Dwustopniowy model kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe. Podstawowe modele kredytu hipotecznego Nowoczesne modele kredytu hipotecznego na cele mieszkaniowe

Istnieją dwa główne modele kredytów hipotecznych. Rozważmy każdy z nich osobno. Na początek skupmy się na modelu amerykańskim, gdyż to na jego podstawie organizowane są w Rosji modele kredytów hipotecznych.

Amerykański model kredytu hipotecznego

Pierwszy jest dwupoziomowy, nazywany jest także „modelem amerykańskim”. Opiera się na wtórnym rynku kredytów hipotecznych cenne papiery. Istotę amerykańskiego modelu kredytów hipotecznych można scharakteryzować następująco:

1) Komercyjne lub Bank Narodowy udziela kredytobiorcy kredytu hipotecznego pod warunkiem, że zobowiąże się on do comiesięcznego przelewu tego banku stała kwota Pieniądze. Zabezpieczeniem tego zobowiązania kredytobiorcy jest zabezpieczenie nabytej nieruchomości.

2) Po udzieleniu kredytu bank sprzedaje tę pożyczkę jedną z wyspecjalizowanych agencji kredytów hipotecznych, przenosząc jednocześnie na nią obowiązki zabezpieczeń. Agencja niezwłocznie zwraca bankowi środki wydane kredytobiorcy, w zamian żądając przekazania agencji miesięcznych płatności otrzymanych na spłatę zadłużenia (z wyłączeniem zysku (marży) instytucji kredytowej).

3) Agencje hipoteczne po zakupie określonej kwoty kredyty hipoteczne banki łączą je w pule i na podstawie każdej z nich tworzą nowe papiery wartościowe, dla których źródłem płatności są wpłaty od kredytobiorców. Płatności te nie są już gwarantowane hipoteką na nieruchomości, ale przez agencję hipoteczną działającą jako osoba prawna. Agencje hipoteczne sprzedają na giełdach papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, przez co ich zysk, podobnie jak zysk banków, stanowi marżę. 8, s.34

Niemiecki model kredytu hipotecznego

Drugim modelem kredytów hipotecznych jest jednopoziomowy „model niemiecki”, będący autonomicznym i zrównoważonym modelem kredytu hipotecznego, opartym na systemie działania „oszczędnościowo-pożyczkowym”. Ten system budowany jest według typu niemieckich „prywatnych kas oszczędnościowo-budowlanych” – Bausparkasse lub – amerykańskich Savings & Loans, czy – francuskich Livret Epargne Logement. Dzięki temu modelowi inwestorzy mają możliwość zgromadzenia (kumulacja następuje na rachunku oszczędnościowym) określonego wymaganego wkładu na zakup domu lub mieszkania (może to być 30-50% kosztów), a następnie otrzymania kredytu hipotecznego za brakującą kwotę. Jednocześnie wszystkie dostępne środki pieniężne zgromadzone przez deponentów oraz środki własne mogą być wykorzystywane wyłącznie w celu prowadzenia działalności statutowej, czyli udzielania kredytów hipotecznych.

Model kredytów hipotecznych w Rosji 13, s.58

Mechanizm funkcjonowania systemu kredytów hipotecznych funkcjonującego obecnie w Rosji można przedstawić w postaci następujących etapów udzielania kredytów hipotecznych:

1) Etap wstępny (na tym etapie wyjaśniane są klientowi podstawowe warunki kredytu i przedstawiany jest wykaz dokumentów wymaganych do uzyskania kredytu);

2) Gromadzenie i weryfikacja przekazanych informacji o kliencie i zabezpieczeniu;

3) Ocenia się prawdopodobieństwo spłaty kredytu;

4) Etap podejmowania decyzji o pożyczce (ustala się kwotę, tryb spłaty, termin, oprocentowanie);

5) Na tym etapie zostaje zawarta umowa pożyczki;

6) Obsługa kredytów;

7) Zamknięcie transakcji kredytowej.

Na poniższym rysunku 1 przedstawiono w formie schematycznej model kredytu hipotecznego.

Rysunek 1 – Schemat modelu kredytu hipotecznego 11, s. 16

Przyjrzyjmy się bardziej szczegółowo modelowi kredytów hipotecznych w Rosji.

Kredytobiorca na etapie wstępnym musi zapoznać się ze wszystkimi niezbędnymi informacjami na temat pożyczkodawcy, warunkami kredytu hipotecznego, prawami i obowiązkami, które powstają przy zawieraniu transakcji kredytowej.

Ponadto, po wyjaśnieniu kredytobiorcy warunków kredytowania, pracownicy instytucji kredytowej ustalają maksymalną możliwą kwotę środków, jaką bank może przeznaczyć na kredyt, uzgadniają procedury kredytowe i rozliczeniowe oraz sporządzają przybliżone oszacowanie wydatków pożyczkobiorcy i wypełnić wniosek kredytowy. To oświadczenie jest uważany przez pożyczkodawcę za jedno z najważniejszych źródeł informacji o potencjalnym kliencie.

W Rosji i na świecie jest złoty reguła bankowa, którego istota jest następująca: kredytobiorca powinien przeznaczać na miesięczne spłaty kredytu nie więcej niż 30% swoich dochodów osobistych miesięczny przychód. Jeśli ten udział więcej (40-60%), wówczas taki kredyt staje się ryzykowny. Dlatego też bank szacuje wysokość kredytu, jakiego może udzielić, na podstawie dochodów kredytobiorcy.

W przypadku pozytywnej decyzji ws Kredyt hipoteczny Kredytobiorca i bank zawierają umowę kredytową na zakup wybranej, wcześniej uzgodnionej nieruchomości mieszkalnej. Umowa kredytu hipotecznego zawiera informacje o przedmiocie kredytu hipotecznego, jego wycenie, istocie, a także informację o wielkości i terminie wykonania zobowiązania, które jest zabezpieczone hipoteką. Należy wziąć pod uwagę, że hipoteki na domy i mieszkania będące własnością państwa lub gminy nie są dozwolone.

Po zawarciu umowy kredytu hipotecznego, banki komercyjne co do zasady wymagają od pożyczkobiorcy wpłacenia zadatku, którego wysokość może zmieniać się w zależności od warunków program hipoteczny. Jednocześnie banki-wierzyciele są zainteresowane, aby ta zaliczka była jak największa, gdyż im większy wkład, tym mniejsze ryzyko transakcji.

Ponadto, podobnie jak w amerykańskim modelu kredytów hipotecznych, zobowiązania kredytobiorców zabezpieczone zabezpieczeniem nabywanej nieruchomości są sformalizowane w formie kredytów hipotecznych, których pule sprzedawane są agentom hipotecznym, którzy tworzą zabezpieczenie hipoteczne zabezpieczonych hipoteką. papiery wartościowe. Ponadto banki komercyjne spełniające wymogi Banku Rosji mogą same tworzyć ubezpieczenia hipoteczne i emitować papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.

Analiza porównawcza różne modele mieszkaniowego kredytu hipotecznego działające za granicą pozwolą na wskazanie tych najodpowiedniejszych współczesna Rosja podejścia do organizacji systemu kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe.

Obecnie głównymi modelami systemu kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe za granicą są: model obcięty-otwarty; model rozszerzonej-otwartej (amerykański) model zrównoważonej autonomii (niemiecki).

Ponieważ identyfikacja tych modeli jest warunkowa, mogą one funkcjonować jednocześnie w jednym kraju. Każdy model organizacji systemu kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe zawiera pewien zestaw podstawowych elementów.

Za najprostszy system należy uznać okrojony i otwarty model udzielania kredytów hipotecznych (rysunek 2) 12, s. 16. Istota tego modelu jest następująca. Banki udzielają kredytów hipotecznych zabezpieczonych nieruchomościami, w tym mieszkaniowymi, a także w oparciu o powstałą pulę kredytów hipotecznych emitują własne papiery wartościowe – karty hipoteczne. Sprzedaż weksli hipotecznych zapewnia bankom uzupełnienie „długoterminowych” zasobów pieniężnych na udzielanie kolejnych kredytów. Tym samym kredyty hipoteczne podlegają refinansowaniu, zapewniając równowagę aktywów i pasywów banku w czasie

Rysunek 2 - Schemat okrojonego, otwartego systemu kredytów hipotecznych

Drugi z najpowszechniejszych w praktyce światowej modeli kredytów hipotecznych na nieruchomości – amerykański – zakłada istnienie rozwiniętego rynku wtórnego kredytów hipotecznych (rysunek 3) 12, s.16.

Istota modelu polega na tym, że środki na refinansowanie kredytów hipotecznych pożyczkodawcy pozyskują z giełdy za pośrednictwem pośredników. Zasadnicze znaczenie w tym modelu ma rozdzielenie podmiotów wierzyciela i inwestora.

Rysunek 3 - Schemat rozszerzonego-otwartego modelu kredytów hipotecznych

Klucz piętno zrównoważonym modelem autonomii jest zasada działania oszczędnościowo-pożyczkowego (rysunek 4) 12, s.16. Tworzenie zasobów kredytowych odbywa się kosztem oszczędności inwestorów, którzy chcą w przyszłości otrzymać hipoteczny kredyt mieszkaniowy. Istotą niemieckiego modelu kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe jest stworzenie zamkniętego rynku finansowego kredytów hipotecznych. Tworzą go wyspecjalizowane instytucje oszczędnościowo-hipoteczne

Rysunek 4 - Schemat modelu zrównoważonej autonomii

Główne cechy prezentowanych modeli znajdują odzwierciedlenie w poniższej tabeli

Tabela 1 – Charakterystyka różnych modeli kredytów hipotecznych

Porównywalne parametry	Model otwarty typu Frustum	Model rozszerzony-otwarty	Zrównoważony model autonomii
Kraje dystrybucji	Europa Wschodnia, Anglia, Hiszpania, Dania itp.	USA i inne kraje rozwinięte	Niemcy, Francja, Austria, Hiszpania, Chile, Tajlandia, Czechy itp.
Zasada działania	Rynek (w zależności od ogólne warunki rynek finansowy i kredytowy kraju)	Oszczędności i pożyczka (model samodzielny)
Źródła pozyskiwania środków kredytowych	Własne i pożyczone środki Banki	Hipoteczne papiery wartościowe będące przedmiotem obrotu na rynku wtórnym oraz środki własne i pożyczone banków	Oszczędności mieszkaniowe i oszczędności wynikające z umów mieszkaniowych przyszłych kredytobiorców, a także środki własne i pożyczone banków
Główni wierzyciele	Uniwersalny i banki hipoteczne	Banki hipoteczne i oszczędnościowe	Banki hipoteczne, specjalistyczne kasy oszczędnościowe (kasy oszczędnościowe i kasy oszczędnościowo-budowlane)
Format wsparcia państwowego	Nie określono	Refinansowanie kredytów w czasach kryzysu	Dotacje na oszczędności budowlane

Prostota organizacji funkcjonowania modelu okrojonego-otwartego decyduje o jego powszechnym zastosowaniu na świecie, zwłaszcza w krajach rozwijających się. Jednakże wady modelu (uzależnienie od rynkowego poziomu stóp procentowych, brak rygorystycznych standardów, ograniczona liczba przyciąganych środków kredytowych) utrudniają jego rozwój w Rosji.

Próby rozwinięcia amerykańskiego modelu kredytów hipotecznych jako model narodowy Kredyty hipoteczne zaciągane są w Rosji od drugiej połowy lat 90-tych. Jednak z kilku powodów (przewaga zagranicznych źródeł finansowania, niewystarczająca wsparcie rządowe) model dwupoziomowy praktycznie przestał się rozwijać i ustąpił miejsca kontynentalnemu modelowi jednopoziomowemu, który w czasie kryzysu okazał się stabilniejszy ze względu na szereg zalet: całkowitą niezależność od rynku finansowego; zredukowany ryzyko kredytowe; dostępność kredytów dla znacznej części społeczeństwa

Istnieją poważne przeszkody w funkcjonowaniu systemu kredytów hipotecznych oszczędnościowych w Rosji: nie ma ramy prawne dla funkcjonowania kas budowlanych i oszczędnościowych; Utrzymuje się ogromna nieufność społeczeństwa do instytucji finansowych, w warunkach wysokiej inflacji i rosnących cen oszczędności ulegają deprecjacji, dlatego zakup mieszkania w tym modelu coraz częściej odkładany jest na później2, s.16.

Zatem porównując pozytywne i negatywne cechy każdego z modeli przeanalizowaliśmy możliwości ich zastosowania w Rosji. Racjonalne byłoby kierowanie się ogólnymi zasadami budowania systemu masowych „rynkowych” kredytów hipotecznych, biorąc pod uwagę cechy narodowe Rosja. Jednocześnie należy zacząć od wzmocnienia instytucji zaufania w systemie budownictwa mieszkaniowego (zwiększenie odpowiedzialności deweloperów, zagwarantowanie praw wspólników, dotrzymanie terminów oddania, maksymalne ustalenie ceny i inne aspekty), opracowywanie mechanizmów hipoteka socjalna i podniesienie poziomu gwarancji państwowych, a dopiero potem - utworzenie (aktywacja) niezależnych instytucji kredytowych i finansowych hipotecznych.

Rynek kredytów hipotecznych na całym świecie działa w dwóch kierunkach: udzielania kredytów i ich refinansowania. Wyjątkowość tego rynku polega na tym, że stanowi on połączenie dwóch ogromnych, ważnych gospodarczo segmentów: rynku nieruchomości i rynku finansowego. Obecnie w praktyce światowej istnieje wiele instrumentów udzielania kredytów hipotecznych, a także kilka mechanizmów, za pomocą których instytucje kredytowe refinansują wyemitowane środki, np.: emisja hipotecznych papierów wartościowych, tworzenie udziałów hipotecznych fundusze inwestycyjne lub ich odpowiedników, odsprzedaż pakietów kredytów hipotecznych.

System kredytów hipotecznych oznacza stworzenie odpowiednich instytucji i sprawdzonych mechanizmów, które zapewnią możliwość efektywnego udzielania kredytów hipotecznych.

Aby powstał spójny i sprawnie funkcjonujący system kredytów hipotecznych, potrzebny jest przede wszystkim funkcjonujący system instytucji udzielających kredytu hipotecznego, w tym banków i innych instytucji udzielających kredytu hipotecznego, które bezpośrednio udzielają kredytów hipotecznych. operacje kredytowe. Efektywność funkcjonowania tego systemu zależy w dużej mierze od poziomu rozwoju infrastruktury, w tym systemu rejestracji obrotu nieruchomościami, systemu profesjonalnej wyceny wartości nieruchomości, Firmy ubezpieczeniowe, a także instytucje organizujące działalność na rynku wtórnym kredytów hipotecznych i niektóre inne elementy.

Postawienie zadania stworzenia całościowego systemie rynkowym mieszkaniowych kredytów hipotecznych, skupiających się przede wszystkim na zastosowaniu efektywnego standardu mechanizmy finansowe należy uwzględnić możliwość wykorzystania programów finansowania mieszkalnictwa nastawionych na wykorzystanie zasobów lokalnych i odzwierciedlających specyfikę poszczególnych regionów. W przejściowych warunkach tworzenia i tworzenia systemu kredytów hipotecznych na mieszkania takie programy mogą pomóc w rozwiązaniu problemu mieszkaniowego pewnej części społeczeństwa, choć ze względu na ograniczone zasoby lokalne i ich orientację na specyfikę regionalną, skala ich realizacji jest ograniczona 19, s.55.

Głównym celem jest stworzenie działającego systemu zapewniania niedrogich mieszkań obywatelom Rosji o średnich dochodach, opartego na rynkowych zasadach zakupu mieszkań na wolnym od monopolu rynku mieszkaniowym kosztem środków własnych obywateli i długoterminowych kredytów hipotecznych.

Relacje hipoteczne mają ogromny potencjał, który w sektorze mieszkaniowym nie jest w pełni wykorzystywany, choć relacje te są skutecznym środkiem, który pozwala nam rozwiązać szereg palących problemów:

1) zapewnić długoterminową i silną integrację rynku nieruchomości i rynku finansowego;

2) zapewnić obywatelom łagodny reżim nabywania mieszkań;

3) zwiększyć aktywność inwestycyjną w budownictwie kapitałowym.

W zależności od kosztów mieszkania, źródeł finansowania, wypłacalności i kategorii (biorąc pod uwagę prawa do świadczeń) obywateli chcących poprawić swoje warunki życia wyróżnia się kilka strategii mieszkaniowych:

strategia mająca na celu zapewnienie dotacji rządowych i pomocy dla przedsiębiorstw;

strategia mieszana oparta na wykorzystaniu dotacji rządowych i środków własnych obywateli;

strategia rynkowa skupiona przede wszystkim na fundusze własne obywatele.

Działalność podmiotów rynku kredytów hipotecznych, przede wszystkim kredytobiorców obywatelskich i banków wierzycieli, zwłaszcza w okresie tworzenia i rozwoju systemu kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe, jest praktycznie niemożliwa bez specjalnych działań wsparcia gminnego.

Całe terytorium odnosi korzyści z wprowadzenia ram administracyjnych dla systemu kredytów hipotecznych. Władze gmin stymulują proces budowy mieszkań, a co za tym idzie wzrost wpływów podatkowych, ale jednocześnie minimalizują związane z nimi ryzyko, otrzymując w przypadku niespełnienia przez obywatela warunków kredytu na potrzeby miasta, lub nowe mieszkanie lub mieszkanie do ponownego zamieszkania.

Obecnie z kredytów oferowanych przez banki na zakup mieszkania dostępna jest ograniczona liczba osób. Stworzenie systemu kredytów hipotecznych z wbudowanymi mechanizmami prawnymi i ekonomicznymi ograniczającymi i mobilizującymi ryzyko zasoby finansowe może znacznie obniżyć koszty kredytów hipotecznych i przekształcić je skuteczny środek rozwiązania problemu mieszkaniowego obywateli Rosji.

Rozwój kredytów hipotecznych na mieszkania dla ludności as cały system z jednej strony i jako integralna część gospodarka rynkowa- z drugiej strony powinien być zbudowany na następujących podstawowych zasadach:

1) Tworząc system mieszkaniowych kredytów hipotecznych w Rosji, należy wziąć pod uwagę istniejące doświadczenia międzynarodowe. Jednocześnie należy wyjść od rosyjskiej makroekonomii warunki ekonomiczne i ramy prawne, należy wziąć pod uwagę fakt, że społeczeństwo rosyjskie w dalszym ciągu z niepokojem podchodzi do sytuacji długoterminowego uzależnienia od banku wierzyciela w zakresie kredytów hipotecznych.

2) Jednym z kluczowych wymogów jest zapewnienie dostępności kredytów hipotecznych dla grup ludności nie tylko o wysokich, ale i średnich dochodach. Jednocześnie system musi mieć charakter rynkowy, a nie dotacyjny oraz być w pełni przejrzysty i zrozumiały dla wszystkich uczestników procesu kredytowania kredytu hipotecznego.

3) Warunkiem koniecznym jest stały rozwój systemu, oparcie się na efektywnym wykorzystaniu pozyskanych środków finansowych obywateli, banków wierzycieli komercyjnych, inwestorów, a nie na finansowaniu z budżetu państwa.

4) System kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe musi być odtwarzalny w dowolnym regionie kraju. Tempo i skalę realizacji kredytów hipotecznych w niektórych regionach determinują nie tyle subiektywne czynniki obecności lub braku woli politycznej wśród władz regionalnych, ile obiektywna sytuacja gospodarcza, istnienie efektywnego popytu na mieszkania i jego podaż.

5) Szczególnym wymaganiem jest wielowariantowość, otwartość systemu.

6) Wyłącznie ważny aspekt Polityka państwa ukierunkowana na rozwój kredytów hipotecznych polega na kształtowaniu warunków makroekonomicznych i otoczenia instytucjonalnego, które przyczyniają się do zwiększenia dostępności kredytów hipotecznych dla kredytobiorców. Odnosi się to do zestawu środków mających na celu kontrolowanie poziomu inflacji, dynamiki kursu wymiany rubla, obniżanie stóp procentowych i restrukturyzację system bankowy, rozwój ram regulacyjnych i legislacyjnych.

7) Rozwiązanie problemu mieszkaniowego i koordynacja działań wszystkich podmiotów rynku mieszkaniowego w dużej mierze zależy od działań władz wykonawczych wszystkich szczebli. W tym zakresie wzrasta rola władz regionalnych i lokalnych na etapie tworzenia systemu kredytów hipotecznych. 20, s.118

Tworzenie i stopniowy rozwój systemu długoterminowych kredytów hipotecznych utrudnia szereg problemów: niedoskonałe ustawodawstwo; nieefektywność systemu rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi w instytucjach wymiaru sprawiedliwości; niewystarczający rozwój działalności rzeczoznawczej i ubezpieczeniowej; brak wyspecjalizowanych banków hipotecznych; wysoki koszt zasobów kredytowych z banków komercyjnych; brak wtórnego rynku kredytów hipotecznych (kredyty hipoteczne); wysokie stawki refinansowanie; brak skutecznych mechanizmów ograniczania ryzyka bankowego i zasięgu zewnętrznego agencje rządowe; wysoki koszt pożyczki dla kredytobiorcy; niski przychód przeważająca część populacji w porównaniu do kosztów mieszkania; wada środki budżetowe zapewnić dotacje mieszkaniowe obywateli słabszych społecznie, co zmniejszyłoby obciążenie kredytem przy zakupie mieszkania; niedoskonałe opodatkowanie, niewystarczające zachęty dla obywateli do inwestowania w mieszkalnictwo.

Eksperci sugerują następujące główne kierunki rozwiązania tych problemów:

1) Poprawa legislacyjna i Ramy prawne zapewnienie wywiązania się z obowiązków w zakresie kredytów hipotecznych, przede wszystkim w zakresie stworzenia jasnej procedury przejęcia przedmiotu hipoteki i eksmisji osoby, która nie spłaca kredytu z mieszkania obciążonego hipoteką;

2) Stworzenie i wdrożenie uniwersalnego mechanizmu zapewnienia napływu długoterminowych środków finansowych;

3) Zachęty podatkowe dla obywateli – odbiorców kredytów hipotecznych z jednej strony i banków komercyjnych – kredytodawców hipotecznych i inwestorów udzielających refinansowania bankom komercyjnym – pożyczkodawcom – z drugiej;

4) Stworzenie równe warunki o wolną konkurencję pomiędzy podmiotami rynku kredytów hipotecznych;

5) Stworzenie mechanizmów ochrony socjalnej kredytobiorcy na wypadek bezprawnych działań banków wierzycieli, a także jego adaptacji społecznej w trakcie postępowania eksmisyjnego w związku z niemożnością spłaty wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego;

6) Wyjaśnienie ram regulacyjnych regulujących działalność instytucje kredytowe o udzielanie i obsługę długoterminowych kredytów hipotecznych oraz ich refinansowanie;

7) Tworzenie ram regulacyjnych i legislacyjnych dla stosowania nowych instrumenty finansowe(papiery wartościowe) w celu przyciągnięcia długoterminowych zasobów w tym obszarze.

Ponadto konieczne jest zapewnienie szeregu specjalnych świadczeń mieszkaniowych dla banków prowadzących działalność hipoteczną. Dość skutecznym środkiem mogłoby być wprowadzenie procedury otwierania banków depozyty mieszkaniowe i udzielający kredytów hipotecznych mają możliwość pomniejszenia dochodu podlegającego opodatkowaniu o kwotę udzielonych długoterminowych kredytów mieszkaniowych lub są zwolnieni z podatku od zysków uzyskanych z kredytów hipotecznych. Ponadto, zdaniem ekspertów, standardy powinny zostać wyłączone z zastrzeżeń lub obniżone wymagane rezerwy zdeponowane przez bank w Banku Centralnym Federacji Rosyjskiej, za środki otrzymane na lokaty mieszkaniowe. 16, s. 71

Przyciąganie zasobów zewnętrznych na potrzeby kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe jest ograniczone wysoki poziom ryzyko. W tych warunkach państwo musi zrobić wszystko, co w jego mocy, aby ułatwić pozyskiwanie środków na remonty i tworzenie środków trwałych. W praktyce dzieje się odwrotnie. Rynek rządowych papierów wartościowych pochłania zasoby finansowe i sprawia, że są one zbyt drogie, a podatki w nieuzasadniony sposób zwiększają koszty inwestycji.

Uważamy, że konkretne wsparcie ze strony organów rządowych w odniesieniu do systemu kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe może wyrażać się w następujących formach:

1) nadanie systemowi mieszkaniowej kredytów hipotecznych statusu gminy;

2) Priorytetowy przydział terenów pod zabudowę (bez dodatkowe warunki) wdrożenie systemu;

3) Usunięcie lub istotne ograniczenie obciążeń finansowych uczestników systemu poprzez zmniejszenie kosztów infrastruktury i innych korzyści;

4) Oddzielenie od federalnego, miejskiego lub lokalny budżet bezpłatne dotacje na budowę lub zakup mieszkania;

5) Udostępnianie obywatelom preferencyjne warunki pożyczanie;

6) Przyjęcie przepisów dotyczących udzielania zabezpieczeń (na poziomie lokalnym), w których władze miejskie pełnią rolę gwaranta kredytów na realizację projektów o dużym oddziaływaniu, jeżeli projekty te odpowiadają priorytetowym obszarom rozwoju miast, a pożyczkobiorca spełnia ustalone kryteria ;

7) Emisja komunalnych papierów wartościowych, które wraz z zapewnieniem dopływu środków do programów rozwojowych mogą być przedmiotem zabezpieczenia kredytów pozyskanych przez inwestorów na realizację potrzebnych miastu projektów;

8) Emisja kredytów obligacyjnych zabezpieczonych gruntami i nieruchomościami.

W obecnych warunkach, gdy podejmowane są działania mające na celu stabilizację gospodarki i reformę sektora kredytowo-finansowego, tworzenie systemu kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe staje się jednym z obszary priorytetowe polityka państwa. To nie przypadek, że Rząd Federacji Rosyjskiej zatwierdził Koncepcję rozwoju systemu kredytów hipotecznych na mieszkania. Koncentruje się na stworzeniu systemu skutecznego i zakrojonego na szeroką skalę długoterminowego kredytu hipotecznego dla ludności. Głównym zadaniem państwa w Koncepcji jest stworzenie ram legislacyjnych i regulacji regulacyjnych procesu udzielania kredytów hipotecznych w celu ograniczenia ryzyko finansowe i zwiększenie przystępności cenowej mieszkań. Wraz z koncepcją i dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej zatwierdzono Plan przygotowania projektów regulacyjnych aktów prawnych zapewniających rozwój systemu kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe w Federacja Rosyjska. Jest oczywiste, że obecne ramy prawne nie są wystarczająco kompletne i zawierają wewnętrzne sprzeczności, co w szczególności uniemożliwia bankom skuteczne uczestnictwo w udzielaniu kredytów hipotecznych. Przyjęta uchwała eliminuje wiele przeszkód w rozwoju kredytów hipotecznych.

Wyślij swoją dobrą pracę do bazy wiedzy jest prosta. Skorzystaj z poniższego formularza

Studenci, doktoranci, młodzi naukowcy, którzy wykorzystują bazę wiedzy w swoich studiach i pracy, będą Państwu bardzo wdzięczni.

Federalna Agencja Edukacji

Oddział Państwowego Uniwersytetu Inżynieryjno-Ekonomicznego w Petersburgu w Czerepowcu

Katedra Finansów i Kredytów

Test

w dyscyplinie „Prawo mieszkaniowe i polityka mieszkaniowa”

„Podstawowe modele i etapy kredytu hipotecznegopożyczanie”

Studenci V roku

Valigura T.V.

Czerepowiec, 2009

Wstęp

Hipoteka jest jednym z osiągnięć zabezpieczenia bez przeniesienia obciążonej hipoteki nieruchomości na wierzyciela hipotecznego. Hipoteka (od greckiego słowa hipotheka – zastaw, zastaw) to zastaw na nieruchomości w celu zabezpieczenia roszczenia pieniężnego wierzyciela-hipotecznego wobec dłużnika (hipotecznego). W Rosji procedurę realizacji hipoteki reguluje Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, ustawa federalna z dnia 16 lipca 1998 r. nr 102-F3 „O hipotece (zastaw na nieruchomości)” i inne przepisy przyjęte zgodnie z nimi akty prawne. Zastaw uznawany jest za hipotekę działki, przedsiębiorstwa, budynki, budowle, mieszkania i inne nieruchomości.

Z mocy zastawu wierzyciel z tytułu zobowiązania zabezpieczonego zastawem ma prawo, w przypadku niewykonania tego obowiązku przez dłużnika, do otrzymania zaspokojenia z wartości zastawionego majątku, preferencyjnie przed innymi wierzycielami.

Tym samym zastaw jest jednym ze sposobów zapewnienia należytego wykonania zobowiązań. W porównaniu z innymi metodami zapewnienia wykonania zobowiązań: karami, kaucjami, poręczeniami, zatrzymaniem majątku dłużnika, Gwarancja bankowa zastaw jest atrakcyjniejszy właśnie z tego punktu widzenia, że przy jego wykorzystaniu łatwiej jest przeprowadzić przymusowy pobór. Zastaw zakłada, że dłużnik posiada majątek, który może zostać obciążony egzekucją, natomiast majątek, na którym ustanowiona jest hipoteka, pozostaje w jego posiadaniu i użytkowaniu przez hipotekę.

Celem pracy jest rozważenie, jakie istnieją modele kredytów mieszkaniowych. A jakie są etapy kredytowania domu?

1. Podstawowe modele kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe

Wyróżnia się dwa modele (schematy) udzielania kredytów hipotecznych.

1. Dwupoziomowy („model amerykański”), oparty na wtórnym rynku kredytów hipotecznych. Istota modelu jest następująca. Bank udziela kredytobiorcy kredytu hipotecznego w zamian za zobowiązanie do comiesięcznego przekazywania bankowi przez określony czas określonej kwoty. Zabezpieczeniem tego zobowiązania kredytobiorcy jest zabezpieczenie zakupionego mieszkania. Bank sprzedaje kredyt jednej z agencji udzielających kredytów hipotecznych, przenosząc jednocześnie zobowiązania zabezpieczające. Agencje niezwłocznie zwracają bankowi wpłacone środki kredytobiorcy, w zamian prosząc o przekazanie agencji otrzymanych od niego miesięcznych wpłat pomniejszonych o zysk (marżę) banku. Rozmiar miesięczne płatności, tj. Stopę, po której agencja zobowiązuje się do zakupu kredytów hipotecznych, agencja ustala na podstawie wymagań inwestorów co do rentowności instrumentów finansowych. Agencje hipoteczne po zakupie określonej liczby kredytów hipotecznych od banków komercyjnych gromadzą je w pule i na podstawie każdego z nich tworzą nowe zabezpieczenie, dla którego źródłem płatności są wpłaty od kredytobiorców. Płatności te są gwarantowane nie hipoteką nieruchomości, ale agencją as osoba prawna. Agencje sprzedają papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką Giełda Papierów Wartościowych i wówczas pełnią także rolę pośrednika, przekazując inwestorowi, który kupił papier wartościowy, płatności na rzecz agencji z banku pomniejszone o marżę.

W Stanach Zjednoczonych oprocentowanie papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką jest tylko nieznacznie wyższe niż oprocentowanie rządowych papierów wartościowych, co tłumaczy się pewnością inwestorów, że w przypadku masowej niewypłacalności pożyczkobiorców rząd zapewni niezbędną pomoc finansową agencjom kredytów hipotecznych aby spłacić swoje zobowiązania. Wsparcie państwa pozwala uznać papiery wartościowe agencji hipotecznych za niemal pozbawione ryzyka i pozwala najbardziej konserwatywnym inwestorom, takim jak fundusze emerytalne, a tym samym zapewnia dopływ najtańszych środków na rynku do kredytów hipotecznych.

2. Jednopoziomowy („model niemiecki”). Jest to autonomiczny model zrównoważonego kredytu hipotecznego, oparty na zasadzie działania oszczędnościowo-pożyczkowego na wzór niemieckich „prywatnych kas oszczędnościowo-budowlanych” – Bausparkasse, francuskiej Livret Epargne Logement, American Savings & Loans. Tutaj inwestor ma możliwość zgromadzenia wymaganego wkładu na zakup mieszkania (na przykład w wysokości 50% jego kosztów) przez długi okres, a następnie otrzymania kredytu hipotecznego na zakup (budowa) mieszkania. wstępnie wybrane mieszkanie. Budowlana kasa oszczędnościowa, będąca zamkniętą strukturą finansową, rozpoczyna swoją działalność od momentu jej utworzenia kapitał zakładowy i na tym bazuje własne źródłośrodków (w tym zasobów mieszkaniowych) na udzielanie kredytów. Całość środków pieniężnych (własnych i pożyczonych) wykorzystywana jest wyłącznie na prowadzenie działalności statutowej, tj. służą finansowaniu budowy mieszkań oraz udzielaniu kredytów hipotecznych na zakup gotowych mieszkań.

2. Główne etapy udzielania kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe

Rejestracja, zawarcie i obsługa transakcji kredytowej to długi proces, który wymaga dokładnego przemyślenia podejmowanych decyzji. Aby skrócić procedurę ubiegania się o kredyt, a pożyczkodawca mógł uzyskać kompleksową informację o kliencie, instytucje kredytowe opracowały standardowe formularze dokumentów. Np. w przypadku kredytu mieszkaniowego jest to wniosek o kredyt, zaświadczenia o wpłacie i zatrudnieniu, kalkulacja kosztów uzyskania kredytu oraz certyfikat kredytowy. W przypadku rentownych nieruchomości lista informacji powinna być znacznie szersza. Główny nacisk położony jest tutaj na jakość zarządzania nieruchomością, ocenę zdolności nieruchomości do generowania dochodów niezbędnych do spłaty kredytu. W tym celu analizowana jest w szczególności wysokość kosztów operacyjnych, ich rozkład pomiędzy kredytobiorcą a najemcą, reputacja i biznes najemców, profesjonalizm zarządcy nieruchomości, wpływ podatków i innych konsekwencji wyjaśniono kwestię finansowania dłużnego projektu inwestycyjnego.

Wyróżnia się następujące etapy udzielania kredytu hipotecznego:

1) wstępne (wyjaśnienie klientowi podstawowych warunków kredytu, złożenie wykazu dokumentów niezbędnych do uzyskania kredytu);

2) zbieranie i weryfikacja informacji o kliencie i zabezpieczeniu;

3) ocena prawdopodobieństwa spłaty kredytu;

4) podjęcie decyzji w sprawie kredytu (kwota, termin, oprocentowanie, tryb spłaty);

5) zawarcie transakcji kredytowej;

6) obsługa transakcji kredytowej;

7) zamknięcie transakcji kredytowej.

Pierwszy etap

Na etapie wstępnej kwalifikacji klientów przeprowadzana jest rozmowa z potencjalnym pożyczkobiorcą, podczas której rozwiązywane są następujące zadania.

1. Określa się krąg klientów, którzy z punktu widzenia banku mogą zostać zakwalifikowani jako potencjalni kredytobiorcy, których dochód pozwala na uzyskanie kredytu hipotecznego na dom oraz którzy mają zamiar kupić mieszkanie.

2. Klienci otrzymują niezbędne informacje dotyczące trybu i warunków udzielania przez bank mieszkaniowych kredytów hipotecznych ludności, w tym:

l wymagania banku dotyczące zdolności płatniczej i kredytowej kredytobiorcy, zabezpieczenia kredytu, zabezpieczenia, wyceny majątek zabezpieczający, do ubezpieczenia;

l wykaz dokumentów;

l procedura zawarcia umowy kredytu oraz umowy kupna-sprzedaży i hipoteki mieszkania, w tym procedura dokonywania wszelkich czynności związanych z obowiązkowymi rejestracja państwowa transakcje zabezpieczenia nieruchomości, konieczność notarialnego poświadczenia poszczególne dokumenty; tryb i warunki udzielania i spłaty kredytu, prawa i obowiązki banku wierzyciela i klienta-kredytobiorcy itp.

3. Wstępnej kalkulacji dokonuje się w zakresie maksymalnej dopuszczalnej kwoty kredytu, miesięcznych wpłat klienta na spłatę kredytu wraz z odsetkami oraz przybliżonej wielkości środków własnych, jakie powinien posiadać kredytobiorca.

Wstępna kwalifikacja nie musi oznaczać zatwierdzenia pożyczki.

Druga faza

Klient, który przeszedł procedurę prekwalifikacji, otrzymuje listę dokumentów, które musi złożyć w banku, aby potwierdzić informacje niezbędne do podjęcia decyzji o możliwości udzielenia mu kredytu na akceptowalnych przez bank warunkach. W celu potwierdzenia informacji otrzymanych od Klienta bank przesyła:

· Prośba w miejscu pracy pożyczkobiorcy o potwierdzenie informacji o jego dochodach w miejscu pracy;

· Prośba do innych wskazanych przez kredytobiorcę instytucji kredytowych o potwierdzenie informacji o depozytach i wypełnieniu zobowiązań z tytułu otrzymanych (zwróconych i bieżących) kredytów.

Trzeci etap

Głównym etapem jest ocena prawdopodobieństwa spłaty kredytu przez potencjalnego kredytobiorcę (underwriting kredytobiorcy). Na tym etapie przeprowadzana jest analiza zebranych i udokumentowanych informacji, która obejmuje:

· Ocena wypłacalności potencjalnego pożyczkobiorcy (akceptacja jego chęci spełnienia zobowiązania finansowe na podstawie analizy jego historii kredytowej);

· Ocena wystarczalności środków własnych (i źródła ich powstania), które potencjalny kredytobiorca musi wpłacić zaliczka na zakup mieszkania i pokrycie wszystkich innych niezbędnych wydatków.

Kryteria wyboru kredytobiorców w różne banki mogą się różnić, ale z reguły udzielając kredytu hipotecznego na zakup domu, pożyczkodawca zwraca uwagę na następujące główne punkty.

1. Poziom wypłacalności potencjalnego kredytobiorcy

W tym celu obliczane są następujące wskaźniki kwalifikacyjne.

a) stosunek miesięcznej (dożywotniej) spłaty kredytu mieszkaniowego przez kredytobiorcę do całkowitych dochodów nie może przekroczyć 40%:

P= Miesięczna opłata na poczet spłaty kapitału i odsetek kredytu hipotecznego ( płatność renty) pożyczkobiorca, $

D= suma miesięcznego całkowitego dochodu (dochód netto), $

Zasadniczo wartość tego współczynnika nie powinna przekraczać 30-40%. W niektórych bankach maksymalną wartość współczynnika K/Z omówiono bardziej szczegółowo poniżej. oraz dochody kredytobiorcy w następujących kwotach:

l jeżeli współczynnik K/C jest mniejszy lub równy 50% (0,5), wartość współczynnika P/D wynosi 50% (0,5);

l jeżeli wartość współczynnika K/C jest większa niż 50% (0,5), stosuje się poniższą tabelę (tabela 1):

Tabela 1. Wartość graniczna współczynnika P/D w zależności od współczynnika K/Z

Miesięczny dochód kredytobiorcy, wskazany w minimum egzystencji (LM) LM - wartość płaca wystarczająca na życie na mieszkańca w Petersburgu, utworzony na mocy zarządzenia rządu Petersburga (Komitet Pracy i ochrona socjalna populacja). na 1 członka rodziny	Wartość współczynnika P/D















5.0 lub więcej

b) Stosunek miesięcznych długoterminowych zobowiązań kredytobiorcy (pomniejszonych o ubezpieczenie, podatek i inne opłaty od nabywanej nieruchomości) do całkowitego dochodu nie może przekroczyć 60%:

Współczynnik O1/D =. (2)

O1= Kwota obowiązkowych płatności miesięcznych, w tym miesięcznych wydatki mieszkaniowe uwzględnione tylko w części spłaty kredytu dożywotniego, $

D= suma miesięcznego całkowitego dochodu (dochód netto), $

W celu dokładniejszej analizy wypłacalności pożyczkobiorcy można dodatkowo wyliczyć współczynniki referencyjne:

Stosunek F/D= (3)

I= miesięczne wydatki kredytobiorcy na zakupioną nieruchomość (w tym opłaty za ubezpieczenie, podatek od nieruchomości itp.), $

D = wysokość miesięcznego całkowitego dochodu (dochód netto), $

Współczynnik O2/D = (4)

О2 = Całkowita kwota obowiązkowych miesięcznych płatności pożyczkobiorcy, $

D= Suma całkowitego miesięcznego dochodu (dochód netto), $

Zestawienie przychodów i wydatków uwzględnianych przy obliczaniu wypłacalności kredytobiorcy przedstawia tabela. 2

Przy obliczaniu wypłacalności pożyczkobiorcy uwzględniana jest tylko część dochodu wynajem, jak widać z tabeli. 3.

Dodatkowo jeżeli dochód netto z najmu (najmu) wynosi więcej niż 50% netto całkowity przychód pożyczkobiorcy i kwota przekracza 500 dolarów miesięcznie, to aby zaliczyć ją do całkowitego dochodu pożyczkobiorcy należy dopełnić następujących formalności:

1) musi przejść poziom dochodów uzyskiwanych z wynajmu nieruchomości niezależna ocena licencjonowanego rzeczoznawcy, a w przypadku, gdy wyceny dokonuje licencjonowany rzeczoznawca, a szacowana wartość przychodów z najmu okaże się niższa niż udokumentowana, ubezpieczyciel powinien kierować się wartością szacunkową we wszystkich kolejnych kalkulacjach .

2) kredytobiorca jest obowiązany posiadać ubezpieczenie:

l od ryzyka uszkodzenia wynajmowanej nieruchomości na kwotę nie niższą niż kwota kredytu powiększona o 10%;

ja jego odpowiedzialność cywilna jako właściciel wynajmowanej nieruchomości.

3) przedstawić zaświadczenie z Jednolitego Państwowego Rejestru Praw o braku obciążeń na dzierżawionej nieruchomości.

Tabela 2

Dochody i wydatki brane pod uwagę przy obliczaniu wypłacalności kredytobiorcy. Roczne płatności dzielone są przez 12 i liczone jako miesięczne. Może gromadzić się na rachunku depozytowym.

	Nazwa wskaźnika	Co obejmuje
	Miesięczna spłata kredytu hipotecznego na dom	Płatność na poczet spłaty kapitału i odsetek
	Ogólny miesięczna płatność na kredyt hipoteczny na dom	zapłata podatku od nabytej nieruchomości; miesięczna opłata za ubezpieczenie na życie i rentowe kredytobiorcy; miesięczna opłata za ubezpieczenie zastawionej nieruchomości; miesięczna opłata za ubezpieczenie utraty praw majątkowych właściciela mieszkania; płatność za usługi serwisowe (regularne obowiązkowe składki związane z funkcjonowaniem lokalu mieszkalnego (opłaty, gaz, naprawy, sprzątanie itp.); inne wydatki na zakupione mieszkanie, jeżeli mają one charakter regularny
		Spłaty istniejących pożyczek; obowiązkowe płatności; zapłacone alimenty; miesięczne dotychczasowe wydatki kredytobiorcy związane z posiadanym przez kredytobiorcę mieszkaniem (podatki od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, opłaty alimentacyjne, inne ewentualne stałe opłaty i płatności związane z funkcjonowaniem mieszkania); miesięczne (lub przeliczone miesięcznie) wydatki na zapłatę podatków dochodowych, a także opłat podatkowych i ubezpieczeniowych związanych z obecnością innego majątku ruchomego i nieruchomego; wynajem nieruchomości; regularne płatności związane z utrzymaniem życia kredytobiorcy i jego rodziny (wyżywienie, edukacja, opieka medyczna); wydatki związane z rekreacją, rozrywką, drogimi hobby; inne stałe i obowiązkowe wydatki kredytobiorcy, przeprowadzane co miesiąc lub w innych odstępach czasu przez cały rok
	Całkowity dochód pożyczkobiorcy	Wynagrodzenie w głównym miejscu pracy, obejmujące średnioroczny dochód za pracę w godzinach nadliczbowych i premie; dochody z pracy w niepełnym wymiarze godzin, a nie w głównym miejscu pracy; dochody w postaci dywidend z obligacji, akcji, z tytułu udziału w innych spółkach gospodarczych (nie akcyjnych); dochód w postaci odsetek od depozytów oraz w formie stałych, stabilnych składek ubezpieczeniowych; wypłaty emerytur i stypendiów; alimenty i zasiłki na dzieci; dotacje rządowe; dochód netto z wynajmu

Tabela 3.

2. Poziom zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy

Na podstawie badania historii kredytowej kredytobiorcy ustala się, w jakim stopniu za jej spłatę odpowiedzialny jest klient banku przyjęte zobowiązania, a także ustala wysokość aktualnie niespłaconego salda zadłużenia, termin i wysokość miesięcznych płatności mających na celu jego spłatę.

3. Adekwatność środków własnych, którymi dysponuje potencjalny kredytobiorca na wpłatę zadatku na zakup mieszkania.

Bank określa podstawowe wymagania dot możliwości finansowe pożyczający. Wysokość zadatku przy zakupie domu co do zasady powinna wynosić co najmniej 30% ceny domu. Ponadto kredytobiorca musi posiadać wystarczającą ilość środków własnych na pokrycie kosztów transakcji kredytowej i zakupu mieszkania, do których zaliczają się:

l prowizje dla firmy z branży nieruchomości (jeśli to konieczne);

l opłata za wycenę wartości zabezpieczenia (mieszkania);

l opłata za dostarczenie niezbędnych zaświadczeń na zakupioną nieruchomość (w tym brak zabezpieczeń) (KMZH) (Biuro inwentarz techniczny, Moskiewski Komitet Miejski ds. Państwowej Rejestracji Praw Do Nieruchomości i Transakcji z Nieruchomościami, Moskiewska Regionalna Izba Rejestracyjna);

l opłata za notarialne poświadczenie umowy kredytu hipotecznego (jeśli bank tego wymaga);

l opłata za państwową rejestrację umowy o kredyt hipoteczny na mieszkanie;

Opłaty ubezpieczeniowe;

Opłata bankowa za złożenie wniosku o kredyt;

Opłata za otwarcie rachunku pożyczkowego;

Opłata za udzielenie kredytu gotówkowego;

Inne koszty.

Bank ocenia także źródła finansowania. Akceptowalne źródła to:

Oszczędności pożyczkobiorcy;

Środki własne pożyczkobiorcy uzyskane ze sprzedaży posiadanej przez niego nieruchomości. Sprzedaż musi zostać sfinalizowana przed otrzymaniem pożyczki;

Prezenty od członków rodziny za pisemnym potwierdzeniem, że nie będzie za nie wymagana płatność;

Prezenty i dotacje dla organizacji non-profit z pisemnym potwierdzeniem, że płatność nie będzie w ich przypadku wymagana;

Prezenty lub dotacje od pracodawcy przekazane w ramach programu pomocy pracowniczej, które nie podlegają zwrotowi lub muszą zostać zwrócone po spłacie zobowiązań z tytułu pierwszego kredytu hipotecznego.

4.Poziom zabezpieczenia kredytu

Przed podjęciem decyzji o możliwości udzielenia kredytu na zakup konkretnego mieszkania, bank musi upewnić się, że to, co kupuje fundusze kredytowe lokal mieszkalny spełnia wymogi zabezpieczenia kredytu.

Maksymalna wielkość kredytu, jaki można udzielić kredytobiorcy na podstawie wartości udzielonego zabezpieczenia, określa współczynnik K3 (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia).

Współczynnik K3= (5)

Współczynnik ten wynosi zwykle 70-80% przewidywana wartość Lub Cena sprzedaży nabywanej nieruchomości, w zależności od tego, która wartość jest mniejsza. Ale może osiągnąć nawet 95%.

Oprócz wartości nieruchomości bank sprawdza:

Tabela 4. Główne czynniki kompensujące i czynniki ryzyka wpływające na decyzję o udzieleniu kredytu

Czynniki kompensujące

Czynniki ryzyka

Duża zaliczka

Wykazuje się umiejętnością przeznaczania znacznej części dochodów na wydatki mieszkaniowe

Perspektywy i stabilność pozycji, dziedziny działalności, biznesu

Wiek kredytobiorcy, zawód, poziom wykształcenia i kwalifikacji, perspektywy podwyżki wynagrodzenie i promocje

Duży majątek pożyczkobiorcy (nieruchomość, papiery wartościowe itp.)

Sprawdzona umiejętność oszczędzania pieniędzy

Brak zadłużenia z tytułu wcześniej zaciągniętych kredytów

Brak stabilności zatrudnienia (częste zmiany pracy bez zwiększania dochodów)

Stosunek kwoty zobowiązań do dochodów kredytobiorcy przekracza kryteria ustalone przez bank

Niekorzystny Historia kredytowa pożyczający

Ryzyka związane z charakterystyką zabezpieczenia oraz relacją jego szacunkowej wartości do kwoty kredytu

Specyfika ryzyka zawodowego kredytobiorcy

Ryzyko niepełnosprawności

Wiek pożyczkobiorcy

Dopiero po spełnieniu wszystkich warunków można podjąć decyzję o udzieleniu kredytu hipotecznego.

Przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu kredytu hipotecznego brane są pod uwagę tzw. czynniki kompensujące i czynniki ryzyka, z których najważniejsze przedstawiono w tabeli 5.5. Czynniki kompensujące są na ogół subiektywne i dlatego nie można ich dokładnie określić ilościowo. Zadaniem banku jest ustalenie, czy czynnik kompensujący lub kombinacja czynników kompensujących jest na tyle znacząca, że kompensuje pewne aspekty wniosku o kredyt hipoteczny.

Ekspert ds. underwritingu musi udokumentować swoje zalecenia dla komisji pożyczkowej dotyczące zatwierdzenia lub odmowy kredytu hipotecznego. pożyczka na dom.

Na pozytywna decyzja Obliczana jest maksymalna dopuszczalna kwota kredytu.

Kwota pożyczki =

n- liczba okresów płatności (miesięcy z miesięczną spłatą);

i- Stopa procentowa za odpowiedni okres (miesięcznie);

P to maksymalna dopuszczalna kwota miesięcznej spłaty kredytu dożywotniego, obejmująca spłaty kwoty głównej i odsetek.

Czwarty etap

Komisja kredytowa bada historię kredytową potencjalnego klienta, opinię prawnika w sprawie dopuszczalności zabezpieczenia, opinię specjalisty oceniającą prawdopodobieństwo spłaty kredytu i podejmuje decyzję: udzielić kredytu, udzielić kredytu warunkowego, odmówić.

Piąty etap

Zawarcie transakcji kredytowej obejmuje trzy główne punkty.

Zawarcie umowy pożyczki pod umowę zabezpieczenia.

Rejestracja państwowa umowy zastawu. Rejestracji hipoteki należy dokonać w terminie miesiąca od dnia otrzymania dokumentów niezbędnych do jej rejestracji przez organ dokonujący państwowej rejestracji hipotek. W Petersburgu jest to Miejskie Biuro Rejestracyjne w Petersburgu. Państwowa rejestracja hipoteki następuje poprzez dokonanie wpisu rejestracyjnego dotyczącego hipoteki w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości. Za dzień państwowej rejestracji hipoteki uważa się dzień dokonania wpisu rejestracyjnego.

Zawarcie umowy ubezpieczenia. Komplet dokumentów regulujących relacje pomiędzy stronami podczas ubezpieczenia w procesie kredytowym hipotecznym musi obejmować:

· Umowa (polisa) ubezpieczenia na życie i inwalidztwo kredytobiorcy ( ubezpieczenie osobiste pożyczający).

· Umowa ubezpieczenia (polisa) ryzyka utraty i uszkodzenia mieszkania – przedmiot zabezpieczenia ( ubezpieczenie majątku).

· Umowa (polisa) ubezpieczenia praw majątkowych właściciela mieszkania - przedmiot zastawu (ubezpieczenie mienia).

Szósty etap.

Etap obsługi kredytu hipotecznego. Podczas okres kredytowania pożyczkodawca monitoruje terminowość wywiązywania się przez pożyczkobiorcę ze swoich zobowiązań, a także ma prawo kontrolować stan nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.

Obsługa kredytów hipotecznych banku obejmuje:

l Pobieranie miesięcznych opłat z tytułu kredytów i ubezpieczeń (potrącenie z rachunku, potrącenie z wynagrodzenia, wpłata gotówkowa);

l Sporządzanie miesięcznego harmonogramu spłat kredytobiorcy (na cały okres kredytowania, rocznie w przypadku zmiany warunków);

l Prowadzenie raportów o udzielonych pożyczkach (saldo kapitału, spłata kapitału i odsetek);

l Dokonywanie długoterminowych płatności w celu spłaty kredytu (całkowitej lub częściowej). wcześniejsza płatność, przeliczenie harmonogramu, dobrze);

l Utworzenie rezerwy na kredyty (grupa ryzyka 1-2);

Zajmuję się kredytami zagrożonymi (negocjacje, dobrowolna sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu, windykacja pozostałego zadłużenia).

Tym samym działalność w zakresie kredytów hipotecznych wymaga od personelu banku wysokich kwalifikacji i specjalistycznej wiedzy. Dlatego dla pomyślnego działania w zakresie mieszkaniowych kredytów hipotecznych banki tworzą odpowiednie jednostki strukturalne prowadzony jest ciągły rozwój zawodowy pracowników banku.

Siódmy etap

Zamknięcie transakcji kredytowej jest ostatnim etapem udzielania kredytu hipotecznego. Po całkowitej spłacie zadłużenia z tytułu kredytu, opłaceniu naliczonych odsetek i kar, rachunek pożyczkowy pożyczkobiorcy zostaje wyzerowany, a tym samym transakcja kredytowa zostaje zamknięta, a zatem wypowiedzenie hipoteki, co jest rejestrowane w Państwowym Rejestrze Rosji. Jeżeli kredytobiorca i kredytobiorca nie dotrzymają warunków umowy kredytu lub umowy o kredyt hipoteczny, pożyczkodawca dokonuje zajęcia nieruchomości obciążonej hipoteką na drodze sądowej lub pozasądowej. Przedmiotem sprzedaży jest przedmiot kredytu hipotecznego. Uzyskane ze sprzedaży środki przeznaczane są na spłatę zadłużenia wobec wierzyciela (kwota główna, odsetki, grzywny, kary), pokrycie kosztów postępowania egzekucyjnego oraz sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Pozostałą część środków otrzymuje pożyczkobiorca.

Wniosek

W rezultacie ukształtowały się w Rosji warunki makroekonomiczne kryzys finansowy 1998, jeszcze bardziej wzmocniły znaczenie rozwoju długoterminowych kredytów hipotecznych na mieszkania dla ludności, już nie w formie indywidualnych inicjatyw banków komercyjnych lub regionów, ale jako integralnego systemu znajdującego się pod bezpośrednim wpływem państwa.

W oparciu o tę Koncepcję można przyjąć programy regionalne kredyty mieszkaniowe.

Kredyt hipoteczny- jeden z najbardziej sprawdzonych i niezawodnych w praktyce światowej sposobów przyciągania prywatnych inwestycji w sektorze mieszkaniowym. To kredyt hipoteczny pozwala na najkorzystniejsze połączenie interesów ludności w poprawie warunki życia, banki komercyjne i inni wierzyciele - w wydajnej i dochodowej pracy, kompleks budowlany - w rytmicznym obciążeniu produkcji i, oczywiście, państwo zainteresowane ogólnym wzrostem gospodarczym.

Literatura

1) Grudtsyna L.Yu, Kozlova M.N. Hipoteka. Kredyt. Uwagi na temat przepisów mieszkaniowych. - M.: Wydawnictwo Eksmo, 2006. - 368 s.

2) Dowdienko. I.V. Hipoteka. Kontrola. Organizacja. Ocena: - M.: JEDNOŚĆ - DANA, 2005.-464 s.

3) Razumova I.A. Kredyty hipoteczne: Podręcznik - St.Petersburg: Piotr, 2005 - 280 s.

4) Filippova E.S. Prawo mieszkaniowe: Podręcznik dla uczelni wyższych. - „Justitsinform”, 2007 - 179 s.

Podobne dokumenty

Podstawa prawna kredyty hipoteczne, ustawa „O hipotece”. Klasyfikacja i zalety kredytu hipotecznego dla kredytobiorcy i pożyczkodawcy. Analiza porównawcza głównych programów wsparcia młodych specjalistów w zakresie kredytów długoterminowych, dopłat mieszkaniowych.

teza, dodana 30.06.2010

Analiza problemów kredytów hipotecznych w systemie prawa cywilnego Federacji Rosyjskiej. Charakterystyka i forma umowy kredytu hipotecznego. Procedura rejestracji państwowej. Odpowiedzialność stron przy umownym udzielaniu kredytu hipotecznego.

praca na kursie, dodano 14.11.2009

Cechy koncepcji „zastawu na nieruchomości”. Podstawowe zasady rozwoju systemu długoterminowego kredytu hipotecznego w Republice Białorusi, okres powstania, mechanizm działania. Analiza aktualnego ustawodawstwa Białorusi w zakresie kredytów.

streszczenie, dodano 11.12.2008

Badanie pojęcia i istoty kredytu hipotecznego - jednego z podrodzajów zabezpieczenia bez przeniesienia zastawu na hipotekę. Cechy sporządzenia umowy kredytu hipotecznego i kredytu hipotecznego. Charakterystyka kredytów hipotecznych na budynki mieszkalne i mieszkania, hipotek socjalnych i komercyjnych.

streszczenie, dodano 23.02.2010

Charakterystyka zabezpieczenia jako sposobu zapewnienia wykonania zobowiązania. Rodzaje zabezpieczeń, treść zobowiązania hipotecznego. Zawarcie umowy kredytu hipotecznego i jej rejestracja państwowa. Prawa i obowiązki stron. Wyłączenie hipoteki.

praca na kursie, dodano 15.05.2014

Regulacje prawne kredyty mieszkaniowe hipoteczne. Pojęcie, cechy i forma umowy kredytu hipotecznego. Prawa i obowiązki stron wynikające z umowy. Namysł sądy arbitrażowe spory związane z umową kredytu hipotecznego.

teza, dodano 23.11.2010

Formacja i rozwój instytut prawniczy kredyty hipoteczne i kredyty hipoteczne. Prawo zastawu w tradycji romańsko-germańskiej i anglosaskiej. Kredyt hipoteczny jako forma zabezpieczenia w czasach nowożytnych ustawodawstwo rosyjskie. Charakter powiązań pobocznych.

praca magisterska, dodana 10.04.2006

Stosunki organizacyjno-prawne w zakresie kształtowania systemu hipoteki jako sposób zabezpieczenia zobowiązań w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej. Cechy kredytu hipotecznego związane z zabezpieczeniem poszczególne gatunki nieruchomość.

praca magisterska, dodana 09.04.2014

Powstanie i zakończenie zastawu. Warunki i forma umowy zastawu, prawa i obowiązki jej stron. Rodzaje zastawów: z zastawionym majątkiem pozostającym przy zastawcy; z przeniesieniem zastawu na zastawnika. Realizacja praw zastawnika.

praca na kursie, dodano 10.07.2010

Ramy regulacyjne i prawne instytucji hipotecznej. Kredyt hipoteczny na mieszkanie. Cechy i mechanizm stosowania kredytu hipotecznego. Problemy kredytów hipotecznych w Federacji Rosyjskiej nt nowoczesna scena. Potrzeba i perspektywy rozwoju kredytów hipotecznych w Rosji.

Obecnie na świecie istnieją dwa główne modele kredytów hipotecznych: klasyczny amerykański i niemiecki, oparty na budowlanych kasach oszczędnościowych. W pierwszym przypadku kredyt hipoteczny udzielany jest pod zabezpieczenie już wybudowanego domu, w drugim system kas oszczędnościowo-budowlanych finansuje budowę domu.

W amerykańskim modelu kredytu hipotecznego pierwszy etap, zwany rynkiem pierwotnym, polega na udzielaniu kredytów zabezpieczonych nieruchomością. Ponieważ banki udzielają kredytów na długi okres i przy stosunkowo niskim oprocentowaniu, odnotowują spadek ilości dostępnych środków pieniężnych niezbędnych do prowadzenia codziennych czynności.

Najkrótsze terminy zwrotu pieniędzy udzielone na długi okres stwarzają problem refinansowania udzielonych bankom kredytów. Rozwiązaniem tego problemu w amerykańskim modelu kredytu hipotecznego jest wtórny rynek kredytów hipotecznych, na którym kredyty refinansowane sprowadzają się do całkowitej cesji praw z kredytu hipotecznego udzielonego przez bank na wyspecjalizowaną organizację, która łączy podobne kredyty hipoteczne w pule i wydaje ich własne papiery wartościowe, wykorzystując pule jako zabezpieczenie.

W jednopoziomowym modelu kredytu hipotecznego głównym sposobem refinansowania kredytu jest emisja papierów wartościowych przez sam bank, który udzielił kredytu, pozostawiając wierzytelność z tytułu tego kredytu w swoim bilansie. W modelu jednopoziomowym bank udzielający kredytu hipotecznego samodzielnie emituje papiery wartościowe typu obligacji, zabezpieczone z jednej strony wyemitowanymi kredytami hipotecznymi, a z drugiej nieruchomością zastawioną przez kredytobiorców w celu uzyskania kredytu.

Model kredytu hipotecznego jednopoziomowego jest bardziej powszechny w krajach Europy Zachodniej. W odróżnieniu od modelu amerykańskiego nie powstał on dzięki decyzja administracyjna rządu, ale w procesie naturalnej ewolucji europejskiego systemu kredytowego. Proces emisji listów zastawnych przez banki regulowany jest specjalnymi przepisami i kontrolowany przez bankowe organy nadzoru, a działalność samych banków ogranicza się do wąskiej listy transakcji o niskim ryzyku.

Tym samym różnice w sposobach refinansowania kredytów hipotecznych charakteryzują konstrukcję dwóch podstawowych modeli kredytów hipotecznych: dwupoziomowego czyli klasycznego i jednopoziomowego, które nazywane są także nazwami krajów, w których są najbardziej rozwinięte.

Oprócz tych modeli w praktyce światowej stosowany jest system umownych oszczędności budowlanych. Model ten i jednopoziomowy model kredytów hipotecznych zostały obecnie połączone w jeden model i nazywane niemieckim modelem kredytów hipotecznych. W odróżnieniu od modelu jednopoziomowego, w którym banki zbierają środki na kredyty hipoteczne w sposób otwarty rynek finansowy W związku z emisją obligacji system kas oszczędnościowo-budowlanych jest zamknięty, odizolowany od rynku finansowego.

Zasadę jego funkcjonowania zapożyczyły nasze mieszkaniowe spółdzielnie oszczędnościowe (ZhNK), których działalność reguluje ustawa federalna z dnia 30 grudnia 2004 r. nr 215-FZ „O mieszkaniowych spółdzielniach oszczędnościowych”. Ponadto Duma Państwowa rozważa projekt Prawo federalne„O kasach oszczędnościowych w budownictwie”, który został odrzucony, ponieważ nie odpowiadał deweloperom pracującym na wspólnych projektach.

Nowości na ten temat

Kredyty hipoteczne weszły na ścieżkę wzrostu.
18 lutego w Moskwie odbyło się pierwsze przełomowe wydarzenie w tym roku dotyczące kredytów hipotecznych – Drugi Rosyjski Kongres Kredytów Hipotecznych. 100 profesjonalistów zebrało się w hotelu Courtyard Marriott, aby podsumować wyniki roku i omówić perspektywy rozwoju kredytów hipotecznych.
Kredyt hipoteczny ze pętlą na szyi: Rosjan boją się rosnących apetytów banków
Rosjanom może zostać zakazana wcześniejsza spłata kredytów hipotecznych, które należą do najdroższych w Rosji. Faktem jest, że, jak ostrzegało Stowarzyszenie Bankierów Rosyjskich, w Kodeks cywilny przygotowywane są zmiany, które mogą pozbawić kredytobiorców prawa do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego bez zgody...
Kogo nie stać na kredyt hipoteczny?
Aby rozwiązać problem mieszkaniowy w Rosji, chcą stworzyć budowlane kasy oszczędnościowe - wyspecjalizowane banki, przyjmowanie depozytów od ludności wyłącznie na poprawę warunków życia. Grupa posłów złożyła odpowiedni projekt ustawy w Dumie Państwowej. Wprowadzenie w zamyśle autorów budowlanych kas oszczędnościowych umożliwi...

Książki o kredytach mieszkaniowych

Dzisiaj w sprzedaży:

Kredyt hipoteczny: Jak prawidłowo złożyć wniosek? Jak obliczyć całe ryzyko?
Wydawca: Eksmo-Press. Rok: 2011. Seria: Rady doświadczonych osób.
Kto zyskuje na kredycie hipotecznym? Brać czy nie brać kredytu? Który bank jest lepszy? Jakie oprocentowanie wybrać? Jak sformalizować i obliczyć wszystkie ryzyka? Na te i inne ważne pytania czytelnik znajdzie odpowiedź w książce. Szczegółowo omówiono procedurę uzyskania kredytu hipotecznego, procedurę zakupu mieszkania na kredyt, a także możliwości i warunki kredytu hipotecznego dla młodych rodzin. Korzyść dotyczy każdego, kto chce zaciągnąć kredyt hipoteczny...

Jej istota polega na wydzieleniu funkcji akcji kredytowej pierwotnej i tworzeniu długoterminowych źródeł jej finansowania poprzez emisję listów zastawnych. Ponadto instytucje udzielające kredytów hipotecznych drugiej kategorii zazwyczaj przejmują na siebie główne ryzyko związane z kredytem hipotecznym.

Dwustopniowy model kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe najbardziej rozwinął się w USA, Australii i Wielkiej Brytanii. W ramach tego programu pożyczkodawca ponosił wszystkie główne ryzyka związane z udzielaniem kredytów hipotecznych – ryzyko kredytowe, ryzyko przedterminowej spłaty i ryzyko stopy procentowej – i nie był w stanie skutecznie nim zarządzać ze względów organizacyjnych i ograniczenia prawne(w tym prawnie dopuszczalna wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego).

Pierwszym ważnym krokiem w tworzeniu dwupoziomowego systemu kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe w Stanach Zjednoczonych było utworzenie 27 czerwca 1934 r. Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA). Do głównych funkcji FHA należy rozwój kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe oraz stworzenie systemu refinansowania kredytów hipotecznych. Ustawa National Housing Act z 1934 r. wymagała od FHA zapewnienia rządowej gwarancji spłaty kwoty głównej i odsetek od kredytów hipotecznych wydanych zgodnie ze standardami FHA. Głównym rodzajem kredytu hipotecznego, praktykowanym przez FJA od ponad 70 lat, był kredyt o stałym oprocentowaniu i równych ratach. Miał pewne zalety w porównaniu z tradycyjnym kredytem hipotecznym. Po pierwsze, jest wydawane na dłuższy okres (od 15 do 30 lat); po drugie, pożyczka dożywotnia (samoamortyzująca się) zapewnia obniżkę ryzyko kredytowe, występuje regularnie przez cały okres kredytowania; po trzecie, pożyczkobiorca nadal ma możliwość wcześniejszej spłaty pożyczki.

Drugim krokiem w tworzeniu dwustopniowego systemu kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych było utworzenie w 1938 roku, zgodnie z dyrektywą Prezydenta Stanów Zjednoczonych, Federalnego Krajowego Stowarzyszenia Kredytów Hipotecznych (Fanny May). Jej podstawową rolą był zakup kredytów hipotecznych gwarantowanych przez FHA od zatwierdzonych pożyczkodawców w całych Stanach Zjednoczonych. W ten sposób powstał publiczno-prywatny system udzielania hipotecznych kredytów mieszkaniowych, bazujący na potędze państwa amerykańskiego oraz systemie finansowo-kredytowym, pozostawiając jedynie funkcje wydawania i obsługi (spłatę zadłużenia i odsetki) tych kredytów pierwotnym pożyczkodawcom. Ten dwustopniowy system udzielania kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe, z niewielkimi zmianami, przetrwał do dziś.

W Rosji od początku lat 90. spadła gwałtownie finansowanie rządowe budowę i oddanie mieszkań do użytku. Jeszcze w 2005 r. oddanie mieszkań stanowiło zaledwie 60% tego, co w 1987 r. Państwo okazało się nieprzygotowane na rozwój kredytów hipotecznych. Do końca 1992 r. powstało w kraju kilkanaście, a do 1994 r. około dwóch i pół tuzina banków hipotecznych. Jednak podstawowy dokument państwowy Federacji Rosyjskiej „O podstawach hipoteki mieszkaniowej”, przyjęty w grudniu 1992 r., nawet nie wspomniał o słowie „hipoteka”. Ale dosłownie sześć miesięcy później rząd Federacji Rosyjskiej przyjął uchwałę „O państwie programu docelowego„Mieszkanie”, w którym uznano, że jednym z ważnych zadań w rozwiązywaniu problemu mieszkaniowego jest kreacja różne formy mechanizm finansowo-kredytowy, taki jak instytucja zabezpieczenia nieruchomości i na jej podstawie kredyt hipoteczny, wtórny rynek kredytów hipotecznych, poszerzający listę nieruchomości stanowiących zabezpieczenie. 12 sierpnia 1993 roku powstało Stowarzyszenie Bankierów Hipotecznych. Wszystko to wskazuje, że w pierwszej dekadzie reform proces tworzenia kredytów hipotecznych na mieszkania miał charakter spontaniczny, powolny i egzotyczny.

Głównymi uczestnikami rynku kredytów hipotecznych są:

a) kredytobiorcy, którzy ubiegali się o kredyt hipoteczny, uznani przez pożyczkodawcę za wiarygodnych i wypłacalnych oraz na tej podstawie osoby fizyczne i prawne, które otrzymały kredyt hipoteczny;
b) kredytodawcy – banki i inne finansowe instytucje pożyczkowe, które udzielają kredytobiorcom kredytów hipotecznych na podstawie oceny ich zdolności kredytowej oraz obsługują udzielone kredyty hipoteczne;
c) sprzedawcy mieszkań – osoby fizyczne i prawne sprzedające w ich imieniu mieszkania własne lub mieszkania należące do innych osób fizycznych i prawnych;
d) organizacje z branży nieruchomości – licencjonowani sprzedawcy domów;
D) uprawniony organ kontrolowany przez rząd- instytucja wymiaru sprawiedliwości zajmująca się państwową rejestracją praw do nieruchomości i transakcji z nimi (państwowa izba rejestracyjna);
f) agencje rzeczoznawcze dokonujące niezależnej profesjonalnej wyceny lokali mieszkalnych będących przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego (przy udzielaniu kredytu hipotecznego przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, podczas licytacji itp.);
g) organizacje ubezpieczeniowe oferujące ubezpieczenia majątkowe (ubezpieczenia mieszkaniowe pod hipotekę), ubezpieczenia na życie i rentowe kredytobiorcy oraz odpowiedzialność cywilną uczestników rynku kredytów hipotecznych;
h) operatorzy wtórnego rynku kredytów hipotecznych – osoby prawne dokonujące zakupu kredytów hipotecznych od pierwotnych pożyczkodawców w określony sposób aktualne ustawodawstwo, - AHML i jej przedstawicielstwa w regionach, Moskiewska Agencja Kredytów Hipotecznych;
i) inwestorzy – osoby prawne i osoby fizyczne nabywające papiery wartościowe AHML, MIA, np. inwestorzy instytucjonalni – fundusze emerytalne, towarzystwa ubezpieczeniowe itp.

Standardy kredytowe zostały opracowane przez agencję w oparciu o analizę i uogólnienie rosyjskich i zagranicznych doświadczeń w zakresie kredytów hipotecznych i obejmują mechanizmy udzielania i refinansowania kredytów hipotecznych, standardowe umowy, a także wymagania dla wszystkich uczestników rynku.

Warunki kredytu (pożyczki) według tych standardów:

1. Kredyt (pożyczka) jest udzielany i spłacany w rublach.
2. Kredyt udzielany jest na okres od 1 roku do 20 lat.
3. Spłata kredytu (pożyczki) następuje w równych miesięcznych ratach.
4. Oprocentowanie pożyczki (pożyczki) wynosi obecnie 15% rocznie w rublach. Wcześniejsza spłata pożyczki możliwa jest po upływie 6 miesięcy od dnia udzielenia pożyczki.
5. Kredytobiorcą może być każda osoba posiadająca zdolność do czynności prawnych indywidualny od 18 do 60 lat.
6. Wymagania dotyczące nieruchomości - kredyt przeznaczony jest na zakup samodzielnego mieszkania w apartamentowiec lub odrębny budynek mieszkalny w budowie.
7. Zabezpieczenie kredytu - zabezpieczenie mieszkania zakupionego ze środków kredytowych (pożyczonych). Kwota udzielonego kredytu nie powinna przekraczać 70% minimalnej kwoty wyceny zakupionego mieszkania Cena sprzedaży mieszkanie.
8. Wymagania dochodowe dla kredytobiorcy – aby otrzymać kredyt hipoteczny należy posiadać stałe źródło dochodu. Pod uwagę brane są wyłącznie udokumentowane dochody pożyczkobiorców.
9. Maksymalna ilość pożyczka. Wysokość kredytu uzależniona jest od dochodów rodziny i wyliczana jest pod warunkiem, że miesięczne raty spłaty kredytu wraz z odsetkami, a także ubezpieczeniem i innymi opłatami wynikającymi z transakcji nie przekroczą 35% całkowitego dochodu rodziny kredytobiorcy. Jeżeli kredytobiorca wpłaca na koszt mieszkania więcej niż 50% środków własnych, miesięczna rata kredytu może sięgać 40% całkowitych dochodów kredytobiorcy.
10. Ubezpieczenie. Kredytobiorca musi ubezpieczyć na własny koszt:
- Twoje życie i niepełnosprawność;
- zakupioną nieruchomość.
11. Mieszkanie zakupione za pożyczone środki rejestrowane jest jako własność kredytobiorcy (jednego lub większej liczby kredytobiorców). Tym samym kredytobiorca natychmiast staje się właścicielem mieszkania zakupionego na kredyt.

Prawdziwy rynek mieszkaniowych kredytów hipotecznych pojawił się w latach 2006-2007, kiedy realizowano priorytet projekt narodowy„Niedrogie i wygodne mieszkania dla obywateli Rosji”, zaproponowany przez Prezydenta Federacji Rosyjskiej we wrześniu 2005 r. Jeśli do 2004 r. udzielono 40 tys. kredytów hipotecznych, to za cel przyjęto zwiększenie ich liczby w 2010 r. do 1 mln. W 2006 r. Liczba transakcji hipotecznych w całym kraju wzrosła 2,5-krotnie w porównaniu do 2005 roku i osiągnęła 206,1 tys. całkowita kwota 260 miliardów rubli W ciągu dwóch lat (2006-2007) wolumen kredytów hipotecznych w kraju wzrósł 11-krotnie - z 36 do 400 miliardów rubli.

Aby osiągnąć cele zapewnienia ludności mieszkań, konieczne jest:

znaczny wzrost dochodów i wypłacalności większości społeczeństwa;
likwidacja monopolu producentów materiałów budowlanych, firm budowlanych i nieruchomościowych oraz obniżenie cen mieszkań;
eliminowanie korupcji urzędników państwowych regulujących wydawanie zezwoleń na przydział działek, ożywienie prac projektowych i kształcenie architektów;
rewizja Polityka pieniężna stymulowanie przez państwo budownictwa mieszkaniowego, w tym udzielanie kredytów na budownictwo mieszkaniowe i obniżanie oprocentowania kredytów hipotecznych;
redukcja kosztów transakcyjnych związanych z wyceną, notarialną i państwową rejestracją mieszkania, ubezpieczeniem itp., które wahają się od 8 do 10% kosztów mieszkania;
Program rządowy rozwój budownictwa mieszkaniowego, mający na celu rozwój konkurencji, zapewnienie równowagi podaży i popytu na rynku mieszkaniowym, zwiększenie przystępności cenowej mieszkań dla ludności oraz uczynienie budownictwa jednym z motorów rozwoju gospodarki narodowej.

W praktyce światowej wyłoniły się dwa główne schematy finansowania mieszkalnictwa: istniejące dwa główne podejścia do organizacji systemu kredytów hipotecznych. Te dwa podstawowe schematy różnią się między sobą następujące znaki: (Załącznik 3).

- według stopnia udziału instytucji kredytowych w procesie kredytowo-inwestycyjnym;
- o udziale lub braku udziału pożyczkobiorcy w kształceniu organizacyjnie - forma prawna instytucję kredytową i jej aktywa finansowe.

Globalne doświadczenia w kształtowaniu rynków kredytów hipotecznych pokazują, że stanowią one złożony podmiot gospodarczy i prawny. Ich działalność uzależniona jest od wielu czynników ekonomicznych, psychologicznych i prawnych. Atrakcyjność instytucji kredytowych w stosunku do kredytów hipotecznych jest wyrazem ich chęci wykorzystania w swojej działalności sprawdzonych i skutecznych instrumentów finansowych, które różnią się między sobą przede wszystkim sposobem refinansowania udzielanych kredytów: .

- Amerykański model kredytu hipotecznego - tzw. dwupoziomowy system kredytów hipotecznych, w którym kredyty hipoteczne udzielane przez banki przydzielane są specjalnie utworzonym agencjom hipotecznym. Oni z kolei pakietują pożyczki indywidualne, emitują papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką pod utworzone pakiety (pule), sprzedają je na giełdzie, ponownie wykupują pożyczki od banków itp. (opracowany w szczególności w USA); .
- Niemiecki model kredytu hipotecznego - tzw. model kredytu hipotecznego jednopoziomowego, w którym bank udzielający kredytu hipotecznego samodzielnie refinansuje kredyt hipoteczny poprzez emisję papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (stosowany w Niemczech).

Jak już powiedziano, kredyty hipoteczne w praktyce światowej rozumiane są jako system obejmujący pożyczki udzielane pod zabezpieczenie nieruchomości (hipoteki), rejestrację zabezpieczeń w państwowym rejestrze praw do nieruchomości, a także elementy refinansowania pożyczkodawców który udzielił kredytu hipotecznego. W wyniku masowego wykorzystania mechanizmu kredytów hipotecznych w ekonomicznie kraje rozwinięte pojawia się rynek kredytów hipotecznych.

Rynek kredytów hipotecznych jest rynkiem, na którym tylko obligacje z gwarancjami hipotecznymi udzielanymi w celu ułatwienia refinansowania kredytów zabezpieczonych dobrym zabezpieczeniem.

Rynek kredytów hipotecznych dzieli się na pierwotny i wtórny.

Rynek pierwotny to rynek, na którym reprezentowani są wyłącznie kredytodawcy i kredytobiorcy, z wyłączeniem agencji hipotecznych (wyspecjalizowanych organizacje komercyjne, której wyłączną działalnością jest pozyskiwanie kredytów hipotecznych od pierwotnych pożyczkodawców (najczęściej od wyspecjalizowanych banków hipotecznych) przy wykorzystaniu wpływów z emisji własnych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką) oraz pozostałych inwestorów dokonujących zakupu kredytów od banków.

Rynek wtórny to część rynku akcji, na której kupuje się i sprzedaje kredyty hipoteczne. Dzięki tej operacji główny pożyczkodawca (bank) ma możliwość sprzedaży udzielonych mu kredytów przed pełnym okresem spłaty, uzyskując w ten sposób środki na udzielenie nowych kredytów (refinansowanie).

Mechanizm refinansowania kredytów hipotecznych jest podobny we wszystkich krajach rozwiniętych i różni się głównie pod względem organizacyjnym. Przykładowo, pożyczkodawca może przenieść prawa z kredytu hipotecznego na inną osobę (papiery wartościowe, cesja). Mechanizm ten jest skuteczny, jeśli istnieją specjalne instytucje, które specjalizują się w zakupie kredytów hipotecznych, tworzeniu „pul” kredytowych i sprzedaży ich inwestorom na wtórnym rynku kredytów hipotecznych.

Inną opcją refinansowania może być emisja i plasowanie papierów wartościowych przez pożyczkodawcę w celu pozyskania środków. Zabezpieczeniem spełnienia warunku są w tym wypadku wierzytelności z tytułu kredytów hipotecznych. Reżim prawny takich papierów wartościowych regulują przepisy szczególne, a instrumenty je emitujące są ściśle wyspecjalizowane i podlegają ścisłej kontroli państwa.

Dwupoziomowy („model amerykański”) opiera się na wtórnym rynku kredytów hipotecznych. Istota tego modelu jest następująca. Bank udziela kredytobiorcy kredytu hipotecznego w zamian za zobowiązanie do comiesięcznego przekazywania bankowi przez określony czas określonej kwoty. Zabezpieczeniem tego zobowiązania kredytobiorcy jest zabezpieczenie zakupionego mieszkania. Bank sprzedaje kredyt jednej z agencji udzielających kredytów hipotecznych, przenosząc jednocześnie zobowiązania zabezpieczające. Agencje niezwłocznie zwracają bankowi wypłacone kredytobiorcy środki, w zamian prosząc o przekazywanie agencji otrzymanych od niego miesięcznych wpłat, pomniejszonych o zyski banku. Wysokość miesięcznych rat, czyli stawkę, po jakiej agencja zobowiązuje się do zakupu kredytów hipotecznych, agencja ustala sama na podstawie wymagań inwestorów co do rentowności danych instrumentów finansowych. Agencje hipoteczne po zakupie określonej liczby kredytów hipotecznych od banków komercyjnych gromadzą je w pule i na podstawie każdego z nich tworzą nowe zabezpieczenie, dla którego źródłem płatności są wpłaty od kredytobiorców. . Płatności te są gwarantowane nie poprzez zabezpieczenie w postaci nieruchomości, ale przez agencję jako osobę prawną. Agencje sprzedają na giełdzie papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, a następnie pełnią także rolę pośrednika, przenosząc na inwestora, który zakupił papier wartościowy, wpłaty agencji od banku pomniejszone o marżę.

Główne wady tego schematu to: złożoność konstrukcji konstrukcyjnej; niemożność bezpośredniej integracji z innymi warunkami prawa cywilnego; wysoki koszt utrzymania, co zwiększa koszt środków kredytowych dla kredytobiorcy; silna zależność od wahań na rynku kapitału pożyczkowego oraz sytuacja ekonomiczna ogólnie; bliskie powiązania pomiędzy uczestnikami rynku kredytów hipotecznych w zakresie wypełniania zobowiązań.

Pozytywne aspekty schematu dwupoziomowego to przede wszystkim : znacząca rozbudowa źródeł finansowania działalności w zakresie kredytów hipotecznych; redystrybucja ryzyk pomiędzy regionami i sektorami gospodarki, co jest istotne także dla Rosji.

Podział rynku kredytów hipotecznych na dwa schematy jest dość arbitralny, gdyż istnieje tendencja do szybkiego zacierania się granic jedynie rynku pierwotnego. Niektóre instytucje kredytowe działające wyłącznie na rynku pierwotnym zaczynają stopniowo wprowadzać element dwupoziomowego schematu – wchodzenia na rynek wtórny ze sprzedażą swoich kredytów inwestorom lub pośrednikom. Jednocześnie instytucja inwestycyjna działająca w oparciu o schemat dwustopniowy może zatrzymać większość kredytów dla siebie. A reszta jest sprzedawana na rynku wtórnym w celu uzupełnienia środków kredytowych. Nawet modele zamknięte, takie jak oszczędności i pożyczki, zaczynają przy zaangażowaniu dużych przekształcać się w instytucje półotwarte pożyczki kredytowe i udzielanie pożyczek nie tylko akcjonariuszom, ale każdemu.

Jednopoziomowy („model niemiecki”) Istota jednopoziomowego systemu kredytów hipotecznych polega na tym, że bank udzielający kredytu hipotecznego samodzielnie refinansuje kredyt hipoteczny poprzez emisję papierów wartościowych typu obligacyjnego – arkuszy hipotecznych. Emisję i obrót listami zastawnymi regulują przepisy szczególne i różnią się one od regulacji emisji obligacji. Działalność emitentów listów zastawnych co do zasady prawnie ogranicza się do udzielania kredytów hipotecznych i innej działalności charakteryzującej się niskim stopniem ryzyka. Żaden inny emitent nie może emitować papierów wartościowych zwanych „wekslami hipotecznymi” innych niż określone w ustawie. Działalność banków hipotecznych jest ściśle kontrolowana przez państwo i organy nadzoru bankowego.

Głównym typem instytucji kredytowej klasycznego modelu kontynentalnego jest bank hipoteczny. Charakteryzują się: ponad 50% operacje pasywne polega na emisji obligacji długoterminowych, następnie pozyskanych środków w formie pożyczek długoterminowych i krótkoterminowych oraz pożyczek przeniesionych, w mniejszym stopniu zobowiązania obejmują fundusze własne.

Karty hipoteczne wystawiane są w różnych nominałach - 10, 20, 100, 200, 500, 1000 marek (czasami - 5000 marek) na okres 10 - 25 lat (maksymalny okres ważności niemieckich papierów wartościowych wynosi 30 lat). Arkusze hipoteczne mogą być na okaziciela (przeważnie drobne weksle) i zarejestrowane. Oprocentowanie papierów wartościowych jest prawie takie samo jak oprocentowanie kredytu hipotecznego, z niewielką różnicą w celu pokrycia wydatków i generowania zysków banku. Kiedy banki hipoteczne emitują papiery wartościowe, sprzedają je w drodze innych pożyczek lub instytucje finansowe, głównie komercyjne, wycenione o kilka procent poniżej wartości nominalnej. Arkusze kredytów hipotecznych są notowane na giełdy.

Cecha charakterystyczna Jednopoziomowy model klasyczny (kontynentalny) to jego zamknięcie – źródłami kredytowania są środki własne banku (instytucji kredytowej) oraz środki otrzymane za pośrednictwem transakcje bankowe (depozyty, środki na rachunkach, pożyczki krótko- i długoterminowe, emisja papierów wartościowych).

W tej technologii pożyczkodawca przekazuje minimum swoich funkcji i zaangażowanych jest kilka organizacji pośredniczących. Cały proces inwestycyjny jest regulowany przez sam bank w oparciu wyłącznie o własne interesy oraz sytuację finansowo-ekonomiczną. Wiarygodność i stabilność banku, skupienie całego procesu kredytowego w jednej ręce pozwala znacząco obniżyć poziom stóp procentowych, a duże ryzyko długoterminowej działalności ograniczają różne ograniczenia przewidziane w art. Umowa pożyczki.

Duże ryzyko długoterminowej działalności eliminują także różne ograniczenia dotyczące wcześniejszych płatności, które zwykle związane są z okresem amortyzacji płatności odsetek. Większość technologii pozwala na wcześniejszą spłatę głównego zadłużenia hipotecznego dopiero po spłacie całej kwoty odsetek od kredytu. Tym samym instytucja kredytowa jest ubezpieczona od utraty zysku z tytułu bezpośrednich strat na transakcjach z tym klientem. Zazwyczaj okres ten jest określony w umowie w zależności od wykorzystywanego instrumentu.

Aby wydłużyć warunki kredytu, stosuje się następującą innowację inwestycyjną: zasoby finansowe banki hipoteczne i oszczędnościowe (lub inne instytucje udzielające pożyczek) są łączone w ramach różnych schematy technologiczne. Według jednego z nich kredytobiorca zaciąga jednocześnie dwa kredyty, które spłaca sekwencyjnie – kredyt w kasie oszczędnościowej spłacany jest w ciągu pierwszych 12 – 14 lat, a dopiero potem kredyt w banku hipotecznym ( schemat finansowy tzw. pożyczki powiązane).

Podobna inwestycja zrzesza obok banków oszczędnościowych i hipotecznych także inne instytucje finansowe. W ten sposób łączy się kilka instytucji kredytowych i finansowych, w szczególności kasy oszczędnościowe, kasy oszczędnościowo-budowlane, banki hipoteczne, towarzystwa ubezpieczeniowe i inne grupa inwestycyjna. Taka grupa wypracowuje ujednoliconą technologię pracy z klientem, który otrzymuje swego rodzaju kredyt konsorcjalny (lub łączony). różne opcje pakiet pożyczkowy) i wszystkie usługi z tym związane. W rzeczywistości w wyniku takich stowarzyszeń pożyczkodawcy mogą udzielać pożyczek:

- w bardziej elastycznej formie i lepszej jakości;
- następuje znaczny spadek stopy procentowej, wydłużenie kredytu hipotecznego i wydłużenie okresu kredytowania;
- ułatwiony jest proces czysto organizacyjny i realizacja wszystkich operacji związanych z kredytem hipotecznym, takich jak ubezpieczenie, wycena, rejestracja. Jednocześnie dzięki zastosowaniu specjalnych technologie ogólne, w szczególności podwójna kontrola, ubezpieczenie ogólne (lub kombinowane), zwiększa się wiarygodność takiego kredytowania.

Głównym warunkiem rozwoju jednopoziomowej działalności hipotecznej jest wiarygodność banków hipotecznych jako gwarantów emitowanych przez nie hipotecznych papierów wartościowych, co osiąga się poprzez ograniczenie zakresu działalności banków uprawnionych do wystawiania listów hipotecznych, ścisłe stosunek wielkości emisji do wielkości zabezpieczenia oraz miary oceny nieruchomości w długim okresie. Jednopoziomowy europejski model organizacji rynku kredytów hipotecznych w przeszłości udowodnił swoją odporność na różnorodne zmiany warunków gospodarczych. Jednocześnie model jednopoziomowy zakłada wystarczającą ilość własnych środków finansowych banków oraz stabilne funkcjonowanie całego systemu bankowego, stabilność procesu akumulacji i oszczędzania ludności, co historycznie zawsze było charakterystyczne krajów Europy Zachodniej.

Odmianą schematu jednostopniowego jest opracowany zwłaszcza w Niemczech model instytucji oszczędnościowo-pożyczkowych. W tym modelu sam pożyczkobiorca jest jednocześnie założycielem instytucji oszczędnościowo-pożyczkowej. Fundusze zasobów kredytów hipotecznych tworzone są ze składek uczestników, a jeśli są one niewystarczające, instytucje kredytowe wykorzystują klasyczne technologie tworzenia funduszy kredytowych. Jednocześnie udział pożyczkobiorcy w tworzeniu zasobów kredytowych służy jako dodatkowa gwarancja kredytu. Kredytowanie w tym modelu jest w znacznie mniejszym stopniu uzależnione od rynku kapitałowego i bieżących stóp rynkowych, gdyż w większym stopniu środki generowane są w ramach instytucji oszczędnościowo-pożyczkowej. Oprocentowanie kredytów i depozytów jest zazwyczaj obniżone, stałe i ważne przez długi okres czasu, płatności również są stałe i jednolite.

W systemie oszczędności kontraktowych wyspecjalizowane depozyty docelowe stanowią źródło tanich środków na kredyty hipoteczne. Zawierając odpowiednią umowę z wyspecjalizowaną organizacją udzielającą kredytów hipotecznych (Stroy Savings Bank), klient zobowiązuje się do wpłacania miesięcznej stałej kwoty na określony czas na lokatę docelową po oprocentowaniu znacznie niższym od średniej rynkowej. Po upływie okresu akumulacji, po zaoszczędzeniu około połowy środków potrzebnych na zakup mieszkania, klient otrzymuje pożyczkę na drugą połowę środków, również na kwotę ponad niska stawka.

Środki przekazane przez klienta wykorzystywane są do udzielania pożyczek jego poprzednikom, którzy zakończyli już okres akumulacji. Sam klient z kolei otrzymuje pożyczkę ze środków zainwestowanych przez klientów, którzy przyszli później i są wówczas na etapie akumulacji.

Oczywiście cała ta procedura odbywa się w ramach bardzo ściśle regulowanych, kontrolowanych i często gwarantowanych przez państwo wyspecjalizowanych instytucji kredytowych (kas oszczędnościowych). Organizacje te nie mają prawa ich przeprowadzać aktywne operacje, z wyjątkiem udzielania im pożyczek byłych inwestorów. Ryzyko takich kredytów jest znacznie niższe niż w przypadku tradycyjnych kredytów hipotecznych, gdyż udzielane są one osobom, które nie tylko formalnie potwierdziły swoją zdolność kredytową, ale także wykazały w praktyce, że są w stanie długoterminowy dokonywać miesięcznych stałych płatności w przybliżeniu równych miesięcznym spłatom kredytu.

Zatem głównymi zaletami modelu jednopoziomowego są:

- praktycznie autonomiczne, zamknięte istnienie systemu charakteryzującego się wystarczającym stopniem stabilności w długim okresie;
- prostota mechanizmu finansowego i prawnego;
- łatwa adaptacja do dowolnych systemów kredytowych i finansowych.
- łatwa integracja z ustawodawstwem krajowym;
- niski koszt organizacji i kontroli;
- brak konieczności ubezpieczania ryzyka kredytowego i finansowego oraz korzystania z usług agencji ratingowych;
- brak kosztów wypłaty wynagrodzeń bankom obsługującym kredyt, a co za tym idzie względna taniość kosztu kredytu ze względu na splot czynników.

Jednocześnie istnieje wiele negatywnych czynników:

- krótkie terminy pożyczanie;
- obowiązkowy długi okres gromadzenia znacznej części kapitału własnego;
- małe zainteresowanie przez akumulację;
- kolejność kredytobiorców w uzyskaniu kredytu;
- trudność instytucji kredytowej w utrzymaniu niskiego poziomu stopy procentowe w szybko zmieniającej się gospodarce.