Według danych Rosreestr obszar funduszu gruntów Federacja Rosyjska według stanu na 1 stycznia 2014 r. wynosiła 1709,8 mln ha, w tym użytki rolne zajmowały 386,5 mln ha (22,6%) (wykres 1.1.1.). Łączna powierzchnia gruntów rolnych w ramach użytków rolnych wynosi 196,2 mln ha, co stanowi 50,76% (ryc. 10).

Ryż. 10.

Grunty rolne to grunty znajdujące się poza granicami obszarów zaludnionych, przeznaczone na potrzeby rolnicze lub przeznaczone na te cele.

Ogólnie rzecz biorąc, w Federacji Rosyjskiej następuje coroczny spadek powierzchni gruntów rolnych, od 2009 r. ten wskaźnik wyniósł 16,2 mln ha (tab. 1).

Do gruntów rolnych zalicza się: grunty orne, pola siana, pastwiska, ugory, grunty zajęte pod uprawy wieloletnie (sady, winnice, uprawy przemysłowe i inne rośliny wieloletnie). Grunty rolne w obrębie gruntów rolnych mają pierwszeństwo w użytkowaniu i podlegają szczególnej ochronie. W szczególnych przypadkach dopuszczalne jest ich udostępnianie na potrzeby pozarolnicze.

Strukturę gruntów rolnych w ramach gruntów rolnych w Federacji Rosyjskiej według stanu na dzień 1 stycznia 2014 r. przedstawia rysunek 11.

Ryż. jedenaście.

Podział gruntów rolnych w ramach gruntów rolnych według okręgów federalnych Federacji Rosyjskiej przedstawia tabela 1, a według podmiotów Federacji Rosyjskiej – w załączniku nr 1. Największe obszary grunty rolne w ramach gruntów rolnych znajdują się w okręgach federalnych Wołgi (26,1%), syberyjskiego (25,3%), południowego (15,1%) i środkowego (15,0%), co stanowi 81,5% całkowitej powierzchni użytków rolnych grunt.

Tabela 1. Struktura gruntów rolnych w ramach gruntów rolnych według okręgów federalnych Federacji Rosyjskiej według stanu na dzień 1 stycznia 2014 r. (w tys. ha)

Nazwa Okręgu Federalnego	Łączna powierzchnia gruntów rolnych	W tym:
	pastwiska	pola siana	nasadzenia wieloletnie
Centralny
Północno-zachodni
Północno-kaukaski
Prywałżski
Ural
syberyjski
Daleki Wschód
Razem tysiąc hektarów

Dane Rosreestra o strukturze i dynamice powierzchni użytków rolnych dla ostatnie lata przedstawiono w tabeli 2.

Tabela 2. Struktura i dynamika powierzchni użytków rolnych w mln ha (stan na 1 stycznia roku analogicznego)

W dynamice powierzchni użytków rolnych w składzie użytków rolnych w latach 2010-2014 obserwuje się jedynie niewielkie wahania. W porównaniu do roku 2012 Całkowita powierzchnia a struktura użytków rolnych nie uległa zmianie.

Jednocześnie, jak wynika z analizy dynamiki powierzchni użytków rolnych na przestrzeni ostatnich 5 lat, w okresie od 2010 do 2014 r. nastąpiło zmniejszenie całkowitej powierzchni użytków rolnych w Federacji Rosyjskiej o 13,5 mln ha. W okresie 2010-2013 nastąpił coroczny spadek powierzchni gruntów tej kategorii. Jednak według danych Rosreestr za 2013 rok łączna powierzchnia gruntów rolnych wzrosła o 0,4 mln ha w porównaniu do Poprzedni rok w związku z przeniesieniem 1 022 tys. ha gruntów pozostałych kategorii na grunty rolne, w tym 930,1 tys. ha gruntów rezerwowych. Główną powierzchnię gruntów rezerwowych zalicza się do gruntów nierolnych przeznaczonych do celów rolniczych na terytorium Krasnojarska (850,6 tys. ha).

Razem z tym obecne ustawodawstwo w zakresie stosunków gruntowych nie zapewnia ochrony gruntów rolnych wykorzystywanych do produkcji rolnej, a także szczególnie cennych użytków rolnych, które nie są faktycznie chronione przed przeniesieniem na grunty osadnicze na cele niezwiązane z rolnictwem oraz przeniesieniem na grunty przemysłowe i inne specjalny cel na potrzeby budowy obiektów transportowych i komunikacyjnych.

W 2013 r. z gruntów rolnych na grunty innych kategorii przeniesiono 692,8 tys. ha, w tym:

hektarów na grunty funduszu leśnego w wyniku działań mających na celu przekazanie obszarów leśnych z organizacji rolniczych w zarząd przedsiębiorstw leśnych. Największą redukcję gruntów odnotowano na terytorium Republiki Baszkortostanu (258,9 tys. ha), Terytorium Krasnojarskiego (92,8 tys. ha), Kirowa (77,5 tys. ha) i Tambowa (34,1 tys. ha);

ha na terenach osadniczych. Największą redukcję gruntów odnotowano w Czelabińsku (7,9 tys. ha), Irkucku (6,6 tys. ha), Kaliningradzie (5,9 tys. ha), Moskwie (5,7 tys. ha), obwodach, Terytorium Krasnojarskim (5,0 tys. ha);

ha gruntów pod przemysł, transport, komunikację i inne cele specjalne. Największą redukcję gruntów odnotowano na terytorium Jamalo-Nieńca Okręg Autonomiczny(7 tys. ha), obwód kemerowski (3,2 tys. ha), terytorium Zabajkału (2,7 tys. ha), Republika Tyva (2,6 tys. ha);

ha na terenach obszarów przyrodniczo chronionych. Największą redukcję gruntów odnotowano na terytorium Republiki Baszkortostanu (25,8 tys. ha).

Według danych Rosreestr za 2013 rok z gruntów rolnych na potrzeby państwowe i publiczne na cele niezwiązane z rolnictwem przeniesiono 144,9 tys. ha, z czego 107,7 tys. ha stanowiły grunty rolne.

Według danych podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej w 2013 r. władze podmiotów wchodzących w skład Federacji przekazały na cele niezwiązane z rolnictwem 140,28 tys. ha, w tym 135,18 tys. ha użytków rolnych. W szczególności na budowę i rozbudowę przedsiębiorstw przemysłowych, transportowych, komunikacyjnych i innych przeznaczono 73,26 tys. ha gruntów rolnych, na rozbudowę i budowę osiedli, przedsiębiorstw, organizacji i instytucji ekologicznych przeznaczono 14,06 tys. ha – 26,11 tys. ha, przedsiębiorstwa i instytucje leśne – 21,06 tys. ha, na pozostałe cele – 5,79 tys. ha (ryc. 12).

Ryż. 12.

W 2013 roku kontynuowano tworzenie funduszu redystrybucji gruntów w ramach gruntów rolnych, m.in grunt, nie udostępniane zainteresowanym do produkcji rolnej, ale przeznaczone na potrzeby rolnictwa, do tworzenia i rozbudowy przedsiębiorstw chłopskich (gospodarskich), osobistych działek zależnych, ogrodnictwa, hodowli zwierząt, ogrodnictwa warzywnego, sianokosów, wypasu.

Powód włączenia działki stosowne decyzje zostały uwzględnione w funduszu redystrybucyjnym organy wykonawcze organów w przypadku dobrowolnego porzucenia działek, a także w przypadku śmierci właściciela praw autorskich w przypadku braku spadkobierców.Znaczne obszary gruntów włączane są do funduszu redystrybucyjnego w wyniku likwidacji organizacji rolniczych.

Według Rosreestra w 2013 r. łączna powierzchnia gruntów rolnych wchodzących w skład gruntów funduszu redystrybucyjnego wzrosła o 105,2 tys. ha i do 1 stycznia 2014 r. wyniosła 45,8 mln ha. Jednocześnie powierzchnia gruntów rolnych objętych funduszem redystrybucyjnym zmniejszyła się o 171,4 tys. ha i wyniosła 11,6 mln ha.

W 2013 roku w ramach gruntów funduszu redystrybucyjnego w związku z ich przeznaczeniem na cele rolnicze zmniejszono powierzchnię gruntów ornych o 43,5 tys. ha. Znaczące obszary gruntów ornych objęto obrotem rolniczym w Republice Kałmucji (22,5 tys. ha), obwodzie amurskim (21,9 tys. ha), terytorium Krasnojarska (15,6 tys. ha), obwodzie penzańskim (9,1 tys. ha). ha), Swierdłowsku (15,6 tys. ha). ha), obwody saratowskie (8,1 tys. ha), Terytorium Primorskie (7,6 tys. ha), Riazań, Woroneż, Orenburg i Obwód Czelabińska(ponad 6,0 ​​tys. ha w każdym przedmiocie).

Według Rosreestr na dzień 1 stycznia 2014 r. znaczna część gruntów rolnych znajdowała się: w posiadaniu państwa i gmin – 258,32 mln ha, czyli 66,8% kategorii gruntów; w posiadaniu obywateli – 112,97 mln ha (29,3% kategorii gruntów); posiadany osoby prawne- 15,18 mln ha (3,9%).

Spośród wszystkich gruntów prywatnych w Federacji Rosyjskiej grunty rolne stanowiły 96,5% (128,2 mln ha) według stanu na 1 stycznia 2014 r., z czego 71,9% (92,2 mln ha) stanowiły udziały gruntowe obywateli w wspólna własność na ziemię. W porównaniu z rokiem poprzednim zmniejszyła się powierzchnia gruntów rolnych będących własnością prywatną o 189,6 tys. ha.

Jeśli obszary są oddzielone od ogółu współwłasność a ich granice są ustalone na ziemi, cena propozycji wzrasta co najmniej 3-4 razy. Chciałbym dokonać konwersji Specjalna uwaga w sprawie cen ofertowych gruntów rolnych. Żaden inny segment rynku nie oferuje tak szerokiego przedziału cenowego! Nawet pobieżny przegląd propozycji pozwala na wskazanie działek w tej samej gminie, których ceny różnią się dziesięciokrotnie. Przedział cenowy może zmylić nawet doświadczonego rzeczoznawcę. Aby uniknąć błędów, należy przede wszystkim zrozumieć stopień atrakcyjności inwestycyjnej wystawianych działek. Informacje uzyskane z tekstów reklam oraz ankiety przeprowadzonej wśród sprzedawców ujawniły następujące trendy.

Strona nie znaleziona

Dla handlu - tereny na skrzyżowaniu autostrady (wielopasmowej) z obwodnicą Moskwy, z dogodną dostępnością komunikacyjną. Stawki W ciągu ostatnich 5 lat koszt działek w obwodzie moskiewskim rósł, a tendencja ta wpłynęła na prawie wszystkie obszary i cele użytkowania gruntów.

Na przykład według GVA Sawyera koszt 1 hektara gruntów rolnych wzdłuż autostrady Noworyżskoje w odległości 50–70 km od obwodnicy Moskwy wynosił w 2003 r. 100 dolarów, do 2008 r. grunty o tych samych cechach osiągnęły koszt 3000 dolarów, czyli wzrost o około 3000%. Jednocześnie, zdaniem analityków spółki, szczyt wzrostu przypadł na okres od 2005 r. do połowy 2007 r., a od połowy 2007 r. dynamika wzrostu wartości gruntów zaczęła spadać.

Koszt gruntów wzdłuż autostrady kijowskiej rósł nieco mniej aktywnie: z 500 dolarów za sto metrów kwadratowych ziemi w 2003 r. do 7 000 dolarów w 2008 r.

Działki w Moskwie - przegląd za 2015 rok

Uwaga

Nawet jeśli uzyska się zgodę na przeniesienie, procedura ta wiąże się z pewnymi kosztami czasowymi i materiałowymi. Tutaj rzeczoznawca staje bezpośrednio przed problemem najlepszego wykorzystania (ALE). Analiza najlepszego wykorzystania terenu zaliczonego do gruntów rolnych i przeznaczonego do produkcji rolnej w żadnym przypadku nie sugeruje alternatywnego wykorzystania (pod zabudowę chałupniczą, infrastrukturę przydrożną itp.).

W przypadku gruntów rolnych, takich jak grunty orne, NEI oznacza użytkowanie działki w ramach naukowo potwierdzonego płodozmianu, co przyczynia się nie tylko do uzyskania wysokich plonów przy minimalnych kosztach, ale także do przywrócenia i zwiększenia żyzności gleby.

Przegląd rynku gruntów rolnych w obwodzie archangielskim

Region Samara jest częścią regionu Wołgi okręg federalny. Graniczy na zachodzie z obwodem Uljanowsk, na północy z Republiką Tatarstanu, na wschodzie z obwodem Orenburg, na południowym zachodzie z obwodem Saratowa, a w najbardziej wysuniętym na południe punkcie styka się z Republiką Kazachstanu.

Według stanu na 1 stycznia 2014 r. fundusz gruntów regionu Samara w granicach administracyjnych wynosi 5356,5 tys. Hektarów. Udział gruntów rolnych wynosi 4070,1 tys.
ha, czyli prawie 76% całego terytorium. Powierzchnia gruntów rolnych w ramach użytków rolnych wynosi 3796,5 tys. ha (93,28%), w tym: grunty orne – 2857,7 tys. ha (70,21%), ugory – 105,4 tys. ha (2,58%), nasadzenia wieloletnie – 27,8 tys. ha (0,68%), pola siana – 50,5 tys. ha (1,24%) i pastwiska – 755,1 tys. ha (18,55%)).

Przegląd rynku gruntów rolnych

Ważny

Eksperci mają jednak nadzieję, że pod patronatem głoszonego pragnienia Wzrost PKB oraz zmniejszenie substytucji importu, sytuacja w kraju może ulec zmianie. Przede wszystkim, jeśli kontynuując tę ​​proklamację, władze ponownie rozważą swoje podejście do polityki pieniężnej.

Aby rozwijać przemysł, konieczne jest udzielanie i ograniczanie kredytów stopy procentowe. Po drugie, jeśli producenci rolni zmienią dotychczasowe podejście do rolnictwa.. Nawet przy istniejącej wielkości dopłat, jeśli biznes zostanie odpowiednio zorganizowany i rozwiązany problem sprzedaży, można wykazać dobre wyniki.

Dziś najbardziej obiecujące i wykonalne zastosowanie zasady „zrób to sam, sprzedaj sam” wydaje się najbardziej obiecujące i wykonalne. Gdy producenci rolni budują łańcuch w ramach jednego klastra: podaż paszy – produkcja surowców – przetwórstwo – i co najważniejsze – sprzedaż.

Analiza rynku gruntów rolnych

Ale aby zrozumieć prawdziwy stan Rynek rosyjski ziemi, należy szczegółowo rozważyć jej palące problemy. Na początek należy podejść do badania cen gruntów rolnych.
Zdaniem ekspertów, którzy profesjonalnie kalkulują koszt gruntów, w najbliższej przyszłości nie należy spodziewać się istotnego skoku wzrostu cen gruntów. Wynika to z faktu, że większość gruntów rolnych znajduje się w udziałach lub innej własności zwykłych obywateli, którzy nie monitorują uważnie sytuacji na tym obszarze. Rynek walutowy i nie będą, w przeciwieństwie do właścicieli ziemskich zajmujących się zawodowo handlem ziemią, podnosić z dnia na dzień ceny gruntów rolnych, dostosowując się do kursu rubla. Zauważalny jest także trend, w którym ceny gruntów zaczęły rosnąć w zależności od regionalnej lokalizacji.

Analiza rynku gruntów rolnych

• Zwiększenie podaży płynnych działek w Moskwie i poza nią w związku z pospieszną sprzedażą aktywów przez właścicieli obciążonych wymagającymi spłaty pożyczkami.
• Zwiększenie liczby potencjalnych nabywców zainteresowanych możliwością akwizycji inwestycyjnych na rynku gruntów.
• Bardziej elastyczne podejście właścicieli do negocjacji przy sprzedaży majątku gruntowego.
• Koniec okresu szybkiego wzrostu cen gruntów, spadek wartości małopłynnych aktywów gruntowych.
• Rynek gruntów regionu moskiewskiego w Ostatnio jest uzupełniany przez obszary przylegające do osiedli, które w wyniku zatwierdzenia granic tych osiedli przechodzą do kategorii „terenów osadniczych”.

Prognoza Rozwój rynku gruntów w dużej mierze zależy od kondycja finansowa jej uczestnikami, których przyszłość jest obecnie bardzo niejasna.

Ponadto maksymalny spadek nastąpił w IV kwartale 2008 roku iw porównaniu do poprzedniego kwartału ceny uległy jedynie nieznacznej korekcie. Spadek cen wynika z faktu. że dziś bardzo, bardzo trudno jest sprzedać grunty rolne, dlatego właściciele gruntów, którzy chcą sprzedać swoje aktywa, muszą oferować imponujące rabaty.

Deweloperzy nie posiadają obecnie dodatkowych środków na zagospodarowanie gruntów rolnych (zmiana kategorii, geodezja itp.). w rezultacie popyt na takie grunty jest prawie całkowicie nieobecny, zwłaszcza na dużych obszarach. Spadek cen działek do 30 km od obwodnicy Moskwy w porównaniu do IV kwartału 2008 roku wyniósł 23,9%, w przedziale 31-60 km od obwodnicy Moskwy - spadek o 18,8%, w odległości ponad 61 km od obwodnicy Moskwy - spadek o 41, 8%.

Pomimo tego, że sektor rolniczy jest jednym z najbardziej dotowanych, wejście w poważne projekty z inwestycjami rzędu setek milionów rubli i więcej jest trudne. Trudności wiążą się z niskim poziomem podaży na rynku finansowania projektów, a także problemem sprzedaży produkt końcowy. W ramach podejścia dochodowego rzeczoznawca wylicza wskaźnik renty gruntowej – różnicę pomiędzy średnim dochodem brutto z terenu a kosztami, z uwzględnieniem zysku przedsiębiorcy. Podczas obliczeń rzeczoznawca analizuje, jakie rośliny i z jaką częstotliwością można uprawiać na ocenianym terenie, koncentrując się na danych rzeczywistych lub regulacyjnych, biorąc pod uwagę aktualne ceny sprzedaży, i otrzymuje całkowity dochód.
W podobny sposób obliczana jest część kosztowa, obejmująca oprócz kosztów zysk przedsiębiorcy (w oparciu o średnią rentowność branży dla każdej wybranej uprawy).

Przegląd rynku gruntów rolnych w obwodzie moskiewskim 2016

Dla poszczególnych obszarów ceny transakcyjne mogą znacząco różnić się od cen ofertowych. Profesjonalna kalkulacja Aby poruszać się po cenach, warto zacząć od cen tych działek (z potencjalnie odpowiednich), które kosztują najmniej. Z reguły wystawiane są przez ponad rok, a czasem i kilka lat, ich ceny zostały już kilkukrotnie obniżone i są jak najbardziej zbliżone do cen, po których ostatecznie zostaną zakupione. Profesjonalni rzeczoznawcy przeprowadzają bardziej dogłębną analizę w celu obliczenia wartości gruntu. Tradycyjnie dwa najbardziej odpowiednie podejścia to podejście porównawcze i dochodowe. Podejście porównawcze, w oparciu o porównanie cen działek o porównywalnych cechach i zbudowanie matematycznego modelu obliczeniowego uwzględniającego różnice pomiędzy obiektami analogicznymi a ocenianą działką.
Podejście dochodowe opiera się na przepływ środków pieniężnych, który generuje lub jest w stanie wygenerować oceniany obszar.

Przegląd zawiera analizę rynku działek rolnych w obwodzie jarosławskim na dzień 1 czerwca 2014 r.

Obecnie rynek działek rolnych do organizacji produkcji rolnej obejmuje dużą skalę działki o powierzchni ponad 1000 hektarów, a także małe działki do 10 hektarów. Do sprzedaży i dzierżawy oferowane są działki zarówno prywatne, jak i państwowe lub komunalne, a tereny inwestycyjne przygotowywane są pod zabudowę rolniczą.

Proponuje się zagospodarowanie szeregu działek rolnych pod organizację produkcji rolnej otwarty rynek jako grunty komercyjne pod organizację przedsiębiorstw handlu detalicznego i usług konsumenckich lub jako grunty pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym zakłada się, że zmieni się przeznaczenie i rodzaj dozwolonego użytkowania tej działki.

Sytuację na rynku gruntów w dużej mierze determinuje rozwój kompleksu rolno-przemysłowego, dostępność ukierunkowane programy rozwój. W obwodzie jarosławskim powstał rozwinięty kompleks rolno-przemysłowy. Grunty rolne w regionie obejmują prawie 1 milion hektarów. Bardzo rozwinięty przemysł Rolnictwo regionu opiera się na hodowli zwierząt. Produkcja roślinna nastawiona jest głównie na paszę dla przemysłu hodowlanego, a jedynie w nielicznych obszarach rozwinęła się produkcja produktów roślinnych nadających się na rynek.

Ogółem na realizację działań wspierających kompleks rolno-przemysłowy przeznaczono 2046,5 mln rubli (w 2012 r. – 1679,7 mln rubli), w tym z budżet federalny 1198,5 mln rubli (w 2012 r. – 664 mln rubli), z budżetu regionalnego 848 mln rubli (w 2012 r. – 1015,7 mln rubli).

W 2013 roku osiągnięto pewne pozytywne wyniki w kompleksie rolno-przemysłowym. Według Służby Informacyjno-Doradczej Kompleksu Rolno-Przemysłowego wskaźnik fizycznej wielkości produkcji rolnej w porównaniu do poziomu z 2012 roku wynosi 99,6%, a wydajność pracy 105,2%. Wzrost przychodów ze sprzedaży produktów rolnych wynosi 5%, wzrost kosztów produkcji 9%. W rezultacie ogólna rentowność (uwzględniając dotacje) wyniesie około 3%.

Jarosław „Służba informacyjno-doradcza kompleksu rolno-przemysłowego” zapewnia wsparcie projektów inwestycyjnych. Inwestorzy proszeni są o rozważenie terenów inwestycyjnych w dzielnicach miejskich obwodu jarosławskiego. Możliwości infrastrukturalne, dostępność gruntów i zasobów pracy pozwolą na utworzenie nowego wydajnego zakładu produkcyjnego lub przebudowę istniejącego. Przewidziane są także ulgi podatkowe z tytułu realizacji projektów inwestycyjnych, obejmujące całkowite zwolnienie z podatku od nieruchomości (stawka – 0%), wysokość podatku podatek dochodowy 0% bezterminowo, całkowite zwolnienie z podatek transportowy(stawka - 0%), ulgi podatkowe dla podatek gruntowy. Istnieje możliwość udzielenia dotacji z budżetu na pokrycie kosztów infrastruktury w ramach umowy inwestycyjnej.

Dostawa działek rolnych w regionie Jarosławia na rynku

Rynek gruntów w regionie Jarosławia jest niejednorodny. Zidentyfikowano zarówno obszary, na których nie ma podaży gruntów rolnych, jak i obszary o wysokim potencjale. Podaż gruntów pod produkcję rolniczą charakteryzuje się stosunkowo małą liczbą obiektów, jednakże powierzchnia działek z reguły przekracza 1 ha, a w przypadku podaży gruntów pod produkcję rolną może sięgać 2500 ha. kompleks produkcji rolnej. Większość podaży ziemi pod produkcję rolną stanowią duże działki, na które popyt jest ograniczony. Średnia powierzchnia działek na podstawie wyników monitoringu rynku wynosiła 80 hektarów.

Największa podaż pod względem powierzchni gruntów pod produkcję rolną przypada na region Uglicz - 61% i obwód peresławski - 21% całkowitej podaży. Udział obwodów bolszeselskiego, poszechońskiego i niekouzskiego wynosił odpowiednio 8%, 6% i 2%. Wszystkie pozostałe powiaty zajmują łącznie zaledwie 2% powierzchni gruntów, a udział każdego z nich wynosi poniżej 1%.

Ryż. 1. Struktura geograficzna podaży działek pod produkcję rolniczą

Struktura wniosku jest podyktowana położeniem geograficznym obszarów. Rejon Uglicz graniczy z obwodem twerskim, Peresław - z obwodami twerskim, moskiewskim i włodzimierskim. Rejon Neokuzski graniczy z jednej strony z obwodem Twerskim, z drugiej - ze zbiornikiem Rybińskim. Rejon Poshekhonsky graniczy także ze zbiornikiem Rybinsk i Region Wołogdy. Przewagę podaży w obwodach uglickim i peresławskim, a także w obwodzie bolszeselskim tłumaczy się grawitacją w stronę Moskwy i skupieniem się na Moskaliach.

Ryż. 2. Koncentracja podaży działek rolnych

Popyt i warunki handlowe na rynku gruntów rolnych w obwodzie jarosławskim

Sytuacja na rynku działek pod produkcję rolną jest ekstremalna niski poziom popyt na tle najbardziej zróżnicowanej podaży. Realizacja programy rządowe(dotacje w ramach programu wsparcia początkujących rolników) powoduje zainteresowanie stosunkowo niewielkimi działkami. Z kolei inwestorzy wolą inwestować gotówka na duże obszary ziemi w celu organizacji hodowli zwierząt, a także uprawy roślin, czyli w tych projektach, w których stopień zwrotu i rentowności jest najwyższy. Jednak pomimo wsparcia państwa warunki ekspozycji działek są dość wysokie, a poziom transakcji niski.

Najistotniejsze z punktu widzenia wpływu na koszt działek tej kategorii są czynniki lokalizacyjne (odległość od Moskwy i zbiornika Rybińskiego), a także komunikacja i obecność zbiornika w bezpośrednim sąsiedztwie.

Perspektywy użytkowania, czyli możliwość przeniesienia terenu do innej kategorii i przeznaczenia pod budownictwo mieszkaniowe, obiekty handlowo-usługowe czy infrastrukturę przydrożną, również mają istotny wpływ na koszt działki. średni koszt metr kwadratowy działki, których najlepsze wykorzystanie wiąże się z przeniesieniem do innej kategorii i zmianą rodzaju dozwolonego użytkowania, przekracza 10-12-krotnie średni koszt działki bezpośrednio pod produkcję rolniczą.

Na podstawie wyników I kwartału 2014 r. Najwyższa średnia cena podaży działek pod produkcję rolniczą (z wyłączeniem gruntów, których rodzaj dozwolonego użytkowania ma się zmienić) występowała w obwodach Niekouzskim i Poshekhonskim obwodu jarosławskiego - 19,5 rubla / mkw. m i 17,5 rub./mkw. Wyjaśnia to stosunkowo niewielka wielkość podaży, obecność dobra dostępność transportowa do działek (drogi asfaltowe), dostępność komunikacji, w tym gazowej. Warto zauważyć, że pomimo wysokiego średniego kosztu za metr kwadratowy, w tym obszarze dostępne są również oferty z niskimi cenami sprzedaży: teren inwestycyjny Niva (na terenie spółdzielni rolniczej Nekouzsky i Niva LLC) jest wystawiony na sprzedaż lub długi -dzierżawa terminowa, cena sprzedaży waha się od 1-1,5 rubli/m2, koszt wynajmu wynosi 120 rubli/ha.

Najpopularniejsze obszary to dzielnice Pereslavl i Uglich, wysoki poziom podaż na tych obszarach znalazła odzwierciedlenie w średnim koszcie zaopatrzenia – koszt 1 mkw. wyniósł 10,5 rubla i 8 rubli. odpowiednio. Wręcz przeciwnie, niski poziom podaży spowodował stosunkowo wysoki poziom średnich kosztów w obwodzie lublińskim, graniczącym z obwodami Kostromskimi i Wołowskimi - 8,5 rubla/mkw.

Najniższą średnią cenę podaży odnotowano w obwodzie rostowskim – 1,5 rubla/mkw.

Ryż. 3. Średnia cena propozycje dla okręgów obwodu jarosławskiego

Średnia cena podaży działek rolnych w całym obwodzie jarosławskim wynosi około 9,5 rubla/m2. M.

Średni koszt 1 mkw. m. na podstawie wyników transakcji gruntami pod produkcję rolną w całym obwodzie jarosławskim wyniosła 5,5 rubla/m2.

Trendy i prognozy:

• Ogólnie rzecz biorąc, polityka regionalnego przywództwa jest korzystna dla rozwoju działalność inwestycyjną na terytorium obwodu jarosławskiego obecność regionalnego ustawodawstwa inwestycyjnego, które pozwala na inwestowanie przy minimalnym ryzyku, a także wyspecjalizowanej jednostki w administracji regionalnej;
• Rozwój rolnictwa w krótkim okresie ułatwia możliwość jego pozyskania korzyści podatkowe oraz dotacje na realizację priorytetowych projektów inwestycyjnych dla regionu;
• Na rynek gruntów w regionie w dalszym ciągu istotny wpływ będzie miała bliskość Moskwy, będącej źródłem inwestycji i największym rynkiem konsumenckim (region położony jest zaledwie 282 km od Moskwy)
• Najbardziej poszukiwane pozostaną obszary w pobliżu Moskwy i obwodu moskiewskiego - Uglichsky i Pereslavsky, a także obszary o znacznych zasobach wodnych - Nekouzsky, Rybinsky, Poshekhonsky.

Wnioski:

Obecnie rynek działek rolnych charakteryzuje się znaczną nadwyżką podaży nad popytem oraz stosunkowo niskimi cenami sprzedaży.

Wzrośnie realizacja programów rozwoju rolnictwa, zwiększenie dostępności surowców oraz opracowanie działań stymulujących sprzedaż bezpośrednią własnych produktów atrakcyjność inwestycyjna sektora, co pociągnie za sobą wzrost kosztów gruntów i dalszy rozwój rynek gruntów rolnych.

Zamów usługę lub odbierz Dodatkowe informacje Z naszymi biurami można się kontaktować telefonicznie:

7 812 326-20-06 Petersburg
+7 495 955-78-37 Moskwa
+7 343 372-54-75 Jekaterynburg
E-mail Poczta:

Podaż i popyt

Analiza rynku działek rolnych w obwodzie symferopolskim została przeprowadzona na dzień 01.04.2018. W badaniu wykorzystano informacje z 83 wniosków o łącznej powierzchni około 370 hektarów.

Pod względem liczby propozycji działek rolnych prym wieś Trudowskoje – 28% ogółu propozycji, a na drugim miejscu jest wieś Perowskie – 16%. Zatem, największy wkład przyczynić się do kształtowania rynku osady wiejskie, przylegający bezpośrednio do granic miasta Symferopol.

Struktura podaży według gmin, %

Zakres powierzchni działek rolnych oferowanych do sprzedaży w obwodzie symferopolskim wynosi 0,4-36 ha.

Struktura podaży działek rolnych według powierzchni

Powierzchnia, mkw. M.	Udział,%
mniej niż 1 ha
od 1 do 2 ha
od 2 do 3 ha
od 3 do 4 ha
od 4 do 5 ha
od 5 do 10 ha
ponad 10 hektarów

Struktura podaży działek rolnych według powierzchni,%

Źródło: monitoring rynku gruntów AFK-Audit LLC

Rolnictwo i przetwórstwo produktów rolnych to kierunek priorytetowy rozwój gospodarczy regionu. Szczególny nacisk położony jest na produkcję i przetwórstwo warzyw, sadownictwo, uprawę winorośli, hodowlę zwierząt, hodowlę drobiu i produkcję olejków eterycznych.

Bezwarunkowy przewagi konkurencyjne Region Symferopola w tej branży posiada żyzne grunty rolne, umożliwiające uprawę i przetwarzanie całej gamy upraw rolnych; opłacalny pozycja geograficzna(bliskość centrum republiki, dostępność węzłów komunikacyjnych), duża gęstość populacja (dostępność siły roboczej).

Analiza cen

Przedział cenowy zebranych propozycji jest dość szeroki: średni Cena jednostkowa sprzedaż działek rolnych wynosi około 93 ruble/m2. m z zakresem zmian od 11 do 276 rubli/mkw. M.

Na wzrost ceny podaży wyraźny wpływ ma lokalizacja oferowanej do sprzedaży działki w pobliżu miasta Symferopol.

Mapa gmin obwodu symferopolskiego

Najwyższy średni koszt działki rolne w obwodzie symferopola obserwuje się we wsi Urozhaynovsky - 156 rubli / m2. m. Na drugim i trzecim miejscu pod względem ceny podaży znajdują się Perovskoye s/p (136 rubli/m2) i Chistenskoye s/p (132 rubli/m2).

Tereny wszystkich trzech osiedli sąsiadują z terytorium dzielnicy miejskiej Symferopol. Ponadto przez ich działki przebiega przyszła autostrada Tavrida, co niewątpliwie wpływa na koszt działek. Wyjaśnienie, że teren znajduje się „obok budowanej autostrady Tavrida” pojawia się w tekście wielu ogłoszeń sprzedaży jako dodatkowy czynnik motywujący.

Niski średni koszt działek rolnych - na poziomie 50 rubli / mkw. m - w Pozharsky s/p.

Konkretny Cena rynkowa działki SkhN

Miasto (MO)	Wartość rynkowa, rub/mkw
	Minimalna wartość	Maksymalna wartość	Średnia wartość
Wieś Dobrowskie
wieś Donskoje
wieś Mazanskoje
Mirnovskoe s/p
Nikolaevskoe s/p
Wieś Perowskie
wieś Pożarskoje
Rodnikowskie s/p
Wieś Trudowskoje
Urozhaynovskoe s/p
Wieś Czystenskoje
Łączna suma

Średnia jednostkowa wartość rynkowa działek rolnych według gminy, rub./mkw. M

Źródło: monitoring rynku gruntów AFK-Audit LLC

Czynniki cenowe

Lista czynników cenowych tworzona jest na podstawie analizy rynku nieruchomości i rekomendacji ekspertów. Z reguły na wartość ceny ofertowej lub ceny popytowej działek wpływa kilka głównych czynników kosztowych.

Oprócz czynników regulacje rządowe, ogólną sytuację gospodarczą, sytuację mikroekonomiczną i sytuację społeczną regionu, duży wpływ ma grupa czynników fizycznych: kształt terenu, rodzaj nawierzchni (płaska, pagórkowata), obecność komunikacji, dróg, środowisko.

W przypadek ogólny do głównego czynniki cenowe Czynnikami wpływającymi na wartość działek są m.in.:

• Okoliczności transakcji (czynnik przetargowy);
• Rodzaj prawa i obecność obciążeń;
• Warunki finansowe;
• Warunki sprzedaży;
• Data sprzedaży/oferty sprzedaży;
• Odległość do drogi federalnej;
• Powierzchnia działek;
• Typ gleby.

Trendy i prognozy

Główne problemy, przed którymi stoi Republika Krymu w dziedzinie rozwoju rolnictwa:

• zależność od dostaw wody poprzez Kanał Północnokrymski;
• słabo rozwinięta infrastruktura rynkowa, w szczególności system sprzedaży i magazynowania produktów rolnych;
• niska efektywność przedsiębiorstw rolnych;
• fizyczne i moralne zużycie trwałych aktywów produkcyjnych;
• niska produktywność rolnictwa;
• utrata rynku ukraińskiego.

Rolnictwo krymskie ma dziś ogromny potencjał. Zainteresowanie inwestorów półwyspem trwa do dziś: w republice stale podpisywane są umowy inwestycyjne i uruchamiane są nowe projekty.

Wnioski:

• Pod względem liczby oferowanych działek rolnych rynek gruntów w obwodzie symferopolskim jest dość rozwinięty. Pod względem liczby ofert sprzedaży działek w tym segmencie nieruchomości prym wiodą osada wiejska Trudowskoje - 28% ogólnej liczby ofert i osada wiejska Perowskie - 16%.
• Główny udział ofert sprzedaży działek koncentruje się w przedziale od 2 do 3 hektarów i od 5 do 10 hektarów.
• Średni jednostkowy koszt sprzedaży gruntów rolnych wynosi około 92 ruble/m2. m z zakresem zmian od 11 do 276 rubli/mkw. m. Najwyższy średni koszt działek rolnych obserwuje się na terenie osiedli wiejskich Urozhaynovsky, Perovsky i Chistensky.
• Obniżenie kosztów transportu po oddaniu do użytku nowych autostrad transportowych pomiędzy Terytorium Krasnodarskim a Republiką Krymu i w konsekwencji zwiększenie dostępności surowców, zwiększy atrakcyjność inwestycyjną sektora, co będzie się wiązało ze wzrostem w kosztach działek i dalszy rozwój rynku działek rolnych.

Możesz zamówić usługę lub uzyskać dodatkowe informacje kontaktując się z naszym biurem telefonicznie.

Spośród 18 największych fuzji i przejęć w sektorze rolnym w 2017 r. 11 transakcji w taki czy inny sposób dotyczyło działalności związanej z produkcją roślinną. W sześciu przypadkach głównym nabywanym aktywem były grunty rolne. Wraz z ożywieniem gospodarczym rynek przeżywa kolejny wzrost, a w sektorze trwa konsolidacja. Tak więc, jeśli w 2011 r. 10 najlepszych latyfundystów według firmy konsultingowej BEFL kontrolowało 3,8 mln ha, a do wiosny 2017 r. liczba ta wzrosła do 5,2 mln ha. Eksperci zauważają jednak, że strategia zakupu ziemi tylko w celu rozbudowy banku staje się coraz mniej popularna. Obecnie priorytetem jest efektywność produkcji i optymalizacja kosztów, dlatego uczestnicy rynku uważniej oceniają potencjalne akwizycje pod kątem dodatkowych inwestycji w nie i późniejszych zwrotów.

Jest mniej dużych ofert

Transakcje gruntami są jednym z głównych czynników napędzających rynek fuzji i przejęć w sektorze rolnym, mówi Andrey Tikhomirov, partner w A8 Praktika. Główną rolę odgrywają duże gospodarstwa rolne, które dysponują wystarczającą ilością baza finansowa Aby powiększyć swoje banki ziemi, w ostatnich latach dołączyli do nich nowi gracze spoza podstawowej grupy. Ci drudzy dysponują także znaczącymi zasobami i chęcią szybkiego zgromadzenia dużych aktywów. Dobry przykład— szybki wzrost powierzchni zarządzanych gruntów System AFK: jesienią ubiegłego roku miała 380 tysięcy hektarów, biorąc pod uwagę „ RZ Agro", którego jest współwłaścicielką wraz z członkami rodziny Louis Dreyfus. Ponadto zarząd korporacji zapowiadał już wcześniej, że w przyszłości planuje powiększyć bank ziemi do 1 mln ha, a na ten rok planowano 500 tys. ha. Według Tichomirowa zainteresowanie rynkiem pozostanie, jeśli będzie wystarczający poziom podaży i popytu. Popyt będzie zależał od sytuacja finansowa przedsiębiorstw i możliwość uzyskania kredytów po akceptowalnym oprocentowaniu, podaż zależy od dostępności wystarczającej ilości odpowiednich działek.

Jednak obecnie dość trudno jest znaleźć duże, płynne aktywa gruntowe, zauważa Tichomirow. „Podaż jest ograniczona. Dobre obszary są już w większości własnością dużych graczy, więc wie, że poszukiwania prowadzone są wśród małych właścicieli gruntów. — Jednocześnie na rynku czasami pojawiają się poważne oferty (na przykład „ Biała fregata„), ale są one raczej związane ze sprzedażą wymuszoną.” Inną opcją jest oferowanie dużych połaci gruntów w regionach, które nie przyciągają zbyt wielu nabywców, np. w regionie Penza – dodaje ekspert.

O dużym wyborze gruntów rolnych nie trzeba już mówić, zgadza się Olga Romanova, partner zarządzający grupy prawnej Ratum. Przykładowo, jeśli wcześniej kupujący nie brali gruntów ugorowanych, teraz je kupują, łącznie z lasami. „Nie patrzą już na jakość i to, czy pole jest równe, ale na inne kryteria: może to ugór, ale blisko drogi, albo działka graniczy z polem, które już należy do firmy” – zauważa. Jednocześnie zmniejszyła się wielkość aktywów oferowanych do sprzedaży, prawie nie ma transakcji zakupu od razu 15-20 tys. ha, chyba że mówimy o upadłości przedsiębiorstwa.

Liczba ofert dużych działek (od 10 tys. ha) znacząco spadła w porównaniu z latami 2015-2016, kiedy to gwałtowna deprecjacja rubla i niepewność makroekonomiczna, a także spekulacje na temat przepisów dotyczących gruntów zmusiły zagranicznych właścicieli do opuszczenia rynku, ich partner i menadżer przypomina centrum kompetencji w kompleksie rolno-przemysłowym KPMG Witalij Szeremet. Ostatnią dużą sprzedaną działką był bank ziemi Rolnictwo na Czarnej Ziemi(246 tys. ha). „Nie można jednak powiedzieć, że podaż na rynku dużych aktywów została wyczerpana. Dziś aktywa grup finansowych, które przeżywają trudności finansowe, takie jak grunty, są wyprzedawane lub są do nich bliskie. RosAgro„(w zeszłym roku miał szacunkowo 400 tysięcy hektarów). Są inni podobni gracze” – wie. O cenie wywoławczej mówi ekspert z pewnością fakt, że takie aktywa nadal są obecne na rynku, pomimo dużego zainteresowania w branży.

Teraz na sprzedaż wystawionych jest kilku dość dużych graczy dysponujących setkami tysięcy hektarów gruntów – potwierdza dyrektor zarządzający BEFL Władysław Nowosełow. Jednakże dobre firmy Obiektów transakcyjnych na rynku jest niewiele i choć w latach 2017-2018 wzrosła podaż aktywów, to jakościowych nie wzrosła znacząco – zauważa. „Powód jest oczywisty: w większości przypadków aktywo wysokiej jakości (dobry, zwarty teren, wyposażenie, zaplecze magazynowe, wysoki poziom technologii i kultury produkcji) przynosi wysokie dochody, a jego właściciel rzadko ma ochotę sprzedać firmę – wyjaśnia ekspert.

Podaż ziemi w Rosji jest bardzo duża, choć oczywiście najlepsze działki zostały już rozdane i znajdują się w rękach dużych gospodarstw. Ale można zająć gorsze pola, zainwestować w rekultywację, nawozy i w efekcie uzyskać jeszcze lepsze wyniki – mówi dyrektor działu finansów przedsiębiorstw firmy inwestycyjnej „ Atona» Iwan Nikołajew. Oczywiste jest jednak, że jeśli mówimy o zakupie gruntów w pobliżu portów, na terytorium Krasnodaru lub w najbardziej atrakcyjnych regionach Regionu Czarnej Ziemi, znalezienie opcji jest prawie niemożliwe, chociaż istnieje i będzie popyt te regiony. „Z geograficznego punktu widzenia im bliżej portów znajdują się te obiekty, tym mniej prawdopodobne kupujcie je, i to dotyczy nie tylko Południa: na przykład w obwodzie woroneskim ziemia jest bardziej dostępna niż na Kubaniu, a w obwodzie tambowskim łatwiej jest wybrać aktywa niż w Woroneżu” – porównuje Nikołajew.

Kryteria wyceny aktywów

Według Tichomirowa, wybierając grunty do zakupu, firmy zwracają przede wszystkim uwagę na lokalizację terenu: zwykle przyciągają je oferty z regionów, w których prowadzą już działalność. Ważne jest również, aby na danym obszarze panowały dobre warunki klimatyczne i glebowe. Następne kryterium— czystość prawna składnika aktywów i brak obciążeń.

Kiedy Ratum przeprowadza audyt gruntów dla dużych gospodarstw rolnych, gdyż większość transakcji odbywa się na rynku wtórnym, a odniesienie historyczne fabuła: jak i jak legalnie powstała, jakie było ryzyko i czy istnieje teraz, mówi Romanova. Na przykład jednym z powodów, dla których „ Rusagro» odmówił zakupu kurskich ziem Ivolga-Holding, z którymi miał do czynienia problemy finansowe, chodziło o to, że kiedyś nie dość odpowiedzialnie podchodził do kwestii rejestracji gruntów. Część terenów nie była nawet zarejestrowana do dzierżawy, firma pracowała na nich w ramach „umów dżentelmeńskich” z administracje lokalne, to był znany fakt. Tak czy inaczej, wiele osób boryka się obecnie z podobnymi problemami, szczególnie w przypadku transakcji wzajemnych – dodaje. „Jest to szczególnie prawdziwe, jeśli firma jest jedynym dużym inwestorem w sektorze rolnym w powiecie lub regionie: współpracuje z lokalnymi urzędnikami, przekazuje część pieniędzy do budżetu, ale grunty nie są zarejestrowane” – wyjaśnia Romanova. „Kiedy zauważymy jakiekolwiek naruszenia i potencjalne konflikty, doradzamy klientom, aby poszukali innych aktywów do zakupu”.

Na przykład teraz ważną rolę w rozwoju rynku gruntów rolnych zaczęły odgrywać błędy lub naruszenia prawa popełnione przy rejestracji działek na początku XXI wieku, kiedy odbywały się duże zakupy udziałów – mówi Romanova. Wtedy wielu firmom spieszyło się, żeby szybciej zdobyć ziemię, choć były też takie, które stawiały na bezpieczeństwo transakcji, np. wszystko dokładnie sprawdzały” Agro-Invest» ( Rolnictwo na Czarnej Ziemi). Dzięki temu gracze posiadający dobre wsparcie prawne mogą teraz anulować wieloletnie transakcje kupna i sprzedaży gruntów, jeśli uda im się dowiedzieć i udowodnić, że np. udziały kupiła osoba, która otrzymała udział w gruntach poprzez zobowiązania zabezpieczające, i w rzeczywistości nie był akcjonariuszem. „Widzą niespójności w rejestrze, znajdują uczestników wspólnego majątku lub ich spadkobierców, którzy nie wiedzieli o transakcjach, i zaczynają ich kwestionować w ich imieniu” – komentuje. — Przywracane są terminy okres przedawnienia za 10-11 lat transakcje zostaną anulowane, a grunt trafi do innego zainteresowanego. Takich historii jest teraz wiele.” Istnieją również precedensy, kiedy sąd arbitrażowy unieważnia transakcje polegające na wprowadzeniu udziałów gruntowych do kapitał zakładowy firmy, na przykład, gdy firma z ograniczona odpowiedzialność zaakceptować więcej ludzi niż dopuszcza to prawo, a poprzez fałszowanie dokumentów zostają pozbawieni praw majątkowych. Takie programy, które wprowadzono głównie w celu późniejszej spekulacji gruntami, obecnie ulegają rozpadowi i następuje aktywna redystrybucja rynku, mówi Romanova.

Novoselov zwraca jednak uwagę, że coraz rzadziej słyszy się, że grunt nie jest legalnie zarejestrowany. „Od czasu przyjęcia kodeksu gruntowego i ustawy o obrocie gruntami rolnymi zgromadziła się już masa krytyczna pozytywne zmiany, które pozwalają na legalny obrót dużymi obszarami gruntów, z prawem dzierżawy gruntów – mówi.

Poza tym lokalizacja działek jest ważna dla firm zajmujących się uprawą roślin – lepiej, jeśli tworzą duże skupiska, a nie są rozproszone – kontynuuje Tichomirow. Następnie eksperci sprawdzają, czy ziemia jest uprawiana, co uprawia się, jaki płodozmian i technologie są stosowane oraz czy gospodarstwo posiada sprzęt i specjalistów. – Z naszego doświadczenia wynika, że ​​nabywcy, zwłaszcza duże gospodarstwa rolne, są bardziej zainteresowani zakupem oddzielnych gruntów – wyjaśnia ekspert. „Mają własną flotę sprzętu, technologię, personel i ustalone procesy biznesowe, więc zazwyczaj nikt nie chce brać na siebie zobowiązań finansowych przejmowanej firmy”. Nasz rynek nie wypracował jeszcze modelu sprzedaży aktywów opartego na wskaźnikach finansowych – dodaje Witalij Szeremet. „Raczej kupują osobno ziemię i obiekty produkcyjne. Moim zdaniem można to wytłumaczyć tym, że dobre aktywa prawie się nie sprzedają, a problematycznych biznesów nie wycenia się ze względu na ich niewykorzystany potencjał – komentuje.

„Bio-Ton”(pod kontrolą holdingu 375,7 tys. ha w obwodach samarskim, uljanowskim i saratowskim) nabywa działki, które są natychmiast włączane do płodozmianu. „Dokonaliśmy poważnych inwestycji w modernizację urządzeń technologicznych, podnoszenie kwalifikacji pracowników i wdrażanie nowoczesne metody rolnictwa, więc nie widzimy powodu do zakupu gotowe biznesy w regionach obecności, ponieważ w tym przypadku nie ma dla nas żadnej wartości dodanej” – podkreśla Michaił Kharlamov, zastępca dyrektora generalnego ds. Zarządzania strategicznego firmy.

„Bio-Ton” systematycznie wyszukuje i wybiera miejsca najatrakcyjniejsze pod względem urodzajności oraz położenie geograficzne– mówi Charlamov. „Planujemy rozwijać się w płynnym tempie, o około 10-20 tys. ha rocznie, wykupując sąsiednie grunty i włączając je do płodozmianu” – dzieli się swoimi planami. „Kompaktowa lokalizacja zapewnia korzyści logistyczne i zwiększa kontrolę operacyjną”. Zwiększanie banku ziemi nie jest jednak dla spółki celem samym w sobie – wyjaśnia dyrektor naczelny – obecnie priorytetem jest zwiększenie rentowności operacyjnej. „Koncentrujemy się na intensyfikacji procesu produkcyjnego i wprowadzaniu nowych technologii” – wyjaśnia Kharlamov. Wejście w nowe regiony możliwe jest tylko w przypadku szczególnych sytuacji lub ciekawej dużej (co najmniej 30 tys. ha) i zwartej działki w cenie odpowiadającej gospodarstwu. Decyzja o takiej transakcji zostanie podjęta odrębnie projekt inwestycyjny, on mówi.

Bank Ziemi” Narodowy AFG» wynosi 92 tys. ha (bez majątku należącego do współwłaścicieli gospodarstwa, ale nie wchodzącego w jego strukturę). Według dyrektora generalnego holdingu Jurija Biełowa grupa planuje zwiększyć powierzchnię gruntów głównie pod uprawę superintensywnych sadów jabłoniowych, a także pod uprawę warzyw. Na przestrzeni ostatnich kilku lat holding pozyskał aktywa przede wszystkim z myślą o tych dwóch obszarach działalności. Jednocześnie w odróżnieniu od Bio-Ton kupuje nie tylko grunty, ale całe kompleksy produkcyjne. Tak więc w 2016 roku firma kosztowała 30 milionów rubli. kupił kompleks w regionie Arzamas Obwód Niżny Nowogród zwiększenie wolumenu opakowań umytych ziemniaków, co obejmuje również pojemność magazynową na 8 tys. ton produktów. Następnie na tym samym terenie nabyto przedsiębiorstwo rolne posiadające 1,2 tys. ha gruntów rolnych i przechowalnię ziemniaków na 5 tys. ton, a w sąsiednim Diveevo – 4 tys. ha gruntów, w większości ugorowanych. W obwodzie rostowskim gospodarstwo zakupiło dwa lata temu kompleks do uprawy ziemniaków i warzyw w gruncie otwartym o powierzchni 4 tys. ha gruntów rolnych, przechowalnie ziemniaków o łącznej pojemności 20 tys. ton oraz linię pakującą o wydajności 15 ton na godzinę, mówi Belov. „W 2017 roku nabyliśmy około 1 tysiąca hektarów pól ryżowych w obwodzie krasnodarskim i kilka małych działek pod uprawę warzyw w obwodzie niżnym nowogrodzie” – dodaje.

Biełow uważa, że ​​sytuacja z wyborem odpowiednich gruntów rolnych różni się w zależności od regionu. Na przykład na terytorium Krasnodaru jest niewiele wolnych gruntów, prawie wszystkie są zagospodarowane, więc holding jest zmuszony konkurować z innymi branżami o zakup działek pod sadzenie ogrodu. „Gdybyśmy mogli zagospodarować tereny np. z regionu regionalnego i fundusze federalne, rozwijalibyśmy się szybciej” – jest pewien Belov. „W tym kontekście chciałbym, aby państwo wspierało kapitałochłonne projekty, takie jak superintensywne ogrodnictwo”. Ale w regionie Niżnego Nowogrodu firma regularnie otrzymuje oferty zakupu przedsiębiorstw rolniczych z różnych regionów. Zawsze są na sprzedaż duże działki. Decydując się na zakup, wszystko zależy od ceny i położenia geograficznego witryny, wyjaśnia Belov. Może również istnieć dodatkowe warunki: na przykład trzymanie stada bydła w przedsiębiorstwie, co nie jest odpowiednie dla firmy. W obwodzie nowogrodzkim jeszcze łatwiej jest znaleźć ziemię i będzie ona kosztować znacznie mniej, ale jest to strefa ryzykownego rolnictwa, więc produkcja roślinna jest tam mniej rozwinięta niż w strefie środkowej – dodaje naczelny menadżer.

Kharlamov potwierdza, że ​​duże działki są obecnie na rynku dość rzadkie, a ich wartość zwykle przewyższa cenę rynkową, gdyż grunty te objęte są płodozmianem. Jednak pozycja Bio-Ton w branży ukształtowała się w dużej mierze dzięki przywróceniu do obiegu ugorów: w ciągu ostatnich 10 lat wprowadzono ponad 100 tys. ha, a w tym roku planowany jest powrót ok. 4 tys. ha. " Miratorg» aktywnie rozwija się także kosztem ugorów: w zeszłym roku gospodarstwo przywróciło do obrotu ponad 85 tys. hektarów w Briańsku, Smoleńsku, Orolu, Kałudze i Regiony Tuły, organizowanie pastwisk dla bydła mięsnego.

« Narodowy AFG„również nie odmawia zakupu kaucji. W ciągu trzech lat firma przywróciła do obrotu 900 hektarów w obwodzie niżnym nowogrodzie i 700 hektarów w obwodzie nowogrodzkim, a na rok 2018 planuje pozyskać kolejne 300–400 hektarów, mówi Belov. To prawda, że ​​​​praca z takimi ziemiami jest zawsze kwestią ekonomii. Przede wszystkim przeprowadzana jest analiza gleby: na początkowo nieurodzajnej ziemi będą rosły tylko chwasty, wyjaśnia najwyższy menedżer. Koszt wprowadzenia do obrotu jednego hektara złóż zależy od stopnia zaniedbania tych gruntów. „Jeśli las wyrósł na ziemi, to najpierw wycina się drzewa, wyrywa pniaki, potem podwójne talerzowanie, orkę i bronowanie. Przy tak „ciężkich” złożach koszt może sięgać nawet 20 tys. rubli/ha – szacuje. „Jeśli pole jest po prostu zarośnięte chwastami, koszt wyniesie około 6-7 tysięcy rubli/ha”.

Według Biełowa tradycyjnie wartość majątku gruntowego zależy od jego położenia geograficznego, dostępności dróg dojazdowych, wskaźników żyzności gleby i ogólne warunki ziemie. Jeżeli wiąże się to z budową obiektów produkcyjnych i magazynów, oceniana jest także bliskość lokalizacji do sieci dostaw surowców oraz koszt przyłączenia. W przypadku sadzenia ogrodów superintensywnych kryteriami decydującymi są cechy jakościowe gleby i dostępność źródła wody do zorganizowania systemu nawadniania kropelkowego, mówi.

Strategie spekulacyjne nie są już istotne

Inwestorzy spoza branży mogą obecnie przyciągać grunty rolne tylko wtedy, gdy planują zająć się agrobiznesem, przetwarzać je w celu generowania dochodu lub jeśli istnieje zamiar przeniesienia gruntu do innej kategorii i np. Budowy nieruchomości. „Czasy, kiedy firmy inwestycyjne lub banki kupowały ziemię, aby ją odsprzedać po wyższej cenie, minęły i myślę, że nie wrócą, bo nie ma komu odsprzedać” – mówi Iwan Nikołajew z Aton. „Gospodarstwa rolne pozyskują rocznie 50 tys. hektarów i więcej, po co więc mają brać ziemię od firmy inwestycyjnej po wyższej cenie, skoro same mogą równie łatwo znaleźć odpowiednią działkę i to za niższą cenę?” Oczywiście możliwe są wyjątki, gdy inwestorowi niezwiązanemu z podstawową działalnością trafiają w ręce wyjątkowe grunty, które przyciągają gospodarstwa rolne, ale te ostatnie znają ten rynek znacznie lepiej i w większości przypadków potrafią znaleźć alternatywne opcje – dodaje ekspert.

Co stanie się z cenami

W 2017 r. pewne zainteresowanie zakupem ziemi utrzymywało się nawet wtedy, gdy stało się jasne, że cały rok był dla rolników raczej nieudany – mówi Witalij Szeremet. Jest on w dużej mierze napędzany przez inwestorów spoza podstawowej działalności i będzie się utrzymywał przez jakiś czas, ponieważ średni koszt gruntów w Rosji pozostaje stosunkowo niski w porównaniu do porównywalnych rynków, chociaż nastąpiła korekta w górę ze względu na wahania kursu rubla w 2014 r. -2015.

W latach 2014–2016 niemal wszystkie regiony odnotowały wzrost cen gruntów, który zatrzymał się w 2017 r. Ceny w najlepszych rejonach południa oscylują w granicach 180-200 tys. rubli/ha, w centrum Rosji – na poziomie 50-70 tys. rubli/ha – podaje Vladislav Novoselov. Ceny gruntów w 2017 roku osiągnęły wartości szczytowe, a od jesieni spadają o 10-15% lub nawet więcej na tle pojawienia się wystarczających duża ilość nowe propozycje – mówi dyrektor działu prawnego „ Miratorg» Aleksander Krasnow. Co więcej, rzeczywiste ceny transakcyjne jeszcze bardziej odbiegają od początkowych oczekiwań sprzedawcy – o 20-30% – dodaje. „Teraz mamy możliwość wyboru najlepszej jakości i najbardziej odpowiedniego gruntu dla naszej lokalizacji. Uważamy, że w ciągu 2018 roku na rynku pojawią się nowe oferty sprzedaży, a tendencja spadkowa cen będzie kontynuowana – spodziewa się.

Podobną opinię podziela Michaił Kharlamov. Rekordowe zbiory w 2017 r. i prognoza na 2018 r. spowodowały spadek cen produktów, nadprodukcja wypchnie z rynku nieefektywnych graczy, źle zarządzających swoimi kosztami, co doprowadzi do wzrostu podaży i ewentualnego spadku kosztu ziemi , on wierzy. Koszt ziemi jako aktywa przedsiębiorstwa zależy bezpośrednio od sytuacji na rynku rolnym: im niższa cena produktu końcowego, tym niższy zwrot z inwestycji. Rentowność nie może spadać w nieskończoność, dlatego korekta wartości gruntów jest zdarzeniem bardzo prawdopodobnym – przekonuje czołowy menedżer.

W ubiegłym roku nie tylko zatrzymał się wzrost cen ziemi, ale także spadła płynność majątku rolnego związanego z produkcją roślinną – zgadza się z nim Nowosełow. Dalsze zachowanie cen będzie w dużym stopniu zależeć od rentowności działalności związanej z uprawą roślin. Jednocześnie uważa, że ​​ceny gruntów w Europie czy Ameryce są dla nas w najbliższej przyszłości nieosiągalne. Powody obejmują ryzyko kraju, brak funduszy, słabo rozwinięte możliwości logistyczne na duże odległości i inne.

Ceny gruntów rolnych w Rosji są niższe niż w wielu innych krajach, m.in. ze względu na specyfikę pól i ich wielkość, mówi Olga Romanowa. Na przykład pola w Niemczech czy Holandii są znacznie mniejsze, tam można obejść się bez szerokiego sprzętu. „Do kosztu ziemi doliczamy inne koszty, w szczególności logistykę: zdarza się, że nie jest łatwo dostać się na pole i usunąć z niego plony bez strat” – wyjaśnia. Gdyby w przyszłości nie trzeba było tych kosztów uwzględniać, być może grunt byłby droższy. W której wartość katastralna Ceny gruntów są czasami znacznie wyższe niż w transakcjach, podkreśla Romanova. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli średni poziom ceny w Rosji będą kształtować się w przedziale 30-40 tys. rubli/ha – to będzie rozsądna liczba. „Ceny pozostaną mniej więcej na tym samym poziomie co obecnie, a miejscami możliwa jest obniżka – gospodarka wszystko wyrówna” – uważa.

Mówiąc osobno o koszcie gruntów rolnych, należy ocenić, co inwestor otrzyma od nich w przyszłości oraz wielkość dodatkowych inwestycji, potwierdza Aleksiej Ledenev, Prezes Zarządu Grupy Kapitałowej Veda. „Przykładowo, jeśli ziemia jest zarośnięta, trzeba zainwestować w przywrócenie jej do obrotu, a także zakupić sprzęt, zbudować infrastrukturę, kupić nasiona, nawozy, środki ochrony roślin – efektem jest kosztowny projekt, w którym przez długi czas zemstę, ale w Rosji jeszcze tego nie lubią” – zauważa. — Zachodni inwestorzy mają inną mentalność, są gotowi czekać na zwroty 10–15 lat. Dlatego w naszym kraju jest dużo zarośniętych, opuszczonych gruntów. Chociaż oczywiście są regiony, które różnią się pod tym względem, jak na przykład obwód Biełgorod, gdzie obowiązuje jasna polityka, że ​​ziemia musi pracować i generować dochód.

Ceny dobrych działek wzrosną tylko z powodu ograniczonej podaży, uważa Andriej Tichomirow. Koszt działek o niskiej jakości pozostanie na dotychczasowym poziomie lub nawet zostanie na nie udzielony rabat. Jednocześnie ekspert nie wyklucza, że ​​w najlepszych regionach, np. na terytorium Krasnodaru, wskaźniki zbliżą się do średniej światowej.

Ponieważ w Rosji jest dużo wolnych gruntów, nie ma co mówić o znacznym potencjale wzrostu cen dla nich, Nikołajew się z tym nie zgadza: po co płacić więcej i odkupywać działkę, skoro za te same pieniądze można wziąć pustą, na przykład odłogiem i inwestować w poprawę jego jakości? „To, że ceny nieco wzrosły, wynika z pewnego wzrostu gospodarczego, rekordowych zbiorów i eksportu” – wyjaśnia ekspert. „Wiadomo, że jeśli produkcja roślinna generuje dochód, to inwestorzy inwestują w nią pieniądze i dążą do zwiększenia produkcji, w tym celu powiększając także banki ziemi”.

Małe firmy też się rozwijają

Zasadniczo banki ziemi rosną główni gracze jednak transakcje odbywają się także na niższym poziomie, a małym przedsiębiorstwom znacznie łatwiej jest znaleźć np. tysiąc hektarów na jednorazowy zakup. Można jednak odnieść wrażenie, że obrót sprzedażowy i zakupowy dotyczy głównie tego samego gruntu, który jest przekazywany z jednej osoby prawnej na drugą. Wynika to z faktu, że transakcje z udziałem dużych graczy są powszechnie znane – mówi Olga Romanova z Ratum.

Perspektywy rozwoju rynku

Rynek gruntów rolnych w Rosji jest ogromny – liczy dziesiątki milionów hektarów, a proces przenoszenia zarówno dużych obszarów, jak i stosunkowo małych skupisk od jednego właściciela do drugiego będzie trwał nieustannie. Co więcej, będą to zarówno transakcje konsolidacyjne, jak i podział dużych aktywów na odrębne klastry. Novoselov jest pewien, że głównym czynnikiem, który zostanie wzięty pod uwagę, jest rentowność i wydajność. Jeśli rentowność branży spadnie, uczestnicy rynku nieuchronnie ponownie rozważą swoje strategie. Będzie to dość standardowy proces zwiększania aktywów pod kontrolą silnych, odnoszących sukcesy graczy. Co więcej, mogą to być małe regionalne firmy, które nauczyły się wydobywać dobry dochód nawet przy niskich cenach podstawowych produktów rolnych.

Jednak spadek rentowności w branży nieuchronnie doprowadzi do pogorszenia sytuacji finansowej znacznej części graczy – kontynuuje ekspert. Wielu właścicieli spółek rolniczych nie będzie chciało kontynuować działalności z niższą rentownością niż dotychczas, więc duże aktywa będą zmieniać właścicieli, prawdopodobnie łącznie z ich podziałem pomiędzy różnymi nabywcami, zwłaszcza jeśli grunty są zlokalizowane w różnych regionach – argumentuje Nowoselow. „Ziemia jest głównym i głównym zasobem dla całego przemysłu, nie tylko do produkcji roślinnej, ale także do produkcji zwierzęcej. Potencjał rozwojowy kompleksu rolno-przemysłowego jeszcze się nie wyczerpał, dlatego w wielu inwestycjach zawsze w centrum uwagi będą grunty – podsumowuje.

Andriej Tichomirow uważa, że ​​trend konsolidacji i konsolidacji graczy w branży będzie kontynuowany i istnieje możliwość, że po wyczerpaniu się podaży w najkorzystniejszych regionach zaczną interesować się nowymi. Jednak główni gracze nadal będą odczuwać silną presję otoczenie zewnętrzne na co wpłynie wskaźniki finansowe przedsiębiorstw, a także poziom konkurencji.

W przyszłości część dużych gospodarstw będzie w dalszym ciągu konkurować o wielkość banków ziemi, ale tych, którzy nie myślą o gospodarce, jest coraz mniej. Rolnictwo to ryzykowny biznes, a kwestie efektywnego wykorzystania gruntów rolnych zmuszą graczy do jego optymalizacji, jest pewna Olga Romanova. Na przykład, jeśli firma ma odległą farmę, którą trudno kontrolować, logiczniej będzie ją sprzedać lub wymienić z innym graczem zainteresowanym tym regionem. Niemniej jednak strategia wykupu jak największej ilości gruntów nadal pozostaje, więc w ciągu najbliższych trzech, czterech lat może nastąpić kolejna fala bankructw firm, które nie poradziły sobie z biznesem – uważa Romanova.

Dalszy rozwój rynku gruntów rolnych w Rosji będzie w dużej mierze zależał od składu rządu i dynamiki eksportu produktów rolnych, uważa Iwan Nikołajew. „Rynek krajowy jest nasycony, popyt konsumencki spada wraz z ubożeniem społeczeństwa, dlatego musimy zwiększyć eksport. Jeśli będzie postęp i zaczniemy aktywniej eksportować nie tylko zboże, ale także mięso i warzywa, to na rynku gruntów rolnych zapanuje pozytywna dynamika. W przeciwnym razie należy spodziewać się stagnacji – prognozuje.

Witalij Szeremiet uważa, że ​​w nadchodzących latach w rosyjskim sektorze rolniczym nastąpią zmiany, które spowodują wzrost kosztów ziemi. Jeżeli program agroeksportu odniesie sukces, to w związku ze zwiększonym popytem na produkty rolne wzrośnie także zapotrzebowanie na ziemię. Ponadto rozwój technologii i zwiększone plony mogą mieć pozytywny wpływ. Natomiast rozwiązanie kwestii napięć makroekonomicznych i geopolitycznych zmniejszy czynnik ryzyka kraju i przyciągnie tańszy pieniądz do gospodarki i do Rolnictwo, on ma nadzieję.

Główni gracze będą nadal rozwijać swoją działalność, tworząc rynek nabywców gruntów, zgadza się Michaił Kharlamov. To prawda, że ​​​​nadprodukcja w połączeniu z logistycznymi problemami eksportu negatywnie wpłynie na koszty produkcji roślinnej, a co za tym idzie, cenę ziemi. Jeżeli jednak ożywi się eksport i ustabilizuje się rynek krajowy, wówczas korekta cen gruntów będzie niewielka, a średnioterminowy jego zdaniem możliwe jest, że dostaną awans. A jeśli w regionach południowych potencjał wzrostu został praktycznie wykorzystany, rynek regionu Wołgi nadal ma poważny potencjał, dodaje najwyższy menedżer. To prawda, że ​​zwraca również uwagę na fakt, że rynek gruntów nadal pozostaje złożony i nieustrukturyzowany, i główny problem— nieuregulowane granice działek, co utrudnia przyciągnięcie finansowanie bankowe za podobne transakcje.

Perspektywy rynku gruntów w dłuższej perspektywie postrzegane są pozytywnie, ale w dużej mierze zależą od tego, czy państwu uda się skuteczniej regulować swoje regulacje, mówi Aleksander Krasnow. W szczególności uważa, że ​​konieczne jest przywrócenie swobodnego obrotu gruntami rolnymi. Fakt, że zgodnie z prawem właściciel udziału w ziemi może ją sprzedać jedynie państwu, innemu właścicielowi udziału w tej samej działce lub dzierżawcy tej działki, jest główną przeszkodą w tworzeniu się dużych połaci ziemi gruntów na działce – wyjaśnia. Co więcej, znaczna część udziałów gruntowych okazała się nieodebrana, a ich niepewność nadal pozostaje. status prawny. „Istniejące regulacje faktycznie stworzyły „szarą strefę” gruntów, która nie pozwala sprzedającym otrzymywać za swoją część pełna cena i stawia kupującego w zawieszeniu, gdy w procesie zakupu gruntu jego prawa tak naprawdę nie są w żaden sposób chronione – narzeka. Niewystarczająca jawność informacji o dostępności gruntów będących własnością publiczną stwarza także warunki dla nieuczciwej konkurencji i korupcji. Więc, miasto może wydzierżawić działkę praktycznie każdemu gospodarstwu chłopskiemu lub organizacji rolniczej według własnego uznania, bez informowania kogokolwiek - bez licytacji, bez uzasadnienie ekonomiczne właściwie w myśl zasady „dam, komu chcę” – mówi Krasnow.

Regiony priorytetowe

Według Witalija Szeremeta z KPMG inwestorzy tradycyjnie skupiali się na ziemiach Czarnoziemskich i regionach południowych. Najbardziej atrakcyjne regiony to Terytorium Krasnodarskie, przyległe obszary obwodu rostowskiego i obwodu stawropolskiego oraz regiony czarnoziemowe Centralnego Okręgu Federalnego. Interesujące są także regiony Tula, Oryol i Kaługa, wymienia Andriej Tichomirow. Jednak inwestorów zaczęły przyciągać te regiony, na które wcześniej nie patrzyli, na przykład region Ryazan, chociaż kilka lat temu wszyscy spieszyli się do Centralnego Regionu Czarnej Ziemi, zauważa Olga Romanova. Według Iwana Nikołajewa w przyszłości rynek gruntów rolnych w regionie Wołgi powinien się dobrze rozwijać, zwłaszcza jeśli produkcja jest zorientowana na rynek krajowy: są dobre gleby, duża populacja i bliskość dużych miast.