ينشأ حق المطالبة نتيجة علاقات القانون المدني بين طرفين - الدائن والمدين. يعد تقييم حقوق المطالبات ضروريًا عندما تتخذ الإدارة قرارات بشأن إدارة الرافعة المالية للمؤسسة ، أو عند إجراء معاملة لبيع وشراء ديون المؤسسة ، أو عند إغلاق ممتلكات المدين ، أو عندما تفلس المؤسسة. . بالإضافة إلى ذلك ، يتم إجراء تقييم لحقوق المطالبات عند إعداد معاملة للتنازل عن الديون في السوق الحرة ، ويمكن أن تكون حقوق المطالبات والممتلكات المرهونة موضوع الصفقة. يمكن أن تقوم البنوك بإعمال حقوق المطالبات من خلال التنازل عن الحقوق ونتيجة لإجراءات الإفلاس ، من خلال تحصيل الضمان للوفاء الكامل أو الجزئي بحقوق مطالبات الدائن.

المثمن يحدد القيمة السوقية لحقوق المطالبات ، والتي يتم التعبير عنها مبلغ من المالتم الحصول عليها في سياق إعمال حقوق المطالبات السوق المفتوحالديون ، أو في بيع الممتلكات التي هي ضمان للدين. في حالة إعادة هيكلة الديون ، يحدد المثمن أيضًا الاحتمال المقبوضات النقديةفي سداد الدين الذي سينشأ نتيجة للأنشطة المالية والاقتصادية المستقبلية للمؤسسة المدينة.

حتى الآن ، لا توجد طرق تقييم عالمية مقبولة بشكل عام لتقييم حقوق المطالبات. يستخدم المقيمون المنهجيات المعتمدة أو المتفق عليها داخل كل منها مؤسسة ائتمانية.

اعتمادًا على نوع حقوق المطالبة ، يواجه المثمن مشكلة اختيار طرق التقييم. يرجع هذا الاختيار إلى اختلاف كبير في الشروط الأساسية ، أي حالة المدين والأسس القانونية والاستحقاق المتوقع للدين. عند تقييم حقوق مطالبات مؤسسة تشغيل ومؤسسة مفلسة ، يكون الاختلاف الجوهري هو المتطلبات الأساسية لتقييم مخاطر سداد الديون في كليا.

تتضمن منهجية تقييم حقوق المطالبات الخاصة بمؤسسة تشغيل إجراء فحص شامل تحليل ماليالشركة والتنبؤ بأنشطتها. ويترتب على ذلك أن نمذجة التدفق النقدي من سداد الديون تعتمد على التنبؤ الدقيق من قبل المثمن بمصادر سداد الديون ، بما في ذلك صافي الربحالشركات ، وبناء الميزانية العمومية المتوقعة وتحديد الاستقرار الماليالشركات في المستقبل. عند التقييم القيمة السوقيةحقوق المطالبات لمؤسسة في إجراءات الإفلاس ، يقوم المثمن أولاً وقبل كل شيء بتحليل الأصول التي يمتلكها المقترض ومدى وعد سداد الديون.

من هو المقرض؟

قد يكون الدائن شخصًا ينشأ لمصلحته ، نتيجة علاقات القانون المدني ، في مطالبة المدين بالوفاء بالتزامات معينة: نقل شيء ما ، أو تقديم خدمة ، أو أداء عمل.

تحتل البنوك والمؤسسات المالية المرتبة الأولى في قائمة الدائنين الأكثر شيوعًا والتي تمول أنشطة الشركات وتحدد أعمالها الإضافية واستراتيجية تطوير الأعمال. كقاعدة عامة ، في حالة الإفلاس ، في عملية تشكيل سجل لدائني الإفلاس (لجنة الدائنين) ، فإن الدائنين العامين الذين يتحكمون في عملية إجراء إجراءات الإفلاس وينظمونها في كثير من الأحيان هم على وجه التحديد هياكل مصرفية.

تعترف المحكمة بدائني الإفلاس أولئك الذين لديهم الحق في التصويت عند المشاركة في اجتماع للدائنين. يجب تأكيد هذا الحق في المحكمة من خلال وثائق عن حدوث الالتزامات. بالنسبة للمؤسسات المالية والائتمانية ، فإن المستندات الرئيسية هي: اتفاقية قرض ، واتفاقية رهن عقاري ، واتفاقية رهن ، واتفاقية ضمان وغيرها من المستندات التي تؤكد ملكية الحق في المطالبة.

الإجراء المنصوص عليه في القانون للوفاء بالمطالبات يقسم الدائنين إلى دائنين عاديين وغير عاديين.

ما أهمية جودة الأصول؟

تشمل الأقسام الإلزامية للمؤسسات المالية والائتمانية الكبيرة ، كقاعدة عامة ، قسم الإقراض الذي يعد الوثائق لعمليات الإقراض ، وتقسيم خدمة الضمانات التي تراقب الضمانات للتوافر الفعلي للأصل وحالته وقيمته. يجب أن يخضع تكوين أصول المؤسسة التي تخضع للضمانات ، وكذلك الضمانات الحالية المقدمة لتأمين القرض ، خلال مدة اتفاقية القرض لمراقبة إلزامية للرفاهية المالية للمدين أو الضامن ، وكذلك تخضع لإجراءات التحقق الإرشادي من القيمة السوقية للأصل المرهون لتخفيضها أو تضخيمها.

كقاعدة عامة ، ينشأ الجزء الأكبر من الديون "المعدومة" بسبب عدم كفاية مراقبة الضمانات من قبل الهياكل المصرفية. في الوقت نفسه ، قد يواجه المثمن ، عند تحليل اتفاقيات القروض ، كجزء من تقييم المطالبات ، الكثير من المشاكل عند تقييم الضمان أو الضمان. مثال على ذلك هو حالة من الممارسة. الفرع المركزي بنك كبير، يقع في موسكو ، بشرط قرض طويل الأجللمقترض يقع في المنطقة مؤمن بمبنى إنتاج. في وقت إصدار القرض ، كانت المؤسسة المقترضة نشطة وسليمة مالياً ، وكانت الأصول سائلة وتتكون من ورشة إنتاج بقطعة أرض. بعد عامين ، بدأت إجراءات الإفلاس في المؤسسة. ذهب المثمن إلى موقع الأصل المرهون ووجد أن المؤسسة المدينة لم تنتج أي شيء لفترة طويلة ، واتضح أن مبنى الإنتاج ، الذي كان موضوع الرهن ، قد تم تدميره عمليًا.

مشكلة أخرى في تقييم المطالبات قد تكون تحديد المطالبات نفسها. في التحليل الروتيني لاتفاقيات القروض ، قد يواجه المثمن مشكلة صياغة المستندات غير المؤهلة قانونًا ، ونتيجة لذلك قد يتم رفض مطالبات الدائن في وقت لاحق في المحكمة.

ما الذي يجب أن يكون التركيز؟

المعيار الرئيسي لتحديد قيمة المطالبات هو الضمان الكافي لتغطية مبلغ الدين. يتم حساب قيمة الحق في المطالبة باستخدام الصيغة الأساسية: القيمة السوقية للضمانات / ديون المؤسسة =٪ من تغطية الديون.

يمكن أن تكون أي أصول للمؤسسة بمثابة ضمانات. يمكن أن تكون الأصول عقارات بموجب اتفاقيات الرهن العقاري والمعدات والمخزون بموجب اتفاقيات التعهد والأمن والضمانات المقدمة من قبل كل من الأفراد والكيانات القانونية بموجب اتفاقيات الضمان.

المثمن يحسب القيمة السوقية للمطالبات عن طريق تحديد التدفق النقدي ومستوى المخاطر ، وعادة ما يتم التعبير عنه على أنه معدل الخصم اللازم للوصول بالتدفق النقدي إلى القيمة الحالية.

المعيار الرئيسي للتحديد الصحيح للتدفق النقدي هو الحساب العادل للضمانات الإجمالية لتأمين الدين ، معبراً عنها بالقيمة السوقية للضمانات والضمان.

يتأثر مستوى معدل الخصم في تقييم الحق في المطالبة بنوع وسيولة الضمان. تشمل المخاطر أيضًا فترة تحصيل الديون ومطالبات دائن الإفلاس والتكاليف الإضافية لبيع الضمان. ويترتب على ذلك أن قيمة التدفق النقدي المخفض إلى القيمة الحالية ، مع مراعاة جميع المخاطر واستبعاد جميع التكاليف غير المتكررة والثابتة ، ستكون قيمة القيمة السوقية للحق في المطالبة. عند تحديد التدفق النقدي لحساب القيمة السوقية لحقوق المطالبة ، يقوم المثمن بتحليل جميع المستندات التي تؤكد ملكية الحق في المطالبة.

بادئ ذي بدء ، قد تنشأ مشاكل في تحديد حقوق المطالبات. في التحليل القياسي لاتفاقيات القروض ، قد يواجه المثمن مشكلة عندما يتم التعهد بالعقار لعدة قروض في وقت واحد. اتفاقيات القروض. قد يكون هذا بسبب إهمال المديرين أقسام الائتمانأو الخطأ المتعمد. وإذا حدث هذا في إطار مؤسسة مالية وائتمانية واحدة ، فعند تحديد المثمن لموضوع التقييم ، يكون هذا تعقيدًا معينًا ، ومع ذلك ، يمكنه تحديده ومراعاته عند حساب قيمة المطالبات. في مثل هذه الحالة ، يمكن أن تساعد الافتراضات الأساسية حول ممارسة هذه الحقوق المستلمة من إدارة البنك المقيم في تخصيص التدفق النقدي بين اتفاقيات القروض.

الأمر الأكثر تعقيدًا هو الخيار عندما يتم رهن نفس العقار تحت رهن مختلف اتفاقيات القروضومختلف المقرضين. غالبًا ما يُنظر إلى هذا بكفالة. ممتلكات متنقلةلأنه عند إصدار القروض ، لا يستطيع مديرو البنوك التحقق من النقاء القانوني للرهن. في مثل هذه الحالة ، وعدم امتلاك معلومات كاملة ، قد يبالغ المثمن بشكل كبير في قيمة حقوق المطالبة ، في حين أن قيمة الممتلكات المرهونة لن تغطي عمليا الحق المقدر.

بالإضافة إلى العقارات والممتلكات المنقولة والأصول الملموسة والممتلكات الأخرى التي تعتبر ضمانًا للمطالبات ، يقوم المثمن بتحليل الوضع المالي للضامنين.

يجب أن يتم تحليل وتقييم الأصول من قبل المثمن وفقًا لمتطلبات معايير التقييم. المراحل القياسية لإجراءات التقييم هي تحليل تكوين وهيكل الأصول ، وتحديد الخصائص الكمية والنوعية للأشياء (إذا لزم الأمر ، يتم إجراء زيارة وتفتيش للأصول) ، وتحليل الصناعة ذات الصلة وسوق الأصول. اعتمادًا على نوع الأصل ، يحدد المثمن اختيار الطريقة لتقييم القيمة السوقية للعنصر ويحسب القيمة السوقية وفقًا لطرق التقييم المقبولة عمومًا.

لماذا يحتاج الضامن؟

من أجل تقليل المخاطر بموجب اتفاقية القرض ، يقوم قسم الإقراض بالبنك ، كضمانات إضافية ، بإصدار ضمان قانوني و فرادى. وفقا للفن. 361 من القانون المدني للاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم القانون المدني للاتحاد الروسي) ، بموجب اتفاقية ضمان ، يلتزم الضامن تجاه دائن شخص آخر ليكون مسؤولاً عن وفاء الأخير بالتزاماته كليًا أو جزئيًا.

من الناحية النظرية ، يجب على وحدة الإقراض مراقبة وتحديث المعلومات المتعلقة بالضامن - كيان قانوني أو فرد. أثناء المراقبة الوضع المالي الكيانات القانونيةمن هم الضامنون ، يجب أن تتلقى وحدة الإقراض بانتظام بيانات رسمية مصدقة من مصلحة الضرائب، وفك رموز بنود الميزانية العمومية الرئيسية من حيث أغلى الأصول ، ومعلومات عن الاتجاهات السلبية في أعمال الضامن ، وكذلك الدائنين الرئيسيين للضامن.

عند مراجعة الضامنين الأفراد ، يجب أن تجري وحدات إدارة الائتمان والمخاطر حدًا أدنى من الفحص المنتظم على وجود الأصول الشخصية. في الممارسة العملية ، تقوم إدارات الائتمان بتقييم ملاءة الضامن مرة واحدة فقط - عند إصدار القرض. أحد العوامل الموضوعية للبنوك هو الحاجة إلى معالجة مجموعة كبيرة من المعلومات المتعلقة بالأطراف المرتبطة بالمقترض الرئيسي. لهذا السبب ، في حالة إفلاس المدين ، فإن استرداد الأموال من الضامنين يكون أيضًا معقدًا بسبب حقيقة أنه خلال فترة الإقراض ، قد يتدهور الوضع المالي للضامن بشكل كبير ، وبحلول الوقت الذي تكون فيه إجراءات الإفلاس ضد المدين الرئيسي ، قد يصبح الضامن أيضًا معسراً.

في كثير من الأحيان ، عند تقييم القيمة السوقية لحقوق المطالبة ، فإن القيمة بموجب اتفاقيات الضمان مع الأفراد تساوي الصفر ، نظرًا لأن تحصيل الديون من الممتلكات الشخصية للضامن مستحيل عمليًا بسبب التفاصيل الدقيقة القانونية المتعلقة بتحصيل الديون من ممتلكات المواطنين. عند تقييم التدفق النقدي من الاسترداد من الضامنين - الكيانات القانونية ، يواجه المثمن مشكلة الحصول على معلومات محدثة عن الضامن ، وهي تقرير مالىونصوص الأصول والخصوم والسجل الحالي للدائنين والمعلومات التجارية والمعلومات الداخلية الأخرى.

وفقًا للقوانين التنظيمية والوثائق المنظمة لأنشطة التقييم ، يلتزم المثمن بجمع المعلومات التي تلبي متطلبات الكفاية والموثوقية.

ستكون المعلومات الرئيسية التي سيستخدمها المثمن لتحليل الضامن - كيان قانوني المؤشرات الماليةأنشطة الشركة. تعد مجموعة البيانات التي يجب جمعها أثناء التحليل مهمة ، لأنه من أجل تحديد ملاءة الضامن ، من الضروري ليس فقط تحليل البيانات المحاسبية ، ولكن أيضًا لتقييم القيمة السوقية لجميع الأصول والخصوم. يمكن الحصول على البيانات المالية والتحليلية من مصادر مختلفة ، مثل هذا قواعد إحصائية، بما في ذلك المعلومات المتعلقة بالبيانات المالية ، تقارير ربع سنويةالمصدرين وقواعد بيانات المسجلين ، إلخ. الهدف النهائي لهذا التحليل هو تحديد مستوى ملاءة الضامن وإمكانية الوفاء بالالتزامات بموجب اتفاقية الضمان.

في الممارسة الحالية ، يتم إجراء تقييم القيمة السوقية للضمان بخصم كبير ، والذي يمكن أن يتراوح من 50 إلى 100٪ إلى القيمة الاسمية للضمان. تم تأكيد هذا الخصم من قبل عدد من البنوك الكبرى. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن ممارسة تحصيل الالتزامات من الضامنين سلبية إلى حد ما.

بالنظر إلى الوضع الحالي الصعب مع جمع الضمانات على الضمانات ، في عام 2012 محكمة التحكيم العليا الاتحاد الروسيإعداد عدد من الوثائق والقرارات التي تؤثر على تسوية المنازعات المتعلقة بالضمان. في هذه الوثائق ، يُقترح زيادة مستوى مسؤولية الضامنين بشكل كبير.

متى يكون بيع الديون أسهل في السوق؟

في وقت إعداد البيانات المصرفية ، كانت الخسائر التي تم تحديدها أثناء إعادة تقييم المطالبات والممتلكات الإضافية هي السبب في إعادة تجميع الأصول حسب فئات الجودة نحو فئة أدنى ، ونتيجة لذلك ، تؤدي إلى زيادة في احتياطيات البنوك. كلما ارتفع مستوى الاحتياطيات ، انخفضت التكلفة النهائية عدالةالبنك وتحت مستوى مؤشرات السيولة.

لتقليل تأثير الديون "المعدومة" على مستوى الاحتياطيات ، تبيع البنوك جزءًا من الأصول المتعثرة ، لأن الخسائر المتلقاة من البيع يمكن أن تكون أقل بكثير من عواقب تكوين احتياطيات إضافية. حسب الفن. 382 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن الحق (المطالبة) الذي يمتلكه الدائن على أساس التزام يمكن أن ينقله إلى شخص آخر في معاملة تسمى التنازل عن مطالبة. التنازل عن المطالبة ، بموجب الحالية التشريع الروسيأنتجت بموجب اتفاقية التنازل.

على الرغم من حقيقة أن معظم البنوك الكبيرة قد أنشأت أقسامًا لبيع الضمانات وحقوق المطالبة ، إلا أن بيع حقوق المطالبة من خلال منصات التداول المتخصصة أصبح شائعًا بشكل متزايد. يمكن أن تكون المنصات الإلكترونية على سبيل المثال: منصة التداول الآلي "Sberbank-AST" ، و B2B ، والبوابة الروسية للضمانات ، بالإضافة إلى العديد من المنصات الإلكترونية وكالات التحصيلمتخصصون في بيع الأصول المتعثرة والديون. كقاعدة عامة ، عند دراسة المعلومات المتعلقة ببيع الديون على هذه المواقع ، يمكنك الحصول على بيانات كاملة عن مبلغ الدين ، وطبيعة الدين ، وخصائص الشركة المدينة ؛ تحديد الانتماء الصناعي ومكان المدين ؛ تأكيد وجود قرار محكمة بشأن تحصيل الديون ، وكذلك تقييم نطاق المشترين المحتملين للديون ، والأهم من ذلك ، سعر بيع الدين.

في هذه القضيةإحصائيات السوق على المبيعات أنواع معينةحقوق المطالبات قد تزود المثمن بمعلومات قيمة حول القيمة السوقية الحقيقية للخصم على مبلغ الدين. في الممارسة العملية ، بعد دراسة وتحليل البيانات من وكالات التحصيل و طوابق تجارية، وجد أنه ، في المتوسط ​​، في سوق بيع الديون ، يمكن أن يكون الخصم على الديون السائلة للكيانات القانونية 10-30 ٪ من القيمة الاسمية للديون. بينما بالنسبة للديون غير السائلة ، يمكن أن يصل الخصم إلى 70-95٪. عند بيع حقوق مطالبات الأفراد ، يكون مستوى الخصم أعلى: للديون السائلة (في مرحلة الإجراءات القانونية) - 50-70٪ ؛ تباع الديون منخفضة السيولة بخصم 90-98.5٪.

ما النتيجة التي ننتظرها؟

ما الذي يمكن اعتباره نتيجة إيجابية في تقييم حق المطالبة؟ تأتي النتيجة الإيجابية في تقييم الحق في المطالبة من القرض المضمون جيدًا ويتم تحقيقها إذا كان الدين مغطى بالكامل بمبلغ الضمان. في نفس الوقت ، سيكون مستوى المخاطرة لمثل هذه الديون 0٪. خلاف ذلك ، إذا تم تصنيف القرض على أنه مضمون بشكل سيئ أو غير مضمون ، فسيتم دائمًا تقييم قيمة المطالبات بأقل من المعدل وفي مقدار المخاطر ، والتي سيتم تحديدها من قبل المثمن.

في الممارسة العالمية ، عند اختيار طريقة لتقييم حقوق المطالبات انتباه خاصيركز على المنظور الانتعاش الماليالمشروع ، والحفاظ على أنشطته ، وإمكانية إعادة هيكلة الديون بهدف سدادها بالكامل كبديل لإجراءات إفلاس المؤسسة. وتحقيقا لهذه الغاية ، وضعت الرابطة الدولية لأخصائيي إعادة الهيكلة والإفلاس (INSOL) مبادئ توجيهية لنهج عالمي للعمل مع الدائنين ، مصممة لتسريع إعادة الهيكلة المالية وزيادة احتمالية استرداد المؤسسة المقترضة.

في الممارسة الروسيةسيكون الافتراض الرئيسي في تقييم حقوق المطالبات إما التنازل عن حقوق المطالبات ، أو إفلاس المدين. وفقًا لذلك ، فإن مسألة تفاصيل تقييم نوع أو آخر من حقوق الملكية ، وبالتالي اختيار منهجية لحقوق المطالبات ، سوف ترتبط في معظم الحالات إما بإجراءات الإفلاس من أجل تلبية مطالبات جميع الدائنين ، أو مع تحديد مستوى السوق للخصم من سعر العرض عند ممارسة الحقوق في سوق مفتوح.

التقنيات

جمعية البنوك الروسية
لجنة التقييم

القواعد الارشادية
"تقييم حقوق المطالبة بموجب اتفاقيات الائتمان للبنوك"
أسئلة عامة عن تقييم حقوق المطالبات بموجب اتفاقيات القرض

تغطي التوصيات القضايا العامة لتقييم المطالبات. تم تطوير الوثيقة وفقًا لمتطلبات التشريعات الحالية في مجال التقييم وتحتوي على توصيات بسبب تفاصيل تقييم المطالبات بموجب اتفاقيات القروض.

1.1 بنك -منظمة الائتمان.

1.3 الأصول العقارية- في سياق هذه التوصيات مالفي شكل عقارات وآلات ومعدات أو سلع.

1.4 ثمن الاستثمار- التكلفة لشخص معين أو مجموعة من الأشخاص لأغراض الاستثمار لاستخدام كائن التقييم الذي أنشأه هذا الشخص (الأشخاص)

1.5 قيمة التصفية- القيمة المحسوبة التي تعكس السعر الأكثر احتمالا الذي يمكن عنده استبعاد موضوع التقييم المعين لفترة التعرض لموضوع التقييم ، وهي أقل من فترة التعرض النموذجية لـ ظروف السوق، في الظروف التي يضطر فيها البائع إلى إجراء صفقة لنقل ملكية الممتلكات.

2.1. وفقًا للائحة بنك روسيا بتاريخ 26 مارس 2004 N 254-P "بشأن إجراءات تكوين المؤسسات الائتمانية للاحتياطيات للخسائر المحتملة على القروض والقروض والديون المعادلة" (المشار إليها فيما يلي باللائحة) ، الائتمان يتعين على المؤسسات تكوين احتياطيات للخسائر المحتملة على القروض (من الآن فصاعدًا - الاحتياطي) وفقًا للإجراءات التي تحددها اللوائح.

2.2. وفقًا للبند 1.7. من اللوائح "من أجل تحديد مبلغ الاحتياطي المقدر فيما يتعلق بعمل العوامل مخاطر الائتمانيتم تصنيف القروض بناءً على الحكم المهني (باستثناء القروض المجمعة في محفظة قروض متجانسة) في واحدة من خمس فئات للجودة:

• أنا (أعلى) فئة الجودة (قروض قياسية)) ؛
• فئة الجودة الثانية (القروض غير المعيارية) ؛
• فئة الجودة الثالثة (القروض المشكوك في تحصيلها) - كبيرة مخاطر الائتمان(يؤدي احتمال الخسائر المالية بسبب عدم الوفاء أو الوفاء غير السليم من قبل المقترض بالتزاماته بموجب القرض إلى انخفاض قيمته بنسبة 21 إلى 50 في المائة) ؛
• فئة الجودة الرابعة (القروض المتعثرة) - مخاطر الائتمان العالية (يؤدي احتمال الخسائر المالية بسبب عدم الأداء أو الأداء غير السليم من جانب المقترض لالتزاماته بموجب القرض إلى انخفاض قيمته بنسبة 51 في المائة إلى 100 في المائة) ؛
• الفئة الخامسة (الأدنى) من الجودة (القروض المعدومة) - لا توجد إمكانية لسداد القرض بسبب عدم قدرة المقترض أو رفضه للوفاء بالتزاماته بموجب القرض ، مما يؤدي إلى اكتمال (بمبلغ 100 في المائة) انخفاض قيمة القرض.

2.3 وفي الوقت نفسه ، البند 1.3. تهديد حقيقيعدم الأداء (الأداء غير السليم) (يشار إليه فيما يلي بمخاطر الائتمان على القرض). أولئك. إذا امتثل المقترض بشكل صحيح لشروط اتفاقية القرض ، فلن يتم تكوين الاحتياطي.

2.4 علاوة على ذلك ، وفقًا للائحة ، "تشكل مؤسسة الائتمان أحكامًا لمحافظ القروض المتجانسة وفقًا لمنهجية تقييم المخاطر الخاصة بها للمحافظ المقابلة للقروض المتجانسة. توزع المؤسسة الائتمانية المحافظ المشكلة للقروض المتجانسة حسب فئات الجودة التالية:

• فئة الجودة I - محافظ قروض متجانسة بحجم احتياطي مكون بنسبة 0 في المائة (لا توجد خسائر في محفظة القروض المتجانسة) ؛
• فئة الجودة الثانية - محافظ قروض متجانسة بحجم احتياطي مكون لا يزيد عن 3 في المائة من الإجمالي. قيمة الكتابقروض مجتمعة في محفظة ؛
• الفئة الثالثة من الجودة - محافظ القروض المتجانسة مع حجم الاحتياطي المشكل الذي يزيد عن 3 وما يصل إلى 20 في المائة من إجمالي قيمة الميزانية العمومية للقروض المدمجة في المحفظة ؛
• فئة الجودة الرابعة - محافظ القروض المتجانسة التي يزيد حجم الاحتياطي المشكل عنها عن 20 وحتى 50 في المائة من إجمالي قيمة الميزانية العمومية للقروض المدمجة في المحفظة ؛
• فئة الجودة الخامسة - محافظ القروض المتجانسة التي يزيد حجم الاحتياطي المشكل عنها عن 50 في المائة من إجمالي قيمة الميزانية العمومية للقروض المدمجة في المحفظة.

2.5 وفقًا للفقرة 3.1. من اللوائح "يجب إجراء تقييم مخاطر الائتمان لكل قرض تم إصداره (حكم مهني) من قبل مؤسسة ائتمانية على أساس مستمر". علاوة على ذلك ، في الفقرة 3.1.1 "يُتخذ الحكم المهني بناءً على نتائج تحليل شامل وموضوعي لأنشطة المقترض ، مع الأخذ في الاعتبار المركز المالي، وجودة خدمة ديون المقترض بموجب القرض ، وكذلك جميع المعلومات المتاحة لمؤسسة الائتمان حول أي مخاطر للمقترض ، بما في ذلك المعلومات حول الالتزامات الخارجية للمقترض ، وحول أداء السوق (الأسواق) التي (التي) يعمل بها المقترض.

وبالتالي ، تنشأ الحاجة إلى الحكم المهني (تقييم حقوق المطالبة) بموجب اتفاقيات القرض إذا صنف البنك القرض على أنه فئة جودة 3-5 (قروض مشكوك فيها ، وقروض متعثرة ، ومشكوك فيها).

3.1. تتمثل المهمة الرئيسية في تقييم الحق في المطالبة في تحديد مدى توفر وإمكانية المطالبة بالممتلكات المنقولة وغير المنقولة والأوراق المالية والنقد والممتلكات الأخرى التي تعتبر ضمانة لاتفاقيات القروض بالطريقة المقررة قانونًا.

3.2 وفقًا للممارسة المصرفية المعمول بها في مجال إقراض الكيانات القانونية ، يمكن أن تكون أكثر أنواع الضمان شيوعًا للوفاء بالالتزامات بموجب اتفاقيات القروض:

• تعهد الجرد ، قطع ارض، كائنات عقارية ، عربةوالأوراق المالية والأصول الأخرى ؛
• ضمان الكيان القانوني ؛
• ضمان للفرد.

3.3 على التين. 1 معطى عرض موجز، والذي يعرض تكوين الأمان المحتمل المطبق البنوك الروسيةفي ممارسة معدل دوران الأعمال بموجب اتفاقيات القروض بين البنك والكيانات القانونية.

كما يتضح من الشكل 1 ، قد لا تحتوي اتفاقية القرض على ورقة مالية "صعبة" ، أي يمكن تقديم القرض في شكل سحب على المكشوف ، وهو عبارة عن خط ائتمان على شكل حد للدين. عند تقديم القروض في شكل سحب على المكشوف على بطاقات الدفع في العقود مع المستهلكين ، عادةً ما تضع البنوك حدًا للسحب على المكشوف ، والمواعيد النهائية لعمل الدفع الشهريوالحد الأدنى للدفع.

أرز. 1. التكوين المحتمل للضمانات بموجب اتفاقيات القروض

3.4. لتحديد ما إذا كان هناك حقوق الملكية- الحقوق (المتطلبات) لا بد من ملء الجدول أدناه. يتم ملء الجدول بمشاركة متخصص - محام من البنك ، يتمتع بالكفاءة والمعرفة الكافية لتقديم رأي مهني بشأن الضمان.

الجدول 1. مصفوفة تحليل الضمانات لتحديد وجود الحقوق المادية - الحقوق (المطالبات)

العقارات	عامل	تسجيل USRR	قرار الهيئة الاعتبارية	وصف صحيح لموضوع الرهن في الاتفاقية		المخاطر التراكمية
	٪ مخاطرة
ممتلكات متنقلة	عامل	التوافر الفعلي	هناك خلافات حول جانبية	القدرة على استخدام دون اتصال	توافر التعريف (المخزون ، الأرقام الفنية) وامتثالها لاتفاقيات الضمانات والمحاسبة. محاسبة	المخاطر التراكمية
	٪ مخاطرة

3.5 عند ملء المصفوفة ، يجب أن تسترشد بالتوصيات التالية:

العقارات:

1. يمثل عدم وجود سجل للتسجيل في اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية درجة عالية من مخاطر استحالة فرض عقوبة على الممتلكات. القيمة الموصى بها 30-50٪
2. ينطوي عدم وجود قرار من الهيئة الاعتبارية للمقترض على مخاطر عالية من نتيجة إيجابية لعملية استرداد الممتلكات ، والقيمة الموصى بها هي 50٪
3. صحة وصف موضوع الرهن أمر بالغ الأهمية في حالة وجود أخطاء كبيرة في الوصف والموضوع الفعلي. اعتمادًا على درجة الصحة ، يمكن تقدير المخاطر بنسبة تصل إلى 100٪

ممتلكات متنقلة:

• الغياب المادي لموضوع الضمان الذي تؤكده المستندات الخاصة بالسرقة - مخاطرة لا تسمح بذلك بنسبة 100٪ مزيد من التقييمالتعهدات.
• يتم تقييم وجود نزاعات على الممتلكات المرهونة اعتمادًا على التقدم المحرز في عمليات الاعتراض على الضمانات ، تقييم الخبراءيتم تمثيل احتمال النتيجة الإيجابية للتقاضي من قبل محام. يمكن تقييم المخاطر حتى 100٪
• تعتبر المخاطر صفرية إذا كان من الممكن استخدام الضمانات بشكل مستقل تمامًا ، إذا كان الاستخدام المستقل للضمانات ينطوي على قدر كبير استثمارات رأس المالله الوضع الحالي، يتم تقدير المخاطر بما يتناسب مع مستوى التكاليف.
• بالاتفاق مع محامي العميل ، يمكن تقدير مخاطر تأثير التناقض بين تفاصيل العقار في اتفاقيات التعهد والوثائق المحاسبية بنسبة تصل إلى 100٪ (على سبيل المثال ، إذا كانت هناك حالات للطعن في تعهدات مماثلة)

3.6 يتم تقييم النتائج التي تم الحصول عليها وفقًا للتدرج التالي للمخاطر التراكمية

• 0-15٪ - درجة مخاطرة منخفضة ، وإمكانية الحصول على ضمانات عالية
• 15-25٪ - متوسط ​​درجة المخاطرة ، وإمكانية الحصول على ضمانات موجودة
• 25-50٪ - درجة عالية من المخاطر ، إمكانية الحصول على ضمانات موجودة ، لكنها مرتبطة بتكاليف إضافية
• فوق 50٪ - درجة عالية من المخاطرة التي لا تسمح لنا بالحديث عن إمكانية حبس الرهن على التعهد.

3.7 بعد تحديد القائمة الكاملة للضمانات لاتفاقيات الائتمان ، واحتساب المخاطر التراكمية لإمكانية تحصيل الضمانات ، يتم تقييمها باستخدام الدخل والتكلفة والأساليب المقارنة للأشياء ، والتي لا تتجاوز المخاطر التراكمية الخاصة بها 50٪.

يتم تقديم متطلبات تقييم المطالبات في FSO ومعايير المنظمات ذاتية التنظيم للمثمنين. ومع ذلك ، فإن موضوع التقييم قيد النظر يعني وجود بعض التفاصيل.

يجب فرض المتطلبات العامة التالية على المثمن عند تقييم حقوق المطالبة.

1) المهمة الرئيسية للمثمن هو إظهار الآفاق الكمية والنوعية لجدوى الكائن المقدر.

2) نتيجة التقييم ، أولاً وقبل كل شيء ، ضرورية للبنك ، لذلك ، عند إجراء التقييم ، يوصى بأن يتفاعل المثمن ، بالاتفاق مع البنك ، مع المتخصصين المعتمدين. هذا التفاعل لا يعني الضغط على المثمن من قبل البنك وانتهاك مبدأ استقلالية أنشطته.

3) يجب أن يحتوي وصف أهداف التقييم على إشارات واضحة تسمح بتحديد الشيء بشكل فريد. لا يجوز الحصر في بيان الأسماء وأرقام الجرد. إذا كان حق المطالبة يتضمن رهنًا على الممتلكات غير المنقولة ، فيجب فحص المنشآت وإرفاق تقرير التقييم بعمل التحقق من التعهدات الموقعة من قبل ممثلي البنك.

4) عند تحديد القيمة السوقية ، يجب أن تستند جميع الحسابات والافتراضات إلى بيانات واتجاهات سوق موثوقة. يجب تقليل الافتراضات التي تستند فقط إلى رأي خبير Valuer.

5) يجب الإشارة إلى جميع مصادر المعلومات المستخدمة في التقرير في شكل يسمح لك بالتحقق من كفايتها.

6) يجب أن يحتوي تقرير التقييم ، بحد أدنى من الحجم ، على جميع المعلومات اللازمة لفهم صحة النتائج التي تم الحصول عليها.

7) من أجل زيادة كفاءة العمل ، يمكن تقديم النتائج المؤقتة للتقييم إلى البنك بالشكل الذي يتفق عليه مع البنك.

8) إذا كان هناك تباين كبير في النتائج التي تم الحصول عليها باستخدام مناهج مختلفة ، فيجب إجراء تحليل لأسباب هذا التناقض ويجب اختيار النتيجة الأكثر موثوقية ، في الرأي المعقول للمُثمن ، على أنها النتيجة النهائية .

9) لا يجوز للمُثمن تقييم الشيء دون فحصه. صور للأشياء التي تم تقييمها (متى بأعداد كبيرةالكائنات ، ربما بشكل انتقائي - الأكثر أهمية) في بدون فشلفي ملاحق التقرير. يجب أن تعكس الصور بشكل موضوعي حالة موضوع التقييم ؛

10) بالاتفاق مع البنك والعميل ، يجوز للمثمن تحديد خصائص كائن التقييم التي لا تنص عليها متطلبات معايير التقييم الفيدرالية ، ولكنها ضرورية للبنك لاتخاذ قرار.

11) يجب أن يتم التقييم في غضون المهل المحددة عملية الائتمان. لتقليل الوقت دون فقدان الجودة ، يجب على المثمن في مرحلة تحديد مهمة التقييم أن يفهم مهمته بوضوح ، وتحديد كمية المعلومات اللازمة للعمل وتكوين المستندات ، وتحديد المواعيد النهائية لـ تقديم الوثائق والأولويات.

12) في قسم التحليل الخاص بقطاع السوق الذي ينتمي إليه الكائن الذي يتم تقييمه كجزء من حق المطالبة ، يجب أن تتوفر المعلومات التالية:

• تحليل الأنشطة الحاليةوالاتجاهات الرئيسية في قطاع السوق المعني ؛
• بأثر رجعي ، والطلب الحالي والمتوقع في المستقبل على هذه الأنواعالممتلكات في المنطقة ؛
• الاحتياجات الحالية والمحتملة للاستخدام البديل لموضوع التقييم ؛
• درجة التأثير على قيمة الضمان لبعض العوامل التي يمكن التنبؤ بها (في وقت التقييم) ؛

13) عند استخدام نهج الدخل عند البناء تدفقات نقديةمن الضروري الاعتماد على مؤشرات السوق ، بما في ذلك في الحالة التي يتمتع فيها مالك الكائن بمزايا تضعه في وضع أفضل مقارنة بالمشاركين الآخرين في السوق (الفوائد ، وما إلى ذلك). تخضع الأعباء الحالية للكائن (مثل الإيجار والعبودية) ، والتي سيتم الاحتفاظ بها أثناء عزل الكائن ، للمحاسبة الإلزامية أثناء التقييم.

4.1 حقوق الملكية كأشياء التداول المدني

المادة 128 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، التي تقدم قائمة بأنواع الأشياء المدنية المتداولة ، تصنف حقوق الملكية كأهداف للحقوق المدنية إلى جانب الأشياء ، بما في ذلك النقود والأوراق المالية وغيرها من الممتلكات والأعمال والخدمات ؛ النتائج المحمية للنشاط الفكري والوسائل المماثلة للفرد (الملكية الفكرية) ؛ فوائد غير ملموسة.

تتمثل إحدى السمات الرئيسية لأهداف العلاقات القانونية في أن هذه الأشياء يجب أن تكون ذات قيمة معينة ، والتي تتجلى في قدرتها على تلبية بعض المصالح المهمة قانونًا للأشخاص الخاضعين للقانون. بالطبع ، أن حقوق المطالبة لها مثل هذه القيمة المادية ، مما يشير إلى أن الحق (المطالبة) يمكن أن يكون موضوع تداول مدني.

يتم تأكيد هذا الحكم من خلال وجود مواد في الفصل 24 من القانون المدني تحتوي على قواعد بشأن التنازل عن المطالبات.

4.2 أساس ظهور الحقوق (المطالبات)

حسب الفن. 8 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن أساس ظهور الحقوق والالتزامات المدنية هو اتفاق ومعاملات أخرى ، إلخ.

تحدد المادة 307 من القانون المدني للاتحاد الروسي أسباب نشوء الالتزامات - هذا عقد يتسبب في ضرر وإثراء غير عادل وغير ذلك (الجزء 2 من المادة 307 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

وبالتالي ، فإن العقد هو أساس ظهور الحقوق والواجبات المدنية والالتزامات.

تنشأ الحقوق والالتزامات المدنية والالتزامات فيما يتعلق بموضوع معين.

بحكم الالتزام ، يكون الشخص (المدين) ملزمًا بتنفيذ إجراء معين لصالح شخص آخر (دائن) ، مثل: نقل الملكية ، أو أداء العمل ، أو دفع المال ، أو ما إلى ذلك ، أو الامتناع عن إجراء معين ، و يحق للدائن أن يطلب من المدين الوفاء بالتزاماته (الجزء 1 من المادة 307 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

وبالتالي ، فإن حق الملكية ، إلى جانب الممتلكات الأخرى ، هو شيء تنشأ عنه الالتزامات.

4.3 الالتزام كأساس لظهور حقوق المطالبة ، وهيكل الالتزامات القانونية

يستخدم القانون المدني مفهوم "الالتزام" بمعانٍ مختلفة ، وهي: التزام بالمعنى الواسع ، والتزام بالمعنى الضيق ، أي. حقوق محددة في مطالبة الدائن ضد المدين.

قد يحتوي العقد (وغالبًا ما يحتوي على) مجموعة من الحقوق والواجبات المقابلة. لذلك ، في عقد البيع ، يمكن للمرء أن يفرد حق المشتري في المطالبة بنقل البضائع والالتزام المقابل للبائع بنقل البضائع (الالتزام الأول). في إطار هذه الاتفاقية ، يحق للبائع المطالبة بدفع ثمن البضائع والتزام المشتري بدفعها (الالتزام الثاني).

لا يمكن تحديد الدائن والمدين إلا في علاقة قانونية بسيطة من الالتزامات ، وليس في إطار العقد ككل.

في العلاقة القانونية المعقدة للالتزامات ، والتي ، كقاعدة عامة ، هي عقد ، هناك أطراف ، أي الأشخاص الذين يتمتعون بكل من الحقوق والواجبات ، أي الدائنين والمدينين في نفس الوقت.

ينص الفصل 24 من القانون المدني للاتحاد الروسي "تغيير الأشخاص في التزام" على إجراءات استبدال طرف في علاقة التزام قانوني واحدة (المدين أو الدائن) ، وليس طرفًا في اتفاقية (أو التزام آخر في بالمعنى الواسع) ، يمكن أن يكون كل منهما مدينًا ودائنًا في الوقت نفسه مختلف الالتزاماتمشمولة بتصميم معاهدة واحدة.

في الفن. فن. 382-390 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يستخدم مصطلح "الدائن" لتعيين الشخص الذي "يمتلك" الحق المخصص. الدائن هو شخص نشط ، ويتمتع بالحق في طلب الإجراءات (الامتناع عن الإجراءات) من المدين.

في العقد ، الذي يكون محتواه مجرد ارتباط قانوني واحد ، والتزام بسيط واحد ، فإن تغيير الطرف النشط في الالتزام (الدائن) هو أيضًا بديل للطرف في العقد. مثال على هذا الالتزام هو القرض: نقل الحق في المطالبة إلى شخص آخر يعني استبدال طرف في العقد - المُقرض.

غالبًا ما تكون العلاقة القانونية للالتزامات معقدة ، أي لكل طرف عدد من الحقوق ويتحمل عددًا من المسؤوليات. يجب اعتبار المجموعة الكاملة لعدد من الحقوق والالتزامات المتبادلة للأطراف كواحد علاقة قانونية. يُشار إلى الحقوق المنفصلة للأطراف في الالتزامات الواردة في المؤلفات القانونية بمصطلح "الصلاحيات". في الوقت نفسه ، يشار إلى أنهم جزء من الحق الذاتي ، الذي يتميز ببنية معقدة. مع تغيير الأشخاص في الالتزام ، يتغير تكوين موضوعه ، بينما تظل الروابط المنهجية بين السلطات والواجبات.

بموجب عقد التنازل عن حق المطالبة ، لا يتم نقل الشخص المتدخل حديثًا إلى سلطة منفصلة للشخص المغادر (الحق في المطالبة) ، ولكن المجموعة الكاملة من صلاحياته المتاحة في وقت النقل.

4.4 مفهوم القانون (المتطلبات)

في القانون المدنيلا يوجد تعريف للحق في المطالبة (بتعبير أدق ، الحق (المطلب).

في الوقت نفسه ، يستخدم المشرع مفهوم الحق (الشرط) في قواعد الفصل 24 من القانون المدني للاتحاد الروسي. لذلك ، بحكم الفن. 382 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن الحق (المطالبة) الذي ينتمي إليه الدائن على أساس التزام يمكن أن ينقله إلى شخص آخر في معاملة (التنازل عن مطالبة) أو ينقل إلى شخص آخر على أساس من القانون.

عند تحليل القواعد المتعلقة بالتنازل عن حق (مطالبة) ، يمكننا أن نستنتج أن المطالبة ليست حقًا للموضوع في المطالبة ، ولكنها شيء يدعي (يدعي) الشخص المخول تلقيه ، أي يمكن أن يطالب بتحقيقه (في ظل ظروف معينة) من الشخص الذي يلزمه حقه ، معتمداً على القوة القسرية للدولة.

في هذه الحالة ، من الضروري فقط مراعاة ذلك عند التنازل عن الحق بالطريقة المنصوص عليها في الفصل. 24 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تنبثق كل من الممارسة والنظرية من حقيقة أن التنازل مسموح به فقط فيما يتعلق بحق ناشئ عن التزام.

وفقًا للفقرة 4 من المادة 454 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يخضع بيع حقوق الملكية الأحكام العامةعلى البيع والشراء ، ما لم يتبع خلاف ذلك من محتوى وطبيعة هذه الحقوق.

في الوقت نفسه ، هناك عدة وجهات نظر فيما يتعلق بالاعتراف بحقوق (مطالبات) وضع قانون الملكية ، من الإنكار الكامل لطبيعة قانون الملكية الخاصة بهم إلى الاعتراف بملكية الحق في المطالبة (" الحق في الحق ") والفرق بين القانون كمحتوى والقانون ككائن.

على أي حال ، وجود قيمة ماديةالحقوق (المتطلبات) ، باعتبارها حقوقًا متأصلة في الالتزامات ، في نفس الوقت هي موضوع المعاملات ، إلى جانب الممتلكات الأخرى (على سبيل المثال ، حقوق الملكية)

الخلاصة: الحقوق (المطالبات) هي موضوع مستقل للعلاقات القانونية المدنية ، جنبًا إلى جنب مع الأشياء والموضوعات الأخرى ، وبالتالي ، موضوعات للتقييم ، مع تحفظ بشأن الطبيعة القانونية لحدوثها وتنظيمها.

يتم تقييم المطالبات على عدة مراحل. الخطوات الرئيسية في تقييم المطالبات مبينة في الجدول 2.

الجدول 2.

		الاحداث الحالية
1.	الموافقة على مهمة التقييم	يتم تحديد موضوع التقييم والحقوق والعبوات ، وتناقش المناهج والافتراضات والقيود المطبقة (يتم تحديد الكمية اللازمة من المعلومات وتوقيت التقييم). كقاعدة عامة ، يتم تنفيذها بمشاركة العميل ، وإذا أمكن ، جنبًا إلى جنب مع فحص الكائن.
2.	إبرام اتفاق	الاتفاقية لها شكل ثنائي.
3.	المشاورات الجارية	يُعلم المثمن موظف البنك بالمشكلات الناشئة (على سبيل المثال ، مع توفير المعلومات) ، وتناقش القضايا المتنازع عليها معًا
4.	تقديم ملخص نتائج التقييم للبنك	المثمن يزود البنك بالنتائج التي تم الحصول عليها في شكل موجز. عندما يوافق البنك على النتائج ، يقوم المثمن بإعداد تقرير التقييم
5.	عرض تقديمي للعميل	يتم تقديم التقرير المعد للعميل

عند تشكيل مهمة للتقييم ، من الضروري تحديد جميع المكونات المدرجة في موضوع التقييم. كما هو موضح في قسم البيانات 2 القواعد الارشاديةموضوع التقييم "الحق في المطالبة" قد يشمل أنواع مختلفة من الضمان. يتم تحديد الضمانات المضمنة في موضوع التقييم على أساس اتفاقيات القرض ووثائق الضمان ، والتي تعد جزءًا لا يتجزأ من اتفاقيات القرض.

قبل بدء التقييم ، يتفق العميل والمُثمن على الافتراضات والقيود المحتملة المتعلقة بخصائص كائن التقييم والصعوبات المحتملة في الحصول على معلومات حول كائن التقييم.

تكمن خصوصية تقييم حقوق المطالبة في صعوبة الحصول على معلومات حول موضوع التقييم ، نظرًا لأن معظم المعلومات يحتفظ بها المقترض. بعد استلام المعلومات ، من الضروري التحقق من البيانات الموجودة في ملف الائتمان واستلامها من المقترض. في بعض الحالات ، يوصى بتسوية المعلومات الواردة من المقترض القوائم الماليةمع البيانات الواردة في مكتب الضرائبلمنع حالات التقييم على أساس التقارير غير الموثوقة.

1. إذا تم إبرام اتفاقية القرض مع شركة تجارية (شركة مع ذات مسؤولية محدودة، شركة مساهمة) ، من الضروري التحقق مما إذا كانت هذه الصفقة كبيرة بالنسبة للشركة ، وما إذا كان قد تم الاتفاق على إبرامها وفقًا للإجراءات المنصوص عليها في القانون وميثاق الشركة. التحقق من صحة مهم أيضا. رسميشركة تجارية لإبرام مثل هذه الصفقة ، حيث قد يضع الميثاق قيودًا على صلاحيات المالك الوحيد الهيئة التنفيذيةمجتمع.

عند تحليل اتفاقيات التعهد ، يحتاج المثمن إلى الانتباه إلى حقيقة أنه وفقًا للفن. 339 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يجب أن تحدد اتفاقية الرهن: موضوع التعهد وتقييمه ، وطبيعة ومبلغ ومدة الالتزام المضمون من خلال التعهد. يجب أن يحتوي أيضًا على إشارة إلى الطرف الذي يمتلك الممتلكات المرهونة (المادة 338 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

نظرًا لأنه وفقًا للقانون المدني ، يمكن فقط لمالك الشيء أو الشخص الذي لديه حق الإدارة الاقتصادية له (الجزء 2 من المادة 335) أن يكون تعهدًا ، فإن النقطة المهمة هي التحقق من مستندات الملكية للحصول على تعهد .

لأنه ، وفقا ل التشريعات الحالية، يجب أن يكون تعهد المبنى (الهيكل) مصحوبًا بالضرورة برهن قطعة الأرض التي يقع عليها هذا المبنى (أو الحق في استئجار هذه الأرض) ، يجب الانتباه إلى وجود موضوع الرهن العقاري - الأرض . عدم وجود تعهد بقطعة أرض يترتب عليه بطلان الرهن ككل.

عند تحليل اتفاقية الرهن العقاري ، من الضروري الانتباه إلى حقيقة أنه وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات) ، يتم تحديد موضوع الرهن العقاري في العقد من خلال الإشارة إلى اسمه وموقعه والكافي لتحديد وصف هذا الموضوع. كما يجب أن تحدد اتفاقية الرهن العقاري الحق الذي بموجبه تعود الملكية موضوع الرهن إلى الراهن ، واسم الهيئة التي تمارس الرهن. تسجيل الدولةحقوق العقاراتوالمعاملات معها (المشار إليها فيما يلي باسم الهيئة التي تقوم بتسجيل الدولة للحقوق) ، والتي سجلت هذا الحق للمتعهد.

من الضروري أيضًا التحقق من أن اتفاقية الرهن العقاري ، فضلاً عن الاتفاقيات الإضافية الملحقة بها (إن وجدت) مسجلة فيها قانونيأمر (تعتبر اتفاقية الرهن العقاري مبرمة وتدخل حيز التنفيذ من لحظة تسجيلها حالتها).

إذا كانت كفاءة المثمن غير كافية لإصدار حكم مهني بشأن المستوى المحتمل للمخاطر بموجب اتفاقية قرض معينة ، فيجب على الممثل القانوني للعميل أو ممثل شركة استشارية متخصصة إبداء رأيه في هذه المسألة كتابةً. .

عند تحليل اتفاقيات الضمان ، يجب على المثمن التحقق من وجود التوقيعات والأختام على نسخ الاتفاقية ، ومراسلات الأشخاص المذكورين في "رأس" الاتفاقية ، والأسماء الكاملة للموقّعين الفعليين.

كما يتحقق من توافر القرارات ذات الصلة (البروتوكولات) لهيئات الضامن - كيان قانوني.

مع الأخذ بعين الاعتبار الفترة القصيرة فترة التقادمالمنشأة لتحصيل الديون من الضامن ، يجب على متلقي الملف أن يحسب على الفور هذه الفترة الإجرائية. للقيام بذلك ، يجب أن تعرف بموجب شروط اتفاقية القرض (مع مراعاة جميع الاتفاقيات الإضافية) الموعد النهائي لسداد القرض ، ثم إضافة واحد تقويم سنوي(البند 4 ، المادة 364 من القانون المدني). سيكون هذا هو قانون التقادم لتقديم دعوى ضد الضمان. يجب أن يكون مفهوما أنه خلال هذه الفترة ، لا يجب تقديم مطالبة فقط إلى الضامن ، ولكن أيضًا بعد انتهاء الفترة المحددة في اتفاقية الضمان للوفاء الطوعي بالتزام الضامن ، ولكن أيضًا يتم إرسالها بيان الدعوىللضامن. مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أن القرض المشكل ، كقاعدة عامة ، يتم الاعتراف به في وجود تأخير السداد ، يمكن افتراض أن فترة سداد القرض قد حان بالفعل منذ بعض الوقت ، مما يعني أن فترة التقادم لمدة عام واحد مقابل بدأ الضامن في التدفق.

إذا كانت كفاءة المثمن غير كافية لإصدار حكم مهني بشأن المستوى المحتمل للمخاطر بموجب اتفاقية قرض معينة ، فيجب على الممثل القانوني للعميل أو ممثل شركة استشارية متخصصة إبداء رأيه في هذه المسألة كتابةً. .

يتم اختيار معيار القيمة المحددة لموضوع تأمين حقوق المطالبة (المشار إليه فيما بعد بموضوع التقييم) على أساس الغرض من التقييم ، مع مراعاة المعايير التشريعية الحالية.

وفقا للفن. 3 من قانون الاتحاد الروسي "بشأن أنشطة التقييم" (29.07.98 ، رقم 135-FZ) ، تُفهم القيمة السوقية لشيء التقييم على أنها السعر الأكثر احتمالية التي يمكن عندها استبعاد عنصر التقييم هذا في مكان مفتوح السوق في بيئة تنافسية ، عندما يتصرف أطراف الصفقة بشكل معقول ، ولديهم جميع المعلومات اللازمة ، وأي ظروف استثنائية لا تنعكس في قيمة سعر المعاملة ، أي عندما:

• لا يلتزم أحد طرفي الصفقة بالتنفير عن موضوع التقييم ، والطرف الآخر غير ملزم بقبول الأداء ؛
• أطراف الصفقة على دراية جيدة بموضوع المعاملة ويتصرفون لمصلحتهم الخاصة ؛
• يتم تقديم عنصر التقييم في السوق المفتوحة من خلال عرض عام نموذجي لأشياء تقييم مماثلة ؛
• سعر الصفقة هو مكافأة معقولة لموضوع التقييم ولم يكن هناك إكراه لإبرام صفقة فيما يتعلق بأطراف الصفقة من أي من الجانبين ؛
• يتم التعبير عن الدفع لموضوع التقييم من الناحية النقدية.

يعتبر تقييم أي موضوع من حقوق الملكية عملية منظمة وهادفة لتحديد قيمتها من الناحية النقدية ، مع الأخذ في الاعتبار الإمكانات و دخل حقيقيجلبت من قبله في وقت معين في سوق معين.

وفقًا لمعايير التقييم ، تتضمن عملية تحديد القيمة السوقية التطبيق ثلاث طرقللتقييم:

نهج التكلفة - مجموعة طرق لتقدير التكلفة ، بناءً على تحديد التكاليف اللازمة لاستعادة أو استبدال الشيء المراد تقييمه ، مع مراعاة تآكله وتلفه. يعتمد نهج التكلفة على مبدأ الاستبدال ، مما يعني أن المشتري لن يدفع مقابل عنصر من الممتلكات أكثر مما هو مطلوب لاستبداله بعنصر آخر له خصائص مفيدة مماثلة.

النهج المقارن- مجموعة من طرق التقييم تعتمد على مقارنة موضوع التقييم بأشياء مماثلة والتي توجد بشأنها معلومات عن أسعار المعاملات معها. يعتمد نهج مقارنة المبيعات على مبدأ السوق الذي يعمل بشكل جيد حيث يشتري المستثمرون ويبيعون أصولًا مماثلة أثناء اتخاذ قرارات فردية مستقلة.

منهجية الدخل- مجموعة من طرق التقييم بناءً على تحديد الدخل المتوقع من عنصر التقييم. يعتمد نهج الدخل على تقييم توقعات المستثمر فيما يتعلق بالمنافع الاقتصادية المستقبلية لامتلاك العقار الذي يتم تقييمه.

وفق المعايير الفيدراليةالتقييم ، الذي تمت الموافقة عليه بأوامر من وزارة التنمية الاقتصادية في الاتحاد الروسي بتاريخ 20.07.2007 برقم 254 و 255 و 256 للمثمن الحق في تحديد طرق محددة للتقييم بشكل مستقل في كل من مناهج التقييم.

يتم استخدام تقييم نهج الدخل عند تقييم رهن المباني والهياكل والآلات والمعدات والمركبات ورهن أسهم الشركة.

عند تقييم المباني والمجمعات العقارية ، من الضروري:

1. قم بإجراء تحليل لسوق كائن التخمين كعقار مدر للدخل.
2. حدد بشكل منفصل المناطق: المساحة الكليةمبنى أو مجمع عقارات، مساحة للايجار.
3. عند حساب معدل الإيجار لموضوع التقييم باستخدام النهج المقارن ، يجب تصفية معدلات الإيجار من نظائرها من ضريبة القيمة المضافة وتكاليف المرافق والتشغيل ، ويجب أن يؤخذ معامل الممر في الاعتبار. حدد رقم الاتصالكائن تناظري.
4. يجب أن يتوافق سعر الوحدة للمقارنة بين معدلات الإيجار (روبل / 1 متر مربع) للأشياء المماثلة مع مبدأ التجانس ولا يتجاوز 30٪.

عند تقييم المعدات ، يتم استخدام نهج الدخل لتقييم خطوط الإنتاج.

مركبات. يتم استخدام نهج الدخل في النقل المتخصص (السكك الحديدية والمياه والشحن لمسافات طويلة والنقل الدولي ، إلخ).

عند تقييم مؤسسة قائمة ، من الضروري:

1. قم بتبرير توقعات الإيرادات بتنبؤات أحجام مبيعات المنتجات / الخدمات ، وأسعار كل نوع من المنتجات / الخدمات. يتم إجراؤه بناءً على سعة (المساحة المتاحة للإيجار) للمؤسسة المقيمة و أسعار السوقمبيعات وحدة من المنتجات / الخدمات.
2. القضاء على الدخل لمرة واحدة وغير المخطط له.
3. استكشف البيانات التاريخية حول المؤسسة والصناعة.
4. عند التنبؤ بالتكاليف ، استبعد التكاليف غير المبررة.
5. لأن تقدمه البنوك اسعار الفائدةتتطلب القروض زيادة الربحية ، والتي لا تستطيع الشركات ضمانها في الوقت الحالي وفي الفترة المتوقعة ، ثم لتقييم حقوق الملكية ، يجب استخدام طريقة خصم التدفق النقدي لحقوق الملكية دون خصم القروض طويلة الأجل والائتمانات. بمعنى ، يتم تحديد القيمة السوقية للمؤسسة العاملة باستخدام أموالها الخاصة.
6. يتم إجراء التعديلات النهائية: فائض / عجز خاص القوى العاملة؛ القيمة السوقية على المدى الطويل استثمارات مالية؛ القيمة السوقية للأصول غير الأساسية.
7. إذا كانت المؤسسة تعمل ، ولكن لها عمر متبقي محدود في السوق ، فمن المحتمل أن ينخفض ​​الدخل من النشاط بدلاً من زيادته.

معدل الخصم

عند تقدير القيمة السوقية لرأس المال السهمي ، يتم حساب معدل الخصم باستخدام طريقة البناء التراكمي في حالة عدم إمكانية إجراء الحساب عند تطبيق نموذج التقييم الأصول الرأسمالية(سارم).

أداء قسط حجم الشركة على أساس تحليل الحجم صافي الموجوداتالشركات المماثلة.

معدل الرسملة

عند التبديل من معدل الخصم إلى معدل الرسملة لحساب الانعكاس ، يجب أن يكون معدل نمو الدخل (الإيرادات) في فترة ما بعد التنبؤ في حدود 3-5٪.

يعتمد النهج المقارن للتقييم العقاري على معلومات حول المعاملات الأخيرة مع كائنات مماثلة في السوق ومقارنة الممتلكات التي يتم تقييمها مع نظائرها.

الشرط الأولي لتطبيق الطريقة هو وجود سوق متطور.

كجزء من النهج المقارنهناك طريقتان للتقييم العقاري:

• طريقة تحليل مقارنمبيعات.
• طريقة الإيجار الإجمالي.

المعايير الرئيسية لاختيار الكائنات التناظرية:

1. نوع ونوع استخدام العقار ؛
2. جودة؛
3. حقوق قابلة للتحويل
4. موقع؛
5. الخصائص البدنية؛
6. الشروط والتمويل ؛
7. شروط وأحكام البيع.

بعد اختيار ومقارنة نظائر الكائنات مع موضوع التقييم ، إذا لزم الأمر ، يجب إجراء التعديلات المناسبة.

يمكن أن تكون التعديلات نسبة مئوية أو تكلفة.

الطرق الرئيسية لحساب التصحيحات:

1. طرق تعتمد على تحليل مبيعات الزوج ؛
2. طرق الخبراء في الحساب والتعديل ؛
3. أساليب إحصائية.

طريقة الإيجار الإجمالي يقوم على افتراض وجود علاقة مباشرة بين سعر بيع العقارات والدخل من تأجيرها. تتضمن هذه الطريقة استخدام مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM). MVR هو موقف سعر البيعالممتلكات إلى الدخل الإجمالي من تأجيرها لفترة معينة (شهر ، ربع ، سنة). يتم تحديد قيمة الكائن المقدر بضرب MVR في الدخل الإجمالي للفترة ذات الصلة من عقد الإيجار (المحتمل المتوقع) للكائن المقدر.

تقييم الممتلكات المنقولة

تشمل الممتلكات المنقولة الملموسة و أشياء غير ملموسةهذه ليست عقارات. لا ترتبط هذه الممتلكات بشكل دائم بالعقار ، وكفئة ، تتميز هذه الممتلكات بإمكانية نقلها.

طرق النهج المقارن - الأساليب التي تعتمد على تحليل معاملات مبيعات نظائر الكائنات والمقارنة مع موضوع التقييم لإجراء التعديلات المناسبة:

1. طريقة معلومات السوق: تحديد قيمة الممتلكات المنقولة باستخدام المعلومات الخاصة بأسعار المبيعات المنشورة في قوائم أسعار الشركات المصنعة أو التجار أو غيرها من مصادر المعلومات الخاصة بأسعار المبيعات.
2. طريقة قياس المبيعات: تحديد القيمة من خلال مقارنة المبيعات الحديثة للممتلكات المنقولة القابلة للمقارنة مع الممتلكات التي يتم تقييمها ، بعد إجراء التعديلات المناسبة لمراعاة الفرق بينهما.
3. طريقة النمذجة الإحصائية (طريقة التقييم الشامل): طريقة للنظر في الممتلكات المنقولة التي يتم تقييمها كممثل لمجموعة معينة من الأشياء المتجانسة التي تُعرف أسعارها.
4. طريقة نموذج الارتباط: طريقة لتقييم كائن الممتلكات المنقولة بناءً على تحديد معامل المتوسط ​​المرجح في الوحدات التقليدية التي تميز الخصائص التقنية والاقتصادية للكائن الذي يتم تقييمه وترتبط بعلاقة تناسبية مع قيمته

تقييم الأعمال / الأعمال الجارية

طرق التقييم:

1. طريقة الشركة التناظرية. تعتمد هذه الطريقة على استخدام الأسعار التي شكلها مفتوح سوق الأوراق المالية. أساس المقارنة هو سعر سهم واحد الشركات المساهمةالنوع المفتوح.
2. طريقة الصفقة. تركز الطريقة على أسعار الاستحواذ للمؤسسة ككل أو لها حصة مسيطرةتشارك.
3. طريقة معاملات الفرع. تعتمد الطريقة على استخدام النسب الموصى بها بين السعر وبعض المعايير المالية.

نهج التكلفة - مجموعة من التقنيات والأساليب لتحديد القيمة السوقية للعنصر الذي يتم تقييمه ، بناءً على مقدار التكاليف اللازمة لإعادة إنشائه في الظروف السائدة في تاريخ التقييم ، مع مراعاة تعديل مستوى الاستهلاك من الكائن.

لحساب مقدار التكاليف ، اعتمادًا على شروط محددة ، يتم استخدام تكلفة الاستبدال ( القيمة المحسوبةالتكاليف بالأسعار الحالية في تاريخ التقييم ، ضرورية لإعادة إنشاء نسخة دقيقة من الشيء الذي يتم تقييمه ، باستخدام نفس المواد أو المعايير أو التصميم أو جودة العمل) ، أو تكلفة الاستبدال (مقدار التكاليف المتكبدة في تاريخ التقييم لإعادة إنشاء الكائن ، على غرار الكائن الذي يتم تقييمه من حيث المنفعة ، لذلك ، يُسمح باستخدامه مواد حديثة، الحلول التقنية والتكنولوجية ، الامتثال للمتطلبات الفنية والصحية الحالية).

باستخدام نهج التكلفة ، من الضروري تحديد مقدار الإهلاك أو الخصم من تكلفة الاستبدال الكاملة (تكلفة الاستبدال). المثمن لا يحسب الاستهلاك الوثائق التنظيمية، ولكن بناءً على حالتها المادية الحقيقية وامتثال الوظائف المؤداة لاحتياجات السوق الحديثة. يشمل الاستهلاك العام للكائن: التقادم المادي والوظيفي والاقتصادي.

يعتمد اختيار طرق التقييم في نهج التكلفة على الغرض من التقييم ونوع الشيء الذي يتم تقييمه وآفاق استخدامه. الأسلوب الشائع عند استخدام نهج التكلفة هو تقسيم الكائن إلى العناصر المكونة له ، وتطبيق المراسلات على كل منها. طرق التقييم مع مراعاة التآكل الفردي.

مع نهج التكلفة لتقييم قيمة المؤسسة ، يتم استخدام الطرق: صافي الأصول وقيمة التصفية. يتم استخدام طريقة صافي الأصول لتقييم المؤسسات المربحة مع آفاق التنمية.

مبلغ قيمة التصفية هو مجموع العائدات المخصومة من بيع الأصول ، مخفضة بمقدار المطلوبات وتكاليف التصفية.

مع نهج التكلفة لتقييم قيمة العقارات ، يتم تحديد القيمة السوقية للأراضي والأشياء الموجودة في الموقع المقيَّم.

يتم استخدام الطرق التالية لتقييم قطعة الأرض: مبيعات قابلة للمقارنة؛ الارتباط (التحويل) ؛ رسملة إيجار الأرض: تقنيات باقي الأرض ؛ تطوير (تطوير) قطعة الأرض.

مع نهج التكلفة لتقييم تكلفة المباني والهياكل ، يتم استخدام الطرق التالية: وحدة مقارنة ؛ تقدير تكلفة كل عنصر على حدة ؛ المقدرة ، فضلا عن طريقة مؤشر للتقييم.

مع نهج التكلفة لتقدير تكلفة الآلات والمعدات ، يتم استخدام طرق التكلفة المباشرة وتقدير التكلفة الشامل.

يعتبر نهج التكلفة لتقييم قيمة الأصول غير الملموسة مناسبًا إذا كانت فريدة من نوعها أو كان من المستحيل حساب حصة الربح التي يجلبها العنصر الذي يتم تقييمه. يمكن للمثمن استخدام طريقة تكلفة الإنشاء وطريقة كسب التكلفة. تتضمن طريقة التكلفة لإنشاء الأصول غير الملموسة تحديد تكلفة الاستبدال الكاملة للأصل ، والتي تشمل تكاليف إنشاء العنصر والحصول عليه وإحضاره إلى حالة تسمح باستخدامه للأغراض المخططة. يتم تعديل تكلفة الاستبدال وفقًا لمعامل التقادم الموجودات غير الملموسة. تحدد طريقة كسب التكلفة القيمة السوقية للأصل غير الملموس بناءً على وفورات التكلفة التي تحققت من خلال استخدامها.

القيمة النهائية للقيمة السوقية للكائنيتم تحديده على أساس تنسيق نتائج التقييم لمختلف المناهج عن طريق الترجيح الرياضي بناءً على تقرير الخبراء لأهمية نهج معين.

بعد الاتفاق على أوزان المناهج ، من الضروري مراعاة أحكام قانون "الإفلاس (الإفلاس)" بصيغته المعدلة في 30 ديسمبر 2008. وفقًا للفن. 138 منها 70٪ ، وبالنسبة للدائنين بموجب اتفاقيات القروض ، يتم تخصيص 80٪ من القيمة السوقية للممتلكات المرهونة لهذا الدائن ، ولكن ليس أكثر من المبلغ الأصلي للدين بموجب الالتزام المضمون والفائدة المستحقة ، للوفاء بـ مطالبات الدائن المضمون والدائنين بموجب اتفاقيات القروض.

بعد أن يحسب المثمن المبلغ الذي سيحصل عليه المتعهد في المستقبل عند بيع عقار عند الانتهاء من إجراءات الإفلاس ، من الضروري تقييم قيمة الحق في المطالبة بخصم القيمة المستلمة للضمانات في الوقت الحالي. يتم تحديد فترة الخصم من خلال المدة المتوقعة لإجراءات الإفلاس. يتم توفير الاستنتاج بشأن شروط كل مرحلة من مراحل إجراءات الإفلاس من قبل العميل.

1. المعايير الدوليةالتقديرات. الطبعة السابعة. 2005 / ترانس. من الانجليزية. انا. أرتمينكوفا ، جي. ميكرين ، نيفادا بافلوفا. - م: OOO " المجتمع الروسيالمثمنون "، 2006.

2. معايير التقييم الأوروبية. 2000 / ترانس. من الانجليزية. جي. ميكرين ، نيفادا بافلوفا ، إ. Artemenkova، - M.: LLC "الجمعية الروسية للمثمنين" ، 2003.

3. معايير التقييم الدولية ، الإصدار الثامن ، لجنة معايير التقييم الدولية ، 2007.

1. تمهيدية

1.1. خلال عام 2017 المبادئ التوجيهية (المشار إليها فيما يلي - MR)الخضوع لعملية اختبار عملية. يتم قبول التعليقات والاقتراحات على المستند في العنوان imo @ srosovet. ru.

بناءً على نتائج تحليل نتائج الاختبار العملي ، مع مراعاة التعليقات والمقترحات الواردة ، سيتم اتخاذ قرار بالموافقة على MR.

1.2. تم تطوير MRs من أجل تحسين جودة نتائج تقديم الخدمات لتحديد القيمة السوقية للحق في المطالبة بالديون (المشار إليها فيما يلي باسم الديون).

يتم التركيز في MR على تقييم ديون الكيانات القانونية. يمكن أيضًا تطبيق الجزء المنهجي من نظام IR ، مع بعض القيود ، في تقييم ديون الأفراد وأصحاب المشاريع الفردية.

1.3. الجمهور المستهدف MRs مثمنون. يمكن استخدام بعض أحكام MR من قبل خبراء الطب الشرعي ؛ الأشخاص في الواجبات الرسميةالتي تشمل تشكيل حكم على القيمة السوقية للدين ، ومراقبة جودة نتائج تقديم خدمات التقييم ذات الصلة ؛ مندوب المؤسسات التعليميةالذين يقومون بتدريب المتخصصين المتخصصين.

1.5 لدى MRs تركيز عملي:

• يتوافق الهيكل مع "التسلسل الزمني" لتشكيل تقرير التقييم ؛
• الملاحق 1-4 تشير إلى المصادر المحتملة لبيانات السوق ، وتوفر معلومات تحليلية وإحصائية للملف الشخصي ؛
• في التطبيقات 5 ، 6 مبين الخيارات الممكنة نماذج حسابية في الشكلمايكروسوفت اكسل.

2. وصف موضوع التقييم

2.1. يتم تحديد إمكانية دوران السوق لحقوق المطالبة بالديون بواسطة الفن. 388. وفقا لأحكام الفن. 5 ، يمكن تشكيل موضوع التقييم على أنه "حقوق المطالبة بموجب ... العقد ...".

2.2. للتعرف على الدين يشير تقرير التقييم إلى:

رقم ص/ ص	معامل	تعليق
	نطاق الحقوق والشروط	وفقًا للمادة 384 من القانون المدني للاتحاد الروسي
	المبلغ المستحق	مع التحديد: أصل مبلغ الدين والغرامات والعقوبات ؛ المبلغ الأصلي للدين والمتبقي في تاريخ الربط. قد لا تعكس القيمة الدفترية للمديونية حجمها الفعلي (على سبيل المثال ، بسبب عدم مراعاة مبلغ الفائدة المتراكمة والغرامات).
	تحديد هوية المدين	الاسم الكامل ، OGRN ، الموقع ، معلومات الاتصال
	وثائق العنوان / العنوان	أساس وقوع الدين (على سبيل المثال: العقد ، قرار المحكمة). يحدد العقد: المتطلبات. وصف الشروط الأساسية (الموضوع ؛ إجراء الدفع ؛ إجراء حساب العقوبات والغرامات ، إلخ) ؛ تأكيد حقيقة أداء العمل / الخدمات / شحن البضائع (على سبيل المثال ، تفاصيل شهادة الإنجاز).

2.3 معلمات التسعير المهمة النموذجية للدين:

رقم ص / ص	معامل	تعليق
	المبلغ المستحق	انظر النقطة 2.2
	تاريخ العودة المقدر	وفقًا لشروط مستندات العميل أو افتراضات المثمن
معلمات تميز احتمالية العودة
	جودة مستندات العنوان / العنوان	يقلل العمل الورقي غير السليم من فعالية عمل المطالبات (على سبيل المثال ، لم يكن لدى الموقعين السلطة اللازمة ، ولم يتم استلام موافقات الشركات).
	وجود ومدة التأخير
	موافقة المدين على وجود الدين والتدابير التي اتخذها المدين لسدادها	بما في ذلك. معلومات عن إجراءات ومبالغ سداد الديون قبل تاريخ التقييم ، حول مبادرات المدين لإعادة هيكلة الديون. للحصول على معلومات إضافية ، راجع الفقرة 3.7.
		من المهم ليس فقط قيمة المعاملات التي تميز الحالة المالية ، اعتبارًا من تاريخ التقييم ، ولكن ديناميكياتها - كلاهما بأثر رجعي ، والتنبؤية (إذا كانت هذه المعلومات متوفرة). راجع البنود الإضافية 3.2 - 3.4.
	توافر وخصائص الدين الإضافي على شكل ضمانات	انظر الفقرات 2.5 ، 6.5.5
	توافر وخصائص الدين المرهون في شكل ضمان	انظر النقطة 2.6
	مطالبة العمل الذي قام به الدائن ونتائجها	الإجراءات والتقاضي خارج المحكمة ، بما في ذلك. الاتفاقات المبرمة بشأن إعادة هيكلة الديون
	حصة الديون المقدرة في المبلغ الإجمالي حسابات الدفع للمدين ، قائمة انتظار سداد المطالبات التي ينتمي إليها موضوع التقييم	مع الإشارة إلى مبلغ الديون لكل من قوائم الانتظار. إذا تم الشروع في إجراءات الإفلاس ضد المدين ، يمكن استخدام سجل الدائنين كمصدر للمعلومات.

2.4 تطبق على التقييم ديون محددةقد تكون معلمات التسعير الإضافية غير المحددة في الفقرة 2.3 مهمة.

2.5 عند تأمين الدين برهن ، يحتوي تقرير التقييم على وصفه ، مع مراعاة متطلبات خدمة الأمن الفيدرالية ذات الصلة لتقييم النوع المقابل من عناصر التقييم (على سبيل المثال ، إذا كان موضوع الرهن هو قطعة أرض- FSO رقم 7) ومبدأ الأهمية النسبية (مع انخفاض حصة قيمة الضمان في إجمالي مبلغ الدين ، يتم تقليل تأثير هذه المعلومات على نتيجة التقييم).

2.6. عند تأمين الدين بضمان ، يجب أن يحدد تقرير التقييم الشروط الأساسية لاتفاقية الضمان: تحديد الضمان ؛ إجراءات تحصيل الضمانات ؛ خصائص ممتلكات الضامن وأنشطته المدرة للدخل ووجود التزامات بموجب اتفاقيات ضمان أخرى ، إلخ.

2.7. في بعض الحالات ، يتطلب تحليل الوثائق القانونية التي تؤكد حق الدائن في المطالبة و / أو توافر الضمان معرفة متعمقة بالقواعد مختلف الصناعاتالحقوق التي تقع خارج اختصاص المثمن. في مثل هذه الحالات ، يوصى بإشراك متخصصين متخصصين أو الحد من نطاق الدراسة في مهمة التقييم.

2.8. تُستخدم مصادر المعلومات التالية لجمع المعلومات حول قيم معلمات التسعير للعنصر الذي تم تقييمه وظروف السوق:

• عميل التقييم ؛
• المدين والمستفيدون منه ؛
• السلطات العامة ذات الصلة بأنشطة المدين ؛
• مواد تحليلية متخصصة
• المنصات التي تقدم عروض بيع ديون مماثلة ؛
• منظمات تحصيل الديون ؛
• خبراء الموضوع
• المواد المنهجية والتعليمية.

2.9 في حالة عدم وجود معلومات مهمة حول موضوع التقييم ، ينصح المثمن برفض إجراء التقييم.

في حالة عدم وجود معلومات جوهرية عن منصب واحد أو أكثر في محفظة الديون ، يوصى بتعديل التخصيص للتقييم من خلال استبعاد هذه المواقف.

2.10. في حالة عدم وجود معلومات قد تكون مهمة في تقييم مديونية مماثلة ، يوصى بتقديم ما يلي في تقرير التقييم:

• وصف للإجراءات التي اتخذها المثمن للحصول على هذه المعلومات ، مع الإشارة إلى أسباب استحالة الحصول عليها والافتراضات المرتبطة بها ؛
• تحليل التأثير المحتمل للمعلومات المفقودة على قيمة الشيء المقدر (التغييرات في القيمة إذا تم الحصول على المعلومات).

3. تحليل السوق

3.1. تجميع الديون حسب قيمة معايير التسعير.

3.1.1. اعتمادًا على احتمال العودة:

• الديون مع العلامات احتمال كبيرتحصيلها ، شريطة أن يؤدي الدائن أعمال المطالبة المناسبة (بما يتوافق مع القواعد النموذجية التي تم تطويرها في السوق عند التعامل مع دين مماثل) ؛
• الدين ، واحتمال تحصيله ضئيل (من الآن فصاعدًا - مشكلة الديون).

3.1.2. حسب ضمان الدين:

• الديون بدون ضمان
• الديون المضمونة بضمانات ؛
• دين بضمان.

3.2 قيم معايير التسعير النموذجية التي تشير إلى وجود علامات مشكلة الديون:

معامل	تشير المعنى حول وجود علامة على مشكلة الديون	تخفيضلمواجهة القيمة	تعليق
انتهاء التقادم	انتهى قانون التقادم	100%	بعد انتهاء فترة التقادم ، يفقد الشخص المعني فرصة الطلب أمر قضائيالحماية الإلزامية للحق المنتهك.
المبلغ المستحق	< 1/4 месячной أجورمحامي	® 100٪	مع وجود قدر ضئيل من الديون ، فإن العمل على تحصيلها ليس مجديًا اقتصاديًا. يمكن تقدير متوسط ​​كثافة العمالة لتحصيل الديون بمستوى 1/4 من عمل المحامي في الشهر. تتضمن كثافة اليد العاملة هذه الإلمام بالوثائق ، وإعداد المنصب ، والمشاركة في جلسات المحكمة ، والأحداث الأخرى ، وما إلى ذلك. يمكن الحصول على معلومات عن الأجور في منطقة معينة من مصادر متخصصة ، على سبيل المثال ،ح ح. ru. يشار إلى الخصم في حالة عدم وجود قرار محكمة موجب للدائن.
تكوين وجودة وثائق تأسيس / إثبات الملكية	المستندات مفقودة أو منسقة بشكل غير صحيح	® 100٪	يتم تقليل فعالية عمل المطالبات عندما: عدم وجود وثائق تؤكد وجود الديون ؛ التنفيذ غير السليم لهذه المستندات (على سبيل المثال ، لم يكن لدى الموقعين السلطة اللازمة ، ولم يتم استلام موافقات الشركات).
وجود حكم	حضور حكم قضائي سلبي للدائن الذي دخل حيز التنفيذ	> 90%	قرارات المحكمة السلبية بالنسبة للدائن تجعل من الممكن سداد الدين فقط إذا تمت مراجعتها من قبل محاكم أعلى أو بطريقة طوعية من جانب المدين. فيما يتعلق بتوقيت واحتمال مراجعة القرارات في حالة أعلى - انظر الملحقين 3 و 4.
الوضع المالي للمدين	1. إفلاس المدين. يتم تعيين الدين إلى قائمة انتظار السجل الثالثة. مطالبات الدائن ليست مضمونة بضمانات أو كفالة. 2. لا توجد بيانات حالية عن الوضع المالي للمدين.	> 90%	عادة ، يشير نقص المعلومات حول الوضع المالي للمدين إلى أنه غير قادر على الوفاء بالتزاماته بموجب الدين أو ينوي تجنبه وأن لديه الفرص المناسبة. ينطبق ما ورد أعلاه على الحالة التي يتخذ فيها المثمن كل شيء الإجراءات اللازمةللحصول على هذه المعلومات (انظر الفقرة 2.7).

3.3 يتم إجراء تحليل السوق للعنصر المقدر بشكل أساسي لقطاع السوق الذي ينتمي إليه الدين المقدّر (البند 3.1).

كقاعدة عامة ، تتوفر معلومات عن عدد أقل من معلمات التسعير للديون المتعثرة المعروضة في السوق مقارنة بالديون مع وجود علامات على احتمال كبير للتعافي.

3.5 تخضع المعلومات الواردة من أي مصادر للتحقق من كفايتها وموثوقيتها (الامتثال لبيانات السوق). على سبيل المثال ، القيم الواردة في ، يمكن اعتبارها رأي خبير أو قيم إرشادية وتخضع للتحقق مقابل بيانات السوق.

3.6 ترد مصادر المعلومات الممكنة لتحليل سوق الدين في الملحق 2.

3.7 عند تأمين الدين برهن أو ضمان ، يوصى بأن يقدم تقرير التقييم تحليلاً لقطاع السوق الذي تنتمي إليه الممتلكات ذات الصلة والأنشطة المدرة للدخل للضامن. يتم تحديد نطاق التحليل مع مراعاة متطلبات ملف التعريف FSO ، الذي ينظم تقييم النوع المقابل من أهداف التقييم ، ومبدأ الأهمية النسبية (انظر الفقرة 2.5).

4. اختيار الأساليب والطرق في التقييم

4.1 يعتمد اختيار المناهج (الطرق) للتقييم على تحليل:

4.1.1. خيارات تحصيل الديون ، بما في ذلك ، بما في ذلك البيانات عن:

• آفاق (احتمالية) الاسترداد قبل المحاكمة والاسترداد القضائي ؛
• احتمال إفلاس المدين في استرداد الدين المقدّر ؛
• أصول المدين الواعدة أكثر لغرض تحصيل الدين (إذا كان الإفلاس المحتمل مرتبطًا باسترداد الدين المقدّر).

4.1.2. كفاية وموثوقية المعلومات المتاحة للتقييم.

4.1.3. خطأ محتمل في نتائج الحسابات لطريقة (طريقة) محددة للتقييم.

4.2 اعتمادًا على قيم معلمات تسعير الدين (البند 2.3) ، تُستخدم الطرق التالية للتقييم عادةً:

4.2.1. لتقييم الدين المضمون برهن أو ضمان ، كقاعدة عامة ، يتم تطبيق نهج الدخل للتقييم ، للأسباب التالية:

• مجموعة معايير الضمان والوضع المالي للضامنين فريد من نوعه ، مما يجعل من الصعب اختيار العناصر المماثلة ، وكذلك إجراء التعديلات المناسبة ؛
• يتم توزيع عملية سداد الديون على حساب الضمان و / أو أموال الضامنين ، كقاعدة عامة ، بشكل كبير بمرور الوقت.

4.2.2. كقاعدة عامة ، لا يتم تطبيق نهج التكلفة لتقييم الديون.

4.3 استنتاج حول استحالة تطبيق نهج المقارنة أو الدخل للتقييم بسبب عدم وجود معلومات ضروريةمن المستحسن أن يكون مصحوبًا بوصف لمصادر المعلومات التي يحللها المقيم ، بالإضافة إلى شرح للمعلومات المفقودة.

4.4 درجة يمكن تنفيذ ديون المحفظة (إجمالي الديون):

• من خلال تقييم فردي لكل دين ، متبوعًا بتعديل حجم المحفظة بالكامل (إذا لزم الأمر) ؛
• محفظة واحدة ، في حالة إمكانية مقارنة قيم معايير التسعير المهمة.

5. تطبيق النهج المقارن للتقييم

5.1 لتحسين دقة الحسابات ، يوصى باستخدام معلومات عن أسعار السوق للمعاملات ذات العناصر المماثلة اعتبارًا من تاريخ التقييم أو التاريخ القريب منه. في حالة عدم وجود معلومات عن أسعار المعاملات ، من الممكن استخدام المعلومات الخاصة بأسعار العروض مع التعديلات المناسبة (إذا لزم الأمر).

• المرتكبة بين الأطراف ذات العلاقة (على سبيل المثال ، في الأحكام محاكم التحكيمقد تكون هناك معاملات لبيع الديون على قدم المساواة ؛ يرجع جزء كبير من هذه المعاملات إلى اعتماد المشتري على البائع) ؛
• ارتكبت تحت قيمة الاستثمار(على سبيل المثال ، عندما أدى تحويل المطالبات إلى تغيير في السيطرة على الشركة المفلسة) ؛
• تمت بقيمة التصفية (مع فترة عرض تختلف عن فترة عرض السوق).

5.3 يتم تحديد العناصر المماثلة على أساس تحليل قيم معلمات التسعير المهمة (انظر الفقرة 2.3). يجب أن تكون قيم معلمات التسعير المستخدمة في حسابات العناصر المماثلة أقرب ما يمكن (من تلك النظائر المعروضة في السوق) إلى قيم معلمات التسعير للكائن المقدر ، على وجه الخصوص ، يجب:

• تنتمي إلى نفس المجموعة (انظر الفقرة 3.1) ؛
• لها قيمة اسمية قابلة للمقارنة ؛
• لها آجال استحقاق متوقعة متوقعة واحتمالات سداد مماثلة.

5.4. من الناحية النظرية ، يجب إزالة الاختلافات بين موضوع التقييم والكائن التناظري من حيث معلمات التسعير المهمة (البند 2.3) عن طريق إجراء التعديلات المناسبة. من الناحية العملية ، لا تسمح المعلومات المتاحة في السوق بتبرير مقدار التعديل للفرق لمعظم معلمات التسعير. في مثل هذه الحالة ، يتم أخذ الاختلافات في معلمات التسعير في الاعتبار في مرحلة اختيار الكائنات المماثلة - يتم تكوين عينة من الكائنات المماثلة ، تكون قيم معلمات التسعير الخاصة بها أقرب ما يمكن إلى قيم موضوع التقييم. في حسابات أخرى ، يتم استخدام متوسط ​​قيم المؤشرات للعينة (على سبيل المثال ، الخصم).

في نظرة عامةيتم حساب القيمة السوقية للحق في المطالبة بالديون وفقًا للنهج المقارن للتقييم وفقًا للصيغ التالية:

5.5 نوع ممكن من نموذج الحساب لنهج مقارن للتقييم في الشكلمايكروسوفت اكسل يرد في الملحق 5.

6. تطبيق نهج الدخل على التقييم

6.1 الأنواع الرئيسية لإيصالات الأموال لسداد الدين: سداد المبلغ الأصلي ، ودفع الفائدة ، والغرامات والغرامات.

6.2 المصادر الرئيسية لأموال سداد الديون:

6.2.1. الأموال الحرة للمدين ؛

6.2.2. نقديمن بيع الضمانات أو الممتلكات الأخرى للمدين (بقرار من المحكمة) - الصفحة 138 والملحق 1;

6.2.3. نقدا من الأنشطة المستقبليةالمدين. عادة ما يتخذ الدائن قرار استخدام هذا المصدر مع المدين ، ويتم تحديده في اتفاقية إعادة هيكلة الديون ويحدث في الحالات التي يكون فيها بيع الضمان صعبًا ، على سبيل المثال:

• يتم تمثيل الضمانات بممتلكات عالية التخصص ، وعادة ما يتم بيعها مع عناصر أخرى من مجمع العقارات غير المدرجة في الضمان ؛
• المدين مؤسسة تشكيل المدينةأو عمل آخر من غير المحتمل أن يتوقف عن العمل.

بشكل عام ، تعتبر البنود 6.2.2 و 6.2.3 متنافية.

6.2.4. النقد من الضامنين (الخيارات - على غرار الفقرات 6.2.1 - 6.2.3).

6.3 الأنواع الرئيسية للمصروفات المرتبطة بتحصيل الديون: دفع خدمات المحامين ، التكاليف القانونية.

6.4. بشكل عام ، وفقًا لنهج الدخل للتقييم ، يتم تحديد القيمة السوقية لمطالبات الديون بالصيغة التالية:

6.5. توزيع التدفقات النقدية في الوقت المناسب:

6.5.1. في حالة عدم وجود نزاع وهناك دليل معقول على العناية الواجبة للمدين ، يجوز للمثمن أن يعتمد على فترة سداد الدين التي تحددها الاتفاقية أو التشريع الحالي.

6.5.2. يتم تحديد فترة الخصم للتدفقات النقدية من بيع الضمان من خلال:

• مع الأخذ في الاعتبار الفترة المحددة في الاتفاقية ذات الصلة - في حالة التسوية خارج المحكمة ؛
• مع الأخذ في الاعتبار فترة التعرض النموذجية لظروف السوق - تخضع للتسوية القضائية.

6.5.3. يأخذ توزيع التدفقات النقدية من الأنشطة المدرة للدخل للمدين و / أو الضامن في الاعتبار الفرص والآفاق الفعلية قال النشاطلتوليد الدخل (على سبيل المثال ، دفعة شهرية لسداد الدين بمبلغ متوسط ​​التدفق النقدي الحر الشهري للشركة لفترة بأثر رجعي مماثلة).

6.5.4. يمكن أن تتم تسوية الديون خارج المحكمة أو في المحكمة. يعتمد اختيار الأمر على تحليل احتمالية سداد الدين (البند 2.3 والملحق 2 ، 4). ويرد في الملحق 3 الأطر الزمنية النموذجية لإجراءات تحصيل الديون المختلفة.

6.5.5. إذا كان الضمان يضمن التزامات بموجب عدة اتفاقيات قروض ، يأخذ التوزيع في الحسبان تسلسل سداد المطالبات. حسب الفن. 342 ، يتم استيفاء مطالبات المرتهن اللاحق من قيمة العقار بعد الوفاء بمطالبات التعهدات السابقة.

6.6. يمكن مراعاة احتمالية سداد الدين:

6.6.1. من خلال معامل منفصل يميز احتمالية العودة (خيار الأولوية). في هذه الحالة ، لا تأخذ قيمة معدل الخصم في الاعتبار مخاطر التخلف عن سداد الديون التي تتجاوز المكون الخالي من المخاطر. مصادر المعلومات التي يجب تحديدهاترد احتمالات عدم العودة في الملحق 2 ، وقيم الاحتمال للمواقف الفردية - في الملحق 4 و.التعبير (4) يأخذ الشكل التالي:

6.6.2. من خلال معدل الخصم ، الذي تأخذ قيمته ، بالإضافة إلى المكون الخالي من المخاطر ، في الاعتبار المخاطر الإضافية لعدم سداد دين معين. من الناحية العملية ، يعد تنفيذ هذا الخيار أمرًا صعبًا ، نظرًا لأن الطرق الحالية لتحديد المخاطر الإضافية المحددة لا توفر موثوقية كافية للنتيجة.

6.7 نوع محتمل من نماذج الحساب لنهج الدخل للتقييم في الشكلمايكروسوفت اكسل يرد في الملحق 6.

7. الأحكام النهائية

7.1 القيمة الإجمالية للقيمة السوقية لحقوق المطالبة بالديون لا تخضع لضريبة القيمة المضافة. عند المحاسبة في نموذج الحساب للتدفقات النقدية من المبيعات ممتلكات المدينو / أو من الضامنين ، يجب الانتباه إلى حقيقة أنهم قد يشملون أو لا يشملون ضريبة القيمة المضافة. على سبيل المثال ، فيما يتعلق بممتلكات الكيانات القانونية الموجودة في نظام مشتركتحصيل الضرائب:

7.1.1. إذا تم توقع النموذج إجراءات الإنفاذ، ثم يتم أخذ تكلفة العقار الذي يتم بيعه بدون ضريبة القيمة المضافة (البند 4 ، المادة 161). أولئك. بعد بيع الممتلكات في المزاد ، يدفع منظم المزاد أو المدين نفسه ضريبة القيمة المضافة ، ولن يحصل الدائن على هذا المبلغ في سداد الدين.

7.1.2. إذا تم التنبؤ بنموذج الإفلاس ، فلا يخضع بيع الممتلكات لضريبة القيمة المضافة (الفقرة 15 ، الفقرة 2 ، المادة 146).

7.3. لا يمكن أن تكون القيمة السوقية للمديونية مساوية للصفر. من تعريف القيمة السوقية ، يترتب على ذلك أن هذه هي القيمة في التبادل ، أي في البيع. يتم تفسير نقل كائن مجانًا أو بتكلفة إضافية بواسطة Art. 572 كـ "تبرع" أو "تبرع". بالنسبة لـ "البيع" (أي لإعداد عقد ملزم قانونًا) ، يلزم مبلغ محدد (المادة 454). إذا أشارت نتائج الحساب إلى أن القيمة السوقية للدين تميل إلى الصفر ، فيجب الإشارة إلى القيمة النهائية للقيمة السوقية للدين في تقرير التقييم بأقل قيمة موجبة. على سبيل المثال ، بمبلغ واحد الوحدة النقديةالاتحاد الروسي (روبل واحد).

7.4. عند تجميع تقرير عن تقييم القيمة السوقية للدين ، يكون المثمن ملزمًا بالامتثال لمتطلبات FSO رقم 1-3.

7.5 معلومات عن المؤلفين. تم تطوير MRs وفقًا لمخطط التعهيد الجماعي - شارك أكثر من 30 شخصًا في إعدادهم. أكبر مساهمةالمساهمون: إيليين مكسيم أوليجوفيتش (منسق مجموعة الخبراء) ، كوتوف دينيس إيفانوفيتش (البادئ بالتطوير) ، ليبيدينسكي فلاديمير إيغوريفيتش ، كالينكينا كيرا إيفجينيفنا ، نيكراسوفا إيلينا نيكولايفنا ، سيريبرياكوفا آنا أندريفنا ، زومبيرج أليكسي فاليريفيتش.
في إعداد IR ، تم استخدام مواد من جمعية البنوك في الشمال الغربي.