أطراف اتفاقية الاستثمار. جوهر عقد الاستثمار في البناء والمخاطر. أطراف اتفاقية الاستثمار هم

موسكو "____" _________ 201_.

يفتح شركة مساهمة"________________"، (الاسم المختصر لـ OJSC - "________")، والمشار إليه فيما يلي باسم "المطور العميل"، ويمثله المدير العام _______________، الذي يعمل على أساس الميثاق، من ناحية و _______________، __________ سنة الميلاد ، رقم التعريف الضريبي - __________، جواز السفر __، الصادر بتاريخ _________، OVD _____________، والمشار إليه فيما يلي باسم "المستثمر"، من ناحية أخرى، المشار إليهما مجتمعين باسم "الطرفان"، قد خلصوا عقد حقيقيالاستثمار (المشار إليها فيما بعد بـ "الاتفاقية") على ما يلي:

1. المصطلحات والتعريفات
1.1. الاستثمارات - الأموال الخاصة و/أو المقترضة و/أو المقترضة، ضماناتوغيرها من الممتلكات التي يستثمرها المستثمر بغرض تحقيق الربح. وفقًا لهذه الاتفاقية، تعتبر الاستثمارات وسيلة للتمويل المستهدف (الفقرة 10، الفقرة الفرعية 14، الفقرة 1، المادة 251) قانون الضرائبالترددات اللاسلكية).
1.2. النشاط الاستثماري - الاستثمار وتنفيذ الإجراءات العملية من أجل تحقيق الربح وتنفيذ المشروع.
1.3. المشروع - وثائق المشروع اللازمة التي تم تطويرها وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي والمعايير (القواعد والقواعد) المعتمدة حسب الأصول، بالإضافة إلى وصف التدابير التنظيمية والفنية لإنشاء كائن استثماري باستخدام الاستثمارات في شكل عمل .
1.4. نتيجة النشاط الاستثماري- مركز تسوق سيتم إنشاؤه على العنوان: __________________، وسيتم تنفيذ بنائه وفقًا للمشروع.
1.5. المقاولون - الأفراد والكيانات القانونية التي تقوم بأعمال التصميم والبناء بموجب العقود عقد البناءاختتم مع منشئ العملاء.
1.6. الأعمال - النطاق الكامل للعمل العملي على بناء نتيجة الأنشطة الاستثمارية التي يتعين على العميل الباني تنفيذها وفقًا لشروط هذه الاتفاقية.
1.7. قطعة أرض - قطعة أرض بمساحة إجمالية ______ متر مربع. م، المساحية N ____، تقع في: ________________، مؤجرة للعميل البناء لإنشاء نتيجة النشاط الاستثماري على أساس ______________ (يرجى الإشارة إلى تفاصيل الوثيقة الإدارية) لفترة تطوير التصاريح الأولية ووثائق المشروع و بناء نتيجة النشاط الاستثماري.
1.8. وثائق المشروع- السماح الأولي، الوثائق الفنيةوالمواصفات وجوازات السفر للمواد والمعدات والهياكل والمكونات والتقديرات وكذلك الوثائق الأخرى غير المذكورة أعلاه مباشرة ولكنها ضرورية لأداء العمل والتشغيل الفني لنتيجة النشاط الاستثماري.
1.9. المساحة الإجمالية لنتيجة النشاط الاستثماري هي مجموع المساحات (المفيدة، الاستخدام الشائع(الأغراض الهندسية) لجميع الطوابق (بما في ذلك الطوابق الفنية والبدروم والعلية) مقاسة بالأسطح الداخلية للجدران والمباني المدمجة والملحقة.

2. موضوع العقد
2.1. بموجب هذه الاتفاقية، يقوم المستثمر بتحويل الأموال إلى العميل بالمبلغ المحدد بموجب هذه الاتفاقية لتنفيذ مشروع لإنشاء نتيجة للأنشطة الاستثمارية على قطعة أرض.
عند الانتهاء مشروع استثماري، وضع الكائن موضع التنفيذ، له تسجيل الدولةورهنًا بوفاء المستثمر بالتزامات القيام بالاستثمارات، ينقل العميل المنشئ إلى المستثمر نتيجة الأنشطة الاستثمارية بموجب الاتفاقية __________ (التبادل أو التبرع أو أي معاملة أخرى بشأن نقل ملكية هذا العقار).
2.2. سيتم استخدام الاستثمارات المستلمة من المستثمر لإنشاء نتيجة للأنشطة الاستثمارية وتنفيذها بالكامل العمل الضروريوغيرها من الإجراءات اللازمة لتنفيذ المشروع، ومراقبة تنفيذ الأعمال.

3. إجراءات الدفع بين الطرفين
3.1. يتم تحديد المبلغ الأولي للاستثمارات بموجب اتفاقية الاستثمار هذه من قبل الطرفين بمبلغ ___________________ روبل.
3.2. يتم إرسال الاستثمارات من قبل المستثمر إلى العميل المنشئ على أجزاء. يتم الاتفاق على المبلغ المحدد والمدة المحددة لتحويل المبلغ التالي من قبل الطرفين في ______________.
3.3. تعتبر الاستثمارات التي يقدمها المستثمر لتنفيذ المشروع من قبل الطرفين وسيلة للتمويل المستهدف الموجه حصريًا إلى تنفيذ المشروع.
3.4. من أجل وفاء العميل البناء بالتزاماته (الخدمات) بموجب هذه الاتفاقية، يقوم المستثمر، بالإضافة إلى الاستثمارات المحددة في هذا القسم، بتحويلات شهرية إلى أموال العميل البناء بمبلغ ___ روبل، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - ____ ٪ - __________ روبل. يتم تضمين الدفع مقابل أداء الخدمات من قبل منشئ العميل التكلفة المتوقعةنتيجة النشاط الاستثماري

4. حقوق والتزامات الأطراف
4.1. يلتزم المستثمر بما يلي:
4.1.1. للتمويل بموجب هذه الاتفاقية في كلياوبالطريقة المنصوص عليها في هذه الاتفاقية، بما في ذلك الدفع مقابل خدمات منشئ العميل.
4.1.2. في _______ - خلال يوم واحد بعد توقيع اتفاقية الاستثمار هذه، قم بنقل المشروع المعتمد من قبل المستثمر إلى العميل الباني، والذي يتكون من: ______________.
4.1.3. إذا لزم الأمر، شارك بالتنسيق مع المعتمدين الهيئات الحكوميةوالموافقة واستلام التصاريح وغيرها من الوثائق اللازمة لتنفيذ العمل وفقا لاتفاقية الاستثمار.
4.1.4. تعيين ممثلين لعمل اللجنة الحكومية لقبول نتيجة النشاط الاستثماري الذي أنجزه البناء.
4.1.5. من جانبها، تقبل نتيجة الأنشطة الاستثمارية بموجب هذه الاتفاقية من خلال التوقيع على وثيقة القبول والتحويل.
4.1.6. من لحظة نقل نتيجة النشاط الاستثماري، تحمل عبء صيانتها، بما في ذلك خطر الوفاة العرضية، وكذلك تحمل الالتزامات الأخرى المنصوص عليها في التشريع الحالي للاتحاد الروسي.
4.1.7. قم بالوفاء بالتزاماتك الأخرى بشكل صحيح، المنصوص عليها في الاتفاقيةاستثمار.
4.2. يحق للمستثمر:
4.2.1. مراقبة مدى امتثال حجم وجودة العمل الذي يؤديه المقاول لإنشاء نتيجة للأنشطة الاستثمارية.
عند ممارسة الرقابة على سير العمل يجب على المستثمر أو من يفوضه التنقل موقع البناءبرفقة ممثل معتمد من شركة بناء العملاء، مع مراعاة قواعد السلامة بشكل صارم.
4.2.2. التحقق في أي وقت من التقدم المحرز وجودة العمل، وامتثال المواد المستخدمة، دون التدخل في الأنشطة التشغيلية والاقتصادية لموضوعات النشاط الاستثماري الأخرى.
4.2.3. بموافقة العميل المنشئ، نقل حقوقه والتزاماته بموجب هذه الاتفاقية إلى طرف ثالث، بشرط أن يقبل هذا الأخير الالتزامات والشروط والالتزامات بموجب هذه الاتفاقية. النقل الجزئي و/أو الكامل للحقوق والالتزامات
4.3. يلتزم منشئ العميل بما يلي:
4.3.1. استخدام الاستثمارات التي يقوم بها المستثمر لضمان تنفيذ المشروع، بما في ذلك:
- التأكد من إعداد موقع البناء؛
- تنظيم أداء العمل من قبل المقاولين، وتوفير مواد البناء والمعدات؛
- ضمان الأداء السليم من قبل المقاولين لأعمال البناء والتركيب اللازمة؛

إلخ…

النموذج الكامل لاتفاقية الاستثمار الإنشائي موجود في الملف المرفق.

ويتم إعداد العميل في شكل اتفاقية استثمار بالشكل المحدد. المتعلق ب أحدث التغييراتالتشريعات، فإن اتفاقية الاستثمار لا تحمي حقوق المستثمر فحسب، بل توفر أيضًا حقوق العميل الذي سيقوم مباشرة بالعمل التنظيمي.

اتفاقية الاستثمار هي وثيقة تؤكد العلاقة بين المستثمر والعميل بشكل مباشر. وبدوره، يتكون العقد من التزامات يقدمها الطرفان. تم استخدام هذا المفهوم لأول مرة المحكمة العليانظرًا لوجود حالات غالبًا ما لا يتمكن فيها الشركاء من تقاسم الربح فيما بينهم. وبعد العديد من الحوادث، قدموا مثل هذا التعريف، بل وقدموا العينة الأولى لاتفاقية الاستثمار.

تتضمن اتفاقية الاستثمار التجاري طرفين مباشرين - العميل والمستثمر.

العميل هو الشخص الذي يقود المشروع، وفي معظم الحالات هو رئيس المؤسسة نفسه. ويتحمل كامل المسؤولية عن الأموال المقدمة من قبل المستثمر. ويتعهد باستيفاء جميع النقاط التي يتضمنها نموذج اتفاقه مع المستثمر. يتحمل العميل المسؤولية الكاملة عن نتيجة الأنشطة المالية التي يقوم بها.

المستثمر - يمكن أن يكون شخصًا اعتباريًا أو طبيعيًا يستثمر أمواله لتمويل المشروع. هدفها الرئيسي هو تحقيق الربح مقابل مساهمتها في الإنتاج أو في قطاع الخدمات.

قد يكون لاتفاقية الاستثمار في قطاع البناء أيضًا مقاول سيتعامل مع القضايا التنظيمية، أي أنه سيبحث عن عميل ومستثمر، بدوره، يحصل على عمولة من الأرباح المستلمة. يعد هذا اليوم خيارًا جيدًا جدًا لكسب المال، والأهم من ذلك أنه يساعد على إبرام عقد استثمار.

شروط إبرام اتفاقية الاستثمار

بعد أن يجد المستثمر والعميل بعضهما البعض، من الضروري مناقشة جميع شروط إبرام العقد، والذي يجب أن يكون مناسبًا لكلا الطرفين. يتم بناء العلاقات بين الطرفين بحيث يقوم المستثمر بتحويل الأموال إلى العميل، في حين يتم توثيق جميع الحركات وفقا للتشريعات المنظمة للعلاقة، مما يقلل بدوره من مخاطر خسارة المستثمر لاستثماراته. ويقوم العميل بدوره باستثمار كافة الأموال في تطوير المشروع، في حين أنه ملزم بالتحكم في كافة العمليات من تكاليف وأرباح. في المستقبل بعد تحقيق الربح وقت محددللمودع إعادة المكافأة مقابل استخدام الأموال.

يمكن دفع الفائدة على الاستثمارات بطريقتين رئيسيتين:

يحدد العقد مبلغًا ثابتًا، ويعتبر دون تغيير طوال المشروع الاستثماري، ويجب أن يتم الدفع في الوقت المحدد. وبالطبع قد تنشأ بين الحين والآخر مواقف لا يستطيع فيها العميل دفع المال في الوقت المحدد، ففي مثل هذه الحالات لا بد من النص على هذه القضيةمع مستثمر. بموافقة المودع، من الممكن تمديد فترة السداد، ولكن يجب إدراج هذا الحكم في اتفاقية الاستثمار.
الدفع اعتمادًا على الربح المستلم، ويسمى أيضًا تقريبيًا. في بعض الأحيان تكون المشاريع طويلة الأجل، ويكاد يكون من المستحيل التنبؤ بالربح الدقيق. في هذه الحالة، يتم تحديد قيمة تقريبية للربحية، ويمكن تعديلها في كلا الاتجاهين. هذا الخيار بشكل عام لا يناسب المستثمر، لأنه يريد أن يعرف أن أمواله محمية وأنه سيحصل على الأموال التي يعتمد عليها. بالنسبة للعميل، يعد هذا الخيار جيدًا، لأنه لم يعد بإمكانه ضمان الربح الدقيق بسبب التغيرات المستمرة في اقتصاد البلاد، كما أن معدل التضخم الذي يرتفع على مر السنين، خاصة في بلدنا، يؤثر بشكل خاص على الربح.

يمكن تنفيذ عملية تحويل الاستثمارات إلى العميل بطرق مختلفة.

تتضمن الطريقة الأولى أن يقوم الطرفان بتوقيع اتفاقية شراكة استثمارية ويتم تحويل الأموال إلى العميل فوراً وفقاً للشروط المقررة.
الطريقة الثانية هي أن الأموال لا يتم تحويلها على الفور، بل على أجزاء.ذلك يعتمد على عوامل مختلفة:

العميل في مرحلة تطوير المشروع الاستثماري لا يطلب كامل المبلغ مال;
عدم ثقة المستثمر بالعميل بشكل كامل وبالتالي يحاول حماية أمواله من الخسارة؛
وتعتبر هذه الطريقة مناسبة، حيث أن المشروع لهذه الفترة لا يحتاج إلى مساهمة بالمبلغ الكامل.

يجب التحكم في جميع التدفقات النقدية المحتملة من قبل كل من العميل والمستثمر حتى يمكن حل المشكلة في حالات الصراع. في بعض الأحيان تصل هذه الإجراءات إلى المحكمة، وهنا مطلوب بالفعل تأكيد العملية.

يجب أن تأخذ اتفاقية الاستثمار التجاري النموذجية في الاعتبار الالتزامات التالية للأطراف:

عميل:

- الالتزام بالموعد النهائي لتنفيذ المشروع الاستثماري.
تقديم تقرير للمستثمر عن النفقات، إذا لزم الأمر؛
توفير موقع أو مكتب لتنفيذ المشروع؛
تسليم نتيجة المشروع الاستثماري؛
توفير كافة المستندات المطلوبةلتنفيذ أنشطة المشروع؛
جاذبية الأشخاص الضروريينلإبرام اتفاق؛
يتحكم في جميع الإجراءات المرتبطة مباشرة بالمشروع، ولا يسمح بأي تكاليف إضافية؛
يتعهد بإعادة مبلغ الدين إلى المستثمر خلال فترة زمنية معينة.

المستثمر:

تحويل الأموال إلى العميل وفقًا لاتفاقية الاستثمار، دون أي تغييرات؛
بعد الانتهاء من العمل، يقبل الكائن من العميل؛
دفع المكافأة للعميل.
ويجب تسجيل ملكية العقارات أو غيرها من النتائج التي تم الحصول عليها، مع تقديم نموذج اتفاقية الاستثمار الخاصة بها إلى خدمات التسجيل اللازمة.

الفروق الدقيقة في اتفاقية الاستثمار

خلال فترة إبرام العقد يجب على كل من العميل والمستثمر التعرف على القوانين الموجودةالدول، وهذا ضروري للتسجيل السليم. وفي مثل هذه الحالات، من المهم معرفة جميع القوانين، فهذا يوفر الحماية في المستقبل. لمزيد من الثقة والتعريف، يمكنك استشارة محامٍ. هؤلاء الأشخاص على دراية بمثل هذه الحالات جيدًا ويمكنهم شرح العديد من النقاط التي تجعل من الصعب توقيع العقد. عند التوقيع، يمكنك تزويد المحامي بنموذج لاتفاقية استثمار تجاري. يمكنه أن يصف بوضوح النسخة الموجودةوالإجابة على الأسئلة المتعلقة بالمخاطر.

في حالة عدم إمكانية الاستعانة بمحامي، فعليك الالتزام بالتوصيات التالية عند توقيع اتفاقية الاستثمار:

يجب الإشارة بوضوح إلى اسم العقد ووقت إبرامه والمعلومات المتعلقة بالأطراف. من يشارك في الختام، مكان العملية؛
الشروط المهمة، مثل السعر، ومدة المشروع الاستثماري، والغرض من المشروع؛
حقوق والتزامات المستثمر والعميل.

في الحالات التي يكون فيها هذا مشروعًا عقاريًا، من المهم تضمين عنوان ومساحة الكائن الذي يتم بناء المنزل فيه أو التخطيط لبناءه.

سعر المشروع

يجب أن تحتوي الاتفاقية مع المستثمر على شرط السعر. المستثمر مهتم بسعر ثابت، أي سعر لن يتغير طوال مدة المشروع. يأخذ في الاعتبار الفروق الدقيقة مثل مكافأة العميل مقابل العمل المنجز، وتكلفة المواد اللازمة للعمل، وتكلفة الخدمات المقدمة من المتخصصين المؤهلين، والمخاطر المحتملة، والدفع مقابل استخدام معدات معينة.

يتم تحديد السعر التقريبي بالطريقة المنصوص عليها، أي أنه يجب تحديد هذه اللحظة في العقد. في الأساس، يتم استخدام طريقة الفهرس للحساب. وتنص هذه الطريقة على تعديل كل من هذه التكاليف عن طريق المؤشرات، مع الأخذ في الاعتبار أي تغيرات في أسعار المواد والخدمات المستخدمة.

نقطة مهمة في تحديد تكلفة المشروع هي مدة العقد. في كثير من الحالات، يكون الموعد النهائي بمثابة نقطة البداية لتحديد المزيد من المسؤولية. كما تظهر الممارسة، يُسمح بانتهاك الالتزامات في الوقت المحدد عمل التصميم. في الحالات التي لا يتم فيها استئجار الكائن في ذلك الوقت، فمن الممكن حدوث تغييرات في السعر. ليس المستثمر فقط في خطر، بل العميل نفسه في خطر. تكمن مخاطرة المستثمر في حقيقة أنه لا يحصل على النتيجة في الوقت المحدد وهذا يمكن أن يفسد جميع خططه (أحيانًا يستثمرون في العقارات للبيع لاحقًا، بينما يمكنه إبرام اتفاقية مع مشتري محتمل). يتعرض العميل لخطر رفع دعوى قضائية ضد المستثمر أو قد تزيد تكلفة المواد أو الخدمات في السعر وهذا سيؤدي إلى حدوث نقص. مثل هذه المواءمة يمكن أن تحرم العميل من الأرباح.

تمرير كائن

وإذا أخذنا القطاع العقاري كمثال، فبعد أن يتعهد الشخص الذي يملك حق استئجار الأرض، بالحصول على إذن لتشغيل هذا المجمع السكني. من المهم أن نأخذ في الاعتبار حقيقة أن عقد الإيجار يجب أن يكون ساريًا أيضًا للفترة التي اكتملت فيها أعمال البناء بالفعل. وبخلاف ذلك، يعتبر المنزل المبني مبنيا دون علم المالك ويكون هذا المنزل عرضة للهدم. وإذا لم يكن هناك مستند إيجار، فيمكن للمستثمرين التنازل عنه لأنفسهم دون علم العميل. سيكون من الممكن بالتأكيد إعادته، على الرغم من صعوبة القيام بذلك.

إجراءات نقل الكائن:

يتم الحصول على تصريح التشغيل من قبل العميل، ويتم تسجيل المنزل بالضرورة في سجل إدارة الدولة؛
بعد التسجيل، يقوم العميل بإخطار العميل كتابيًا باستعداده لنقل الكائن إلى الملكية، ويحدد وقت وتاريخ النقل، حيث سيتم تنفيذ كل شيء بشكل قانوني؛
بعد أن يقوم المستثمر بمعاينة العقار وعدم وجود عيوب، يقوم بالتوقيع على وثيقة القبول والتحويل، وبعد ذلك يتم إرساله إلى الإدارة سجل الدولةلتخصيص المبنى كممتلكاتهم.

على أية حال، هناك مخاطر يحذر منها أطراف اتفاقية الاستثمار، وأهمها:

تم إعادة تشكيل الغرفة. ولم ينعكس هذا الحادث في العقد. أحد الطرفين ليس على علم بالتغييرات؛
لا توجد ملكية للأرض من قبل العميل. سيتم إبطال هذا البناء ولن يتم تشغيل المنزل؛
عدم استيفاء الشيء للخصائص الموضحة بوضوح في العقد؛
أن تكون مساحة المبنى أصغر وأكبر مما هو محدد في العقد؛
لم يتم تنفيذ بناء المنشأة بجودة عالية، وهناك انحرافات عن المعايير المعمول بها.

الصخور تحت الماء

وفي كل الأحوال فإن المستثمر يتحمل المخاطرة الأكبر، لأن رأسماله النقدي يشارك في المشروع. يجب على المستثمر أن يكون حذرا من أشياء كثيرة، وقبل الاستثمار في الأعمال التجارية، من الضروري جمع المعلومات المتعلقة بالعميل.

وينصح الخبراء بما يلي:

في البداية، من المفيد التحقق من السمعة التجارية لشركة العميل، بما في ذلك تاريخها الائتماني؛
تأكد من أن تطلب من المنظمة وثائق ملكية ملكية أراضي الأرض، وفي أغلب الأحيان ستكون هذه الوثيقة جواز سفر؛
الطلب من العميل جميع التصاريح الخاصة بأعمال التصميم. تأكد من عدم وجود تصاريح منتهية الصلاحية، ولن تكون هناك مشاكل في التوثيق في المستقبل؛
في الحالات التي يوجد فيها مستثمر بالفعل، فمن المفيد إجراء فحص قانوني لعلاقة العمل بينهما. بعد ذلك، قم بطلب العقد وإرفاقه بالعقد الجديد.

لذلك، تعد اتفاقية الاستثمار قرارًا مهمًا للغاية بالنسبة للعميل والمستثمر، ويجب تنفيذه مع مجموعة كاملة من الوثائق والمعلومات. لكل مشارك حقوق والتزامات، والالتزام بها يمكن للمرء أن يأمل في الحصول على نتيجة إيجابية.

قم بتنزيل نموذج اتفاقية استثمار عقاري.

تطوير النشاط الرياديوحتى بدايتها تتطلب يقينا استثمارات ماليةولن يكون لدى المواطن أو المنظمة دائمًا مثل هذه الوسائل.

أحد الخيارات هو جذب الاستثمارات، والتي سيتم إضفاء الطابع الرسمي عليها من خلال اتفاقية استثمار.

ويجب أن تعكس بشكل كامل الحقوق والالتزامات المتبادلة بين الأطراف، فضلاً عن تقسيم الأرباح، ومن ثم ستقل فرصة نشوب صراع لاحق بشكل كبير.

معلومات اساسية

يتطلب تكوين العلاقات بين المستثمر والعميل اتباع نهج خاص. في جوهرها، يقدم المستثمر عرضه الخاص الموارد الماليةوالتي يتم استخدامها لاحقًا في أنشطة معينة بغرض تحقيق الربح.

يقوم المستثمر بنقل رأس المال فقط، ويتم تنفيذ الإجراءات من قبل شخص آخر. مثل هذه الاتفاقية هي مجموعة من الحقوق والالتزامات المتبادلة بين هؤلاء الأشخاص.

تم إدخاله في المجال القانوني من أجل تجسيد العلاقة بين الطرفين، وتحديد ميزات وإجراءات توزيع الأرباح.

يجوز إبرام هذه الاتفاقية مجالات متنوعةأنشطة. الخيار الأكثر شيوعًا هو عندما يستثمر المستثمر في عمل تجاري، سواء كان قيد التشغيل أو قيد الإنشاء.

يتم الاستثمار أيضًا في البناء و القطاع الماليعلى سبيل المثال، للتداول في البورصات وما إلى ذلك.

تعريفات

اتفاقية الاستثمار	نوع من العلاقة التعاقدية يقوم فيها شخص أي مستثمر بتحويل الأموال العائدة له إلى شخص آخر وهو العميل من أجل استخدام هذه الأموال في استخلاص الربح ومن ثم توزيعه بين الطرفين
مستثمر	الشخص الذي يقوم بتحويل أموال مملوكة له (أو أشياء ثمينة أخرى) بهدف تحقيق ربح نتيجة استخدامها من قبل العميل
عميل	الشخص الذي يستخدم الأموال التي يتم جمعها من المستثمر لتوليد الدخل
الشروط الأساسية للعقد	شروط مثل بدون فشلينبغي إدراجها في نص المعاهدة. وإلا فلا يمكن اعتباره سجيناً.
قانون تحويل الأموال	هذه وثيقة، كقاعدة عامة، هي ملحق للعقد وتؤكد نقل مبلغ معين من شخص إلى آخر

ما هو دورها

جوهر اتفاقية الاستثمار هو كما يلي:

قبل أن يتم إصلاح هذا النوع من العلاقات التعاقدية رسميًا، بما في ذلك في الممارسة القضائيةفي المحاكم العليا، كانت هناك خلافات كثيرة بين الأفراد.

بادئ ذي بدء، كانوا مهتمين بكيفية أخذ المخاطر في الاعتبار وما إذا كان سيتم أخذها في الاعتبار على الإطلاق. على هذه اللحظةتعتبر هذه المشكلة أكثر حلاً وتحديدًا.

إطار قانوني

يتم التنظيم القانوني لاتفاقية الاستثمار على أساس القانون المدني في المقام الأول، والذي يحدد السمات العامة للعلاقات التعاقدية بين مختلف الأشخاص.

يعتبر القانون الاتحادي الأكثر تخصصًا هو القانون الاتحادي "بشأن أنشطة الاستثمار في روسيا". الاتحاد الروسينفذت في النموذج الاستثمارات الرأسمالية».

فهو يحتوي على مفاهيم أضيق وأحكام محددة بشأن مؤسسة الاستثمار.

ميزات اتفاقية الاستثمار بموجب القانون المدني للاتحاد الروسي

تتميز علاقات الاستثمار وفقا للتشريعات الحالية ببعض الميزات:

يتم توثيق كافة التصرفات المتبادلة بين المستثمر والعميل.
يقوم العميل باستثمار جميع الأموال المستلمة من المستثمر في تطوير المشروع المتفق عليه. ولا يسمح باستخدامها لأغراض أخرى.
يتم العقد دائمًا كتابيًا. لا يُسمح باتفاقية الاستثمار الشفهية.
يجب على كل طرف أن يأخذ في الاعتبار خصوصيات نظامه الضريبي عند إعداد البيانات المالية.
يمكن دفع الربح بمبلغ ثابت أو في نسبة مئويةمن الدخل الذي يحصل عليه العميل.
يمكن تحويل النقد، الذي هو في الواقع استثمار، مرة واحدة أو جزئيًا.

أنواع الاتفاق

بداية، تنقسم الاتفاقيات إلى نوعين، في الحالة الأولى، يشار إلى الصفقة على أنها اتفاقية شراكة استثمارية.

خلاصة القول هي أن جميع الاستثمارات تتم على الفور، أي دفعة لمرة واحدة. وقد يتضمن العقد ميزات أخرى، ولكن الجوهر واضح من تعريف الشراكة.

وفي الحالة الثانية، يتم تحويل الأموال على أقساط. ويتم ذلك للأسباب التالية:

لا يطلب العميل كامل المبلغ دفعة واحدة.
ولا ينبغي أن يكون هناك مستوى من الثقة بين الطرفين.
عدم حصول المستثمر على كامل مبلغ الأموال وقت إبرام العقد.

كما أنه من الناحية العملية يتميز نوع آخر من العقود وهو ما يسمى “عقد التأمين على الحياة الاستثمارية”. ما هو؟

ويشير هذا النوع من العقود إلى نوع العقد الذي يجمع بين شروط التأمين والاستثمار.

أي أن حياة المستثمر مؤمنة، لكن مبلغ التعويض يتشكل من خلال الاستثمار في آليات مختلفة تتيح لك تحقيق الربح.

المستندات المطلوبة

لإعداد اتفاقية استثمار، ستحتاج إلى الأوراق التالية:

بالإضافة إلى ذلك، يجب على الأطراف إعداد إجراء لتلقي الأموال (أو وثيقة أخرى تؤكد تحويلها). اعتمادًا على الموقف، قد تتغير قائمة المستندات.

الشروط الأساسية

الشرط الأساسي الوحيد لاتفاقية الاستثمار هو موضوعها.

أطراف الاتفاقية

أطراف اتفاقية الاستثمار هم:

يمكن أن تكون الأطراف أفرادًا وكيانات قانونية.

بين الكيانات القانونية

ويمكن أيضًا إبرام هذا النوع من المعاملات بين المنظمات. وبشكل رسمي، يقوم أحد الطرفين بتحويل الأموال المملوكة له إلى الطرف الآخر بغرض الربح اللاحق.

وفي الوقت نفسه، من المهم أن يأخذ كل طرف في الاعتبار خصوصيات نظامه الضريبي.

بين الأفراد

ولا يمنع المشرع إبرام مثل هذه المعاملة بين الأفراد. من الناحية العملية، يمكن القيام بذلك، على سبيل المثال، إذا كنت ترغب في الاستثمار في التداول في البورصة.

يقوم أحد المواطنين بتحويل أمواله إلى مواطن آخر لديه المهارات المناسبة. وفي هذه الحالة، سيتعين على المواطنين أيضًا دفع ضريبة الدخل.

بين الفرد والكيان القانوني

ومن الناحية العملية، غالبا ما يتم إبرام مثل هذا الاتفاق بين المواطن والمنظمة.

تقبل الشركات الاستثمارات من المواطنين لاستخدامها في الأنشطة التجارية وتعد بدفع نسبة معينة.

فيديو: اتفاقية الاستثمار

ومثل هذا التعاون مفيد للطرفين، لكن المواطن يتحمل المخاطر لعدم وجود هذا الاستثمار وديعة بنكيةوبالتالي غير مؤمنة.

كيف يبدو سند النقل؟

يتم ذلك بالكتابة البسيطة. الشيء الرئيسي هو أنه يشير بوضوح إلى حقيقة تلقي الشخص الثاني أموالاً لعدد معين بالمبلغ المحدد.

ماذا يمكنك أن تستثمر فيه

ستحدد طبيعة الاستثمار ربحيته، بالإضافة إلى المبلغ المحتمل للأجر.

مشروع تجاري

يعد الاستثمار في الأعمال التجارية أمرًا مهمًا عند اختيار الاتجاه الصحيح. من المهم هنا تحديد ما سيكون واعدًا في المستقبل القريب وما يمكن أن يحقق ربحًا ماليًا.

بالإضافة إلى ذلك، من المهم الاختيار الصحيحالعميل الذي يمكنه تنفيذ هذه الأدوات بشكل صحيح.

بناء

كان البناء قبل عامين واعدًا أكثر، ولكنه الآن موثوق به.

لذلك، يمكنك الاستثمار في عقار سكني أو في العقارات التجارية، من المهم فقط اختيار المنطقة والمطور المناسبين.

ملء العينة

يجب أن تحدد اتفاقية الاستثمار ما يلي:

اسمها وخصائصها الأخرى وكذلك تفاصيل أطراف المعاملة.
موضوع العقد والشروط الأخرى، بما في ذلك السعر والمدة ونحو ذلك.
حقوق والتزامات كل طرف.
نقاط إضافية ذات أهمية للأطراف.

وفي نهاية العقد يجب وضع التوقيع والختم.

صلاحية

وحدد المشرع موعدا نهائيا لاتفاقية الشراكة الاستثمارية.

في هذه الحالة، يجب أن يحتوي العقد إما على المصطلح نفسه، أو إشارة إلى الحدث الذي يعتبر فيه مستوفيا. إذا لم يتم تحديد فترة زمنية، فسيتم تطبيق قيمة الحد.

يتم إبرام اتفاقية استثمار بهدف تنظيم العلاقة بين المستثمر والعميل.

من الناحية العملية، يتم إبرام مثل هذه المعاملات في كثير من الأحيان، إذا كنت ترغب في تحقيق الربح من خلال الاستثمار في مشاريع مربحة. يتم تنظيم العقد إلى حد كبير من خلال الإجراءات القانونية وله ممارسة واسعة النطاق.

اتفاقية الاستثمار هي اتفاقية غير مسماة وغير مدرجة في نظام الاتفاقيات المنصوص عليه في القانون المدني للاتحاد الروسي. في هذا الصدد، في حالة وجود نزاعات بين الأطراف المقابلة، يتم تنظيم علاقتهم بموجب المادة الفرعية 2 من القانون المدني للاتحاد الروسي ( الأحكام العامةفي العقود)، الفصل. 22 من القانون المدني للاتحاد الروسي. إذا لزم الأمر، سيتم تحديد حقوق والتزامات الأطراف على أساس المبادئ العامة ومعنى القانون المدني ومتطلبات حسن النية والمعقولية والعدالة، أي قياس القانون. مع الأخذ في الاعتبار أيضًا الأحكام المنصوص عليها في المادة. 432 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فإن الشرط الأساسي الوحيد لاتفاقية الاستثمار، المنصوص عليه مباشرة في القانون، سيكون موضوعه. في الواقع، المصدر الرئيسي لتنظيم أنشطة الأطراف هو اتفاقية الاستثمار. ولهذا السبب يتحمل المستثمر مخاطرة و"مسؤولية" كبيرة في إعداد العقد وإبرامه. سيعتمد النجاح في تحقيق الهدف المحدد على توحيد جميع الشروط الأساسية للعقد، وهو الانعكاس الأكثر اكتمالا للإجراءات الفعلية والقانونية للعميل.

بالنظر إلى اتفاقية الاستثمار، نقترح النظر في الشروط التالية باعتبارها ضرورية: الموضوع والسعر والمدة.

بالنسبة للمستثمر، فإن الشرط المتعلق بموضوع العقد ضروري، لأن أي عقار هو فريد من نوعه. حتى لو كان الكائن العقاراتبنيت على مشروع قياسيقد يكون مكان بنائه ذا أهمية خاصة.

موضوع الاستثمارفي البناء، من الضروري التعرف على ذلك الجزء (الحصة) من العقار قيد الإنشاء، والذي يخضع للتحويل إلى المستثمر (شقة، غرفة، مبنى). يمكن تحديد موضوع العقد من خلال خصائص فردية أو عامة (من خلال الإشارة إلى الحجم الدقيق للمساحة الإجمالية أو القابلة للاستخدام في الكائن المراد نقله إلى المستثمر، أو من خلال نسبة مشاركة المستثمر في الحجم الإجمالي لتمويل البناء - المادة 24 من LC RF).

للاتفاق على الشروط المتعلقة بموضوع العقد (بغض النظر عن كيفية تحديده)، يجب على الطرفين الإشارة إلى خصائص العقار قيد الإنشاء ككل: عنوان قطعة الأرض التي يتم البناء عليها، موقع المنزل قيد الإنشاء على قطعة الأرض (المشار إليه في خطة منفصلة)؛ غرض خاص(مبنى سكني أو غير سكني)؛ المساحة الكليةالكائن (بما في ذلك المنطقة القابلة للاستخدام)؛ عدد الطوابق، وجود الشرفات، الجراجات، المصاعد، البدرومات، العلية، إلخ. Trapeznikov V.A. التنظيم القانوني للنشاط الاستثماري في بناء المساكن // القانون والاقتصاد. - 2005 - رقم 9. - ص 37

عادة ما يكون موضوع عقد الاستثمار في البناء شقة منفصلة. من أجل تحديد موضوع اتفاقية استثمار الشقة بشكل فردي، يجب عليك تحديد: الرقم الأولي للشقة؛ الأرضية التي يقع عليها، وموقعه على المحاور؛ تخطيط الشقة عدد مستويات الشقة المساحة التصميمية الإجمالية للشقة، بما في ذلك المنطقة المفيدة، ووجود ومساحة الشرفات، والسندرات، وغرف التخزين، وما إلى ذلك؛ مساحة المباني الأخرى التابعة للشقة (المرائب والأقبية والسندرات وما إلى ذلك) ؛ المباني والمعدات التي سوف الملكية المشتركةجميع سكان المنزل.

وقت البناءمن أهم شروط اتفاقية الاستثمار. نظرًا لأن بناء أي كائن له تفاصيله الخاصة، فيجب تحديد وقت البناء في كل حالة. ولا يمكن إنشاؤها من خلال ربط مشروع معين بمشاريع أخرى. كما هو الحال في عقد البناء، ينبغي الاعتراف بالتواريخ الأولية والنهائية لبناء الأعمال كشروط أساسية لاتفاقية الاستثمار Pinyaskina O.V. عن الطبيعة القانونيةالنشاط الاستثماري // قانون البنوك. - 2010 - رقم 2. - س 12 ..

يتم تحديد هذه الشروط من خلال تحديد تواريخ تقويمية محددة ويجب إدخالها بواسطة المطور في موضوع اتفاقية الاستثمار.

ولكن، كما ذكرنا سابقًا، يتميز نشاط البناء بالتعقيد والخصوصية الخاصة. أثناء عملية البناء، من الممكن وجود ظروف موضوعية وذاتية لا تسمح بالوفاء بالالتزام خلال فترة زمنية "معقولة"، لذلك يبدو من الصعب استخدام المعيار باعتباره "معقولية". على الرغم من أن "الوقت المعقول"، على الرغم من كونه خيارًا احتياطيًا، إلا أنه سيتم تحديده في النهاية في المحكمة، نظرًا لأن احتمال تسوية مدة التنفيذ في إجراء المطالبة (ما قبل المحاكمة) يبدو إشكاليًا. وفي الوقت نفسه، لا ينبغي للمرء أن ينسى أن الأطراف يمكنهم التعامل مع تفسير "المعقولية" بطرق مختلفة، وفقًا لفهمهم وبناءً على مصلحتهم الشخصية.

سعروهو أيضًا شرط أساسي لاتفاقية الاستثمار. في الوقت نفسه، في الأدبيات القانونية، يتم فهم جوهر "سعر" مثل هذه الاتفاقية بشكل غامض. لذا، ف.ب. سوكولوف يفهم به فقط مقدار الأجر، نقل إلى الحزبتنفيذ العقد سوكولوف The.P. اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك. - م: أوس، 2010. - س 140 .. إ.س. تعتقد كفاردونوفا أن هذا هو "... مقدار الاستثمار الذي يتعهد المستثمر بالقيام به" Kvardonova E.S. الجوانب القانونية لتمويل بناء المساكن من قبل المواطنين على أساس مشترك. - م، 2003. - س 81 .. على النحو التالي من معنى الفن. 423 من القانون المدني للاتحاد الروسي، سيتم التعبير عن التعويض في حقيقة أن الطرف يجب أن يتلقى مدفوعات أو أي مقابل آخر للوفاء بالتزاماته. ينقل المستثمر صناديق الاستثمارمقابل الممتلكات المستقبلية وبالمبلغ أو الحجم اللازم لتنفيذ المشروع، وليس كدفعة مقابل تصرفات العميل. سعر اتفاقية الاستثمار هو كل ما يتعهد المستثمر بتقديمه. فن. تنص المادة 424 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أن تنفيذ العقد يتم دفعه بالسعر الذي يتم تحديده باتفاق الطرفين، في حين أنه لا يعني على الإطلاق أنه يتم الدفع مقابل تصرفات الطرف المقابل.

وبالنظر إلى ما سبق، نقترح الهيكل التالي: بموجب اتفاقية الاستثمار في البناء، يتعهد أحد الطرفين (المستثمر) بنقل الاستثمارات، ويتعهد الطرف الآخر (العميل)، مقابل رسوم مناسبة، باستثمارها على أساس الاستثمار. المشروع من أجل بناء كائن عقاري ومن ثم نقله إلى ملك المستثمر خلال الفترة التي تحددها الاتفاقية.

بادئ ذي بدء، هذه الاتفاقية ملزمة على المستوى الثنائي ومتبادلة. وفقًا لالتزام الاستثمار الناشئ عن مثل هذه الاتفاقية، يُمنح المستثمر الحق في مطالبة العميل بتنفيذ إجراءات معينة، ومع ذلك، فإن المستثمر نفسه ملزم أيضًا بتنفيذ الإجراءات المحددة. يتم التعبير عن المعاملة بالمثل لمثل هذه الاتفاقية في حقيقة أن توفير الاستثمارات يتم مقابل نقل الممتلكات التي سيتم تشييدها في المستقبل. منذ الإنشاء والنقل من قبل العميل الكائن النهائييعتمد فقط على الأموال التي يحولها المستثمر، طالما أن الأخير ملزم بتوفير مبلغ مناسب من الاستثمار. وبناءً على ذلك، يحق للعميل، إذا فشل المستثمر في أداء الالتزام ذي الصلة أو إذا كانت هناك ظروف تشير بوضوح إلى أن هذا الأداء لن يتم خلال الفترة الزمنية التي يحددها الطرفان، أن يعلق أداء التزامه. أو رفض تنفيذ هذا الالتزام والمطالبة بالتعويض عن الخسائر. أي أن هناك شرطية متبادلة لالتزام ما تجاه التزام آخر. ومن هنا يمكن ملاحظة أن الالتزام الناشئ عن اتفاقية الاستثمار هو التزام مضاد.

في الأدبيات القانونية، مع مراعاة معيار مثل توزيع حقوق والتزامات الأطراف، يتم ذكر كل من الاتفاقيات الثنائية والأحادية الجانب. وفيما يتعلق بالمعاملات، فإن هذا التقسيم إلى أحادي وثنائي ممكن. تصنيف العقود بهذه الطريقة لا يزال غير صحيح تماما. "العقد هو بالضرورة طرفان، لكن هذين الطرفين ليسا دائمًا على نفس العلاقة مع بعضهما البعض." بطاطا. Shoper، الذي يقترح تسمية مثل هذه العقود ملزمة من جانب واحد أو تفويضًا من جانب واحد، ولكنها ليست ملزمة من جانب واحد أو ثنائي Magaziner Ya.M. أعمال مختارة على النظرية العامةحقوق. - م: المركز القانوني، 2006. - ص271 ..

مع الأخذ في الاعتبار هذا الأساس المؤهل مثل وجود الاعتبار، فإن اتفاقية الاستثمار تنتمي إلى فئة التعويض. على الرغم من أن بعض المؤلفين يعتقدون أن مثل هذا الاتفاق لا مبرر له. وفي الوقت نفسه، يكمن القصاص في حقيقة أن المستثمر ملزم بمكافأة العميل على الإجراءات التي يقوم بها (العميل).

وفقًا للوقت الذي يتم فيه توقيت ظهور العقد، يتم تقسيم الأخير إلى حقيقي (من الدقة اللاتينية - الشيء) وتوافقي (من الإجماع اللاتيني - الاتفاق). نظرًا لنشوء حقوق والتزامات متبادلة للمستثمر والعميل، يكفي أن يتوصل الطرفان إلى اتفاق بشأن شروط هذه الاتفاقية، ووفقًا لهذا، يتم الاعتراف باتفاقية الاستثمار على أنها اتفاقيه.

وبما أن كل معاملة لها أساسها القانوني الخاص، أي الهدف القانوني الذي يسعى الأشخاص الذين يمارسون النشاط الاستثماري إلى تحقيقه، فإن اتفاقية الاستثمار يتم الاعتراف بها على أنها اتفاقية سببية. وإذا كان الأساس عنصرا أساسيا في تكوين المعاملة ذاتها ويعكس صفاتها فيه، فلدينا معاملة سببية، أو مادية (فردية). إن إسناد العقد إلى العقود السببية له سبب مهم، إذ أن صحة عقد الاستثمار تصبح متوقفة على هدفه الذي يجب أن يكون قانونيا وقابلا للتحقيق. في حالتنا، يكون الغرض من العقد إما تحقيق الدخل نتيجة للاستثمار في الأشياء التجارية، أو تحقيق تأثير إيجابي، على سبيل المثال، في شكل الحصول على عقار، وإن كان لإرضاء الشخصية، احتياجات المستهلكذلك بواسطة التشريعات الحاليةليس غير قانوني. كما يبين مثل هذا العقد السببي على أساس ملكية المستثمر للعقار.

اعتمادًا على المبلغ المعروف مسبقًا، عند إبرام العقد، وموضوع الالتزام المقابل وحجمه، يمكن أن يكون العقد تبادليًا أو تبادليًا. وبما أن العميل لديه أيضًا معلومات حول مبلغ الاستثمار المقدم، ويفترض المستثمر حجم العقار المنقول، فيمكن اعتبار عقد الاستثمار تبادليًا.

للحصول على مؤهل قانوني شامل لاتفاقية الاستثمار، من الضروري النظر في الميزات الاختيارية. لذلك، باستخدام كأساس لتصنيف معيار مثل محتوى العلاقات التنظيمية والقانونية المدنية، التي اقترحها O.A. Krasavchikov، يمكن الإشارة إلى أن اتفاقية الاستثمار لها خصائص تنظيمية وشرطية Krasavchikov O.A. فئة علم القانون المدني. المجلد 1. - م: النظام الأساسي، 2005. - ص 336. يُطلق على المستثمر بحق البادئ في البناء. من أجل تنفيذ المشروع الاستثماري، يتم إبرام اتفاقية استثمار، وبالتالي يتم إنشاء الشروط الأساسية لإمكانية إبرام اتفاقيات مختلفة في المستقبل، مثل: اتفاقية قرض، عقد بيع أو تأجير قطعة أرض، اتفاقية أعمال التصميم والمساحة، عقد البناء، اتفاقية المشاركة في البناء المشترك.

يتلقى العميل، الذي يمارس حقوقه والتزاماته بموجب العقد، صلاحيات معينة من المستثمر. على وجه الخصوص، لديه الحق، وفقًا لتقديره الخاص، في تكوين علاقات تعاقدية مع بقية المشاركين في عملية البناء، وتحديد الاتجاه والإجراءات لتطوير الاستثمارات، وبالتالي تتم علاقات التفويض التنظيمي.

نظرًا للتوحيد التشريعي لقدرة المستثمر على التحكم في الاستخدام المستهدف لموارد الاستثمار من قبل العميل، فمن الممكن التعرف على خصائص التحكم لمثل هذه الاتفاقية.

يتم التعبير عن جودة المعلومات الخاصة بالعلاقات بموجب اتفاقية الاستثمار من خلال حق المستثمر في تلقي معلومات من العميل حول التقدم المحرز في البناء والعمل المنجز وتوقيت الانتهاء من المراحل الفردية لعملية البناء وتنفيذ المشروع ككل .

وبفضل امتلاك هذه الخصائص، من الممكن الاعتراف بحيازة اتفاقية الاستثمار كخصائص تنظيمية. أي عقد يفترض بالفعل تنظيمًا معينًا، لكنه ذو طبيعة "داخلية" أكثر، حيث يكون حاضرًا على وجه التحديد بين أطراف العقد، دون توجيهه إلى الخارج. إن وجود اتفاقية استثمار يعني بالضرورة إبرام اتفاقية واحدة على الأقل، على سبيل المثال، عقد البناء، أي أن هناك بالفعل تنظيم "خارجي" للعلاقات المستقبلية.

إي ديركوفا، المدير التنفيذي OOO محاسب الأعمال

أبرمت الشركة اتفاقية استثمار تعمل بموجبها كمطور للعملاء. لفهم ميزات المحاسبة عن المعاملات بموجب هذه الاتفاقية، يحتاج المحاسب إلى معرفة جانبها القانوني. ولهذا تحتاج إلى الخوض في الفروق القانونية والإنتاجية ...

الشرط الضروري للبناء الجديد هو توافر تخصيص الأراضي. لهذا السبب "الشخصية الرئيسية" أنشطة البناءهو الشخص الذي لديه الحق في ذلك قطعة أرضمصممة لهذا الغرض. في قانون تخطيط المدن، يسمى هذا الشخص المطور. المطور هو الذي يحصل من السلطات أو الحكومة المحلية على تصريح لبناء وتشغيل المنشأة (المادتان 51 و 55 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

ما هي اتفاقية الاستثمار

الشخص الذي يمول البناء الجديد يسمى المستثمر. تم الكشف عن هذا المصطلح في القانون الاتحادي الصادر في 25 فبراير 1999 رقم 39-FZ "بشأن الأنشطة الاستثمارية في الاتحاد الروسي التي يتم تنفيذها في شكل استثمارات رأسمالية" (فيما يلي - القانون رقم 39-FZ).

يتم تنفيذ بناء موقع البناء من قبل المقاول العام. يتم تشكيل العلاقات بين هؤلاء المشاركين في عملية البناء على أساس تعاقدي. وفي الوقت نفسه فإن عقد البناء تنظمه الفقرة 3 من الفصل 37 من القانون المدني، إلا أن الاتفاق بين المستثمر والمطور في القانون المدنيلم يتم تسليط الضوء عليها بشكل منفصل. بالإضافة إلى ذلك، لا توجد مفاهيم مثل "المستثمر" و "الاستثمار" في الكود.

أعضاء التداول المدنيله الحق في إبرام اتفاقية غير منصوص عليها في القانون أو الإجراءات القانونية الأخرى. ثم يتم التمييز في العقد المبرم بين عناصر العقود "القياسية". وبعد ذلك، فيما يتعلق بعلاقات الأطراف بموجب هذا العقد المختلط، القواعد المتعلقة به العناصر الفردية(البندان 2 و 3 من المادة 421 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يستخدم هذا النهج لتفسير عقود الاستثمار في البناء (المادة 431 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

ومن السمات المميزة لاتفاقية الاستثمار أنه بعد تنفيذها، يتم تسجيل ملكية العقار المقام مباشرة للمستثمر.

انتباه

إن إبرام اتفاقية استثمار مع فرد لشراء شقة أمر غير مقبول. تعتبر هذه المشاركة بمثابة جذب غير قانوني للأموال بناء حصة.

المشاركون في البناء

تنظم اتفاقية الاستثمار بشكل أساسي مشاركة الأموال من قبل المطور في بناء كائن مخصص للمستثمر. ولكن يتم تحقيق نفس الغرض من خلال علاقات من نوع مختلف - البناء المشترك. تم وصفها بالتفصيل في القانون الاتحادي الصادر في 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ "بشأن المشاركة في البناء المشترك" المباني السكنيةوغيرها من الأشياء العقارية وتعديلات على بعضها الأفعال التشريعيةالاتحاد الروسي" (فيما يلي - القانون رقم 214-FZ). ونحن نؤكد على ذلك هذا القانونيحظر صراحة جذب الأموال فرادى، التي لا أصحاب المشاريع الفرديةلتشييد المباني السكنية لأسباب أخرى غير العقد المشاركة في رأس المالفي البناء (المادة 1، البند 3، المادة 2 من القانون رقم 214-FZ). وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للفقرة 1 من المادة 2 من نفس القانون، لا يسري أثره على منشآت الإنتاج.

من المستحيل إبرام اتفاقية استثمار لشراء شقة مع مواطن. ويعتبر هذا جذبًا غير قانوني للأموال في البناء المشترك ويهدد الغرامة الإدارية: ل المسؤولين- من 15000 إلى 20000 روبل الكيانات القانونية- من 400000 إلى 500000 روبل. مثال على ذلك هو قرار FAS منطقة شمال القوقازبتاريخ 11 يناير 2008 رقم F08-8726 / 07-3276A.

في قانون التخطيط الحضري، يتم تسمية مشارك آخر في البناء - العميل. هذا هو الشخص المرخص له من قبل المطور، على أساس اتفاقية، بتنظيم البناء والإشراف الفني والرقابة على سير العمل.

وإذا جمع المطور بين وظائف العميل، فإنه يسمى المطور العميل. وهذا مصطلح مركب، ولم يتم شرحه بشكل محدد في التشريع. ونتيجة لذلك، اتضح أن المطور العميل ينفذ المشروع الاستثماري، كونه مالك قطعة الأرض.

تم إدراج الأعمال الخاصة التالية في ترخيص منشئ العميل:

الحصول على البيانات الأولية ومعالجتها لتصميم مشاريع البناء؛
إعداد مهمة التصميم؛
الدعم الفني لمرحلة المشروع؛
تسجيل تراخيص البناء وإعادة الإعمار، ومراقبة صحة إصدارها تحديد;
ضمان الافراج عن موقع البناء.
تنظيم إدارة البناء.
الإشراف الفني.

ومن الجدير بالذكر أنه في مؤخرامناقشة بنشاط مسألة إلغاء الترخيص في البناء. ومع ذلك، تم تأجيل الموعد النهائي السابق (1 يوليو 2008) للإلغاء مرة أخرى. هذه المرة، حدد المسؤولون موعد إلغاء التراخيص في 1 يناير 2009 ( القانون الاتحادي 22 يوليو 2008 رقم 148-FZ). ومن المقرر أن يتم استبدالها اللوائح الفنيةمن سيقوم بالتثبيت متطلبات الزاميةفي تشييد وتشغيل المباني.

عناصر المعاهدة

سعر العقد هو تكلفة المشروع الاستثماري بالنسبة للمستثمر. في التمرين بناء رأس المالولتبرير ذلك، يتم استخدام حساب التقدير الموحد، والذي يصبح جزءًا لا يتجزأ من اتفاقية الاستثمار. تعد وثيقة التخطيط هذه أساسًا لإعداد التقارير من قبل العميل المطور حول الاستخدام المقصود للأموال المستلمة.

يتم إعداد تقدير التكلفة الموحدة لمشروع تشييد المبنى وفقًا لتوصيات منهجية تحديد تكلفة منتجات البناء على أراضي الاتحاد الروسي MDS 81-35.2004، التي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم Gosstroy of روسيا بتاريخ 5 مارس 2004 رقم 15/1.

أحد طرفي اتفاقية الاستثمار هو المستثمر، والآخر هو المطور أو العميل المطور. دعونا نحلل العلاقة التعاقدية مع المطور العميل. إذا انطلقنا من التكوين التقليدي لالتزامات العميل المطور، فيمكن تقسيم العقد إلى عنصرين.

أولاً، يعمل المطور العميل كوسيط بين المستثمر والأشخاص المشاركين في البناء. لذلك، من خلال إبرام اتفاقية مع المقاول العام بالأصالة عن نفسه، يتصرف العميل المطور على حساب المستثمر وفي مصلحته. وفي الوقت نفسه، ملكية النتيجة أعمال البناءلا ينتقل إلى العميل المطور. ويقوم بتحويل النتيجة إلى المستثمر، ويتلقى مقابل خدماته عمولة الوكيل(البند 1، المادة 1005 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

العنصر الثاني المكمل لنشاط العميل هو التحكم الهندسي والإشراف على أعمال البناء. هذه أيضًا خدمة ولكنها ذات طبيعة مختلفة تمامًا: فهي منصوص عليها في المادة 749 من القانون المدني.

على الرغم من أننا حددنا عنصرين في خدمات منشئ العملاء، إلا أن هذا لا يعني أن العقد يجب أن يحدد أجرًا منفصلاً لتوفير كل منهما. تكلفة الخدمات عادة المبلغ الكلي. ومن المهم توضيح الطبيعة القانونية للعلاقة القانونية بين طرفي اتفاقية الاستثمار. فمن الضروري لتنظيم المحاسبة والمحاسبة الضريبية.

أموال المستثمر، التي يقدمها تحت تصرف العميل المطور، تسمى عادة التمويل المستهدف. يتم توفير أسباب استخدام هذا المصطلح في المادتين 6 و 7 من القانون رقم 39-FZ. ومن هذه القواعد يتبع حق المستثمر في السيطرة الاستخدام المقصودالأموال والتزام العميل المطور باستخدام أموال المستثمر للغرض المقصود منها.

مبادئ المحاسبة لأنشطة العميل المطور

في محاسبة العميل المطور، لتعكس الالتزامات تجاه المستثمر الناشئة عن التمويل المستلم، يتم استخدام الحساب الذي يحمل نفس الاسم 86 "التمويل المستهدف". لكن الأموال الواردة تهدف إلى إنفاقها في مجالين أساسيين:

لدفع ثمن خدمات منشئ العملاء؛
لتمويل المقاولين.

تشكل هذه المبالغ معًا سعر العقد، لكن المبالغ الأولى فقط هي التي تخضع للضريبة. بعد كل شيء، فهي في النهاية تشكل إيرادات العميل المطور، والتي تخضع لضريبة القيمة المضافة وضريبة الدخل.

وأموال "العبور" للتسويات مع المقاولين لدى العميل المطور لا تخضع للضريبة. هذا النهج ليس نموذجيًا لأنشطة الوكالة فحسب، بل يتم توفيره أيضًا بشكل مباشر من خلال التشريع الضريبي.

لا يعتبر نقل الكائن المكتمل عن طريق البناء إلى المستثمر عملية بيع ولا يتم الاعتراف به كموضوع لضريبة القيمة المضافة (البند الفرعي 1، البند 2، المادة 146 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي). وعليه فإن الأموال التي يوزعها العميل المطور على المقاولين لا علاقة لها بالتنفيذ. لذلك، لا يقوم مطور العميل بتحصيل ضريبة القيمة المضافة عليهم (البند الفرعي 2، البند 1، المادة 162 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي). وبالنسبة لضريبة الدخل في التعريف القاعدة الضريبيةلا تشارك أموال التمويل المستهدف للمستثمرين المتراكمة على حسابات المطور (البند 14، البند 1، المادة 251، البند 17، المادة 279 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي). ومع ذلك، فإن القواعد المذكورة أعلاه لا تعفي مكافأة العميل المطور من الضرائب.

ونتيجة لذلك، فمن المستحسن أن تعكس فقط المبالغ المخصصة لمقاولي البناء في الحساب. وينبغي أن ينعكس استلام الأموال لصيانة منشئ العميل في المراسلات مع الحساب 62 "التسويات مع المشترين والعملاء". في ورقة التوازنيشمل التمويل المستهدف طويل الأجل أو الالتزامات قصيرة الأجل- حسب المدة المتبقية حتى الانتهاء من المشروع الاستثماري.

انتباه

ومددت التعديلات الأخيرة الترخيص في أنشطة البناء حتى 1 يناير 2009.

شروط العقد

عند إتمام العقد، قد يكون لدى العميل المطور رصيد أموال المستثمر غير المنفق على المقاولين، أي المدخرات. ويجب إخطار المستثمر بذلك. يتم تحديد "مصير" اقتصاد أطراف العقد بالاتفاق. الحلول الممكنة- من إعادة الأموال المدخرة إلى المستثمر إلى تحويل جميع المدخرات إلى العميل المطور.

في الحالة الأولى، سيتم تحديد أجر العميل المطور بمبلغ ثابت.

ووفقا للسيناريو الثاني، فإن المبلغ النهائي للأجر لن يعرف إلا بعد الانتهاء من البناء. وهذا الخيار ليس مشجعا. مصلحة الضرائبعلى الرغم من اعتراف وزارة المالية الروسية بها في رسالة بتاريخ 7 أغسطس 2007 رقم 03-03-06 / 1/544. بعد كل شيء، فإن المطور العميل لا يدفع الضرائب أثناء البناء. وإذا لم يكن لدى الشركة مصادر دخل أخرى، فحتى نقل الكائن إلى المستثمر، سيتعين على المحاسب تقديم إقرار ضريبة الدخل "الخاسر".

إذا تم تحديد مبلغ أجر منشئ العميل بموجب العقد، فإن المحاسب يواجه السؤال: في أي نقطة يجب الاعتراف بالإيرادات الناتجة عن تقديم الخدمات؟ بغرض محاسبةيتم حل هذه المشكلة على أساس العقد. يمكنها إنشاء قبول دوري للخدمات (شهرية، مرحلية، وما إلى ذلك) أو الاعتراف بالخدمات للمشروع الاستثماري ككل. في الحالة الأخيرة، يتم تشكيل المحاسبة. لاحظ أن إجراءات الاعتراف بإيرادات العميل المطور لا يترتب عليها أي عواقب هامة للقانون المدني على أطراف العقد.

ولكن في المحاسبة الضريبية بموجب اتفاق يقع على اثنين أو أكثر الفترة الضريبيةيجب توزيع الدخل مع الأخذ بعين الاعتبار مبدأ الاعتراف الموحد بالدخل والنفقات (البند 2، المادة 271 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي). وفقًا للفقرة 2 من المادة 318 من قانون الضرائب، يحق لدافعي الضرائب الذين يقدمون الخدمات عدم تشكيل رصيد العمل الجاري. يتم تحديد إجراءات تكوين القاعدة الضريبية في السياسة المحاسبية.