نظام إقراض التجزئة. تنظيم وجوهر إقراض التجزئة. أسئلة للفحص الذاتي

الجمهور المستهدف لإقراض التجزئة هم الأفراد ذوو الاستقرار تدفقات نقديةالسماح بسداد مبلغ الدين الرئيسي والفائدة على القرض طوال فترة الائتمان بأكملها (بما في ذلك رواد الأعمال من القطاع الخاص الذين يطورون وينفذون أعمالًا مربحة).

قروض المستهلكين هي قروض للجمهور. في الوقت نفسه ، يتم تحديد طبيعة القروض الاستهلاكية من خلال الغرض من القرض (موضوع الإقراض).

إجراءات إصدار القرض وسداده فرادى. المستندات التي يقدمها المقترض للبنك للحصول على قرض:

- طلب للحصول على قرض ؛
- جواز السفر أو وثيقة معادلة ؛
- شهادة من مكان عمل المقترض والضامنين على الدخل ومقدار الاستقطاعات ؛
- إقرار الدخل المستلم ، مصدق مكتب الضرائب، للمواطنين المشاركين في النشاط الريادي;
- جوازات سفر (تحل محلها) الضامنين والمتعهدين ؛
- مستندات أخرى إذا لزم الأمر.

عند تقديم تعهد بملكية كضمان لسداد القرض ، يجب على المقترض توفير:

- المستندات التي تؤكد ملكية العقار: شهادة ملكية شقة ، منزل ، اتفاقية خصخصة ، عقد بيع ، تبادل ، إلخ ، بما في ذلك شهادة ملكية قطعة أرض ، عقد ملكية حكومي إلى الارض؛
- بوليصة تأمين يتصرف بموجبها البنك بصفته المستفيد ، مع إعادة إصدار سنوية إلزامية (أو أي تكرار آخر) إلى التكلفة الكاملةالممتلكات أو المبلغ المضمون بالرهن. يجب التأمين على الممتلكات ضد المخاطر المحتملة ؛
- وثيقة عن الحدود الإقليمية قطعة أرض;
- مخطط أرضية المنزل (للمباني السكنية ، البيوت الصيفية) ؛
- المرسوم بقبول تشغيل مبنى سكني ؛
-إذن وكالات الحكومةللبناء ، التصميم المتفق عليه حسب الأصول وتقدير الوثائق ؛
- شهادة من الجهة التي تقوم بالتسجيل جرد تقنيكائنات عقارية
- نسخة من الحساب المالي والشخصي (للشقة) ؛
- مقتطف من كتاب المنزل ؛
- المستندات التي تؤكد عدم وجود ديون عن المدفوعات الإلزامية;
- خصائص المسكن.
- شهادة تسجيل؛
- موافقة موثقة من جميع أصحاب الشقة على نقلها تعهدًا ، وإذا كان هناك قاصرون في الأسرة ، إذن من سلطات الوصاية والوصاية.

عند رهن العقار المقتنى ، يتم تقديم المستندات ذات الصلة في غضون ثلاثة أشهر بعد استلام القرض:

أ) عند تعهد المركبات:
- -شهادة تقنية؛
- - بوليصة تأمين يكون البنك بموجبها هو المستفيد.

يجب تأمين المركبة ضد مخاطر السرقة والتلف.

ب) مع تعهد أوراق قيمة:
- -ضمانات؛
- - مستخرج من سجل مساهمي البنك.

علاوة على ذلك ، يتحقق البنك من المستندات المقدمة من العميل والمعلومات المحددة في المستندات والاستبيان ، من حيث الموثوقية وصحة التنفيذ والامتثال التشريعات الحالية، يحدد ملاءة العميل و أكبر مقاسيُقرض.

للبنك الحق في رفض منح القرض في الحالات التالية:

- إذا أثناء التحقق من الوقائع التي تم الكشف عنها بتقديم مستندات مزورة أو معلومات خاطئة;
- إذا كانت ملاءة المقترض أو ضمان سداد القرض المقدم لا يفي بالمتطلبات المحددة.

إصدار وسداد الائتمان الاستهلاكي. بعد القبول قرار إيجابيعند إصدار القرض ، يتم وضع ما يلي: اتفاقية قرض وجدول سداد قرض والتزام عاجل.

إن الشرط الأساسي لمنح القرض هو توفر ضمان كامل في الوقت المناسب للالتزامات من قبل المقترض ، وبالتالي ، اعتمادًا على نوع الضمان ، واتفاقيات الضمان ، واتفاقية الرهن وغيرها من المستندات يتم وضعها وفقًا للوائح الخاصة بتوفير أنواع معينة من القروض.

يتم الاتفاق على جميع شروط تقديم القروض الاستهلاكية مع طرفين - المقرض والمقترض - وهي محددة في اتفاقية القرض. عند إبرام اتفاقية قرض ، تعرض البنوك بالفعل على المقترض الانضمام إلى الشروط المعيارية المعدة مسبقًا ، والتي تعتمد على نوع القرض الاستهلاكي المقدم. فقط الشروط الأساسية مثل مبلغ القرض ، ومقدار الرسوم الخاصة به ، وفترة استخدام القرض ، وغالبًا ما تكون قيمة الغرامات ، تخضع للاتفاق.

تقبل البنوك حاليًا كضمان:

1) ضمانات المواطنين الذين لديهم مصدر دخل دائم ؛
2) ضمانات المؤسسات المليئة والمنظمات - عملاء البنك ؛
3) أوراق مالية سائلة مرهونة من قبل فرد.
4) الأوراق المالية المرهونة السائلة كيان قانوني;
5) الأشياء المرهونة العقارية. مركباتوممتلكات أخرى.

عند استخدام الممتلكات كضمان ورهن ، يتم إصدار القرض بعد تنفيذ اتفاقيات الكفالة والرهن وفقًا للإجراءات المعمول بها والتأمين لصالح البنك في إحدى شركات التأمين التي يقدمها البنك للممتلكات المرهونة. الاستثناءات هي رهن الممتلكات المقتناة ومشاريع البناء. في هذه الحالة ، ينص العقد على التزام المقترض بتقديم بوليصة تأمين إلى البنك و المستندات المطلوبةلإبرام اتفاقية تعهد:

- عند رهن العقار المقتنى خلال شهرين من تاريخ إصدار القرض ؛
- عند رهن شيء قيد التنفيذ - خلال المدة المحددة باتفاق الطرفين ، ولكن ليس أكثر من سنة واحدة من تاريخ إصدار القرض.

لا يجوز إبرام اتفاقية قرض باستخدام رهن العقار الذي تم الحصول عليه أو كائن قيد الإنشاء باعتباره النوع الوحيد من الضمان.

تم وضع حد للعمر للمقترضين والضامنين. لحساب القرض ، يفتح البنك حساب قرض. حساب القرض ليس حسابًا للمقترض ، ولكنه حساب بنكي داخل الميزانية العمومية. يعكس مبلغ القرض الذي تم إصداره بالفعل للمقترض. كقاعدة عامة ، يقدم البنك للمقترض قرضًا عن طريق إصدار أموال من مكتب النقد أو بطريقة غير نقدية عن طريق: التحويل إلى حسابه تحت الطلب المفتوح لدى هذا البنك ، والقيد في حساب بطاقة بلاستيكيةالمقترض ، ودفع الفواتير التجارية والمنظمات الأخرى ، والتحويلات إلى حسابات المواطنين رواد الأعمال.

بعد إصدار القرض ، يواصل البنك العمل مع العميل من أجل ضمان سداد القرض. خلال مدة اتفاقية القرض ، يقوم البنك بما يلي:

1) يتحكم في وفاء المقترض بشروط الاتفاقية ؛
2) يقوم بالتحقق من التقارير المتعلقة بإنفاق الأموال. يجب على المقترض أن يقدم للبنك ، في غضون شهرين من تاريخ الحصول على قرض لشراء عقار ، مستندات تؤكد ملكيته للعقار المكتسب ؛
3) إجراء التفتيش في الموقع. تحدد المراجعة مدى امتثال الكائنات قيد الإنشاء للمشاريع ، ووجود مواد بناء غير منفقة ، وامتثال العمل المنجز بالفعل مع الحجم المشار إليه في التقارير المتعلقة بإنفاق الأموال بموجب القرض ؛
4) اتخاذ تدابير لسداد الديون المتأخرة ؛
5) إجراء تعديلات على شروط القرض والاتفاقيات الأخرى ، وفي حالة مخالفة المقترض لشروط اتفاقية القرض ، يجوز له حل مسألة إنهاء الاتفاقية من جانب واحد ؛
6) يساهم معلومات ضروريةإلى قاعدة بيانات المقترضين الأفراد ؛
7) يقوم بعمليات تكوين احتياطي للخسائر المحتملة على القروض.

إذا لم يمارس المقترض حقه في الحصول على قرض خلال شهر واحد من تاريخ إبرام اتفاقية القرض ، يرسل إليه البنك إشعارًا بإنهاء الاتفاقية من جانب واحد. إجراء سداد القرض منصوص عليه في اتفاقية القرض أو في جدول الدفع والالتزام لأجل ، والتي تعد جزءًا لا يتجزأ من اتفاقية القرض.

يتم إرسال المبالغ المدفوعة من قبل المقترض لسداد الدين بموجب اتفاقية القرض ، بغض النظر عن الغرض من السداد المحدد في مستند الدفع ، بالترتيب التالي:

- لدفع غرامة ؛
- لدفع الفوائد المتأخرة ؛
- لدفع الفائدة لأجل ؛
- لسداد متأخرات القروض

يتم سداد القرض ودفع الفوائد والغرامات:

1) نقدًا ، من خلال مكتب النقدية ؛
2) التحويل من حسابات الودائع ؛
3) عن طريق الاحتفاظ من أجوروالمعاشات
4) الحوالات عن طريق شركات الاتصالات أو غيرها.

بالإضافة إلى ذلك ، يحتفظ البنك دائمًا بالحق في التحصيل المبكر للقرض. إذا لم يتم استلام المدفوعات لسداد الدين على القرض من المقترض ، يقوم البنك بتحويل تحصيله على الضمان المقدم بموجب هذا القرض. يتم سداد القروض غير القابلة للتحصيل مقابل مخصص خسائر القروض المحتملة.

قرض الرهن العقاري بضمان العقارات بما في ذلك ملكية الأرض، هو أيضًا أحد أشكال الإقراض المستخدمة على نطاق واسع في إقتصاد السوقضمان موثوقية الصفقة. يساهم تطويرها في زيادة النشاط الاستثماري للكيانات الاقتصادية في ظل ظروف نقص الموارد الائتمانية طويلة الأجل وارتفاع معدلات التضخم.

نظام الإقراض العقارييتضمن اتجاهين:

- الإصدار المباشر قروض الرهن العقاريالكيانات الاقتصادية والسكان ؛
- بيع قروض الرهن العقاري في السوق الثانوية ، مما يوفر جذبًا إضافيًا للموارد للإقراض.

البنوك تعمل في الاتجاه الأول والثاني الشركات المالية، الأموال (في جمهورية كازاخستان - شركة الرهن العقاري) ، وشراء أصول بنوك الرهن العقاري ، المضمونة برهن على الممتلكات ، ومن ثم إصدار الأوراق المالية نيابة عنهم. قروض الرهن العقاري مشروطة دائمًا برهن العقارات - الرهون العقارية.

شروط القرض العقاريالسماح للمقترض باستخدام الشقة المشتراة (أو العقارات الأخرى) كشقة خاصة به ، تقريبًا دون قيود ، ومع ذلك ، سيكون المقترض قادرًا على بيع الشقة أو التبرع بها أو استبدالها بعد سحب تعهده ، بعد السداد الكامل للشقة قرض ، أو إعادة إصدار العقد ل مالك جديد-موافقة الدائن.

أصدرت حكومة جمهورية كازاخستان مرسومًا "بشأن الموافقة على البرنامج تمويل طويل الأجلبناء المساكن وتطوير نظام الإقراض العقاري "بتاريخ 28 نوفمبر 2000 ، حدد رقم 1774 عددًا من الإجراءات التي تهدف إلى تحفيز بناء المساكن وإقراض الرهن العقاري. اعتبرت الحكومة النموذجين الألماني والماليزي للإقراض العقاري أكثر قبولاً لكازاخستان.

يعمل النموذج الألماني على مبدأ صندوق المنفعة المتبادلة. تتشكل الموارد الائتمانية للبنك من خلال جذب مدخرات المقترضين في المستقبل. يحق فقط لعميل البنك الحصول على قرض عقاري ، وبمبلغ يساوي تقريبًا مبلغ المدخرات. هذا النموذج أقل تحفيزًا للحصول على العقارات ، حيث تتحرك لحظة الاستحواذ في الوقت المناسب. لكن في نفس الوقت ، ولا تعتمد التقلبات على ذلك السوق الماليوالأسعار مال مستلف. الأفراد الذين يرغبون في التحسن الظروف المعيشيةيجب أن تعتني بهذا مقدمًا. في غضون 2-10 سنوات قبل شراء شقة أو منزل ، يجب أن يبدأوا في تحقيق وفورات مستهدفة في البنوك المتخصصة. عندما يتراكم ما يقرب من 45٪ من قيمة العقار ، يتلقى المشترون دعمًا حكوميًا بنسبة 10٪ من قيمة العقار. و قرض ميسرلمدة 10-15 سنة لبقية المدفوعات.

يعمل النموذج الماليزي من خلال إنشاء شركة رهن عقاري بنوك تجاريةيمكن بيع سندات الرهن العقاري واستخدام العائدات لمواصلة إقراض المال لشراء منزل. على عكس النموذج الألماني ، فإن لحظة الاستحواذ على العقارات لا تتأخر في الوقت المناسب.

لا تستبعد الحكومة استخدام النموذج الأمريكي في قروض الرهن العقاري في كازاخستان من خلال سوق الأوراق المالية المنظم.

يعتمد النموذج الأمريكي على مبدأين رئيسيين للإقراض: البناء وشراء المنازل. يقدم البنك قرض بناء لشركة مقاولات لشراء أرض ودفع تكاليف التصميم و أعمال البناء. ثم يرتبط المشتري مباشرة بعملية البناء ، حيث يتم إصدار قرض عقاري مقابل ضمان المنزل المستقبلي. يتم إصدار القرض بموجب قليل الاهتماملمدة 15 إلى 30 عامًا ، اعتمادًا على دخل المقترض. يتم إضفاء الطابع الرسمي على القرض من خلال عقد رهن عقاري أو سند ائتمان ، والذي بموجبه ، في حالة عدم سداد الدين ، تنتقل حقوق الملكية إلى الدائن. يمكن لمقرض الرهن العقاري بيع الرهن العقاري إلى الجمعية الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري وبالتالي يكون قادرًا على الاستمرار في إصدار القروض بالأموال المستلمة من هذا. هذا الأخير يكتسب المؤسسات الماليةالرهون العقارية وإصدار الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري. توجد إدارة الإسكان الفيدرالية للتأمين على الرهن العقاري. يستخدم هذا النموذج أيضًا لتطوير الإقراض التجاري للشركات الصغيرة المضمونة بالممتلكات.

على الرغم من بعض الاختلافات ، فإن جميع نماذج الإقراض العقاري المذكورة أعلاه تمثل خيارات جيدة لتحفيز شراء المنازل في بلدانهم.

في الظروف اقتصاد انتقاليبالنسبة لكازاخستان ، في ظل عدم وجود دخل ثابت لغالبية السكان ، يساهم الإقراض العقاري في تطوير سوق العقارات والاقتصاد بأكمله. حصلت قروض الرهن العقاري على أكبر تطور.

حاليًا ، يمكن للبنوك التجارية إصدار ثلاثة أنواع من قروض الرهن العقاري السكنية:

أ) قرض قصير الأجل أو طويل الأجل يقدم للمقترضين لشراء الأراضي وتطويرها لبناء المساكن في المستقبل ، قرض أرضي;
ب) قرض قصير الأجللبناء (إعادة بناء) المساكن المقدمة لتمويل أعمال البناء ، قرض بناء ؛
ج) قرض طويل الأجل لشراء مسكن - قرض لشراء مسكن.

الوثائق الرئيسية التي تحدد العلاقة بين البنك والمقترض عند منح القرض هي اتفاقية قرض واتفاقية رهن (رهن). تحدد اتفاقية القرض: الغرض من الحصول على القرض ، ومدة القرض ومبلغه ، وإجراءات إصدار القرض وسداده ، وأداة الإقراض (سعر الفائدة ، وشروط وتكرار تغييره) ، وتأمين التزامات المقترض ، والقرض شروط التأمين ، والعقوبات المفروضة على سوء الاستخدام وسداد القرض في الوقت المناسب ، ومبلغ وإجراءات دفع الغرامات ، وإجراءات إنهاء العقد ، والشروط الأخرى التي يتفق عليها المقرض والمقترض.

من أجل إنشاء آليات لتمويل بناء المساكن ، وحل مشاكل الإسكان لعامة السكان ، وخفض أسعار المساكن وتحفيز بناء المساكن ، تمت الموافقة على مفهوم تمويل بناء المساكن على المدى الطويل وتطوير نظام الإقراض العقاري في جمهورية كازاخستان من قبل مرسوم حكومة جمهورية كازاخستان بتاريخ 21 أغسطس 2000 رقم 1290.

وفقًا لهذا المفهوم ، في ديسمبر 2000 ، أنشأ البنك الوطني لجمهورية كازاخستان مشغلًا لسوق قروض الرهن العقاري الثانوية لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري طويلة الأجل للسكان الصادرة عن بنوك من الدرجة الثانية - شركة الرهن العقاري الكازاخستانية (KMC) ).

إجراءات الحصول على الرهن العقاري قرض سكنيفي إطار برنامج شركة كازاخستان للرهن العقاري يتكون من المراحل التالية:

1. التأهيل المسبق للمقترض. في هذه المرحلة ، يمكنك الحصول على جميع المعلومات اللازمة حول شروط الإقراض والحقوق والالتزامات وتقييم إمكانية الحصول على قرض رهن عقاري.
2. اختيار المسكن (عند الحصول على قرض لشرائه).
3. إجراء تقييم المساكن المختارة. يتم تنفيذ تقييم السكن المختار المثمن المستقلمرخصة من قبل الدولة.
4. الاكتتاب. في هذه المرحلة ، يقوم البنك بتقييم قدرة العميل على سداد القرض ، وكذلك التحقق من دقة المعلومات المقدمة. في نفس الوقت ، فإن أحد شروط الحصول على قرض هو التأمين على الحياة والعجز.
5- إبرام العقود:
6. عمل التسويات مع بائع المساكن.
7. تأمين شراء المساكن للسنة الأولى.
8. إبرام عقد الرهن العقاري تسجيل الدولةفي المركز العقاري.

تفترض شروط الإقراض القياسية نسبة مبلغ القرض إلى قيمة الضمان بمبلغ 70٪. في الوقت نفسه ، يُسمح بزيادة القرض حتى 85٪ ، مع مراعاة 15٪ تأمين في إحدى شركات التأمين. نسب الملاءة للمقترض (نسبة المدفوعات على القرض وجميع المدفوعات إلى صافي دخل الأسرة) مسموح بها في حدود 35-50٪.

الحكومة و البنك الوطنيتعتبر شركة KFGIK JSC إحدى أدوات التنفيذ برنامج الدولة، مما يسمح بتخفيض مبلغ الدفعة المقدمة على قروض الرهن العقاري في ظل وجود ضمان من شركة KFGIK JSC. دعمًا للمبادئ الرئيسية لبرنامج الدولة ، في 9 يونيو 2004 ، انضم KFGIK JSC إلى مذكرة التعاون بشأن تنفيذ البرنامج الحكومي لتطوير بناء المساكن في جمهورية كازاخستان للفترة 2005-2007 ، والذي تم إبرامه في مايو 2004 من قبل وزارة المالية في جمهورية كازاخستان ، البنوك من الدرجة الثانية وشركات الرهن العقاري ، بما في ذلك KMC ، التي تعد واحدة من شركاء KFGIK JSC وفقًا لاتفاقية التعاون المؤرخة 28 يوليو 2004.

في إطار البرنامج الخاص في إطار البرنامج الحاليقروض الرهن العقاري KMC ، رسم مبدئيعلى قروض الرهن العقاري سيتم تخفيضها إلى 10٪ وفقًا للضمانات الإلزامية من قبل شركة KFGIK JSC.

هناك إجراءات معينة لضمان قروض الرهن العقاري. يتعاون البنك مع الصندوق على أساس الاتفاقية العامة ، والتي بموجبها يلتزم الدائن بالوفاء بالمتطلبات التالية:

1) التنفيذ السليم المتطلبات المعمول بهاالصندوق والاتفاقية العامة ؛
2) الاكتتاب في الوقت المناسب وبجودة عالية لقروض الرهن العقاري ؛
3) إعلام المقترضين بإمكانية الحصول على قروض عقارية مضمونة.
4) إتاحة الفرصة للصندوق للتحقق بحرية من المعلومات والوثائق المتعلقة بقرض الرهن العقاري المضمون.
5) إخطار الصندوق في الوقت المناسب ببدء إجراءات الحجز وإتمامه وتاريخ ووقت ومكان المزاد ونتائج المزاد مع توفير المستندات التي تثبت ذلك ؛
6) إخطار الصندوق في الوقت المناسب بشأن الإنهاء اتفاقية الرهن العقاريبسبب وفاء المقترض بالتزاماته بموجب اتفاقية قرض الرهن العقاري ، ووقوع الأحداث المؤمن عليها بموجب اتفاقيات التأمين التي أبرمها المقترض مع شركات التأمين ، وتحويل الدائن للممتلكات المرهونة إلى ممتلكاته الخاصة عند إعلان عدم صلاحية المزاد ، بيع العقار المرهون في المزاد والحالات الأخرى المنصوص عليها في الاتفاقية العامة ؛
7) تقديم معلومات أخرى إلى الصندوق في الوقت المناسب وفقًا لهذه القواعد وشروط الاتفاقية العامة ؛
8) استيفاء المتطلبات الأخرى ، المنصوص عليها في القانونجمهورية كازاخستان.

يقوم الصندوق بتزويد المقرض بكافة المستندات المتعلقة بضمان قرض الرهن العقاري.

من تاريخ توقيع الاتفاقية العامة ، يحق للبنك الدائن أن يتقدم إلى الصندوق بطلب ضمان قرض عقاري.

قبل تقديم طلب إلى الصندوق ، يقوم المُقرض بتأهيل مقترض محتمل مسبقًا وفقًا لمتطلبات الصندوق. عند اعتماد الرأي الإيجابي ، يرسل الصندوق نسختين للبنك الدائن التزام الضمان

في الربع الرابع من عام 2010 ، اتضح ذلك بالنسبة لمعظم البنوك أولويةهو الإقراض والمجموعة عروض القروضملفت للنظر في تنوعها - إلى المنتجات التقليدية مثل الرهون العقارية وقروض السيارات وبطاقات الائتمان ، بدأت البنوك في إضافة برامج أكثر تعقيدًا ، مثل برامج الادخار. امتد إبداع البنوك ليس فقط لتغيير شروط المنتجات لصالح العملاء ، ولكن أيضًا لإضافة خيارات إضافية لبرامج الإقراض المختلفة

كما يظهر في الشكل. في عام 2010 ، أظهرت البنوك نموًا ثابتًا ، إن لم يكن سريعًا ، في محفظة قروضها. اعتبارًا من 1 ديسمبر 2010 ، بلغ حجم محفظة القروض 3.9 تريليون روبل ، في حين أظهر سوق الإقراض الديناميكيات الإيجابية الأكبر في أغسطس من هذا العام - بزيادة قدرها 1.95٪.

الشكل 7.

تستمر أحجام القروض الممنوحة للأفراد في النمو ، على الرغم من حقيقة أن العديد من مؤسسات الائتمان تبذل قصارى جهدها لإخفاء التكلفة الحقيقية للقرض عن المقترض المحتمل في مرحلة معالجة طلب القرض. تلتزم البنوك ، التي تعلن عن منتجات قروضها ، بالصمت أو لا تكشف بشكل كامل عن معلومات حول معدلات الفائدة الحقيقية المفروضة على استخدام القرض والعمولات والمدفوعات الإضافية المخفية الأخرى على القرض.

تشير الإحصاءات إلى أن معظم مواطنينا يتخذون قرارًا متسرعًا عند شراء البضائع على أقساط. وهذه مشكلة خطيرة للغاية. في الوقت نفسه ، لا يدرس الروس شروط الإقراض بالتفصيل ، وهو ما يندمون عليه لاحقًا بسبب ذلك. في عملية خدمة القرض ، "يتعثرون" في دفعات إضافية وشروط اتفاقية القرض.

يتكون هيكل المدفوعات بموجب اتفاقية القرض من المكونات التالية:

- سداد أصل الدين
- الفائدة على القروض
- تكاليف التأمين
- مدفوعات إضافية

إذا قرأ المقترض نص اتفاقية القرض بعناية ، فسيكون قادرًا على العثور فيه على العناصر ذات الصلة المطبوعة بحروف صغيرة ، والتي لم ينتبه لها ممثلو البنك عند التقدم بطلب للحصول على قرض. يمكننا أن نقول بأمان أن إخفاء التكلفة الحقيقية للقرض عن طريق إخفاء المدفوعات الإضافية هو نوع من الحيلة المستخدمة لجذب العملاء.

وبالتالي فهي من أهم المشاكل الإقراض الاستهلاكيهو أن المقترض المحتمل لا يكون دائمًا قادرًا على دراسة وفهم شروط اتفاقية القرض بشكل مستقل. بدلاً من التقدم بطلب للحصول على قرض سريع ، على سبيل المثال ، بمعدل 10٪ سنويًا بالإضافة إلى مدفوعات إضافية خفية (مما أدى إلى ما يقرب من 50٪ على قرض تم الحصول عليه لمدة عام) ، يكون من المربح أكثر بكثير الاتصال ببنك يقدم 20٪ سنويًا و لا يتطلب أي مدفوعات إضافية. كقاعدة عامة ، يختار العميل فائدة معلنة أقل (10٪ سنويًا) وسيتقدم بطلب للحصول على قرض مباشرة في نقطة البيع ، ونتيجة لذلك ، سيستفيد من أسوأ عرض.

تقوم العديد من مؤسسات الائتمان بإطلاع عملائها على تفاصيل اتفاقية القرض فقط بعد إصدار القرض. من غير المرجح أن يعيد هؤلاء العملاء استخدام سعر الفائدة المنخفض والفرصة تخليص سريعيُقرض. هذه الظاهرة تقوض بطبيعة الحال ثقة الجمهور في مؤسسات الائتمان.

لإجراء تحليل موضوعي شامل ، من الضروري إجراء حسابات رياضية إضافية ، لأن في الوقت الحالي ، يفقد سعر الفائدة على القرض المعلن عنه في الإعلانات دوره كمبدأ توجيهي للمقترضين المحتملين. ونتيجة لذلك ، تترك البنوك للعملاء بمفردهم إعلانات إقراض استهلاكية قوية لا يستطيع الشخص الذي ليس لديه الكثير من وقت الفراغ والمهارات الرياضية الجيدة فهمه بسرعة.

بالإضافة إلى ذلك ، هناك مشكلة لا تقل أهمية وهي أن ظاهرة المنافسة غير العادلة تُلاحظ حاليًا في سوق إقراض التجزئة ، أي البنوك التي تقدم قروضًا للسكان بشروط أكثر ملاءمة تفقد العملاء المحتملين بسبب المنافسين عديمي الضمير الذين يقدمون معلومات إعلانية متحيزة لا تكشف التكلفة الحقيقية لمنتج القرض.

حتى الآن ، تتمتع البنوك التجارية بفرصة إملاء شروطها على المستهلك وتحديد أسعار فائدة عالية. ولكن سرعان ما ستعتمد القدرة التنافسية ، والمعركة الشديدة لكل عميل ، وإمكانية البقاء والتطور في سوق الإقراض للأفراد على قدرة البنك على إنشاء بنك خاص به. سياسة التسعير، مما يعني القدرة على العمل مع القروض المتعثرة.

هناك مشكلة أخرى مهمة للغاية في الإقراض الاستهلاكي وهي الحصة المتزايدة من التخلف عن سداد القروض. حتى الآن ، وفقًا للإحصاءات الرسمية فقط ، يبلغ متوسط حصة القروض المتعثرة في محافظ البنوك 1.3٪. وبحسب بيانات غير رسمية ، يصل المستوى الحقيقي للديون المتعثرة في بعض البنوك إلى 5-6٪ من محفظة القروض. وتجدر الإشارة إلى أن هذه الأرقام لا تنطبق على الإقراض العقاري.

أحد الأسباب الرئيسية لهذا المستوى من مشكلة الديون (المرتفعة إلى حد ما) هو أن تحسين أساليب وأنظمة تقييم المخاطر في البنوك الروسية لم يواكب التطور السريع في السوق. لذلك ، غالبًا ما تختار البنوك "طريقة التعامل" التالية مع الديون المعدومة - تغطي معدلات التخلف عن السداد الحالية والمتوقعة على القروض معدلات الفائدة والعمولات والتعريفات المرتفعة جدًا على هذه المنتجات.

لتجنب أزمة عدم الثقة المتصاعدة بسبب الافتقار إلى الشفافية في شروط الإقراض ، يجب على المقترضين المحتملين أن يفهموا كم سيكلفهم لخدمة القرض ، ويتعين على مؤسسات الإقراض إبلاغ العملاء في مرحلة معالجة طلب القرض بكل شيء. شروط الإقراض ذات الصلة ، مدفوعات مبلغ مقطوعوتحصيل المدفوعات بشكل دوري لفترات الفوترة.

فيما يتعلق بحل مشكلة تخفيض الديون المعدومة ، يمكن تطبيق عدة خيارات لتنظيم العمل بها:

1. إنشاء قسم منفصل في البنك مسؤول عن التعامل مع الديون المعدومة ، أو إنشاء شركة "تابعة" في البنك - وكالة تحصيل تتعامل فقط مع الديون المعدومة للبنك.
2. تحويل الديون للتحصيل إلى شركات غير متخصصة.
3. تحويل الديون المعدومة للتحصيل لوكالات التحصيل المستقلة المتخصصة في التعامل مع القروض المتعثرة.

فيما يتعلق بزيادة الربحية في الإقراض الاستهلاكي ، في هذه القضيةنحن نتحدث عن تقليل عدد من المخاطر ، عن تقليل الخسائر بسبب العمليات غير الفعالة ، والإجراءات غير الفعالة.

هناك عدة طرق لتقليل الخسائر في الإقراض الاستهلاكي. بادئ ذي بدء ، هذا بالطبع هو تقليل المخاطر عند إصدار قرض ، أي تعظيم الاستفادة من قرار منح القرض. ثانيًا ، هو تحسين العمل مع الديون المعدومة التي تنشأ في أي بنك. وهذا دعم للمقترضين الحاليين (أي كيفية تقليل المخاطر في العملية ، عندما يكون الدين قد صدر بالفعل).

ما هي بالضبط الطريقة لحل هذه القضايا؟

من ناحية ، من الممكن تشديد نظام التسجيل أو سياسة الإصدار على الفور ، أي سياسة ائتمانية متحفظة. يوفر محفظة قروض عالية الجودة. من ناحية أخرى ، من الممكن توسيع سوق إصدار القروض ، ولكن بعد ذلك تزداد محفظة المخاطر. في الوقت نفسه ، تجدر الإشارة إلى أنه في ظل كلا النوعين من السياسة ، يتم مراقبة الوضع جزئيًا فقط. من المعروف أنه في عملية الإقراض الاستهلاكي ، حوالي 80٪ من الخسائر الرئيسية هي خسائر ناتجة عن احتيال واضح ، ولكن 20٪ (تمامًا) نسبة كبيرة) - خسائر بسبب ظروف مختلفة. بالنسبة لسياسة الائتمان المحافظة ، فإن المهمة الرئيسية هي تحليل مقارنتيار الإدخال والقاعدة الحالية (لفهم من يمكن جذب الآخرين من دفق الإدخال). بادئ ذي بدء ، هذا تحليل خبير. باستخدام طرق مختلفة ، يتم تحليل التدفق واستخلاص النتائج من قبل الخبراء.

هناك الحلول التالية لتحسين جودة القرارات المتخذة:

تحسين نظام اتخاذ القرار لمقدم الطلب:

تحسين دقة التنبؤ من خلال تحديد أنواع مختلفة من السلوك غير المرغوب فيه ؛

بناء طرق منفصلة لمجموعات مختلفة من العملاء ؛

اتخاذ قرارات شاملة لكل مقترض ( الحد الائتماني، معدل ، مدة).

تحسين العمل بالديون المعدومة:

التنبؤ بسلوك المقترض المتعثر واعتماد استراتيجية عمل له ؛

تحليل وتحسين إدارة الديون المعدومة.

التنبؤ المستمر باحتمالية التخلف عن السداد للمقترضين الحاليين بناءً على سلوكهم.

تحسين الأموال المحجوزة من خلال توقع عدد المدفوعات المتأخرة للشهر التالي.

أما بالنسبة لمشكلة المنافسة غير المشروعة ، فلا بد من الآتي لإزالتها. يجب على المقرضين وصف الإجراء وتكرار استحقاق الفائدة ، وتزويد المقترض بجدول المدفوعات المخططة ، ومطالبة العميل بتقديم المستندات اللازمة لتقييم الجدارة الائتمانية للمقترض ، وتقديم معلومات عن الأنواع المحتملة لضمانات القروض. إذا كان في الإعلان خدمات بنكيةبالنسبة للإقراض للأفراد ، يتم الإبلاغ عن واحد على الأقل من نفقات العميل للقرض المستلم ، ثم يجب الإشارة إلى الدفعات المتبقية.

في ظل الظروف الحالية ، يحتاج المستهلك العادي إلى معيار بسيط ومفهوم ، يمكن على أساسه مقارنة عروض البنوك المختلفة. يُقترح استخدام معدل الفائدة السنوي الفعلي (معدل النسبة السنوية للرسوم ، والمختصر باسم APR) ، والذي يُستخدم عند إقراض الأفراد في المملكة المتحدة منذ عام 1974. هذا المؤشرهو تقييم موضوعي للتكلفة الحقيقية لقرض استهلاكي ويمكن أن يكون بمثابة المبدأ التوجيهي الرئيسي للعملاء الذين يختارون لصالح منتج قرض معين. إن النشر في الإعلان عن حجم سعر الفائدة السنوي الفعلي من شأنه أن يجلب الشفافية اللازمة ، والتي من شأنها أن تسمح لكل عميل محتمل باتخاذ خيار مستنير لصالح منتج أو آخر من منتجات القروض المقترحة.

مع مشكلة المنافسة غير المشروعة وانتهاكات قانون حماية المنافسة في السوق الخدمات الماليةالقتال FAS. تحدد هذه الخدمة المؤسسات المالية عديمة الضمير التي تخفي أو تخبر المقترضين المحتملين بشكل متحيز عن حجم أسعار الفائدة الحقيقية لاستخدام القرض والعمولات والمدفوعات الإضافية المخفية الأخرى.

11 مارس 2005 FAS و البنك المركزيوضع الاتحاد الروسي توصيات للبنوك بهدف "منع مؤسسات الائتمان من الحصول على مزايا غير تنافسية" عند إقراض الأفراد. كان جوهر هذه التوصيات هو الإفصاح عن شروط منح القروض وخدمتها وسدادها. تنص التوصيات المقترحة على وجه التحديد على ما يلي:

يجب أن يتلقى المستهلك المعلومات قبل إبرام اتفاقية القرض. في حالة استخدام المصطلحات المصرفية الخاصة ، تقدم مؤسسة الائتمان تفسيرات مناسبة لها بحيث تكون المعلومات مفهومة للأشخاص الذين ليس لديهم معرفة خاصة في هذا المجال ومتاحة دون استخدام تقنيات المعلومات والاتصالات.

يجب أن تتضمن المعلومات:

اسم مؤسسة ائتمانية، رقم التسجيل ، الموقع ، رقم الاتصالو WEB- موقع مؤسسة الائتمان ؛

الحد الأدنى (الأقصى) لمدة القرض الاستهلاكي ؛

الحد الأدنى (الأقصى) لمبلغ القرض الاستهلاكي (حد الائتمان) ، وكذلك عملة القرض الاستهلاكي ؛

نفقات المستهلك على القرض المستلم ، وتتألف من فائدة سنويةللائتمان الاستهلاكي ، والذي يشمل جميع أنواع المدفوعات لمؤسسة الائتمان والأطراف الثالثة ذات الصلة بتوفير واستخدام وسداد القرض ؛

إجراءات وشروط النظر في طلب المستهلك للحصول على قرض ؛

شروط السداد المبكرالائتمان ، إلخ.

هدف:ضع في اعتبارك ميزات الإقراض للأفراد.

أسئلة المحاضرة:النظر في الممارسة الحالية للإقراض الاستهلاكي.

الجمهور المستهدف من إقراض التجزئة هم الأفراد الذين لديهم تدفقات نقدية مستقرة تسمح لهم بسداد مبلغ الدين الرئيسي والفائدة على القرض طوال فترة الائتمان بأكملها (بما في ذلك رواد الأعمال من القطاع الخاص الذين يطورون وينفذون أعمالًا مربحة).

إجراءات إصدار وسداد القروض للأفراد. المستندات التي يقدمها المقترض للبنك للحصول على قرض:

طلب قرض

جواز السفر أو وثيقة معادلة ؛

شهادة من مكان عمل المقترض والضامنين على الدخل ومقدار الاستقطاعات ؛

إقرار الدخل ، المصدق عليه من مكتب الضرائب ، للمواطنين الذين يمارسون أنشطة ريادة الأعمال ؛

جوازات السفر (المستندات التي تحل محلها) الضامنين والمراهنين ؛

مستندات أخرى حسب الحاجة.

عند تقديم تعهد بملكية كضمان لسداد القرض ، يجب على المقترض توفير:

المستندات التي تؤكد ملكية العقار: شهادة ملكية شقة ، منزل ، اتفاقية خصخصة ، عقد بيع ، تبادل ، إلخ ، بما في ذلك شهادة ملكية قطعة أرض ، عقد ملكية للأرض من الدولة ؛

بوليصة تأمين يتصرف بموجبها البنك بصفته المستفيد ، مع تجديد سنوي إلزامي (أو أي تكرار آخر) للقيمة الكاملة للممتلكات أو للمبلغ الذي يضمنه التعهد. يجب التأمين على الممتلكات ضد المخاطر المحتملة ؛

وثيقة عن الحدود الإقليمية لقطعة الأرض ؛

مخطط الطابقمنازل (للمباني السكنية ، البيوت الصيفية) ؛

مرسوم قبول تشغيل مبنى سكني ؛

إذن هيئات الدولة لبناء وتصميم وتقدير الوثائق المتفق عليها وفقًا للإجراءات المعمول بها ؛

شهادة من الهيئة التي أجرت التسجيل والجرد الفني للعقار.

نسخة من الحساب المالي والشخصي (للشقة) ؛

مقتطف من كتاب البيت.

المستندات التي تؤكد عدم وجود دين على المدفوعات الإلزامية ؛

خصائص المسكن

شهادة تسجيل؛

موافقة موثقة من جميع مالكي الشقة على نقلها كتعهد ، وإذا كان هناك قاصرون في الأسرة ، إذن من سلطات الوصاية والوصاية.

عند رهن العقار المقتنى ، يتم تقديم المستندات ذات الصلة في غضون ثلاثة أشهر بعد استلام القرض:

أ) عند تعهد المركبات:

شهادة تقنية؛

بوليصة تأمين يكون البنك بموجبها هو المستفيد.

يجب تأمين المركبة ضد مخاطر السرقة والتلف.

ب) عند رهن الأوراق المالية:

ضمانات؛

مستخرج من سجل مساهمي البنك.

علاوة على ذلك ، يتحقق البنك من المستندات التي قدمها العميل والمعلومات المحددة في المستندات والاستبيان ، من حيث الموثوقية والتنفيذ الصحيح والامتثال للقانون المعمول به ، ويحدد ملاءة العميل والحد الأقصى لمبلغ القرض.

للبنك الحق في رفض منح القرض في الحالات التالية:

إذا ، عند التحقق من الحقائق التي تم الكشف عنها بتقديم مستندات مزورة أو معلومات كاذبة ؛

إذا كانت ملاءة المقترض أو ضمان سداد القرض المقدم لا يفي بالمتطلبات المحددة.

إصدار وسداد الائتمان الاستهلاكي. بعد اتخاذ قرار إيجابي بشأن إصدار القرض: اتفاقية قرض وجدول سداد قرض والتزام عاجل.

يتم الاتفاق على جميع شروط تقديم القروض الاستهلاكية مع طرفين - المقرض والمقترض - وهي محددة في اتفاقية القرض. عند إبرام اتفاقية قرض ، تعرض البنوك بالفعل على المقترض الانضمام إلى الشروط المعيارية المعدة مسبقًا ، والتي تعتمد على نوع القرض الاستهلاكي المقدم. عادة ، تخضع فقط الشروط الأساسية مثل مبلغ القرض ، ومقدار الرسوم الخاصة به ، وفترة استخدام القرض للاتفاق ، وفي كثير من الأحيان - مقدار الغرامات.

تقبل البنوك حاليًا كضمان:

1) ضمانات المواطنين الذين لديهم مصدر دخل دائم ؛

2) ضمانات المؤسسات المليئة والمنظمات - عملاء البنك ؛

3) أوراق مالية سائلة مرهونة من قبل فرد.

4) الأوراق المالية السائلة المرهونة من قبل كيان قانوني.

5) العقارات والمركبات والممتلكات المرهونة.

عند استخدام الممتلكات كضمان ورهن ، يتم إصدار القرض بعد تنفيذ اتفاقيات الكفالة والرهن وفقًا للإجراءات المعمول بها والتأمين لصالح البنك في إحدى شركات التأمين التي يقدمها البنك للممتلكات المرهونة. الاستثناءات هي رهن الممتلكات المقتناة ومشاريع البناء. في هذه الحالة ، تنص الاتفاقية على التزام المقترض بتقديم بوليصة تأمين للبنك والمستندات اللازمة لإبرام اتفاقية رهن:

عند رهن الممتلكات المكتسبة خلال شهرين من تاريخ إصدار القرض ؛

عند رهن شيء قيد التنفيذ - خلال الفترة المحددة باتفاق الطرفين ، ولكن ليس أكثر من عام واحد من تاريخ إصدار القرض.

تم وضع حد للعمر للمقترضين والضامنين. لحساب القرض ، يفتح البنك حساب قرض. حساب القرض ليس حسابًا للمقترض ، ولكنه حساب بنكي داخل الميزانية العمومية. يعكس مبلغ القرض الذي تم إصداره بالفعل للمقترض. كقاعدة عامة ، يقدم البنك للمقترض قرضًا عن طريق إصدار أموال من مكتب النقد أو عن طريق التحويل المصرفي عن طريق: التحويل إلى حسابه تحت الطلب المفتوح لدى هذا البنك ، والقيد في حساب البطاقة البلاستيكية للمقترض ، ودفع الفواتير التجارية وغيرها من المنظمات ، التحويل إلى حسابات رجال الأعمال.

1) يتحكم في وفاء المقترض بشروط الاتفاقية ؛

2) يقوم بالتحقق من التقارير المتعلقة بإنفاق الأموال. يجب على المقترض أن يقدم للبنك ، في غضون شهرين من تاريخ الحصول على قرض لشراء عقار ، مستندات تؤكد ملكيته للعقار المكتسب ؛

3) إجراء التفتيش في الموقع. تحدد المراجعة مدى امتثال الكائنات قيد الإنشاء للمشاريع ، ووجود مواد بناء غير منفقة ، وامتثال العمل المنجز بالفعل مع الحجم المشار إليه في التقارير المتعلقة بإنفاق الأموال بموجب القرض ؛

4) اتخاذ تدابير لسداد الديون المتأخرة ؛

5) إجراء تعديلات على شروط القرض والاتفاقيات الأخرى ، وفي حالة مخالفة المقترض لشروط اتفاقية القرض ، يجوز له حل مسألة إنهاء الاتفاقية من جانب واحد ؛

6) إدخال المعلومات اللازمة في قاعدة بيانات فرادى المقترضين ؛

7) يقوم بعمليات تكوين احتياطي للخسائر المحتملة على القروض.

لدفع غرامة ؛

لسداد الفوائد المتأخرة ؛

لدفع الفائدة العاجلة ؛

لسداد القروض المتأخرة

يتم سداد القرض ودفع الفوائد والغرامات:

1) نقدًا ، من خلال مكتب النقدية ؛

2) التحويل من حسابات الودائع ؛

3) من خلال الاستقطاعات من الأجور والمعاشات ؛

4) الحوالات عن طريق شركات الاتصالات أو غيرها.

بالإضافة إلى ذلك ، يحتفظ البنك دائمًا بالحق في التحصيل المبكر للقرض. في حالة عدم استلام المدفوعات لسداد دين القرض من المقترض ، يقوم البنك بتحويل تحصيله إلى الضمان المقدم لهذا القرض. يتم سداد القروض غير القابلة للتحصيل مقابل مخصص خسائر القروض المحتملة.

قروض الرهن العقاري الصادرة مقابل ضمانات العقارات ، بما في ذلك ملكية الأرض ، هي أيضًا أحد أشكال الإقراض المستخدمة على نطاق واسع في اقتصاد السوق ، مما يضمن موثوقية المعاملة. يساهم تطويرها في زيادة النشاط الاستثماري للكيانات الاقتصادية في ظل ظروف نقص الموارد الائتمانية طويلة الأجل وارتفاع معدلات التضخم.

يشمل نظام الإقراض العقاري مجالين:

الإصدار المباشر لقروض الرهن العقاري لكيانات الأعمال والسكان ؛

بيع قروض الرهن العقاري في السوق الثانوية ، مما يوفر جذبًا إضافيًا للموارد للإقراض.

تعمل البنوك في الاتجاه الأول ، وتشارك الشركات المالية والصناديق (في جمهورية كازاخستان - شركة رهن عقاري) في الاتجاه الثاني ، وشراء أصول بنوك الرهن العقاري المضمونة برهن عقاري ، ثم إصدار الأوراق المالية نيابة عنهم . قروض الرهن العقاري مشروطة دائمًا برهن العقارات - الرهون العقارية.

تسمح شروط قرض الرهن العقاري للمقترض باستخدام الشقة المشتراة (أو العقارات الأخرى) كشقة خاصة به ، تقريبًا دون قيود ، ومع ذلك ، سيتمكن المقترض من بيع الشقة أو التبرع بها أو استبدالها بعد إزالتها كرهن ، بعد سداد القرض بالكامل ، أو إعادة تنفيذ العقد لمالك جديد ، بموافقة المقرض.

حددت حكومة جمهورية كازاخستان ، بموجب مرسومها "بشأن الموافقة على برنامج التمويل طويل الأجل لبناء المساكن وتطوير نظام الإقراض العقاري" المؤرخ 28 نوفمبر 2000 رقم 1774 ، عددًا من التدابير التي تهدف إلى تحفيز بناء المساكن والإقراض العقاري. اعتبرت الحكومة النموذجين الألماني والماليزي للإقراض العقاري أكثر قبولاً لكازاخستان.

يعمل النموذج الألماني على مبدأ صندوق المنفعة المتبادلة. تتشكل الموارد الائتمانية للبنك من خلال جذب مدخرات المقترضين في المستقبل. يحق فقط لعميل البنك الحصول على قرض عقاري ، وبمبلغ يساوي تقريبًا مبلغ المدخرات. هذا النموذج أقل تحفيزًا للحصول على العقارات ، حيث تتحرك لحظة الاستحواذ في الوقت المناسب. لكن في نفس الوقت لا تعتمد على التقلبات في السوق المالية وأسعار الأموال المقترضة. يجب على الأشخاص الراغبين في تحسين ظروفهم المعيشية الاهتمام بهذا مسبقًا. في غضون 2-10 سنوات قبل الاستحواذ على شقة أو منزل ، يجب أن يبدأوا في تحقيق مدخرات مستهدفة في البنوك المتخصصة. عندما يتراكم ما يقرب من 45٪ من قيمة العقار ، يتلقى المشترون دعمًا حكوميًا بنسبة 10٪ من قيمة العقار. بالإضافة إلى قرض تفضيلي لمدة 10-15 سنة لبقية المدفوعات.

يعمل النموذج الماليزي من خلال إنشاء شركة رهن عقاري يمكن للبنوك التجارية بيع سندات الرهن العقاري لها واستخدام العائدات لمواصلة الإقراض لشراء منزل. على عكس النموذج الألماني ، فإن لحظة الاستحواذ على العقارات لا تتأخر في الوقت المناسب.

يعتمد النموذج الأمريكي على مبدأين رئيسيين للإقراض: البناء وشراء المنازل. يقدم البنك قرض بناء لشركة مقاولات لشراء أرض ودفع تكاليف أعمال التصميم والبناء. ثم يرتبط المشتري مباشرة بعملية البناء ، حيث يتم إصدار قرض عقاري مقابل ضمان المنزل المستقبلي. يتم إصدار القرض بسعر فائدة منخفض لمدة 15 إلى 30 عامًا ، اعتمادًا على دخل المقترض. يتم إضفاء الطابع الرسمي على القرض من خلال عقد رهن عقاري أو سند ائتمان ، والذي بموجبه ، في حالة عدم سداد الدين ، تنتقل حقوق الملكية إلى الدائن. يمكن لمقرض الرهن العقاري بيع الرهن العقاري إلى الجمعية الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري وبالتالي يكون قادرًا على الاستمرار في إصدار القروض بالأموال المستلمة من هذا. هذا الأخير يشتري الرهون العقارية من المؤسسات المالية ويصدر الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري. توجد إدارة الإسكان الفيدرالية للتأمين على الرهن العقاري. يستخدم هذا النموذج أيضًا لتطوير الإقراض التجاري للشركات الصغيرة المضمونة بالممتلكات.

في سياق الاقتصاد الانتقالي لكازاخستان ، وفي ظل عدم وجود دخل ثابت لغالبية السكان ، يساهم الإقراض العقاري في تطوير سوق العقارات والاقتصاد بأكمله. حصلت قروض الرهن العقاري على أكبر تطور.

حاليًا ، يمكن للبنوك التجارية إصدار ثلاثة أنواع من قروض الرهن العقاري السكنية:

أ) قرض قصير الأجل أو طويل الأجل يُمنح للمقترضين من أجل حيازة الأراضي وتطويرها لبناء المساكن في المستقبل ، وهو قرض أرض ؛

ب) قرض قصير الأجل لبناء (إعادة بناء) المساكن المقدمة لتمويل أعمال البناء ، قرض البناء ؛

ج) قرض طويل الأجل لشراء مسكن - قرض لشراء مسكن.

يتكون إجراء الحصول على قرض سكني بموجب برنامج شركة الرهن العقاري في كازاخستان من الخطوات التالية:

1. التأهيل المسبق للمقترض. في هذه المرحلة ، يمكنك الحصول على جميع المعلومات اللازمة حول شروط الإقراض والحقوق والالتزامات وتقييم إمكانية الحصول على قرض رهن عقاري.

2. اختيار المسكن (عند الحصول على قرض لشرائه).

3. إجراء تقييمات الممتلكات.يتم إجراء تقييم السكن المختار من قبل مثمن مستقل لديه ترخيص حكومي.

4. الاكتتاب. في هذه المرحلة ، يقوم البنك بتقييم قدرة العميل على سداد القرض ، وكذلك التحقق من دقة المعلومات المقدمة. في نفس الوقت ، فإن أحد شروط الحصول على قرض هو التأمين على الحياة والعجز.

5. إبرام العقود:

6. عمل التسويات مع بائع المساكن.

7. تأمين شراء المساكن للسنة الأولى.

8. إبرام اتفاقية الرهن العقاري وتسجيلها لدى الدولة في المركز العقاري.

تعتبر الحكومة والبنك الوطني JSC "KFGIK" كأحد أدوات تنفيذ برنامج الدولة الذي يسمح بتخفيض مبلغ الدفعة المقدمة على قروض الرهن العقاري في ظل وجود ضمان من JSC "KFGIK". دعمًا للمبادئ الرئيسية لبرنامج الدولة ، في 9 يونيو 2004 ، انضم KFGIK JSC إلى مذكرة التعاون بشأن تنفيذ البرنامج الحكومي لتطوير بناء المساكن في جمهورية كازاخستان للفترة 2005-2007 ، والذي تم إبرامه في مايو 2004 من قبل وزارة المالية في جمهورية كازاخستان ، البنوك من الدرجة الثانية وشركات الرهن العقاري ، بما في ذلك KMC ، التي تعد واحدة من شركاء KFGIK JSC وفقًا لاتفاقية التعاون المؤرخة 28 يوليو 2004.

وفقًا للبرنامج الخاص في إطار برنامج الإقراض العقاري الحالي من KMC ، سيتم تخفيض الدفعة المقدمة على قروض الرهن العقاري إلى 10٪ وفقًا للضمان الإلزامي لشركة KFGIK JSC.

1) الوفاء بالشروط المحددة للصندوق والاتفاقية العامة ؛

2) الاكتتاب في الوقت المناسب وبجودة عالية لقروض الرهن العقاري ؛

3) إعلام المقترضين بإمكانية الحصول على قروض عقارية مضمونة.

4) إتاحة الفرصة للصندوق للتحقق بحرية من المعلومات والوثائق المتعلقة بقرض الرهن العقاري المضمون.

5) إخطار الصندوق في الوقت المناسب ببدء إجراءات الحجز وإتمامه وتاريخ ووقت ومكان المزاد ونتائج المزاد مع توفير المستندات التي تثبت ذلك ؛

6) إخطار الصندوق في الوقت المناسب بإنهاء اتفاقية الرهن العقاري الناجم عن وفاء المقترض بالتزاماته بموجب اتفاقية قرض إسكان الرهن العقاري ، ووقوع الأحداث المؤمن عليها بموجب اتفاقيات التأمين التي أبرمها المقترض مع شركات التأمين ، وتحويل الدائن لمبلغ القرض السكني. الممتلكات المرهونة في ممتلكاته عند إعلان عدم صلاحية المزاد ، وبيع العقار المرهون في المزاد والحالات الأخرى المنصوص عليها في الاتفاقية العامة ؛

7) تقديم معلومات أخرى إلى الصندوق في الوقت المناسب وفقًا لهذه القواعد وشروط الاتفاقية العامة ؛

8) استيفاء المتطلبات الأخرى المنصوص عليها في تشريعات جمهورية كازاخستان.

يقوم الصندوق بتزويد المقرض بكافة المستندات المتعلقة بضمان قرض الرهن العقاري.

من تاريخ توقيع الاتفاقية العامة ، يحق للبنك الدائن أن يتقدم إلى الصندوق بطلب ضمان قرض عقاري. قبل تقديم طلب إلى الصندوق ، يقوم المُقرض بتأهيل مقترض محتمل مسبقًا وفقًا لمتطلبات الصندوق. عند اعتماد رأي إيجابي ، يرسل الصندوق نسختين من التزام الضمان إلى البنك الدائن

أسئلة للفحص الذاتي

1. تصنيف قروض التجزئة وكائنات الإقراض.

2. تحديد ملاءة المقترضين الأفراد.

3. إجراءات إصدار وسداد وتحليل ضمان القروض الممنوحة.

4. سوق قروض المستهلك في كازاخستان: مشاكل وحلول.

5. الإقراض العقاري: جوهر ومبادئ ونماذج الإقراض العقاري.

6. البنية التحتية لنظام الرهن العقاري في كازاخستان.

1. المصرفية: التوجيه الاستراتيجي. إد. في بلاتونوف ، إم هيغينز ، إم كونسبانكر ، 1998

2. المصرفية. كتاب مدرسي ، أد. دكتوراه في الاقتصاد ، البروفيسور إسكاكوف ، ألماتي ، الاقتصاد ، 2011

3. المصرفية. كتاب مدرسي ، أد. دكتور في الاقتصاد ، البروفيسور Lavrushin OI ، موسكو ، 2008

4. Panova G.S. سياسة الائتمانبنك تجاري. م: ICC "DIS"، 2006

5. Panova G.S. تحليل الوضع الماليبنك تجاري. م: "المالية والإحصاء" ، 2005.
6. روز س بيتر. إدارة البنوك. تقديم الخدمات المالية. موسكو ، Delo LTD ، 1998

يانوف فيتالي فاليريفيتش

وثيقة. اقتصاد علوم ، أستاذ ، PVSUS ، Tolyatti ، RF البريد الإلكتروني: [بريد إلكتروني محمي]

الاتجاهات الحديثة في إقراض التجزئة

حاشية. ملاحظة

المرحلة الحالية من تشكيل الوطني النظام المصرفيينطوي على عمل سوق الإقراض الاستهلاكي ، مزيد من التطويرنظام الإقراض بالتجزئة وتحسين عناصره التي تساعد على تحفيز طلب السكان على السلع والخدمات ، ونتيجة لذلك ، زيادة مستوى رفاهيتهم وخلق دوافع إضافية النمو الاقتصادي. تجارة التجزئة هي مؤشر على استقرار الاقتصاد وتطوره التدريجي ونموه دخل حقيقيالسكان ، وزيادة الاستهلاك والحاجة إلى الادخار ، وحجم الودائع التي تم جذبها والقروض المودعة.

الكلمات الدالة

الإقراض للأفراد ، والقروض المتأخرة ، والحسابات الدائنة ، وفئات المدينين ، والأصول القانونية للإقراض بالتجزئة.

إن إقراض التجزئة في روسيا في تطور مستمر ، ومع ذلك ، فإن دينامياته تتأثر بعدد من العوامل التي تعقد هذه العملية: مشاكل السيولة ، ونمو القروض التي فات موعد استحقاقها. الزيادة الكبيرة في حالات التخلف عن السداد ، والتي لوحظت منذ بداية الأزمة ، تعيق تطور جميع أنواع الإقراض بالتجزئة. وفقًا للإحصاءات ، في النظام المصرفي لروسيا اليوم ، لا يخدم المقترضون حوالي 5.5 ٪ من القروض المصرفية. يتم تقديم العديد من القروض بشكل مصطنع ، والعديد منها سيء. قد تزداد الديون المتأخرة نتيجة الانعكاس الحقيقي للقروض المعاد هيكلتها سابقًا ، وكذلك بسبب حقيقة أنه وفقًا للمعايير الروسية ، محاسبةيعكس التقرير المدفوعات المتأخرة ، وليس مبلغ القرض نفسه.

إذا لم يقم المقترضون بإعادة مبلغ الدين ، يضطر البنك إلى الاهتمام بالممتلكات المرهونة. الحصول على ضمانات للقروض المتعثرة ليس لديها آفاق عظيمة، ومع ذلك ، هي عملية لا مفر منها. يعد إدخال رأس مال المقترض من خلال الضمان إجراءً ضروريًا للبنك ، منذ ذلك الحين قروض كبيرةبضمان رهن للأوراق المالية والأصول ، والتي ، في حالة وجود دين ، محجوزة. يعتبر سداد القرض الممنوح للمقترض من المهام الرئيسية للبنك ، والحصول على ضمانات بدلاً من مال- إجراء متطرف وغير مرغوب فيه. في سياق الاضطرابات المتزايدة في الاقتصاد ، من غير المرجح أن يكون البنك قادرًا على بيع العقار المرهون بسرعة ، وبالتالي فإن أصوله ستحتوي على قرض متعثر.

الأصول غير الأساسية هي من بين أكثر الأصول التي لا تحظى بشعبية في البيئة المصرفية. في ظل ظروف السوق الحالية ، يعد بيع الضمان إجراءً إشكاليًا إلى حد ما ، والذي يتمثل في إمكانية بيع الضمانات بخصم فقط ، والبنوك التي لا تعاني من نقص السيولة هي فقط المستعدة لذلك. في مثل هذه الحالة ، تضطر المؤسسات المصرفية إلى إدارة الممتلكات المستلمة ، لكن القليل من البنوك التجارية لديها الموارد اللازمة لمثل هذه الأنشطة ، والتي لديها بنية تحتية مناسبة لإدارة الأصول غير الأساسية ، والتي يبرر وجودها حجم الأصول المحتملة. كتلة جانبية محتملة.

في الديون الائتمانيةذات طبيعة قصيرة الأجل ، من الممكن إعادة هيكلة القرض ، مما يساعد على تقليل عبء الائتمان للفترة التي يكون فيها المقترض في موقف صعب ويبحث عن طرق لتسوية التزامات ديونه - عمل جديد، مصادر إضافية للدخل ، ومعالجة قضايا خفض الحجم مدفوعات شهرية. أحد الأمثلة على إعادة هيكلة الديون هو إنشاء للمقترض فترة السماحعند دفع الفائدة: يتم تحديد دفعة شهرية صغيرة وتأجيل دفع الفائدة إلى نهاية المدة

الدورة العلمية "في الموقع" №4 / 2015 ISSN 2411-7161_

دفعات القرض. يعتمد المبلغ المحدد للدفع التفضيلي على عدة عوامل: مبلغ القرض ، والظروف التي يقع فيها المقترض ، وتكوين الأسرة ، وعدد المعالين ، ونسبة الدين وقيمة الضمان. مقترض عليه متأخرات ولكنه يبذل محاولة حسنة النية للوفاء سندات، لا تستطيع سداد الغرامات المتراكمة ، ونتيجة لذلك ، فهي تعمل فقط لدفع الغرامات ، وجزئيًا ، لدفع الفوائد. بناءً على ذلك ، يمكن أن يُعزى إجراء إلغاء الغرامات إلى إحدى طرق إعادة هيكلة الديون ، حيث يهدف نظام الغرامات المرتفعة إلى ضمان انضباط السداد للمقترضين. نتيجة الأزمة في الاقتصاد المتأخر حسابات قابلة للدفع، والسبب الرئيسي ليس انضباط المقترضين ، ولكن نتيجة فقدان العمل والدخل. لذلك ، فإن الخيار الأكثر فعالية هو اتباع نهج موحد لتقليل أو الإلغاء الكاملالغرامات .

ساهمت الزيادة في نصيب الديون المعدومة في زيادة تكلفة القروض المقدمة من البنوك. سيتم تفسير الزيادة في أسعار الفائدة على القروض من قبل المجمع الوضع الاقتصادي، وزيادة تكلفة التمويل ، وزيادة مخاطر عدم السداد. لقد تغير اتجاه أنشطة البنوك - من الإقراض إلى جذب الموارد. حدت البنوك بشكل كبير من نطاق القروض الجديدة. المهمة الرئيسية لمؤسسات الائتمان في الظروف الحديثةهو الحفاظ على محفظة القروض عند المستوى المناسب. أدت الرغبة في تقليل مخاطر عدم سداد القرض في معظم البنوك إلى متطلبات أكثر صرامة بالنسبة للمقترضين. ونتيجة لذلك ، انخفض عدد الطلبات المقدمة من المقترضين المحتملين بشكل ملحوظ. تقرض البنوك فقط للعملاء الموثوق بهم والمقترضين الذين يتعاملون مع مسألة الاقتراض بعناية أكبر. السبب الأكثر شيوعًا لرفض الحصول على قرض هو نطاق نشاط المقترض المحتمل العامل في قطاعات الاقتصاد الأكثر تضررًا من العقوبات. تحولت أولويات البنوك نحو عملاء الرواتبوموظفي الشركات الكبيرة المملوكة للدولة. بالنسبة للمؤسسات الائتمانية ، فإن العميل المثالي هو المقترض الذي يتراوح عمره بين 25 و 55 عامًا ، ويتم تأكيد دخله رسميًا بشهادة ضريبة الدخل الشخصية 2 ، مع خبرة لا تقل عن عام في مكان العمل الأخير ، وكذلك مع سجل ائتماني إيجابي: كلما زادت الضمانات التي يقدمها المقترض للبنك ، زادت احتمالية الحصول على قرض وانخفضت سعر الفائدةمن طرفه.

بشكل عام ، تقوم مؤسسات الائتمان بتغيير نهجها في إقراض التجزئة: فهي تنتقل إلى تقييم المخاطر الشخصية والتسعير الشخصي. كانت هناك حاجة للإبداع منتجات القروض، مقسمة حسب نوع العملاء ، حيث يتكون السعر من مستوى المخاطرة ، أي معدل الائتمانيعتمد على العميل - يتم منحه خصمًا أو رسومًا إضافية. هذا اتجاه عام جديد في سوق إقراض التجزئة.

كل جيل جديد من الأفراد منتج تجزئةيركز على شريحة أضيق من المستهلكين ، مما يزيد من المخاطر التجارية المرتبطة بحقيقة أن المستهلكين لن يقبلوا منتجًا مصرفيًا جديدًا ، أو أن حجم السوق "المتخصصة" قد تم تقييمه بشكل غير صحيح. في ظل الظروف الحالية ، تنتقل البنوك من اجتذاب عميل جديد بقوة إلى الاحتفاظ به ، مع التركيز على احتياجاته الحالية. تظهر الشراكات طويلة الأجل في المقدمة ، مما يتطلب إعادة هيكلة كاملة لمبيعات المنتجات المصرفية. البنوك الروسيةتركز حاليا على مصادر داخليةتمويل تجارة التجزئة ، لتشكيل التزاماتها من خلال تقديم الخدمات للأفراد ، وبالتالي زيادة قاعدة الودائع الخاصة بها. تفوز البنوك التي تقدم منتجات حديثة من حيث التكنولوجيا وظروف السوق التي تلبي احتياجات عملاء البنوك في الظروف الحديثة. لم يعد من الممكن أن تظل المنتجات المصرفية عالمية ؛ باتباع احتياجات العملاء ، أصبحت مجزأة أكثر فأكثر ، تهدف إلى تلبية حاجة أو أخرى لشريحة معينة من العملاء.

بالنسبة للأفراد ، فإن حجم البنك ، الذي يصبح نوعًا من معيار الموثوقية ، له أهمية خاصة ، نظرًا لتدهور أوضاع السوق في القطاع المصرفي ، يمكن للبنوك الأساسية ، التي يكون دورها في الاقتصاد مهمًا ، الاعتماد على الدعم من ولاية. هذا ينطبق على كل من الفيدرالية و البنوك الإقليمية. مؤسسات الائتمان مع شبكة إقليمية متطورة تتلقى إضافية مزايا تنافسيةالخامس تجارة التجزئة. أصبحت البنوك في أنشطتها أكثر انتقائية ليس فقط في المقترح

الدورة العلمية "في الموقع" №4 / 2015 ISSN 2411-7161_

المنتجات ، ولكن أيضًا في الإقراض حسب المنطقة: في بعض المناطق ، استؤنف الإقراض ، وفي مناطق أخرى - عدد الموافق عليها طلبات القروضيميل إلى الصفر. المناطق المحرومة تقليديا أو المدن مع مشاريع تشكيل المدنتنتمي إلى كائنات عالية الخطورة ، لأنه من غير المحتمل أن يكون المقترض من هذه المناطق ، في حالة فقدان الوظيفة ، قادرًا على تحسين وضعه المالي في وقت قصير.

تعد مشكلة منع الديون المتأخرة والعمل معها من أكثر المشكلات إلحاحًا بالنسبة للبنوك الروسية. تضطر البنوك للبحث عن طرق لتحسين كفاءة أنشطتها ، على وجه الخصوص ، لتكثيف العمل على إعادة القروض المتعثرة ، والبحث عن أشكال جديدة لسداد القروض ، والتعاون مع وكالات التحصيلنشاطه الرئيسي هو تحصيل الديون. إن ظهور الحاجة إلى خدمات التحصيل المهنية ، وبالتالي ظهور الوكالات ، كان سببه النمو السريع للإقراض الاستهلاكي ، وبداية تشكيل ثقافة العيش في الديون.

المقترضين الذين لم يحسبوا الفرص المالية: إذا فقد المقترض مصدر دخل وأصبح معسراً ؛

المقترضون الذين ليس لديهم دخل ثابت ، والذين استفادوا من حالة إصدار القروض من قبل البنوك دون التحقق الواجب ، هم: الأشخاص ذوو السلوك المنحرف - مدمنو الكحول ، مدمنو المخدرات ، الأشخاص غير المتوازن عقليًا ، المحتالون ؛

المدينون الذين ، مستغلين أوجه القصور في النظام التشريعي ، لا يسددون الديون ، على الرغم من إدراكهم لحقيقة التأخير ، لكنهم في حالة تقصير شخصي ، بدون عمل ، ومصدر للدخل وممتلكات. في مثل هذه الحالات ، يتم إحالة القضية إلى المحكمة ، ويتم اتخاذ قرار بشأن استحالة التحصيل

في مناطق مختلفة ، لا تتشابه نسبة الفئات المذكورة أعلاه من غير دافعين ، يتم تشكيل اتجاه: بنك أسوأيفحص المقترضين المحتملين ، كلما زاد عدد المقترضين من الفئتين الثانية والثالثة. من أجل تقليل حصة الديون المتأخرة ، تحتاج البنوك إلى التحقق من المقترضين واستخدام معلومات المكتب تاريخ الائتمان. لضمان عودة القرض الصادر وتقليل احتمالية الديون المتأخرة ، يستخدم المُقرض آليات مختلفة ، بما في ذلك التحليل الأولي للتاريخ الائتماني للمقترض. مع درجة عالية من الاحتمالية ، يمكننا أن نفترض أن سجل الدفع السابق له هو مؤشر على السلوك المستقبلي. وبهذه الطريقة ، يمكن لمكاتب الائتمان تقليل مقدار عدم تناسق المعلومات بين المقرض والمقترض وتقليل تأثيره السلبي على القطاع المالي للاقتصاد ، ونتيجة لذلك ، يتم تقليل الديون المتأخرة في النظام المصرفي وتقليل حالات التخلف عن سداد القروض.

في الوقت الحالي ، توجد صعوبات معينة في إقراض التجزئة ، ولكن بدون خدمات البيع بالتجزئة ، القطاع المصرفيلن يكون هناك نشاط كامل. هناك مشكلة زيادة عامة في تكلفة رأس المال والتمويل ، ومن ناحية أخرى ، زيادة مستوى المخاطر في النظام المصرفي ، وخاصة في الإقراض للأفراد ، مما يؤدي معًا إلى تشديد شروط الإقراض وتعديلها. من المنتجات المصرفية للأفراد. على خلفية انخفاض الأحجام محافظ القروضتتزايد حصة الديون المتأخرة ، ويتناقص مستوى كفاية رأس المال. بالنسبة لإقراض التجزئة ، تساهم كل هذه العوامل في انخفاض الربحية.

يتأثر تطور سوق إقراض التجزئة بالضوابط التشريعية الضعيفة ، والافتقار إلى ممارسات إنفاذ القانون اللازمة ، وثقافة الإقراض الاستهلاكي للسكان ، مما يخلق مخاطر معينة على استقرار سوق الائتمان. في اقتصاديا الدول المتقدمةيتم تنظيم قضايا قروض التجزئة بتفاصيل كافية بموجب القانون ويتم تحديدها بوضوح من خلال الممارسات الحالية. في الولايات المتحدة ، يتم تنظيم العلاقات ذات الصلة على المستوى الفيدرالي (من خلال قوانين مثل قانون حماية ائتمان المستهلك ، وقانون الحقيقة في الإقراض ، وقانون الإبلاغ عن الائتمان العادل ، وقانون فوترة الائتمان العادلة ، وقانون تكافؤ الفرص الائتمانية ، وتحصيل الديون الائتمانية العادلة Act) ، وكذلك قوانين الولاية ذات الصلة. في دول الاتحاد الأوروبي (EU)

الدورة العلمية "في الموقع" №4 / 2015 ISSN 2411-7161_

يسري التوجيه 2002/65 / EC بشأن تنسيق التشريعات في مجال الائتمان الاستهلاكي والتشريعات الوطنية للدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي.

حاليًا ، العلاقة بين المقترض و بنك تجاريالخامس الاتحاد الروسيتحددها سلسلة من القواعد العامة الواردة في القانون المدني ، قانون اتحاديحول البنوك و الخدمات المصرفية"، قانون" حماية حقوق المستهلك "،" الائتمان الاستهلاكي ". كانت مسألة ما إذا كانت قواعد قانون الاتحاد الروسي "بشأن حماية حقوق المستهلك" تنطبق على علاقات إقراض المستهلكين محل نقاش تمامًا. تعديلاتيشترط أنه عند منح القرض ، يجب أن تحتوي المعلومات حول الخدمات المقدمة للمستهلك بالضرورة على معلومات حول مبلغ القرض ، والمبلغ الكامل المستحق على المستهلك ، وجدول السداد (البند 2 ، المادة 10 من القانون). . وهكذا ، يصيغ القانون قاعدة تنطبق مباشرة على علاقات إقراض المستهلك. في الوقت نفسه ، تنظم هذه القاعدة الجوانب المعلوماتية لهذه العلاقات القانونية فقط ، ولا يزال جانبها الموضوعي خارج التنظيم التشريعي إلى حد كبير. ويؤدي هذا إلى ظهور عدد من المشكلات القانونية ، التي يصعب تطوير المزيد من الإقراض الاستهلاكي دون حلها ، على سبيل المثال ، اكتمال الإجراء الخاص بتزويد المقترض بمعلومات عن الشروط التي يتم بموجبها إبرام اتفاقية قرض المستهلك. عند تجميع النصوص القياسية اتفاقيات القروضتستخدم البنوك بشكل نشط الإشارات إلى المستندات التنظيمية الداخلية لمؤسسة الائتمان التي تحدد عددًا من الشروط الأساسية للعقد ، مثل مقاييس مسؤولية المقترض عن الأداء غير السليم للالتزامات بموجب العقد ، بما في ذلك مبلغ الغرامة والإجراءات لحسابها حق البنك في زيادة مبلغ الفائدة المدفوعة ، ومقدار مدفوعات المقترض لأطراف ثالثة بموجب الاتفاقيات ذات الصلة ، وما إلى ذلك. كانت النتيجة الطبيعية لإبلاغ الأفراد غير الكافي وغير المناسب في الوقت المناسب بشروط الحصول على القروض الصادرة عن البنوك وسدادها: زيادة عدد المقترضين غير القادرين على سداد ديونهم للبنك المقرض.

وفقا للفن. 810 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يلتزم المقترض بإعادة مبلغ القرض المستلم إلى المقرض في الوقت المحدد وبالطريقة المنصوص عليها في اتفاقية القرض. في إطار العلاقات الائتمانية ، يعد شرط فترة السداد المتفق عليها بين الأطراف أمرًا ضروريًا ، ولا يمكن إرجاع مبلغ القرض الممنوح بفائدة قبل الموعد المحدد إلا بموافقة الدائن (عند الدفع التعويض النقدييتفق عليه الطرفان).

وبالتالي ، فإن التطوير الإضافي لإقراض التجزئة ، والحد من المخاطر المالية والقانونية المرتبطة بعدم سداد الأموال المقدمة ينطوي على ضمان المساواة في حقوق والتزامات الأطراف بموجب اتفاقيات القروض ، وهي آلية متوازنة لحماية مصالح كل من المستهلكين. للخدمات المالية والمنظمات التي تقدمها ، وتعزيز مبادئ الشفافية وسهولة الوفاء بالتزاماتهم من قبل المقترضين. بهذه الطريقة فقط يمكن التوازن العامالفوائد الناشئة في العلاقة بين المدين والدائن طوال مدة اتفاقية القرض الاستهلاكي. قائمة الأدب المستخدم:

1. القانون المدنيالاتحاد الروسي. القانون الاتحادي رقم 51

2. في شأن البنوك والنشاط المصرفي القانون الاتحادي رقم 395-1

3. حماية حقوق المستهلك. القانون الاتحادي رقم 2300-1

4. في الائتمان الاستهلاكي (قرض) منطقة حرة رقم 353

5. Bogdanova Ya. ما هي الأسباب التي تؤدي إلى إبطاء سوق الإقراض الاستهلاكي / Ya. Bogdanova // URL: http: www.allcredits.ru/1/13104/

6. يرتبط نمو سوق الإقراض الاستهلاكي في روسيا بحل المشكلات الحالية ، والتي بدون حلها يستحيل تحقيق تطورها التدريجي. / about / 2007/11/14 about، 213.html

7. أليكسيف إم يو. مشاكل تطور النظام المصرفي الروسي في فترة الأزمة. / M.Yu. Alekseev // المصرفية. - 2009 ، عدد 5 - ص 23-25

الدورة العلمية "في الموقع" №4 / 2015 ISSN 2411-7161_

8. Zverev A.V. مشاكل تطوير النظام المصرفي الروسي وإجراءات التغلب عليها. / زفيريف // المال والائتمان ، 2008 رقم 12 ، ص. 10-21

9. Dokuchaeva E. Collection business في روسيا: العمل في أزمة / E. Dokuchaeva // Plas.-2009، No. 6-URL. : http: //www.plusworld.ru/journal/page 162-1201.php

1. تصنيف قروض التجزئة

2. الإقراض العقاري

3. بنك توفير الإسكان والتشييد لجمهورية كازاخستان

الغرض من المحاضرة- تكوين مهارات الطلاب في إتقان تنظيم عملية الإقراض بالتجزئة

الكلمات الدالة- قروض الأفراد. إقراض الرهن العقاري. ZhilStroySberbank من كازاخستان.

الملخصات ( ملخص موجز) محاضرات

هناك عدة أنواع مختلفة من القروض الشخصية.

تصنيف القروض الاستهلاكيةنفذت وفقا ل الغرض المقصود(أي من خلال الغرض الذي تم إصدار الأموال من أجله) وبمدة القرض (على سبيل المثال ، قرض يتم سداده على أقساط أو بمبلغ إجمالي في نهاية فترة القرض).

يمكن تقسيم القروض الممنوحة للأفراد والعائلات إلى مجموعتين.

واحد من المهم و اتجاهات واعدةلإنشاء آلية فعالة لتمويل الإسكان ، مما يسمح بضمان الحل الكاملتتمثل مشكلة الإسكان في البلاد في إقراض الرهن العقاري طويل الأجل للسكان.

متميز نموذجين رئيسيين قروض الإسكان ، ممثلة على نطاق واسع في مختلف البلدان:

1. نموذج "بنك الادخار".

2. نموذج "شركة الرهن".

تقوم بنوك الادخار بتجميع أموالها بشكل أساسي من خلال الودائع. لا تقبل شركات الرهن العقاري الودائع ويتم تمويل عمليات البدء من قبل عدالةوالقروض العاجلة.

حسب محللين حل ناجح قضية الإسكانيتم تبرير الجزء الأكبر من سكان جمهورية كازاخستان بعدد من الظروف:

- التطوير الفعال لصناعة البناء المحلية ككل ؛

- زيادة المنافسة وتطوير سوق الإسكان الأولي ، ونتيجة لذلك ، تباطؤ النمو في أسعار العقارات ؛

- آفاق التقنين وزيادة كبيرة في الدخل الحقيقي للمواطنين ؛

- تطوير وتحسين الإطار التنظيمي الذي يحكم المعاملات العقارية ؛

- زيادة في الشروط وانخفاض في سعر الفائدة على الإقراض العقاري.

تنظيم سوق الرهن العقاري في كازاخستان لصالح المرحلة الحاليةهو مبين في الرسم التخطيطي 1.

يتكون إجراء الحصول على قرض سكني بموجب برنامج شركة الرهن العقاري في كازاخستان من الخطوات التالية:

2. اختيار المسكن (عند الحصول على قرض لشرائه).

3. إجراء تقييمات الممتلكات.يتم إجراء تقييم السكن المختار من قبل مثمن مستقل لديه ترخيص حكومي.

5- إبرام العقود:

6. عمل التسويات مع بائع المساكن.

7. تأمين شراء المساكن للسنة الأولى.

8. إبرام اتفاقية الرهن العقاري وتسجيلها لدى الدولة في المركز العقاري.

بالإضافة إلى ذلك ، شرط أساسي لمنح الرهن العقاري قرض المنزللا يقتصر التأمين على شراء المساكن ، بل يشمل أيضًا الحياة والقدرة على العمل للمقترض. وبالتالي ، فإن تطور الرهون العقارية يحفز إلى حد كبير سوق خدمات التأمين.

وتجدر الإشارة إلى أن القروض التي تتوافق مع معايير CFC يتم ترجيحها وفقًا لدرجة المخاطرة البالغة 50٪ عندما تحسب البنوك نسب كفاية رأس المال ، بينما تبلغ قروض الرهن العقاري الأخرى 100٪. نتيجة لذلك ، تميل البنوك اليوم ، حتى في ظل البرامج المستقلة ، إلى إصدار قروض قريبة من معايير الشركة.

يتم إصدار قروض الإسكان العقاري في إطار برنامج الدولة للمواطنين لشراء مساكن ميسورة التكلفة ، والتي لن تتجاوز تكلفتها ما يعادل 350 دولارًا أمريكيًا لكل كيلومتر مربع. م بشروط ووفقا للمتطلبات الأساسية لشركة المساهمة العامة "KMC" لقروض الرهن العقاري. يتم تنفيذ الإقراض العقاري في إطار برنامج الإسكان الحكومي في جميع مناطق الجمهورية.

يتم إصدار قروض الرهن العقاري بالشروط التالية:

1. معدل الفائدة - 10٪ (ثابت لكامل مدة القرض)

2. عملة القرض - تنغي.

3. دفعة أولى - 10٪ على الأقل من تكلفة السكن.

4. مدة القرض - تصل إلى 20 سنة.

تخضع إجراءات بيع المساكن الميسورة التكلفة بموجب برنامج الدولة لقواعد بيع المساكن الميسورة التكلفة من قبل السكان المحليين الهيئات التنفيذيةتمت الموافقة عليها بالمرسوم الحكومي (رقم 923 في 1 سبتمبر 2004).

وفقًا للقواعد ، يجب على مواطني جمهورية كازاخستان الذين يرغبون في شراء مساكن ميسورة التكلفة بموجب برنامج الدولة التقدم إلى هيئة مرخص لهالتضمين المتقدمين في القائمة الرسمية. يتم إرسال القوائم والمعلومات التي تم إنشاؤها حول المساكن التي يطالب بها هؤلاء المواطنون إلى البنوك الشريكة لشركة KMC JSC في غضون 3 (ثلاثة) أيام عمل. بعد استلام القوائم ، تحدد البنوك الشريكة في غضون 12 يوم عمل ملاءة مواطني جمهورية كازاخستان وفي غضون يومي عمل بعد تحديد الملاءة ، تقدم إلى الهيئة المعتمدة أسماء المواطنين الذين تخطط البنوك الشريكة لتقديم قرض عقاري لهم ، التي تتخذ في غضون 3 أيام عمل قرارًا بشأن بيع المساكن للمواطنين الذين تم تأكيد ملاءتهم من قبل المُقرض. يُمنح حق الأولوية في شراء المساكن إلى:

1. الأسر الشابة مع الأطفال.

2. موظفو هيئات ومؤسسات الدولة على حساب الأموال الموازنة العامة للدولة;

3. الموظفين مؤسسات الدولةالمجال الاجتماعي.

بعد اتخاذ قرار بشأن بيع المساكن ، تبرم الهيئة المصرح لها ومواطن من جمهورية كازاخستان ، في غضون يومي عمل ، وفقًا للإجراءات المنصوص عليها في تشريع جمهورية كازاخستان ، اتفاقية بيع وشراء ، بعد والتي يتم إبرام اتفاقية قرض بنكي بين المقترض والبنك الشريك.

الشركاء في Kazakhstan Mortgage Company JSC هم البنوك التالية:

1. JSC Bank Caspian

2. JSC "Valut-Tranzit Bank"

3. JSC "BTA Ipoteka"

4. LLP "Kurylys Ipoteka"

5. BankCredit JSC

6. Temirbank JSC

7. JSC "Alliance Bank"

8. Tsesnabank JSC

9. JSC "ATF Bank"

10. بنك TuranAlem JSC

11. JSC " البنك الوطنيكازاخستان "

12. Kazkommertsbank JSC

13. TEXAKABANK JSC

14- JSC "Industrial Bank of Kazakhstan"

15- شركة المساهمة المشتركة "Astana-Finance"

16. هيئة الأوراق المالية "DANABANK"

17- هيئة الأوراق المالية المشتركة "نوربانك"

من أجل تمويل برامج الإقراض العقاري للإسكان وتقليل تكلفة القروض على السكان ، تم تصور إنشاء سوق لسندات الرهن العقاري ، وهو مصدر للاستثمار في نظام الإقراض العقاري. الفرق بين سندات الرهن العقاري وغيرها أدوات ماليةهو وجود ضمان مباشر في شكل تعهد بحقوق الشركة في المطالبة بقروض الرهن العقاري ، مما يجعل السندات موثوقة للغاية ككائن استثماري.

علاوة على ذلك ، يتم تسجيل هذا التعهد من قبل الشركة وفقًا للتشريع الخاص بتسجيل الرهن ممتلكات متنقلة. يخضع مجمع الرهن العقاري للمراقبة المستمرة من قبل ممثل حملة السندات ومدقق حسابات مستقل ، لا يتحقق فقط من أن جودة الضمان تفي بالمعايير المذكورة ، ولكن أيضًا إلى أي مدى تغطي قيمة الضمان التزامات الشركة بموجب السندات. . كانت كازاخستان أول دولة من بين بلدان رابطة الدول المستقلة في نوفمبر 2002 تقدم سندات الرهن العقاري.

1) الوفاء بالشروط المحددة للصندوق والاتفاقية العامة ؛

2) الاكتتاب في الوقت المناسب وبجودة عالية لقروض الرهن العقاري ؛

3) إعلام المقترضين بإمكانية الحصول على قروض عقارية مضمونة.

4) إتاحة الفرصة للصندوق للتحقق بحرية من المعلومات والوثائق المتعلقة بقرض الرهن العقاري المضمون.

7) تقديم معلومات أخرى إلى الصندوق في الوقت المناسب وفقًا لهذه القواعد وشروط الاتفاقية العامة ؛

8) استيفاء المتطلبات الأخرى المنصوص عليها في تشريعات جمهورية كازاخستان.

يقوم الصندوق بتزويد المقرض بكافة المستندات المتعلقة بضمان قرض الرهن العقاري.