tym okresie następuje planowana rewizja ceny. Nowa wartość ma jednak możliwość zakwestionowania, jeśli istnieją ku temu dobre powody.

Krok 2. Kontakt z firmą wyceniającą

W kolejnym etapie konieczny będzie kontakt z wyspecjalizowaną firmą, gdyż bez opinii profesjonalnego rzeczoznawcy nie będzie możliwe wykazanie różnicy pomiędzy wartością katastralną a rynkową. Specjalista musi przeanalizować dostępną dokumentację, a także doradzić właścicielowi w sprawie celowości kwestionowania i prawdopodobieństwa pozytywnego wyniku.

Rzeczoznawca świadczy usługi odpłatnie Dlatego należy liczyć się z dodatkowymi wydatkami, których wysokość uzależniona jest od regionu zamieszkania. Średnio są od 7000 do 10000 rubli.

W sytuacji, gdy specjalista stwierdzi, że wartość katastralna jest zbyt wysoka, konieczne jest zawarcie z nim umowy na wykonanie prac. W przypadku niewiarygodnych cen konieczne będzie zasięgnięcie opinii biegłego. Wykonuje to również rzeczoznawca, a koszt usługi może sięgać 20 000 rubli. Ceny są dość wysokie, ale czasami pomaga zaoszczędzić na przeniesieniu podatku od nieruchomości do budżetu.

Krok 3. Zebranie niezbędnych dokumentów

Aby rozpocząć proces, będziesz musiał przygotować szereg konkretnych dokumentów. Wśród nich najważniejsze to:

• wyciąg z USRN, który wskazuje cenę katastralną mieszkania lub domu;
• kopia dokumentu potwierdzającego własność nieruchomości, która musi być poświadczona notarialnie;
• NA wersja papierowa lub w forma elektroniczna raport oceniający przygotowany przez wyspecjalizowaną organizację lub wniosek o niewiarygodności informacji wprowadzonych do Rosreestr;
• dokument tożsamości (częściej - paszport Federacji Rosyjskiej).

Należy także wypełnić wniosek określonej próbki, w którym dana osoba żąda obniżenia ceny katastralnej nieruchomości.

Notatka! W przypadku braku dokumentów aplikacja nie zostanie przyjęta do pracy. upoważnione organy. W niektórych przypadkach mogą być wymagane dodatkowe dokumenty.

Następnie możesz zwrócić się do specjalnie utworzonej komisji pod Rosreestr lub bezpośrednio do sądu. Przyjrzyjmy się cechom obu opcji.

Krok 4. Postępowanie w komisji

Komisje te są tworzone i działają w departamentach Rosreestr każdego podmiotu Federacji Rosyjskiej. Składając tam wniosek, właściciel nieruchomości otrzymuje formularz wniosku, w którym będzie musiał podać dane osobowe (imię i nazwisko, paszport), a także informacje kontaktowe Dla komunikacji. Może to być numer telefonu, adres e-mail. Ważne jest również, aby nie zapomnieć o podaniu uzasadnionych powodów rewizji wartości katastralnej.

Czasem wniosek nie zostaje przyjęty do rozpatrzenia. Może się to zdarzyć z następujących powodów:

• brak jakichkolwiek dokumentów;
• naruszenie terminy przesłanie do recenzji;
• równość wartości katastralnej i rynkowej.

Komisja ma miesiąc na rozpatrzenie wniosku. Po wszechstronnej analizie przedstawionych dokumentów i stanu faktycznego podejmuje uzasadnioną decyzję i informuje o niej wnioskodawcę. Ponadto właściciel ma prawo osobiście uczestniczyć w spotkaniu.

Wynik może być pozytywny lub negatywny. Jednocześnie członkowie komisji w ciągu 5 dni są zobowiązani do samodzielnego powiadomienia o wynikach rozpatrzenia wniosku bezpośrednio do Rosreestr. W przypadku odmowy właścicielowi mieszkania (lub lokalu niemieszkalnego) zaspokojenia żądania, ma on prawo zwrócić się do sądu. Komisja ma dziesięć dni na zakwestionowanie tej decyzji.

Krok 5: Postępowanie sądowe

Od stycznia 2017 r. obywatele i osoby prawne ma prawo, pomijając odwołanie do komisji, złożyć wniosek i podjąć próbę natychmiastowego obniżenia wartości katastralnej na drodze sądu. Często ta metoda jest uważana za droższą, dlatego nie zawsze się do niej stosuje.

Aby zwrócić się do konkretnego organu sądowego, konieczne będzie sporządzenie pozwu. Poręczenie doręcza się w miejscu zamieszkania pozwanego, to jest w Rosreestr. W pozwie wskazano główny cel postępowania:

• kwestionować ostateczną decyzję komisji;
• ustalić nową wartość katastralną, biorąc pod uwagę znalezione niewiarygodne informacje.

Obowiązkowe jest także podanie imienia i nazwiska powoda i pozwanego, informacji o wszystkich naruszonych prawach i naruszonych prawnie uzasadnionych interesach, wykazu dokumentów dołączonych do sprawy. Składając wniosek, będziesz musiał przenieść opłatę państwową do budżetu.

Posiedzenie sądu odbywa się zazwyczaj od jednego do dwóch miesięcy od dnia otrzymania wniosku przez sąd. W toku postępowania powód będzie musiał wykazać, że wartość katastralna została ustalona błędnie lub bezzasadnie. Jeśli decyzja sądu będzie pozytywna, to tak nowy szacunek będą stosowane do kalkulacji podatku od początku przyszłego roku. Dlatego jest to obowiązkiem Urząd podatkowy uwzględnione zostanie przeliczenie podatku od nieruchomości.

Redukcja kosztów w zależności od obiektu

Zmniejszenie wartości katastralnej następuje w zależności od tego nadchodzą nieruchomości mowa: mieszkanie prywatny dom lub lokale niemieszkalne.

Apartament

Główną przyczyną spadku ta sprawa jest błędność informacji wpisanych do jednolitego rejestru nieruchomości. Zwykle błędy popełniane są w momencie analizy informacji dostarczonych do oceny. Wśród fałszywych danych znajdują się:

• zastosowanie w ocenie nieprawidłowych czynników wpływających na wynik;
• nieuwzględnienie awaryjnego stanu mieszkania;
• błędne informacje, na podstawie których dokonano obliczenia.

Dla Twojej informacji! W ocenie uwzględniono regionalność akty prawne. Niektóre regiony do 2020 r. przy obliczaniu podatek własnościowy opierają się na wartości inwentarzowej, a nie katastralnej. Wtedy ponowna ocena zostanie na pewno odrzucona.

Prywatny dom

Przy obliczaniu wartości katastralnej domu jednorodzinnego należy wziąć pod uwagę następujące czynniki:

1. Powierzchnia w metrach kwadratowych.
2. Rok w którym zbudowano budynek.
3. Materiały użyte w konstrukcji.
4. Dostępność komunikacji i udogodnień.

Ta lista nie jest wyczerpująca, obowiązują inne cechy. Jednak często wynik końcowy nie jest wiarygodny, ponieważ nie brano pod uwagę zużycia domu, a także jego rzeczywistego stanu obecnego.

Lokale niemieszkalne

Redukcja kosztów lokale niemieszkalne zazwyczaj interesują się firmami i organizacjami. Według praktyka sądowa, w niektórych przypadkach się okazuje obniż cenę 5 razy. Jak już wspomniano powyżej, do 2017 roku osoby prawne musiały rozpocząć proces ponownej oceny poprzez złożenie wniosku do specjalnej komisji. Jednak teraz tak nie jest obowiązkowy wymóg. Zarówno oni, jak i osoby fizyczne, mogą zwracać się bezpośrednio do sądu o wszczęcie postępowania. Jednak pomoc kompetentnego i wykwalifikowanego prawnika nikomu nie zaszkodzi, zwłaszcza jeśli sprawa jest zbyt skomplikowana i skomplikowana.

Podsumowując