القيمة المساحية هي القيمة المحسوبةمما يعكس فكرة القيمة (المنفعة) قطعة أرضفي استخدامه الحالي. النقطة الأساسية في هذا التعريفهو أن تقييم القيمة المساحية هو انعكاس للاستخدام الحالي للأرض، وليس أي شيء آخر.

القيمة المساحية لقطعة الأرض ضرورية لحساب القاعدة الخاضعة للضريبة. يتم تعريف القاعدة الضريبية لضريبة الأراضي على أنها القيمة المساحية قطع ارضاعتبارا من 1 يناير من السنة التي هي الفترة الضريبية.

كيف يتم حساب القيمة المساحية لقطعة الأرض؟

يتم حساب القيمة المساحية لقطعة أرض مرة واحدة على الأقل كل 5 سنوات وليس أكثر من مرة كل 3 سنوات، عندما يتم تقييم (إعادة تقييم) الأراضي التي اختارتها هيئة المساحة العقارية الحكومية (GKN). بعد ذلك، يتم تحديد القيمة المساحية الجديدة للفترة المحاسبية التالية، حتى عملية التدقيق التالية.

بناء على البيانات التي تم الحصول عليها، يتم تحديد القيمة السوقية للكائن، والتي، بطريقة أو بأخرى، تعتمد على القيمة المساحية. هناك أيضًا آلات حاسبة على الإنترنت لحساب القيمة المساحية لقطعة أرض، ومع ذلك، لا ينبغي اعتبار هذه البيانات موثوقة. وفقا لملاحظاتي، أصبحت القيمة المساحية لقطعة الأرض التي تم تحديثها في عام 2015 أعلى بنسبة 30-300٪ من القيمة السوقية.

ومع ذلك، لكل من المالك والمستأجر الحق القانوني في تقليل القيمة المساحية لأرضهم.

كيفية تقليل القيمة المساحية لقطعة أرض مستأجرة

الآن ربما تفكر، لماذا يجب أن أقلل القيمة المساحيةإذا كنت مستأجرًا لقطعة أرض وأدفع ثمنها فقط إيجار، والضريبة لا يتم فرضها إلا على أصحاب الأراضي؟ الجواب سيكون أدناه. في غضون ذلك، دعونا نحلل الانخفاض في القيمة المساحية لقطعة أرض مستأجرة، والنظر في مثال IP Solnyshkina N.N.

IP Solnyshkina N.N. مستأجر لقطعة أرض بمساحة 16,382 متر مربع. فئة الأرض: أرض المستوطنات، الاستخدام المسموح به: الغرض الصناعي للملكية البلدية. يحتوي عقد الإيجار الذي تدفع بموجبه الإيجار على أحكام تتعلق بخط الأساس لحساب الإيجار.

وتشمل هذه:

1. إقليميا المنطقة الاقتصادية;
2. المعدل الأساسي للإيجار السنوي لمساحة 1 متر مربع؛
3. متوسط ​​انخفاض معامل قيمة التنمية الحضرية؛
4. معامل النشاط
5. معدل الإيجار السنوي ل 1 متر مربع. (أُفضله).

إن السعر، وليس السعر الأساسي، هو الذي يحدد حساب الإيجار لمساحة 1 متر مربع، والذي يمكن مراجعته من قبل المالك - البلدية. كقاعدة عامة، في اتفاقيات الإيجار لقطعة أرض من قبل المالك (الإدارة) ممثلاً بإدارة الممتلكات وعلاقات الأراضي، هناك بالضرورة مفهوم التغيير من جانب واحد في الإيجار.

مثال حقيقي من الممارسة: البند 3.3. اتفاقيات الإيجار - يجوز للمؤجر مراجعة مبلغ الإيجار السنوي من جانب واحد فيما يتعلق بقرارات سلطات الدولة الاتحاد الروسيو (على سبيل المثال) منطقة ليبيتسك، ودوما مدينة ليبيتسك، التي تنشئ مناطق التقييم مركزيًا، وتحدد معاملات الفهرسة ضريبة الأراضيأسعار الإيجار الأساسية مع إشعار كتابي للمستأجر.

الخطوة 2 – مقارنة القيمة السوقية والمساحية

لمقارنة القيمة السوقية لقطعة أرضنا والقيمة المساحية المشار إليها في المستخرج، اطلب بشكل مستقل شركة التقييمتقرير عن تقييم القيمة السوقية لقطعة الأرض اعتبارًا من التاريخ المشار إليه في المستخرج من USRN (على سبيل المثال، اعتبارًا من 01/01/2018).

لحساب القيمة السوقية، يستخدم المثمنون مؤشرًا محددًا للقيمة المساحية لقطعة الأرض. يعتمد المؤشر على الفئة، الغرض المعين، الخصائص العامة للمنطقة والموقع والبنية التحتية (المسافة من المركز، وسهولة الوصول إلى وسائل النقل، وما إلى ذلك). الخصائص العامةيتم تلخيص قطعة الأرض وتناسبها مع الصيغ وتقديمها كقيمة مساحية.

الصيغ مختلفة. بالنسبة للتقييم المساحي لموقع به عبء، يتم استخدام صيغة ذات عامل تخفيض، حيث يتم تقليل الفائدة المستمدة منها. يتم استخدام المؤشر المحدد لتشكيل أكواخ بستانية أو صيفية جديدة. يتم تحديد القيمة المساحية لهذه القطع من خلال ضرب القيمة المتوسطة لمجتمع الحدائق مؤشر محددإلى مساحة الأرض.

انخفاض القيمة المقدرةالأرض ممكنة إذا:

1. تم تسجيل حقيقة تلف الطبقة الخصبة؛
2. يوجد في الكتلة الصخرية واد أو جرف أو مستنقع.
3. إلخ.

عندما تلقت IP Solnyshkina التقرير، فاجأها كثيرا، لأنه. وفي التقرير بلغت القيمة السوقية لقطعة الأرض 14 مليون روبل، بينما بلغت القيمة المساحية 38 مليون روبل. ومن الواضح أن جميع مدفوعات الإيجار التي دفعها الشريك التنفيذي كانت مبالغ فيها.

1. التقدم بطلب إلى مالك قطعة الأرض لمراجعة القيمة المساحية (طويلة وغير فعالة)؛
2. الذهاب إلى المحكمة (خيارنا)

الخطوة 3 - فهم القانون

لنبدأ بما يلي:

• بموجب البند 7 من الجزء 1 من المادة 1 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي، يتم أي استخدام للأرض مقابل رسوم، باستثناء الحالات التي تحددها القوانين الفيدرالية وقوانين الكيانات المكونة للاتحاد الروسي .
• وفقًا للفقرات 1 و5 من المادة 65 والفقرة 2 من المادة 66 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي، فإن أشكال الدفع مقابل استخدام الأرض هي ضريبة الأرض (قبل إدخال ضريبة العقارات) والإيجار، أغراض تحديد القيمة المساحية لقطعة الأرض التي يتم تحديدها عن طريق إجراء التقييم المساحي للدولة للأرض.
• وفقًا لأحكام المادة 66 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي، في الحالات التي يتم فيها تحديد القيمة السوقية لقطعة أرض، يتم تحديد القيمة المساحية لقطعة الأرض هذه مساوية لقيمتها السوقية (البند 3).
• بموجب المادة 3 من قانون أنشطة التقييم بموجب القيمة السوقيةيُفهم كائن التقييم على أنه السعر الأكثر احتمالاً عنده كائن معينيمكن تنفير التقديرات على السوق المفتوحفي بيئة تنافسية، عندما يتصرف أطراف الصفقة بشكل معقول، مع وجود كل شيء معلومات ضروريةولا تعكس قيمة سعر الصفقة أي ظروف استثنائية.
• وفقا للمادة 24.18 القانون الاتحاديرقم 135-FZ بتاريخ 29 يوليو 1998 "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي"، يمكن للأفراد والكيانات القانونية الطعن في نتائج تحديد القيمة المساحية في المحكمة من خلال مراجعتها على أساس تحديد قيمتها السوقية فيما يتعلق إلى العقار في التاريخ الذي تم فيه تحديد قيمته المساحية، إذا كانت هذه النتائج تؤثر على حقوق والتزامات هؤلاء الأشخاص. يمكن الطعن في نتائج تحديد القيمة المساحية لقطعة أرض في المحكمة عن طريق تقديم طلب لمراجعة القيمة المساحية. قد يكون أساس تقديم الطلب المذكور، من بين أمور أخرى، تحديد قيمته السوقية فيما يتعلق بالعقار في التاريخ الذي تم فيه تحديد قيمته المساحية.

الاستنتاجات: ينص التشريع الحالي على تحديد القيمة المساحية لقطعة أرض مساوية للقيمة السوقية، إذا تم تحديدها، وفي حد ذاتها موثوقية القيمة المساحية لقطعة أرض ومشروعيتها الفعل المعياريموافقتها ليست محل نزاع في هذه الحالة.

الخطوة 4 – رفع دعوى قضائية

أين يمكن تقديم المطالبة (الاختصاص القضائي)؟

سنكتب - إداري بيان المطالبةبشأن تحديد القيمة المساحية لقطعة أرض تساوي قيمتها السوقية. الجواب الذي يهمنا سنجده في هذه الوثيقة: قرار الجلسة المكتملة المحكمة العلياالاتحاد الروسي بتاريخ 30/06/2015 رقم 28 "في بعض القضايا التي تنشأ عندما تنظر المحاكم في قضايا الطعن في نتائج تحديد القيمة المساحية للأشياء العقارية" (بصيغته المعدلة بتاريخ 30/06/2015).

كل شيء واضح، سنكتب بيان المطالبة إلى محكمة ليبيتسك الإقليمية، وسوف نسترشد بالمقالات الموضحة أعلاه، بالإضافة إلى النظر في قانون الإجراءات الإدارية.

تمت كتابة الدعوى واجب الدولةتم دفع مبلغ 300 روبل، والآن نحتاج إلى إرسال مطالبتنا إلى المدعى عليهم - ستكون حكومة منطقة ليبيتسك (FGUP Cadastral Chamber of Rosreestr) - هي المرسلة. الآن الأمر صغير، نرسل القضية إلى المحكمة. مع التطور الإيجابي للأحداث، ستقبل المحكمة مطالبتنا للنظر فيها وتعيين فحص بناءً على التقرير الوارد من المثمنين المستقلين، والذي سيُظهر القيمة المساحية النهائية لأرضنا.

نتائج

1. في حالة IP Solnyshkina، كان من الممكن تقليل القيمة المساحية بنسبة 43٪ (كان 38 مليونًا - أصبح 14).
2. تم إرسال قرار المحكمة في قضيتنا تلقائيًا إلى جميع الأشخاص المشاركين في القضية، وسيُطلب من المالك، على أساس هذا القرار، إعادة حساب الإيجار في سياق القيمة المساحية المخفضة.
3. IP Solnyshkina - راضٍ.

كيفية تقليل القيمة المساحية للأرض في العقار

سننظر في الانخفاض في القيمة المساحية لقطعة الأرض الخاصة بنا باستخدام مثال شركة Meridin LLC.

شركة ذات مسؤولية محدودة "ميريدين" هي مالكة فئة الأرض من الأرض: أرض المستوطنات، الاستخدام المسموح به: مساحة للأغراض الصناعية 7700 متر مربع، تعمل شركة ذات مسؤولية محدودة في بيع المنتجات الطبية + أنشطة المستودعات، أي. تأجير مساحة للتخزين في المستودعات.

في كل عام، تلتزم شركة ذات مسؤولية محدودة، بصفتها مالك قطعة أرض صناعية، بدفع ضريبة أرض ضخمة. كيف يتم حساب ضريبة الأرض، لقد وصفت أعلاه. لذلك، فكر جينادي فاسيليفيتش، مؤسس شركة Meridin LLC، في التكاليف المرتفعة وأصدر تعليمات لمحاميه بتخفيض التكاليف السنوية.

إجراء

1. لتبدأ، كما هو موضح أعلاه، نحن (ممثلو شركة Meridin LLC) نذهب إلى المركز المحلي متعدد الوظائف ونطلب مقتطفًا من USRN، والذي سيشير إلى القيمة المساحية لموقعنا. بعد تلقي مقتطف، علمنا أن القيمة المساحية لموقعنا هي 18.000.000 روبل، تاريخ تحديد القيمة المساحية هو 20/10/2016، تاريخ إدخال المعلومات حول القيمة المساحية في السجل العقاري للدولةالعقارات - 24.10.2016
2. علاوة على ذلك، نحن، مثل شريكنا التجاري IP Solnyshkina، نطلب تقريرًا عن القيمة السوقية للأرض. وماذا نرى، القيمة السوقية لموقعنا هي 7 ملايين روبل (هكذا)، ونحن ندفع الضريبة من 18 مليون روبل.
3. بعد الاطلاع على التشريع والتشاور مع IP Solnyshkina، يدرك محامي شركة Meridin LLC أن إجراءات الطعن في القيمة المساحية لقطعة أرض لشركة ذات مسؤولية محدودة تختلف عن إجراءات الطعن في ملكية IP (أي للأفراد). تتمثل الاختلافات في أنه بالنسبة لشركة ذات مسؤولية محدودة، يجب عليك أولاً الاتصال باللجنة للنظر في القيمة المساحية لشركة Rosreestr. نلجأ إلى اللجنة، ونرفق تقريرنا، وبالطبع يجيبوننا بالرفض، حسنًا بالطبع.
4. نأخذ رفضًا + تقريرًا + بيان المطالبة (الموصوف أعلاه) + رسوم الدولة (2000 روبل) + شهادتنا ونرسل كل هذه الثروة إلى المحكمة الإقليمية. يختلف ترتيب الحالة قليلاً، لكن النتيجة النهائية هي نفسها.

نتائج

ونتيجة لاستئنافنا أمام المحكمة، مع الأخذ بعين الاعتبار فحص الطب الشرعيلقد قمنا بتخفيض القيمة المساحية للأرض من 18 مليون روبل. ما يصل إلى 7.7 مليون روبل هذا هو ما يقرب من 2.5. مرات!

ينسخ حكمبشأن تخفيض القيمة المساحية لقطعة الأرض

وإلا كيف يمكنك تقليل القيمة المساحية

1. تقليل مساحة الأرض؛
2. تغيير فئة الأرض.

ادرس التشريعات ودافع عن حقوقك واكتب التعليقات - سنناقشها.

إن تخفيض القيمة المساحية هو موضوع يثير قلق عدد كبير من الروس، وخاصة في موسكو. ترجع أهمية المشكلة إلى حقيقة أن الحسابات تتم بطرق التقييم الشامل ولا تأخذ في الاعتبار الميزات الفرديةكل عقار. وهذا يؤدي إلى نتائج غير دقيقة و ضرائب مرتفعة. إن تحدي القيمة المساحية هو الطريقة الوحيدة لحماية حقوقك. متخصصو Grand Real على استعداد لمساعدتك في ذلك.

لماذا من الضروري الطعن في نتائج التقييم

يتيح لك إجراء مثل تقليل القيمة المساحية للكائن ما يلي:

• تقليل العبء الضريبي؛
• تقليل دفعات الإيجار؛
• من المفيد إجراء معاملات مختلفة مع العقار.

من يمكنه التقدم بطلب لتخفيض القيمة المساحية

يحق للفئات التالية من الأشخاص بدء الطعن في النتائج:

• المواطنون والكيانات القانونية، إذا كان حجم التسويات يؤثر بشكل مباشر على حقوقهم والتزاماتهم؛
• الجهات الحكومية والبلدية، عندما يتعلق الأمر بالأشياء العقارية الخاضعة لولايتها.

أمثلة على نتائج الطعن في القيمة المساحية

قوانين جديدة

من 1 يناير 2017 في روسيا دخلت حيز التنفيذ التغييرات التشريعيةتنظيم إجراءات تحديد وتخفيض القيمة المساحية للعقارات. يؤثر أحد التعديلات على خوارزمية الطعن في التقييم من قبل الكيانات القانونية. إذا طُلب منهم في وقت سابق الالتزام بإجراءات ما قبل المحاكمة لحل النزاع والتقدم إلى اللجنة، فإن التغييرات المعتمدة تعفيهم من هذا الالتزام، مما يمنحهم الحق في رفع دعوى قضائية على الفور في المحكمة.

تعديل إيجابي آخر هو تخفيض القائمة المستندات المطلوبة. الآن أنت بحاجة إلى إرفاق التطبيق:

مقتطف من USRN.

نسخة من سند الملكية أو ملكية العقار.

تقرير تقييم السوق. عند التقدم إلى المحكمة، سيكون من الضروري إجراء فحص لها. ويجب أن تكون نتيجتها رأيًا إيجابيًا لـ SRO بشأن تقرير التقييم المكتمل.

سعر خدمات خفض القيمة المساحية الجاهزة في شركتنا

الأفراد - عرض خاص
موضوع التقييم	تقرير على التقييم، فرك.	قانوني الخدمات، فرك.
شقة تصل إلى 100 متر مربع م.	9 000	15 000
شقة تبدأ من 100 متر م.	15 000	15 000
مساحة الشقة اكثر من 220 متر . م.	20 000	20 000
منزل الأجازةما يصل إلى 350 متر مربع م.	20 000	20 000
منزل ريفي من 350 متر مربع م.	25 000	20 000
قطعة أرض تصل إلى 50 فدانًا SNT، IZHS، LPH	15 000	20 000
الكيانات القانونية
موضوع التقييم	تقرير على التقييم، فرك.	قانوني الخدمات، فرك.
قطعة أرض تزيد مساحتها عن 50 فدانًا SNT وIZHS وLPH	35 000	45 000
أرض تجارية، غير مطورة	40 000	45 000
قطعة أرض تجارية + 1 بناية	65 000	50 000
قطعة أرض تجارية + عدة مباني	من 85000	من 65000
بناء ما يصل إلى 1000 متر مربع. م.	40 000	40 000
بناء ما يصل إلى 5000 متر مربع. م.	50 000	55 000
البناء من 5000 متر مربع م.	من 85000	65 000
مباني تصل إلى 500 متر مربع م.	35 000	45 000
مباني تصل إلى 2500 متر مربع م.	45 000	45 000
مساحات تبدأ من 2500 متر مربع م.	65 000	55 000

نحن موثوقون:

كيف يتم الطعن في نتائج التقييم؟

الأشخاص الاعتباريين.كما ذكر أعلاه، لا تحتاج الكيانات القانونية الآن إلى التقدم بطلب إلى لجنة Rosreestr للطعن في القيمة المساحية. لكن هذه القاعدةلن ينطبق على حالات الطعن في نتائج التقييم الذي بدأ قبل 1 يناير 2017. على الرغم من أن التقدم إلى اللجنة ليس إلزاميا، فإن هذا الخيار له مزايا كبيرة. يتم النظر في النزاع، كقاعدة عامة، في غضون شهر واحد، ثم يمكن أن تستغرق التسوية القضائية من 2 إلى 6 أشهر أو أكثر. بالإضافة إلى ذلك، لا يتعين على مقدم الطلب إنفاق الأموال على التكاليف القانونية.

بواسطة التشريعات الحاليةيمكن للاتحاد الروسي أن يطعن في القيمة المساحية بطريقتين: من خلال لجنة Rosreestr أو في المحكمة. يمكن للأفراد الذهاب إلى المحكمة على الفور، ويتعين على الكيانات القانونية المرور عبر اللجنة.

الخيار الأول هو الأمثل، حيث أن فترة النظر هي شهر واحد فقط، وليس هناك حاجة لدفع واجب الدولة. وإذا كان استنتاج اللجنة لا يناسبك، فلا يزال بإمكانك الذهاب إلى المحكمة.

يمكنك الطعن في القيمة المساحية في موعد لا يتجاوز خمس سنوات بعد تاريخ دخول الشقة في السجل العقاري للدولة

كيف تتم عملية النزاع؟

للتحضير لإجراءات الطعن، يجب عليك الاتصال بمقيمين خارجيين. سوف يساعدون في تحديد مدى اختلاف التكلفة بالضبط. تقييم الدولةمن القيمة السوقية، ومعرفة ما إذا كانت هناك أخطاء في الحساب وفق المنهجية المتبعة. بناءً على هاتين المعلمتين، يتم إصدار الاستنتاج والتنبؤ، على أي أساس يمكن إعادة التقييم.

أبعد من الاستنتاج خبراء مستقلون، ستحتاج إلى جمع حزمة من المستندات:

📄 مقتطف من USRN يشير إلى القيمة المساحية؛

📄 نسخة من شهادة الملكية مصدقة من كاتب العدل؛

📄 جواز سفر مواطن من الاتحاد الروسي.

تحتاج إلى تقديم المستندات إلى لجنة قسم Rosreestr وإرفاق طلب مملوء على الفور مع الإشارة إلى البيانات الشخصية وأسباب التقديم. يتم دراسة الطلب خلال شهر، وبعدها سيتم إخطارك بالقرار. في حالة الرفض، خلال 3 أشهر، يمكنك التقدم بطلب إلى المحكمة بنفس الطلب.

تقديم نفس حزمة الوثائق إلى المحكمة، بالإضافة إلى استنتاج لجنة Rosreestr. وسوف ينظر في الاستئناف في غضون 1-2 أشهر. إذا تم استيفاء المطالبة نتيجة لذلك، فسيتم تعديل القيمة المساحية للعقار. ستدخل التغييرات حيز التنفيذ في الأول من يناير من العام الذي تم فيه تقديم المطالبة.

لن يكون من الممكن إرجاع مبلغ الضريبة المدفوع مسبقًا، لأن التغييرات تؤثر فقط على الفترة الضريبية الحالية.

ماهو السعر

تتضمن قائمة تكاليف إجراء الطعن ما يلي:

💰 واجب الدولة للحصول على شهادة القيمة المساحية. تعتمد التكلفة على التعقيد والمستلم: من 250 ₽ للمستخرج للأفراد، من 4500 ₽ للكيانات القانونية

💰 آراء خبراء الطرف الثالث - ابتداءً من 80.000 ₽.

💰 نتيجة الفحص الشرعي - من 80.000 ₽.

💰 الدعم القانوني- من 70000 ₽.

💰 رسوم الذهاب إلى المحكمة 6000 ₽.

المجموع: دون الذهاب إلى المحكمة، سيكون المبلغ حوالي 100000 روبل، مع المحكمة - من 250000 روبل.

قانون الضرائب للاتحاد الروسي في السنوات الاخيرةيتم إصلاحه باستمرار، ويتم تعديله، وأحيانًا يكون مهمًا جدًا. واحد منهم يتعلق بفرض الضرائب على ممتلكات المنظمات، وكذلك ضريبة الأراضي: وفقا ل طبعة جديدةبموجب القانون، اعتبارًا من بداية عام 2015، سيتم احتساب القاعدة الضريبية في كثير من الحالات ليس على أساس القيمة المتبقية، ولكن على أساس القيمة المساحية للأصول.

من أجل عدم دفع ضرائب مفرطة، والتي، في إطار تقييم الدولة، يمكن أن تصبح أعلى عدة مرات، من المهم لرجل الأعمال أن يقوم في الوقت المناسب بتحليل القيمة المساحية المحددة لعقاراته، وإذا كانت مرتفعة بشكل غير معقول، فحاول ومواءمته مع الواقع عن طريق الطعن فيه طبقاً للإجراءات القانونية .

فكر في كيفية القيام بذلك بكفاءة وبشكل صحيح قدر الإمكان.

رواد الضريبة العقارية الجديدة

بدأ الاتحاد الروسي في التحول إلى إجراء محدث لحساب الرسوم الضريبية على العقارات في عام 2015. منذ تلك اللحظة، بدأت 28 منطقة روسية في استخدامها: من بين المناطق الأولى: منطقة موسكو وتفير وسامارا وريازان ومناطق أخرى. وفي عام 2016، انضمت إليهم مناطق سانت بطرسبرغ وفورونيج وفولوغدا وبريانسك ومناطق أخرى، بإجمالي 21 منطقة. ويتزايد عددهم كل عام، ومن المقرر انتقال روسيا بأكملها إلى النظام الجديد بحلول عام 2020.

بطريقة جديدة - على أساس المساحية، وليس قيمة المخزون- سيتم احتساب الضريبة على الأشياء التالية (البند 1 من المادة 401 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي):

• المباني السكنية بجميع أنواعها (منازل، أكواخ، منازل الحديقةإلخ.)؛
• أماكن منفصلة للسكن (غرف، شقق)؛
• المرائب ومواقف السيارات.
• المجمعات.
• مواقع البناء غير المكتملة.
• المباني والهياكل والمباني الأخرى.

لماذا يتم المبالغة في تقدير القيمة المساحية في أغلب الأحيان؟

ومن الناحية التشريعية، تحتكر الدولة تقييم الأصول الثابتة، وهي العقارات. ويتم ذلك من قبل دائرة السجل العقاري ورسم الخرائط الفيدرالية بشكل جماعي، مرة كل خمس سنوات (في بعض المناطق مرة كل 2-3 سنوات)، ويتم أخذ ظروف السوق كأساس و الخصائص الاقتصاديةهدف. كلا العاملين يمكن أن يكونا قابلين للتغيير، ومتناقضين، ويمكن تفسيرهما بشكل غامض. هناك العديد من النقاط، على سبيل المثال، الموقع الإقليمي، والبنية التحتية القريبة، وما إلى ذلك، التي تؤثر بشكل كبير التكلفة الفعليةيتم تجاهلها ببساطة. لذلك، في مثل هذا التقييم الشامل، فإن الأخطاء في تحديد القيمة الحقيقية ليست غير شائعة.

لأسباب واضحة، تعد عدم الدقة في التقديرات أكثر شيوعا في اتجاه المبالغة في التقدير، وهو أمر أكثر ملاءمة للدولة، ولكنه غير مربح للغاية لأصحاب الأعمال.

يظهر التحليل الأكثر سطحية وسطحية لمدى امتثال القيمة المساحية لواقع السوق وجود فائض يصل إلى 60٪، وأحيانا يكون هناك مبالغة في التقدير بعشرة أضعاف أو أكثر.

لكن لا يجوز للمالك أن يوافق على القيمة المقررة ويطعن فيها.

لماذا الطعن في القيمة المساحية للعقارات

ردود الفعل السلبية على القيمة المساحية العالية بشكل غير معقول للممتلكات واضحة:

• زيادة كبيرة العبء الضريبي: تحت الحالي التشريعات الضريبيةوتبلغ حوالي 0.1% من القيمة المساحية للعقارات غير التجارية و2% من قيمة العقارات التجارية؛
• زيادة كبيرة في الضرائب على بيع العقارات: يشترط القانون ألا يتم بيع هذه الممتلكات بسعر أقل من 70٪ من قيمتها المساحية، مما يعني أن البيع سيتعين عليه دفع رسوم ضريبية كبيرة، خاصة بالنسبة للعقارات التجارية. (ل ملكية خاصةالنظام التخفيضات الضريبيةوالفوائد، حتى تتمكن من توفير القليل)؛
• عند استئجار أو شراء البلدية أو عقارات الدولةسيكون السعر مرتفعًا جدًا - اعتبارًا من عام 2018 سيكون مساوٍ للقيمة المساحية؛
• زيادة متناسبة في واجبات الدولة والرسوم المرتبطة بملكية هذا العقار؛
• غرامات كبيرة في حالة المخالفات الإدارية المرتكبة عند استخدام العقار.

ما هي القيمة المساحية للممتلكات الخاصة بك؟

لكي لا تكون الضريبة المرتفعة بشكل غير متوقع على الأراضي و/أو الممتلكات مفاجئة، من الضروري الحصول على معلومات في الوقت المناسب حول قاعدتها، أي التقييم المساحي، حتى نتمكن من اتخاذ التدابير اللازمة إذا لزم الأمر . كيف يمكنك معرفة الرقم المطلوب؟

1. جواز السفر المساحي.إذا تلقى المالك هذه الوثيقة مؤخرا (قبل أقل من 5 سنوات)، فإن قيمة الكائن المشار إليها فيه محدثة.
2. شهادة من الغرفة المساحية.أي منظمة وفرد لديه الفرصة لتقديم طلب للحصول على معلومات في المكتب الإقليمي الخدمة الفيدراليةالسجل العقاري ورسم الخرائط، ويسمى خلاف ذلك غرفة المساحيةوالتي ستصدر شهادة بقيمة الكائن في الوقت الحالي.
3. موقع روزريستر.على الموقع الرسمي لهذا وكالة حكوميةفي قسم "المعلومات المرجعية عن العقارات"، يمكنك معرفة تقييم أي قطعة أرض أو مبنى في الاتحاد الروسي عبر الإنترنت.

متى يكون تحدي التقييم المساحي أكثر فعالية؟

الجواب على هذا السؤال يكون في أسرع وقت ممكن، أي بمجرد أن تجد أنه مرتفع جدًا. يتم دفع الضرائب سنويا، ولا يتم حل مسألة مراجعة القيمة المساحية بهذه السرعة: يمكن أن تتراوح فترة المراجعة من شهرين إلى ستة أشهر. وفي الوقت نفسه، يتم حساب مبلغ الضريبة وفقا للبيانات السنة الماضية(البند 24.20 من القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي"). وهذا هو، إذا لم تبدأ إجراءات الطعن بحلول نهاية عام 2016، فسيتعين عليك دفع ضريبة لعام 2017 بأكمله على أساس القاعدة الضريبية المبالغة في تقديرها.

ملحوظة!هل لا يزال تقييم المخزون ساريًا في منطقتك؟ لا يزال من المستحيل تحدي المساحية، حتى لو كان من الواضح أنه مبالغ فيه: فحقوق دافعي الضرائب لم تتأثر بعد.

الأسباب القانونية للإعلان عن عدم قانونية التقييم

هناك سببان فقط لإعادة النظر في شرعية القيمة المحددة للعقارات وفقًا لسجل المساحة.

1. تبين أن المعلومات المتعلقة بالكائن قيد التقييم، والتي أثرت على التقييم، غير موثوقة.المعلومات التي تؤثر على التقييم قد تكون:
   • أخطاء في قائمة الكائنات للتقييم؛
   • إشارة غير دقيقة للموقع؛
   • الغرض المحدد بشكل غير صحيح؛
   • معدل الحوادث المفقودة في الدولة موضوع التقييم؛
   • لا يُلاحظ أن العقار يقع في منطقة إقليمية خاصة، على سبيل المثال، صحية، محمية، محجوزة، وما إلى ذلك؛
   • حدثت أخطاء في البيانات الأولية عند حساب التكلفة؛
   • لحظات أخرى.

   يمكنك التحقق من البيانات التي تم استخدامها في الحساب، وتحديد صحتها أو عدم صحتها، عن طريق تقديم طلب إلى Rosreestr بشأن عميل التقييم المساحي، ثم منه. فن. 24.18 من القانون الاتحادي رقم 135-FZ المؤرخ 29 يوليو 1998 "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" يلزمهم بالرد على مثل هذه الطلبات في غضون أسبوع.

2. تزامن مواعيد إنشاء السوق والأسعار المساحية. يتغير سعر السوق باستمرار، ويظل السعر المساحي، بمجرد تحديده، دون تغيير طوال مدة التقييم (5 سنوات أو 2-3 سنوات). إذا كانت القيمة المساحية أكبر من القيمة السوقية، فمن الضروري مقارنتها ليس مع الوضع الفعلي في السوق في الوقت الحالي، ولكن مع الوضع عند إجراء التقييم. وهذا هو، إذا تم إنشاء القيمة المساحية، ثم فقدت الممتلكات بشكل حاد في القيمة، فلن يصبح هذا أساسا مشروعا للاعتراف بالقيمة المساحية غير صالحة.

أين ولمن يتم تقديم طلب النزاع

بالنسبة لكل من الكيانات القانونية والأفراد، هناك هيئتان لتنفيذ إجراءات التخفيض التشريعي للقيمة المساحية المحددة مسبقًا:

• عمولة في Rosreestr.

حتى عام 2017، كان يتعين على الكيانات القانونية أولاً أن تتقدم حصريًا إلى المحكمة الابتدائية، ويمكن للمواطنين التصرف على الفور من خلال المحاكم. ومنحت التعديلات التي أدخلت على التشريع منذ بداية عام 2017 نفس الحق للمنظمات. يحق للأشخاص التاليين تقديم مثل هذا الطلب:

• أصحاب العقار على أساس الملكية (فرد أو كيان قانوني)؛
• أولئك الذين يتأثرون بالضرائب من خلال تقييم العقارات (على سبيل المثال، مالك سابقلا يزال يدفع الضريبة)
• أي مشارك في العقار، إذا كان العقار مملوكاً على أسهم (لا يشترط التنسيق مع ملاك آخرين)؛
• المستأجر، إذا كان التقييم يؤثر على الأجرة، مما ينعكس في عقد الإيجار، ولم يعترض المالك على الاعتراض على التقييم.

تعليمات خطوة بخطوة لتحدي القيمة المساحية المتضخمة

منذ عام 2017 روزريستر – مرحلة اختيارية في النظر في القضية، يمكنك إرسال طلب إلى المحكمة على الفور.

الخطوة 1 - التحقق من التوقيت.من الممكن تقديم طلب لمراجعة القيمة المساحية إلى لجنة Rosreestr خلال فترة زمنية محدودة - يجب ألا يمر أكثر من 5 سنوات من تاريخ نشر القيمة المساحية المحددة (وفي بعض المناطق 2-3 سنوات) .

الخطوة 2 - جمع حزمة من الوثائق.بالإضافة إلى الطلب، ستحتاج اللجنة، وكذلك في المحكمة، إلى تقديم الأوراق التالية:

• شهادة القيمة المساحية الحالية (هذا الرقم هو الذي سيتم التنازع عليه) ؛
• وثيقة حق الملكية مصدقة من كاتب العدل ؛
• دليل على عدم دقة التقييم الذي تم إجراؤه (جميع التأكيدات المحتملة لعدم اتساقه سعر السوق، على سبيل المثال، الوثائق الفنيةوالمعلومات الإقليمية، وما إلى ذلك)؛
• تقرير تقييم بديل أعده متخصص مستقل، في بدون فشلينتمي إلى شركة مثمنين ذاتية التنظيم ؛
• الاستنتاج بشأن مطابقة استعراض النظراءالمتطلبات التشريعية (التي قدمها SRO التي نفذت عملية إعادة التقييم).

انتباه!في حالة عدم وجود أو عدم استيفاء المستندات للمتطلبات، لن يتم قبول طلب مراجعة التقييم المساحي.

الخطوة 3 - مراجعة الطلب.يعتمد وقت انتظار قرار لجنة Rosreestr على موضوع الاتحاد الروسي حيث يتم النظر في الاستئناف. عادة ما يستغرق الأمر من 7 إلى 14 يومًا.

الخطوة 4 - الرضا أو الطعن في قرار اللجنة. إذا قدمت قرار إيجابي، سيتم مراجعة القيمة المساحية اعتبارًا من 1 يناير من السنة التي تم فيها تقديم طلب الطعن. إذا تم رفض ذلك، فسوف تحتاج إلى الذهاب إلى المحكمة.

الخطوة 5 - التقاضي.إذا كانت القضية معلقة في أمر قضائي، يمكن أن تكون الشروط مختلفة، وغالبًا ما تصل إلى عدة أشهر. لا يمكن لأحد أن يضمن نتيجة إيجابية، لكن الممارسة تظهر أن فرص تخفيض القيمة المساحية مرتفعة للغاية.

آخر تعديل: يناير 2020

وفقا للفن. 402 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي لحساب الضريبة على ممتلكات المواطنين، يتم استخدام قيمة تسمى القيمة المساحية. في بعض الأحيان، وفقًا للمالكين، يكون هذا التقييم مرتفعًا جدًا، وفي بعض الأحيان يتجاوز القيمة السوقية. إذا كانت مرتفعة بشكل غير معقول حقًا، فيجب على الشخص أن يعرف كيفية تقليل القيمة المساحية للعقار بشكل قانوني. في هذه المقالة، سننظر في كيفية ذلك هذا الإجراءخطوة بخطوة، وما هو المطلوب لذلك.

الإطار التشريعي

يعتمد أي إجراء مهم من الناحية القانونية على الإجراءات القانونية التنظيمية المعمول بها في الدولة. لذلك، من أجل تقليل قيمة التقييم المساحي، من المهم معرفة القوانين التي تنظم هذه المسألة. وتشمل هذه:

• القانون الاتحادي رقم 237 بتاريخ 3 يوليو 2016، بشأن تحديد إجراءات ومبادئ إجراء التقييم؛
• قانون اتحادي رقم 221 تاريخ 24/07/2007 في شأن شرحه الأخطاء المحتملةوالأخطاء التي قد تؤثر على قيمة القيمة المساحية؛
• القانون الاتحادي رقم 135 بتاريخ 29 يوليو 1998، الذي يحدد إجراءات إنتاج أعمال التقييم في الاتحاد الروسي.

ولا يقل أهمية عن ذلك قرار المحكمة العليا رقم 28 تاريخ 30/06/2015، حيث نظر في بعض القضايا الفردية التي نشأت في الدعاوى القضائية المتعلقة بمراجعة القيمة المساحية للعقارات.

وفقًا للقانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي"، يمكن الطعن في نتائج تحديد القيمة المساحية في المحكمة أو عن طريق الاتصال بلجنة للنظر في مثل هذه النزاعات. يجوز التقدم بطلب مراجعة الأسعار لأولئك الذين تأثرت مصالحهم وحقوقهم والتزاماتهم المشروعة، وهم:

• فرادى;
• المنظمات؛
• إلى سلطات الدولة أو LSG، إذا كانت الممتلكات في حوزتهم.

تعليمات خطوة بخطوة لتقليل القيمة المساحية

استنادا إلى متطلبات القوانين التشريعية المذكورة أعلاه، من الممكن تحديد مسار العمل إذا كان مالك الشقة أو المنزل يريد الطعن في قيمة القيمة المساحية. تعليمات خطوة بخطوةفي مثل هذه الحالة سيبدو الأمر كما يلي:

1. اختيار الأساس لمراجعة التكلفة.
2. اتصل بالمثمن المحترف.
3. جمع جميع الوثائق اللازمة.
4. تقديم طلب إلى اللجنة في Rosreestr (يمكنك تخطيه).
5. الاستئناف أمام المحكمة (إذا كان الشخص غير راضٍ عن نتائج نظر اللجنة في الطلب، أو إذا كان يريد حل القضية على الفور أثناء المحاكمة).

مخطط تفصيلي لإجراءات تخفيض القيمة المساحية للعقارات

الخطوة 1. ابحث عن الأسباب

تحتاج أولاً إلى توضيح ما إذا كان السعر المساحي مرتفعًا بشكل غير معقول حقًا.عادة، يبدأ الشخص عموما في الاهتمام بهذا بعد التعرف على مبلغ الضريبة على ممتلكات الأفراد، لأن حجمها يرتبط مباشرة بالقيمة المساحية. المعلومات المحددة موجودة في USRN، لذلك تحتاج إلى طلب مقتطف من هناك. بل إنني مهتم في القراءة أكثر:

• من خلال مناشدة شخصية إلى Rosreestr أو على الموقع الرسمي لهذه الهيئة؛
• تقديم طلب من خلال MFC؛
• إرسال طلب باستخدام بوابة خدمات الدولة؛
• إرسال الطلب عن طريق البريد عن طريق البريد المسجلمع إقرار بالاستلام).

يمكنك التحقق من القيمة المساحية الأولية عبر الإنترنت مجانًا. للحصول على كشف حساب ورقي، ستحتاج إلى دفع رسوم الدولة في أي بنك أو عن طريق التحويل من خلال الخدمات المصرفية عبر الإنترنت. بعد استلامه، تحتاج إلى مقارنة السعر المحدد والتكلفة التقريبية شقق مماثلةفي سوق العقارات. إذا كانت القيمة المساحية أعلى من القيمة السوقية بنسبة 30% أو أكثر، فهذا يعتبر سبباً جدياً لطلب إعادة التقييم.

مهم!يجوز تقديم طلب لإعادة تقييم الممتلكات غير المنقولة في موعد لا يتجاوز خمس سنوات بعد تاريخ التغيير. هذا هو الترتيب الذي تم إنشاؤه، لأنه بعد هذه الفترة تتم مراجعة مخططة للسعر. ومع ذلك، يتم إعطاء القيمة الجديدة الفرصة للطعن إذا كانت هناك أسباب وجيهة.

الخطوة 2. الاتصال بشركة التقييم

في المرحلة التالية، ستحتاج إلى الاتصال بشركة متخصصة، لأنه بدون رأي مثمن محترف، لن يكون من الممكن إثبات الفرق بين القيمة المساحية والقيمة السوقية. يجب على المتخصص تحليل الوثائق المتاحة، وكذلك تقديم المشورة للمالك بشأن مدى استصواب التحدي واحتمال التوصل إلى نتيجة إيجابية.

يقدم المثمن الخدمات مقابل رسوملذلك لا بد من الاعتماد على النفقات الإضافية التي يعتمد مقدارها على منطقة الإقامة. في المتوسط ​​هم من 7000 إلى 10000 روبل.

في الحالة التي يؤكد فيها أحد المتخصصين أن القيمة المساحية مرتفعة للغاية، فمن الضروري إبرام اتفاق معه لتنفيذ العمل. في حالة الأسعار غير الموثوقة، سوف تحتاج إلى الحصول على رأي الخبراء. ويتم ذلك أيضًا عن طريق المثمن، ويمكن أن تصل تكلفة الخدمة 20000 روبل. الأسعار مرتفعة جدًا، لكنها تساعد في بعض الأحيان على التوفير في تحويل ضريبة الأملاك إلى الميزانية.

الخطوة 3. جمع المستندات اللازمة

لبدء العملية، سوف تحتاج إلى إعداد عدد من الأوراق المحددة. من بينها، أهمها:

• مقتطف من USRN، الذي يشير إلى السعر المساحي للشقة أو المنزل؛
• نسخة من الوثيقة التي تؤكد ملكية العقار، والتي يجب أن تكون مصدقة من كاتب العدل؛
• على نسخة ورقيةأو في نموذج إلكترونيتقرير تقييم أعدته منظمة متخصصة، أو استنتاج بشأن عدم موثوقية المعلومات المدخلة في Rosreestr؛
• وثيقة هوية (في أغلب الأحيان - جواز سفر الاتحاد الروسي).

يجب عليك أيضًا ملء طلب لعينة معينة، حيث يطلب الشخص تخفيضًا في السعر المساحي للعقار.

ملحوظة!في حالة عدم وجود أي مستندات، لن يتم قبول الطلب للعمل. الهيئات المعتمدة. في بعض الحالات، قد تكون هناك حاجة إلى أوراق إضافية.

بعد ذلك، يمكنك تقديم طلب إما إلى لجنة تم إنشاؤها خصيصًا بموجب Rosreestr، أو مباشرة إلى المحكمة. دعونا نلقي نظرة على ميزات كلا الخيارين.

الخطوة 4. الإجراءات في اللجنة

يتم إنشاء هذه اللجان وتعمل في إدارات Rosreestr لكل موضوع في الاتحاد الروسي. عند التقديم هناك، يتم إصدار استمارة طلب لمالك العقار، حيث سيتعين عليه الإشارة إلى البيانات الشخصية (الاسم، جواز السفر)، وكذلك معلومات الاتصالللاتصال. يمكن أن يكون رقم هاتف وعنوان بريد إلكتروني. من المهم أيضًا ألا ننسى ذكر الأسباب المبررة لمراجعة القيمة المساحية.

في بعض الأحيان لا يتم قبول الطلب للنظر فيه. يمكن أن يحدث هذا للأسباب التالية:

• عدم وجود أي وثائق.
• انتهاك المواعيد النهائيةتقديم للمراجعة؛
• المساواة في القيمة المساحية والسوقية.

لدى اللجنة شهر واحد للنظر في الطلب.وبعد تحليل شامل للمستندات والحقائق المقدمة، تتخذ قرارًا مسببًا وتبلغ مقدم الطلب بذلك. بالإضافة إلى ذلك، يحق للمالك حضور الاجتماع شخصيًا.

يمكن أن تكون النتيجة إيجابية أو سلبية. في الوقت نفسه، يلتزم أعضاء اللجنة في غضون 5 أيام بإخطار نتائج النظر في الطلب بشكل مستقل إلى Rosreestr مباشرة. في حالة رفض صاحب السكن (أو المبنى غير السكني) تلبية الطلب، يحق له تقديم طلب إلى المحكمة. ولدى اللجنة فترة عشرة أيام للطعن في هذا القرار.

الخطوة 5: التقاضي

منذ يناير 2017 المواطنين و الكيانات القانونيةيحق له، متجاوزًا الاستئناف المقدم إلى اللجنة، تقديم التماس ومحاولة تخفيض القيمة المساحية على الفور من خلال المحكمة. في كثير من الأحيان تعتبر هذه الطريقة أكثر تكلفة، لذلك لا يتم اللجوء إليها دائما.

لتقديم طلب إلى سلطة قضائية معينة، سوف تحتاج إلى إعداد بيان المطالبة. يتم تقديمه في موقع المدعى عليه، أي Rosreestr. تنص المطالبة على الغرض الرئيسي من الإجراءات:

• الطعن في القرار النهائي للجنة؛
• إنشاء قيمة مساحية جديدة، مع الأخذ بعين الاعتبار المعلومات غير الموثوقة التي تم العثور عليها.

ومن الضروري أيضًا تضمين اسم المدعي والمدعى عليه، ومعلومات حول جميع الحقوق المنتهكة والمصالح المشروعة المتضررة، وقائمة المستندات المرفقة بالقضية. عند تقديم مطالبة، سيتعين عليك تحويل رسوم الدولة إلى الميزانية.

عادةً ما تُعقد جلسة المحكمة بعد شهر أو شهرين من استلام المحكمة للطلب. خلال الإجراءات، سيتعين على المدعي أن يثبت أن القيمة المساحية قد تم تحديدها بشكل غير صحيح أو غير معقول. إذا كان قرار المحكمة إيجابيا، إذن تقدير جديدسيتم تطبيقها على حساب الضريبة اعتبارا من بداية العام المقبل. ولذلك، فإنه من الواجب مكتب الضرائبسيتم تضمين إعادة حساب ضريبة الأملاك.

تخفيض التكلفة اعتمادا على الكائن

يحدث الانخفاض في القيمة المساحية اعتمادًا على ذلك العقارات قادمةالكلام: شقة منزل خاصأو المباني غير السكنية.

شقة

السبب الرئيسي لانخفاض هذه القضيةهو خطأ في البيانات المدخلة في السجل العقاري الموحد. عادة، يتم ارتكاب الأخطاء في وقت تحليل المعلومات المقدمة للتقييم. ومن بين البيانات الخاطئة ما يلي:

• استخدامها في تقييم العوامل غير الصحيحة التي تؤثر على النتيجة؛
• عدم مراعاة الحالة الطارئة للسكن؛
• معلومات غير صحيحة على أساسها تم إجراء الحساب.

لمعلوماتك!ويأخذ التقييم في الاعتبار الإقليمية الأفعال القانونية. بعض المناطق حتى عام 2020 عند الحساب ضريبة الأملاكتعتمد على قيمة المخزون، وليس القيمة المساحية. ثم سيتم بالتأكيد رفض إعادة التقييم.

منزل خاص

عند حساب القيمة المساحية للمنزل المنفصل، يجب مراعاة العوامل التالية:

1. المساحة بالمتر المربع.
2. العام الذي تم فيه بناء المبنى.
3. المواد المستخدمة في البناء.
4. توافر الاتصالات والمرافق.

هذه القائمة ليست شاملة، تنطبق خصائص أخرى. ومع ذلك، غالبًا ما تكون النتيجة النهائية غير موثوقة، حيث لم يتم أخذ تآكل المنزل في الاعتبار، فضلاً عن حالته الحالية الحقيقية.

المباني غير السكنية

تقليل التكاليف المباني غير السكنيةعادة ما تكون مهتمة بالشركات والمنظمات. وفق الممارسة القضائية، في بعض الحالات اتضح خفض السعر بنسبة 5 مرات. كما سبق ذكره أعلاه، حتى عام 2017كان على الكيانات القانونية أن تبدأ عملية إعادة التقييم من خلال التقدم بطلب إلى لجنة خاصة. ومع ذلك، الآن هذا ليس كذلك شرط إلزامي. ويُسمح لهم، وكذلك الأفراد، بالتقدم مباشرة إلى المحكمة لاتخاذ الإجراءات. ومع ذلك، فإن مساعدة محامٍ مختص ومؤهل لن تؤذي أحداً، خاصة إذا كانت القضية معقدة ومعقدة للغاية.

تلخيص لما سبق