من وثيقة تقليدية - إلى وثيقة إلكترونية

العمل المكتبي الحديث

حاليًا، يتم تنظيم التوثيق وتنظيم وتكنولوجيا دعم التوثيق للإدارة في عدة اتجاهات: التنظيم التشريعي، والتوحيد القياسي، وتطوير الوثائق المعيارية والمنهجية للعمل على الصعيد الوطني.

في التشريعات الحاليةيحتوي على عدد كبير من القواعد والقواعد والمتطلبات الإلزامية لتوثيق مختلف مجالات الحكومة و منظمات غير حكوميةلتصميم أنواع معينة من المستندات ومحتواها وبنية النص.

الالتزام بتوثيق المعلومات يحدده القانون "حول المعلومات تكنولوجيا المعلوماتوعلى حماية المعلومات." وتنص على ما يلي: "المعلومات الموثقة هي ما يتم تسجيله وسيلة ماديةالمعلومات مع التفاصيل التي تسمح بتحديد هويتها. يعد توثيق المعلومات شرطًا أساسيًا لإدراج المعلومات فيها موارد المعلومات. يتم توثيق المعلومات بالطريقة التي تحددها السلطات الحكومية المسؤولة عن تنظيم العمل المكتبي، وتوحيد الوثائق ومصفوفاتها، وأمن الاتحاد الروسي." .

بالتوازي مع مصطلح “العمل المكتبي”، يُستخدم في عصرنا مصطلح “دعم التوثيق للإدارة”. يرتبط ظهور هذا المصطلح بإدخال أنظمة الكمبيوتر في الإدارة وتنظيمها وبرامجها و دعم المعلومات. للتقرب من المصطلحات المستخدمة فيها برامج الحاسوبوالأدبيات في مجال العمل المكتبي، بدأ استخدام مصطلح "دعم التوثيق للإدارة" بطريقة مماثلة، وهو في جوهره مرادف لمصطلح "العمل المكتبي".

المصطلح الأوسع المستخدم اليوم هو دعم المعلومات والوثائق للإدارةيشمل، بالإضافة إلى العمل التقليدي مع المستندات، خدمات المعلومات وإنشاء قواعد البيانات وصيانتها والعمل معها.

كان هناك 4 أنواع من ورق الطوابع بسعر

1. جوهر العقارات.

2. العلامات العقارية.

3. الوظائف العقارية

4. أنواع العقارات.

5. فائدة العقارات.

في روسيا، ظهر مصطلح "الملكية العقارية والمنقولة" لأول مرة في التشريع في عهد بطرس الأول في المرسوم الصادر في 23 مارس 1714. ""بشأن إجراءات وراثة الممتلكات المنقولة وغير المنقولة"" تحت رقم ممتلكات متنقلةوتم التعرف على الأراضي والأراضي الزراعية والمنازل والمصانع والمصانع والمحلات التجارية. كما شملت العقارات المعادن الموجودة في باطن الأرض، والمباني المختلفة سواء فوق الأرض أو المبنية تحتها، مثل المناجم، وجسور السدود. الإصلاحات الاقتصاديةفي روسيا، أدى التنازل عن حقوق الملكية للأفراد والكيانات القانونية إلى الحاجة إلى تقسيم الممتلكات إلى منقولة وغير منقولة.

منذ عام 1994 وفقًا للمادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي، "تشمل الأشياء غير المنقولة (العقارات، العقارات) قطع الأراضي، وقطع الأرض، والأراضي المنفصلة". اجسام مائيةوكل ما هو متصل بالأرض بقوة أي. الأشياء التي يكون من المستحيل نقلها دون ضرر غير متناسب للغرض منها، بما في ذلك الغابات والمزارع المعمرة والمباني والهياكل.

يمكن أيضًا تصنيف الممتلكات الأخرى على أنها عقارات. وبالتالي، وفقًا للمادة 132 من القانون المدني للاتحاد الروسي، "المؤسسة ككل مجمع العقاراتالمستخدمة في تنفيذ الأنشطة التجارية، يتم الاعتراف بها كعقارات." العناصر التي ليست عقارات، بما في ذلك المال و ضمانات، يتم الاعتراف بها كممتلكات منقولة.

العقارات هي أشياء مادية لها موقع ثابت في الفضاء، وكل ما يرتبط بها ارتباطًا وثيقًا، سواء تحت سطح الأرض أو فوقه، أو كل ما يكون عنصرًا خدميًا، وكذلك الحقوق والمصالح والمنافع الناشئة عن ملكية الكائن.

تنعكس الاختلافات في مفهوم العقارات كموضوع للتقييم وفي تعريف القانون المدني في الشكل 1.

العقارات

كموضوع للتقييم في التعريف القانون المدني

الأرض كشيء مادي هي التزام على الدولة

وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالتسجيل

قطع الأراضي قطع الأراضي

مناطق باطن الأرض مناطق باطن الأرض

المسطحات المائية المعزولة المسطحات المائية المعزولة

الغابات الغابات

المزروعات المعمرة المزروعات المعمرة

المباني المباني

بناء الهياكل

السفن البحرية

الطائرات

سفن الملاحة الداخلية

الأجسام الفضائية

لذلك، يتم فهم العقارات على أنها

1) المؤسسة كمجمع عقاري

2) قطعة أرض يمكن أن تكون جزءًا لا يتجزأ منها:

- مبنى (هيكل) أو مجموعة من المباني (المباني) الموجودة في هذا الموقع، والهياكل تحت الأرض المرتبطة بهذا الموقع؛

- المسطحات المائية المعزولة والمزارع المعمرة.

- الهياكل الهندسيةوالشبكات التي تتصل قطعة أرضوالمباني (المنشأت) الواقعة عليها إلى البنية التحتية للقطعة أو المدينة. ويشمل ذلك أيضًا حصص الملكية في كائنات البنية التحتية الهندسية التي يتم تشغيلها بشكل مشترك من قبل مالكي العقارات في مبنى أو مدينة؛

- مرافق ثابتة لتنسيق الحدائق في الموقع؛

- عناصر الدعم الاقتصادي والنقل والهندسي المتعلق بها هذا الكائنعقارات، ولكنها تقع خارج حدود قطعة أرضه؛

- الأشياء الأخرى التي تشكل، إلى جانب مكونات العقارات المذكورة أعلاه، كلاً بناء أو وظيفيًا لا ينفصل.

يميز أيضا التصنيف الاقتصاديالأشياء العقارية التي يتم من خلالها التمييز بين العقارات المدرة للدخل (التجارية) وغير الدخلية (غير التجارية). تهدف العقارات غير الربحية إلى تلبية الاحتياجات المحددة للمالك وليس المقصود منها توليد الدخل. العقارات التجارية تنطوي على حصول المالك على مكافأة معينة، على سبيل المثال في شكل دخل، مقابل التنازل عن جزء من حقه في العقارات للآخرين.

العقارات

غير ربحية (غير ربحية) تجارية (ربحية)

شقق سكنية؛ - المقاهي والحانات والمطاعم.

الأكواخ؛ - الفنادق؛

المرائب الفردية -حمامات عامة؛

المؤامرات المنزلية-مباني سكنية الدخل.

جنبا إلى جنب مع التصنيفات التي تمت مناقشتها سابقا للعقارات، تتميز كائناتها من خلال شكل ملكيتها.

لا يتكون سوق العقارات فقط من الإجراءات العملية التي تتضمن مقابلة العملاء المحتملين وبيع العقارات، بل إنه أيضًا طبقة كبيرة من المعرفة النظرية التي ستكون بالتأكيد مفيدة - على سبيل المثال، عند اختيار طريقة التقييم. بالمناسبة، تقييم العقارات هو نفس الإجراء الشائع مع العقارات مثل الشراء والبيع. يشير التقييم العقاري إلى سلسلة من الإجراءات التي تهدف إلى تحديد قيمة الشيء والحقوق فيه. لتقييم خاصية معينة بشكل صحيح، يستخدم الخبراء عددا من الأساليب والتقنيات والمبادئ. ومن المثير للاهتمام أنه ليس من الممكن دائمًا استخدام جميع الأساليب والمبادئ. ويسمح القانون باستخدام واحد فقط حسب تقدير المتخصص. علاوة على ذلك، نتيجة لكل نهج، سيتم تحديد القيمة السوقية الخاصة به، والمختلفة عن الآخرين.

أغراض التقييم العقاري

يساعد مفهوم وأغراض التثمين العقاري على فهم العديد من الأسئلة النظرية التي تطرح على المثمن. يقومون بتقييم العقارات في العديد من المواقف. لذا فمن الضروري:
1. إعمال حق الميراث
2. تقسيم الممتلكات في حالة الطلاق أو تقسيم الحصص في العقارات
3. عملية التصفية
4. الاستثمار الذكي
5. الحصول على قرض من المنظمات المالية– هنا يعمل العقار كضمان لعودة الأموال
6. الدخول في السجل العقاري وحساب مبلغ الضريبة
7. البيع والشراء

تؤدي هذه المجموعة الواسعة من تطبيقات أنشطة التقييم إلى حقيقة أنه في كل حالة محددة سيتم استخدام أساليبها ومبادئها الخاصة. وفي المقابل، تساعد المعرفة الواضحة حول ماهية المفهوم والأهداف على التنقل في اختيار أداة التقييم.

تكلفة العقارات باهظة الثمن

مفهوم وأهداف ومبادئ التقييم العقاري

التقييم هو إجراء يتم من خلاله تحديد القيمة السوقية أو القيمة الأخرى لكائن التقييم.

أنشطة التقييم - النشاط الريادييتم تنفيذها من قبل المثمنين، بهدف تحديد قيمة سوقية أو قيمة أخرى فيما يتعلق بأشياء التقييم في تاريخ معين، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك.

المثمن - المادية أو كيانحاصل على ترخيص بمزاولة أنشطة التثمين ويشترط أن يكون عضواً في إحدى غرف المثمنين.

الغرض من تقييم العقارات هو تحديد القيمة السوقية أو القيمة الأخرى لتنفيذ إجراءات معينة بهدف التقييم.

وبطبيعة الحال، فإن أغراض التقييم العقاري تعتمد بشكل مباشر على المعاملة العقارية المحددة في كل حالة.

إذن ما هي أغراض التقييم؟ العقارات:

تحديد قيمة العقارات أثناء أنشطة الخصخصة وأثناء النقل إليها إدارة الثقةأو الإيجار،

ويلزم إجراء التثمين العقاري عند إبرام عقود الزواج المختلفة، وكذلك عند تقسيم الممتلكات في حالة الطلاق، على سبيل المثال، بناء على طلب أحد الطرفين في حالة وجود نزاع حول تقسيم الممتلكات.

إذا لزم الأمر، تقديم العقارات كضمان،

عند ممارسة الرقابة على صحة وقانونية دفع الضريبة في حالة وجود نزاع حول حساب الوعاء الضريبي،

في حالة بيع العقارات أو التصرف فيها بشكل آخر،

عند الاسترداد أو في حالة ما إذا كان التشريع ينص على الاستيلاء على العقارات من المالك لمختلف احتياجات الدولة أو البلدية،

بالنسبة للإقراض العقاري،

عند تعيين التزامات الدين التي ترتبط مباشرة بأشياء التقييم - العقارات،

في حالة نقل العقار إليه رأس المال المصرح بهالكيانات القانونية.

هذه القائمة ليست شاملة. من الواضح أنه يمكن إجراء تقييم العقارات لمجموعة متنوعة من الأغراض، على الرغم من أنه يتضح من ممارسة التقييم أن الحاجة تنشأ عادة عند إجراء معاملات تجارية مختلفة. أغراض التقييم العقاري تؤثر بشكل مباشر على محتوى التقييم - أي. إلى تلك المجموعة من العلاقات والإجراءات ذات الطبيعة الاقتصادية والقانونية والفنية والبحثية وغيرها من الطبيعة فيما يتعلق بتحديد قيمة موضوع التقييم. في كل حالة محددة، يعد تحديد الأهداف للمتخصص أمرًا ذا أهمية أساسية ويتم وضعه في المقدمة.

نهج التقييم هو طريقة لتحديد القيمة السوقية المحتملة أو القيمة الأخرى للعقار الذي يتم تقييمه، باستخدام طريقة تقييم واحدة أو أكثر.

طريقة التقييم هي مجموعة من الإجراءات ذات الطبيعة القانونية والمالية والاقتصادية والتنظيمية والفنية المستخدمة لتحديد القيمة السوقية أو القيمة الأخرى لكائن التقييم.

معايير التقييم - وثيقة معياريةوالتي تحدد للاستخدام العام والمتكرر القواعد والمبادئ والخصائص في مجال أنشطة التقييم.

تاريخ التقييم - اليوم أو الفترة الزمنية التي يتم فيها تحديد القيمة السوقية المحتملة أو القيمة الأخرى لكائن التقييم.

العقارات هي المباني والهياكل وقطع الأراضي وكل ما يرتبط بها ارتباطًا وثيقًا والتي تكون حركتها مستحيلة دون حدوث أضرار غير متناسبة.

يتم تصنيف كائنات منفصلة. إذا كانت المباني متجاورة ولها جدار مشترك، ولكن كل منها وحدة هيكلية مستقلة، فإنها تعتبر كائنات منفصلة. تعتبر الامتدادات الخارجية للمبنى ذي الأهمية الاقتصادية المستقلة، ومباني الغلايات المنفصلة، ​​وكذلك المباني الملحقة (المستودعات، والمرائب، والأسوار، والسقائف، والأسوار، والآبار، وما إلى ذلك) كائنات مستقلة. يتم تضمين المباني المبنية في المباني والمخصصة للمحلات التجارية والمقاصف ومصففي الشعر والاستوديوهات ومكاتب الإيجار ورياض الأطفال ودور الحضانة ومكاتب البريد والبنوك أو المنظمات الأخرى في المبنى الرئيسي.

ويشمل ذلك أيضًا الاتصالات داخل المباني اللازمة لتشغيلها:

أنظمة التدفئة مع المعدات، على سبيل المثال تركيب المرجل - غرفة المرجل (إذا كانت الأخيرة موجودة داخل المبنى)؛

شبكة خطوط أنابيب المياه والغاز الداخلية، ونظام الصرف الصحي بجميع أجهزته؛

الشبكة الداخلية للتمديدات الكهربائية للطاقة والإضاءة مع كافة تجهيزات الإضاءة؛

شبكات الهاتف والإشارات الداخلية؛

أجهزة التهوية للأغراض الصحية العامة؛

المصاعد والمصاعد.

لا يتم تضمين الأساسات الموجودة تحت الأشياء غير المباني والغلايات والمولدات والأدوات الآلية والآلات والأجهزة وغيرها، الموجودة داخل المباني، في المبنى، باستثناء أساسات المعدات الكبيرة. أسس هذه الكائنات هي جزء من الكائنات التي تستخدم فيها؛ يتم تضمين أسس المعدات الكبيرة التي تم بناؤها في نفس الوقت في المبنى. ويستخدم مصطلح "المباني ذات الأغراض الخاصة" لهذا النوع من المرافق.

مرافق. تشمل الهياكل المرافق الهندسية والإنشائية المخصصة لإنشاء وتنفيذ وظائف فنية (المناجم وآبار النفط والطرق والسدود والجسور وما إلى ذلك) أو لخدمة السكان (هياكل التحسين الحضري وما إلى ذلك).

يتضمن الهيكل جميع الأجهزة التي تشكل معه كلاً واحدًا. على سبيل المثال، عند تحديد تكلفة الاستبداليشمل هيكل السد جسم السد، والمرشحات والمصارف، ومجاري تصريف المياه والمجاري ذات الهياكل المعدنية، وتثبيت المنحدرات، والطرق على طول جسم السد، والجسور، والمنصات، والأسوار، وغيرها.

يتضمن نطاق الهياكل أكثر من 100 عنصر، وتبلغ حصة التكلفة في إجمالي حجم البناء أكثر من 25٪. يتضمن القسم الفرعي "الهياكل" أيضًا الأجهزة الملحقة. تشمل هذه المجموعة جميع الأشياء ذات الأهمية المستقلة المخصصة لنقل الطاقة والمعلومات، مثل خطوط الكهرباء ومحطات التدفئة وخطوط الأنابيب لأغراض مختلفة وخطوط الترحيل الراديوي وخطوط اتصالات الكابلات، بالإضافة إلى عدد من الكائنات المماثلة مع جميع المجمعات المصاحبة لها من الشبكات الهندسية.

تعني أنشطة التقييم النشاط المهنيموضوعات أنشطة التقييم، التي تهدف إلى إنشاء قيمة سوقية أو قيمة أخرى فيما يتعلق بأشياء التقييم.

نشاط التقييم هو النوع الجديد النشاط الاقتصاديلجمهورية كازاخستان، إلى جانب محاسبة، التدقيق، الضرائب.

التقييم العقاري هو تحديد قيمة العقارات وفقًا للغرض المعلن وإجراءات التقييم والمتطلبات الأخلاقية للمثمن.

وبناء على ذلك، فإن الأغراض الرئيسية للتقييم هي:

التفكير في التقارير؛ شراء وبيع؛

إقامة المسابقات؛ مزادات؛ مزايدة؛ إيجار؛ تأجير؛ يتعهد؛ الفصل؛ ميراث؛ هبة؛

تأمين؛ حساب الضرائب والرسوم والرسوم.

الخصخصة؛ مصادرة؛ تأميم؛ تصفية؛ حل النزاعات على الملكية؛

نقل ملكية؛ مساهمة الممتلكات في رأس المال المصرح به؛ تحديد الحصة حقوق الملكية; التحويل إلى إدارة الثقة؛

تصميم الاستثمار الامتياز التجاري؛ التعويض عن الضرر؛ تخزين؛

تقييم التكلفة هو رأي خبير سليم منهجيًا حول قيمة الشيء الذي يتم تقييمه وعملية تحديده.

الأساس النظري لعملية تقييم كائنات الملكية المختلفة هو مجموعة من مبادئ التقييم التي تم صياغتها نتيجة لسنوات عديدة من الخبرة. في الممارسة العالمية، طور المشاركون في السوق مجموعة موحدة من قواعد أو مبادئ التقييم التي تم دمجها في مجموعات.

من المعتاد في الممارسة العالمية التمييز بين أربع مجموعات من مبادئ التقييم:

• 1. المبادئ المبنية على آراء المستخدم المحتمل (المالك).
• 1.1. مبدأ المنفعة.

المنفعة هي قدرة الخاصية على تلبية احتياجات المستخدم في مكان معين وخلال فترة زمنية معينة.

يتحدد بمبلغ وتوقيت وطبيعة استلام الدخل أو المزايا الأخرى من استخدام العقارات.

1.2. مبدأ الاستبدال.

ينص مبدأ الاستبدال على أن الحد الأقصى لقيمة العقار يتم تحديده بأقل سعر أو قيمة يمكن شراء ممتلكات أخرى لها منفعة مماثلة.

1.3. مبدأ التوقع.

التوقع هو تحديد القيمة الحالية للدخل أو الفوائد الأخرى التي يمكن الحصول عليها في المستقبل من ملكية العقار. يمكن أن يكون التوقع إيجابيًا وسلبيًا.

• 2. المبادئ الناشئة عن عملية استغلال العقارات (المتعلقة بالأراضي والمباني والمنشآت).
• 2.1. وتقاس الإنتاجية المتبقية على أنها صافي الدخل المنسوب إلى الأرض بعد دفع تكاليف العمالة ورأس المال وريادة الأعمال.
• 2.2. مبدأ المساهمة. المساهمة هي المبلغ الذي تزيد أو تنقص به قيمة المنشأة التجارية أو صافي الدخل منها بسبب وجود أو عدم وجود أي منها. عامل إضافيالإنتاج (الموارد). وتعتمد تكلفة كل مكون على مدى زيادة قيمة العقار بأكمله نتيجة استخدامه، مع مراعاة الخصائص الكمية والنوعية المتوفرة. يتم تحديد قيمة المساهمة من خلال فائدة السلعة من منظور المشتري (أي السوق).
• 2.3. ينص مبدأ التوازن (التناسب) على أن أي نوع من استخدام الأراضي يتوافق مع المبالغ المثلى لعوامل الإنتاج المختلفة (مكونات الكائن)، والتي يحقق المزيج الأمثل منها القيمة القصوى للأرض.
• 2.4. مبدأ التقسيم الاقتصادي ودمج الحقوق. التقسيم الاقتصادييحدث عندما يمكن تقسيم حقوق الملكية العقارية إلى حصتين أو أكثر من حقوق الملكية، مما يؤدي إلى زيادة التكلفة الإجماليةهدف.
• 3. المبادئ التي يحددها عمل بيئة السوق.
• 3.1. ينص مبدأ التبعية على أن قيمة عقار معين تتأثر وتؤثر في حد ذاتها على طبيعة وقيمة الأشياء الأخرى في منطقة موقعها.
• 3.2. مبدأ الملاءمة هو أن القيمة القصوى للعقار تنشأ عندما يكون هناك مستوى معقول من التوحيد المعماري واستخدامات الأراضي المتوافقة.
• 3.3. مبدأ العرض والطلب يعني أن سعر العقارات يتشكل نتيجة تفاعل العرض والطلب. يشير العرض إلى عدد العقارات التي يمكن طرحها للبيع عند مستوى السعر الحالي. الطلب هو الحاجة الملحة للعقارات المعروضة في السوق.
• 3.4. مبدأ المنافسة: عندما تتجاوز الأرباح في السوق المستوى اللازم لدفع ثمن عوامل الإنتاج، تشتد المنافسة في ذلك السوق، مما يؤدي بدوره إلى انخفاض متوسط ​​مستوى صافي الدخل.
• 3.5. مبدأ التغيير بيئة خارجيةينطوي على الأخذ في الاعتبار التغيرات المحتملة في المجالات الاقتصادية والاجتماعية و الشروط القانونيةوالظروف التي يتم استخدامها فيها، وكذلك البيئة الخارجية وآفاق التنمية في المنطقة.
• 4. مبدأ الاستخدام الأعلى والأفضل.

وهذا يعني الاستخدام الذي:

• أ) مسموح به قانونًا، أي. يتوافق مع اللوائح القانونية، بما في ذلك مراسيم تقسيم المناطق ومعايير الحفظ بيئةوقيود التخطيط الحضري، ومتطلبات حماية المعالم التاريخية المعمارية، وتحسين الأراضي المجاورة، وما إلى ذلك؛
• ب) ممكن ماديا، أي. حجم وشكل قطعة الأرض، لها إمكانية الوصول إلى وسائل النقل، تسمح المباني الحالية بتنفيذ حالة الاستخدام المختارة؛
• ج) مبررة ماليا من حيث العائد على رأس المال المستثمر، أي. يوفر الاستخدام دخلاً يزيد عن التكاليف الرأسمالية وتكاليف التشغيل و الالتزامات المالية;
• د) يوفر أعلى قيمة أو ربحية للعقارات.

1.2 مفهوم ومبادئ وأغراض التقييم العقاري

العقارات هي أشياء مادية ذات موقع ثابت في الفضاء وكل ما يرتبط بها ارتباطًا لا ينفصم سواء تحت سطح الأرض أو فوقه أو كل ما يكون عنصرًا خدميًا، وكذلك الحقوق والمصالح والمنافع الناشئة عن ملكية العقارات. شاء. تحت أشياء ملموسةيشير إلى قطع الأراضي والمباني المرتبطة بشكل لا ينفصم الموجودة عليها. تُفهم الممتلكات العقارية، أولاً، على أنها مؤسسة ككل كمجمع عقاري، وثانيًا، على أنها قطعة أرض، قد يكون جزءًا لا يتجزأ منها:

1) مبنى (هيكل) أو مجموعة من المباني (المباني) الموجودة في هذا الموقع، والهياكل تحت الأرض المرتبطة بهذا الموقع؛

2) المسطحات المائية المعزولة والمزارع المعمرة.

3) الهياكل والشبكات الهندسية التي تربط قطعة الأرض والمباني (المباني) الموجودة عليها بمرافق البنية التحتية للقطعة أو المدينة. ويشمل ذلك أيضًا حصص الملكية في كائنات البنية التحتية الهندسية التي يتم تشغيلها بشكل مشترك من قبل مالكي العقارات في مبنى أو مدينة؛

4) هياكل التحسين الدائم للموقع.

5) عناصر الدعم الاقتصادي والنقل والهندسي المتعلقة بهذا العقار، ولكنها تقع خارج حدود قطعة أرضه؛

6) الأشياء الأخرى التي تشكل، إلى جانب مكونات العقارات المذكورة أعلاه، كلاً هيكليًا أو وظيفيًا لا ينفصل.

العقارات في الحرة التداول المدنيوهو موضوع معاملات مختلفة، مما يخلق الحاجة إلى تقييم قيمته، أي. في تحديد المعادل النقدي أنواع مختلفةالعقارات في وقت محدد.

يعد التقييم العقاري أمرًا مهمًا في المقام الأول لفئات الأشياء التي يتم تداولها بنشاط في السوق كمنتج مستقل. حاليا في روسيا هو:

1) الشقق والغرف.

2) المباني والمباني للمكاتب والمحلات التجارية؛

3) الضواحي المباني السكنيةمع قطع الأراضي (البيوت والداشا)؛

4) قطع الأراضي الشاغرة المعدة للتطوير أو لأغراض أخرى (في المستقبل القريب)؛

5) مرافق المستودعات والإنتاج.

بالإضافة إلى ذلك، تعد العقارات جزءًا من المجمع العقاري للمؤسسات والمنظمات (على وجه الخصوص، تلك التي تمت خصخصتها)، مما يؤثر بشكل كبير على قيمتها.

إن قيمة العقارات، مثل أي منتج، لها شكلان من المظاهر - قيمة الاستخدام وقيمة التبادل.

يتم تحديد قيمة الاستخدام من خلال مجمل الخصائص والعمليات الطبيعية والاجتماعية للكائن العقاري من وجهة نظر مستخدم معين، الذي ينطلق من الإصدار الحالي لاستخدامه، وكذلك الخصائص الطبيعية والاجتماعية للمنتج والتي يتم تحديدها حسب المستوى تطورات تقنيةو الحاجات الاجتماعية. إن خصوبة قطعة الأرض وموقعها، والخصائص الكمية والنوعية للمباني والهياكل، وتفردها ومتانتها، وأذواق وتفضيلات المالك والعديد من العوامل الأخرى تشكل القيمة الاستخدامية للعقار.

تنشأ قيمة التبادل في عملية تبادل الأشياء العقارية. وفي الوقت نفسه، في اقتصاد السلع، يعتبر المال المعادل العالمي للقياس. على سوق تنافسيالسعر، باعتباره تعبيرًا نقديًا عن القيمة، هو عامل يوازن بين قوى العرض والطلب. إن شكل مظهر القيمة التبادلية هو السعر، الذي يحدد التأثير الإجمالي لجميع عوامل السوق، حيث يتأثر تقييم العقار بالظروف المختلفة ومجموعاتها.

2. منهجية تقييم العقارات التجارية

الفنادق هي أحد أنواع العقارات التي يكون فيها تشغيل المنشأة متشابكًا بشكل وثيق مع العقار نفسه بحيث يصعب التمييز بينهما لغرض التقييم.

على سبيل المثال، إذا كان العقار عبارة عن مبنى وأرض فقط، فإن مكونات الفندق ترتبط بما ليس عقارا: الأثاث والمفروشات والمطاعم وخدمات المؤتمرات وغيرها من الخدمات المقدمة. تعتمد تكلفة العقارات المربحة على قدرة الأرض والمباني على جلبها إيجار. ومع ذلك، فمن الصعب تطبيق هذا التعريف على الفنادق، لأنه ليس صحيحًا تمامًا اعتبار الفندق مجرد قطعة من العقارات.

عادةً ما تفرض الفنادق رسومًا على أساس عدد الليالي، ويتم تحديد قدرتها على تحقيق الإيرادات من خلال عوامل مستقلة عن الفندق، مثل مستوى وجودة الخدمات المقدمة، ومدى توفر الخدمات الإضافية المقدمة والراحة، ومستوى الأجواء مخلوق. ولذلك فإن تقييم الفنادق هو عملية معقدة، يحتاج إليها متخصصون ذوو معرفة بجميع أنواعها عوامل التسعيرمما يؤثر على تكلفة الفندق.

وبالتالي، على الرغم من أن الفنادق تعتبر عقارات بشكل عام، إلا أنها لا تزال تعتبر عقارات وأعمالًا تجارية عند تقييمها.

...: · تدفقات الدخل متساوية ومستقرة لفترة طويلة من الزمن. · تنمو مصادر الدخل بوتيرة ثابتة ومعتدلة. تعتمد طريقة رسملة الدخل على مبادئ التقييم التالية: · مبدأ التوقع: يتم تحديد قيمة العقارات المدرة للدخل من خلال تكرار الإيرادات من استخدامها أو إعادة بيعها المتوقعة من قبل المشتري أو المالك أو ...

التعديلات النهائية يجب تعديل القيمة النهائية التي تم الحصول عليها نتيجة تطبيق مجموعة مضاعفات الأسعار بأكملها وفقًا للشروط المحددة لتقييم الأعمال. التعديلات الأكثر شيوعا هي التالية. يتم تقديم خصم للمحفظة إذا كانت هناك طبيعة غير جذابة لتنويع الأصول بالنسبة للمشتري. محلل في...

تكلفة رأس المال. 4. مزايا وعيوب طريقة الرسملة الميزة الرئيسية هي بساطة الحسابات. ميزة أخرى هي أن طريقة الرسملة المباشرة تعكس بطريقة أو بأخرى ظروف السوق. إحدى القضايا المثيرة للجدل في تقييم الأعمال هي تقييم الشركات الصغيرة. حاليا في الاتحاد الروسيشركات كثيرة في عملها..

الوقت، كما هو الحال في القطاعات الأخرى العقارات التجاريةوأثارت الأزمة انهيار الأسعار وزيادة العرض السوق المفتوح. يشير تحليل إنتاجية العقارات التجارية من الدرجة الأولى في سانت بطرسبرغ إلى أن مخاطر الاستثمار في مثل هذه العقارات ربما تكون أقل من مخاطر الاستثمار في عقارات غير موثوقة أدوات مالية. اذا مع هذا...

مفهوم "العقارات"

مفهوم العقار في القانون المدني

وفقًا للتشريع الروسي (المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، تشمل العقارات (الأشياء غير المنقولة، العقارات) ما يلي: قطع الأراضي، وقطع الأرض، والمسطحات المائية المعزولة وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض، أي الأشياء التي تكون حركتها مستحيلة دون ضرر غير متناسب للغرض منها، بما في ذلك الغابات والمزارع المعمرة والمباني والهياكل. الأشياء غير المنقولة تشمل أيضا الموضوعات تسجيل الدولةالسفن الجوية والبحرية، وسفن الملاحة الداخلية، والأجسام الفضائية.

تسجيل الدولة للحقوق في العقارات هو عمل قانوني عام، منذ لحظة ظهور الحقوق المقابلة في الأشياء غير المنقولة أو نقلها أو إنهاؤها ( القانون الاتحاديبتاريخ 21 يوليو 1997 رقم 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات المتعلقة بها").

كما يتم الاعتراف بالمؤسسة ككل كمجمع عقاري على أنها عقار (المادة 132 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يتم الاعتراف بالأشياء التي لا تتعلق بالعقارات، بما في ذلك الأموال والأوراق المالية، كممتلكات منقولة (المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

حقوق الملكية العقارية

يتضمن حق الملكية (الملكية الكاملة) حقوق الحيازة والاستخدام والتصرف (المادة 209 من القانون المدني للاتحاد الروسي). تنشأ حقوق المالك في المباني والهياكل والعقارات الأخرى أو تتغير أو تنتهي فقط من لحظة تسجيل الدولة لحدوثها أو تغييرها أو إنهائها (وليس من لحظة إبرام الاتفاقية ذات الصلة أو دفع ثمن الشراء) (المادة 219 ، 223 من القانون المدني للاتحاد الروسي ).

يؤدي نقل حق أو أكثر إلى شخص آخر إلى حدوث ذلك حقوق جزئيةملكية. أحد المفاهيم المهمة هو ملكية الشيء غير المنقول - الشيء المنقول الذي، دون أن يكون جزءًا أساسيًا من الشيء غير المنقول، يخدم الشيء غير المنقول ويرتبط به هدف عام(المادة 135 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

العقارات كموضوع للتقييم

تشير نظرية التثمين إلى العقارات على النحو التالي: قطعة الأرض نفسها على سطح الأرض؛ الفضاء فوق سطح الموقع. المساحة الموجودة أسفل سطح الموقع وصولاً إلى مركز الأرض؛ جميع التحسينات مرتبطة بقوة بالأرض التي تكون حركتها مستحيلة بدون:

1. الإضرار بخصائصها الوظيفية
2. تكاليف مرتفعة بشكل غير متناسب لمثل هذه الخطوة (نظرًا لوجود حالات نقل حتى المباني معروفة).

عند تحديد موضوع التقييم، في حالة التقييم العقاري، ينبغي أن يؤخذ في الاعتبار أن الفن. 5 من قانون أنشطة التقييم يتم تضمين ما يلي في أهداف التقييم:

• الأشياء المادية الفردية (الأشياء)؛
• مجمل الأشياء التي تشكل ملكية الشخص، بما في ذلك الممتلكات من نوع معين (المنقولة أو غير المنقولة، بما في ذلك المؤسسات)؛
• الملكية والحقوق الحقيقية الأخرى في الملكية أو العناصر الفردية من العقار؛
• حقوق المطالبة والالتزامات (الديون) ؛
• الأعمال والخدمات والمعلومات؛
• أهداف الحقوق المدنية الأخرى التي ينص تشريع الاتحاد الروسي فيما يتعلق بها على إمكانية مشاركتها في التداول المدني.

بالإضافة إلى تحديد كائن التقييم بشكل لا لبس فيه، يجب أن يحتوي التقرير على وصف دقيق له (المادة 11 من قانون أنشطة التقييم).

أهداف وغايات التقييم العقاري

أهداف وغايات التقييم، والتي يجب الإشارة إليها في تقرير التقييم (المادة 11 من قانون أنشطة التقييم)، تعني عادة: نوع القيمة والتطبيق العملي لنتائج التقييم، على التوالي.

وعلى وجه الخصوص، يكون التقييم العقاري ضروريًا في الحالات التالية:

• معاملات الشراء والبيع أو الإيجار؛
• تحويل الشركات إلى شركات وإعادة توزيع حصص الملكية؛
• جذب مساهمين جدد وإصدار أسهم إضافية؛
• التقييم المساحي للأغراض الضريبية للعقارات: المباني والأراضي؛
• التأمين على العقارات؛
• الإقراض المضمون بالعقارات؛
• دخول العقارات كمساهمة في رأس المال المصرح به للمؤسسات والمنظمات؛
• تطوير المشاريع الاستثماريةوجذب المستثمرين؛
• تصفية العقارات؛
• تنفيذ حقوق الميراث، حكم المحكمة، حل النزاعات على الملكية؛
• العمليات الأخرى المتعلقة بتنفيذ حقوق الملكية على العقارات.

تحدد أهداف وغايات التقييم ميزات تطبيق منهجية التقييم.

مفهوم وأنواع التكلفة

عند إجراء التقييم، من الضروري التمييز بين المفاهيم التالية: التكلفة والتكاليف والسعر. عادة ما تختلف القيم المقابلة في الممارسة العملية.

سعر- هذه حقيقة تاريخية تعكس مقدار ما تم إنفاقه على شراء أشياء مماثلة في المعاملات السابقة.

نفقات- هذا مقياس للتكاليف اللازمة لإنشاء عقار مماثل للعقار الذي يجري تقييمه.

سعرهو مقياس للمبلغ الذي سيكون المشتري الافتراضي على استعداد لدفعه مقابل العقار الذي يتم تقييمه.

التكلفة لها شكلان من المظاهر:

• قيمة الاستخدام (يتم تحديدها من خلال مجمل الخصائص الطبيعية والاجتماعية وعمليات كائن عقاري من وجهة نظر مستخدم معين، الذي ينطلق من الإصدار الحالي لاستخدامه).
• القيمة التبادلية (تتميز بقدرة العقار على استبدال أموال أو سلع أخرى، وهي موضوعية بطبيعتها (كتلة) وتشكل أساس المعاملات العقارية في السوق).

تحتوي معايير التقييم، الإلزامية للاستخدام من قبل موضوعات أنشطة التقييم، على تعريفات لأنواع القيمة التالية (البند 3 من المعايير):

• القيمة السوقية لموضوع التقييم؛
• قيمة كائن التقييم مع سوق محدود؛
• تكلفة استبدال موضوع التقييم؛
• تكلفة نسخ موضوع التقييم؛
• قيمة العقار الذي يتم تقييمه في استخدامه الحالي؛
• القيمة الاستثمارية لموضوع التقييم؛
• قيمة موضوع التقييم للأغراض الضريبية؛
• قيمة التصفية لموضوع التقييم؛
• القيمة الإنقاذية لكائن التقييم؛
• قيمة خاصة لكائن التقييم.

الغرض من تحديد القيمة السوقية هو الأكثر شيوعًا في تقارير المثمنين الروس. ومع ذلك، يصعب إثبات جدوى معاييرها في بعض الحالات.

تسمح القيمة الخاصة للكائن المثمن للمثمن بوضع معايير لتحديده بشكل مستقل.

المبادئ الأساسية لتقييم العقارات

الأساس النظري لعملية التقييم هو نظام مبادئ التقييم الذي يقوم عليه حساب قيمة العقارات. تمثل مبادئ التقييم وجهات النظر الأولية للمشاركين في السوق حول قيمة العقار.

من المعتاد في الممارسة العالمية التمييز بين أربع مجموعات من مبادئ التقييم:

1. المبادئ المبنية على آراء المستخدم المحتمل (المالك)؛
2. المبادئ الناشئة عن عملية استغلال العقارات (المتعلقة بالأراضي والمباني والمنشآت)؛
3. المبادئ التي تحددها بيئة السوق؛
4. (الأفضل و) الاستخدام الأكثر فعالية.

المفاهيم والمبادئ المبنية على تصورات المستخدم المحتمل

المنفعة هي قدرة الخاصية على تلبية احتياجات المستخدم في مكان معين وخلال فترة زمنية معينة.

يتحدد بمبلغ وتوقيت وطبيعة استلام الدخل أو المزايا الأخرى من استخدام العقارات. ينص مبدأ الاستبدال على أن الحد الأقصى لقيمة العقار يتم تحديده بأقل سعر أو قيمة يمكن شراء ممتلكات أخرى لها منفعة مماثلة.

التوقع هو تحديد القيمة الحالية للدخل أو الفوائد الأخرى التي يمكن الحصول عليها في المستقبل من ملكية العقار. يمكن أن يكون التوقع إيجابيًا وسلبيًا.

المفاهيم والمبادئ التي تحددها عملية التشغيل

وتقاس الإنتاجية المتبقية على أنها صافي الدخل المنسوب إلى الأرض بعد دفع تكاليف العمالة ورأس المال وريادة الأعمال.

المساهمة هي المبلغ الذي تزيد أو تنقص به قيمة المنشأة التجارية أو صافي الدخل منها بسبب وجود أو عدم وجود أي عامل إنتاج إضافي (مورد). وتعتمد تكلفة كل مكون على مدى زيادة قيمة العقار بأكمله نتيجة استخدامه، مع مراعاة الخصائص الكمية والنوعية المتوفرة. يتم تحديد قيمة المساهمة من خلال فائدة السلعة من منظور المشتري (أي السوق).

ينص مبدأ التوازن (التناسب) على أن أي نوع من استخدام الأراضي يتوافق مع المبالغ المثلى لعوامل الإنتاج المختلفة (مكونات الكائن)، والتي يحقق المزيج الأمثل منها القيمة القصوى للأرض. ويحدث التقسيم الاقتصادي عندما يمكن تقسيم حقوق الملكية العقارية إلى حصتين عقاريتين أو أكثر، مما يؤدي إلى زيادة القيمة الإجمالية للعقار.

المبادئ المتعلقة ببيئة السوق

ينص مبدأ التبعية على أن قيمة عقار معين تخضع للتأثير وتؤثر في حد ذاتها على طبيعة وقيمة الأشياء الأخرى في منطقة موقعها.

مبدأ المطابقة هو أن القيمة القصوى للعقار تنشأ عندما يكون هناك مستوى معقول من التوحيد المعماري والاستخدام المتوافق للأرض.

مبدأ العرض والطلب يعني أن سعر العقارات يتشكل نتيجة تفاعل العرض والطلب. يشير العرض إلى عدد العقارات التي يمكن طرحها للبيع عند مستوى السعر الحالي. الطلب هو الحاجة الملحة للعقارات المعروضة في السوق.

مبدأ المنافسة: عندما تتجاوز الأرباح في السوق المستوى اللازم لدفع ثمن عوامل الإنتاج، تشتد المنافسة في هذا السوق، مما يؤدي بدوره إلى انخفاض متوسط ​​مستوى صافي الدخل.

وينطوي مبدأ تغيير البيئة الخارجية على الأخذ بعين الاعتبار، عند تقييم العقارات، التغيرات المحتملة في الظروف الاقتصادية والاجتماعية والقانونية التي يتم استخدامها فيها، وكذلك البيئة الخارجية وآفاق التنمية في المنطقة.<.p>

مبدأ NEI

إن تجميع المبادئ التي تمت مناقشتها أعلاه هو مبدأ الاستخدام (الأفضل والأكثر فعالية) لموضوع التقييم (NEI). هذه تعني استخدامات مثل:

1. مسموح به قانونًا، أي. يتوافق مع المعايير القانونية، بما في ذلك تنظيم المناطق واللوائح البيئية، وقيود التخطيط الحضري، ومتطلبات حماية المعالم التاريخية، والمناظر الطبيعية للمناطق المجاورة، وما إلى ذلك؛
2. ممكن جسديا، أي. حجم وشكل قطعة الأرض، وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل، والمباني القائمة تجعل من الممكن تنفيذ خيار الاستخدام المختار؛
3. مبررة ماليا من حيث العائد على رأس المال المستثمر، أي. يوفر الاستخدام دخلاً يتجاوز التكاليف الرأسمالية وتكاليف التشغيل والالتزامات المالية (مشروع السكة المفردة IS)؛
4. يوفر أعلى قيمة أو ربحية للعقارات

تقييم القيمة السوقية للعقار في إلزامييتضمن تعريف NEI.

يتضمن تحليل NEI جانبين:

• تحليل NEI لقطعة الأرض باعتبارها شاغرة؛
• تحليل NEI لقطعة أرض مع التحسينات.

مراحل تحليل NEI:

1. تحليل الموقع على أنه فارغ من وجهة نظر 4 معايير NEI.
2. تحليل الاستخدام الحالي للذاكرة المحسنة. إذا كانت قيمة الموقع وتحسيناته، مع الحفاظ على الاستخدام الحالي، أقل من قيمة الموقع الشاغر والمتاح للاستخدام البديل، فإن التحسينات الحالية لم تعد NUI. إذا كانت التحسينات الحالية، في استخدامها الحالي، تعطي العقار قيمة أكبر مما ستكون عليه قطعة الأرض الشاغرة، فمن المحتمل أن يكون الاستخدام الحالي بمثابة تقييم وطني للأراضي.
3. تحليل التحسن الحالي من أجل تحديد: ماذا ارجو ارفاق سيرتك الذاتية مع الرسالةيجب إجراء التحديث أو إعادة الإعمار للحصول على أقصى قدر من الربح.
4. في حالات خاصة، يتم إجراء تحليل خاص عند إنشاء NEI أو التحقق منه.

مناهج وأساليب التقييم

في ممارسة التقييم، من المعتاد تصنيف جميع طرق التقييم وفقًا لانتمائها إلى أحد الأساليب الثلاثة:

• مكلفة؛
• مقارنة؛
• مربحة.

هذا التقسيم مشروط، لأن الأساليب المحددة قد تحتوي على ميزات عدة طرق. التعريف التنظيمييتم تقديم طرق التقييم في الفقرة 5 من معايير التقييم وضمن الأقسام ذات الصلة من هذه المادة.

يتم تحديد الإجراء الخاص بمواءمة نتائج تطبيق أساليب التكلفة والمقارنة والدخل من خلال محتوى مهمة التقييم، والمناهج وطرق التقييم المستخدمة، واكتمال وموثوقية المعلومات المستخدمة، وتحديد المزايا و عيوب الطرق المستخدمة.

تسلسل التقييم العقاري

المرحلة 1. تعريف مهمة التقييم.

• الغرض من التقييم.
• نوع القيمة المحددة.
• إنشاء حقوق الملكية المقدرة.
• تاريخ التقييم.

المرحلة 2. وضع خطة وعقد للتقييم.

• جدول عمل التقييم.
• مصدر المعلومات.
• اختيار طرق التقييم.
• تكاليف إجراء التقييم.
• مكافأة مالية لإجراء التقييم.
• إعداد اتفاقية التقييم.

المرحلة 3. جمع وتحليل المعلومات.

• تفتيش المنشأة والمنطقة المحيطة بها.
• الوصف القانوني للعقار.
• الخصائص الفيزيائية والموقع.
• المعلومات الاقتصادية.
• التحقق من دقة المعلومات التي تم جمعها.
• تحليل ومعالجة المعلومات.

المرحلة 4. تحليل الاستخدام الأكثر فعالية.

• تحليل قطعة الأرض. تحليل قطعة الأرض باعتبارها شاغرة مشروطة مع التحسينات.
• الصلاحية القانونية لحالة الاستخدام المختارة.
• الجدوى المادية.
• الامكانيات المالية.
• أعلى قيمة عقارية.

المرحلة 5. عملية حسابية القيمة المقدرةالكائن العقاري على أساس ثلاث طرق

• التقييم على أساس نهج الدخل.
• تقدير التكلفة على أساس النهج المقارن.
• تقدير التكلفة على أساس نهج التكلفة.

المرحلة 6. تنسيق النتائج المتحصل عليها واستخلاص القيمة النهائية للعقار.

• التحقق من البيانات الواردة حول قيمة التكلفة.
• الافتراضات والشروط المقيدة مشروطة بكمال وموثوقية المعلومات المستخدمة.
• استخلاص القيمة النهائية للتكلفة.

المرحلة 7. كتابة تقرير التقييم