مدرج في قائمة الخدمات التي تقدمها معظم البنوك. من خلال هذا البرنامج يمكنك تحسين شروط القرض وتخفيف الأعباء المالية.

لكن هل هي حقا بهذه البساطة؟ قبل التقدم بطلب إعادة التمويل، عليك أن تأخذ في الاعتبار جميع الإيجابيات والسلبيات.

في هذه المقالة، سنكشف عن الحقيقة الكاملة حول إعادة تمويل القروض: هل من المربح القيام بذلك وهل يستحق كل هذا العناء، ما هي الفائدة بالنسبة لك وما هو بالنسبة للبنك، وسوف نكتشف فائدة الخدمة المقترحة.

هل يستحق إعادة التمويل

تتضمن إعادة التمويل الحصول على قرض جديد لسداد القرض القديم.

على سبيل المثال، لدى العميل بالفعل اتفاقية قرض حالية مع مؤسسة مصرفية. لديه الفرصة للاتصال ببنك آخر، حيث سيتم تقديم قرض له بسعر فائدة أقل.

عند التقدم بطلب إعادة التمويل، يقوم المقترض بسداد القرض الأول ويدفعه إلى مؤسسة ائتمانية جديدة أخرى. يتم تحويل الأموال من القرض الجديد لسداد الديون القديمة. لقد كتبنا عن إعادة تمويل القروض من المؤسسات المصرفية الأخرى.

عادة ما يتم تقسيم الإقراض إلى خارجي وداخلي.

يتم تقديم الخدمة المحلية داخل نفس البنك. أي أنه يُعطى للمقترض مبلغًا محددًا يمكنه تغطية القرض القديم، ولكن بشروط أفضل.

يتم إعادة توقيع العقد مع العميل مع الإشارة إلى سعر الفائدة والمدة المتغيرة. عادة، نادرا ما توافق البنوك على مثل هذه الخدمة إلا إذا كانت هناك حاجة حقيقية.

لذلك، إذا كان العميل يعاني من صعوبات مالية خطيرة، فمن الممكن إجراء إعادة التمويل، لأن هذا الاحتمال بالنسبة للدائن أفضل من التعامل مع المحاكم عندما لا يدفع المدين على الإطلاق.

ويحصل الأخير على مراجعة الأوضاع لصالحه، مما يخفف عنه العبء أيضًا. وفي بعض الأحيان تصبح إعادة التفاوض على شروط القرض بمثابة مكافأة للمقترضين ذوي الضمير الحي.

الإقراض الخارجي هو طلب لمنظمة أخرىلتغطية الديون. في بعض الأحيان يكون هذا هو الشيء الوحيد حل ممكنمما يساعد على تحسين شروط استخدام الأموال المقترضة.

للعميل كل الحق في إعادة تمويل الدين، ويمكنه القيام بذلك بنفسه. هذا الخيار هو أكثر شيوعا، وفي كثير من الحالات يصبح مربحا للغاية.

يتيح البرنامج للمقترض الحصول على المزايا التالية:

لكن هذا البرنامج مفيد وليس مناسبًا دائمًا.. لفهم ما إذا كان الربح سيكون كافيا، عليك أن تأخذ في الاعتبار النقاط التالية:

• سعر الفائدة. ولتقليل المدفوعات الزائدة بشكل كبير، يجب أن يكون الفرق بين الرقمين 5٪ على الأقل.
• مبلغ الدفع الشهري. يرجى ملاحظة أنه مع انخفاض فترة القرض، تزداد الدفعات المنتظمة.
• عمولة. تتضمن الخدمة دفع رسوم العمولة، وإذا كانت مرتفعة للغاية، فإن فرصة الادخار للمقترض تقل بشكل كبير.
• السداد المبكر. عند الدفع مقدمًا، تنخفض أرباح المؤسسة المصرفية، لذلك يفرض الكثير منهم غرامات وعقوبات من أجل تسوية الخسائر.

في الحالة الأولى، ستكون الدفعات كل شهر متساوية، وسيشمل مبلغ سداد الفائدة (في البداية سيكون كبيرًا) وجزءًا صغيرًا لسداد الدين الرئيسي.

وسيرتفع الأخير في نفس الوقت الذي ينخفض ​​فيه سعر الفائدة.

مع الدفع المتمايز، يكون الدفع دائمًا متساويًا، ويتم تحميل الفائدة على الرصيد فقطوبمرور الوقت يتناقص المبلغ الإجمالي. بالنسبة للبنك، فإن الخيار الثاني ليس مربحا للغاية، حيث ينخفض ​​\u200b\u200bإيرادات الفوائد.

تقديم المزالق

بغض النظر عن البنك الذي تتم معالجة إعادة التمويل فيه، مخاطر هذه الخدمة متطابقة تقريبًا في كل مكان:

تحتاج أيضًا إلى مراعاة وجود رسوم وتكاليف مخفية.. قد يتعلق هذا بتقييم الضمانات (ودفع المثمن ليس ضمانًا لقرار إيجابي من قبل مؤسسة الائتمان)، وكذلك رسوم النظر في طلب القرض.

مأزق إضافي هو الحاجة إلى جمع عدد كبير منالأوراق المختلفة والتصديق عليها.

يكون هذا منطقيًا فقط إذا كانت فوائد إعادة التمويل كافية - وإلا فسوف تضيع وقتك ببساطة.

فائدة للبنك

بالنسبة للبنوك، فإن الفائدة الرئيسية من تقديم الخدمة هيفي جذب عملاء جدد موثوقين. لهذا السبب يقومون بفحص تاريخك الائتماني. يمكنك أن تقرأ عن كيفية إعادة تمويل قرض ذو تاريخ ائتماني سيء

تقريبا كل عائلة في العالم الحديث، خططت لأخذها، أخذتها وتقوم بسدادها، أو قمت بالفعل بسداد قرض الرهن العقاري. أولئك الذين ينطلقون للتو في هذا الطريق المجهول و"الصعب" يجب أن يتمنوا لهم حظًا سعيدًا. أولئك الذين دفعوا سعداء لأن كل شيء وراءهم، ولكن أولئك الذين لا يزال يتعين عليهم الدفع حاليًا يبحثون عن طرق لسداد الديون بشكل أسرع دون دفع مبالغ زائدة.

ولهذا السبب تم خلق الفرصة. دعونا نتعرف على سبب الحاجة إلى ذلك ومن المستفيد في المقام الأول. ما هي إيجابيات وسلبيات هذا الإجراء وكيفية القيام بكل شيء بشكل صحيح وسريع وفي أقصر وقت ممكن.

مهم!من الممكن إعادة التمويل في بنك آخر وفي البنك الذي تم إصدار قرض الرهن العقاري فيه، ولكن ليس كل المقرضين على استعداد لإعادة تمويل المقترضين.

عادة، الجزء الماليإجراءات فرادىيمر بين البنوك، أي أن المقترض يحصل على قرض في بنك جديد، والذي بدوره يسدد ديونك.

قد يتجاوز مبلغ القرض الجديد الدين المتبقي القرض السابق، يمكن للمقترض استخدام الأموال المتبقية وفقًا لتقديره الخاص.

في الغالبية العظمى من الحالات، يتم إصدار قرض رهن عقاري مقابل كائن القرض أو الممتلكات الأخرى مع تسجيل الرهن العقاري. في حالة إعادة التمويل، يجب إعادة إصدار الرهن العقاري إلى بنك جديدوبينما يتم اتباع هذا الإجراء، يعتبر القرض غير مضمون. ونتيجة لذلك، يزيد البنك الجديد مؤقتا سعر الفائدةللحصول على رهن عقاري حتى يتم إعادة تسجيل المستندات بالكامل. بمجرد الانتهاء من الأوراق، يتم تخفيض سعر الفائدة على الرهن العقاري المعاد تمويله.

في حالة حدوث إعادة التمويل في نفس البنك الذي تم فيه الحصول على القرض الأساسي، لا يلزم إعادة إصدار الرهن العقاري، مما يقلل بشكل كبير من وقت المقترض ونفقاته.

إذا قرر المقترض تحسين شروط الإقراض الخاصة به، فمن الضروري:

1. تقدم بطلب إلى البنك الذي تتعامل معه لطلب تخفيض الفائدة على القرض، أو النظر في خيار إعادة تمويل القرض، إذا كان البنك يقدم مثل هذا البرنامج.
2. إذا رفض البنك خفض المعدل أو إعادة التمويل الصناديق الخاصة، ثم يمكنك الاتصال ببنك آخر، حيث برامج مماثلةتمارس بنجاح.

من المهم أن تعرف!غالبًا ما يحدث أنه إذا رفض البنك الذي تتعامل معه تخفيض سعر الفائدة أو إعادة التمويل، فذهبت إلى بنك آخر، ثم تعود مع قرار إيجابيفيما يتعلق بإعادة التمويل من بنك آخر، قد يغير المقترض رأيه ويوافق على مقابلتك عن طريق خفض السعر.

إذا قررت معالجة مسألة التحسين المالي لشروط الإقراض، فأنت بحاجة إلى إعادة قراءة اتفاقية القرض الخاص بك بعناية والتأكد من عدم وجود شروط تعيق هذا المشروع، وهي لا:

• غرامات سداد القرض قبل الموعد المحدد,
• الحظر المؤقت (الوقف) على السداد المبكر للقرض،
• الحظر الكامل على السداد المبكردَين.

وفي الحالة الأخيرة، سيتعين التخلي عن فكرة الإقراض والبحث عن حلول أخرى مشاكل مالية.

كما هو الحال مع أي عمل تجاري، فإن إعادة التمويل لها إيجابيات وسلبيات. ولكن لا يزال هناك المزيد من المزايا.

الجوانب الإيجابية الرئيسية هي كما يلي:

1. يتم تخفيض سعر الفائدة على القرض.
2. بسبب تخفيض الفائدة، يتم تقليل مبلغ الدفعات الشهرية والمبلغ الإجمالي للمدفوعات الزائدة.
3. يعد التقدم بطلب لإعادة التمويل إجراءً بسيطًا إلى حد ما ولا يستغرق وقتًا أقل بكثير من الإجراء الجديد.
4. تسمح إعادة التمويل للمقترض بإزالة العقار من الضمانات.
5. إن سداد الرهن العقاري الخاص بك مبكرًا يبني تاريخًا ائتمانيًا إيجابيًا.
6. لا يشترط موافقة البنك الدائن الأصلي لسداد الدين بأموال من بنك آخر.

تشمل العيوب ما يلي:

1. يكون هذا الإجراء مفيدًا فقط عندما تكون قد قمت بحساب دقيق لجميع تكاليف إعادة إصدار المستندات وشروط غرامات السداد المبكر.
2. حجم كبير من المستندات التي يجب جمعها في وقت قصير، على الرغم من أن بعضها يكلف أموالاً. سيتعين عليك دفع رسوم إصدار القرض من البنك الجديد، إن وجدت. إذا كان العقار مؤمنًا، فإن إعادة التسجيل تكلف مالًا، حيث سيتعين إعادة تقييم الشقة المضمونة.
3. المتطلبات الصارمة للبنك الراغب في إعادة التمويل. يجب أن يكون لديك ما يقرب من الكمال تاريخ الرصيد، دون تأخير، وإلا فقد يرفضون إعادة التمويل، فستذهب تكاليف المستندات المكتملة سدى، والنتيجة هي إهدار المال (النقطة 2).

Sberbank، مثل العديد من البنوك الأخرى، على استعداد لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك، لأن هذا يزيد من مكانة المنظمة، ويوسع قاعدة عملائها ويضمن المزيد من التعاون مع العميل.

يقدم سبيربنك حاليًا إعادة تمويل الرهن العقاري بنسبة 9.5٪ سنويًا بمبلغ مليون روبل ولمدة تصل إلى 30 عامًا، كما يقدم أيضًا توحيد الدين الرئيسي مع قروض من البنوك الأخرى، مما يقلل بشكل كبير مدفوعات شهرية.

لا يطلب سبيربنك شهادات حول رصيد ديون القرض في بنك آخر، لأنه يطلب هذه البيانات بنفسه ويضمن نهجًا فرديًا لكل عميل. ولذلك، فإن التسجيل يستغرق وقتا أقصر.

ما مدى ملاءمة الظروف في سبيربنك؟

مثال: مبلغ الدين المتبقي هو مليون روبل، لمدة 4 سنوات، الدفع الشهريسيكون 25124 روبل، بمعدل إقراض 9.5٪.

في نفس الوقت وبموجب نفس الشروط الأولية في VTB 24، ستكون دفعتك بالفعل 27076 روبل، ومعدل 13.5٪ سنويًا، في DeltaCredit Bank 26042 روبل. بنسبة 10.5%.

الاستنتاج، إعادة التمويل في سبيربنك مربحة وسريعة.

خصم ضريبي لإعادة تمويل الرهن العقاري

إعادة التمويل، VTB أو Raiffeisenbank - هذا هو نفس الرهن العقاري، فقط بشروط أكثر ملاءمة. ونتيجة لذلك، لا يفقد المقترض الحق في الحصول على خصم من ضريبة الأملاك. علاوة على ذلك، يتم إضافة المبالغ المدفوعة على الفوائد معًا (اعتبارًا من القرض المستهدفومن المعاد تمويله). ومع ذلك، تحصل أولاً على خصم للفائدة على القرض المستهدف (في البنك الأول)، ثم خصم للفائدة على القرض المعاد تمويله (في بنك آخر).

فيما يتعلق بإجراءات الإقراض، فإن حزمة المستندات المقدمة إلى خدمة الضرائب. سيتعين عليك جمع مجموعتين من المستندات من كلا البنكين.

مهم!في الجديد اتفاقية قرضويجب الإشارة إلى أن الغرض من القرض هو إعادة تمويل الرهن العقاري.

تقدم العديد من البنوك (إن لم يكن كلها، فمعظمها) خدمة مثل إعادة تمويل القروض بشروط أكثر ملاءمة. سيكون هذا مثيرًا للاهتمام بشكل خاص لأولئك المقترضين الذين لديهم قروض بمبالغ كبيرة، في حين أن التحسن الطفيف في أسعار الفائدة يمكن أن يوفر مدخرات جيدة بسبب الدفع الزائد النهائي على القرض. بادئ ذي بدء، هذا بالطبع رهن عقاري، يمكن أن يصل حجمه إلى عدة ملايين ويتم احتساب فترة السداد بالسنوات.

سيكون من الجيد توفير عدة مئات الآلاف من خلال إعادة التمويل القرض العقاري. ولكن هنا، كما هو الحال في أي مكان آخر، هناك مطبات. وهذه التقنية لن تعطيك دائمًا نتيجة إيجابية. علاوة على ذلك، يمكنك حتى الذهاب إلى اللون الأحمر. كيف؟ المزيد عن هذا أدناه.

ما هي الفرصة التي ستمنحك إعادة التمويل؟

بالنسبة لأولئك الذين لا يعرفون كيف تتم إعادة تمويل الرهن العقاري باختصار.

إعادة تمويل القرض يتم عند إخراجه ائتمان إضافيفي البنك بشروط أفضل، ويتم سداد الدين القديم باستخدام الأموال المستلمة.

بكل بساطة بنك طرف ثالث(بموافقتك) يشتري الدين من المُقرض التنظيم المالي. أنت الآن ملزم بسداد القرض منه، ولكن بأسعار فائدة أقل. لقد كان لديك قرض بفائدة 20% سنويًا، وبعد إعادة التمويل سيصبح 15%. الادخار السنوي – 5% من مبلغ الدين سنويا.

إعادة تمويل الرهن العقاري - المزايا

دعونا نفكر أولاً في الخيار المثالي.

إعادة تمويل الرهن العقاري مناسبة لأولئك الذين أخرجوا هذا القرضلفترة طويلة وبنسب مرتفعة. على مدى عدة سنوات، كانت أسعار الفائدة على الرهن العقاري في انخفاض مطرد. والآن يمكنك بسهولة العثور على نفس القرض بشروط أكثر ملاءمة.

عندما حصلت أنا وزوجتي على رهن عقاري لشقتنا الأولى في عام 2009، كان معدل القرض 16% سنويًا. لقد حصلنا على قرض رهن عقاري لشراء شقة ثانية في عام 2014 بفائدة 12%.

لقد حصلنا على القرض الأول لمدة 15 عاما. وإذا كانوا لا يزالون يدفعونها، فسيكون من المعقول إصدار واحدة جديدة، بشروط أكثر قبولا بالنسبة لنا. إن ادخار 4% كل عام يمثل مبلغًا كبيرًا من المال (والذي يمكن إنفاقه على أشياء أكثر إثارة للاهتمام من إعطائه للمصرفيين).

دعونا نلقي نظرة على مثال لمدى فائدة هذه الخطوة للعائلات المثقلة بقرض الرهن العقاري.

هناك رهن عقاري. رصيد القرض غير المدفوع هو 2 مليون روبل لمدة 10 سنوات بفائدة 14٪ سنويًا. في الوضع الحالي، ستكون المدفوعات الزائدة للبنك حوالي 1700 ألف روبل (وفقًا للبيانات).

هل تعتقد أن هذا كل شيء؟ بالطبع لا. هناك مأزق آخر يمكن أن يضر بجميع مساعيك الجيدة وأموالك. اسمه خصم الضرائب.

الحجر 2 - خصم الضرائب

وكان هذا هو السبب الثاني لرفضنا إعادة إصدار القرض. إذا كنت لا تخطط للحصول على خصم ضريبي كامل للشقة أو حصلت عليه بالفعل، فيمكنك تخطي هذه النقطة بأمان. أو لديك شقة بقيمة 2 مليون روبل أو أكثر. إذا لم يكن الأمر كذلك، تابع القراءة للحصول على نصائحنا.

يعد خصم ضريبة الأملاك فرصة لإعادة 13٪ من الأموال التي تم إنفاقها على شراء السكن والفوائد المدفوعة على القرض. ولكن ليس أكثر من 2 مليون روبل (في هذه اللحظة). لا يمكن استخدام الخصم إلا مرة واحدة في العمر.

عند التقدم بطلب للحصول على خصم ضريبي، أولا وقبل كل شيء، يتم إرجاع الفائدة على التكلفة الرئيسية للشقة إليك. بمجرد حصولك على جميع الأموال المستحقة لك بالكامل، تبدأ الفوائد المتراكمة.

متى ستصدر قرض جديدبالنسبة للشقة وإغلاق الرهن العقاري السابق، سيتم اعتبار أنك قد دفعته بالكامل. ونتيجة لذلك، لن تحصل على الـ 13% التي يمكن إرجاعها من الفوائد المستحقة على البنك في المستقبل.

اشتريت شقة بـ 1.3 مليون. كان لدي 300 ألف من أموالي الخاصة واقترضت مليون دولار لمدة 10 سنوات بمعدل فائدة 13٪ سنويًا. وستكون الدفعة الزائدة على القرض حوالي 800 ألف. لديك الحق في الحصول على 13٪ من تكلفة الشقة - 169 ألف روبل ومن الفائدة المدفوعة على القرض - 91 ألف (13٪ من 700 ألف). لا تنس: 2 مليون يمكنك الحصول على خصم منها الحد الأقصى للمبلغ- 2 مليون - 1.3 مليون (تكلفة الشقة) = 700000. في المجموع يمكنك الحصول على 260 ألف روبل من الدولة.

لديك الفرصة لإعادة تمويل القرض مع بنك آخر بفائدة 12 بالمائة. فرق 1% سيوفر لك على الفور 10 آلاف في السنة الأولى. وما إلى ذلك وهلم جرا. ستكون المدخرات النهائية حوالي 70 ألفًا. ولكن بعد ذلك سوف تفقد الحق في الحصول على 95 ألف. المجموع النهائي ناقص 25 ألف. وأيضا تكاليف التسجيل الجديد.

بالطبع، بالنسبة للرهن العقاري القديم، فقد قمت بالفعل بدفع جزء من الأموال بشكل زائد في شكل فوائد مستحقة ويمكنك المطالبة بالحصول على 13٪ منها. لذلك، قبل البدء في هذا الإجراء بأكمله لإعادة إصدار القرض، تحتاج إلى حساب ووزن كل شيء. وكيف يمكن أن يتبين أن اللعبة لا تستحق كل هذا العناء، عندما تكون أكثر للوهلة الأولى شروط مربحةلن يمنحك التوفير الكبير الذي تتوقعه.

فهل يستحق إعادة التمويل؟

دعنا نلخص جميع المعلومات في خوارزمية تسمح لك بفهم ما إذا كان الأمر يستحق الحصول على قرض جديد. للقيام بذلك، تحتاج إلى إجراء حسابات بسيطة، ومقارنة البيانات واستخلاص النتائج. عليك أن تعرف القيم التالية:

1. تكاليف إعادة التسجيل.
2. مبلغ الدفع الزائد المستقبلي من الرصيد الحالي على القرض الحالي، مطروحًا منه التكاليف بموجب البند 1
3. الدفع الزائد نتيجة لإعادة التمويل
4. الفرق بين الفقرة 2 والفقرة 3 سيكون في صالحك.

التخفيضات الضريبية أكثر تعقيدا قليلا، ولكن ليس كثيرا.

1. نحسب المبلغ الذي يمكنك الحصول عليه من خصم ضريبي مقابل الفوائد المتراكمة (2 مليون مطروحًا منه تكلفة الشقة).
2. إذا كنت قد دفعت بالفعل هذا المبلغ كفائدة على القرض الأول، فإننا لا نأخذ هذا العامل في الاعتبار.
3. تكلفة شقتك أكثر من 2 مليون مثل النقطة 2.
4. ما هو المبلغ الذي يمكنك إرجاعه على القرض الحالي في شكل دفع فائدة زائدة (خصم ضريبي).
5. كم من المال لن تحصل عليه من العائد على الفوائد المتراكمة.

المال يحب العد. ومن الأفضل قضاء بضع دقائق في الحسابات لتقييم احتمالات إعادة إصدار الرهن العقاري الحالي بدلاً من إضاعة الوقت والمال والأعصاب وينتهي الأمر بنتائج صفرية أو سلبية.

تغيير مهم (إضافة)

تمت الإضافة في 12/10/2017

فيما يتعلق بالتخفيضات الضريبية عند إعادة تمويل الرهن العقاري.

هناك مادة في القانون:

البند 1 الفن. 220 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي: "يحق لدافعي الضرائب الحصول على التخفيضات الضريبية على الممتلكات التالية:
4) خصم ضريبة الأملاك على مقدار النفقات التي تكبدها المكلف بالفعل لسداد الفائدة عليها القروض المستهدفة(القروض) التي تم إنفاقها فعليًا على البناء الجديد أو الاستحواذ على المنطقة الاتحاد الروسيمبنى سكني، شقة، غرفة أو حصة (حصص) فيها، الاستحواذ قطع ارضأو حصص (أسهم) فيها مخصصة لبناء المساكن الفردية، وقطع أراضي أو حصص (أسهم) فيها تم الحصول عليها المباني السكنيةأو حصة (حصص) فيها، وكذلك سداد الفائدة على القروض المستلمة من البنوك بغرض إعادة تمويل (إعادة الإقراض) قروض البناء الجديد أو الاستحواذ على مبنى سكني أو شقة أو على أراضي الاتحاد الروسي. غرفة أو حصة (حصص) فيها، وحيازة قطع أرض أو حصة (حصص) فيها مخصصة لبناء المساكن الفردية، وقطع الأراضي أو حصة (حصص) فيها تقع عليها المباني السكنية المكتسبة أو حصة (حصص) فيها ".

بكل بساطة، يمكنك الحصول على خصم ضريبي على جميع النفقات المتكبدة (بما في ذلك إعادة التمويل) للشقة.

الشرط الأهم! يجب أن تحدد الاتفاقية الجديدة الغرض من القرض - إعادة تمويل (إعادة الإقراض) للرهن العقاري. ثم لا ينبغي أن يكون هناك أي مشاكل. سيقبل مكتب الضرائب الإقرارات ويعيد 13% من الفائدة المدفوعة على القرض الجديد.

قبل إعادة التمويل، تأكد من مراجعة البنك الجديد لما سيتم تحديده في الاتفاقية الجديدة. إذا كانت هناك صياغة مختلفة، فقد تكون هناك مشاكل مع السلطات الضريبية.

ومع ذلك، إذا كانت الصياغة غير صحيحة وتم بالفعل استلام قرض جديد، فإننا نأخذ شهادة من البنك حول الغرض من القرض المستلم ونحضره إلى مصلحة الضرائب. قد يكون هناك بعض الإزعاج فيما يتعلق بالبيروقراطية. ومع ذلك، يجب أن تؤخذ التعليمات البرمجية حرفيا. وينظر مكتب الضرائب إلى أي انحراف عن نص القانون بشكل سلبي.

بالنسبة للبعض، فإن تقديم مثل هذه المستندات (شهادات من البنك) يكفي تمامًا. والبعض الآخر معادين لكل شيء ولا يريدون سداد القرض الجديد.

من الأفضل توضيح جميع التفاصيل مسبقًا مع مفتشيتك في مكان إقامتك.

صورة: إيفجينيا يابلونسكايا لـ BankInformService

إعادة التمويل هي أحد المنتجات التي تكتسب زخمًا كبيرًا اليوم. هذا يرجع إلى حد كبير إلى الوضع الاقتصادي: انخفضت أسعار الفائدة على القروض بشكل ملحوظ، وأراد عدد كبير من المقترضين تقليل عبء ديونهم. لقد جمعنا في نص واحد إجابات لأهم الأسئلة حول إعادة تمويل الرهن العقاري من ممثلي 8 بنوك.

بأي فرق في السعر ستكون إعادة التمويل مربحة؟

ويتفق الخبراء على أن إعادة التمويل له ما يبرره من الناحية الاقتصادية، إذا كان الفرق في الأسعار نقطة مئوية واحدة على الأقل، وأفضل - 1.5-2 نقطة مئوية. ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه أثناء الإقراض هناك العديد من التكاليف المرتبطة، بما في ذلك الحصول على الشهادات المدفوعة والتأمين، وهذا يؤثر بشكل كبير على المدخرات المستلمة من الفرق في الأسعار.

"إعادة تمويل القروض مفيدة لأولئك الذين حصلوا على قروض بأسعار فائدة عالية. على مدى عدة سنوات، انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل مطرد. والآن يصل الفرق في معدلات الرهن العقاري إلى 4 نقاط مئوية مقارنة بمعدلات 2013-2014. "عند إعادة التمويل في هذه الحالة، بالنسبة للمقترض العادي، يبلغ الفرق في الدفع حوالي 4000 روبل شهريًا"، كما يقول Zapsibkombank. إن حساب المدخرات النهائية بنفسك ليس بالأمر الصعب.

تعليق

من السهل جدًا حساب الفوائد بنفسك. اتصل بالبنك الذي سيقوم بإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك، واكتشف مبلغ الدفعة الشهرية المستقبلية بسعر مخفض. بعد ذلك، احسب الفرق في الدفعات واضربه بعدد أشهر الرهن العقاري المتبقي. ثم اطرح من المبلغ المستلم جميع تكاليف الأوراق وتقييم الممتلكات وما إلى ذلك.

وإذا تحدثنا عن أرقام محددة فمن الممكن والضروري إعادة تمويل الرهن العقاري إذا كانت نسبة القرض أعلى من 12%، كما يعتقد رئيس المركز. الإقراض العقاريإناء " العاصمة الروسية» في يكاترينبورغ ديمتري Mochalin. يلفت زميله من فرع البيع بالتجزئة في VTB الانتباه إلى حقيقة أن مدة القرض مهمة أيضًا - حيث ستكون إعادة التمويل في السنوات الأولى من خدمة الرهن العقاري أكثر فعالية.

تعليق

تعد إعادة تمويل الرهن العقاري مفيدة بالفعل بدءًا من اختلاف معدلات الفائدة بنسبة 1٪ وما فوق، ولكن فقط في السنوات الأولى من سداد قرض الرهن العقاري (سيكون أكثر فعالية في أول 1-2 سنوات)، لأنه خلال هذه الفترة أن يتم سداد الجزء الرئيسي من الفائدة والحد الأدنى من أصل الدين.

في بعض الأحيان يُنصح بتغيير المقرضين، حتى لو كان الفرق في الأسعار صغيرًا، ولكن هناك فرصة لزيادة مدة الرهن العقاري.

تعليق

إعادة التمويل ليست مجرد تغيير في السعر، ولكنها أيضًا فرصة لتغيير مدة القرض. على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة قد خضعت للتغيير شروط الراتب، وتم إصدار القرض الأصلي لمدة 10 سنوات، فإن زيادة مدة القرض ستؤدي إلى تقليل مبلغ الدفعات الشهرية. الهدف الرئيسيالعملاء عند إعادة التمويل - الحصول على شروط رهن عقاري جديدة مريحة ومريحة.

تعرض بعض البنوك دمج عدة قروض في قرض واحد أثناء عملية إعادة تمويل الرهن العقاري أو الحصول على مبلغ إضافي للإصلاحات، على سبيل المثال.

تعليق

إيلينا فياتكينا، رئيسة قسم الإقراض العقاري في يكاترينبورغ، بنك أورالسيب:

لا توجد وصفة عامة لجميع المناسبات. كل هذا يتوقف على أهداف إعادة التمويل. يمكنك خفض دفعتك الشهرية عن طريق زيادة مدة القرض، حتى بنفس المعدل. قد يكون للمقترض عدة قروض بمعدلات مختلفةالذي يريد دمجه في جهاز واحد وبالتالي تقليل الحمل الشهري بشكل كبير ميزانية الأسرة. في برنامج إعادة التمويل الخاص بنا، يمكنك الجمع بين الرهن العقاري، القروض الاستهلاكيةوالديون بطاقات الائتمان، وأيضًا إدراج مبلغ إضافي في متن القرض من أجل الحصول عليه نقدًا.

دعونا نحسب الفوائد باستخدام أمثلة محددة

للحصول على فكرة عن مدى ربحية إعادة التمويل، سألنا الممثلين مؤسسات الائتمانإجراء حسابات بناءً على معلمات محددة - المصطلحات والمبالغ الأكثر شيوعًا. في المتوسط، تصل المدخرات إلى أكثر من 500-800 ألف روبل.

القضية من Primsotsbank

آنا ديميدوفا، رئيسة قسم المبيعات في قسم الإقراض العقاري في Primsotsbank:

شروط القرض السابق: مبلغ القرض 2 مليون روبل. مدة القرض 20 سنة سعر الفائدة - 13.5٪ سنويًا دفعة سنوية شهرية 24190 روبل روسي. عند إعادة تمويل القرض مع الحفاظ على مدة القرض، ولكن مع تخفيض السعر إلى 10.5٪، سيكون الدفع الشهري حوالي 20000 روبل، لكن المدخرات على سعر الفائدة طوال مدة القرض بأكملها ستكون أكثر من 800000 روبل. أتفق معك، الفرق كبير.

حالة من VTB

إيلينا بيلتيكوفا، رئيسة قسم المبيعات قروض الرهن العقاريفرع التجزئة لبنك VTB في يكاترينبرج:

لنفترض أن العميل قد حصل على قرض رهن عقاري بقيمة 2 مليون روبل لمدة 15 عامًا. تم إصدار القرض الحالي بفائدة 15.5٪ والدفعة الشهرية عليه 28679 روبل. بعد عامين، يقوم المقترض بإعادة تمويل الرهن العقاري، وينخفض ​​سعر الفائدة على القرض الجديد إلى 11.75٪ (هذا هو السعر الذي يقدمه حاليًا فرع البيع بالتجزئة في VTB Yekaterinburg). سينخفض ​​​​الدفع الشهري إلى 24068 روبل. في هذه الحالة، على مدار 15 عامًا من سداد القرض، سيوفر المقترض 719331 روبل. وحتى لو طرحنا التكاليف الإضافية لإعادة التمويل (تقييم الضمانات، والتأمين)، فإن التوفير سيكون كبيرا، كما نرى.

حالة من DeltaCredit

ألينا بافلوفا، رئيسة بنك DeltaCredit في يكاترينبورغ:

سيحصل المقترض على دخل في شكل تخفيض في الدفع الزائد في أي حال - وكلما قل الوقت الذي يخدم فيه القرض الحالي تصنيف عالي، كلما كانت مصلحته أعظم. تقليديًا، إذا كان المقترض لا يزال مدينًا للبنك بمبلغ 2.8 مليون روبل، فعليه أن يدفع الرهن العقاري لمدة 14 عامًا أخرى وبسعر فائدة 13% سنويًا، فإن إعادة إصدار الرهن العقاري بمعدل 10.5% سنويًا ستوفر له المزيد من 500 ألف روبل.

ما هي التكاليف الإضافية التي يتكبدها المقترض عند إعادة التمويل؟

إعادة التمويل ليست فقط 500-800 ألف روبل من المدخرات، ولكن أيضا التكاليف. حجمها، كقاعدة عامة، ليس كبيرا جدا، ولكن يجب أيضا أن تؤخذ بعين الاعتبار.

بادئ ذي بدء، هذا تقييم عقاري - سيكلف 2-5 آلاف روبل، اعتمادا على الكائن والمختار شركة التقييم. أيضا، أثناء عملية إعادة التمويل، تنشأ تكاليف واجب الدولةلتسجيل اتفاقية الرهن العقاري (عادة ما يصل إلى 500 روبل).

إذا تم شراء العقار أثناء الزواج، فستحتاج على الأرجح إلى موافقة موثقة من الزوج على المعاملة (حوالي 1500 روبل). يحتاج جميع المقرضين تقريبًا إلى تأمين إضافي عند إعادة التمويل - عادةً ما يتراوح بين 0.3 و1.5% من قيمة العقار. من الممكن أن تنص شروط العقد أيضًا على التأمين على الحياة للمقترضين - ويعتمد مبلغه على شركة التأمين و الخصائص الفرديةالمقترض (حالته الصحية، مهنته، عمره).

قد تترافق تكاليف إضافية مع الحصول على وثائق من المقرض الرئيسي. تتقاضى بعض البنوك (وليس كلها) عمولة مقابل شهادات رصيد الدين والفوائد المدفوعة، وشهادة عدم وجود متأخرات، وشهادة تحتوي على تفاصيل السداد المبكر لقرض من المقرض الأساسي.

اطلب دائمًا من مُقرضك الجديد الحصول على قائمة كاملة بالنفقات الإضافية: من الممكن أن تختلف قائمة النفقات الإضافية في بنك معين عن القائمة القياسية.

كم من الوقت يستغرق إعادة تمويل الرهن العقاري؟

وكقاعدة عامة، تتكون العملية برمتها من خمس مراحل: 1. تقييم المقترض.
2. تقييم الضمانات (العقارات).
3. الصفقة (توقيع الاتفاقية).
4. إصدار القرض.
5. إعادة تسجيل الضمان لدائن جديد.
اعتمادًا على البنك والخصائص الفردية للمعاملة، قد يستغرق الإجراء كميات مختلفةوقت. إذا قمت بكل شيء بسرعة، فيمكنك القيام بذلك خلال 1.5 أسبوع. عند جمع المستندات، عليك أن تضع في اعتبارك أن بعض الشهادات لها تاريخ انتهاء الصلاحية الخاص بها.

تعليق

سفيتلانا كوفاليفا، نائبة مدير فرع بنك أبسولوت في يكاترينبرج:

كقاعدة عامة، يقوم المقترض في البداية بالاتصال بفرع البنك شخصيًا أو التشاور عبر الهاتف " الخط الساخن" بعد ذلك، يقدم طلبًا لإعادة تمويل قرضه. حزمة المستندات قياسية: استمارة الطلب، جواز السفر، شهادة الدخل، نسخة من كتاب العمل، وثائق الشقة. نقوم بمراجعة طلبك على الفور، في مدة لا تزيد عن يومين. في أغلب الأحيان، سيكتشف المقترض القرار في نفس اليوم أو في اليوم التالي. ثم يطلب تقرير تقييم عقاري، ويحصل على شهادات حول رصيد الدين وعدم وجود أقساط متأخرة من البنك الذي أصدر القرض سابقًا. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن هذه الشهادات عادة ما تكون صالحة لفترة قصيرة (عادة تصل إلى 5 أيام). ولذلك فإن كفاءة وتنسيق الإجراءات بين البنك والمقترض أثناء عملية المعاملة أمر مهم للغاية.

لا يتأثر مصطلح معالجة إعادة تمويل الرهن العقاري بكفاءة البنك المختار وكفاءة المقترض نفسه فحسب، بل يتأثر أيضًا بسرعة معالجة المستندات مع المُقرض الأصلي.

للوهلة الأولى، قد تبدو إعادة التمويل تماما طريقة مربحةإلغاء ديون الرهن العقاري. ومع ذلك، ليس كل شيء بهذه البساطة، فهذه الخدمة تحتوي على العديد من المزالق والمميزات التي يجب أن تكون على دراية بها.

لذا، هذا المقالسيساعدك على فهم المزايا والعيوب الرئيسية لهذا الإجراء.

ما هو جوهر إعادة التمويل في بنك آخر؟

في الوقت الحاضر، يتم استخدام نظام إعادة تمويل قروض الرهن العقاري بنشاط، وهو مصمم لتحويل القروض باهظة الثمن إلى فئة أرخص. لذلك، العميل لديه الفرصة لسداد الديون الحاليعلى رهن عقاري باستخدام قرض صادر عن بنك آخر.

يمكن تمثيل معنى هذا الإجراء على النحو التالي:

1. يجد المقترض مقرضًا جديدًا يقدم شروطًا أكثر ملاءمة (سعر فائدة أقل، دفع شهري أقل، وما إلى ذلك).
2. تم إبرام اتفاقية إعادة التمويل.
3. يتم سداد دين الرهن العقاري الحالي بأموال مستلمة من مقرض آخر.

عادة ما يتم استخدام المنزل الذي كان يحتفظ به المقرض السابق كضمان كضمان للقرض الجديد. ومع ذلك، هناك بنوك مستعدة لتقديم الإقراض دون الحصول على أي ضمانات، ولكن رسوم هذا القرض ستكون أعلى بعدة مرات.

وبالتالي، فإن الهدف بالنسبة للبنك هو إغراء عميل شخص آخر، أما بالنسبة للمقترض فهو توفير مبلغ معين من المال.

إيجابيات وسلبيات الإجراء

بعد أن سمعت عن هذه الخدمة، يهتم العديد من المواطنين بما إذا كانت إعادة تمويل الرهن العقاري مربحة؟ للإجابة على هذا السؤال، دعونا نلقي نظرة على المزايا والعيوب الرئيسية لهذا الإجراء.

لذا، المزايا الرئيسية لإعادة التمويل هي كما يلي:

• إمكانية التخفيض المبلغ الإجماليالمدفوعات بسبب انخفاض سعر الفائدة؛
• تحويل القرض من عملة إلى أخرى (على سبيل المثال، من الدولار إلى الروبل الروسي)؛
• ينقص القسط الشهريعن طريق زيادة مدة القرض.
• الجمع بين عدة قروض في واحد؛
• إزالة الرهن من العقار المرهون (إذا وافق البنك الثاني على إعطاء قرض بدون ضمان).

وبالتالي، فإن قرض الرهن العقاري اللاحق له مزايا كبيرة. ومع ذلك، فإن الأمر يستحق النظر إليه من ناحية أخرى، بعد أن تعرف على عدد من العيوب:

• حدوث تكاليف إضافية مرتبطة بتقديم هذه الخدمة (العمولات والرسوم الإضافية)؛
• مدة الإجراء وتعقيده (إعادة التمويل مع بنك آخر يعادل الحصول على رهن عقاري جديد)؛
• لا يمكنك سداد أكثر من 5-6 قروض؛
• ضرورة الحصول على إذن من المُقرض السابق؛
• مطلوب تاريخ ائتماني لا تشوبه شائبة.

يجب عليك إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك؟

تسجيل الرهن العقاري اللاحق ليس في كل حالة على نحو فعالتخفيف العبء المالي. في بعض الأحيان، يمكن أن يستلزم هذا الإجراء ديونا أكبر، لذلك من أجل فهم ما إذا كان من المنطقي، تحتاج إلى جمع أكبر قدر ممكن من المعلومات.

تحديد ما إذا كان من المربح إعادة تمويل الرهن العقاري في حالة محددة، الإجابات على الأسئلة التالية ستساعد:

• كم من الوقت مضى منذ أن بدأ سداد القرض العقاري؟
• ما هي النسبة التي يقدمها المُقرض؟
• هل هناك رسوم خدمة إضافية وكم هي؟

الحالات التي يكون فيها الأمر منطقيًا

لذلك، يُنصح بإجراء إعادة التمويل في بداية التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري. والحقيقة هي أن معظم المؤسسات المصرفية تستخدم نظام الأقساط في التسويات مع العملاء، والذي يتضمن دفع الفائدة الرئيسية في الأشهر الأولى. في الوقت نفسه، لا يتم إرجاع هيئة القرض نفسها عمليا في المرحلة الأولية.

وبالتالي، من خلال إعادة التمويل مباشرة بعد الحصول على قرض الرهن العقاري، يمكن للمقترض توفير مبلغ كبير من المال عن طريق دفع فائدة أقل.

التالي نقطة مهمةهو مبلغ رسوم الاستخدام صناديق الائتمانفي ظل نظام الإقراض. اليوم، تقدم البنوك مجموعة متنوعة من الشروط، ولكن لكي يكون مثل هذا الإجراء منطقيًا (من وجهة نظر اقتصادية)، يجب أن يكون الفرق السلبي بين معدلات الرهن العقاري الحالية والجديدة 2 نقطة مئوية على الأقل. خلاف ذلك، فإن جميع المدخرات الناتجة سوف "تأكل" من خلال النفقات الإضافية التي قد تنشأ أثناء التسجيل (العمولات، ورسوم تسجيل الدولة، وغرامات السداد المبكر، وما إلى ذلك).

قبل اتخاذ القرار النهائي، من الضروري مقارنة جميع التكاليف ومقدار الفائدة التي ستنتج عن استخدام مثل هذه الخدمة. في هذه الحالة فقط سيكون من الممكن فهم ما إذا كانت إعادة تمويل الرهن العقاري مربحة.

تعليمات حول كيفية القيام بذلك بشكل صحيح

في كثير من الأحيان، يواجه المواطنون بعض الارتباك، ولا يعرفون من أين يبدأون. فهم كيفية التنسيق بشكل صحيح هذا الإجراء، خطة العمل التالية سوف تساعد:

الخطوة 1– تحتاج إلى دراسة أكبر عدد ممكن من البرامج لمختلف المقرضين واختيار البرنامج الأكثر ربحية لنفسك.

يجب أن تبدأ في تحليل شروط إعادة التمويل مع البنك الذي تتعامل معه (حيث تم سحب الرهن العقاري في الأصل)، لأن هذا الخيار أكثر ملاءمة وأسرع.

الخطوة 2- قم بإعداد طلب وتقديمه إلى المُقرض. ويمكن ذلك من خلال الاتصال الشخصي أو عبر الإنترنت من خلال ملء النموذج المناسب على موقع البنك.

الخطوه 3– انتظر الرد (عادة ما يستغرق هذا من 2 إلى 5 أيام).

الخطوة 4– بعد الحصول على الموافقة على إعادة التمويل، يتعين عليك إخطار المُقرض الحالي بهذا الأمر، ثم البدء في جمع المستندات.

الخطوة 5– توفير الأوراق اللازمة وإبرام اتفاقية مع مؤسسة ائتمانية أخرى.

بعد تسوية جميع الإجراءات الشكلية، سيقوم المُقرض الجديد بسداد دين العميل عن طريق تحويل المبلغ المناسب إلى حساب المُقرض السابق.

ردود الفعل من عملاء البنك: دعونا نلقي نظرة على مثال

واحدة من أضمن الطرق لرؤية الوضع من الداخل هي الحصول على معلومات مباشرة، أي من الأشخاص الذين استخدموا بالفعل خدمة مماثلة. لذلك دعونا نفكر تقييمات حقيقية، عندما استفاد العملاء فعليًا من إعادة التمويل، فضلاً عن تجاربهم السلبية.

الرومانية (عميل VTB 24): « بعد مرور عام على التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري، أدركت أنني لم أعد قادرًا على تسديد الدفعة الشهرية. لقد تعلمت عن خدمة مثل الإقراض وبدأت في البحث عن بنك مناسب. لقد صادفت البرنامج الذي تقدمه VTB 24. لقد أحببت الشروط حقًا: السعر - 8.8٪ (مع 11٪ حاليًا)، المبلغ - ما يصل إلى 30 مليون روبل، المدة - ما يصل إلى 30 عامًا. لقد سررت بشكل خاص بغياب رسوم الخدمة وغرامات السداد المبكر.

ذهبت إلى موقعهم الرسمي وملأت الطلب. وجاء الرد الإيجابي بعد حوالي يومين عبر الرسائل النصية القصيرة، على الرغم من أنني كنت خائفًا من الرفض بسبب تواضع حجم هاتفي الدخل الشهري. تم كل شيء بسرعة، ولا توجد مشاكل. أنا سعيد جدًا لأنني استخدمت هذه الخدمة».

أولجا ( عميل منتظم"سبيربنك"): « لقد قدمت طلبًا لإعادة تمويل قرض الرهن العقاري الخاص بي في 16 مارس 2018 (لقد حصلت على القرض الحالي من نفس البنك). إنه الآن يوم 23 سبتمبر، ولا يوجد حتى الآن إجابة واضحة. في كل مرة يرسلون بعض الردود. تم تمديد الموعد النهائي للنظر في الطلب حتى 11 أكتوبر 2018. إنه لأمر مخيب للآمال للغاية أن نرى العملاء المنتظمين يعاملون بهذه الطريقة!».

فلاديمير (عميل ترانس كابيتال بنك): « بعد عامين من سداد الرهن العقاري، قررت أن أحاول إعادة التمويل. لقد اتصلت بـ TKB، وعرضوا 9.45% أو 8.45% (إذا تم سداد 3% من القرض). فريق عمل مهذب للغاية، وقدم نصائح مختصة وشرح الفروق الدقيقة في الإجراء.

ونتيجة لذلك، وفرنا ما يقرب من 500 ألف روبل، مع دفع 60 ألف روبل شهريًا».

فيديو مفيد

خاتمة

وبالتالي، لا يمكن القول بشكل قاطع أن إعادة التمويل هي ضمانة للحصول على قرض عقاري أرخص. يعتمد المبلغ النهائي للتوفير على العديد من العوامل التي يجب أخذها بعين الاعتبار مسبقًا. في بعض الحالات، يكون هذا مفيدًا حقًا، وفي حالات أخرى يكون إجراءً لا معنى له على الإطلاق.