هناك نموذجان رئيسيان للإقراض العقاري. دعونا نفكر في كل منهم على حدة. بادئ ذي بدء ، دعنا نتناول النموذج الأمريكي ، حيث يتم تنظيم نماذج الإقراض العقاري في روسيا على أساسه.

النموذج الأمريكي للإقراض العقاري

الأول ذو مستويين ، ويسمى أيضًا "النموذج الأمريكي". وهي تعتمد بشكل أساسي على السوق الثانوية للرهون العقارية. أوراق قيمة. يمكن وصف جوهر النموذج الأمريكي للإقراض العقاري على النحو التالي:

1) تجاري أو البنك الوطنيإصدار قرض عقاري للمقترض ، بشرط أن يتعهد ، خلال فترة معينة متفق عليها ، بالتحويل الشهري إلى بنك معينمبلغ ثابت مال. يتم ضمان التزام المقترض برهن الممتلكات التي يتم الحصول عليها.

2) بعد إصدار القرض يقوم البنك بالبيع هذا القرضإحدى الوكالات المتخصصة في الإقراض العقاري ، وتحول إليها في نفس الوقت التزامات الضمان. تسدد الوكالة على الفور للبنك الأموال الصادرة إلى المقترض وتطلب في المقابل تحويل المدفوعات الشهرية المستلمة لسداد الدين (باستثناء ربح (هامش) مؤسسة الائتمان) إلى الوكالة.

3) وكالات الرهن العقاري ، بعد شراء عدد معين من قروض الرهن العقاري من البنوك ، تقوم بتشكيلها في مجموعات ، وعلى أساس كل منها ، إنشاء أوراق مالية جديدة ، يكون مصدر المدفوعات لها مدفوعات المقترضين. لم تعد هذه المدفوعات مضمونة من قبل العقارات ، ولكن من قبل وكالة الرهن العقاري التي تعمل ككيان قانوني. تبيع وكالات الرهن العقاري الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في أسواق الأوراق المالية ، ونتيجة لذلك تعتبر أرباحها ، وكذلك أرباح البنوك ، بمثابة هامش. 8 ، ص 34

النموذج الألماني للإقراض العقاري

النموذج الثاني للإقراض العقاري هو "النموذج الألماني" أحادي المستوى ، وهو نموذج رهن عقاري مستقل ومتوازن ويقوم على نظام "ادخار وقروض" يعمل. هذا النظامتم بناؤه وفقًا لنوع "بنوك التوفير الإنشائية الخاصة" الألمانية - Bausparkasse أو - المدخرات والقروض الأمريكية ، أو - French Livret Epargne Logement. مع هذا النموذج ، يحصل المستثمرون على فرصة لتجميع (يحدث التراكم على حساب التوفير المصرفي) مساهمة ضرورية معينة لشراء منزل أو شقة (يمكن أن تكون 30-50٪ من التكلفة) ، ثم الحصول على قرض عقاري قرض للمبلغ المفقود. في الوقت نفسه ، لا يمكن استخدام جميع الأموال النقدية المتراكمة من قبل المودعين والصناديق الخاصة إلا لغرض تنفيذ الأنشطة القانونية ، أي لإصدار قروض الرهن العقاري.

نموذج الإقراض العقاري في روسيا 13 ، ص 58

يمكن تمثيل آلية عمل نظام الإقراض العقاري المعمول به حاليًا في روسيا على أنها المراحل التالية من الإقراض العقاري:

1) المرحلة الأولية (في هذه المرحلة ، يشرح العميل الشروط الرئيسية لتنفيذ الإقراض ويتم إرسال قائمة المستندات المطلوبة للحصول على قرض) ؛

2) جمع والتحقق من المعلومات المقدمة عن العميل والضمانات ؛

3) تقدير احتمالية سداد القرض.

4) مرحلة اتخاذ القرار بشأن القرض (يتم تحديد المبلغ ، وإجراءات السداد ، والمدة ، وسعر الفائدة) ؛

5) في هذه المرحلة ، يتم إبرام اتفاقية قرض.

6) خدمة القرض.

7) إقفال صفقة القرض.

في الشكل 1 أدناه ، يظهر نموذج الرهن العقاري في شكل رسم بياني.

الشكل 1 - مخطط نموذج الإقراض العقاري 11 ص 16

لنأخذ في الاعتبار نموذج الإقراض العقاري في روسيا بمزيد من التفصيل

خلال المرحلة الأولية ، يجب على المقترض أن يطلع على جميع المعلومات الضرورية عن المُقرض ، وشروط منح قرض الرهن العقاري ، والحقوق والالتزامات التي تنشأ عند إبرام صفقة ائتمانية.

علاوة على ذلك ، بعد شرح شروط الإقراض للمقترض ، يحدد موظفو مؤسسة الائتمان أقصى مبلغ ممكن من الأموال التي يمكن للبنك توفيرها عن طريق الائتمان ، والاتفاق على إجراءات الإقراض وإجراءات التسويات ، ووضع تقدير تقريبينفقات المقترض وتعبئة طلب للحصول على قرض. هذا البيانيعتبره المُقرض أحد أهم مصادر المعلومات حول العميل المحتمل.

في روسيا والعالم يوجد ذهب القاعدة المصرفية، وجوهرها كما يلي: يجب ألا يزيد المقترض عن 30٪ من النفقات الشخصية الدخل الشهري. لو حصة معينةأكثر (40-60٪) ، فإن مثل هذا القرض أصبح بالفعل محفوفًا بالمخاطر. هذا هو السبب في أن البنك يقدر مقدار الائتمان الذي يمكنه تقديمه بناءً على دخل المقترض.

في حالة وجود قرار إيجابي بشأن القرض العقارييبرم المقترض والبنك اتفاقية قرض لشراء عقار سكني محدد متفق عليه مسبقًا. تحتوي اتفاقية الرهن العقاري على معلومات حول موضوع الرهن العقاري وتقييمه ومضمونه بالإضافة إلى معلومات حول مبلغ وتوقيت الوفاء بالالتزام المضمون بالرهن العقاري. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه لا يُسمح برهن المنازل والشقق المملوكة للدولة أو البلدية.

بعد إبرام اتفاقية الرهن العقاري ، بنوك تجاريةكقاعدة عامة ، تطلب من المقترض سداد دفعة مقدمة ، قد يختلف مقدارها وفقًا لشروط برنامج الرهن العقاري. في الوقت نفسه ، تهتم البنوك الدائنة بجعل هذه المساهمة الأولية كبيرة قدر الإمكان ، حيث أنه كلما زادت المساهمة ، قلت مخاطر المعاملة.

علاوة على ذلك ، كما هو الحال في النموذج الأمريكي للإقراض العقاري ، يتم إصدار التزامات المقترضين المضمونة برهن العقارات المكتسبة في شكل رهون عقارية ، يتم بيع مجمعاتها إلى وكلاء الرهن العقاري الذين يشكلون تغطية الرهن العقاري للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري . أيضًا ، يمكن للبنوك التجارية التي تفي بمتطلبات بنك روسيا تشكيل تغطية الرهن العقاري وإصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.

تحليل مقارنستحدد النماذج المختلفة للإقراض العقاري ، العاملة في الخارج ، الأنسب لها روسيا الحديثةمناهج تنظيم نظام إقراض الإسكان بالرهن العقاري.

النماذج الرئيسية لنظام إقراض الرهن العقاري في الخارج حاليا هي: نموذج مبتور مفتوح. نموذج مفتوح ممتد (أمريكي) نموذج استقلالية متوازن (ألماني).

نظرًا لأن تخصيص هذه النماذج مشروط ، فيمكنها العمل في نفس الوقت في بلد واحد. يتضمن كل نموذج لتنظيم نظام الإقراض العقاري مجموعة معينة من العناصر الأساسية.

يجب اعتبار أبسط نظام نموذجًا مبتورًا ومفتوحًا لإقراض الرهن العقاري (الشكل 2) 12 ، ص 16. جوهر هذا النموذج على النحو التالي. تقوم البنوك بإصدار قروض الرهن العقاري بضمان العقارات ، بما في ذلك العقارات السكنية ، وعلى أساس مجموعة الرهون العقارية الناتجة ، تقوم بإصدار الأوراق المالية الخاصة بها - سندات الرهن العقاري. يوفر بيع سندات الرهن العقاري للبنوك تجديد موارد المال "الطويلة" لإصدار المزيد من القروض. وبالتالي ، يتم إعادة تمويل قروض الرهن العقاري ، مما يضمن توازن موجودات ومطلوبات البنك من حيث تاريخ الاستحقاق.

الشكل 2 - مخطط لنظام مفتوح مبتور للإقراض العقاري

يفترض ثاني أكثر النماذج شيوعًا لإقراض الرهن العقاري في الممارسة العالمية - النموذج الأمريكي - وجود سوق ثانوي متطور لقروض الرهن العقاري (الشكل 3) 12 ، ص 16.

جوهر النموذج هو أن الأموال المخصصة لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري تجتذب من قبل المقرضين من سوق الأوراق المالية من خلال الوسطاء. الشيء الرئيسي في هذا النموذج هو الفصل بين موضوعي الدائن والمستثمر.

الشكل 3 - مخطط النموذج المفتوح الموسع للإقراض العقاري

مفتاح السمة المميزةالنموذج المتوازن للاستقلالية هو مبدأ الادخار والقرض لعمله (الشكل 4) 12 ، ص 16. يتم تكوين موارد الائتمان على حساب مدخرات المودعين الذين يرغبون في الحصول على قرض إسكان عقاري في المستقبل. يتمثل جوهر النموذج الألماني للإقراض العقاري في خلق سوق مالي مغلق للرهن العقاري. تم تشكيلها حول مؤسسات الادخار والرهن العقاري المتخصصة

الشكل 4 - مخطط نموذج الحكم الذاتي المتوازن

تنعكس الخصائص الرئيسية للنماذج المعروضة في الجدول التالي

الجدول 1 - خصائص نماذج مختلفة من الإقراض العقاري

مقارنة المعلمات	نموذج مفتوح مقطوع	تمديد نموذج مفتوح	نموذج الحكم الذاتي المتوازن
دول التوزيع	أوروبا الشرقية ، إنجلترا ، إسبانيا ، الدنمارك ، إلخ.	الولايات المتحدة الأمريكية والدول المتقدمة الأخرى	ألمانيا ، فرنسا ، النمسا ، إسبانيا ، تشيلي ، تايلاند ، جمهورية التشيك ، إلخ.
مبدأ التشغيل	السوق (حسب الحالة العامةالسوق المالية والائتمانية للدولة)	الادخار والقرض (نموذج مستقل)
مصادر جذب موارد الائتمان	الخاصة و الأموال المقترضةالبنوك	الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري المتداولة في السوق الثانوية ، وكذلك الأموال المملوكة والبنوك المقترضة	مدخرات الإسكان والمدخرات التعاقدية للإسكان للمقترضين في المستقبل ، وكذلك الأموال المملوكة والبنوك المقترضة
الدائنون الرئيسيون	عالمي و بنوك الرهن العقاري	بنوك الرهن العقاري والادخار	بنوك الرهن العقاري وبنوك التوفير المتخصصة (بنوك التوفير وبنوك التوفير الإنشائية)
تنسيق دعم الدولة	غير معرف	إعادة تمويل القروض في أوقات الأزمات	الإعانات لبناء المدخرات

إن بساطة تنظيم عمل النموذج المبتور المفتوح يحدد توزيعه على نطاق واسع في العالم ، وخاصة في البلدان النامية. ومع ذلك ، فإن أوجه القصور في النموذج (الاعتماد على مستوى السوق لسعر الفائدة ، وعدم وجود معايير صارمة ، والعدد المحدود لموارد الائتمان التي تم جذبها) تعيق تطوره في روسيا.

محاولات تطوير النموذج الأمريكي للإقراض العقاري باسم النموذج الوطنيتم إجراء قروض عقارية في روسيا منذ النصف الثاني من التسعينيات. ومع ذلك ، بسبب عدد من الأسباب (ميزة مصادر التمويل الأجنبية ، غير كافية الدعم الحكومي) توقف النموذج ذو المستويين عمليًا عن تطويره وأفسح المجال الآن للنموذج القاري ذي المستوى الواحد ، والذي تبين أنه أكثر استقرارًا خلال الأزمة بسبب عدد من المزايا: الاستقلال التام عن السوق المالية ؛ تقليل مخاطر الائتمان ؛ توفر القروض لجزء كبير من السكان

هناك عقبات جدية أمام عمل نظام الرهن العقاري في روسيا: لا الإطار التشريعيلتشغيل بنوك البناء والادخار ؛ لا يزال انعدام الثقة الجماهيري للسكان في المؤسسات المالية قائمًا ، في ظل ظروف التضخم المرتفع وارتفاع الأسعار ، يتم استهلاك المدخرات ، ولهذا السبب تم تأجيل شراء شقة باستخدام هذا النموذج إلى تواريخ لاحقة أبدًا 2 ، ص 16.

وبالتالي ، بعد مقارنة السمات الإيجابية والسلبية لكل نموذج ، قمنا بتحليل إمكانيات استخدامها في روسيا. سيكون من المنطقي أن نسترشد بالمبادئ العامة لبناء نظام الرهن العقاري الشامل "للسوق" الخصائص الوطنيةروسيا. في الوقت نفسه ، من الضروري البدء في تعزيز مؤسسات الثقة في نظام بناء المساكن (زيادة مسؤولية المطورين ، وضمان حقوق حاملي الأسهم ، والالتزام بالمواعيد النهائية للتكليف ، وتحديد الأسعار قدر الإمكان ، وغيرها من الجوانب ) ، تطوير الآليات الرهن الاجتماعيورفع مستوى ضمانات الدولة ، وفقط بعد ذلك - تشكيل (تفعيل) مؤسسات الائتمان والرهن المالي المستقلة.

يعمل سوق الرهن العقاري حول العالم في اتجاهين: إصدار القروض وإعادة تمويلها. يكمن تفرد هذا السوق في حقيقة أنه حلقة وصل بين قسمين كبيرين مهمين اقتصاديًا: سوق العقارات والسوق المالي. اليوم ، في الممارسة العالمية ، هناك العديد من أدوات الإقراض العقاري ، فضلاً عن العديد من الآليات التي تقوم مؤسسات الائتمان من خلالها بإعادة تمويل الأموال المصدرة ، على سبيل المثال: إصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، وإنشاء أسهم مدعومة بالرهن العقاري صناديق الاستثمارأو ما يماثلها ، إعادة بيع تجمعات من الرهون العقارية.

يعني نظام الإقراض العقاري إنشاء المؤسسات المناسبة والآليات الراسخة التي من شأنها ضمان إمكانية الإقراض العقاري الفعال.

لتشكيل نظام جيد التنسيق ويعمل بكفاءة للإقراض العقاري ، أولاً وقبل كل شيء ، من الضروري أن يكون لديك نظام فعال لمؤسسات إقراض الرهن العقاري ، بما في ذلك البنوك ومؤسسات الإقراض العقاري الأخرى العاملة مباشرة في إقراض الرهن العقاري. عمليات الائتمان. تعتمد فعالية عمل هذا النظام إلى حد كبير على مستوى تطوير البنية التحتية ، بما في ذلك نظام تسجيل دوران العقارات ، ونظام التقييم المهني لقيمة العقارات ، شركات التأمينوكذلك المؤسسات التي تنظم الأنشطة في السوق الثانوية لقروض الرهن العقاري وبعض العناصر الأخرى.

تحديد مهمة خلق شمولي نظام السوقإقراض الرهن العقاري ، الذي يركز في المقام الأول على استخدام معيار فعال الآليات المالية، من الضروري مراعاة إمكانية تطبيق مخططات تمويل الإسكان التي تهدف إلى استخدام الموارد المحلية وتعكس خصوصيات كل منطقة على حدة. في الظروف الانتقالية لتشكيل وإنشاء نظام الإقراض العقاري ، يمكن أن تساعد مثل هذه المخططات في حلها مشكلة الإسكانجزء معين من السكان ، على الرغم من محدودية الموارد المحلية وتركيزهم على السمات الإقليمية ، فإن نطاق تنفيذها محدود 19 ، ص 55.

الهدف الرئيسي هو إنشاء نظام عمل لتوفير الإسكان الميسور التكلفة للمواطنين الروس ذوي الدخل المتوسط ​​، بناءً على مبادئ السوق للحصول على سكن في سوق إسكان خالٍ من الاحتكار على حساب أموال المواطنين الخاصة وقروض الرهن العقاري طويلة الأجل.

تتمتع علاقات الرهن العقاري بإمكانيات هائلة لا تتحقق بالكامل في قطاع الإسكان ، على الرغم من أن هذه العلاقات هي الأداة الفعالة التي تسمح لك بحل عدد من المشكلات الملحة:

1) ضمان تكامل قوي وطويل الأمد لسوق العقارات والسوق المالي ؛

2) ضمان نظام تجنيب لشراء المساكن للمواطنين ؛

3) زيادة النشاط الاستثماري في الإنشاءات الرأسمالية.

اعتمادًا على تكلفة السكن ، ومصادر التمويل ، والملاءة المالية والفئة (بما في ذلك حقوق الحصول على المزايا) للمواطنين الذين يرغبون في تحسين ظروفهم المعيشية ، هناك العديد من استراتيجيات الإسكان:

استراتيجية مصممة لتقديم الإعانات الحكومية والمساعدات للمؤسسات ؛

استراتيجية مختلطة تقوم على استخدام الإعانات الحكومية وأموال المواطنين الخاصة ؛

تركز إستراتيجية السوق عليها الصناديق الخاصةالمواطنين.

أنشطة الموضوعات سوق الرهن العقاريفي المقام الأول المواطنين المقترضين والبنوك الدائنة ، وخاصة أثناء تشكيل وتطوير نظام الإقراض العقاري ، دون اتخاذ تدابير خاصة لدعم البلدية يكاد يكون مستحيلاً.

يستفيد الإقليم ككل من إدخال الأسس الإدارية لنظام الإقراض العقاري. تحفز السلطات البلدية عملية بناء المساكن ، وبالتالي نمو الإيرادات الضريبية ، ولكن في نفس الوقت تقلل من مخاطرها ، وتتلقى ، إذا فشل المواطن في تلبية شروط الإقراض لاحتياجات المدينة ، إما شقة جديدة، أو إعادة إشغال شقة.

حاليا ، القروض التي تقدمها البنوك لشراء المساكن متاحة لدائرة محدودة من الناس. إنشاء نظام إقراض عقاري بآليات قانونية واقتصادية مدمجة للحد من المخاطر والتعبئة الموارد الماليةيمكن أن يقلل بشكل كبير من تكلفة قروض الرهن العقاري وتحويلها إلى علاج فعالحل مشكلة الإسكان للمواطنين الروس.

إن تطوير الإقراض العقاري للسكان كنظام متكامل ، من ناحية ، وكجزء لا يتجزأ من اقتصاد السوق ، من ناحية أخرى ، يجب أن يقوم على المبادئ الأساسية التالية:

1) عند إنشاء نظام إقراض عقاري في روسيا ، من الضروري مراعاة الخبرة الدولية الحالية. في الوقت نفسه ، ينبغي للمرء أن ينطلق من الماكرو الروسي ظروف اقتصاديةوالإطار القانوني ، ضع في الاعتبار حقيقة أن سكان روسيا لا يزالون قلقين من حالة الاعتماد طويل الأجل على البنك الدائن في إقراض الرهن العقاري.

2) أحد المتطلبات الرئيسية هو ضمان توفر قروض الرهن العقاري للمجموعات السكانية ليس فقط ذات الدخل المرتفع ، ولكن أيضًا ذات الدخل المتوسط. وفي الوقت نفسه ، يجب أن يكون النظام ذا طبيعة سوقية ، وليس ذات طبيعة مدعومة ، وأن يكون شفافًا تمامًا ومفهومًا لجميع المشاركين في عملية الإقراض العقاري.

3) الشرط الأساسي هو التطوير المستمر للنظام ، والاعتماد على الاستخدام الفعال للموارد المالية المستقطبة من المواطنين والبنوك التجارية الدائنة والمستثمرين ، وليس على التمويل من ميزانية الدولة.

4) يجب أن يكون نظام الإقراض العقاري قابلاً للتكرار في أي منطقة من البلاد. لا يتم تحديد وتيرة ونطاق إدخال الرهون العقارية في مناطق معينة إلى حد كبير من خلال العوامل الذاتية لوجود أو غياب الإرادة السياسية من قيادة المنطقة ، ولكن من خلال الوضع الاقتصادي الموضوعي ، وتوافر الطلب الملائم على الإسكان و توريدها.

5) الشرط الخاص هو تعدد التباين وانفتاح النظام.

6) جانب مهم للغاية سياسة عامةيهدف تطوير الإقراض العقاري إلى تشكيل ظروف الاقتصاد الكلي والبيئة المؤسسية التي تساهم في زيادة توافر قروض الرهن العقاري للمقترضين. يشير هذا إلى مجموعة من التدابير للسيطرة على مستوى التضخم ، وديناميات سعر صرف الروبل ، وخفض أسعار الفائدة ، وإعادة الهيكلة النظام المصرفي، تطوير الإطار التنظيمي والتشريعي.

7) حل مشكلة الإسكان وتنسيق أنشطة جميع موضوعات سوق الإسكان يعتمد إلى حد كبير على أنشطة السلطات التنفيذية على جميع المستويات. وفي هذا الصدد ، فإن دور السلطات الإقليمية والمحلية في مرحلة إنشاء نظام الإقراض العقاري آخذ في الازدياد. 20 ، ص 118

إن تشكيل وتطوير نظام الإقراض العقاري طويل الأجل يعوقه عدد من المشاكل: النقص في التشريعات ؛ عدم كفاءة نظام تسجيل الحقوق العقارية والمعاملات معها في مؤسسات العدالة ؛ التطوير غير الكافي لأعمال التقييم والتأمين ؛ عدم وجود بنوك الرهن العقاري المتخصصة ؛ التكلفة العالية لموارد الائتمان للبنوك التجارية ؛ عدم وجود سوق ثانوي للرهون العقارية (قروض الرهن العقاري) ؛ عالية المخاطرإعادة التمويل عدم وجود آليات فعالة للحد من مخاطر البنوك والتغطية من الخارج وكالات الحكومة؛ ارتفاع تكلفة القروض للمقترض ؛ دخل منخفضغالبية السكان مقارنة بتكلفة السكن ؛ عيب أموال الميزانيةليزود إعانات الإسكانالمواطنون الضعفاء اجتماعيا ، مما يقلل من عبء الائتمان عند شراء المساكن ؛ النقص في الضرائب ، وعدم كفاية عدد الحوافز للمواطنين للاستثمار في الإسكان.

يقدم الخبراء التوجيهات الرئيسية التالية لحل هذه المشكلات:

1) تحسين التشريع و الإطار التنظيمي، التي تضمن الوفاء بالالتزامات في الإقراض العقاري ، في المقام الأول من حيث إنشاء إجراء واضح لحجز الرهن في موضوع الرهن العقاري وإخلاء المتخلف عن سداد قرض من الإسكان المرهون ؛

2) إنشاء وتنفيذ آلية عالمية لضمان تدفق الموارد المالية طويلة الأجل ؛

3) الحوافز الضريبية للمواطنين - الحاصلين على قروض الرهن العقاري من ناحية ، والبنوك التجارية - مقرضو الرهن العقاري والمستثمرون الذين يقدمون إعادة تمويل البنوك التجارية - المقرضون - من ناحية أخرى ؛

4) الخلق فرص متكافئةللمنافسة الحرة بين موضوعات سوق الرهن العقاري ؛

5) إنشاء آليات للحماية الاجتماعية للمقترض في حالة الإجراءات غير القانونية للبنوك الدائنة ، وكذلك للتكيف الاجتماعي أثناء إجراءات الإخلاء ، بسبب استحالة سداد قرض الرهن العقاري الذي تم الحصول عليه سابقًا ؛

6) توضيح الإطار التنظيمي الذي يحكم الأنشطة مؤسسات الائتمانتقديم وخدمة قروض الرهن العقاري طويلة الأجل ، فضلاً عن إعادة تمويلها ؛

7) تشكيل إطار تنظيمي وتشريعي لاستخدامات جديدة أدوات مالية(الأوراق المالية) من أجل جذب الموارد طويلة الأجل في هذا المجال.

بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري توفير عدد من مزايا الإسكان الخاصة للبنوك العاملة في أنشطة الرهن العقاري. يمكن أن يكون الإجراء الفعال بما فيه الكفاية هو إدخال إجراء يكون فيه للبنوك التي تفتح ودائع الإسكان وتقدم قروض الرهن العقاري فرصة لتخفيض الأرباح الخاضعة للضريبة بمقدار القروض طويلة الأجل الصادرة. قروض الإسكانأو أنها معفاة من الضرائب على الدخل المتأتي من قروض الرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا للخبراء ، يجب تحريرها من التحفظات أو تقليل القواعد الاحتياطيات المطلوبةيودعها البنك في البنك المركزي للاتحاد الروسي ، للأموال المستلمة على ودائع الإسكان. 16 ، ص 71

إن جذب الموارد الخارجية للإقراض العقاري السكني مقيد مستوى عالمخاطرة. في ظل هذه الظروف ، يجب على الدولة أن تساهم بكل الطرق الممكنة في جذب الأموال للتجديد وإنشاء الأصول الثابتة. في الممارسة العملية ، تحدث العمليات العكسية. يمتص سوق الأوراق المالية الحكومية الموارد المالية ويجعلها باهظة التكلفة ، والضرائب تزيد بلا داع من قيمة الاستثمار.

نعتقد أن الدعم المحدد من هيئات الدولة فيما يتعلق بنظام الإقراض العقاري يمكن التعبير عنه في الأشكال التالية:

1) إعطاء نظام إقراض الرهن العقاري مكانة بلدية ؛

2) أولوية تخصيص المواقع للتطوير (بدون أي شروط إضافية) لتنفيذ النظام ؛

3) إزالة أو تقليل العبء المالي على المشاركين في النظام عن طريق تقليل تكاليف البنية التحتية والفوائد الأخرى ؛

4) الانفصال عن الاتحادية أو المدينة أو الميزانية المحليةالإعانات المجانية لبناء أو شراء المساكن ؛

5) تأمين المواطنين شروط تفضيليةإقراض

6) اعتماد لوائح الإقراض بضمانات (على المستوى المحلي) ، حيث تعمل حكومة البلدية كضامن للقروض من أجل تنفيذ المشاريع عالية التأثير ، إذا كانت هذه المشاريع تلبي المجالات ذات الأولوية للتنمية الحضرية ، والمقترض - المعايير المعمول بها

7) إصدار الأوراق المالية البلدية ، والتي ، إلى جانب ضمان تدفق الأموال إلى برامج التنمية ، يمكن التعهد بها لتأمين قروض يجتذبها المستثمرون لتنفيذ المشاريع التي تحتاجها المدينة ؛

8) إصدار قروض بضمان أرض وعقار.

في ظل الظروف الحالية ، عندما يتم اتخاذ تدابير لتحقيق الاستقرار في الاقتصاد وإصلاح القطاع الائتماني والمالي ، أصبح تشكيل نظام الإقراض العقاري واحداً من المجالات ذات الأولويةسياسة الدولة. ليس من قبيل المصادفة أن حكومة الاتحاد الروسي وافقت على مفهوم تطوير نظام إقراض الرهن العقاري. وهي تركز على إنشاء نظام إقراض عقاري فعال وواسع النطاق على المدى الطويل للسكان. باعتباره المهمة الرئيسية للدولة ، يطرح المفهوم إنشاء إطار تشريعي و أنظمةعملية الإقراض العقاري من أجل الحد المخاطر الماليةوتحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن. جنبًا إلى جنب مع المفهوم ، وافق مرسوم حكومة الاتحاد الروسي على خطة إعداد مسودة الإجراءات القانونية التنظيمية التي تضمن تطوير نظام الإقراض العقاري في الاتحاد الروسي. من الواضح أن الإطار القانوني الحالي غير كامل بما فيه الكفاية ، وله تناقضات داخلية ، والتي ، على وجه الخصوص ، تمنع البنوك من المشاركة الفعالة في الإقراض العقاري. يسمح المرسوم المعتمد بإزالة العديد من العقبات التي تحول دون تطوير الرهون العقارية.

إرسال عملك الجيد في قاعدة المعرفة أمر بسيط. استخدم النموذج أدناه

سيكون الطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعرفة في دراساتهم وعملهم ممتنين جدًا لك.

الوكالة الاتحادية للتعليم

فرع جامعة ولاية سانت بطرسبرغ للهندسة والاقتصاد في تشيريبوفيتس

دائرة المالية والائتمان

امتحان

في تخصص "قانون الإسكان وسياسة الإسكان"

«النماذج والمراحل الأساسية للرهن العقاريالإقراض "

طلاب السنة الخامسة

Valigura T.V.

Cherepovets ، 2009

مقدمة

الرهن العقاري من مآثر الرهن دون تحويل العقار المرهون إلى المرتهن. الرهن العقاري (من الرهن اليوناني - الرهن ، الرهن العقاري) هو تعهد عقاري لتأمين المطالبة المالية للدائن المرتهن ضد المدين (المرتهن). في روسيا ، يتم تنظيم إجراءات الرهن العقاري بموجب القانون المدني للاتحاد الروسي ، والقانون الاتحادي رقم 102-F3 المؤرخ 16 يوليو 1998 "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" وغير ذلك من القواعد التنظيمية الأفعال القانونية. الرهن معترف به كرهن عقاري قطع ارضوالمؤسسات والمباني والهياكل والشقق والعقارات الأخرى.

بموجب التعهد ، يحق للدائن بموجب الالتزام المضمون بالرهن ، في حالة عدم وفاء المدين بهذا الالتزام ، الحصول على ترضية عن قيمة الممتلكات المرهونة بشكل تفضيلي على الدائنين الآخرين.

وبالتالي ، فإن التعهد هو أحد طرق ضمان الأداء السليم للالتزامات. مقارنة بالطرق الأخرى لضمان الوفاء بالالتزامات: غرامة ، وديعة ، وكفالة ، والاحتفاظ بممتلكات المدين ، ضمان بنكي، يكون التعهد أكثر جاذبية من وجهة نظر أنه من الأسهل إجراء مجموعة قسرية باستخدامه. يفترض التعهد أن المدين لديه ممتلكات يمكن منعها ، ومع ذلك ، فإن العقار الذي تم إنشاء الرهن العقاري عليه يظل في حوزته واستخدامه.

الغرض من هذا العمل هو النظر في ماهية نماذج إقراض الإسكان. وما هي مراحل الاقراض السكني؟

1. النماذج الرئيسية للإقراض العقاري السكني

هناك نموذجان (مخططات) للإقراض العقاري.

1. مستويين ("النموذج الأمريكي") ، بناءً على سوق الرهن العقاري الثانوي. جوهر النموذج على النحو التالي. يصدر البنك قرضًا عقاريًا للمقترض مقابل التزام بتحويل مبلغ ثابت إلى البنك كل شهر لفترة معينة. هذا الالتزام على المقترض مكفول برهن السكن المكتسب. يقوم البنك ببيع القرض إلى إحدى وكالات الإقراض العقاري ، كما يقوم بتحويل الالتزامات الإضافية. تسدد الوكالات للبنك على الفور الأموال المدفوعة للمقترض وفي المقابل تطلب منهم تحويل المدفوعات الشهرية المستلمة من المقترض مطروحًا منها ربح (هامش) البنك إلى الوكالة. القيمة مدفوعات شهرية، أي. يتم تحديد المعدل الذي تتعهد به الوكالة لشراء قروض الرهن العقاري من قبل الوكالة على أساس المتطلبات التي يفرضها المستثمرون على عائد الأدوات المالية. وكالات الرهن العقاري ، بعد أن اشترت مبلغًا معينًا من قروض الرهن العقاري من البنوك التجارية ، جمعتها في مجموعات وإنشاء ضمان جديد على أساس كل منها ، مصدر المدفوعات هو مدفوعات المقترضين. هذه المدفوعات مضمونة ليس برهن العقارات ، ولكن من قبل وكالة مثل كيان قانوني. تبيع الوكالات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في سوق الأوراق المالية ، ثم تعمل أيضًا كوسطاء ، وتحويل إلى المستثمر الذي اشترى الورقة المالية ، والمدفوعات إلى الوكالة من البنك مطروحًا منها الهامش.

في الولايات المتحدة ، معدلات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري أعلى قليلاً فقط من تلك الموجودة على الأوراق المالية الحكومية ، مما يعكس ثقة المستثمرين في أنه في حالة تعثر كبير من جانب المقترضين ، ستقدم الحكومة المساعدة المالية اللازمة لوكالات الرهن العقاري لسداد التزاماتها. يجعل دعم الدولة من الممكن اعتبار الأوراق المالية لوكالات الرهن العقاري خالية من المخاطر تقريبًا ويسمح للمستثمرين الأكثر تحفظًا بالاستثمار فيها ، مثل صناديق التقاعدوبالتالي ، يوفر تدفقًا إلى قروض الرهن العقاري بأرخص الموارد في السوق.

2. المستوى الفردي ("النموذج الألماني"). هذا نموذج رهن عقاري متوازن مستقل ، يعتمد على مبدأ الادخار والقرض الذي يعمل مثل "بنوك مدخرات البناء الخاصة" الألمانية - Bausparkasse ، الفرنسية Livret Epargne Logement ، American Savings & Loans. هنا ، يحصل المودع على فرصة لتجميع المساهمة اللازمة لشراء شقة (على سبيل المثال ، بمبلغ 50٪ من قيمتها) لفترة طويلة ، ومن ثم الحصول على قرض عقاري لشراء (بناء) شقة مختارة مسبقًا. يبدأ بنك مدخرات البناء ، كونه هيكلًا ماليًا مغلقًا ، أنشطته بالتشكيل رأس المال المصرح بهواستندت إليه المصدر الخاصالأموال (بما في ذلك صندوق الإسكان) لإصدار القروض. تُستخدم جميع أموال مكتب النقد (الخاصة والمقترضه) فقط لإجراء الأنشطة القانونية ، أي الذهاب لتمويل بناء المساكن وإصدار قروض الرهن العقاري لشراء الشقق المبنية.

2. المراحل الرئيسية للإقراض العقاري

يعد تسجيل المعاملات الائتمانية وإبرامها والمحافظة عليها عملية طويلة تتطلب دراسة متأنية للقرارات المتخذة. من أجل اختصار إجراءات التقدم بطلب للحصول على قرض ولكي يحصل المُقرض على معلومات شاملة عن العميل ، طورت مؤسسات الائتمان نماذج قياسية من المستندات. على سبيل المثال ، بالنسبة لقروض الإسكان ، هذا هو طلب القرض ، وبيانات الودائع والتوظيف ، وحساب تكلفة الحصول على قرض ، و تقرير الائتمان. بالنسبة للعقارات المربحة ، يجب أن تكون قائمة المعلومات أوسع بكثير. ينصب التركيز الرئيسي هنا على جودة إدارة الممتلكات ، وتقييم قدرة العقار على توليد الدخل الضروري لسداد القرض. لهذا ، على وجه الخصوص ، يتم تحليل قيمة مصاريف التشغيل ، وتوزيعها بين المقترض والمستأجر ، ودراسة سمعة المستأجرين وأعمالهم ، ومهنية مدير العقار ، وتأثير الضرائب والعواقب الأخرى لتمويل الديون على المشروع الاستثماري.

هناك المراحل التالية للإقراض العقاري:

1) أولي (توضيح للعميل لشروط الإقراض الرئيسية ، ونقل قائمة الوثائق للحصول على قرض) ؛

2) جمع والتحقق من المعلومات حول العميل والضمانات ؛

3) تقييم احتمالية سداد القرض.

4) اتخاذ قرار بشأن القرض (المبلغ ، المدة ، معدل الفائدة ، إجراءات السداد) ؛

5) إبرام صفقة ائتمانية ؛

6) خدمة معاملة ائتمانية ؛

7) إغلاق صفقة ائتمانية.

المرحلة الأولى

في مرحلة التأهيل المسبق للعملاء ، يتم إجراء مقابلة مع مقترض محتمل ، يتم خلالها حل المهام التالية.

1. يتم تحديد دائرة العملاء ، من وجهة نظر البنك ، الذين يمكن تأهيلهم كمقترضين محتملين ، يسمح دخلهم لهم بالتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري للإسكان والذين لديهم نية لشراء مسكن.

2. يتلقى العملاء معلومات ضروريةفيما يتعلق بإجراءات وشروط تقديم البنك لقروض الرهن العقاري للسكان ، بما في ذلك:

ل متطلبات البنك للملاءة والجدارة الائتمانية للمقترض ، لضمان القرض ، لموضوع الضمان ، للتقييم جانبية، للتأمين ؛

قائمة الوثائق.

الإجراء الخاص بإبرام اتفاقية قرض وعقد بيع ورهن شقة ، بما في ذلك إجراءات تنفيذ جميع الإجراءات المتعلقة بالأمر الإلزامي. تسجيل الدولةمعاملات الرهن العقاري ، الحاجة إلى التوثيق مستندات منفصلة؛ إجراءات وشروط منح القرض وسداده ، وحقوق والتزامات البنك الدائن والعميل المقترض ، إلخ.

3. يتم إجراء حساب أولي للحد الأقصى المسموح به لمبلغ القرض ، ودفعات العميل الشهرية لسداد القرض والفائدة عليه ، والمبلغ التقريبي للأموال الخاصة التي يجب أن يمتلكها المقترض.

لا يتطلب التأهيل المسبق الموافقة الائتمانية.

المرحلة الثانية

يتلقى العميل الذي اجتاز إجراء التأهيل المسبق قائمة بالوثائق التي يجب عليه تقديمها للبنك لتأكيد المعلومات اللازمة لاتخاذ قرار بشأن إمكانية إصدار قرض له بشروط مقبولة لدى البنك. لتأكيد المعلومات الواردة من العميل ، يرسل البنك:

· طلب في مكان عمل المقترض لتأكيد معلومات عن دخله في مكان العمل.

· طلب إلى مؤسسات الائتمان الأخرى التي يشير إليها المقترض لتأكيد المعلومات الخاصة بالودائع والوفاء بالالتزامات على القروض المستلمة (المسددة والجارية).

المرحلة الثالثة

تتمثل المرحلة الرئيسية في تقييم احتمالية سداد القرض من قبل المقترض المحتمل (اكتتاب المقترض). في هذه المرحلة ، يتم تحليل المعلومات التي تم جمعها وتوثيقها ، والتي تشمل:

تقييم ملاءة المقترض المحتمل (استعداده للوفاء بالموافقة الالتزامات الماليةبناءً على تحليل لتاريخه الائتماني) ؛

تقييم كفاية الأموال الخاصة (ومصدر التكوين) التي يتعين على المقترض المحتمل دفعها دفعة مبدئيةلشراء منزل ودفع جميع النفقات الضرورية الأخرى.

معايير اختيار المقترض في مختلف البنوكقد تختلف ، ولكن كقاعدة عامة ، عند منح قرض رهن عقاري لشراء مسكن ، يولي المُقرض اهتمامًا للنقاط الرئيسية التالية.

1. مستوى الملاءة للمقترض المحتمل

لهذا الغرض ، يتم حساب النسب المؤهلة التالية.

أ) لا يمكن أن تتجاوز نسبة الدفعة الشهرية (السنوية) للمقترض على قرض الرهن العقاري إلى إجمالي الدخل 40٪:

ص= دفعة شهرية لسداد رأس المال والفائدة على قرض الرهن العقاري ( دفع الأقساط السنوية) المقترض ، $

د= مجموع الدخل الشهري الإجمالي (صافي الدخل) ، دولار

أساسًا ، يجب ألا تتجاوز قيمة هذا المعامل 30-40٪. في بعض البنوك ، القيمة الحدية لنسبة K / Z سيتم مناقشة المزيد من التفاصيل حول نسبة الديون العقارية أدناه. ودخل المقترض بالمبالغ التالية:

ل إذا كانت نسبة K / Z أقل من أو تساوي 50٪ (0.5) ، فإن قيمة نسبة P / D هي 50٪ (0.5) ؛

ل إذا كانت قيمة معامل ماس كهربائى أكبر من 50٪ (0.5) ، يتم تطبيق الجدول التالي (الجدول 1):

الجدول 1. القيمة الحدية لمعامل P / D تعتمد على معامل ماس كهربائى

الدخل الشهري للمقترض ، المشار إليه في أجر المعيشة (PM) - القيمة أجر المعيشةنصيب الفرد في سانت بطرسبرغ ، التي أنشئت بأمر من حكومة سان بطرسبرج (لجنة العمل و حماية اجتماعيةسكان). لكل فرد من أفراد الأسرة	قيمة نسبة P / D
5.0 أو أكثر

ب) لا يمكن أن تتجاوز نسبة الالتزامات الشهرية طويلة الأجل للمقترض (بعد خصم التأمين والضرائب والمدفوعات الأخرى على الممتلكات المكتسبة) إلى إجمالي الدخل 60٪:

معامل في الرياضيات او درجة O1 / د =. (2)

O1= مقدار الدفعات الشهرية الإلزامية التي يتم فيها الدفع الشهري تكاليف السكنيتم تضمينها فقط في جزء دفعة القرض السنوي ، بالدولار

د= مجموع الدخل الشهري الإجمالي (صافي الدخل) ، دولار

للحصول على تحليل أكثر دقة للملاءة المالية للمقترض ، يمكن حساب المعاملات المرجعية بشكل إضافي:

المعامل W / D = (3)

و= المصروفات الشهرية للمقترض على الممتلكات المكتسبة (بما في ذلك مدفوعات التأمين وضرائب الممتلكات وما إلى ذلك) ، بالدولار

د =مقدار الدخل الشهري الإجمالي (صافي الدخل) ، دولار

المعامل O2 / D = (4)

O2 = المبلغ الإجمالي للدفعات الشهرية الإلزامية للمقترض ، بالدولار

د= مجموع إجمالي الدخل الشهري (صافي الدخل) ، دولار

يتم عرض قائمة الإيرادات والمصروفات التي تم أخذها في الاعتبار عند حساب ملاءة المقترض في الجدول. 2

عند حساب ملاءة المقترض ، فقط جزء من الدخل من إيجار، والتي يمكن رؤيتها من الجدول. 3.

بالإضافة إلى ذلك ، إذا كان صافي الدخل من الإيجار (التوظيف) أكثر من 50٪ من صافي الدخل إجمالي الدخلالمقترض والمبلغ يتجاوز 500 دولار شهريًا ، ثم لإدراجه في إجمالي دخل المقترض ، يجب مراعاة الإجراءات التالية:

1) يجب أن يمر مستوى الدخل المستلم من تأجير المساكن للإيجار للعقار تقييم مستقلمن قبل مثمن مرخص ، وإذا كان التقييم من قبل مثمن مرخص ، وإذا كانت القيمة المقدرة لإيرادات الإيجار أقل من الموثق ، يجب أن يسترشد المكتتب بالقيمة المقدرة لجميع الحسابات اللاحقة.

2) يجب على المقترض أن يؤمن:

ل مقابل مخاطر تلف الممتلكات المؤجرة بمبلغ لا يقل عن مبلغ القرض ، زيادة بنسبة 10 ٪ ؛

ل له المسؤولية المدنيةبصفته مالكًا للعقار المؤجر.

3) تقديم شهادة من سجل الدولة الموحد للحقوق على عدم وجود رهن على الممتلكات المؤجرة.

الجدول 2

الدخل والمصروفات التي تؤخذ في الاعتبار عند حساب ملاءة المقترض تقسم الدفعات السنوية على 12 ويتم تسجيلها شهريًا. يمكن أن تتراكم في حساب وديعة.

	اسم المؤشر	ماذا تشمل
	سداد الرهن الشهري	دفع أصل الدين والفائدة
	عام الدفع الشهريقرض الرهن العقاري	دفع الضريبة على الممتلكات المكتسبة ؛ الدفع الشهري للتأمين على الحياة والعجز للمقترض ؛ الدفعة الشهرية للتأمين على العقارات المرهونة ؛ دفعة شهرية لتأمين فقدان الملكية لمالك الشقة ؛ الدفع مقابل خدمات الصيانة (منتظم مساهمات إلزاميةالمرتبطة بتشغيل المباني السكنية (الدفع ، والغاز ، والإصلاحات ، والتنظيف ، وما إلى ذلك) ؛ المصاريف الأخرى للسكن المكتسب ، إذا كانت ذات طبيعة نظامية
		مدفوعات القروض القائمة ؛ المدفوعات الإلزامية دفع النفقة النفقات الشهرية الحالية للمقترض المتعلقة بممتلكات المقترض (ضرائب الممتلكات ، والتأمين على العقارات ، ورسوم الصيانة ، والرسوم العادية الأخرى الممكنة والرسوم المتعلقة بتشغيل السكن) ؛ المصاريف الشهرية (أو المعاد حسابها شهريًا) لدفع ضرائب الدخل ، بالإضافة إلى مدفوعات الضرائب والتأمين المتعلقة بوجود ممتلكات منقولة وغير منقولة أخرى ؛ تأجير الممتلكات المدفوعات المنتظمة المتعلقة بالمحافظة على حياة المقترض وأسرته (الغذاء والتعليم والرعاية الطبية) ؛ النفقات المتعلقة بالترفيه والتسلية والهوايات باهظة الثمن ؛ المصاريف الثابتة والإلزامية الأخرى المقترض ، شهريًا أو على فترات أخرى خلال العام
	إجمالي دخل المقترض	الراتب في مكان العمل الرئيسي ، بما في ذلك متوسط ​​الدخل السنوي للعمل الإضافي والمكافآت ؛ الدخل من العمل بدوام جزئي وليس في مكان العمل الرئيسي ؛ الدخل في شكل توزيعات أرباح على السندات والأسهم من المشاركة في شركات اقتصادية أخرى (غير مساهمة) ؛ الدخل في شكل فوائد على الودائع وفي شكل مدفوعات تأمين ثابتة ومستقرة ؛ مدفوعات التقاعد والمنح الدراسية ؛ النفقة وإعالة الطفل ؛ الدعم الحكومي؛ صافي دخل الإيجار

الجدول 3

2. مستوى الجدارة الائتمانية للمقترض المحتمل

بناءً على دراسة التاريخ الائتماني للمقترض ، يتم تحديد مدى مسؤولية عميل البنك في الوفاء بالالتزامات المتعهد بها ، بالإضافة إلى مبلغ الرصيد المستحق للدين في الوقت الحالي ، ومدة ومبلغ المدفوعات الشهرية تجاهه. السداد.

3. كفاية الأموال الخاصة المتاحة للمقترض المحتمل لدفع الدفعة الأولى لشراء السكن.

يحدد البنك المتطلبات الأساسية للقدرات المالية للمقترض. يجب أن يكون مبلغ الدفعة المقدمة عند شراء منزل ، كقاعدة عامة ، 30٪ على الأقل من سعر المسكن. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون لدى المقترض أموال خاصة كافية لتغطية تكاليف معاملة القرض وشراء منزل ، والتي تشمل:

عمولة لشركة العقارات (إذا لزم الأمر) ؛

ل رسوم لتقييم قيمة موضوع الضمان (شقة) ؛

رسوم تقديم الشهادات اللازمة للممتلكات المكتسبة (بما في ذلك عدم وجود ضمانات) (CMJ) (مكتب الجرد الفني ، لجنة مدينة موسكو لتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها ، غرفة التسجيل الإقليمية في موسكو) ؛

رسوم توثيق اتفاقية الرهن العقاري (إذا طلب البنك ذلك) ؛

رسوم تسجيل حالة عقد الرهن العقاري ؛

رسوم التأمين

رسوم البنك للتقدم للحصول على قرض ؛

رسوم فتح حساب قرض ؛

رسوم إصدار قرض نقدي ؛

نفقات أخرى.

كما يقوم البنك بتقييم مصادر الأموال. المصادر المقبولة هي:

مدخرات المقترض

الأموال الخاصة للمقترض التي يتلقاها من بيع ممتلكاته. يجب أن يتم البيع قبل استلام القرض ؛

هدايا من أفراد الأسرة مع تأكيد خطي بأن الدفع لن يكون مطلوبًا لهم ؛

الهدايا والمنح من المنظمات غير الربحية مع تأكيد خطي بأنها لن تتطلب الدفع ؛

الهدايا أو المنح المقدمة من صاحب العمل بموجب برنامج مساعدة الموظف والتي لا يتعين سدادها أو يتم دفعها بعد تسوية الرهن العقاري الأول.

4. مستوى ضمانات القرض

قبل اتخاذ قرار بشأن إمكانية منح قرض لشراء شقة معينة ، يجب على البنك التأكد من أن العقار الذي تم شراؤه على حساب أموال القروضأن يتوافق المسكن مع متطلبات ضمان الائتمان.

يتم تحديد الحد الأقصى لمبلغ القرض الذي يمكن إصداره للمقترض بناءً على قيمة الضمان المقدم بواسطة معامل K3 (النسبة بين مبلغ القرض وقيمة الضمان).

المعامل K3 = (5)

هذه النسبة عادة 70-80٪ القيمة المقدرةأو سعر البيعالممتلكات التي سيتم الحصول عليها ، أيهما أقل. لكن يمكن أن تصل إلى 95٪.

بالإضافة إلى قيمة العقار ، يقوم البنك بالشيكات:

الجدول 4. عوامل التعويض الرئيسية وعوامل الخطر التي تؤثر على قرار منح القرض

عوامل التعويض	عوامل الخطر
دفعة أولى كبيرة ثبت القدرة على تخصيص جزء كبير من الدخل لمصاريف الإسكان آفاق واستقرار المنصب ومجال النشاط والأعمال عمر المقترض ، المهنة ، مستوى التعليم والمؤهلات ، احتمالية الزيادة أجوروالترويج الأصول الكبيرة للمقترض (الممتلكات والأوراق المالية وما إلى ذلك) ثبت القدرة على توفير المال عدم وجود ديون على قروض سبق أخذها	عدم الاستقرار في التوظيف (التغييرات الوظيفية المتكررة دون زيادة الدخل) نسبة مبلغ المطلوبات إلى دخل المقترض يتجاوز المعايير التي وضعها البنك غير ملائمة تاريخ الرصيدمستعير المخاطر المرتبطة بخصائص الضمان ونسبة قيمته المقدرة إلى مبلغ القرض تفاصيل المخاطر المهنية للمقترض خطر الإعاقة عمر المقترض

فقط عندما يتم استيفاء جميع الشروط ، يمكن اتخاذ قرار منح قرض الرهن العقاري.

عند اتخاذ قرار بشأن منح قرض الرهن العقاري ، يتم أخذ ما يسمى بالعوامل التعويضية وعوامل الخطر في الاعتبار ، والتي يتم عرض أهمها في الجدول 5.5. تعتبر عوامل التعويض ذاتية بشكل عام وبالتالي لا يتم تحديدها كمياً بدقة. يتمثل التحدي الذي يواجه البنك في تحديد ما إذا كان عامل التعويض ، أو مجموعة عوامل التعويض ، قويًا بما يكفي لتعويض بعض جوانب طلب الرهن العقاري.

يجب على خبير الاكتتاب توثيق توصياته للجنة الائتمان بشأن الموافقة على الرهن أو رفضه. قرض المنزل.

في قرار إيجابييتم احتساب الحد الأقصى لمبلغ القرض المسموح به.

مبلغ القرض =

ن - عدد فترات الدفع (الأشهر مع السداد الشهري) ؛

ط- سعر الفائدة للفترة المعنية (شهريًا) ؛

P - الحد الأقصى المسموح به لدفع الأقساط الشهرية على القرض ، بما في ذلك المدفوعات على رأس المال والفائدة.

المرحلة الرابعة

تقوم لجنة الائتمان بفحص حالة ائتمان العميل المحتمل ، ورأي المحامي بشأن قبول الضمان ، واستنتاج متخصص في تقييم احتمالية سداد القرض ، واتخاذ قرار: إصدار قرض ، وإصداره بشرط ، ورفضه.

المرحلة الخامسة

يتضمن إبرام معاملة ائتمانية ثلاث نقاط رئيسية.

إبرام اتفاقية قرض على اتفاقية رهن.

تسجيل الدولة لاتفاقية التعهد. يجب تسجيل الرهن العقاري في غضون شهر واحد من تاريخ استلام المستندات اللازمة لتسجيله من قبل الهيئة المسؤولة عن تسجيل حالة الرهن العقاري. في سانت بطرسبرغ ، هذا هو مكتب تسجيل مدينة سانت بطرسبرغ. يتم إجراء تسجيل الولاية للرهن العقاري عن طريق إدخال تسجيل على الرهن العقاري في سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات. يعتبر يوم إجراء إدخال التسجيل هذا هو تاريخ تسجيل الدولة للرهن العقاري.

إبرام عقد التأمين. يجب أن تتضمن مجموعة الوثائق التي تنظم العلاقة بين الأطراف في عملية التأمين في عملية الإقراض العقاري ما يلي:

عقد تأمين (بوليصة) الحياة وعجز المقترض ( تأمين شخصيمستعير).

عقد (بوليصة) تأمين ضد مخاطر الخسارة والأضرار التي تلحق بالشقة - موضوع الضمان ( تأمين الملكية).

· عقد تأمين (بوليصة) حقوق ملكية لمالك الشقة - موضوع الرهن (تأمين على العقار).

المرحلة السادسة.

مرحلة خدمة قرض الرهن العقاري. خلال فترة الائتمانيراقب المُقرض توقيت وفاء المقترض بالتزاماته ، وله أيضًا الحق في التحكم في حالة العقارات التي تعمل كضمان للقرض.

تشمل خدمة قرض الرهن العقاري من قبل البنك ما يلي:

ل تحصيل المدفوعات الشهرية للقروض والتأمين (الخصم ، والخصومات من كشوف المرتبات ، والمدفوعات النقدية) ؛

l وضع جدول المدفوعات الشهرية للمقترض (لكامل مدة القرض ، سنويًا ، عندما تتغير الظروف) ؛

ل الاحتفاظ بسجلات القروض الصادرة (رصيد أصل الدين ، سداد أصل الدين والفائدة) ؛

ل تسجيل المدفوعات طويلة الأجل لسداد القرض (كامل أو جزئي الدفع المبكر، جدولة إعادة الحساب ، غرامة) ؛

ل تكوين احتياطي للقروض (1-2 مجموعات معرضة للخطر) ؛

ل العمل مع القروض المتعثرة (المفاوضات ، البيع الطوعي للممتلكات وسداد القرض ، تحصيل رصيد الديون المستحقة في الوقت المحدد).

وبالتالي ، فإن العمليات في مجال الائتمان العقاري تتطلب مؤهلات عالية ومعرفة خاصة من موظفي البنك. لذلك ، من أجل الأنشطة الناجحة في مجال الإقراض العقاري السكني ، تقوم البنوك بإنشاء مناسب الوحدات الهيكلية، التطوير المهني المستمر لموظفي البنك.

المرحلة السابعة

إغلاق صفقة القرض هو المرحلة الأخيرة من الإقراض العقاري. بعد السداد الكامل لدين القرض ، ودفع الفوائد والعقوبات المتراكمة ، تتم إعادة تعيين حساب قرض المقترض إلى الصفر ، وبالتالي يتم إغلاق معاملة القرض ، وبالتالي ، يتم إنهاء الرهن العقاري ، والذي يتم تسجيله في سجل الدولة لروسيا. إذا لم يمتثل المقترض والمرتهن لشروط اتفاقية القرض أو اتفاقية الرهن العقاري ، فسيقوم الدائن بالحجز على العقار المرهون بطريقة قضائية أو خارج نطاق القضاء. موضوع الرهن يجري بيعه. تُستخدم الأموال المستلمة من البيع لسداد الديون إلى الدائن (رأس المال ، والفائدة ، والغرامات ، والعقوبات) ، لتغطية تكاليف إجراءات الرهن وبيع موضوع الرهن العقاري. يتم استلام الأموال المتبقية من قبل المقترض.

خاتمة

ظروف الاقتصاد الكلي السائدة في روسيا نتيجة أزمة ماليةعام 1998 ، زاد تعزيز أهمية تطوير الإقراض العقاري طويل الأجل للسكان ليس كمبادرات منفصلة للبنوك التجارية أو المناطق ، ولكن كنظام متكامل له تأثير مباشر من الدولة.

على أساس هذا المفهوم ، البرامج الإقليميةقروض الإسكان.

إقراض الرهن العقاري- واحدة من أكثر الطرق التي أثبتت جدواها وموثوقيتها في الممارسة العالمية لجذب الاستثمار الخاص في قطاع الإسكان. إن الرهون العقارية هي التي تجعل من الممكن الجمع بين مصالح السكان على نحو أفضل الظروف المعيشية، والبنوك التجارية والدائنون الآخرون - في العمل الفعال والمربح ، صناعة البناء - في التحميل الإيقاعي للإنتاج ، وبالطبع الدولة ، المهتمة بالنمو الاقتصادي العام.

الأدب

1) Grudtsina L.Yu.، Kozlova M.N. القرض العقاري. ائتمان. تعليقات على تشريعات الإسكان. - م: دار إكسمو للنشر ، 2006. - 368 ق.

2) دوفدينكو. إ. القرض العقاري. يتحكم. منظمة. التقييم: - M: UNITI - DANA، 2005. -464s.

3) رازوموفا آي. الإقراض العقاري: كتاب مدرسي - سانت بطرسبرغ: بيتر ، 2005 - 280 ثانية.

4) فيليبوفا إي. قانون الإسكان: كتاب مدرسي للمدارس الثانوية. - "Yusticinform" ، 2007 - 179.

وثائق مماثلة

الأساس القانونيالإقراض العقاري ، قانون "الرهن العقاري". تصنيف ومزايا قرض الرهن العقاري للمقترض والمقرض. تحليل مقارن للبرامج الرئيسية لدعم المهنيين الشباب في الإقراض طويل الأجل ، ودعم الإسكان.

أطروحة تمت إضافة 06/30/2010


تحليل مشاكل الإقراض العقاري في نظام القانون المدني للاتحاد الروسي. خصائص وشكل اتفاقية القرض العقاري. إجراءات تسجيل الدولة. مسؤولية الأطراف في التوفير التعاقدي للإقراض العقاري.

ورقة مصطلح ، تمت الإضافة في 11/14/2009


ملامح مفهوم "الرهن العقاري". المبادئ الرئيسية لتطوير نظام الإقراض العقاري طويل الأجل في جمهورية بيلاروسيا ، فترة التكوين ، آلية العمل. تحليل التشريعات الحالية لبيلاروسيا في مجال الإقراض.

الملخص ، تمت الإضافة في 12/11/2008


دراسة مفهوم وجوهر الرهن العقاري - أحد أنواع الرهن دون نقل الملكية المرهونة إلى المرتهن. ميزات إعداد اتفاقية الرهن العقاري. السمات المميزة للرهن العقاري للمنازل والشقق السكنية ، والرهون الاجتماعية والتجارية.

الملخص ، تمت الإضافة في 02/23/2010


خصائص التعهد كطريقة لضمان الوفاء بالالتزامات. أنواع الضمانات ومحتوى التزام الرهن العقاري. إبرام اتفاقية الرهن العقاري وتسجيلها من قبل الدولة. حقوق والتزامات الأطراف. الرهن على الرهن العقاري.

ورقة المصطلح ، تمت إضافة 05/15/2014


التنظيم المعياري القانوني لإقراض الإسكان العقاري. مفهوم وخصائص وشكل اتفاقية قرض الرهن العقاري. حقوق والتزامات الطرفين بموجب العقد. اعتبار محاكم التحكيمالمنازعات المتعلقة بالرهن العقاري.

أطروحة تمت إضافتها في 11/23/2010


التكوين والتطوير مؤسسة قانونيةالرهون العقارية والإقراض العقاري. قانون التعهد في التقاليد الرومانية الجرمانية والأنجلو سكسونية. الرهن العقاري كشكل من أشكال الضمان في العصر الحديث التشريع الروسي. طبيعة العلاقات التبعية.

أطروحة تمت إضافة 04.10.2006


العلاقات التنظيمية والقانونية في مجال تشكيل نظام الرهن العقاري كوسيلة لضمان الالتزامات في تشريعات الاتحاد الروسي. ميزات الإقراض العقاري المتعلقة بالضمانات أنواع معينةالعقارات.

أطروحة تمت إضافة 09/04/2014


إنشاء العهد وفسخه. شروط وشكل اتفاقية التعهد وحقوق والتزامات أطرافها. أنواع الرهونات: مع ترك العقار المرهون مع الرهن. مع تحويل العقار المرهون إلى المرتهن. إعمال حقوق المرتهن.

ورقة مصطلح ، تمت الإضافة 10/07/2010


الأساس القانوني المعياري لمؤسسة الرهن العقاري. الإقراض العقاري للإسكان. مميزات وآلية طلب قرض الرهن العقاري. مشاكل الإقراض العقاري في الاتحاد الروسي يوم المرحلة الحالية. ضرورة وآفاق تطوير الرهن العقاري في روسيا.

يوجد حاليًا نموذجان رئيسيان للإقراض العقاري في العالم: النموذج الأمريكي الكلاسيكي والألماني ، استنادًا إلى بنوك البناء والادخار. في الحالة الأولى ، يتم إصدار قرض الرهن العقاري بضمان منزل تم بناؤه بالفعل ، وفي الحالة الثانية ، يمول نظام بنك التوفير الإنشائي بناء المنزل.

في نموذج الرهن العقاري الأمريكي ، المرحلة الأولى ، التي تسمى السوق الأولية ، هي تقديم قروض بضمان العقارات. نظرًا لأن البنوك تقدم قروضًا لفترة طويلة وبسعر فائدة منخفض نسبيًا ، فإن لديها كمية أقل من الموارد النقدية المتاحة اللازمة للأنشطة اليومية.

تشكل أقصر مدة لعودة الأموال الممنوحة لفترة طويلة من الزمن مشكلة إعادة تمويل القروض الصادرة للبنوك. الحل لهذه المشكلة في نموذج الرهن العقاري الأمريكي هو سوق الإقراض العقاري الثانوي ، حيث يتم تقليل قروض إعادة التمويل إلى التنازل الكامل عن الحقوق على قرض الرهن العقاري الصادر عن البنك إلى منظمة متخصصة تجمع الرهون العقارية الموحدة في مجمعات وتصدر لها الأوراق المالية الخاصة ضد أمن المجمعات.

في نموذج الرهن العقاري أحادي الطبقة ، تتمثل الطريقة الرئيسية لإعادة تمويل القروض في إصدار الأوراق المالية من قبل البنك نفسه ، الذي أصدر القرض ، مع ترك المطالبات على هذا القرض في ميزانيته العمومية. بموجب النموذج أحادي الطبقة ، يقوم البنك الذي أصدر قرض الرهن العقاري بشكل مستقل بإصدار أوراق مالية مضمونة من نوع السندات ، من ناحية ، عن طريق قروض الرهن العقاري الصادرة ، ومن ناحية أخرى ، عن طريق العقارات التي رهنها المقترضون للحصول على قرض.

يعتبر نموذج الرهن العقاري أحادي المستوى أكثر شيوعًا في أوروبا الغربية. على عكس النموذج الأمريكي ، لم يتم تشكيله بواسطة قرار إداريالحكومة ، ولكن في عملية التطور الطبيعي لنظام الائتمان الأوروبي. تخضع عملية إصدار سندات الرهن العقاري من قبل البنوك لقوانين خاصة ويشرف عليها مشرفو البنوك ، وتقتصر أنشطة البنوك نفسها على قائمة ضيقة من العمليات منخفضة المخاطر.

وهكذا ، فإن الاختلافات في طرق إعادة تمويل قروض الرهن العقاري تميز بناء نموذجين أساسيين للإقراض العقاري: مستويين أو كلاسيكي وطبقة واحدة ، والتي سميت أيضًا على أسماء البلدان التي حصلت فيها على أكبر تطور.

بالإضافة إلى هذه النماذج ، يتم استخدام نظام مدخرات بناء العقد في الممارسات العالمية. يتم الآن دمج هذا النموذج ونموذج الإقراض العقاري أحادي المستوى في نموذج واحد يسمى النموذج الألماني للإقراض العقاري. على عكس نموذج الطبقة الواحدة ، حيث تقوم البنوك بجمع الأموال للرهون العقارية المفتوحة السوق الماليبسبب إصدار السندات ، تم إغلاق نظام بنوك التوفير الإنشائية ، ومنعزل عن السوق المالية.

تم استعارة مبدأ عملها من قبل تعاونيات مدخرات الإسكان لدينا (ZHNK) ، والتي يتم تنظيم أنشطتها بموجب القانون الاتحادي الصادر في 30 ديسمبر 2004 رقم 215-FZ "بشأن تعاونيات توفير الإسكان". بالإضافة إلى ذلك ، ينظر مجلس الدوما في مشروع قانون اتحادي"في بنوك التعمير والادخار" ، والذي تم رفضه لأنه لا يناسب المطورين الذين عملوا على المخططات المشتركة.

أخبار ذات صلة

• دخل الإقراض العقاري في مسار النمو.

  في 18 فبراير ، استضافت موسكو أول حدث بارز للرهن العقاري لهذا العام - المؤتمر الروسي الثاني للرهن العقاري. اجتمع 100 متخصص في فندق Courtyard Marriott لتلخيص نتائج العام ومناقشة آفاق تطوير الإقراض العقاري.

• الرهن العقاري برباط حول الرقبة: الروس يخافون من شهية البنوك المتزايدة

  قد يُمنع الروس من السداد المبكر لقروض الرهن العقاري ، وهي من بين أكثر القروض "تكلفة" في روسيا. الحقيقة هي أنه ، كما حذرت جمعية المصرفيين الروس ، في القانون المدنييجري إعداد تعديلات قد تحرم المقترضين من حق السداد المبكر لرهن عقاري دون موافقة ...

• من لا يحصل على رهن عقاري

  لحل مشكلة الإسكان في روسيا ، يريدون إنشاء بنك توفير للبناء - البنوك المتخصصة، قبول الودائع من السكان فقط لتحسين ظروف المعيشة. تم تقديم مشروع القانون ذي الصلة إلى مجلس الدوما من قبل مجموعة من النواب. سيسمح إدخال بنوك التوفير الإنشائية ، كما تصورها المؤلفون ، ...

كتب عن قروض السكن

للبيع اليوم:

• الرهن العقاري: كيفية التقديم؟ كيف تحسب جميع المخاطر؟

  الناشر: Eksmo-Press. السنة: 2011. السلسلة: نصائح من أشخاص ذوي خبرة.

  من يستفيد من الرهن العقاري؟ لأخذ قرض أم لا؟ أي بنك أفضل؟ ما هو سعر الفائدة للاختيار؟ كيف يتم التسجيل وحساب جميع المخاطر؟ سيجد القارئ إجابات لهذه الأسئلة وغيرها من الأسئلة المهمة في الكتاب. يتم النظر بالتفصيل في إجراءات الحصول على قرض الرهن العقاري ، وإجراءات شراء شقة بالائتمان ، وكذلك إمكانية وشروط الإقراض العقاري للعائلات الشابة. الفائدة مناسبة لمن يريد الحصول على قرض عقاري ، ...

يكمن جوهرها في الفصل بين وظائف الإقراض الأولي وتشكيل مصادر طويلة الأجل لتمويله من خلال إصدار سندات الرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك ، تميل مؤسسات الرهن العقاري من الدرجة الثانية إلى تحمل مخاطر الرهن العقاري الرئيسية.

شهد النموذج المكون من مستويين لإقراض الرهن العقاري أكبر تطور في الولايات المتحدة الأمريكية وأستراليا وبريطانيا العظمى. بموجب هذا المخطط ، يتحمل المُقرض جميع المخاطر الرئيسية لإقراض الرهن العقاري - مخاطر الائتمان ومخاطر السداد المبكر ومخاطر أسعار الفائدة - ولم يكن قادرًا على إدارتها بفعالية بسبب التنظيم و القيود القانونية(بما في ذلك السداد المبكر المسموح به قانونًا لقرض الرهن العقاري).

كانت الخطوة الرئيسية الأولى في تشكيل نظام من مستويين للإقراض العقاري في الولايات المتحدة هي إنشاء الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) في 27 يونيو 1934. تتمثل الوظائف الرئيسية لـ FFA في تطوير الإقراض العقاري وإنشاء نظام لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري. يتطلب قانون الإسكان القومي لعام 1934 من إدارة الإسكان الفدرالية تقديم ضمانات حكومية لسداد أصل الدين والفائدة على الرهون العقارية الصادرة وفقًا لمعايير FFA. أصبح النوع الرئيسي من قروض الرهن العقاري ، الذي مارسه FFA لأكثر من 70 عامًا ، قرضًا بمعدل فائدة ثابت ومدفوعات متساوية. كان لها مزايا معينة على قرض الرهن العقاري التقليدي. أولاً ، يتم إصداره لفترة أطول (من 15 إلى 30 عامًا) ؛ ثانيًا ، يوفر قرض سنوي (يمتص ذاتيًا) تخفيضًا مخاطر الائتمانيحدث بانتظام طوال فترة الإقراض بأكملها ؛ ثالثًا ، احتفظ المقترض بإمكانية السداد المبكر للقرض.

كانت الخطوة الثانية في تشكيل نظام من مستويين للإقراض العقاري في الولايات المتحدة هي الإنشاء في عام 1938 وفقًا لتوجيهات رئيس الولايات المتحدة للرابطة الوطنية الفيدرالية للإقراض العقاري (فاني ماي).كانت مهمتها الرئيسية هي شراء الرهون العقارية المضمونة من قبل UAF من المقرضين المعتمدين في الولايات المتحدة. وهكذا ، تم إنشاء نظام إقراض الرهن العقاري بين القطاعين العام والخاص ، استنادًا إلى قوة الدولة الأمريكية والنظام المالي والائتماني ، وترك وظائف إصدار وخدمة (سداد الديون والفوائد) للدائنين الأساسيين فقط. ظل هذا النظام المكون من مستويين من الإقراض العقاري قائما حتى يومنا هذا مع تغييرات طفيفة.

في روسيا منذ أوائل التسعينيات. انخفض بشكل حاد التمويل العامبناء المساكن وبدء تشغيل المساكن. حتى في عام 2005 ، كانت نسبة بدء تشغيل الإسكان 60٪ فقط بحلول عام 1987. وتبين أن الدولة غير مستعدة لتطوير الرهون العقارية. بحلول نهاية عام 1992 ، تم إنشاء أكثر من اثني عشر بنكًا ، وبحلول عام 1994 ، حوالي اثنين ونصف دزينة من بنوك الرهن العقاري في البلاد. ومع ذلك ، في وثيقة الدولة الأساسية للاتحاد الروسي "حول أساسيات الرهن العقاري" ، والتي تم تبنيها في ديسمبر 1992 ، لم يتم حتى ذكر كلمة "الرهن العقاري". ولكن بعد ستة أشهر حرفياً ، تتبنى حكومة الاتحاد الروسي قراراً “بشأن الدولة البرنامج المستهدف"الإسكان" ، حيث تم الاعتراف بأن إحدى المهام المهمة في حل مشكلة الإسكان هي الإنشاء أشكال مختلفةالآلية المالية والائتمانية ، مثل مؤسسة الرهن العقاري ، وعلى أساسها ، قرض الرهن العقاري ، وسوق الرهن العقاري الثانوي ، وتوسيع قائمة الممتلكات المرهونة. في 12 أغسطس 1993 ، تم تأسيس اتحاد بنوك الرهن العقاري. كل هذا يشير إلى أنه خلال العقد الأول من الإصلاحات ، كانت عملية إنشاء الإقراض العقاري عفوية وبطيئة وغريبة.

المشاركون الرئيسيون في سوق الإقراض العقاري هم:

• أ) المقترضين الذين تقدموا بطلبات للحصول على قرض عقاري ، مؤهل من قبل المُقرض على أنه موثوق به وذو قدرة مالية كافية ، وبناءً على ذلك ، الأفراد والكيانات القانونية الذين حصلوا على قرض رهن عقاري ؛
• ب) الدائنون - البنوك ومؤسسات الائتمان المالية الأخرى التي تصدر قروض الرهن العقاري للمقترضين على أساس تقييم أهليتهم الائتمانية وخدمة قروض الرهن العقاري الصادرة ؛
• ج) بائعي المنازل - الأفراد والكيانات القانونية الذين يبيعون مساكنهم أو مساكنهم المملوكة لأفراد آخرين وكيانات قانونية نيابة عنهم ؛
• د) المنظمات العقارية - بائعو المساكن المرخص لهم ؛
• هـ) الجهة المخولة تسيطر عليها الحكومة- إقامة العدل لتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها (غرفة التسجيل الحكومية) ؛
• و) وكالات التقييم التي تجري تقييماً مهنياً مستقلاً للمباني السكنية التي تخضع لضمانات الرهن العقاري (عند إصدار قرض رهن عقاري عند بيع عقار مرهون ، أثناء المزادات ، وما إلى ذلك) ؛
• ز) شركات التأمين التي توفر التأمين على الممتلكات (تأمين الإسكان المرهون) ، والتأمين على الحياة والعجز للمقترض والمسؤولية المدنية للمشاركين في سوق الرهن العقاري ؛
• ح) مشغلي سوق الرهن العقاري الثانوي - الكيانات القانونية التي تسترد قروض الرهن العقاري من المقرضين الأساسيين بالطريقة المنصوص عليها في القانون المعمول به - AHML ومكاتبها التمثيلية في المناطق ، وكالة الرهن العقاري في موسكو ؛
• ط) المستثمرون - الكيانات القانونية والأفراد الذين يشترون الأوراق المالية لشركة AHML و MIA ، على سبيل المثال ، المستثمرين المؤسسيين - صناديق التقاعد وشركات التأمين ، إلخ.

تم تطوير معايير الإقراض من قبل الوكالة بناءً على تحليل وتعميم الخبرة الروسية والأجنبية في الإقراض العقاري وتشمل آليات لإصدار وإعادة تمويل قروض الرهن العقاري ، والاتفاقيات القياسية ، وكذلك متطلبات جميع المشاركين في السوق.

شروط الائتمان (القرض) وفق هذه المعايير:

• 1. يتم توفير الائتمان (القرض) وسداده بالروبل.
• 2. يتم توفير الائتمان لمدة 1 إلى 20 سنة.
• 3. يسدد القرض (القرض) على أقساط شهرية متساوية.
• 4. تبلغ الفائدة على الائتمان (القرض) حاليًا 15٪ سنويًا بالروبل. يُسمح بالسداد المبكر للقرض بعد 6 أشهر من تاريخ إصدار القرض.
• 5. يمكن أن يكون المقترض أي أهلية قانونية فرديمن 18 إلى 60 سنة.
• 6. متطلبات الكائن - يتم توفير قرض لشراء شقة منفصلة في مبنى سكنيأو مبنى سكني منفصل.
• 7. ضمان القرض - تعهد شراء شقة بأموال ائتمانية (مقترضة). يجب ألا يتجاوز مبلغ القرض المقدم 70٪ من الحد الأدنى لتقييم العقار المراد شراؤه و سعر البيعشقق سكنية.
• 8. متطلبات الدخل للمقترض - من أجل الحصول على قرض عقاري ، يجب أن يكون لديك مصدر دخل منتظم. يتم النظر فقط في الدخل الموثق للمقترضين.
• 9. الحد الأقصى لمبلغ القرض. يعتمد مبلغ القرض على دخل الأسرة ويتم احتسابه على أساس شرط ألا تتجاوز أقساط السداد الشهرية ودفعات الفائدة ، وكذلك أقساط التأمين والمدفوعات الأخرى بموجب المعاملة ، 35٪ من إجمالي دخل عائلة المقترض. إذا ساهم المقترض بأكثر من 50٪ من أمواله الخاصة في تكلفة الشقة ، فيمكن أن تصل أقساط القرض الشهرية إلى 40٪ من إجمالي دخل المقترض.
• 10. التأمين. يجب على المقترض ، على نفقته الخاصة ، أن يؤمن:
  • حياتهم وإعاقتهم ؛
  • الممتلكات المكتسبة.
• 11. يتم تسجيل المساكن المشتراة بأموال مقترضة في ملكية المقترض (واحد أو أكثر من المقترضين). وهكذا ، يصبح المقترض على الفور مالك المسكن الذي تم شراؤه عن طريق الائتمان.

السوق الحقيقي للإقراض العقاري تشكلت في 2006-2007 ، عندما كانت الأولوية مشروع وطني"السكن المريح والميسور التكلفة لمواطني روسيا" ، الذي قدمه رئيس الاتحاد الروسي في سبتمبر 2005. إذا تم إصدار 40 ألف قرض عقاري قبل عام 2004 ، فقد تم تعيين المهمة لرفع عددهم في عام 2010 إلى مليون. في عام 2006 ارتفع عدد صفقات الرهن العقاري في الدولة بمقدار 2.5 مرة مقارنة بعام 2005 وبلغ 206.1 ألف صفقات المبلغ الإجمالي 260 مليار روبل لمدة عامين (2006-2007) زاد حجم الإقراض العقاري في البلاد 11 مرة - من 36 إلى 400 مليار روبل.

لتحقيق أهداف توفير السكن للسكان ، من الضروري:

• زيادة كبيرة في الدخل والملاءة المالية للجزء الأكبر من السكان ؛
• إلغاء احتكار مصنعي مواد البناء وشركات البناء والعقارات وخفض أسعار المساكن ؛
• القضاء على فساد مسؤولي الدولة الذين ينظمون إصدار تصاريح تخصيص قطع الأراضي ، وإحياء أعمال التصميم وتدريب المهندسين المعماريين ؛
• مراجعة السياسة النقديةتحفيز الحكومات على بناء المساكن ، بما في ذلك الإقراض لبناء المساكن وخفض معدلات الإقراض العقاري ؛
• تخفيض تكاليف المعاملات المرتبطة بالتقييم والتوثيق والتسجيل الحكومي للإسكان والتأمين وما إلى ذلك ، والتي تتراوح من 8 إلى 10 ٪ من تكلفة الإسكان ؛
• برنامج حكوميتطوير بناء المساكن بهدف تطوير المنافسة وتحقيق التوازن بين العرض والطلب في سوق الإسكان وزيادة القدرة على تحمل تكاليف السكن للسكان وتحويل البناء إلى أحد قاطرات تنمية الاقتصاد الوطني.

في الممارسة العالمية ، تم تطوير مخططين رئيسيين لتمويل الإسكان: هناك نهجان رئيسيان لتنظيم نظام الإقراض العقاري. يختلف هذان النظامان الأساسيان في الميزات التالية: (الملحق 3).

• - حسب درجة مشاركة مؤسسات الائتمان في عملية الإقراض والاستثمار ؛
• - بشأن مشاركة أو عدم مشاركة المقترض في تشكيل التنظيمي - استمارة قانونيةمؤسسة الائتمان وأصولها المالية.

تظهر الخبرة العالمية في تشكيل أسواق الإقراض العقاري أنها تمثل أكثر التشكيلات الاقتصادية والقانونية تعقيدًا. يعتمد نشاطهم على العديد من العوامل الاقتصادية والنفسية والقانونية. إن جاذبية مؤسسات الائتمان للرهن العقاري هو انعكاس لرغبتهم في استخدام أدوات مالية مجربة وفعالة في أنشطتها ، والتي تختلف عن بعضها البعض ، أولاً وقبل كل شيء ، في طريقة إعادة تمويل القروض الصادرة:.

• - نموذج الرهن العقاري الأمريكي - ما يسمى بنظام الإقراض العقاري من مستويين ، حيث يتم تخصيص قروض الرهن العقاري الصادرة عن البنوك لوكالات الرهن العقاري المنشأة خصيصًا. تلك ، بدورها ، تقوم بتجميع القروض الفردية ، وإصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في إطار الحزم المشكلة (المجمعات) ، وبيعها في سوق الأوراق المالية ، وشراء القروض مرة أخرى من البنوك ، وما إلى ذلك. (تم تطويره ، على وجه الخصوص ، في الولايات المتحدة الأمريكية) ؛ .
• - نموذج الرهن العقاري الألماني - ما يسمى بالنموذج أحادي المستوى لإقراض الرهن العقاري ، حيث يقوم البنك الذي أصدر قرض الرهن العقاري بشكل مستقل بإعادة تمويل قروض الرهن العقاري عن طريق إصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (المستخدمة في ألمانيا).

كما ذكرنا سابقًا ، يُفهم الإقراض العقاري في الممارسة العالمية على أنه نظام يشمل القروض الصادرة مقابل ضمان العقارات (الرهون العقارية) ، وتسجيل الرهن في سجل الدولة للحقوق العقارية ، فضلاً عن عناصر إعادة تمويل الدائنين الذين أصدروا قرض عقاري. نتيجة التطبيق الشامل لآلية الإقراض العقاري في المنطقة الاقتصادية الدول المتقدمةظهور سوق الرهن العقاري.

سوق قروض الرهن العقاري هو السوق حيث فقط سنداتمع ضمانات الرهن العقاري المقدمة لتسهيل إعادة تمويل القروض المضمونة.

ينقسم سوق الإقراض العقاري إلى أساسي وثانوي.

السوق الأساسي هو السوق الذي لا يمثل فيه سوى المقرضين والمقترضين ، باستثناء وكالات الرهن العقاري (المتخصصة المنظمات التجارية، التي يتمثل نشاطها الحصري في الحصول على قروض الرهن العقاري من المقرضين الأساسيين (في أغلب الأحيان من بنوك الرهن العقاري المتخصصة) على حساب عائدات إصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري) والمستثمرين الآخرين الذين يعيدون شراء القروض من البنوك.

السوق الثانوية هو جزء من سوق الأوراق المالية حيث يتم شراء وبيع سندات الرهن العقاري. بفضل هذه العملية ، يتمتع المقرض الرئيسي (البنك) بفرصة بيع القروض الصادرة له قبل تاريخ الاستحقاق الكامل ، وبالتالي الحصول على أموال لإصدار قروض جديدة (إعادة التمويل).

تتشابه آلية إعادة تمويل الإقراض العقاري في جميع البلدان المتقدمة وتختلف بشكل أساسي في الأساليب التنظيمية. على سبيل المثال ، يجوز للمقرض التنازل عن حقوق قرض عقاري لشخص آخر (الأوراق المالية ، التنازل). هذه الآلية فعالة في ظل وجود مؤسسات خاصة متخصصة في شراء قروض الرهن العقاري ، وتشكيل "مجمعات" ائتمانية وبيعها للمستثمرين في سوق الإقراض العقاري الثانوي.

قد يكون خيار آخر لإعادة التمويل هو إصدار الأوراق المالية ووضعها من قبل الدائن لجمع الأموال. في الوقت نفسه ، تعمل المطالبات على قروض الرهن العقاري كضمان للوفاء بالمتطلبات. يتم تنظيم النظام القانوني لهذه الأوراق المالية من خلال تشريعات خاصة ، والأدوات التي تصدرها متخصصة بشكل صارم وتخضع لرقابة صارمة من الدولة.

يعتمد المستوى الثنائي ("النموذج الأمريكي") على سوق الرهن العقاري الثانوي. جوهر هذا النموذج على النحو التالي. يصدر البنك قرضًا عقاريًا للمقترض مقابل التزام بتحويل مبلغ ثابت إلى البنك كل شهر خلال فترة معينة. هذا الالتزام على المقترض مكفول برهن السكن المكتسب. يقوم البنك ببيع القرض إلى إحدى وكالات الإقراض العقاري ، كما يقوم بتحويل الالتزامات الإضافية. تقوم الوكالات على الفور بتعويض البنك عن الأموال المدفوعة للمقترض وفي المقابل تطلب منهم تحويل المدفوعات الشهرية المستلمة منه ، مطروحًا منها ربح البنك ، إلى الوكالة. يتم تحديد مبلغ المدفوعات الشهرية ، أي المعدل الذي تتعهد به الوكالة لشراء قروض الرهن العقاري ، من قبل الوكالة نفسها على أساس متطلبات المستثمرين لعائد الأدوات المالية ذات الصلة. وكالات الرهن العقاري ، بعد أن اشترت مبلغًا معينًا من قروض الرهن العقاري من البنوك التجارية ، جمعتها في مجموعات وإنشاء ضمان جديد على أساس كل منها ، مصدر المدفوعات هو مدفوعات المقترضين. . هذه المدفوعات مضمونة ليس برهن العقارات ، ولكن من قبل الوكالة ككيان قانوني. تبيع الوكالات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في سوق الأوراق المالية ، ثم تعمل أيضًا كوسطاء ، وتحويل إلى المستثمر الذي اشترى الورقة المالية ، والمدفوعات إلى الوكالة من البنك مطروحًا منها الهامش.

العيوب الرئيسية لهذا المخطط هي: تعقيد هيكل البناء ؛ استحالة الاندماج المباشر في شروط القانون المدني الأخرى ؛ ارتفاع تكلفة الصيانة ، مما يزيد من تكلفة الأموال الائتمانية للمقترض ؛ الاعتماد القوي على التقلبات في سوق رأس المال المقترض و الوضع الاقتصاديعمومًا؛ علاقة وثيقة بين المشاركين في سوق الرهن العقاري مع بعضهم البعض للوفاء بالالتزامات.

الجوانب الإيجابية للخطة ذات المستويين هي في المقام الأول : التوسع الكبير في مصادر التمويل لعمليات الإقراض العقاري ؛ إعادة توزيع المخاطر بين المناطق وقطاعات الاقتصاد ، وهو أمر مهم أيضًا لروسيا.

يعتبر التقسيم إلى نظامين لسوق إقراض الرهن العقاري مشروطًا إلى حد ما ، نظرًا لوجود ميل إلى التمويه السريع لحدود السوق الأولية فقط. بدأت بعض مؤسسات الائتمان التي تعمل فقط في السوق الأولية في إدخال عنصر مخطط من مستويين تدريجيًا - دخول السوق الثانوية ببيع قروضها للمستثمرين أو الوسطاء. في الوقت نفسه ، يمكن لمؤسسة استثمارية تعمل على نظام من مستويين الاحتفاظ بالجزء الأكبر من القروض. وبيع الباقي في السوق الثانوية لتجديد أموال الائتمان. حتى النماذج المغلقة مثل بنوك الادخار والقروض بدأت في التحول إلى مؤسسات شبه مفتوحة بمشاركة كبيرة قروض ائتمانيةوإصدار القروض ليس فقط للمساهمين ، ولكن أيضًا للجميع.

الطبقة الواحدة ("النموذج الألماني") يتمثل جوهر نظام الإقراض العقاري أحادي المستوى في أن البنك الذي أصدر قرض الرهن العقاري يعيد تمويل قروض الرهن بشكل مستقل عن طريق إصدار أوراق مالية من نوع السندات - كشوفات الرهن العقاري. يخضع إصدار سندات الرهن وتداولها لقوانين خاصة ويختلف عن تنظيم إصدار السندات. إن أنشطة مصدري سندات الرهن العقاري ، كقاعدة عامة ، تقتصر بموجب القانون على إصدار قروض الرهن العقاري وغيرها من العمليات التي تتسم بدرجة منخفضة من المخاطر. لا يجوز لأي جهة إصدار أخرى ، بخلاف تلك المذكورة في القانون ، إصدار أوراق مالية يشار إليها باسم "ورقة الرهن". تخضع أنشطة بنوك الرهن لرقابة صارمة من قبل الدولة وسلطات الرقابة المصرفية.

النوع الرئيسي من المؤسسات الائتمانية للنموذج القاري الكلاسيكي هو بنك الرهن العقاري. وتتميز بما يلي: أكثر من 50٪ العمليات السلبيةيتم إصدارها في شكل سندات طويلة الأجل ، ثم يتم جذب الأموال في شكل قروض طويلة الأجل وقصيرة الأجل وائتمانات انتقالية ، إلى حد أقل ، الخصوم هي حقوق ملكية.

يتم إصدار أوراق الرهن العقاري بفئات مختلفة - 10 ، 20 ، 100 ، 200 ، 500 ، 1000 علامة (أحيانًا - 5000 علامة) ، لمدة 10-25 عامًا (الحد الأقصى لصلاحية الأوراق المالية الألمانية هو 30 عامًا). يمكن أن تكون أوراق الرهن لحاملها (معظمها فواتير صغيرة) ومسجلة. تكاد مدفوعات الفوائد على الدخل على الأوراق المالية هي نفس الفائدة على قرض الرهن العقاري مع وجود فرق بسيط لتغطية النفقات وتلقي أرباح البنك. عند إصدار الأوراق المالية ، تقوم بنوك الرهن ببيعها من خلال قروض أخرى أو المؤسسات المالية، في الغالب تجارية ، بسعر أقل من قيمتها الاسمية بنسبة قليلة في المائة. يتم تسعير سندات الرهن العقاري بتاريخ تبادل الأسهم.

السمة المميزةالنموذج الكلاسيكي (القاري) ذو المستوى الواحد هو قربه - مصادر الإقراض هي الأموال الخاصة للبنك (مؤسسة الائتمان) والأموال المستلمة من العمليات المصرفية ( الودائع، الأموال على الحسابات ، القروض قصيرة الأجل وطويلة الأجل ، إصدار الأوراق المالية).

في هذه التكنولوجيا ، ينقل المُقرض الحد الأدنى من وظائفه ويشارك عدد قليل من المنظمات الوسيطة. يتم تنظيم عملية الاستثمار بأكملها من قبل البنك نفسه بناءً على مصالحه الخاصة فقط ، فضلاً عن الوضع المالي والاقتصادي. إن موثوقية واستقرار البنك ، والتراكم في أيدي نفس عملية الإقراض بأكملها يمكن أن يقلل بشكل كبير من مستوى سعر الفائدة ، ويتم تقليل المخاطر الكبيرة للعمليات طويلة الأجل من خلال القيود المختلفة المنصوص عليها في اتفاقية قرض.

يتم أيضًا إزالة المخاطر الكبيرة للعمليات طويلة الأجل من خلال حدود الدفع المسبق المختلفة ، والتي ترتبط عادةً بفترة الإطفاء. مدفوعات الفائدة. تسمح معظم التقنيات فقط بعد سداد كامل مبلغ الفائدة على القرض بالسداد المبكر لدين الرهن العقاري الأساسي. وبالتالي ، فإن مؤسسة الائتمان مؤمنة ضد النقص في الربح من الخسائر المباشرة في العمليات مع هذا العميل. عادة ما يتم تحديد هذه الفترة في العقد بناءً على الأداة المستخدمة.

لزيادة شروط الإقراض ، يتم تطبيق الابتكار الاستثماري التالي: الموارد الماليةيتم تجميع بنوك الرهن والادخار (أو مؤسسات الإقراض الأخرى) تحت مختلف المخططات التكنولوجية. وفقًا لأحدهم ، يأخذ المقترض في نفس الوقت ، كما كان الحال ، قرضين يسددهما بالتتابع - يتم سداد قرض بنك الادخار خلال أول 12-14 عامًا ، وبعد ذلك فقط قرض بنك الرهن العقاري ( مخطط ماليما يسمى بالقروض المرتبطة).

كما تضم ​​مجموعة استثمارية مماثلة ، بالإضافة إلى بنوك الادخار والرهن العقاري ، مؤسسات مالية أخرى. وبالتالي ، فإن العديد من المؤسسات الائتمانية والمالية ، على وجه الخصوص ، بنوك الادخار ، وبنوك التوفير الإنشائية ، وبنوك الرهن العقاري ، وشركات التأمين وغيرها ، تندمج في مجموعة استثمارية. تقوم هذه المجموعة بتطوير تقنية واحدة للعمل مع عميل ، والذي يتلقى نوعًا من القروض المشتركة (أو مجتمعة في خيارات مختلفةحزمة القرض) وجميع الخدمات ذات الصلة. في الواقع ، نتيجة لهذه الجمعيات ، يمكن للمقرضين إقراض:

• - في شكل أكثر مرونة وبجودة أفضل ؛
• - حدث انخفاض كبير في سعر الفائدة ، وزيادة في قروض الرهن العقاري وزيادة في مدة القرض ؛
• - تسهيل العملية التنظيمية البحتة وتنفيذ جميع عمليات الإقراض العقاري ذات الصلة ، مثل التأمين والتقييم والتسجيل. في نفس الوقت بفضل استخدام خاص التقنيات الشائعةتزداد موثوقية مثل هذا الإقراض ، ولا سيما التأمين المزدوج أو العام (أو المشترك).

الشرط الرئيسي لتطوير عمليات الرهن العقاري ذات المستوى الواحد هو موثوقية بنوك الرهن العقاري كضامن للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي تصدرها ، والتي تتحقق من خلال الحد من نطاق عمليات البنوك التي لها الحق في إصدار سندات الرهن العقاري ، النسبة الصارمة لحجم الإصدار إلى حجم الأمان ، وتدابير لتقييم العقارات على المدى الطويل. أثبت النموذج الأوروبي أحادي المستوى لتنظيم سوق الرهن العقاري تاريخياً مقاومته لمجموعة متنوعة من التغييرات في الظروف الاقتصادية. في الوقت نفسه ، يفترض نموذج المستوى الواحد قدرًا كافيًا من الموارد المالية المصرفية الخاصة والتشغيل المستقر للنظام المصرفي بأكمله ، واستقرار عملية التراكم والمدخرات من قبل السكان ، والتي كانت دائمًا سمة من سمات الغرب. الدول الأوروبية.

أحد أشكال نظام الطبقة الواحدة هو نموذج المدخرات والقروض ، الذي تم تطويره بشكل خاص في ألمانيا. في هذا النموذج ، يكون المقترض أيضًا مؤسس معهد الادخار والقروض. تتشكل أموال الموارد للإقراض العقاري من مساهمات المشاركين ، وفي حالة نقصها ، تقوم مؤسسات الائتمان بربط التقنيات الكلاسيكية لتشكيل صناديق الائتمان. في الوقت نفسه ، فإن مشاركة المقترض في تكوين موارد الائتمان بمثابة ضمان إضافي للقرض. الإقراض بموجب هذا النموذج أقل اعتمادًا على سوق رأس المال ومعدلات السوق الحالية ، نظرًا لأن الموارد تتشكل إلى حد كبير داخل مؤسسة الادخار والقروض. عادة ما تكون أسعار الفائدة على القروض والودائع أقل وثابتة وصالحة لفترة طويلة من الزمن ، كما أن المدفوعات ثابتة وموحدة.

في نظام ادخار العقود ، تعمل الودائع المستهدفة المتخصصة كمصدر للأموال الرخيصة لقروض الرهن العقاري. من خلال إبرام عقد مناسب مع مؤسسة الإقراض العقاري المتخصصة (بنك التوفير) ، يتعهد العميل بدفع مبلغ ثابت على وديعة مستهدفة كل شهر لفترة زمنية معينة بسعر فائدة أقل بكثير من متوسط ​​السوق. بعد انتهاء فترة التراكم ، وبعد أن تراكمت ما يقرب من نصف الأموال اللازمة لشراء شقة ، يتلقى العميل قرضًا للنصف الثاني من الأموال ، وأيضًا بموجب أكثر معدل منخفض.

تستخدم الأموال التي يقدمها العميل لإصدار قروض لأسلافه الذين أكملوا بالفعل فترة التراكم. العميل نفسه ، بدوره ، يتلقى قرضًا من الأموال المستثمرة من قبل العملاء الذين جاءوا لاحقًا وهم في ذلك الوقت في مرحلة التراكم.

من الواضح أن هذا الإجراء برمته يتم في إطار منظمات ائتمان متخصصة منظمة للغاية وخاضعة للرقابة ومضمونة من الدولة في كثير من الأحيان (بنوك الادخار). هذه المنظمات غير مصرح لها بتنفيذ أي منها عمليات نشطةبخلاف تقديم القروض إلى المستثمرين السابقين. إن مخاطر مثل هذه القروض أقل بكثير من الرهون العقارية التقليدية ، لأنها تصدر للأشخاص الذين لم يؤكدوا فقط جدارة الائتمان الخاصة بهم رسميًا ، ولكنهم أظهروا أيضًا من الناحية العملية أنهم قادرون على القيام بذلك. طويل الأمدتسديد دفعات شهرية ثابتة ، تساوي تقريبًا الدفعات الشهرية على القرض.

وبالتالي ، فإن المزايا الرئيسية للنموذج أحادي المستوى هي:

• - الوجود المغلق عمليًا للنظام ، والذي يتميز بدرجة كافية من الاستقرار على المدى الطويل ؛
• - بساطة الآلية المالية والقانونية ؛
• - سهولة التكيف مع أي أنظمة ائتمانية أو مالية.
• - سهولة الاندماج في التشريعات الوطنية ؛
• - انخفاض تكلفة التنظيم والتحكم ؛
• - عدم الحاجة إلى تأمين الائتمان والمخاطر المالية واللجوء إلى خدمات وكالات التصنيف ؛
• - عدم وجود تكاليف لدفع المكافآت للبنوك التي تخدم القرض ، وبالتالي الرخص النسبي لتكلفة القرض لمجموعة من العوامل.

في الوقت نفسه ، هناك عدد من العوامل السلبية:

• - المدى القصيرإقراض
• - فترة طويلة إلزامية لتراكم قدر كبير من رأس المال الخاص ؛
• - قليل الاهتمامعن طريق التراكم
• - ترتيب المقترضين للحصول على قرض ؛
• - صعوبة قيام مؤسسة ائتمانية بالحفاظ على مستوى منخفض اسعار الفائدةفي اقتصاد سريع التغير.