يتميز الاستهلاك بانخفاض في المنفعة العقاراتوجاذبية المستهلك من وجهة نظر المستثمر المحتمل ويتم التعبير عنها في انخفاض القيمة (الاستهلاك) بمرور الوقت تحت تأثير العوامل المختلفة. عادةً ما يتم قياس الإهلاك (I) كنسبة مئوية، ويتم تقييم الإهلاك على أنه إهلاك (O).

اعتمادًا على الأسباب التي تسبب انخفاض قيمة العقار، يتم التمييز بين الأنواع التالية من الاستهلاك: المادية والوظيفية والخارجية.

ينقسم التآكل الجسدي والوظيفي إلى قابل للإزالة وغير قابل للإصلاح.

التآكل القابل للإزالة هو التآكل الذي يكون التخلص منه ممكنًا ماديًا وممكنًا اقتصاديًا، أي. تساهم التكاليف المتكبدة لإزالة نوع أو آخر من التآكل في زيادة قيمة الكائن ككل.

تحديد جميع أنواع الاستهلاك الممكنة هو الاستهلاك المتراكم للممتلكات. من حيث القيمة، الاستهلاك التراكمي هو الفرق بين تكلفة الاستبدال و سعر السوقالكائن الذي يتم تقييمه.

يعتبر الإهلاك المتراكم دالة على عمر الكائن. النظر في المفاهيم التقييمية الرئيسية التي تميز هذا المؤشر. استهلاك دخل مصاريف الممتلكات

الحياة المادية للمبنى (FZh) - فترة تشغيل المبنى، والتي تستوفي خلالها حالة العناصر الهيكلية الحاملة للمبنى معايير معينة (الموثوقية الهيكلية، والمتانة المادية، وما إلى ذلك). شرط الحياة الجسديةيتم وضع الكائن أثناء البناء ويعتمد على المجموعة الرأسمالية للمباني. تنتهي الحياة المادية عندما يتم هدم الكائن.

العمر الزمني (XA) - الفترة الزمنية التي انقضت من تاريخ تشغيل الكائن إلى تاريخ التقييم.

يتم تحديد الحياة الاقتصادية (EL) من خلال وقت التشغيل الذي يولد خلاله الكائن الدخل. خلال هذه الفترة، تساهم التحسينات المستمرة في قيمة العقار. تنتهي الحياة الاقتصادية للكائن عندما لا يتمكن تشغيل الكائن من توليد الدخل، وهو ما يشير إليه المعدل المقابل للكائنات المماثلة في هذا القطاع من سوق العقارات. وفي الوقت نفسه، لم تعد التحسينات المستمرة تساهم في قيمة القطعة بسبب التآكل العام.

يتم حساب العمر الفعلي (EV) على أساس العمر الزمني للمبنى، مع الأخذ بعين الاعتبار عمره الحالة الفنيةوالسائدة في تاريخ التقييم عوامل اقتصاديةمما يؤثر على قيمة العقار الذي يتم تقييمه. واعتماداً على خصائص تشغيل المبنى، قد يختلف العمر الفعلي عن العمر الزمني صعوداً أو هبوطاً. وفي حالة الاستخدام العادي (النموذجي) للمبنى، فإن العمر الفعلي عادة ما يكون مساوياً للعمر الزمني.

المدة المتبقية الحياة الاقتصاديةمبنى (OSEZH) – الفترة الزمنية من تاريخ التقييم إلى نهاية عمره الاقتصادي.

الاستهلاك المادي هو الفقدان التدريجي للصفات الفنية والتشغيلية للكائن الذي تم وضعه في الأصل أثناء البناء تحت تأثير العوامل الطبيعية والمناخية، وكذلك حياة الإنسان.

طرق حساب التدهور المادي للمباني هي كما يلي:

- المعياري (للمباني السكنية)؛
- يكلف؛
- طريقة مدى الحياة.

تتضمن الطريقة المعيارية لحساب التآكل الجسدي استخدام تعليمات معيارية مختلفة على مستوى القطاعات أو الإدارات. في هذه القواعديتم إعطاء خصائص التآكل المادي للعناصر الهيكلية المختلفة للمباني وتقييمها.

تحديد التدهور المادي للمباني من خلال أسلوب الحياة

من الناحية العملية، يتم تقسيم العناصر الهيكلية التي لها تآكل جسدي قابل للإزالة وغير قابل للإزالة إلى "طويلة العمر" و"قصيرة العمر".

"العناصر قصيرة العمر" - العناصر التي لها عمر أقصر من عمر المبنى ككل (الأسقف، وتركيبات السباكة، وما إلى ذلك).

"العناصر طويلة العمر" - العناصر التي يكون عمرها المتوقع مشابهًا لعمر المبنى (الأساس، الجدران الحاملة، إلخ).

يحدث التدهور المادي القابل للإزالة لـ "العناصر قصيرة العمر" بسبب التآكل الطبيعي لعناصر المبنى بمرور الوقت، فضلاً عن التشغيل المتهور. في هذه الحالة، يتم تخفيض سعر بيع المبنى من خلال انخفاض القيمة المقابل، حيث سيحتاج المالك المستقبلي إلى إجراء "إصلاحات مؤجلة سابقًا" لإعادة المبنى إلى خصائص التشغيل العادية ( صيانةالمناطق الداخلية، وترميم مناطق السقف المتسربة، وما إلى ذلك). يفترض هذا أنه تمت استعادة العناصر إلى حالة "جديدة تقريبًا". يتم تعريف الاستهلاك المادي القابل للإزالة من الناحية النقدية على أنه "تكلفة الإصلاحات المؤجلة"، أي. تكلفة إحضار القطعة إلى حالة "معادلة" للأصل.

التآكل المادي القاتل للمكونات ذات العمر القصير هو تكلفة استعادة المكونات عالية التآكل، والتي يتم تحديدها من خلال الفرق بين تكلفة الاستبدال ومقدار التآكل القابل للإزالة، مضروبًا في نسبة العمر الزمني والعمر المادي لهذه العناصر.

القضاء على التآكل الجسدي للعناصر مع طويل الأمديتم تحديد العمر الافتراضي من خلال التكلفة المعقولة لإزالته، على غرار التآكل الجسدي القابل للإزالة للعناصر ذات العمر الافتراضي القصير.

يتم حساب التآكل المادي الذي لا يمكن إصلاحه للعناصر ذات العمر الطويل على أنه الفرق بين تكلفة استبدال المبنى بأكمله ومجموع العناصر القابلة للإزالة و البلى الذي لا يمكن إصلاحهمضروبة في نسبة العمر الزمني والحياة المادية للمبنى.

ارتداء وظيفي. علامات التدهور الوظيفي في المبنى الذي تم تقييمه - عدم امتثال تخطيط المساحة و/أو الحل البناء للمعايير الحديثة، بما في ذلك المعدات المختلفة اللازمة للتشغيل العادي للهيكل وفقًا للاستخدام الحالي أو المقصود.

ينقسم التآكل الوظيفي إلى قابل للإزالة وغير قابل للإصلاح.

التعبير عن القيمةالاستهلاك الوظيفي هو الفرق بين تكلفة الاستنساخ وتكلفة الاستبدال، والذي يستثني الاستهلاك الوظيفي من الاعتبار.

يتم تحديد الاستهلاك الوظيفي القابل للإزالة من خلال تكاليف إعادة الإعمار اللازمة، مما يساهم في تشغيل العقار بشكل أكثر كفاءة.

أسباب التآكل الوظيفي:

- أوجه القصور التي تتطلب إضافة العناصر؛
- أوجه القصور التي تتطلب استبدال أو تحديث العناصر؛
- الإفراط في التحسينات.

نقاط الضعف التي تتطلب إضافة عناصر هي عناصر المبنى والتجهيزات التي لا توجد في البيئة القائمة والتي بدونها لا يمكن أن يحقق معايير الأداء الحديثة. يتم قياس التآكل الناتج عن هذه المواضع من خلال تكلفة إضافة هذه العناصر، بما في ذلك تركيبها.

أوجه القصور التي تتطلب استبدال أو تحديث العناصر - العناصر التي لا تزال تؤدي وظائفها، ولكنها لم تعد تلبي المعايير الحديثة (عدادات المياه والغاز ومعدات مكافحة الحرائق). يتم قياس استهلاك هذه العناصر على أنه تكلفة العناصر الموجودة، مع الأخذ في الاعتبار التآكل المادي، مطروحًا منه تكلفة إعادة المواد، مضافًا إليه تكلفة تفكيك العناصر الموجودة، ومضافًا إليه تكلفة تركيب عناصر جديدة. يتم احتساب تكلفة إعادة المواد على أنها تكلفة المواد والمعدات المفككة عند استخدامها في مرافق أخرى (القيمة المتبقية النهائية).

التحسينات الفائقة - مواقع وعناصر الهيكل، التي لا يتناسب وجودها حاليًا مع المتطلبات الحديثة لمعايير السوق. ملابس عملية قابلة للإزالة هذه القضيةيتم قياسها كقيمة الاستبدال الحالية للعناصر فائقة التحسين مطروحًا منها البلى المادي، بالإضافة إلى تكلفة التفكيك، ومطروحًا منها قيمة الإنقاذ للعناصر المفككة.

يحدث التآكل الوظيفي غير القابل للإزالة بسبب التخطيط القديم للمساحة و/أو الخصائص الهيكلية للمباني التي تم تقييمها فيما يتعلق بمعايير البناء الحديثة. من علامات التآكل الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه عدم الجدوى الاقتصادية لتكبد التكاليف للقضاء على أوجه القصور هذه. وبالإضافة إلى ذلك، فمن الضروري أن تأخذ في الاعتبار ما هو موجود في تاريخ التقييم ظروف السوقمن أجل المطابقة المعمارية الكافية للمبنى للغرض المقصود منه.

يعتمد على حالة محددةيمكن تحديد تكلفة التآكل الوظيفي غير القابل للإزالة بطريقتين:

1) رسملة خسائر الإيجار.
2) رسملة تكاليف التشغيل الزائدة اللازمة للحفاظ على المبنى في حالة سليمة.

يمكن إجراء حساب التآكل الوظيفي غير القابل للاسترداد من خلال رسملة تكاليف التشغيل الزائدة المطلوبة للحفاظ على المبنى في حالة جيدة بطريقة مماثلة. هذا النهجيفضل لتقييم التدهور الوظيفي غير القابل للإزالة للمباني التي تختلف في غير القياسية الحلول المعماريةوالذي، مع ذلك، يكون الإيجار مشابهًا له إيجارللمرافق التناظرية الحديثة، على النقيض من قيمة تكاليف التشغيل.

الاستهلاك الخارجي (الاقتصادي) - استهلاك كائن بسبب التأثير السلبي على موضوع التقييم بيئة خارجية: وضع السوق، والتسهيلات المفروضة على استخدامات معينة للعقارات، والتغيرات في البنية التحتية المحيطة والقرارات التشريعية في مجال الضرائب، وما إلى ذلك. الاستهلاك الخارجي للعقارات، اعتمادًا على الأسباب التي تسببت فيه، يكون في معظم الحالات غير قابل للاسترداد بسبب ثبات الموقع، ولكن في بعض الحالات يمكن أن "يزيل نفسه" بسبب تغيير إيجابيبيئة السوق المحيطة. - العناصر التي لها عمر أقصر من عمر المبنى ككل (الأسقف، المعدات الصحية، إلخ).

حساب انخفاض قيمة العقار

يتم تعريف انخفاض القيمة على أنه فقدان فائدة الشيء، وبالتالي قيمته، لأي سبب من الأسباب. يسمح الإهلاك بإجراء التعديلات بين قيمة مبنى جديد تم اختياره خصيصًا والممتلكات الفعلية التي يتم تقييمها.

يتم استخدام الطرق التالية لحساب الاستهلاك التراكمي للعقار على نطاق واسع.

طريقة التقسيم

يتم تحديد ثلاثة أنواع من التآكل: الجسدي والوظيفي والخارجي.

التدهور المادي يعني أي شيخوخة مادية للمبنى، حتى تدمير الهياكل. في ممارسة التقييم، يتم النظر في نوعين من الاستهلاك المادي: قابل للإزالة وغير قابل للإزالة.

الاستهلاك المادي القابل للإزالة - يعني أن تكاليف إزالته لا تتجاوز الفوائد المحتملة (الزيادة في قيمة الكائن) للمستثمر. يشمل التآكل الجسدي القابل للإزالة الإصلاحات الحالية.

يتميز التدهور المادي غير القابل للإصلاح بزيادة في تكلفة إصلاح الأشياء مقارنة بالقيمة المضافة للأشياء الخاضعة للتقييم.

لتحديد التآكل المادي غير القابل للإزالة، يتم تقسيم العناصر الهيكلية إلى:

طويل الأمد ( الأنظمة الهندسيةالأساسات والسباكة والنظام الكهربائي والإطارات والجدران)

يمكن ارتداؤها (التسقيف، المزاريب، تقليم)

قبل إسناد عنصر بناء إلى مجموعة أو أخرى من المجموعات المذكورة أعلاه، تجدر الإشارة إلى ما يلي:

تعتمد مدة الخدمة على مواد البناء المستخدمة، وعلى تكنولوجيا العمل؛
العناصر الهيكلية للمبنى مترابطة من الناحية الفنية.

الأجزاء القابلة للتآكل هي تلك التي يتم استبدالها بشكل متكرر خلال عمر المنشأة.

يمكن تطبيق طريقة هندسية لتحديد التآكل الجسدي الذي لا يمكن إصلاحه.

بعد تحديد استهلاك الأصول قصيرة الأجل من التكلفة الإجماليةوينبغي أن يؤدي إعادة إنتاج الشيء إلى طرح تكلفة الحصول على أصول قصيرة الأجل.

ارتداء وظيفيينشأ إذا كانت بعض وظائف العقار لا تلبي المعايير الحديثة.

إذا كان التآكل القابل للاسترداد مرتبطًا بعنصر قديم، فسيتم قياس التآكل بتكلفة استبداله.

يرتبط التآكل الوظيفي غير القابل للاسترداد بانخفاض تكلفة الكائن بسبب نقص أو زيادة بعض خصائص الجودة (التخطيط السيئ، المبنى الكثيف للغاية، الموقع غير الملائم للمبنى، عدم إمكانية الوصول إلى المبنى)

يمكن إجراء حساب الاستهلاك الوظيفي غير القابل للإزالة من خلال رسملة خسائر الإيجار.

الاستهلاك الخارجي (الاقتصادي).ينشأ تحت تأثير عوامل خارجية عن موضوع الملكية.

تشمل العوامل الأكثر شيوعًا ما يلي:

أقرب الأشياء الطبيعية
حالة المنطقة المجاورة
الممتلكات المجاورة
المنافسة في السوق العقاري
الوضع الاجتماعي
المسافة من أماكن العمل
تطوير البنية التحتية

يمكن قياس الانخفاض الاقتصادي للعقارات من خلال انخفاض الإيجار مقارنة بالعقارات المماثلة.

يمكن أيضًا تحديد الاستهلاك الاقتصادي من خلال طريقة البيع الزوجي. ولا بد من المقارنة بين الأجسام العقارية التي تأثر أحدها بعامل خارجي ولم تتأثر باقي عوامل البيئة الخارجية.

طريقة مدى الحياة

الحياة الاقتصادية للعقار هي الفترة الزمنية التي تساهم فيها التحسينات في قيمة الموقع.

مصطلح الحياة المادية هو الفترة الزمنية التي يوجد خلالها الهيكل بالفعل ويكون صالحًا للسكنى أو العمل فيه.

يعتمد العمر الفعلي للهيكل على التقدير مظهروالحالة المادية والعوامل الاقتصادية لبيئتها.

العمر الاقتصادي المتبقي للمبنى هو الفترة الزمنية من تاريخ التقييم إلى نهاية العمر الاقتصادي للمبنى.

I / BC \u003d EV / TS،

حيث أرتدي،٪؛

EV - العمر الفعلي، سنوات

BC - تكلفة الاستبدال، %

TS - الحياة الاقتصادية النموذجية، سنوات

و \u003d EV / (EV + OS)،

حيث OS هي الفترة المتبقية من الحياة الاقتصادية وهي سنوات.

طريقة أخذ عينات السوق

تعتمد هذه الطريقة على معلومات المبيعات القابلة للمقارنة. يتم تحديد استهلاك الكائن المقيم بالتسلسل التالي:

1. جمع المعلومات التحليلية عن العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا

2. تحديد تكلفة قطعة أرض لكل كائن تناظري

3. تحديد تكلفة التحسينات بطرح التكلفة من ثمن المثيلات المباعة قطع ارض

4. تحديد تكلفة الاستبدال دون مراعاة استهلاك كل كائن نظير في تاريخ التقييم.

5. تحديد الإهلاك بطرح من قيمة الإحلال (المرحلة الرابعة) قيمة العقار (المرحلة الثالثة)

6. تحديد العمر الفعال للأجسام التناظرية

7. تحديد متوسط الإهلاك السنوي بقسمة الإهلاك الناتج (المرحلة الخامسة) على العمر الفعلي للكائن المقابل

8. تحديد متوسط نسبة الإهلاك السنوية بقسمة متوسط الإهلاك السنوي على تكلفة إحلال التحسينات.

يجب تكرار هذه العملية عدة مرات حسب عدد النظائر المختارة.

في المبلغ الإجمالي للارتداء، يمكنك التمييز بين المادية والوظيفية و الاستهلاك الاقتصادي. يتم تحديد الإهلاك المادي والوظيفي من خلال معاينة المبنى، ويتم خصم قيمهما من إجمالي الإهلاك. اتضح قيمة الانخفاض الاقتصادي.

تحديد إهلاك العقار

التكلفة الكاملة لإعادة الإنتاج أو الاستبدال هي مجموع تكاليف إعادة الإنتاج (الاستبدال) لمبنى جديد بالأسعار السارية في تاريخ التقييم. ولذلك، فمن الضروري أن تأخذ في الاعتبار الاختلافات في خصائص الكائن الجديد والملكية التي يتم تقييمها.

يرتديفي التقييم يعني فقدان المنفعة، وبالتالي قيمة موضوع التقييم لأي سبب من الأسباب. يمكن التعبير عن الاستهلاك (كخسارة في القيمة) بالوحدات المطلقة والنسبية. إذا تم التعبير عن التآكل بالوحدات المطلقة ( الوحدات النقدية)، ثم يتم طرحه من التكلفة الكاملةالتكاثر.

لعب V \u003d لعب Vp - و أو بديل V \u003d بديل Vp - و (6.5)

حيث CB هي تكلفة إعادة إنتاج الكائن؛

استبدال V - تكلفة استبدال تحسينات الكائن؛

استنساخ Vp - التكلفة الإجمالية لإعادة إنتاج الكائن؛

استبدال Vp - التكلفة الإجمالية لاستبدال الكائن؛

و - استهلاك موضوع التقييم معبرا عنه بالوحدات النقدية.

إذا تم التعبير عن التآكل بالوحدات النسبية (النسبة المئوية)، فسيتم تطبيق الصيغة التالية:

لعب Vp = لعب V (1 - I)، (6.6)

حيث أنا - انخفاض قيمة موضوع التقييم، معبرا عنه بالوحدات النسبية.

هناك طريقتان لتحديد التآكل:

طريقة وقت الحياة
طريقة التقسيم إلى أنواع التآكل.

ويمكن التعبير عن الاستهلاك، باعتباره خسارة في القيمة، بالقيم النسبية (فيما يتعلق بتكلفة الاستنساخ الكاملة أو تكلفة الاستبدال الكاملة)، وبالقيم المطلقة.

حساب التآكل بطريقة الحياة

التآكل هو وظيفة وقت الكائن.

إن تحديد إهلاك المباني بطريقة العمر يعتمد على فحص مباني الكائن محل التقييم وافتراض أن العمر الفعلي للكائن يرتبط بالحياة الاقتصادية النموذجية بنفس طريقة الإهلاك المتراكم بتكلفة إعادة الإنتاج (استبدال) المبنى.

عند حساب التآكل حسب طريقة العمر الافتراضي، يتم استخدام المفاهيم التالية:

الحياة المادية للمبنى (T n) - فترة تشغيل المبنى، والتي تستوفي خلالها حالة العناصر الهيكلية الحاملة للمبنى معايير معينة (الموثوقية الهيكلية، والمتانة المادية، وما إلى ذلك). يتم تحديد مدة الحياة المادية للكائن أثناء البناء ويعتمد على المجموعة الرأسمالية للمبنى. تنتهي الحياة المادية عندما يتم هدم الكائن.

العمر الزمني (حقيقة T) - الفترة الزمنية التي انقضت من تشغيل الكائن إلى تاريخ التقييم.

يتم احتساب العمر الفعلي (T eff) على أساس العمر الزمني للمبنى مع الأخذ بعين الاعتبار حالته الفنية والعوامل الاقتصادية السائدة في تاريخ التقييم والتي تؤثر على قيمة العقار محل التقييم. واعتماداً على خصائص تشغيل المبنى، قد يختلف العمر الفعلي عن العمر الزمني صعوداً أو هبوطاً. في حالة الاستخدام العادي (النموذجي) للمبنى، فإن العمر الفعلي، كما

أرز. 6.1. فترات عمر المبنى والمؤشرات التقديرية التي تميزها

مؤشرات الاستهلاك المادي والعمر الفعلي والحياة الاقتصادية تكون بنسبة معينة يمكن التعبير عنها بالصيغة

و \u003d (T ef / T n) 100%، (6.7)

حيث أرتدي %.;

T - العمر الفعلي، الذي يحدده خبير على أساس الحالة الفنية للعناصر أو المبنى ككل؛

T n - فترة نموذجية من الحياة الجسدية.

و \u003d (حقيقة T / T n) 100%، (6.8)

حيث Tfact هو العمر الزمني.

يعد استخدام الصيغة (6.8) مناسبًا عند حساب تعديلات النسبة المئوية للاستهلاك في الكائنات المقارنة (طريقة المبيعات المقارنة)، عندما لا يكون من الممكن للمثمن فحص النظائر المختارة لتحديد المؤشرات المستخدمة في الصيغة (6.7).

مثال.تحديد قيمة العقار الذي يتم تقييمه. يتم حالياً تقييم قطعة أرض بها مبنى تم بناؤه عام 1980. المصطلح التنظيميتشغيل المبنى لمدة 150 عاما. سعر السوق قطعة أرضتحددها طريقة مقارنة المبيعات وتساوي 4.5 مليون روبل. تم تحديد إجمالي تكلفة الاستبدال للمبنى بطريقة الوحدة المقارنة عند مستوى 11.4 مليون روبل. تاريخ التقييم هو 30 يناير 2010.

العمر الزمني للمبنى هو 30 عاما. لحساب تآكل الهيكل، نستخدم الصيغة (6.8)، حيث لم يتم تحديد العمر الفعلي.

و \u003d (T حقيقة / T n) 100٪ \u003d 30/150 * 100٪ \u003d 30٪.

لحساب قيمة الكائن الذي يتم تقييمه، نطبق الصيغة 6.2.

V \u003d 4500000 + (11400000 - 0.3 * 11400000) \u003d 12480000 روبل.

وبالتالي، فإن تكلفة العقار الذي يتم تقييمه، المحسوبة باستخدام نهج التكلفة، بلغت 12480000 روبل.

حساب التآكل عن طريق التقسيم إلى أنواع التآكل

الطريقة الأكثر شيوعًا لحساب الاستهلاك هي طريقة كسر التآكل.

اعتمادًا على العوامل التي تقلل من قيمة العقارات، ينقسم الاستهلاك إلى مادي ووظيفي وخارجي (اقتصادي). يمكن أن يكون التآكل الجسدي والوظيفي قابلاً للإزالة وغير قابل للإصلاح. عادة ما يكون التآكل الخارجي غير قابل للإصلاح.

أرز. 6.2. تصنيف استهلاك الأشياء العقارية

مجموع جميع أنواع الاستهلاك الممكنة هو الاستهلاك المتراكم للعقار.

التدهور الجسدييعكس التغيرات في الخصائص الفيزيائية للممتلكات مع مرور الوقت (على سبيل المثال، العيوب في العناصر الهيكلية). يمكن أن يحدث التآكل الجسدي تحت تأثير العوامل التشغيلية أو تحت تأثير العوامل الطبيعية والطبيعية.

ارتداء وظيفيويسمى انخفاض في قيمة الممتلكات المرتبطة بوجود تناقض بين التصميم و قرارات التخطيطومعايير البناء، جودة التصميم، تصنيع المواد الحديثة المطلوبة لهذه الوظائف.

لبس خارجي- هذا انخفاض في قيمة العقار بسبب التأثير السلبي للبيئة الخارجية فيما يتعلق بموضوع التقييم: الموقع، وحالة السوق، والتسهيلات المفروضة على استخدام معين للعقار، والتغيرات في البنية التحتية المحيطة والقرارات التشريعية في مجال الضرائب وغيرها

يعتبر الاستهلاك قابلاً للإزالة إذا كان إزالته ممكنًا ماديًا ومجديًا اقتصاديًا.

يتم تحديد التآكل المادي القابل للإزالة من خلال طريقة التكلفة، وحساب التكلفة العمل الضروريلاستبدال وتحسين العناصر الهيكلية الفردية للمبنى.

طريقة التكلفةهو تحديد تكلفة ترميم عناصر المباني والهياكل. يتم استخدام طريقة التكلفة لتحديد التآكل الجسدي القابل للإزالة.

ويرد في الجدول 6.5 مثال لحساب الاستهلاك المادي بطريقة التكلفة.

الجدول 6.5.

مثال لحساب التآكل البدني القابل للإزالة

التآكل الجسدي القابل للإلغاء وفقًا للجدول 6.5 هو 333500 روبل.

لحساب التآكل الجسدي الذي لا يمكن إصلاحه، عادةً ما يتم استخدام طريقة الخبراء أو طريقة الحياة.

الطريقة الأكثر دقة والأكثر استهلاكا للوقت هي خبير.يتضمن إنشاء بيان معيب وتحديد نسبة تآكل جميع العناصر الهيكلية للمبنى أو الهيكل.

سيتم حساب التدهور المادي للمبنى ككل وفقًا للصيغة:

والجسدية = ؟ [ أنا جسدي أنا أنا ] (6.9)

Ifiz i - التآكل الجسدي للعنصر الهيكلي المنفصل (٪) ؛

I i - الثقل النوعي للعنصر الهيكلي i؛

n هو عدد العناصر الهيكلية للمبنى الذي تم تقييمه.

ويرد حساب التدهور المادي للمبنى في الجدول 6.6.

الجدول 6.6. حساب التآكل الجسدي

العناصر الهيكلية للمبنى	حصة في التكلفة الإجمالية،٪	المادية الفعلية عنصر، ٪	حصة التآكل المادي للعنصر من إجمالي التآكل المادي للمبنى ،٪ ( الوزن الخاص للعنصر * *إيفيز الطاء)/100
مؤسسة
الجدران والفواصل
تداخل
السقف والسقف



الأجهزة الصحية والكهربائية
أعمال أخرى
التدهور المادي للمبنى

طريقة مدى الحياةتستخدم لحساب التآكل الجسدي والجسدي غير القابل للإزالة، وقد تمت مناقشة هذه الطريقة بالتفصيل أعلاه.

الطريقة المعيارية.

يتم استخدام الطريقة المعيارية لحساب الإهلاك المادي أو الإهلاك المادي غير القابل للاسترداد. إذا تم حساب التآكل المادي القابل للتصرف، فليست هناك حاجة لمراعاة العوامل التي تم أخذها في الاعتبار عند حساب التآكل المادي القابل للتصرف.

يتم تحديد التدهور المادي باستخدام انهيار المبنى حسب المكونات. تم تحديد مبلغ الإهلاك المادي للكائن المقدر على أساس "قواعد تقييم الإهلاك المادي" VSN 53-86 (ص). يتم تحديد التآكل المادي الإجمالي بالصيغة (6.9) حيث يتم تحديد أوزان العناصر الإنشائية وقيم التآكل المادي لهذه العناصر الإنشائية.

ارتداء وظيفييسمون الانخفاض في قيمة الممتلكات مرتبطًا بعدم اتساق حلول التصميم والتخطيط ومعايير البناء وجودة التصميم ومواد التصنيع مع المتطلبات الحديثة لهذه الوظائف.

أسباب التآكل الوظيفي:

أوجه القصور التي تتطلب إضافة العناصر؛
وأوجه القصور التي تتطلب استبدال أو تحديث العناصر؛
تحسينات فائقة.

يمكن أن يكون التآكل الوظيفي قابلاً للإزالة وغير قابل للإصلاح. يتم حساب التآكل الوظيفي القابل للإزالة في أغلب الأحيان من خلال طريقة التكلفة.

اعتمادًا على التآكل الوظيفي يمكن تحديده بالطرق التالية:

على أساس تكاليف التشغيل الزائدة؛
على أساس مبيعات الزوج.

يتم استخدام بيانات السوق لتحديد المؤشرات المحسوبة المطلوبة (أسعار الإيجار، معدلات الرسملة، إلخ).

في الوقت نفسه، يجب ألا تحتوي النظائر المختارة على علامات التآكل الوظيفي المحددة في موضوع التقييم. فيما يلي مثال لحساب التآكل الوظيفي (الجدول 6.7).

الجدول 6.7. حساب الاستهلاك الوظيفي على أساس الخسائر في الإيجار

المؤشرات المقدرة	*واسطة* *المؤشرات* بواسطة نظائرها	*مؤشرات ل* *تقييم*

المساحة المؤجرة (س) م2
معامل الخسارة من التحميل الزائد (Kp)، % من HP



الدخل الإجمالي المحتمل، فرك. في السنة PVD = سار _ س
الدخل الإجمالي الفعلي، فرك. في السنة دي في دي = بي في دي _ (1 - كيلو بايت)
صافي الدخل التشغيلي، فرك. في السنة CHOD = DVD - أو
قيمة العقار فرك.
تكلفة المبنى فرك. فسب = الخامس _ (1 - دزو) (في هذه الحسابات يتم أخذ حصة قطعة الأرض بخبرة 25%)
التآكل الوظيفي، %	(3656 250 - 3178125) / 3656250= 0.13 أو 13%

يمكن إجراء حساب الإهلاك الوظيفي على أساس تكاليف التشغيل الزائدة لصيانة المبنى بسبب الإهلاك الوظيفي. خذ بعين الاعتبار مثالاً لحساب الاستهلاك الوظيفي بناءً على تكاليف التشغيل الزائدة في الجدول 6.8.

الجدول 6.8. مثال لحساب الإهلاك الوظيفي على أساس مصاريف التشغيل الزائدة

المؤشرات المقدرة	*المتوسطات* بواسطة نظائرها	*مؤشرات ل* *تقييم*
الإيجار السنوي (سيارة)، فرك/م 2
المنطقة مؤجرة للإيجار (س) م2
معامل الخسارة من التحميل الزائد، يتم تحديده وفقًا لمتوسط بيانات السوق (Kp)، % من HP
نفقات التشغيل (OR) فرك/م 2
معدل الرسملة المحسوب باستخدام طريقة استخراج السوق (R)، %
حصة قطعة الأرض من قيمة العقار (دزو) %
الدخل الإجمالي المحتمل، فرك. في السنة DHA = سار _ س
الدخل الإجمالي الفعلي، فرك. سنويا DVD = HP _ (1-كيلو بايت)
صافي الدخل التشغيلي، فرك. في السنة CHOD \u003d DVD - أو
قيمة الخاصية، Rub.V=CHOD/R
تكلفة المبنى فرك. فسب = الخامس _ (1 - دزو)
التآكل الوظيفي، %	(182813-164062.5)/182813=0.10 أو 10%

لبس خارجي- انخفاض قيمة الكائن بسبب التأثير السلبي للبيئة الخارجية فيما يتعلق بموضوع التقييم: الموقع، وحالة السوق، والتسهيلات المفروضة على استخدامات معينة للعقار، والتغيرات في البنية التحتية المحيطة والقرارات التشريعية في مجال الضرائب، إلخ. على الرغم من أن التآكل الخارجي لا يمكن استرجاعه في كثير من الأحيان، إلا أنه يمكن في بعض الأحيان "إصلاح نفسه" بسبب التغيرات الإيجابية في بيئة السوق المحيطة.

يمكن استخدام الطرق التالية لتقييم التآكل الخارجي:

على أساس الخسارة في الإيجار؛
على أساس نفقات التشغيل الزائدة؛
على أساس مبيعات الزوج؛

فكر في مثال لتحديد الإهلاك الخارجي بناءً على معلومات الأسعار للأشياء المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا (مبيعات الأزواج). تختلف عناصر بيع الزوج عن بعضها البعض فقط في البلى الخارجي المحدد والمرتبط بموضوع التقييم.

مثال.من الضروري تقييم التآكل الخارجي الناتج عن التخفيض جاذبية الاستثمار مبنى إداريبسبب نقل مصنع كيماويات إلى جواره المباشر كجزء من برنامج الانسحاب شركات التصنيعمن وسط مدينة موسكو. تم الكشف عن عملية بيع زوجية للأشياء A و B ذات غرض مماثل في سوق العقارات. تبلغ تكلفة الأرض في هذه المنطقة حوالي 25% من القيمة الإجمالية للعقار النموذجي. حساب الاستهلاك الخارجي بطريقة المبيعات المقترنة في الجدول 6.9.

الجدول 6.9. مثال لحساب الإهلاك الخارجي على أساس المبيعات المقترنة

المؤشرات	قيمة
	سعر بيع الكائن أ، الواقع بعيدًا عن المؤسسات الصناعية الكبيرة، روبل
	سعر بيع الكائن B، الواقع بالقرب من المؤسسات الصناعية الكبيرة، روبل
	سعر بيع مبنى الكائن أ روبل (حصة قطعة الأرض 25٪ وحصة المبنى 75٪).	7500000*0,75=5625000
	سعر بيع المبنى الكائن ب، روبل	6900000*0,75=5175000
	الفرق بما في ذلك:
	* في التكلفة بسبب الاختلافات المادية بين الأجسام A و B، روبل
	* في التكلفة الناجمة عن قرب سوق الملابس روبل
	يرتبط فقدان القيمة بوجود عامل انخفاض خارجي وهو الروبل
	التآكل الخارجي %.	450,000/7500000=0.06 أو 6%

يمكن حساب الاستهلاك من حيث النسبة المئوية ومن حيث القيمة، اعتمادًا على الطريقة المختارة.

إذا تم حساب جميع أنواع الاستهلاك من الناحية النقدية، فيجب استخدام الصيغة الأساسية لنهج التكلفة (6.2).

لو تم حسابهم أنواع مختلفةالاستهلاك من حيث القيمة والنسبة المئوية، ثم يتم حساب تكلفة الاستنساخ (تكلفة الاستبدال) بالصيغة:

V rev = (Vp rev - والأجهزة المادية - والمرح. الأجهزة) _ (1-أنا بصحة جيدة) _ (1-أنا fun.nu) _ (1 - و ن)، (6.10)

والأجهزة الممتعة - ملابس وظيفية يمكن التخلص منها، وحدات نقدية؛

والصحة البدنية - البلى الجسدي،٪؛

والبئر الجسدي - تآكل وظيفي غير قابل للإزالة،٪؛

و vn - التآكل الخارجي %.

عند تحديد الإهلاك فإن أهم شيء هو تحديد العلامات التي تقلل من قيمة المبنى. يوجد تدهور مادي في معظم المباني، ولكن بالنسبة للمباني الحديثة في المدن الروسية الكبيرة، لا يوجد في كثير من الأحيان أي تدهور خارجي أو وظيفي. في هذه الحالة، يتم تبسيط الصيغة إلى النموذج التالي:

V rev = (Vp rev - والمرح. الأجهزة) _ (1-أنا بدني جيد)، (6.11)

حيث V هي تكلفة الاستنساخ؛

Vp repro - التكلفة الإجمالية للاستنساخ؛

والأجهزة المادية - ارتداء المادية القابل للتصرف، الوحدات النقدية؛

والبئر المادي - الاستهلاك المادي لا يمكن إصلاحه،٪.

وبعد حساب تكلفة الاستنساخ الكاملة (تكلفة الاستبدال الكاملة)، وكذلك الاستهلاك المتراكم، يتم تحديد تكلفة قطعة الأرض والممتلكات المقدرة ككل.

لتحديد القيمة السوقيةالملكية، المحسوبة في إطار نهج التكلفة، من الضروري استخدام الصيغة (6.1).

طرق تقييم الأراضي

طرق تقييم تكلفة قطع الأراضي

أرز. 6.3 طرق تقييم الأراضي

يتم تقييم قيمة قطع الأراضي على أساس المبادئ التوجيهية لتحديد القيمة السوقية لقطع الأراضي، المعتمدة بأمر وزارة الملكية الروسية بتاريخ 06.03.2002 رقم 568-r أو على أساس وغيرها من الأساليب الواردة في الأدبيات التربوية، منذ ذلك الحين القواعد الارشاديةليست ملزمة.

من بين الطرق الأخرى في الأدبيات التعليمية لحساب تكلفة الأرض، استخدم طريقة سداد تكاليف البنية التحتية، وطريقة عقود الاستثمار القياسية.

يتميز الاستهلاك بانخفاض فائدة العقار وجاذبية المستهلك من وجهة نظر المستثمر المحتمل ويتم التعبير عنه بانخفاض القيمة (الاستهلاك) تحت تأثير عوامل مختلفة مع مرور الوقت.

أثناء تشغيل المنشأة، تتدهور تدريجيًا المعلمات التي تميز الموثوقية الهيكلية للمباني والهياكل، فضلاً عن امتثالها الوظيفي للاستخدام الحالي، وخاصة الاستخدام المستقبلي المرتبط بالحياة البشرية. بالإضافة إلى ذلك، فإن قيمة العقارات لا تقل تأثراً بالعوامل الخارجية بسبب التغيرات في بيئة السوق، وفرض قيود على استخدامات معينة للمباني، وما إلى ذلك.

عادةً ما يتم قياس الإهلاك (I) كنسبة مئوية، ويتم تقييم الإهلاك على أنه إهلاك (O).

تصنيف استهلاك الأشياء العقارية:

ويتميز كل نوع من أنواع التآكل بتقسيمه الفرعي: قابل للإزالة وغير قابل للإزالة.

ارتداء القابلة للإزالة- الاستهلاك الذي يكون القضاء عليه ممكنًا ماديًا وممكنًا اقتصاديًا. في الوقت نفسه، تكمن الجدوى الاقتصادية في حقيقة أن التكاليف المتكبدة للقضاء على نوع أو آخر من التآكل يجب أن تساهم في زيادة قيمة الكائن ككل.

ارتداء غير قابل للاستردادارتداء إما مستحيل جسديا أو غير مجدي اقتصاديا.

إذا تم تحديد جميع أنواع الاستهلاك المشار إليها، فإنها تتحدث عن إجمالي الاستهلاك المتراكم للممتلكات. من حيث القيمة، فإن الاستهلاك التراكمي هو الفرق بين تكلفة الاستبدال وسعر السوق للعقار الذي يتم تقييمه.
بناءً على جوهر هذه التعريفات، يمكن القول بأن إجمالي الاستهلاك المتراكم هو في المقام الأول وظيفة عمر الكائن. في ضوء هذا الظرف، فكر في جوهر المفاهيم التقييمية الرئيسية التي تميز هذا المؤشر:

الحياة الجسدية مبنى ( إف جي ) - يتم تحديده من خلال فترة تشغيل المبنى، والتي تستوفي خلالها حالة العناصر الهيكلية الحاملة للمبنى معايير معينة (الموثوقية الهيكلية، والمتانة المادية، وما إلى ذلك). يتم تحديد مدة الحياة المادية للكائن أثناء البناء ويعتمد على المجموعة الرأسمالية للمباني. تنتهي الحياة المادية عندما يتم هدم الكائن.

العمر الزمني(الخامس عشر)- هي الفترة الزمنية التي انقضت من تاريخ تشغيل المنشأة حتى تاريخ التقييم.

الحياة الاقتصادية (EJ) - يتم تحديده حسب وقت التشغيل الذي يولد خلاله الكائن دخلاً. خلال هذه الفترة، تساهم التحسينات التي تم إجراؤها في قيمة العقار. تنتهي الحياة الاقتصادية للكائن عندما لا يتمكن تشغيل الكائن من توليد الدخل، المشار إليه بالمعدل المقابل ولكن الأشياء المماثلة في هذا القطاع من سوق العقارات. وفي الوقت نفسه، لم تعد التحسينات التي تم إجراؤها تساهم في قيمة الكائن بسبب التآكل العام.

العمر الفعلي (EV) - يتم تحديده على أساس العمر الزمني للمبنى مع مراعاة حالته الفنية والعوامل الاقتصادية السائدة في تاريخ التقييم والتي تؤثر على قيمة العقار محل التقييم. واعتماداً على خصائص تشغيل المبنى، قد يختلف العمر الفعلي عن العمر الزمني صعوداً أو هبوطاً. وفي حالة الاستخدام العادي (النموذجي) للمبنى، فإن العمر الفعلي عادة ما يكون مساوياً للعمر الزمني.

الحياة الاقتصادية المتبقية (OSEZH) البناء هو الفترة الزمنية من تاريخ التقييم إلى نهاية عمره الاقتصادي.

طرق حساب التآكل:

1. التدهور الجسدي - إنه يمثل خسارة تدريجية للصفات الفنية والتشغيلية للكائن، والتي تم وضعها في الأصل أثناء البناء، تحت تأثير العوامل الطبيعية والمناخية، وكذلك حياة الإنسان.

هناك الطرق التالية لحساب التدهور المادي للمباني:

المعيارية (للمباني السكنية)؛

يكلف؛

طريقة مدى الحياة.

الطريقة المعيارية لحساب البلى الجسدي

تتضمن الطريقة المعيارية لحساب التآكل الجسدي استخدام تعليمات معيارية مختلفة على مستوى القطاعات أو الإدارات. كمثال على هذه التعليمات، يمكن تسمية "قواعد تقييم التدهور المادي للمباني السكنية" VSN 53-86 Gosgrazhdanstroy (لجنة الدولة للهندسة المدنية والهندسة المعمارية التابعة لـ GOSSTROY اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية. موسكو 1990)، التي طبقها المكتب المخزون الفنيمن أجل تقييم التدهور المادي للمباني السكنية أثناء الجرد الفني والتخطيط إصلاح المساكنبغض النظر عن انتمائه الإداري.

تحتوي هذه القواعد على وصف للتآكل المادي للعناصر الهيكلية المختلفة للمباني وتقييمها.

يجب تحديد التدهور المادي للمبنى بالصيغة:

وما يليها =

حيث Ff - التدهور المادي للمبنى (٪)؛

Fi - العنصر الهيكلي i-ro للتآكل الجسدي (%)؛

Li - المعامل المقابل لحصة تكلفة استبدال العنصر الهيكلي i-ro في إجمالي تكلفة الاستبدال للمبنى؛
n هو عدد العناصر الهيكلية في المبنى.

عادةً ما يتم أخذ حصص تكلفة استبدال الهياكل والعناصر والأنظمة الفردية في إجمالي تكلفة الاستبدال للمبنى (٪) وفقًا للمؤشرات الإجمالية لتكلفة استبدال المباني السكنية المعتمدة بالطريقة المحددة، وبالنسبة للهياكل، العناصر والأنظمة التي ليس لها مؤشرات معتمدة – بحسب ما لها التكلفة المتوقعة.

طريقة التكلفة لتحديد البلى الجسدي

يتم التعبير عن التآكل المادي في وقت تقييمه كنسبة من تكلفة تدابير الإصلاح الضرورية بشكل موضوعي لإزالة الأضرار التي لحقت بالهياكل أو العنصر أو النظام أو المبنى ككل، وتكلفة استبدالها.

جوهر طريقة التكلفةتحديد التآكل المادي هو تحديد تكلفة إعادة إنشاء عناصر البناء.

تسمح الطريقة الموصوفة بحساب تآكل العناصر والمبنى ككل على الفور من حيث القيمة، وهو أفضل من الطرق الأخرى لحساب التآكل المادي. بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأن حساب انخفاض القيمة يعتمد على تكلفة فعلية معقولة لجعل الأجزاء البالية "تشبه الحالة الجديدة"، يمكن اعتبار نتيجة هذا النهج دقيقة إلى حد ما. ومن بين العيوب الكامنة في هذه التقنية، من الضروري ملاحظة التفاصيل الإلزامية والدقة في حساب تكاليف إصلاح عناصر البناء البالية.

تحديد التدهور المادي للمباني من خلال أسلوب الحياة

بناءً على جوهر المفاهيم التقييمية الأساسية التي تم النظر فيها سابقًا والتي تميز إجمالي الاستهلاك المتراكم للمبنى من حيث وقت تشغيله، يمكن القول أن الاستهلاك المادي والعمر الفعلي والحياة الاقتصادية في نسبة معينة. ويمكن التعبير عن هذه النسبة بالصيغة التالية (1):

حيث: أنا (٪) - ارتداء في المئة؛

EV - العمر الفعلي، الذي يحدده خبير على أساس الحالة الفنية للعناصر أو المبنى ككل؛

VF - فترة نموذجية من الحياة الجسدية.

OSFZh - الفترة المتبقية من الحياة الجسدية.

أو حسب الصيغة (2):

حيث: و(%) - الاستهلاك بالنسبة المئوية؛

VF - فترة نموذجية من الحياة الجسدية.

يمكن ترجمة نسبة استهلاك العناصر أو المبنى ككل المحسوبة بهذه الطريقة إلى مصطلحات القيمة (الاستهلاك):

O \u003d قبل الميلاد * (ط / 100)؛

حيث: أنا - الاستهلاك بالنسبة المئوية؛ قبل الميلاد - تكلفة الاستبدال.

2. ارتداء وظيفي

علامات التدهور الوظيفي في المبنى الذي تم تقييمه، كقاعدة عامة، هي التناقض بين تخطيط المساحة و/أو الحل البناء للمعايير الحديثة، بما في ذلك المعدات المختلفة اللازمة للتشغيل العادي للهيكل وفقًا لاستخدامه الحالي أو المقصود.

حسب القدرة البدنية و الجدوى الاقتصاديةالقضاء على الأسباب التي تسببت في التآكل الوظيفي، وتنقسم إلى قابلة للإزالة وغير قابلة للإصلاح. إن التعبير عن تكلفة التآكل الوظيفي هو الفرق بين تكلفة الاستنساخ وتكلفة الاستبدال، حيث أن حساب الأخيرة، بناءً على تعريفها، يستبعد بوضوح التآكل الوظيفي من الاعتبار.

· ملابس عملية قابلة للإزالة

عادة ما يتم تحديد الاستهلاك الوظيفي القابل للإزالة من خلال تكاليف إعادة الإعمار اللازمة، مما يساهم في تشغيل العقار بشكل أكثر كفاءة.

يُعتقد أن التآكل الوظيفي القابل للإزالة يحدث بسبب:

العيوب التي تتطلب إضافة العناصر ،

أوجه القصور التي تتطلب استبدال أو تحديث العناصر،

الإفراط في التحسينات.

إلى العيوب التي يجب إضافتهايشير إلى عناصر المبنى والمعدات التي لا توجد في البيئة الحالية والتي بدونها لا يمكن تلبية معايير الأداء الحديثة. يتم قياس التآكل الناتج عن هذه المواضع من خلال تكلفة إضافة هذه العناصر، بما في ذلك تركيبها.

لأوجه القصور التي تتطلب استبدال أو تحديث العناصر، تشمل المناصب التي لا تزال تؤدي وظائفها، ولكنها لم تعد تلبي المعايير الحديثة (عدادات المياه والغاز، وما إلى ذلك). يتم قياس استهلاك هذه العناصر على أنه تكلفة العناصر الموجودة، مع الأخذ في الاعتبار التآكل المادي، مطروحًا منه تكلفة إعادة المواد، مضافًا إليه تكلفة تفكيك العناصر الموجودة، ومضافًا إليه تكلفة تركيب عناصر جديدة. وفي الوقت نفسه، يتم تحديد تكلفة إعادة المواد على أنها تكلفة المواد والمعدات المفككة عند استخدامها في مرافق أخرى (القيمة المتبقية النهائية).

إلى تحسينات فائقةتشمل مواقع وعناصر الهيكل التي لا يتناسب وجودها حاليًا مع المتطلبات الحديثة لمعايير السوق. يتم قياس الاستهلاك الوظيفي القابل للإزالة في هذه الحالة على أنه تكلفة الاستبدال الحالية لعناصر "التحسين الفائق" مطروحًا منها الاستهلاك المادي، بالإضافة إلى تكلفة التفكيك، ومطروحًا منها قيمة الإنقاذ للعناصر المفككة.

مثال على التحسينات الفائقة هو الموقف عندما قام مالك المنزل، بتكييفه لنفسه، بإجراء أي تغييرات لراحته ( قيمة الاستثمار) ليست كافية من وجهة نظر المستخدم العادي. ومنها، على سبيل المثال، إعادة تطوير المساحة الصالحة للاستخدام من المبنى لاستخدام محدد، بسبب هوايات المالك أو مهنته. يتم تحديد التآكل الوظيفي القابل للإزالة في مثل هذه الحالة من خلال التكلفة الحالية لتكلفة إعادة العناصر المتغيرة إلى حالتها الأصلية. بالإضافة إلى ذلك، يرتبط مفهوم التحسينات المفرطة ارتباطًا وثيقًا بقطاع سوق العقارات، حيث يمكن التعرف على نفس التحسينات على أنها مناسبة لقطاع معين وزائدة عن الحاجة من وجهة نظر المستخدم النموذجي.

· تآكل وظيفي غير قابل للاسترداد

عادةً ما يحدث التدهور الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه بسبب التخطيط القديم للمساحة و/أو الخصائص الهيكلية للمباني التي تم تقييمها مقارنة بمعايير البناء الحديثة. بادئ ذي بدء، فإن عدم الجدوى الاقتصادية لتنفيذ تكاليف القضاء على هذه العيوب يجعل من الممكن الحكم على علامة التآكل الوظيفي غير القابل للإزالة بدقة. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري مراعاة ظروف السوق السائدة في تاريخ التقييم من أجل التوافق المعماري المناسب للمبنى مع الغرض منه.

3. التآكل الخارجي (الاقتصادي).

الاستهلاك الخارجي هو انخفاض قيمة كائن ما بسبب التأثير السلبي للبيئة الخارجية على موضوع التقييم: حالة السوق، والتسهيلات المفروضة على استخدامات معينة للعقارات، والتغيرات في البنية التحتية المحيطة، والقرارات التشريعية في مجال الضرائب، إلخ. الانخفاض الخارجي للعقارات، اعتمادًا على الأسباب التي تسببت فيه، يكون في معظم الحالات غير قابل للإزالة بسبب ثبات الموقع، لكنه في بعض الحالات يمكن أن "يختفي ذاتيًا" بسبب التغيرات الإيجابية في بيئة السوق المحيطة.

3. التثمين العقاري

3.5. أساليب التقييم العقاري.

3.5.2. نهج التكلفة

نهج التكلفة- عبارة عن مجموعة طرق التقييمعلى أساس تحديد التكاليف اللازمة لاستعادة أو استبدال الشيء الخاضع للربط مع مراعاة الاستهلاك المتراكم. على أساس أن المشتري لن يدفع ثمنه الكائن النهائيأكثر من إنشاء كائن ذي فائدة مماثلة.

المعلومات اللازمة لتطبيق نهج التكلفة:
- مستوى أجور;
- مقدار التكاليف العامة؛
- تكاليف المعدات؛
- هوامش الربح للبناة هذه المنطقة;
- أسعار السوق لمواد البناء.

مزايا نهج التكلفة:
1. عند تقييم الأشياء الجديدة، يعتبر نهج التكلفة هو الأكثر موثوقية.
2. يعتبر هذا النهج مناسباً أو الوحيد الممكن في الحالات التالية:
§ التحليل الفني والاقتصادي لتكلفة البناء الجديد.
§ تبرير الحاجة إلى تحديث المنشأة الحالية؛
§ تقييم البناء غرض خاص;
§ عند تقييم الأشياء في قطاعات السوق "السلبية"؛
§ تحليل كفاءة استخدام الأراضي.
§ حل مشاكل التأمين على الأشياء.
§ حل مشاكل الضرائب.
§ عند الاتفاق على قيمة العقار الذي يتم الحصول عليه بالطرق الأخرى.

عيوب نهج التكلفة:
1. التكاليف لا تعادل دائمًا القيمة السوقية.
2. تكون محاولات تحقيق نتيجة تقييم أكثر دقة مصحوبة بزيادة سريعة في تكاليف العمالة.
3. التناقض بين تكاليف الحصول على العقار الذي يتم تقييمه وتكاليف البناء الجديد لنفس الكائن بالضبط، لأن يتم طرح الاستهلاك المتراكم من تكلفة البناء أثناء عملية التقييم.
4. إشكالية حساب تكلفة إعادة إنتاج المباني القديمة.
5. صعوبة تحديد كمية البلى المتراكم للمباني والمنشآت القديمة.
6. تقييم منفصل لقطعة الأرض عن المباني.
7. تقييم إشكالي لقطع الأراضي في روسيا.

مراحل نهج التكلفة(انظر الشكل 3.3):
- حساب تكلفة قطعة الأرض مع الأخذ بعين الاعتبار الاستخدام الأكثر كفاءة (Cz).
- حساب تكلفة الاستبدال أو تكلفة الاستبدال (Svs أو Szam).
- حساب الإهلاك المتراكم (بجميع أنواعه) (سيزن):
· التدهور الجسدي - التآكل المرتبط بانخفاض أداء الجسم نتيجة للشيخوخة الجسدية الطبيعية وتأثير العوامل الضارة الخارجية؛
· ارتداء وظيفي - الاستهلاك بسبب عدم الامتثال للمتطلبات الحديثة لهذه الأشياء؛
· ارتداء خارجي - انخفاض القيمة نتيجة للتغيرات في العوامل الاقتصادية الخارجية.

حساب تكلفة الكائن مع الأخذ في الاعتبار البلى المتراكم: النوم = Svs-Sizn.

تحديد القيمة النهائية للعقار: Sit = Sz + Sleep.

3.5.2.1. طريقة الوحدة المقارنة

تتضمن هذه الطريقة حساب تكلفة بناء وحدة مقارنة لمبنى مماثل. ينبغي تعديل تكلفة الوحدة المقارنة من الوحدة التماثلية لتتناسب مع الاختلافات الموجودة في الكائنات المقارنة (التخطيط، المعدات، حقوق الملكية، وما إلى ذلك)

إذا تم تحديد 1 م 2 كوحدة مقارنة، فستبدو صيغة الحساب كما يلي:

C o \u003d C m 2 * S o * K p * K n * K m * K in * K pz * K vat،

ج س - قيمة الكائن الذي يجري تقييمه؛
C م 2 - تكلفة 1 م 2 لمبنى نموذجي في التاريخ الأساسي؛
S حول - مساحة الكائن المقدر (عدد وحدات المقارنة)؛
K p - معامل مع الأخذ في الاعتبار التناقض المحتمل بين البيانات المتعلقة بمساحة الكائن ومنطقة البناء (1.1-1.2)؛
K n - معامل مع الأخذ في الاعتبار التناقض المحتمل بين الكائن الذي تم تقييمه والبنية النموذجية المحددة (للمتطابقة = 1)؛
كم - معامل مع الأخذ في الاعتبار موقع الكائن؛
K في - المعامل مع الأخذ في الاعتبار التغير في تكلفة أعمال البناء والتركيب بين التاريخ الأساسي والتاريخ في وقت التقييم؛
K pz - معامل يأخذ في الاعتبار ربح المطور (٪)؛
K VAT - المعامل مع مراعاة ضريبة القيمة المضافة (٪).

خطوة مهمة هي اختيار كائن نموذجي. وفي هذه الحالة لا بد من الأخذ بعين الاعتبار:
- أعزب الغرض الوظيفي;
- القرب الخصائص البدنية;
- العمر الزمني المقارن للأشياء؛
- مميزات وخصائص اخرى.

3.5.2.2. طريقة الانهيار

تتضمن هذه الطريقة تقسيم الكائن الذي تم تقييمه إلى مكونات المبنى - الأساس والجدران والأسقف وما إلى ذلك. يتم اشتقاق تكلفة كل مكون من مجموع التكاليف المباشرة و التكاليف غير المباشرة، المطلوبة لجهاز وحدة الحجم حسب الصيغة:

، أين

من زد - تكلفة بناء المبنى ككل؛
V j هو حجم المكون j؛
C j هي التكلفة لكل وحدة حجم؛
n هو عدد مكونات المبنى المختارة؛
K n هو معامل يأخذ في الاعتبار التناقضات الموجودة بين الكائن الذي تم تقييمه والبنية النموذجية المحددة.

هناك عدة خيارات لاستخدام طريقة تقسيم المكونات:
- التعاقد من الباطن؛
- التوزيع حسب ملف العمل؛
- تخصيص التكاليف.

طريقة التعاقد من الباطنبناءً على حقيقة أن المقاول العام للبناء يقوم بتعيين مقاولين من الباطن لأداء جزء من أعمال البناء. ثم يتم حساب التكاليف الإجمالية لجميع المقاولين من الباطن.

حصة عن طريق طريقة الملف الشخصيمشابه للسابق ويعتمد على حساب تكاليف توظيف مختلف المتخصصين .

طريقة توزيع التكلفةيتضمن استخدام وحدات مقارنة مختلفة لتقييم المكونات المختلفة للمبنى، وبعد ذلك يتم تلخيص هذه التقديرات.

أرز. 3.3. إجراءات تقييم قيمة العقارات باستخدام نهج التكلفة

3.5.2.3. طريقة المسح الكمي

تعتمد هذه الطريقة على تطبيق حساب كمي مفصل لتكاليف تركيب المكونات الفردية والمعدات وتشييد المبنى ككل. بالإضافة إلى حساب التكاليف المباشرة، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار النفقات العامة والتكاليف الأخرى، أي. رسمت تقدير كاملإعادة بناء الكائن الذي يتم تقييمه.

حساب تكلفة البناء

تكلفة البناءيتم تحديد المباني والهياكل من خلال حجم الاستثمار المطلوب لتنفيذها. يتم تحديد تكلفة البناء، كقاعدة عامة، في مرحلة الدراسات السابقة للمشروع (إعداد دراسة الجدوى للبناء).

التكلفة المقدرة لبناء المباني والهياكل هي المبلغ مالاللازمة لتنفيذه وفقا لوثائق المشروع.

بناءً على التكلفة المقدرة، يتم حساب مقدار الاستثمارات الرأسمالية، وتمويل البناء، بالإضافة إلى تكوين الأسعار المجانية (التعاقدية) لمنتجات البناء.

تشمل التكلفة التقديرية للبناء العناصر التالية:

أعمال البناء;

أعمال تركيب المعدات أعمال التركيب);

تكلفة شراء (تصنيع) المعدات والأثاث والمخزون؛

تكاليف أخرى.

طرق حساب التكلفة. عند وضع التقديرات (الحسابات) للمستثمر والمقاول على أساس بديل، يمكن استخدام طرق حساب التكلفة التالية:
الموارد؛
مؤشر الموارد؛
الفهرس الأساسي؛
التعويضية الأساسية
استنادًا إلى بنك بيانات حول تكلفة الكائنات التناظرية التي تم إنشاؤها أو تصميمها مسبقًا.

طريقة الموارد - يعتمد الحساب بالأسعار الحالية (المتوقعة) وتعريفات الموارد (عناصر التكلفة) على الحاجة إلى المواد والمنتجات والهياكل (بما في ذلك المواد المساعدة المستخدمة في عملية الإنتاج)، فضلاً عن البيانات المتعلقة بالمسافات وطرق توصيلها إلى موقع البناء، استهلاك الطاقة للأغراض التكنولوجية، وقت تشغيل آلات البناء وتكوينها، تكاليف العمالة للعمال.

طريقة فهرس الموارد - هذا المزيج طريقة المواردمع نظام فهارس للموارد المستخدمة في البناء.

مؤشرات التكلفة (الأسعار والتكاليف) - الأداء النسبي، تحددها نسبة مؤشرات التكلفة الحالية (المتوقعة) ومؤشرات التكلفة الأساسية للموارد القابلة للمقارنة من حيث التسميات.

طريقة الفهرس الأساسي - إعادة حساب التكاليف وفقًا لخطوط التقدير من مستوى السعر الأساسي إلى مستوى السعر الحالي باستخدام المؤشرات.

طريقة التعويض الأساسية - جمع التكلفة المحسوبة في المستوى الأساسي الأسعار المقدرة، ويتم تحديدها من خلال حسابات التكاليف الإضافية المرتبطة بالتغيرات في الأسعار والتعريفات للموارد المستخدمة في عملية البناء.

وتجدر الإشارة إلى أنه قبل الاستقرار الوضع الاقتصاديوتشكيل هياكل السوق المناسبة، فإن الطرق الأكثر أولوية لحساب التكلفة المقدرة هي طرق الموارد ومؤشر الموارد. في الأنشطة العملية للخبراء، تعد طريقة الفهرس الأساسي لحساب التكلفة المقدرة أكثر شيوعًا.

تحديد إهلاك العقار

يتميز الاستهلاك بانخفاض فائدة العقار وجاذبية المستهلك من وجهة نظر المستثمر المحتمل ويتم التعبير عنه بانخفاض القيمة (الاستهلاك) بمرور الوقت تحت تأثير عوامل مختلفة. عادةً ما يتم قياس الإهلاك (I) كنسبة مئوية، ويتم تقييم الإهلاك على أنه إهلاك (O).

ينقسم التآكل الجسدي والوظيفي إلى قابل للإزالة وغير قابل للإصلاح.

ارتداء القابلة للإزالة - هذا هو التآكل الذي يمكن التخلص منه جسديًا وممكن اقتصاديًا، أي. تساهم التكاليف المتكبدة لإزالة نوع أو آخر من التآكل في زيادة قيمة الكائن ككل.

تحديد جميع أنواع الاستهلاك الممكنة هو الاستهلاك المتراكم للممتلكات. من حيث القيمة، فإن الاستهلاك التراكمي هو الفرق بين تكلفة الاستبدال وسعر السوق للعقار الذي يتم تقييمه.

يعتبر الإهلاك المتراكم دالة على عمر الكائن. النظر في المفاهيم التقييمية الرئيسية التي تميز هذا المؤشر.

الحياة المادية للمبنى (FZh) - فترة تشغيل المبنى، والتي تستوفي خلالها حالة العناصر الهيكلية الحاملة للمبنى معايير معينة (الموثوقية الهيكلية، والمتانة المادية، وما إلى ذلك). يتم تحديد مدة الحياة المادية للكائن أثناء البناء ويعتمد على المجموعة الرأسمالية للمباني. تنتهي الحياة المادية عندما يتم هدم الكائن.

العمر الزمني (الخامس عشر) - الفترة الزمنية التي انقضت من تاريخ تشغيل الكائن إلى تاريخ التقييم.

الحياة الاقتصادية (EJ) يتم تحديده حسب وقت التشغيل الذي يولد فيه الكائن دخلاً. خلال هذه الفترة، تساهم التحسينات المستمرة في قيمة العقار. تنتهي الحياة الاقتصادية للكائن عندما لا يتمكن تشغيل الكائن من توليد الدخل، وهو ما يشير إليه المعدل المقابل للكائنات المماثلة في هذا القطاع من سوق العقارات. وفي الوقت نفسه، لم تعد التحسينات المستمرة تساهم في قيمة القطعة بسبب التآكل العام.

العمر الفعلي (EV) يتم احتسابها على أساس العمر الزمني للمبنى مع الأخذ في الاعتبار حالته الفنية والعوامل الاقتصادية السائدة في تاريخ التقييم والتي تؤثر على قيمة العقار محل التقييم. واعتماداً على خصائص تشغيل المبنى، قد يختلف العمر الفعلي عن العمر الزمني صعوداً أو هبوطاً. وفي حالة الاستخدام العادي (النموذجي) للمبنى، فإن العمر الفعلي عادة ما يكون مساوياً للعمر الزمني.

الحياة الاقتصادية المتبقية (OSE) المباني - الفترة الزمنية من تاريخ التقييم إلى نهاية عمرها الاقتصادي (الشكل 3.4).

أرز. 3.4. فترات بناء الحياة والمؤشرات التي تميزها

يجب التمييز بين الإهلاك في ممارسة التقييم من حيث المعنى عن المصطلح المماثل المستخدم في المحاسبة (الإهلاك). يعد الاستهلاك المقدر أحد المعلمات الرئيسية التي تسمح لك بحساب القيمة الحالية للكائن المقدر في تاريخ محدد.

طرق حساب التدهور المادي للمباني هي كما يلي:
المعيارية (للمباني السكنية)؛
يكلف؛
طريقة مدى الحياة.

الطريقة المعيارية يتضمن حساب التآكل الجسدي استخدام تعليمات تنظيمية مختلفة على مستوى القطاعات أو الإدارات.

تحتوي هذه القواعد على وصف للتآكل المادي للعناصر الهيكلية المختلفة للمباني وتقييمها.

يجب تحديد التدهور المادي للمبنى بالصيغة:

، أين

و - التدهور المادي للمبنى %؛

وأنا - التآكل الجسدي للعنصر الهيكلي i،٪؛

L i - المعامل المطابق لحصة تكلفة استبدال العنصر الهيكلي i في إجمالي تكلفة الاستبدال للمبنى ؛

ص- عدد العناصر الإنشائية في المبنى .

عادةً ما يتم أخذ حصص تكلفة استبدال الهياكل والعناصر والأنظمة الفردية في إجمالي تكلفة الاستبدال للمبنى (كنسبة مئوية) وفقًا للمؤشرات الإجمالية لتكلفة استبدال المباني السكنية المعتمدة بالطريقة المنصوص عليها، وللهياكل والعناصر والأنظمة التي ليس لها مؤشرات معتمدة وبكلفتها التقديرية.

يتم استخدام هذه التقنية حصريًا في الممارسة المحلية. وعلى الرغم من وضوحها وإقناعها، إلا أنها تعاني من العيوب التالية:
- بسبب "معياريتها"، لا يمكنها في البداية أن تأخذ في الاعتبار ظروف التشغيل غير النمطية للمنشأ؛
- تعقيد التطبيق بسبب التفاصيل اللازمة للعناصر الهيكلية للمبنى؛
- استحالة قياس التآكل الوظيفي والخارجي؛
- ذاتية الوزن المحدد للعناصر الهيكلية.

في الصميم طريقة التكلفة تعريف التآكل الجسدي هو التآكل الجسدي، الذي يتم التعبير عنه في وقت تقييمه بنسبة تكلفة تدابير الإصلاح الضرورية بشكل موضوعي والتي تقضي على الأضرار التي تلحق بالهياكل أو العنصر أو النظام أو المبنى ككل، وتكلفة استبدالها.

إن جوهر طريقة التكلفة لتحديد التآكل المادي هو تحديد تكلفة إعادة إنشاء عناصر المبنى.

تتيح لك هذه الطريقة حساب تآكل العناصر والمبنى ككل على الفور من حيث القيمة. وبما أن حساب انخفاض القيمة يعتمد على تكلفة فعلية معقولة لجعل العناصر البالية "تشبه الحالة الجديدة"، فيمكن اعتبار النتيجة في ظل هذا النهج دقيقة إلى حد ما. تتمثل عيوب هذه الطريقة في التفاصيل الإلزامية والدقة في حساب تكاليف إصلاح عناصر المبنى البالية.

تحديد التدهور المادي للمباني طريقة مدى الحياة . مؤشرات الاستهلاك المادي والعمر الفعلي والحياة الاقتصادية تكون بنسبة معينة يمكن التعبير عنها بالصيغة:

انا ارتدي؛
EV - العمر الفعلي؛
VF - فترة نموذجية من الحياة الجسدية.
OSFZh - الفترة المتبقية من الحياة الجسدية.

يعد استخدام هذه الصيغة مناسبًا أيضًا عند حساب تعديلات النسبة المئوية للاستهلاك في الكائنات المقارنة (طريقة المبيعات المقارنة)، عندما لا يكون من الممكن للمثمن فحص نظائرها المحددة. يمكن ترجمة نسبة استهلاك العناصر أو المبنى ككل المحسوبة بهذه الطريقة إلى مصطلحات القيمة (الاستهلاك):

في الممارسة العملية، يتم تقسيم عناصر البناء التي لها تآكل مادي قابل للإزالة وغير قابل للإزالة إلى "طويلة العمر" و"قصيرة العمر".

"عناصر قصيرة العمر"- العناصر التي لها عمر أقصر من عمر المبنى ككل (الأسقف، المعدات الصحية، إلخ).

"عناصر طويلة العمر"- العناصر التي يكون عمرها المتوقع مماثلاً لعمر المبنى (الأساسات، الجدران الحاملة، إلخ).

يحدث التآكل المادي القابل للإزالة لـ "العناصر قصيرة العمر" بسبب التآكل الطبيعي لعناصر المبنى بمرور الوقت، فضلاً عن التشغيل غير المدروس. في هذه الحالة، يتم تخفيض سعر بيع المبنى من خلال انخفاض القيمة المقابل، حيث سيحتاج المالك المستقبلي إلى إجراء "إصلاحات مؤجلة سابقًا" من أجل استعادة خصائص التشغيل العادية للهيكل (الإصلاحات الداخلية الحالية، وترميم السقف المتسرب المناطق وغيرها). يفترض هذا أنه تمت استعادة العناصر إلى حالة "جديدة عمليًا". يتم تعريف الاستهلاك المادي القابل للإزالة من الناحية النقدية على أنه "تكلفة الإصلاحات المؤجلة"، أي. تكلفة إحضار القطعة إلى حالة "معادلة" للأصل.

يتم تحديد التآكل المادي القابل للإزالة للعناصر ذات العمر الطويل من خلال تكلفة معقولة لإزالتها، على غرار التآكل المادي القابل للإزالة للعناصر ذات العمر القصير.

يتم حساب التآكل المادي غير القابل للإزالة للعناصر ذات العمر الطويل على أنه الفرق بين تكلفة استبدال المبنى بأكمله ومجموع التآكل القابل للإزالة وغير القابل للإزالة، مضروبًا في نسبة العمر الزمني والحياة المادية للمبنى.

ارتداء وظيفي. علامات التآكل الوظيفي في المبنى الذي تم تقييمه - عدم امتثال تخطيط المساحة و/أو الحل البناء للمعايير الحديثة، بما في ذلك المعدات المختلفة اللازمة للتشغيل العادي للهيكل وفقًا للاستخدام الحالي أو المقصود.

ينقسم التآكل الوظيفي إلى قابل للإزالة وغير قابل للإصلاح.

التعبير عن تكلفة التآكل الوظيفي هو الفرق بين تكلفة الاستنساخ وتكلفة الاستبدال، وهو ما يستثني التآكل الوظيفي من الاعتبار.

ملابس عملية قابلة للإزالة يتم تحديده من خلال تكاليف إعادة الإعمار اللازمة، مما يساهم في تشغيل أكثر كفاءة للممتلكات.

أسباب التآكل الوظيفي:
أوجه القصور التي تتطلب إضافة العناصر؛
وأوجه القصور التي تتطلب استبدال أو تحديث العناصر؛
تحسينات فائقة.

نقاط الضعف التي تتطلب إضافة عناصر هي عناصر المبنى والتجهيزات غير الموجودة في البيئة القائمة والتي بدونها لا يمكن أن يحقق معايير الأداء الحديثة. يتم قياس التآكل الناتج عن هذه المواضع من خلال تكلفة إضافة هذه العناصر، بما في ذلك تركيبها.

التحسينات الفائقة - مواقع وعناصر الهيكل، التي لا يتناسب وجودها حاليًا مع المتطلبات الحديثة لمعايير السوق. يتم قياس الاستهلاك الوظيفي القابل للإزالة في هذه الحالة على أنه تكلفة الاستبدال الحالية للعناصر "التحسين الفائق" مطروحًا منها الاستهلاك المادي، مضافًا إليها تكلفة التفكيك، ومطروحًا منها القيمة الإنقاذية للعناصر المفككة.

تآكل وظيفي غير قابل للاسترداد يرجع السبب في ذلك إلى التخطيط القديم للمساحة و/أو الخصائص الهيكلية للمباني التي تم تقييمها فيما يتعلق بمعايير البناء الحديثة. من علامات التآكل الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه عدم الجدوى الاقتصادية لتكبد التكاليف للقضاء على أوجه القصور هذه. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري مراعاة ظروف السوق السائدة في تاريخ التقييم من أجل التوافق المعماري المناسب للمبنى مع الغرض منه.

اعتمادًا على الموقف المحدد، يمكن تحديد تكلفة التآكل الوظيفي غير القابل للإزالة بطريقتين:
1) رسملة خسائر الإيجار.
2) رسملة تكاليف التشغيل الزائدة اللازمة للحفاظ على المبنى في حالة سليمة.

ولتحديد المؤشرات المحسوبة المطلوبة (معدلات الإيجار، ومعدلات الرسملة، وما إلى ذلك)، يتم استخدام البيانات المعدلة عن نظائرها المماثلة. في الوقت نفسه، يجب ألا تحتوي النظائر المختارة على علامات تآكل وظيفي غير قابل للإزالة تم تحديدها في موضوع التقييم.

يتم تحديد انخفاض القيمة الناجم عن الاستهلاك الوظيفي الذي لا يمكن إصلاحه بسبب حل تخطيط المساحة القديم (مساحة محددة، السعة المكعبة) من خلال رسملة الخسائر في الإيجار.

يمكن إجراء حساب التآكل الوظيفي غير القابل للاسترداد من خلال رسملة تكاليف التشغيل الزائدة المطلوبة للحفاظ على المبنى في حالة جيدة بطريقة مماثلة. يُفضل هذا النهج لتقييم الاستهلاك الوظيفي غير القابل للإزالة للمباني التي تختلف في الحلول المعمارية غير القياسية والتي، مع ذلك، يكون مبلغ الإيجار مشابهًا لإيجار نظائرها الحديثة، على عكس مقدار تكاليف التشغيل.

الاستهلاك الخارجي (الاقتصادي). - انخفاض قيمة الكائن بسبب التأثير السلبي للبيئة الخارجية فيما يتعلق بموضوع التقييم: وضع السوق، والتسهيلات المفروضة على استخدامات معينة للعقار، والتغيرات في البنية التحتية المحيطة والقرارات التشريعية في مجال الضرائب، وما إلى ذلك . الانخفاض الخارجي للعقارات، اعتمادًا على الأسباب التي تسببت فيه، يكون في معظم الحالات غير قابل للإزالة بسبب ثبات الموقع، لكنه في بعض الحالات يمكن أن "يزيل نفسه" بسبب التغيرات الإيجابية في بيئة السوق المحيطة.

يمكن استخدام الطرق التالية لتقييم التآكل الخارجي:
رسملة الخسائر في الإيجار؛
المبيعات المقارنة (المبيعات المقترنة)؛
مدى الحياة الاقتصادية.

سابق